REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
DOTT.SSA SILVANA FERRIERO PRESIDENTE REL.
DOTT. BIAGIO POLITANO CONSIGLIERE
DOTT. ANTONIO RIZZUTI CONSIGLIERE
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 2122/2019 R.G.A.C., assunta in decisione all'esito delle note scritte ex art. 127 ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza del 28.5.2025, vertente
TRA

(C.F. ), elettivamente domiciliata in Catanzaro, alla Via Parte_1 C.F._1
Madonna dei Cieli n. 3, presso lo studio dell'Avv. Emilio Martucci, rappresentata e difesa giusta procura in calce all'atto di citazione in appello dall'Avv. Domenico Grande Aracri;

APPELLANTE
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Crotone, Controparte_1 C.F._2 alla Piazza Ciliberto n. 27, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Staglianò, il quale lo rappresenta e lo difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello;

APPELLATO
NONCHÉ
(C.F. ) Controparte_2 C.F._3
APPELLATO CONTUMACE (TERZO CHIAMATO CONTUMACE NEL GIUDIZIO DI
PRIMO GRADO)

CONCLUSIONI:
1 Per “Voglia, l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria e diversa istanza Parte_1 disattesa, in riforma della sentenza n. 1061/2019 del Tribunale di Crotone, sezione civile, Giudice
NT ED, emessa il 12.09.2019 e depositata in pari data nella causa iscritta al n.ro
998/2009, ed in accoglimento dei motivi di gravame conseguentemente:
1.- preliminarmente sospendere l'esecutività della sentenza impugnata atteso la ricorrenza del fumus boni iuris nonché del periculum in mora così come infra osservato;

2.- previo accertamento della mancata sottoscrizione del contratto di locazione da parte del sig.
accertare e dichiarare che responsabilità dell'inadempimento alle clausole della Controparte_1
Convenzione dell'11.04.2006 sia da ascrivere al comportamento irresponsabile dell'attore con la consequenziale tenutezza alla restituzione della somma di € 12.000,00 ovvero di quella somma che sarà accertata e ritenuta in corso di causa;

3.- in accoglimento della spiegata riconvenzionale, accertare e dichiarare dovuta da parte del sig. la somma pari ad un terzo della somma di € 120.000,00 necessaria per la Controparte_1 ristrutturazione dell'immobile de quo ovvero di quella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa maggiorata di interesse e rivalutazione monetaria;

4.- sempre in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che il mancato inizio dell'attività di ristorazione sia da ascrivere al sig. e, per l'effetto, condannare l'attore al risarcimento CP_1 dei danni sia come lucro cessante che come danno emergente che si quantifica in € 25.000,00 ovvero in quella somma maggiore o minore che verrà accertata e dichiarata in corso di causa o che il Giudice vorrà liquidare in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al soddisfo;

5.- con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre Iva e Cap, come per legge per il doppio grado di giudizio.”
Con comparsa conclusionale depositata il 1°.9.2025, inoltre: “si chiede alla Ecc.ma Corte di
Appello di rimettere la causa sul ruolo e disporre la revoca dell'ordinanza del 24.02.2014,
Giudice Dott.ssa Rossella Nocera e, conseguentemente, per un verso si chiede che venga disposta
CTU contabile al fine di quantificare il danno subito dalla per il mancato utilizzo Parte_1 dell'immobile per l'attività di spaghetteria, per altro verso che venga disposta lo stralcio della perizia disposta d'ufficio dal Giudice di prime cure per la determinazione del canone locatizio dell'immobile.
Sotto quest'ultimo aspetto, nella denegata ipotesi che si ritenesse legittima l'ordinanza impugnata, si chiede che l'Ecc.ma Corte di Appello disponga il rinnovo giacché per le ragioni di cui nei motivi di gravame il canone locatizio determinato dal CTU è palesemente errato.
2 Infine, disporre il rinnovo della consulenza d'ufficio relativamente alla quantificazione delle spese di ristrutturazione dell'immobile ovvero di disporre la convocazione del Consulente già nominato per i dovuti chiarimenti sui punti indicati nei motivi di gravame.
Nella denegata ipotesi di non accoglimento della suddetta richiesta, si insiste affinché l'Ecc.ma
Corte di Appello voglia accogliere l'appello per tutte le ragioni in esso dedotte, rilevate ed eccepite.”
Per PA ME: “Voglia 'Ecc. Corte rigettare in toto l'appello proposto da , Parte_1 condannando la predetta al pagamento dele spese.”


1. La vicenda controversa e la sentenza di primo grado.
Con atto di citazione notificato il 9.4.2009, , assumendo di essere Parte_2 procuratrice di ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Controparte_1 Parte_1
Crotone, chiedendo lo scioglimento della comunione dell'immobile sito nel Comune di Crotone, alla Piazzetta Pescheria n. 5, destinato a uso commerciale, identificato al catasto dei fabbricati del predetto Comune al foglio 35, particella 209 sub 3, e la relativa divisione, dichiarandosi disponibile all'acquisto nel caso in cui il bene non risultasse materialmente divisibile, nonché la condanna di al risarcimento dei danni subiti per il mancato godimento dello stesso. Parte_1
A sostegno della domanda, l'attrice ha dedotto che e sono Controparte_1 Parte_1 comproprietari del suddetto immobile, giusto contratto di compravendita a rogito del Notaio
[...] del 9.6.2004, rispettivamente per la quota di 1/3 e di 2/3, e che, dopo l'acquisto, Per_1
l'immobile è stato posseduto esclusivamente da e adibito a esercizio commerciale, Parte_1 ancorché non operativo.
Con comparsa depositata il 19.6.2009 si è costituita in giudizio la quale, Parte_1 preliminarmente, ha eccepito il difetto di legittimazione attiva stante l'invalidità della procura invocata da a conferirle il potere di agire in giudizio in nome e per Parte_2 conto di Controparte_1
Nel merito, la convenuta ha dedotto che:
➢ con dichiarazione sottoscritta il 30.1.2006, si è impegnato in qualità di Controparte_1 comproprietario a concederle in locazione l''immobile all'utilizzatore per cui è causa entro
30 giorni dalla stipula della convenzione con il Comune di Crotone nell'ambito del programma di iniziativa comunitaria denominato “Urban 2”;
➢ la già menzionata convenzione è stata sottoscritta l'11.4.2006;
➢ dopo aver personalmente costituito la ditta individuale “Mamma li Turchi” e ottenuto il finanziamento previsto dal programma “Urban 2”, pari ad € 26.000 (di cui € 12.000 per la
3 ristrutturazione ed € 14.000 per l'acquisto delle attrezzature), ha dato inizio ai lavori per la realizzazione del proprio progetto (attività di ristorazione);
➢ con raccomandata a/r datata 2.2.2007 ha comunicato a l'avvenuta Controparte_1 ultimazione dei lavori, indicando l'importo complessivo della spesa sostenuta (€
120.000,00) e chiedendo contestualmente il pagamento della quota a suo carico in quanto comproprietario dell'immobile.
➢ che per effetto della mancata stipula del contratto di locazione, da attribuire a responsabilità di , ella non ha potuto intraprendere l'attività di ristorazione e, quindi, si è Controparte_1 esposta alla richiesta di restituzione del finanziamento di fatto già avviata nei confronti suoi e di . CP_1
Ciò premesso, la convenuta ha chiesto in via riconvenzionale di accertare che il mancato rispetto della convenzione stipulata con il Comune di Crotone è da imputare esclusivamente a CP_1
e, conseguentemente, la condanna dell'attrice alla restituzione della somma di € 12.000
[...] ottenuta a titolo di finanziamento e al pagamento della quota dei lavori di ristrutturazione a lei imputabili (€ 40.000), nonché al risarcimento del danno subito per il mancato avvio dell'attività di ristorazione, quantificato in € 25.000 o nell'ammontare che sarà accertato in corso di causa.
Concesso all'attrice un termine per la regolarizzazione della procura conferitale da CP_1
quest'ultimo, all'udienza 22.2.2011, si è costituito personalmente in giudizio.
[...]
All'udienza del 9.5.2011, il giudice, ritenendo necessario accertare l'eventuale presenza di litisconsorti necessari, ha invitato l'attrice a depositare entro il 10.10.2011 (termine successivamente prorogato al 21.2.2012) i certificati della Conservatoria dei Registri Immobiliari attestanti le trascrizioni a favore e contro le parti ed i loro dante causa nell'arco del ventennio anteriore al giudizio.
La causa è stata istruita, con i documenti prodotti , con le prove orali richieste dalle parti e con l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio.
Con sentenza non definitiva n. 651/2017, resa ai sensi dell'art. 277, comma 2, c.p.c. l'11.9.2017 e pubblicata il 12.9.2017, è stato dichiaro lo scioglimento della comunione dell'immobile oggetto di causa e, trattandosi di bene indivisibile, ne è stata disposta la vendita all'asta.
All udienza del 26.3.2019, dopo vari tentativi di conciliazione, le parti si sono accordate per l'acquisto, da parte di della quota dell'immobile controverso di proprietà di Parte_1 CP_1
al prezzo di € 35.000, corrispondente a un terzo del valore per come stimato dal
[...] consulente tecnico d'ufficio (€ 105.000,00).
4 All'udienza di precisazione delle conclusioni del 16.4.2019, il giudice, dopo aver invitato le parti a ribadire in sede di comparsa conclusionale l'intervenuto accordo in relazione all'assegnazione dell'immobile, ha trattenuto la causa in decisione previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Con sentenza n. 1061/2019 il Tribunale di Crotone: 1) ha dichiarato la contumacia di CP_2
, il quale, regolarmente citato, non si è costituito in giudizio;
2) ha dichiarato il difetto di
[...] legittimazione attiva di , non essendosi costituita, entro il termine Parte_2 concessole ai sensi dell'art. 182 c.p.c., con una valida procura, e ha pertanto qualificato la personale costituzione in giudizio di all'udienza del 22.2.2011 come intervento Controparte_1 di terzo con la conseguenza che, salve le preclusioni istruttoria, le allegazioni difensive e le domande formulate sono ammissibili;
3) ha dato atto che con sentenza non definitiva n. 651 del
12.9.2017 è stato disposto lo scioglimento della comunione inter partes; 4) ha assegnato l'immobile oggetto del giudizio a 5) ha accolto la domanda di risarcimento del danno Parte_1 per mancato godimento dell'immobile e quella riconvenzionale di corresponsione della quota parte delle somme dovute per la ristrutturazione e all'esito dei conteggi del dare ed avere tra le parti ha condannato a corrispondere a la somma di € 50.624,00, oltre interessi Parte_1 Controparte_1 al saggio legale dalla statuizione sino al saldo;
6) ha condannato al pagamento delle Parte_1 spese processuali, liquidate, in favore di in € 348,00 per spese, € 10.343,00 per Controparte_1 compensi, oltre 15% spese generai, IVA e CPA, se dovuti, come per legge;
7) ha posto le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio e quella sostenuta per il professionista delegato alla vendita, già liquidate in corso di causa, nella misura del 30% a carico di e del Controparte_1
70% a carico di 8) ha disposto la trascrizione della sentenza a cura della compente Parte_1
Conservatoria dei Registri Immobiliari.


2. L'impugnazione e le determinazioni della Corte
2.1. Avverso la detta sentenza, ha proposto appello e contestuale istanza di sospensione Parte_1 dell'efficacia esecutiva ex art. 283 c.p.c. con atto di citazione notificato tramite ufficiale giudiziario il 29-30.10.2019, affidandolo ai motivi che si esamineranno.
In data 10.6.2020 si è costituito in giudizio per resistere al gravame e chiederne Controparte_1 il rigetto.
Con provvedimento del 23.6.2020, è stata rigettata la richiesta di inibitoria, nonché quella di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio, e la causa è stata rinviata all'udienza del 9.5.2023 per la precisazione delle conclusioni.
5 Dopo alcuni rinvii, con decreto presidenziale n. 57 del 25.10.2024 “di variazione urgente riguardante la soppressione della Terza Sezione Civile e la ripartizione dei relativi carichi di lavoro e dei magistrati ad essa assegnati tra le altre due Sezioni Civili”, la causa è stata assegnata alla seconda sezione civile ed è stato nominato quale Consigliere relatore la dott.ssa Silvana
Ferriero.
Precisate le conclusioni all'udienza del 28.5.2025, sostituita con il deposito telematico delle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento del 30.5.2025 depositato in data

3.6.2025 la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
Entrambe le parti hanno depositato la comparsa conclusionale;
solo l'appellante ha depositato le memorie di replica.


2.2. Le questioni preliminari - contumacia Controparte_2
L'appellante ha depositato in data 29 maggio 2020 la prova della notifica dell'atto di appello nei confronti di (contumace anche nel giudizio di primo grado) e ha chiesto che Controparte_2 ne venisse dichiarata la contumacia, ma alla successiva udienza il consigliere relatore ha provveduto sull'inibitoria, sulla richiesta di rinnovo c.t.u., ma non sulla dichiarazione di contumacia, rinviando la causa per p.c. (udienza 9 giugno 2020, ordinanza del 23 giugno 2020).


2.3. Le valutazioni della Corte
Con un primo motivo di gravame, eccepisce l'illegittimità dell'ordinanza del 24.2.2014 Parte_1 nella parte in cui il Tribunale ha rigettato la richiesta formulata in primo grado di rinnovo e/o di convocazione del consulente tecnico in ordine alla quantificazione delle spese di ristrutturazione dell'immobile sul presupposto che “considerato, da ultimo, che il C.T.U. non deve essere chiamato a 'chiarire il quesito circa l'ammontare dei lavori effettuati dalla sig.ra Parte_1 atteso che, sebbene il consulente abbia dichiarato di non poter rispondere al secondo quesito posto dal precedente G.I., dott. , con ordinanza emessa il 10.10.2012 ('quantifichi Persona_2 gli eventuali danni subiti dalla sig.ra a causa del mancato utilizzo'), ha tuttavia specificato Pt_1 che 'l'immobile oggetto di ristrutturazione non ha mai ottenuto il certificato di agibilità, per difformità edilizia rispetto alla D.I.A. e alla sanatoria, come riportato nell'attestazione rilasciata dal Comune di Crotone in data 07.08.2013 prot. n. 35174', ragion per cui il mancato inizio dell'attività di ristorazione da parte della non può imputarsi ad esclusiva responsabilità Pt_1 del comproprietario per omessa stipula del contratto di locazione, come Controparte_1 viceversa dedotto dalla convenuta sin dalla comparsa di risposta”. Pt_1
6 L'appellante ne lamenta l'illegittimità precisando che, al contrario di quanto affermato dal giudice di primo grado: 1) soltanto il consulente avrebbe potuto rispondere alle osservazioni e alle controdeduzioni depositate;
2) non è stato chiesto al consulente tecnico di accertare la sedicente causa della mancata apertura della , ma di valutare le potenzialità dell'apertura, Parte_3 considerato che le ragioni della mancata apertura derivano dall'omessa stipula del contratto di locazione da parte di Controparte_1
Rappresenta l'appellante che la predetta ordinanza risulta illegittima anche in considerazione della circostanza che il Tribunale ha disposto un supplemento di consulenza tecnica, in violazione del potere dispositivo delle parti, dopo aver espletato la prova orale da cui è emersa l'inconsistenza della pretesa creditoria di il quale ha dato il consenso alla ristrutturazione Controparte_1 dell'immobile, si è recato sul cantiere durante i lavori e non può dolersi del mancato utilizzo dell'immobile, né pretendere il pagamento pro quota del canone di locazione, sia perché – per sua stessa ammissione – non ha sottoscritto il contratto, sia perché tale obbligazione avrebbe potuto sussistere solo nell'ipotesi in cui l'appellante avesse effettivamente iniziato l'attività di spaghetteria nell'immobile in questione.
L'appellante chiede pertanto che venga dichiarata l'illegittimità dell'ordinanza impugnata con la conseguente nullità e/o inutilizzabilità della perizia nella parte in cui è stata disposta la sua integrazione ai fini della determinazione del canone locatizio, comunque erronea.
Il motivo per come formulata è inammissibile: l'ordinanza istruttoria è atto endoprocessuale, insuscettibile di autonoma impugnazione davanti al giudice d'appello al quale possono essere sottoposte esclusivamente le censure sulle conseguenze che l'adozione dell'atto istruttorio abbia avuto sulla decisione della causa. Si vuole dire che la critica deve essere rivolta ai punti di motivazione della sentenza e solo attraverso tale critica possono essere eventualmente reiterate le richieste istruttorie già disattese dal giudice di primo grado: il vizio dell'ordinanza può essere fatto valere solo come vizio derivato della sentenza.
Con un secondo motivo di gravame, censura la sentenza di primo grado relativamente Parte_1 all'accoglimento della domanda, proposta da di risarcimento dei danni derivanti Controparte_1 dal mancato godimento dell'immobile per esclusivo possesso dello stesso da parte della condividente.
L'appellante deduce innanzitutto che il giudice di primo grado non ha tenuto adeguatamente conto di quanto evidenziato e documentato, anche attraverso la proposta transattiva, dalla quale risulta che l'uso dell'immobile non è mai stato impedito all'appellato - in particolare, dalla lettera del
3.3.2009, nella quale si legge “Per la consegna della copia delle chiavi, le consegnerò appena mi
7 comunicherà il luogo e l'ora”, - nonché dell'istruttoria espletata, dalla quale è emerso che, durante i lavori di ristrutturazione, l'appellato si è recato più volte presso l'immobile oggetto di causa.
Sostiene inoltre che l'appellato si è limitato ad affermare che il mancato godimento dell'immobile sarebbe dipeso dall'installazione di un esercizio commerciale non operativo. Tuttavia, se così fosse, il giudice di primo grado avrebbe dovuto rilevare che la mancata apertura del ristorante e la mancata sottoscrizione del contratto di locazione hanno escluso il godimento dell'immobile per entrambe le parti e non soltanto per l'appellato.
Rappresenta poi che, qualora vi fosse stata una reale intenzione dell'appellato di godere dell'immobile, questi, adito il Tribunale, avrebbe dovuto sollecitare l'esercizio dei poteri del giudice volti ad assicurare tale godimento;
tuttavia, tale volontà non è mai stata manifestata nel corso del giudizio, né all'appellato è stato in alcun modo impedito nel godimento dell'immobile.
Secondo l'appellante la decisione del giudice di primo grado risulta illegittima e contraddittoria, in quanto: 1) l'entità del risarcimento è stata correlata alla durata del processo, facendo così gravare sull'appellante le disfunzioni proprie della giustizia;
2) l'appellante, prima della definizione del giudizio, ha manifestato l'intenzione di acquistare la quota di proprietà dell'appellato, sicché la condanna al pagamento dei canoni di locazione sino all'emissione della sentenza comporterebbe un ingiustificato onere per l'appellante stessa, poiché l'immobile andrebbe considerato interamente di sua proprietà; 3) da un lato il giudice ha ritenuto che il godimento dell'immobile sia avvenuto con il consenso dell'appellato a seguito della sottoscrizione della convenzione col
Comune di Crotone, dall'altro ha sostenuto che, in conseguenza della domanda giudiziale, si sia verificata una violazione della fattispecie di cui all'art. 1102 c.c.; 4) il Tribunale ha, per un verso, ritenuto di rigettare la richiesta risarcitoria avanzata dalla stessa appellante in relazione alla presunta inagibilità dell'immobile ma, per altro verso, l'ha condannata al pagamento dei canoni di locazione nonostante l'immobile fosse però inagibile.
Sotto altro profilo, l'appellante lamenta che il giudice di primo grado, nella quantificazione dell'indennità, ha adottato parametri non corrispondenti al periodo indicato nella sentenza. Inoltre, il consulente tecnico avrebbe commesso errori sia nella determinazione del canone di locazione, calcolato su un periodo antecedente alla ristrutturazione dell'immobile, sia nell'affermare che non fosse possibile svolgere indagini dirette, procedendo così esclusivamente mediante indagini indirette.
Il motivo è nel complesso fondato e merita accoglimento per le ragioni di seguito evidenziate.
L'attore in primo grado ha proposto una domanda di scioglimento della comunione e contestualmente di risarcimento del danno subito, evidentemente prima dell'instaurazione del
8 giudizio, in conseguenza della impossibilità di godere del bene. Il Tribunale ha ritenuto con statuizione sul punto non impugnata da nessuno e, pertanto, passata in giudicato che fino alla instaurazione del giudizio il godimento esclusivo del bene da parte della convenuta fosse avvenuto con il pieno consenso del comproprietario e che, pertanto, tale godimento corrispondendo comunque ad esercizio legittimo del diritto dominicale non potesse essere fonte di responsabilità risarcitoria. Appare allora evidente che ancorare detta responsabilità alla instaurazione del giudizio
è in contrasto con lo stesso contenuto della domanda che in quel momento tendeva non ad ottenere il godimento del bene ma lo scioglimento della comunione sullo stesso, finendo peraltro, effettivamente, per far gravare sulla convenuta le conseguenze della durata del giudizio. In realtà una volta ritenuto che il pregresso godimento esclusivo dell'immobile da parte della convenuta fosse legittimo il Tribunale avrebbe dovuto rigettare il capo di domanda relativo al risarcimento del danno da mancato godimento dell'attore. La sentenza va quindi sul punto riformata.
Con un terzo motivo di gravame, censura la sentenza di primo grado relativamente al Parte_1 rigetto della domanda riconvenzionale di restituzione della somma di € 12.000,00 ottenuta a titolo di finanziamento, nonché quella di risarcimento del danno subito in conseguenza del mancato avvio dell'attività commerciale.
In relazione alla prima, l'appellante ha dedotto che il giudice di primo grado non ha considerato che: 1) l'appellato non ha più inteso sottoscrivere il contratto di locazione, circostanza peraltro confermata da quest'ultimo in sede di interrogatorio formale, nonché documentata (v. nota del
23.2.2007, prot. n. 11995 allegata alla memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.); 2) la mancata stipula del contratto di locazione, consequenziale alla sottoscrizione della convenzione (circostanza confermata dai testimoni e , ha comportato la revoca del contributo. Tes_1 Tes_2
Relativamente alla richiesta risarcitoria, poi, l'appellante lamenta che il giudice di primo grado ha fatto proprie, senza alcuna critica, le errate conclusioni del consulente tecnico d'ufficio.
Quest'ultimo, pur non essendo stato in grado di determinare l'ammontare dei danni derivanti dalla mancata apertura della , ha ritenuto che tale mancata apertura sia imputabile Parte_3 all'inagibilità dell'immobile, avendo acquisito un'attestazione del Comune in tal senso (all. 10 della perizia). Secondo l'appellante, invece, l'agibilità sarebbe stata rilasciata se non altro attraverso il meccanismo del silenzio assenso.
Il motivo è infondato e deve essere rigettato. Premesso quanto alla voce di danno costituita dall'obbligo di rimborso del finanziamento della rata di € 12000 che della restituzione di detta somma da parte di , ma prima ancora della richiesta avanzata nei suoi confronti in tal senso, Pt_1 non vi è in atti alcuna prova, deve rilevarsi che contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante
9 uguale mancanza di prova caratterizza sia la circostanza del rifiuto opposto alla stipula del contratto di locazione da parte di sia, ancora di più, l'essenzialità di tale contratto ai fini CP_1 dell'avvio dell'attività commerciale. Non è vero innanzi tutto che nel corso CP_1 dell'interrogatorio abbia riconosciuto di essersi rifiutato di stipulare il contratto di locazione avendo egli semplicemente affermato di non avere mai assunto alcun obbligo in tal senso. Nessuno dei testi sentiti ha potuto fornire ragguagli sul punto, così come nessuno dei testi sentiti ha fornito elementi utili alla conferma della tesi della essenzialità del contratto di locazione ai fini dell'avvio dell'attività. Nessuno dei testi escussi ha confermato il capitolo 23 della memoria istruttoria che aveva appunto ad oggetto la ricorrenza del nesso causale tra la mancata stipula del contratto e il mancato avvio dell'attività commerciale. Deve peraltro rilevarsi che l'appellante non ha mai documentato il diniego all'apertura dell'attività commerciale sicché risulta impossibile l'accertamento della cause di quel mancato avvio. In detta ottica il riferimento effettuato dal consulente tecnico alla mancanza di agibilità come possibile causa della mancata apertura, non assume valore dirimente. Lo stesso giudice di primo grado peraltro recepisce l'ipotesi formulata dal consulente ma solo come elemento rafforzativo del giudizio circa la mancanza di riscontri in ordine alla tesi sostenuta dalla parte. Da ultimo deve rilevarsi che in ogni caso la mancanza di certificato di agibilità è contenuta in una attestazione rilasciata dal comune di Crotone e proveniente da un pubblico ufficiale e, quindi, da un documento avente un'efficacia probatoria privilegiata.
Con un quarto motivo di gravame, impugna la sentenza in relazione all'errata Parte_1 quantificazione, sulla base dell'espletata consulenza tecnica, dei lavori effettuati e, conseguentemente, l'errata condanna alla complessiva somma di € 50.624, oltre interessi dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo, calcolata in base a un accertamento contabile delle poste di dare e avere. Deduce l'appellante che il consulente tecnico ha quantificato i lavori superficialmente e senza riscontri oggettivi e fattuali.
In particolare, il consulente tecnico: 1) ha elencato le fatture di acquisto dei materiali utilizzati per la ristrutturazione (€ 31.301,82), considerandoli poi come “materiali verosimilmente utilizzati”
(pagg.

4-5 della perizia); 2) non ha preso in considerazione, seppur menzionandoli (pag. 5 della perizia), i preventivi prodotti in giudizio dalla stessa appellante (pari a € 76.751,00); 3) in risposta alle osservazioni del consulente di parte sugli assegni (pag. 21 della relazione), ha espresso considerazioni e apprezzamenti soggettivi, non confortati da alcun dato oggettivo, né da alcun documento;
4) ha erroneamente ritenuto, nell'utilizzare i prezzi della Regione Calabria, di non tenere conto degli eventuali ribassi d'asta, scegliendo di riferirsi ai prezzi di mercato dell'anno
10 2005 e dichiarando di aver consultato delle imprese del luogo ed estratto i valori medi dei prezzi unitari da esse praticati, (pag. 9 della relazione), ma tale documentazione non risulta essere stata allegata alla perizia;
5) non ha tenuto conto delle voci relative a ponteggio, onorari e spese tecniche e onorari per la sicurezza.
Ciò premesso, l'appellante ritiene illegittima la condanna al pagamento di € 50.624,00 e chiede la riforma della sentenza di primo grado affinché la somma dovuta all'appellato quale corrispettivo per la cessione della quota dell'immobile sia decurtata, previa corretta quantificazione, delle spese effettivamente sostenute per la ristrutturazione.
Il motivo è infondato e deve essere disatteso. Sul punto deve rilevarsi che il diritto azionato con la domanda riconvenzionale, per come espressamente ritenuto dal Tribunale, è un diritto al rimborso pro quota delle spese effettuata da uno dei comunisti per la ristrutturazione della cosa comune. Il rimborso può essere preteso solo a fronte della dimostrazione puntuale delle spese sostenute. Nel caso in esame le spese documentate dall'appellante ( tutte essenzialmente riguardanti gli acquisti dei materiali ) sono di gran lunga inferiori all'importi riconosciuto dal Tribunale che, recependo le conclusioni del consulente, ha quantificato detti importi anche in ragione del presumibile costo delle lavorazioni sul quale, tuttavia, l'appellante non aveva fornito alcun elemento di prova. Ne discende che la quantificazione operata dal Tribunale è sicuramente più favorevole all'appellante di quello che era lecito attendere sulla base degli elementi istruttori a disposizione e che, pertanto, di essa non su può dolere l'appellante.
Con un quinto motivo di gravame, censura la sentenza di primo grado in relazione alle Parte_1 spese di lite, deducendo che il giudice ha errato nel ritenere rilevante ai fini della condanna al pagamento a suo carico che l'appellante stessa non avesse aderito alla proposta transattiva, anziché disporre la compensazione delle spese stante la reciproca soccombenza.
Parimenti illegittima, secondo l'appellante, è infine la condanna al 70% delle spese per il professionista delegato alla vendita dell'immobile, che invero avrebbe dovuto gravare sull'appellato, il quale ha manifestato, nell'atto introduttivo del giudizio, l'intenzione di acquisire l'immobile, poi immotivatamente abbandonata. L'appellante, peraltro, aveva chiesto la revoca della vendita all'asta manifestando l'intenzione di acquisire la quota dell'immobile di proprietà dell'appellato; pertanto, nessuna responsabilità può essere ascritta a suo carico in relazione alla nomina del professionista.
Il motivo sulle spese di lite è assorbito dalla necessità di una nuova liquidazione delle stesse determinata dalla riforma della sentenza e dal diverso esito della lite.
11 E' invece infondato il motivo riguardante l'erronea distribuzione delle spese relative al compenso del professionista delegato alla vendita: la vendita sarebbe stata, infatti, necessaria e nell'interesse di entrambe le parti ed è stata disposta in una fase in cui non c'era alcun accorto sulle sorti dello scioglimento della comunione. Correttamente è stata quindi ritenuta una spessa funzionale a detto scioglimento e ripartita proporzionalmente in ragione delle quote di proprietà.


2.4. Le statuizioni finali e le spese di lite
Riassumendo l'accoglimento del motivo di censura relativo all'accoglimento della domanda di risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile determina la riduzione dell'importo della condanna di primo grado del corrispondente importo, facendo la somma algebrica tra l'importo di € 35.000 dovuto a quale corrispettivo della cessione della sua quota Controparte_1 di proprietà e quello di € 26076 dovuto da a titolo di rimborso spese, residua a vantaggio CP_1 dell'appellato un credito di € 8924.
L'esito complessivo della lite che ha visto una sostanziale reciprocità della soccombenza tra le parti e un residuo di condanna solo quale conseguenza di una operazione contabile, giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese di entrambi i gradi del giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da nei confronti di e avverso la Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 sentenza n. 1061/2019 del Tribunale di Crotone resa in data 12.9.2019 e in pari data pubblicata, così provvede: dichiara la contumacia di Controparte_2 in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata rigetta la domanda di risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile; condanna, per le causali di cui in motivazione, al pagamento nei confronti di Parte_1 CP_1 della somma di € 8294 oltre interessi legali dalla data della sentenza al soddisfo;

[...] conferma nel resto;
compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio del 29 ottobre 2025
La Presidente estensore
dott.ssa Silvana Ferriero
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