REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. Carlo Barile, ha pronunciato ai sensi dell'articolo 281 sexies comma 3
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2128 R.G.A.C. dell'anno 2024 promossa
DA
MA AC (nato a [...] il [...], C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. BIANCHI BRUNO, con domicilio eletto in Como alla via Rezzonico n.30, presso il difensore avv.
BIANCHI BRUNO;

PARTE ATTRICE
CONTRO
MO IA SR (p. iva n. 02036990154), in persona del legale rappresentante pro tempore con il patrocinio dell'avv. CRESPI MARIO, con domicilio eletto in Busto Arsizio alla via Fratelli d'Italia n.3, presso il difensore avv. CRESPI MARIO;

PARTE CONVENUTA
E CONTRO
LA AN (nata a [...] il [...], C.F. [...]), quale erede di
AR GU con il patrocinio dell'avv. BONICALZI MARIA CRISTINA e dell'avv. SALMINI
MARINELLA con domicilio eletto in VIA TORINO N. 2 RA, presso il difensore avv. BONICALZI MARIA
CRISTINA;
PARTE CONVENUTA
E CONTRO
AU RI (nato a [...] il [...], C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. CIOFFI RICCARDO e dell'avv. CASSARA' PIERPAOLO con domicilio eletto in Varese al
Viale Aguggiari n.12, presso il difensore avv. CASSARA' PIERPAOLO;

PARTE CONVENUTA
- 1 - RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, AC AN ha convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di
Busto Arsizio, la Immobiliare Venilia s.r.l. l'ingegner DI CL e GR MA in qualità di erede dell'Ingegner AR NZ esponendo che: l'attore in data 29.10.2015 ha acquistato una villa unifamiliare sita in Cassano Magnago;
nell'atto di compravendita la venditrice garantiva la totale conformità ai titoli abilitativi dell'immobile; l'attore in vista delle verifiche delle condizioni per usufruire degli ecobonus fiscali ha accertato delle difformità tra stato di fatto e pratiche edilizie;
in particolare:1) una variazione delle piante e della sagoma del fabbricato con aumento del volume superiore al 2%; 2) una variazione dell'altezza interna del piano sottotetto agibile che determina il venir meno di una delle condizioni per recuperarlo a fini abitativi;
3) la mancanza di autorizzazione all'allaccio alla pubblica fognatura di tutto il complesso di via Mazzel.
Ha concluso chiedendo di accertare e dichiarare la riduzione del prezzo di vendita dell'immobile e in via subordinata ha chiesto di accertare il grave inadempimento della società venditrice;
ha chiesto di accertare e dichiarare la responsabilità del Direttore dei Lavori e del Progettista e ha chiesto il risarcimento del danno nella misura da accertarsi in corso di causa.
Si è costituita Immobiliare Venilia s.r.l. formulando l'eccezione di decadenza dall'azione di parte attrice ai sensi dell'articolo 134 d.p.r. 380/2001; ha poi contestato an e quantum della pretesa, concludendo per il rigetto della domanda di parte attrice e in via subordinata ha chiesto di accertare e dichiarare come unici responsabili di quanto lamentato gli altri convenuti chiedendo, quindi, in caso di accoglimento della domanda di essere manlevata dagli stessi.
Si è costituito l'ingegner DI CL formulando anch'egli l'eccezione di decadenza ai sensi dell'articolo
134 d.p.r. 380/2001; ha poi contestato an e quantum della pretesa di parte attrice e ha chiesto il rigetto sia della domanda della stessa che della domanda di manleva formulata dalla società venditrice.
Si è costituita in giudizio GR MA quale erede di AR NZ contestando “an” e “quantum” della pretesa di parte attrice e chiedendo il rigetto della domanda della stessa e, in ipotesi in cui fosse riscontrato un profilo di responsabilità dello stesso, ha chiesto dichiarare la concorrente responsabilità degli altri convenuti.
La causa è stata istruita documentalmente, rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex articolo 281 sexies c.p.c. e trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma del suddetto articolo.
Le domande formulate da AC AN non sono fondate alla luce delle seguenti motivazioni.
Parte attrice ha agito in giudizio al fine di ottenere la riduzione del prezzo dell'immobile acquistato dalla
Immobiliare Venilia s.r.l. e il conseguente risarcimento del danno a causa della scoperta di alcuni vizi che avrebbero diminuito il valore dell'opera e segnatamente alcune irregolarità urbanistiche.
Va innanzitutto analizzata l'eccezione di decadenza formulata dai convenuti Immobiliare Venilia s.r.l. e DI
CL ai sensi dell'articolo 134 T.U Edilizia.
- 2 - La decadenza di cui all'art. 134 citato che prevede che “Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche,
deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o proprietario” è da considerarsi dettata in materia sottratta alla libera disponibilità delle parti, per quel che riguarda tanto gli aspetti sostanziali quanto quelli processuali (ivi compreso il regime della rilevabilità in giudizio): ciò appare conforme alla ratio di fondo della previsione normativa in esame, la quale, operando in deroga rispetto al regime generale di separazione tra vicende privatistiche e vicende pubblicistiche riguardanti i beni immobili e la loro circolazione, persegue lo scopo di rafforzare il contrasto degli abusi edilizi e delle irregolarità urbanistiche, facendo sì, con la previsione della decadenza dal diritto risarcitorio, che l'acquirente abbia un autonomo e ben preciso interesse patrimoniale a denunciarli alla P.A., e prevedendo che un rapporto civilistico tra privati patisca conseguenze dirette dal mancato compimento di condotte verso la P.A. che a quel rapporto sono pur sempre estranee.
In sintesi, la norma, funge da impedimento a che una vicenda che innegabilmente riguarda anche profili di illiceità di rilievo generale (quale la violazione della disciplina urbanistico-edilizia) possa risolversi tutta all'interno del rapporto privatistico, cioè con il semplice risarcimento dovuto al privato acquirente, lasciando non sanato il profilo d'interesse pubblicistico concretizzantesi nell'eliminazione dell'abuso; pertanto, non può esservi risarcimento per il privato se non vi è prima anche ripristinazione o sanatoria dell'illegittimità edilizia.
A tale ultima funzione è per l'appunto asservita l'autodenuncia di cui all'art. 134 citato.
La pregressa tempestiva denuncia alla P.A., allora, diviene elemento costitutivo del diritto risarcitorio, qualificabile alla stregua di una vera e propria condizione dell'azione, la cui portata deve intendersi estesa non solo alla domanda risarcitoria in senso stretto ma anche a quelle che più in generale si rapportano al negozio viziato, ivi compresa quella esperita in questa sede (riduzione del prezzo).
Ebbene, sulla base della documentazione prodotta in atti deve concludersi che nessuna denuncia in tal senso è stata effettuata dall'attore entro il termine decadenziale previsto dalla norma, sicché quest'ultimo deve ritenersi a tutti gli effetti spirato con conseguente estinzione del diritto del AC alla restituzione parziale del corrispettivo.
D'altronde non possono accogliersi le osservazioni del difensore di parte attrice circa la circostanza che le violazioni dedotte non riguardano violazioni del TU dell'Edilizia in quanto è sufficiente leggere la relazione del consulente di parte attrice per rendersi conto che le violazioni dedotte riguardano proprio le difformità dai titoli abilitativi previsti dal T.U.
L'articolo 134 T.U. Edilizia, nonostante la sua collocazione nel capo VI “Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici” presenta una portata ampia e generale come si evince dalla dicitura letterale del testo
“…riscontra difformità dalle norme del presente Testo Unico…” le quali evidenziano la circostanza per cui la presente disposizione si applica in linea generale a tutti i difetti e le irregolarità edilizie, rilevanti dal punto di vista amministrativo, di cui al Testo Unico dell'Edilizia.
Né può accedersi all'interpretazione di parte attrice, alla luce della ratio pubblicistica che governa la norma, sulla possibilità di valutare le difformità denunziate alla luce del “Decreto Salva casa” e quindi con nuovo decorso del termine per presentare la denuncia al Comune.
- 3 - Anzi, proprio la circostanza dell'entrata in vigore del Decreto Salva SA ( Decreto-legge n. 29 maggio 2024 n.
69 rubricato "Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica", pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale 124 del 29 maggio 2024, entrato in vigore il 30 maggio 2024 e con conversione in legge avvenuta con l.
24 luglio 2024, n. 105 pubblicata sulla G.U. n. 175 del 27 luglio 2024, in vigore dal 28 luglio 2024) rende inaccoglibile la domanda di parte attrice anche sotto un diverso aspetto.
In via generale, l'acquirente di una costruzione abusiva può esperire i rimedi previsti dall'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al momento dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della pubblica amministrazione, tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile
(cfr. Cassazione civile, sez. II, 23/10/1991, n. 11218).
In mancanza di tali condizioni non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.
Quindi il carattere abusivo, parziale o totale di una costruzione, se pure non autorizza ad invocare la garanzia di cui all'art. 1490 c.c., comporta il diritto di richiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c. cui rinvia l'art. 1489 c.c.
Oltre a ciò, l'acquirente di cosa gravata da diritti o da oneri reali ha diritto al risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c. (cfr. ex multis
Cassazione civile, sez. II, 28/02/2007, n. 4786).
Ebbene analizzando la relazione integrativa di parte attrice del tecnico Scavello del 28 novembre del 2024, proprio alla luce di tale normativa, si legge che le difformità realizzate sono comunque tutte conformi alle norme edilizio/urbanistiche vigenti attualmente e all'epoca di realizzazione delle opere.
Quindi rilevato che al fine di poter esercitare l'azione ex articolo 1489 c.c. deve, come sopra specificato, persistere il potere repressivo della pubblica amministrazione, nel caso di specie, non vi è alcuna evidenza né di sanzioni già irrogate all'attore né che la stessa, alla luce di quanto dichiarato dallo stesso tecnico di parte attrice, possa irrogare sanzioni essendo le difformità realizzate compatibili con la normativa in vigore.
Alla luce di tali motivazioni la domanda di riduzione del prezzo e quella di risarcimento del danno ex art. 1489
c.c. come formulate nei confronti delle parti convenute sono infondate e vanno integralmente rigettate con assorbimento delle rispettive domande di manleva che le parti convenute hanno proposto nei rispettivi confronti.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice nei confronti dei convenuti e sono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 147/2022, tenuto conto delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, delle condizioni soggettive del cliente, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate tenendo in considerazione i parametri medi per la fase introduttiva e di studio, e i parametri minimi per la fase istruttoria ( consistita nel mero deposito delle memorie integrative) e decisionale (consistita nella mera discussione orale) del valore indeterminabile complessità media.


P. Q. M.


- 4 - Il Tribunale di Busto Arsizio, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da AC AN nei confronti di Immobiliare Venilia s.r.l., DI CL e MA GR
quale erede di AR NZ ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) condanna AC AN al pagamento in favore di Immobiliare Venilia s.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore delle spese processuali che liquida in complessivi € 7.202,00 oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), CPA ed IVA come per legge;

3) condanna AC AN al pagamento in favore di DI CL delle spese processuali che liquida in complessivi € 7.202,00 oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), CPA ed IVA come per legge;

4) condanna AC AN al pagamento in favore di GR MA quale erede di AR NZ delle spese processuali che liquida in complessivi € 7.202,00 oltre rimborso spese generali (15% sul compenso),
CPA ed IVA come per legge.
Così deciso in Busto Arsizio, il 01/04/2025
Il Giudice
Carlo Barile
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