REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERMINI IMERESE
Contenzioso Civile e Volontaria CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Claudia Musola
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 739/2018 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra con sede in Palermo via Filippo Pecoraino n. 148/A (c.f. ) in persona Parte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in Ficarazzi via Roma n. 96 presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Greco che la rappresenta e difende giusta procura in arri
ATTRICE
contro
, nata a [...] il [...] (c.f. , , CP_1 C.F._1 CP_2
nato a [...] il [...] (c.f. ) e , nata a [...] C.F._2 CP_3
il 17.07.1966 (c.f. tutti elettivamente domiciliati in Termini Imerese via C.F._3
Belvedere p.pe di Piemonte n. 50, presso lo studio degli Avv.ti Giacomo Raneri e Fabio Raneri che li rappresentano e difendono giusta procura in atti
CONVENUTI
EREDI DI , nato a [...] il [...] e deceduto in Trabia (PA) il CP_4
25.07.2022, collettivamente ed impersonalmente
CONVENUTI CONTUMACI
OGGETTO: vendita di cose immobili-rilascio di immobile-richiesta risracitoria CONCLUSIONE DELLE PARTI: le parti hanno concluso come da verbale per l'udienza del
12.3.2025, al contenuto del quale si rinvia
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 26.02.2018, ritualmente notificato, la premesso che con atto di Parte_1
compravendita del 07.09.2011 avanti il Notaio , Rep. n.5056 - Racc. n. 3847, registrato a Per_1
Termini Imerese il 21.09.2011 al n. 2037 serie IT, gli odierni convenuti avevano ceduto ad essa attrice il lotto di terreno sito nel Comune di AC c. da San Vito esteso mq. 2049, nonché il magazzino esteso mq. 431, identificati in catasto al fg. 29 p.lla 402 e p.lle 1866 – 1868 –1870 – 1808, ha convenuto in giudizio gli odierni convenuti esponendo:
- che nel predetto atto di compravendita il terreno era stato trasferito come edificabile e per esso era stato pattuito e corrisposto un prezzo pari ad €. 720.000,00;
- che con istanza prot. n. 453 al Comune di AC, sulla scorta della certificazione rilasciata in data 02.02.2011 dal predetto Comune attestante la natura edificatoria delle p.lle nn. 1866 – 1868 –
1870 – 1808, in data 10.01.2013 essa attrice aveva presentato un progetto di costruzione di un complesso immobiliare;

- che nel dicembre 2016 il Comune di AC aveva informato il tecnico della di una Parte_1
incongruenza nella cubatura del progetto predetto e, a seguito di richiesta del 24.11.2016 da parte di essa attrice, il Comune predetto aveva rilasciato una nuova certificazione di destinazione urbanistica dalla quale si era appreso che soltanto le p.lle 1868 e 1870, oggetto di compravendita, erano parzialmente edificabili, mentre le altre ricadevano nella categoria F2 di verde attrezzato;

- che, con raccomandata A/R del 20.12.2016, essa attrice aveva denunciato agli odierni convenuti la predetta grave incongruenza e richiesto una rivalutazione del prezzo di vendita sul presupposto della considerevole diminuzione di valore del bene;

- che alla data di citazione in giudizio l'immobile era rimasto nella disponibilità del sig.
[...]
il quale avrebbe dovuto liberare i luoghi entro e non oltre tre mesi dalla data di stipula CP_4 dell'atto di compravendita del 07.09.2011, ed erano rimasti privi di efficacia gli inviti stragiudiziali di liberare l'immobile effettuati da essa attrice nei confronti di . CP_4
Pertanto, l'attrice ha concluso chiedendo accertarsi l'esistenza dei vizi contestati e dichiararsi la responsabilità dei convenuti ai sensi degli artt. 1490 e ss c.c.; la riduzione del prezzo di vendita ex art. 1492 c.c. nella misura di €. 25.671,50 o in quella da accettarsi all'esito dell'espletanda istruttoria;
accertarsi e dichiararsi la responsabilità solidale dei convenuti ai sensi degli artt. 1494 ss c.c. e per, l'effetto, condannarli al risarcimento del danno, da quantificarsi, anche in termini di lucro cessante, all'esito dell'espletanda istruttoria. L'attrice ha chiesto, infine, accettarsi e dichiararsi, nei confronti del Sig. , l'occupazione senza titolo dell'immobile/magazzino e del circostante terreno, CP_4
sito in AC C. da San Vito, esteso mq. 2049, identificati in catasto al fg.29 p.lla 402 e p.lle 1866-
1868-1870-1808 e, per l'effetto, condannarlo al rilascio dell'immobile e al pagamento di un'indennità di occupazione decorrente dal 09.04.2014. Con vittoria di spese e compensi.
Con comparsa di costituzione e risposa del 16.01.2019 si sono costituiti i convenuti CP_1
e , i quali, preliminarmente, hanno eccepito l'improcedibilità dell'azione CP_2 CP_3 per mancato esperimento dell'invito alla stipula di convenzione di negoziazione assistita. Nel merito hanno contestato in fatto e in diritto tutto quanto ex adverso dedotto. In particolare, i convenuti hanno eccepito la decadenza di parte attrice dalla garanzia dei vizi della cosa venduta e la prescrizione, ai sensi dell'art. 1495 c.c., dell'azione proposta da sul presupposto per cui l'attrice già nel Parte_1
novembre del 2016 era venuta a conoscenza del vizio asserito, rilevando, quindi, la tardività della raccomandata A/R del 20.12.2016, che essi convenuti, in ogni caso, non avevano ricevuto.
Inoltre, hanno dedotto che l'attrice era stata immessa nel possesso e nel materiale godimento del bene immediatamente all'atto della compravendita del 07.09.2011 e che, quindi, l'azione di garanzia doveva essere proposta, a pena di prescrizione, entro un anno dalla predetta data.
Ancora, i convenuti hanno eccepito l'infondatezza dell'azione proposta ex art. 1490 c.c., per insussistenza di vizi redibitori, e l'inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo, trattandosi di vendita a corpo e non a misura, circostanza che esclude ogni vizio della cosa venduta.
Pertanto, hanno concluso chiedendo l'integrale rigetto delle domande attoree, con vittoria di spese e compensi del giudizio.
Il convenuto , ritualmente citato in giudizio, non si è costituito e, all'udienza del CP_4
17.01.2019, è stato dichiarato contumace. Alla medesima udienza la causa è stata rinviata, con assegnazione a parte attrice di un termine per la formulazione dell'invito alla negoziazione assistita, il cui esito negativo è stato documentato dalle parti con il deposito del relativo verbale di mancato accordo.
All'udienza del 15.01.2020, il G.I., allora assegnatario del fascicolo, vista la richiesta delle parti, concedeva i termini di cui all'art. 183 comma VI c.p.c. In data 24.11.2020 il procedimento veniva riassegnato al sottoscritto G.I. La causa è stata istruita con produzione documentale e consulenza tecnica d'ufficio. Con provvedimento del 29.09.2022 il procedimento è stato interrotto, ai sensi dagli artt. 299 e 300
c.p.c., per il decesso del convenuto e, successivamente, riassunto, su iniziativa di parte CP_4
attrice, nei confronti dei convenuti originari e degli eredi di . CP_4
Con provvedimento del 17.03.2023, verificata la regolarità della notifica nei confronti degli eredi del sig. , collettivamente ed impersonalmente, ex art. 303 comma 2° c.p.c., la causa è stata CP_4
rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Con decreto del 10.1.2025 la causa è stata rimessa sul ruolo istruttoria, al fine di invitare parte attrice a chiarire se l'immobile, oggetto di causa, risultasse ancora occupato. Infine, all'udienza del
12.3.2025, acquisiti i richiesti chiarimenti, la causa è stata posta in decisione senza termini.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, stante l'omessa costituzione degli eredi del sig. e verificata la CP_4
regolarità della notifica, collettivamente ed impersonalmente, ex art.303 comma 2° cpc, gli stessi devono essere dichiarati contumaci.
Ancora preliminarmente, si deve dare atto della inammissibilità, per tardività, delle eccezioni di decadenza dalla garanzia dei vizi della cosa venduta e di prescrizione, ai sensi dell'art. 1495 c.c., sollevate dalle parti convenute, le quali, peraltro, nelle proprie conclusioni, non hanno insistito in tali eccezioni.
Passando al merito della controversia, parte attrice ha chiesto, in primo luogo, di accertare l'esistenza dei lamentati vizi, in relazione ai beni trasferiti con atto di compravendita del 07.09.2011 avanti il
Notaio , e di dichiarare la responsabilità della parte venditrice (Sig.ri , Per_1 CP_4 [...]
, ex art. 1490 e segg., c.c. con seguente CP_5 CP_2 CP_1 CP_3
riduzione del prezzo già versato e risarcimento dei danni subiti.
Parte attrice, in particolare, ha rappresentato di aver acquistato, per il prezzo di euro 720.000,00, un magazzino, esteso mq. 431 e identificato in catasto al fg. 29 p.lla 402, nonché il lotto di terreno sito nel Comune di AC c. da San Vito, esteso mq. 2049 ed identificato in catasto al fg. 29, p.lle 1866
– 1868 –1870 – 1808, qualificato nell'atto come “edificabile” (Cfr. doc. 1 , pag. 1 atto di compravendita), giusta certificato di destinazione urbanistica rilasciata dal Comune di AC in data 2.2.2011 e di essere venuto a conoscenza, solo nel mese di mese di dicembre del 2016, dopo la presentazione di un progetto edificatorio, che parte del terreno acquistato (circa 179,50 mq) non sarebbe stato “zona edificabile” bensì “verde attrezzato”, come di seguito confermato dalla ulteriore certificazione di destinazione urbanistica rilasciata dal Comune di AC in data 15.12.2016. L'attrice, quindi, ha qualificato la parziale mancanza di edificabilità del terreno acquistato quale vizio che, ai sensi dell'art. 1490 c.c., lo renderebbe inidoneo all'uso cui è destinato o che ne diminuisce in modo apprezzabile il valore.
Orbene, si ha vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali della cosa consegnata qualora questa presenti imperfezioni, che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, ovvero appartenga ad un tipo completamente diverso o ad una specie diversa da quella pattuita;
si ha, invece, consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, o si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della "res" promessa e, quindi, a fornire l'utilità richiesta" (Cass. civ., Sent. 10 luglio 2008, n. 18859, nonchè Cass. n.ri 8409/2006 e 5202/2007).
Quanto sopra premesso, non pare pertinente, in questa sede, il richiamo a quegli orientamenti giurisprudenziali in ordine alle conseguenze sul contratto - preliminare o definitivo - di vendita immobiliare, allorché, successivamente alla stipula, le competenti autorità amministrative abbiano modificato la destinazione urbanistica del bene oggetto del contratto, sì da determinare una imprevedibile diminuzione o esclusione delle sue potenzialità edificatorie (cfr. Cassazione civile sez.
II, 15/05/2024, n.13435) . Sul punto, infatti, è stato affermato che “con riguardo a preliminare di compravendita di terreno, la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest'ultimo a chiedere la risoluzione ex tunc del rapporto, in applicazione dell'istituto della cosiddetta presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto e se, inoltre, l'edificabilità del fondo sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso (alla stregua di una globale ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso riferimento a detto presupposto nelle clausole negoziali)”( Css. Civ. Sez. 2, Sentenza n.
13578 del 17/12/1991, Rv. 475078-01). Nel caso in esame, infatti, è pacifico e non contestato che il
P.R.G., cui hanno fatto riferimento entrambi i certificati di destinazione urbanistica emessi dal
Comune di AC rispettivamente in data 2.2.2011 e 15.12.2016, sia rimasto invariato (P.R.G. approvato con decreto dell'Assessorato Territorio ed Ambiente n. 977/DRU del 14.11.2005).
La recentissima pronuncia della Cassazione n.13435/2024 ha evidenziato come “In materia di vendita immobiliare, se viene fornita una falsa rappresentazione della realtà riguardo alla potenzialità edificatoria di un terreno ciò può configurare l'ipotesi dell'errore di fatto su una qualità dell'oggetto nel caso in cui le parti abbiano concluso il contratto ignorando la vera natura del bene;
se, invece, sia stata garantita la destinazione edificatoria del suolo, la fattispecie può essere ricondotta nell'ambito della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c in materia di cosa gravata da oneri non apparenti”, per poi concludere che “In nessun caso sono applicabili alla fattispecie gli artt. 1490 e
1492 c.c. relativi ai vizi redibitori, che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto”.
Peraltro, si evidenzia come, in un caso risalente, parzialmente analogo a quello in esame, la Suprema
Corte abbia affermato come l'ipotesi di una minore potenzialità edificatoria di un fondo, rispetto a quella sulla quale il compratore aveva fatto affidamento, non corrisponda neppure ad un'ipotesi di vendita di cosa diversa da quella pattuita, essendo il bene immutato sia nella sua materialità che nella sua idoneità ad essere edificato, ma incida unicamente sulle qualità promesse, involgendo la disciplina dettata dall'art. 1497 c.c. (Cfr. Cassazione civile sez. II, 30/05/2013, n.13612).
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha osservato che: “In tema di compravendita, il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.), e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.), pur presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono, nell'ambito di un medesimo genere, sull'appartenenza ad una specie piuttosto che a un'altra; entrambe le ipotesi differiscono dalla consegna di "aliud pro alio" che si ha quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti” (Cass. civ. n. 6596/2016).
Quanto alla corretta interpretazione della domanda, il giudice ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente l'azione dando al rapporto dedotto in giudizio il nomen iuris ritenuto corretto, anche in difformità rispetto alla prospettazione formulata dalle parti, purché lasci inalterati il petitum e la causa petendi azionati e, quindi, non attribuisca un bene diverso da quello domandato e non introduca nel tema controverso nuovi elementi di fatto. Inoltre, secondo recentissima pronuncia,
“L'azione di riduzione del prezzo va considerata esperibile da parte dell'acquirente anche nelle fattispecie contemplate dall' art. 1497 c.c., relative alla mancanza delle qualità promesse ovvero delle qualità essenziali per l'uso a cui la cosa è destinata” (Cass., sez. II, n. 4245/2024).
Orbene, nel caso in esame, parte alienante ha senz'altro promesso l'edificabilità dell'intero fondo ceduto, come emerge sia dall'interpretazione letterale del contratto di vendita, ove alla pag. 1 si legge
“lotto di terreno edificabile esteso complessivamente metri quadrati duemila-quarantanove
(2.049)…”, che dal certificato di destinazione urbanistica del 2.2.2011 allegato al contratto;
tale qualità promessa, tuttavia, è risultata parzialmente mancante, con riferimento ad una quota di fondo estesa circa 179,50 mq, come meglio evidenziato nel successivo certificato del 15.12.2016 (cfr. sub. doc. 4).
Non coglie nel segno la difesa di parte convenuta, secondo la quale, in ogni caso, non sussisterebbe alcun vizio essendo la vendita avvenuta “a corpo” e non “a misura”. Ed infatti, nella vendita di cosa specifica, quale quella in esame, avente ad oggetto un bene immobile ben identificato, sebbene la misura non costituisca elemento essenziale per la identificazione dell'oggetto, tale indicazione risponde all'esigenza di una migliore precisazione delle caratteristiche del bene ovvero della esatta determinazione del prezzo. Quindi, nonostante la dicitura utilizzata dalle parti nel contratto, la circostanza che i contraenti abbiano distinto la quota di prezzo riferita al terreno e quella riferita all'immobile “magazzino” (cfr: art. 2 contratto di compravendita) ed abbiano indicato l'esatta estensione del “lotto di terreno edificabile”, dimostra la volontà degli stessi di mantenere una esatta proporzione tra l'indicazione del prezzo pattuito e la effettiva misura del bene, nonché di vincolare la determinazione del prezzo alla quantità ed alla qualità dei beni trasferiti.
Sulla scorta della volontà negoziale che emerge dalle risultanze probatorie, quindi, si ritiene la fondatezza della domanda di riduzione del prezzo svolta dall'attrice, essendo stata accertata la parziale mancanza delle qualità premesse della cosa venduta.
Ed infatti, la consulenza tecnica d'ufficio svolta in corso di causa, volta, in primo luogo, a determinare “l'effettivo valore del lotto di terreno oggetto di atto di compravendita del 07.09.2011
(foglio dimappa n.29, part.lla 1868,1866,1870,1808) indicato in esso come interamente edificabile, alla luce del successivo Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Municipio della città di AC in data 15.12.2016” ed a quantificare la “complessiva diminuzione di valore rispetto al prezzo corrisposto dall'attore ”, ha confermato le doglianze di parte attrice.
In particolare, all'esito di due sopralluoghi, compiuti i necessari rilievi, metrico e fotografico, esaminata la documentazione allegata dalle parti ed acquisito nuovo Certificato di Destinazione
Urbanistica dal Comune di AC, la Consulente ha verificato che “la superficie effettivamente ricadente in zona B2 di completamento è pari a: (Foglio 29, particella 1808= 30 mq) + (Foglio 29, particella 1866= 90 mq) + (Foglio 29, particella 1870= 1517,50 mq) + (Foglio 29, particella 1868=
219,60 mq) = 1857,10 mq” e “la superficie ricadente in zona F2 attrezzature pubbliche di interesse collettivo è pari a: (Foglio 29, particella 1870= 179,50 mq) + (Foglio 29, particella 1868= 12,40 mq)
- 191,90 mq”.
La Consulente, inoltre, ha evidenziato anche la sussistenza di “un'area residua, pari a 191,90 mq, ricadente in Zona F2, ossia una zona omogenea dove possono realizzarsi, attrezzature pubbliche di interesse collettivo”, la quale, tuttavia, in considerazione della ridotta estensione, che non consentirebbe la realizzazione delle opere relative alle destinazioni d'uso propria dell'area, è stata stimata come verde agricolo.
Quindi, sulla scorta di tale rilievo, prendendo a riferimento il valore corrisposto dall'attore e considerato il prezzo unitario corrisposto, moltiplicato per i mq effettivamente ricadenti in Zona B2, la consulente ha ricavato una complessiva diminuzione di valore, rispetto al prezzo corrisposto dall'attore, pari € 28.021,69.
Infine, applicata una diminuzione del valore, rispetto al prezzo corrisposto, con riferimento alla banca dati dell'Agenzia del Territorio “Osservatorio del Mercato Immobiliare” (OMI) ed alla banca dati dei
“valori agricoli medi in Sicilia”, e tenuto conto della tipologia delle rifiniture e dello stato di conservazione dei beni oggetto di stima, l'Arch. ha concluso affermando che “la CP_6
complessiva diminuzione del valore, rispetto al prezzo corrisposto dall'attore, è quindi con riferimento all'importo di compravendita è pari ad: € 28.021,69 - € 959,50 = € 27.062,19”.
A tali conclusioni questo giudice ritiene di doversi uniformare, essendo le stesse supportate, oltre che dai necessari rilievi di competenza specifica, da un percorso argomentativo lineare e rigoroso. Il Ctu, inoltre, ha dato atto, nella “risposta alle osservazioni”, della sostanziale adesione sia del Ctp di parte convenuta che del difensore di parte attrice, alle suddette conclusioni.
Alla luce dell'istruttoria compiuta, quindi, le parti convenute devono essere condannate a corrispondere all'attrice, in solido tra loro, la somma di € 27.062,19, oltre interessi legali dalla domanda e fino all'effettivo soddisfo, a titolo di riduzione del prezzo già corrisposto.
Non si ritiene, invece, che possa trovare seguito la richiesta di risarcimento in termini di mancato guadagno. Ed infatti, sebbene nel corso dell'istruttoria sia stato ritenuto opportuno disporre un'integrazione della Consulenza Tecnica d'Ufficio, con riguardo alla quantificazione del mancato guadagno derivante dalla riduzione di cubatura effettivamente realizzabile, l'intero comparto probatorio non consente di ritenere raggiunta la prova dell'effettivo danno subìto dall'attrice, attesa la genericità delle allegazioni attoree, che non consentono di ricostruire quali siano, nella specie, gli ulteriori pregiudizi di carattere patrimoniale per i quali si chiede ristoro.
Ed infatti, a parte le difficoltà in termini di quantificazione oggettiva del danno, evidenziate anche dalla Consulente, va osservato che, in tema di responsabilità contrattuale, ai fini del risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all'inadempimento del contratto, non è sufficiente la prova dell'inadempimento del debitore, ma deve altresì essere provato il pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera del danneggiato, in termini sia di danno emergente che di lucro cessante, e la sua entità.
Il danno patrimoniale da mancato guadagno, in particolare, presuppone la prova, anche presuntiva, dell'utilità patrimoniale che secondo un giudizio di probabilità il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta, dovendosi escludere i mancati guadagni meramente ipotetici
(Cass. civ. n. 24632/2015). Tale posta di danno, infatti, concretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall'inadempimento dell'obbligazione contrattuale, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta e deve, pertanto, escludersi per i mancati guadagni meramente ipotetici, dipendenti da condizioni incerte (Nella specie, concluso un contratto di permuta, uno dei permutanti si era doluto di avere ricevuto un fondo edificabile ma occupato abusivamente da terzi e divenuto non più edificabile, quando finalmente gli occupanti erano stati allontanati, per l'intervento il mutamento dello strumento urbanistico. La S.C., in applicazione del principio di cui alla massima, ha confermato la sentenza di merito che ha liquidato il danno da perduta possibilità di locare l'immobile, ma non quello da perduta possibilità di edificazione, non avendo l'attore dimostrato che, ove il fondo fosse stato libero, avrebbe avuto i mezzi e l'intenzione di costruire) (Cass. civ. n. 11254/2011).
Nel caso di specie parte attorea non ha provato né allegato l'effettivo pregiudizio patito, con conseguente rigetto della relativa richiesta risarcitoria.
Da ultimo, in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile/magazzino terrano e circostante terreno sito in AC C.da San Vito esteso mq.2049, identificato in catasto al fg.29 p.lla 402 (magazzino)
e p.lle 1866-1868-1870-1808 (terreno), si evidenzia che, dal verbale di sopralluogo svolto dal Ctu nel contradditorio delle parti in data 14.12.2021, è emerso come, all'epoca, l'immobile fosse occupato dal Sig. , motivo per il quale la Consulente ha dovuto attendere l'arrivo dei parenti dello CP_4 stesso per la consegna delle chiavi e l'apertura del cancello. All'udienza del 12.3.2025, appositamente fissata per verificare la permanenza dell'occupazione senza titolo, il procuratore di parte attrice ha confermato che l'immobile anzidetto risulta attualmente detenuto dagli eredi del Sig. , CP_4
che non hanno mai provveduto alla consegna delle chiavi. Tale circostanza non è stata smentita né dai convenuti costituiti né dagli eredi del Sig. , rimasti contumaci. Persona_2
Alla luce di quanto sopra, appare meritevole di accoglimento la domanda attorea, formulata nei soli confronti degli eredi del convenuto sig. riguardante CP_4
l'occupazione senza valido titolo dell'immobile de quo, volta ad ottenere il rilascio del bene al legittimo proprietario. Ne consegue che gli eredi del sig. devono essere condannati a CP_4 rilasciare in favore di parte attrice l'immobile/magazzino terrano e il circostante terreno, sito in
AC C.da San Vito, identificato in catasto al fg.29 p.lla 402 (magazzino) e p.lle 1866-1868-
1870-1808 (terreno), entro un termine che, in ragione del protrarsi della condotta di occupazione, va fissato in trenta giorni dalla notifica della presente sentenza.
Parte attrice, inoltre, ha domandato la condanna degli eredi di al pagamento di CP_4
un'indennità di occupazione.
Come noto, l'occupazione senza titolo integra un fatto illecito extracontrattuale, che genera, pertanto, un diritto di credito risarcitorio in capo al proprietario/possessore/detentore qualificato-danneggiato.
La domanda in questione va esaminata facendo applicazione dei principi recentemente dettati dalle
Sezioni Unite della Corte di Cassazione (SSUU n. 33645/2022), in forza dei quali fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita per occupazione sine titulo è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.
Nel risolvere un precedente contrasto tra sezioni, la citata pronuncia ha affermato che "nell'ipotesi di occupazione sine titulo di un immobile, al proprietario spetta, in conseguenza della perdita della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento - diretto o indiretto - sulla cosa, il risarcimento sia del danno da perdita subita (liquidato dal giudice, ove non dimostrabile nel suo preciso ammontare, con valutazione equitativa, anche mediante il parametro del canone locativo di mercato) che del danno da mancato guadagno, corrispondente a quanto lo stesso avrebbe ottenuto se avesse concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato ovvero lo avesse venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato (SSUU Cass. civ. n. 33645/2022).
Il danno per il proprietario, secondo la Suprema Corte, non può, quindi, qualificarsi come danno "in re ipsa", legato al mero "non uso", ma, al più, come danno "presunto" o danno "normale" legato alla perdita del godimento, rispetto al quale, tuttavia, è onere del danneggiato allegare specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio sofferto. Solo quando il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato
Analogamente, qualora la domanda risarcitoria abbia ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'attore ha l'onere di allegare gli specifici pregiudizi sofferti, quali, ad esempio, le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, o mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato, dandone prova anche mediante ricorso a nozioni di comune esperienza o a presunzioni semplici.
In definitiva, secondo la Suprema Corte in caso di occupazione abusiva di immobile è necessaria
“l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. È pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria”.
Facendo applicazione di tali principi al caso in esame, la domanda attorea non merita accoglimento, atteso che, raggiunta la prova dell'occupazione abusiva, non può dirsi per ciò solo provato il danno.
L'attrice si è limitata ad affermare che “l'assenza di valido titolo ed efficace impone che il convenuto vada, pure, condannato al pagamento in favore della società attrice dell'indennità mensile per illegittima occupazione dell'immobile…”. Null'altro è stato aggiunto.
Nel caso in esame, quindi, manca del tutto la prova del danno conseguenza subìto dalla Parte_1
non avendo la parte nemmeno allegato, oltre che provato, specifiche circostanze da cui inferire un danno (concreto) per l'occupazione del bene da parte dei convenuti, consistente nella perdita della possibilità concreta ed effettiva, cioè non solo ipotetica, di esercitare il diritto di godimento in forma diretta o indiretta. Ed infatti, la società attorea non ha prospettato alcuna eventualità di un utilizzo dell'immobile oggetto di causa e manca, negli atti attorei, qualsivoglia allegazione con riguardo al cosiddetto danno-conseguenza, cioè ai pregiudizi che si sarebbero prodotti nella sfera giuridica del danneggiato a causa dell'evento dannoso (nella specie, l'occupazione sine titulo).
La relativa domanda, quindi, va rigettata.
***
Alla luce del complessivo esito del giudizio, appare equo compensare in ragione della metà le spese di lite e condannare le parti convenute, in solido tra loro, al pagamento nella misura del 50% delle spese di lite in favore di parte attrice, come liquidate in dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M.
n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa (valore indeterminabile-complessità bassa-valori medi) e dell'attività processuale svolta. Per gli stessi motivi le spese della Ctu, già liquidate con separato decreto, vanno poste a carico di tutte le parti in solido tra loro.

PQM

Il Tribunale, in composizione monocratica, disattesa ogni diversa eccezione e deduzione, così provvede:
-Dichiara la contumacia degli eredi del sig. ; CP_4
-Accerta e dichiara la parziale mancanza delle qualità premesse della cosa venduta e, per l'effetto, condanna le parti convenute, in solido tra loro, alla corresponsione, a favore di parte attrice, della somma di € 27.062,19, oltre interessi legali dalla domanda all'effettivo saldo, a titolo di riduzione del prezzo già corrisposto;

- Accerta e dichiara l'occupazione sine titulo, da parte degli eredi di CP_4
dell'l'immobile/magazzino e del circostante terreno, sito in AC C.da San Vito, identificato in catasto al fg.29 p.lla 402 (magazzino) e p.lle 1866-1868-1870-1808 (terreno) e, per l'effetto, condanna gli eredi di al rilascio, entro giorni 30 (trenta) dalla notifica della presente CP_4
sentenza, in favore di parte attrice, del suddetto immobile libero da persone, cose ed animali;

-Rigetta le altre domande attoree;

-Compensa nella misura della metà le spese del giudizio nei rapporti tra le parti e condanna le parti convenute, in solido tra loro, al pagamento in favore di parte attrice della restante metà, che liquida in € 3.808,00 per compenso professionale, € 293,11 per esborsi, oltre rimborso spese forfettarie in misura pari al 15% del compenso, I.V.A. e C.P.A. nella misura legalmente dovuta;

-Pone definitivamente il pagamento delle spese di Ctu, come liquidate con separato decreto, a carico di tutte le parti in solido tra loro.
Termini Imerese, 07/04/2025
Il Giudice
D.ssa Claudia Musola