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Sentenza 31 ottobre 2025
Sentenza 31 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Teramo, sentenza 31/10/2025, n. 1269 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Teramo |
| Numero : | 1269 |
| Data del deposito : | 31 ottobre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 1378/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE nella persona del Giudice Onorario Dott. Marco Di Biase ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1378 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, promossa da
(c.f. nata in [...] il Parte_1 CodiceFiscale_1
30.05.1956 e residente in [...], in proprio nonché nella qualità di legale rappresentante della unipersonale (p. iva n. ), con sede in Lucca, CP_1 P.IVA_1 entrambe elettivamente domiciliate in Lucca alla Via Carlo Del Prete n.719, presso lo studio dell'Avv.
GI RI dal quale sono rappresentate e difese, giusta procura in atti
Ricorrenti/attori nei confronti di
, (Company Number Controparte_2
9525120) iscritta alla CCIAA del Gran Sasso di Italia con N. e C.F. (R.E.A. ) P.IVA_2 C.F._2 società di diritto inglese, con sede a Londra, Inghilterra, Forest House Business Centre, 8 Gainsborough
Road (United Kingdom UK) ) con unità locale in Italia, sita in Giulianova, Via XXIV Maggio C.F._3
n. 9 in persona del suo legale rappresentate pro-tempore / Director (nonché anche Preposto) Dott.
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma Viale Bruno Controparte_3 C.F._4
Buozzi, 59 presso lo studio dell'Avv. Guido Di Giacomo, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
Resistente/convenuta
OGGETTO: recesso contratto preliminare compravendita immobiliare.
CONCLUSIONI: come in atti e come precisate all'udienza del 3.07.2025.
1 RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. iscritto a ruolo in data 28 aprile 2022, e Parte_1 unipersonale adivano il Tribunale Civile di Teramo per ivi sentire: “1) in via CP_1 principale e nel merito accertare la legittimità del recesso esercitato dalla Sig.ra Parte_1 in proprio e in qualità di l.r.p.t. della unipersonale in data 07 marzo 2022 come Parte_2 previsto e disciplinato dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 15 dicembre Con 2021 con lo Società e per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare di CP_2 compravendita del 15 dicembre 2022; per l'effetto dichiarare i ricorrenti autorizzati trattenere la somma di euro 30.000 a titolo di caparra confirmatoria 2) sempre nel merito: accertare e dichiarare
l'illegittima occupazione (sine titulo) della società dell'appartamento sito in Controparte_2
Roseto degli Abruzzi in via Markaska n.36, meglio descritto in narrativa e, per l'effetto, ordinare alla
Società in parola il rilascio dell'intero compendio immobiliare descritto in narrativa libero da persone
o cose in favore delle proprietarie. Condannare, altresì la Società a pagare un'indennità di occupazione pari ad euro 1.000 mensile a decorre dal 26 marzo 2022 sino all'effettivo rilascio. 3) emettere ordinanza di condanna generica ex art. 278 c.p.c. in relazione a quanto occorso e come meglio indicato in narrativa, da determinare in punto di quantum in separato giudizio, a carico della società Controparte_2
A fondamento della domanda, le ricorrenti hanno dedotto, in sintesi e per quanto d'interesse:
- di aver sottoscritto in data 15 dicembre 2021 con la (d'ora in avanti, per brevità Controparte_2
o Ltd.) un contratto preliminare di compravendita con il quale CP_2 Parte_3 unipersonale, avevano promesso di vendere - ognuna pro quota (rispettivamente di 1/3 e 2/3) ed
[...] insieme per l'intero - a nella qualità di legale rappresentante nonché preposto della Controparte_3 società inglese, un immobile di loro proprietà, facente parte di un più ampio complesso sito in Roseto degli Abruzzi (TE) Viale Makarska n. 36A, e precisamente costituita da: a) appartamento al terzo Pt_4 piano, riportato all'Agenzia delle Entrate NCEU F. 26 part. 1495 sub 16, cat. A/2; b) locale sottotetto di mq. 30 riportato all'Agenzia delle Entrate NCEU F. 26 part. 1495 sub 7, cat. C/2, classe 2; c) i diritti di locale sito al terzo piano riportato all'Agenzia delle Entrate NCEU F. 26 part. 1495 sub 18, B.C.N.C. ai sub. 7 e 16 (pianerottolo a comune al piano 3);
- che il complessivo prezzo di acquisto era stato concordato in euro 230.000,00, da versarsi in 5 tranches imputate a titolo di caparra, così determinate: euro 20.000,00 entro il 23 dicembre 2021; euro
10.000,00 entro il 7 febbraio 2022; euro 20.000,00 entro il 25 febbraio 2022; euro 85.000,00 entro il 31 marzo 2022; saldo di euro 95.000,00 alla data della stipula del rogito che sarebbe dovuta intervenire entro e non oltre il 30 giugno 2022;
2 - che, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, la promissaria acquirente era stata immessa nell'anticipata detenzione dell'immobile con la consegna immediata delle chiavi;
- che la promissaria acquirente aveva ottemperato agli obblighi di pagamento di cui al preliminare fino alla terza tranche, scadente al 25 febbraio 2022, a fronte della quale si era manifestato l'inadempimento, sì che le ricorrenti si erano viste costrette a comunicare, in data 7 marzo 2022, il recesso dal contratto preliminare, ai sensi del secondo comma dell'art. 6 della medesima scrittura, ed il contestuale invito al rilascio dell'immobile mediante riconsegna delle chiavi;
- che, malgrado fosse intervenuto un significativo scambio epistolare con il legale della
[...]
le parti non erano pervenute ad alcun ulteriore accordo relativamente al trasferimento CP_2 dell'immobile de quo, perdurando l'inadempimento della resistente, la quale non riconsegnava le chiavi né provvedeva al rilascio dell'immobile;
- che esse ricorrenti, a causa della grave condotta inadempiente della società inglese, avevano subito un danno patrimoniale per complessivi euro 105.000,00, pari al mancato versamento della III rata (di euro
20.000,00) al 25.02.2022 e della IV rata scaduta il 31.03.2022 (di euro 85.000), i cui importi erano stati scadenzati proprio al fine di onorare la prima e la seconda rata semestrale del mutuo da esse acceso presso la Banca Monte Dei Paschi nel 2013;
- che al predetto danno andava aggiunta l'ulteriore perdita economica derivante dalla mancata liberazione dell'immobile rimasto occupato sine titulo, il che ne aveva reso impossibile alle ricorrenti la “messa a frutto” (mediante locazione o altra vendita), anche in considerazione dell'offerta ricevuta in data 19.04.2022 dal proprietario dell'appartamento del II piano e relativa all'acquisto del solo appartamento per euro 145.000,00.
Tutto ciò premesso, le ricorrenti hanno concluso come sopra riportato.
Con comparsa di costituzione e domanda riconvenzionale in data 23.09.2022 si è costituita in giudizio la la quale ha eccepito: Controparte_2
- che in realtà il rapporto tra le parti risaliva al maggio del 2017, allorquando le stesse, nell'ottica di un'auspicata futura compravendita, si erano accordate per il trasferimento della disponibilità dell'immobile in capo alla a fronte della corresponsione di un canone mensile Controparte_2 pari ad euro 450,00, che sarebbe stato versato in conto del prezzo del futuro acquisto e detratto dal complessivo importo dovuto all'atto del rogito;
- che a riprova della sussistenza del riferito contratto locatizio, teso alla futura vendita, nel contratto preliminare sottoscritto il 15 dicembre 2021 alla pagina 5 le stesse parti avevano menzionato: “Le parti si danno reciprocamente atto che il mancato pagamento di n.1 (una) rata darà luogo alla risoluzione del contratto e la parte promittente venditrice si impegna alla restituzione delle somme incassate a
3 partire dalla rata disponibile il 23/12/2021 a seguire alla restituzione dell'unità immobiliare. In tale ipotesi la parte promissaria acquirente dovrà altresì rilasciare senza ritardo alla scadenza del rapporto contrattuale l'unità immobiliare oggetto del presente atto nella piena disponibilità della parte promittente venditrice libera da persone e cose entro e non oltre 30 gg. dalla decadenza del rapporto contrattuale” (cfr. pag. 5 scrittura del 15 dicembre 2021);
- che tali canoni in conto vendita, per un complessivo controvalore pari ad euro 18.450,00, risultavano versati sino almeno alla data del 29 ottobre 2020, allorquando le parti avevano sottoscritto un primo preliminare di compravendita che prevedeva la data del rogito al 30 settembre 2021;
- che, a fronte di tale formale impegno all'acquisto, la parte promissaria acquirente aveva versato, in ulteriore acconto, in favore dei promittenti venditori, il complessivo importo di euro 19.240,00 e che solo all'esito dell'intervenuta risoluzione del primo contratto preliminare di compravendita, senza che si fosse pervenuti al rogito di trasferimento dell'immobile, le parti si erano accordate per la conclusione di un ulteriore compromesso di vendita, quello datato 15 dicembre 2021, a fronte del quale la
[...] aveva versato l'ulteriore importo di euro 30.000,00; CP_2
- che essa resistente aveva inoltre fatto fronte, a proprie spese, a diverse riparazioni inerenti l'immobile ed incombenti in capo alla proprietà, per un complessivo importo di circa euro 11.000,00, così che essa, complessivamente, aveva versato per l'acquisito dell'immobile de quo l'importo di oltre euro
78.000,00;
- che la aveva più volte sollecitato, dapprima con lettera del 12 aprile 2022, la CP_2 trasmissione della documentazione necessaria alla predisposizione del rogito notarile di compravendita e successivamente, con e-mail del 13 aprile 2022, la data del 9 giugno 2022 per lo stesso atto di trasferimento immobiliare dinanzi al Notaio dott.ssa di Teramo;
Persona_1
- che l'inadempimento andava pertanto imputato alla parte promittente che non aveva voluto affrontare oneri e spese relativi alla pratica di corretto accatastamento del compendio, come indicato anche nel preliminare 15 dicembre 2021 (pag.3): “Per la pratica catastale di cui risultano aperte attività, si rimanda alla sistemazione nel periodo tra marzo e giugno 2022, entro e non oltre la stipula dell'atto notarile”, mentre risultava parte dell'immobile de quo ancora accatastato a locale rimessa (C2), anche se le parti avevano convenuto la trasformazione del locale in uso abitativo (A2);
- che la promittente venditrice aveva indicato nel preliminare che sul compendio immobiliare compromesso non risultavano altre trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie ad esclusione delle “convenzioni di lottizzione tra il suddetto Consorzio "MAKARSKA" con il Comune di Roseto degli Abruzzi con atto autenticato nelle firme dal Notaio in data 5 aprile 2001, repertorio n.117525 di cui Persona_2 sopra e con atto a rogito del Notaio in data 4 gennaio 2002, repertorio n.38275 Persona_3
4 raccolta n.9835, trascritto a Teramo il 16 gennaio 2002 al n.557 di formalità”, mentre risultava che le ricorrenti in data 15 novembre 2013 avevano contratto un mutuo fondiario con Controparte_4 per un importo pari ad euro 1.200.000,00, relativamente al quale risultava iscritta ipoteca
[...] immobiliare sulle aree oggetto del compromesso con la sola esclusione del locale sottotetto;
- che risultava, pertanto, per tabulas la liceità del recesso contrattuale della società comparente, a fronte dell'inadempimento dei promittenti venditori, con conseguente suo diritto alla restituzione del doppio della caparra versata da esercitarsi ex art. 1385 c.c., in via riconvenzionale, invocando la condanna delle ricorrenti al versamento a titolo di ristoro del doppio delle somme versate all'attualità, quale caparra confirmatoria a fronte della sottoscrizione del contratto preliminare, dovendosi a questo scopo specifico intendere ricomprese le somme anticipate anche in precedenza ed a fronte del contratto del 29 ottobre 2020.
Tanto premesso, la resistente ha concluso: “in via preliminare, verificata la mancata concessione del termine a comparire, derivante dalla intempestiva notifica effettuata ex adverso, fissare nuova udienza di comparizione con i relativi termini anticipati per il deposito della costituzione dell'odierna comparente al fine di meglio istruire le proprie difese, con ogni opportuna riserva di azione e deduzione;
nel merito rigettare le domande svolte ex adverso per i motivi tutti descritti e documentati in atti, dichiarando che la ha prestato corretta esecuzione al contratto Controparte_2 sottoscritto;in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che la Signora e la Parte_1 unipersonale si sono rese inadempienti alle obbligazioni convenzionali di cui al CP_1 contratto sottoscritto il 15 dicembre 2021 e per l'effetto accertare la legittimità del recesso contrattuale da parte dell'odierna concludente, condannando le ricorrenti al pagamento del complessivo importo di
€ 158.000,00, pari al doppio degli importi versati a titolo di caparra, o quella diversa maggiore o minore somma che dovesse risultare di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
Con ordinanza in data 17/03/2023, il decidente disponeva il mutamento del rito sommario di cognizione in rito ordinario. La causa veniva istruita con le produzioni documentali e la prova orale articolata da parte resistente. Terminata l'istruttoria, all'udienza del 3.02.2025 il Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, soprassedeva sulla istanza formulata da parte ricorrente ex art. 186 quater c.p.c. per ordinanza di rilascio dell'appartamento posto nel compendio immobiliare oggetto di causa.
Precisate dalle parti le rispettive conclusioni all'udienza del 3.07.2025, la causa veniva trattenuta a decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
5 Ritiene il decidente che la domanda proposta dall'attrice è parzialmente fondata e va pertanto accolta, per quanto di ragione, per i motivi e nei termini che seguono.
Delimitazione del thema decidendum.
in proprio e nella qualità di legale rappresentante della Parte_1 CP_1 unipersonale, ha instaurato il presente giudizio al fine di sentir dichiarare l'inadempimento della
[...]
, nella persona del suo legale rappresentante e Director, nonché preposto, Controparte_2 [...]
alle obbligazioni scaturenti dal contratto di compravendita immobiliare stipulato tra di esse CP_3 parti in data 15.12.2021, con il quale le prime promettevano in vendita alla seconda un compendio immobiliare sito in Roseto Degli Abruzzi per il complessivo prezzo di euro 230.000,00 (distribuito in 5 tranches di cui solo le prime due onorate per euro 30.000). Le ricorrenti, sul presupposto della legittimità del loro recesso esercitato in data 7.03.2022 ai sensi dell'art. 6, comma 2, della scrittura ripassata, hanno invocato la pronuncia che disponesse in loro favore: diritto al trattenimento della caparra per euro 30.000,00 ai sensi dell'art. 1385 c.c.; diritto alla riconsegna dell'immobile concesso in immediata detenzione al e da questi occupato sine titulo; risarcimento del danno da CP_3 illegittima occupazione.
La convenuta società, promissaria acquirente, ha contestato la dinamica fattuale del ricorso, prospettando un accordo fra le parti dai contenuti ben più ampi di quelli riportati dalla scrittura del
15.12.2021, la quale era stata preceduta da pregresso contratto preliminare del 29.10.2020 (con rogito previsto al 30.09.2021) e da contratto di locazione i cui canoni, versati per euro 18.450,00 a quella data, erano stati pattuiti in conto del prezzo di acquisto della futura vendita. Ha sostenuto altresì: di aver adempiuto alle obbligazioni di quel primo preliminare versando un ulteriore acconto di euro 19.240,00, prima che lo stesso venisse risolto per causa imputabile alle venditrici e che si stipulasse la successiva scrittura del 15.12.2021; di aver corrisposto, in adempimento del secondo preliminare, ulteriori acconti per euro 30.000,00; di aver infine sostenuto spese per diverse riparazioni inerenti all'immobile, per un complessivo importo di circa euro 11.000,00.
Sul presupposto dell'inadempimento della parte promittente venditrice, ha dunque invocato anch'essa la tutela di cui all'art. 1385 c.c., richiedendo in via riconvenzionale la condanna delle ricorrenti al pagamento del doppio di quanto da essa versato a titolo di caparra per l'acquisto dell'immobile (euro
78.000), e dunque vedersi riconoscere il diritto alla corresponsione dell'importo di euro 158.000,00, o altra somma di giustizia.
Il dato normativo.
6 Il Tribunale osserva che l'oggetto della lite si incentra sulle reciproche pretese delle parti, in merito all'accertamento del diritto alla ritenzione della caparra o alla restituzione del doppio della stessa, quale conseguenza di una domanda di recesso dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c..
Secondo tale disposizione, in caso d'inadempimento di una delle parti, quella non inadempiente può, a sua scelta, o recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta, o esigendo il doppio di quella versata a totale soddisfacimento del suo diritto di risarcimento, ovvero optare per la richiesta di esecuzione o di risoluzione del contratto ed esigere il risarcimento del danno (art. 1385 comma 3., cod. civ.). In tal caso, la liquidazione del danno è regolata dalle norme generali e chi agisce per il ristoro dei danni lamentati dovrà fornire la prova della sua esistenza (an) e del suo ammontare.
Ciò considerato, deve darsi atto che anche in materia di recesso ex art. 1385 c.c. l'inadempimento che legittima la risoluzione del contratto deve essere valutabile come di grave entità. Nei contratti con prestazioni corrispettive, tra i quali si annovera il contratto preliminare di compravendita, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, "è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti, perché l'inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte" (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 20614 del 24/09/2009).
Nella specie, entrambe le parti hanno dedotto l'inadempimento della controparte. La questione controversa, perciò, consiste nell'accertare se sussiste l'inadempimento dell'una o dell'altra parte contrattuale e, di conseguenza, se possa pronunciarsi l'effetto risolutivo invocato.
Nell'indagine relativa si dovrà valutare il comportamento di entrambe le parti in relazione al contratto e ai precetti generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento, allo scopo di stabilire quale di esse sia l'inadempiente e la conseguente legittimità del diritto di recesso esercitato dalle parti contraenti.
Il caso di specie.
L'analisi della copiosa documentazione versata in atti, condotta con particolare attenzione alla successione temporale dei contratti e delle dichiarazioni epistolari intervenute nella fase precontenziosa, consente di affermare che il perimetro delle reciproche prestazioni obbligatorie vada individuato nella scrittura del 15.12.2021.
Ciò si può affermare anche se emerge, dal contenuto delle dichiarazioni della stessa parte venditrice, il riconoscimento di un pregresso accordo di cui si fa menzione, ad esempio, nella comunicazione di
7 recesso del 7.03.2022, a firma del suo difensore (cfr. doc.4 fascicolo ricorrenti) che riferisce la genesi dell'odierna operazione immobiliare “al giugno 2020 e più precisamente il 29 ottobre – del medesimo anno - in cui venne siglato il primo preliminare che, a causa del mancato rispetto degli impegni economici a lei imputabili, venne risolto in 23 novembre 2021. Nonostante ciò, e soprattutto a seguito delle sue insistenze, in data 15 dicembre 2021 venne redatto un secondo preliminare ove all' art. 6, oltre a convenire il prezzo in euro 230.000 oltre Iva per legge, venivano altresì concordati i termini e le modalità di pagamento (…)”.
Dunque se non può esservi dubbio alcuno che le parti, in data pregressa a quella della sottoscrizione del preliminare per cui è causa, fossero già approdate ad una prima regolamentazione dei reciproci obblighi e prestazioni, è altrettanto pacifico che quegli accordi – attesa da un lato l'omessa produzione di quell'originario preliminare da parte di entrambe (indispensabile trattandosi di materia immobiliare) e dall'altro l'assenza di alcun rimando ad essi nella scrittura del 15.12.2021 – sono stati, per concorde volontà di entrambe le parti sottoscrittrici, superati dal contratto preliminare oggi sub iudice.
Non sarebbe interpretazione contrattuale improntata a ragionevolezza considerare il persistere di una valenza obbligatoria ad accordi immobiliari – già consacrati in scritture poi risolte - e non riportati, neanche di rimando, in una regolamentazione pattizia temporalmente successiva agli stessi: la volontà che emerge dall'impianto documentale è che le parti, con il preliminare del 15.12.2021, abbiano voluto regolamentare ex novo l'operazione commerciale, superando ed abbandonando, per così dire, gli originari accordi.
L'interpretazione contrattuale sopra riportata non è scalfita dalla forzatura interpretativa offerta dalla società resistente che vorrebbe provare la perdurante valenza di un originario accordo volto all'acquisto immobiliare ed al pagamento di canoni locatizi in acconto sul prezzo della futura vendita, riferendosi alla espressione “rata”, di cui al preliminare del 15.12.2021, laddove si legge: “Le parti si danno reciprocamente atto che il mancato pagamento di n.1 (una) rata darà luogo alla risoluzione del contratto e la parte promittente venditrice si impegna alla restituzione delle somme incassate a partire dalla rata disponibile il 23/12/2021”. Una coerente analisi testuale individua, come prospettato dalla difesa ricorrente, che la “rata” cui riferire la restituzione in caso di inadempimento, sia quella della scadenza del 23.12.2021, prevista per la prima tranche del versamento della caparra confirmatoria di euro 20.000,00.
Infine, anche l'analisi testuale dei due contratti di locazione prodotti dalle ricorrenti impedisce di poter accogliere la prospettazione difensiva della promissaria acquirente: in entrambi (oltre alla circostanza che essi riguardano il solo appartamento e non le altre unità immobiliari), non si fa menzione di alcuna
8 promessa di vendita, né della imputazione dei canoni quale acconto sul prezzo di una futura vendita (v. fatture prodotte da parte ricorrente con prima memoria ex art. 183).
Muovendo pertanto dal presupposto che il focus per la corretta individuazione della gravità dell'inadempimento dell'una o dell'altra parte contrattuale vada circoscritto al contenuto delle reciproche obbligazioni assunte con la scrittura del 15.12.2021, non può non disconoscersi che la condotta inadempiente della promissaria acquirente abbia arrecato un sensibile squilibrio al sinallagma contrattuale. Il mancato versamento della terza rata con scadenza al 22.02.2025 (per euro 20.000) ed il perdurante omesso versamento delle rate successive (la quarta al 31.03.2022 per euro 85.000) – malgrado le dichiarazioni del persistere dell'interesse all'operazione commerciale – convincono il decidente in merito alla qualificazione di non scarsa importanza dell'inadempimento della CP_2
Tanto più ove si consideri che la stessa era stata immessa nel godimento immediato dell'immobile promesso in vendita e che, pertanto, le promittenti venditrici erano, da un lato private della disponibilità dello stesso e dall'altro non potevano contare sulle somme promesse in acconto al fine di onorare gli impegni assunti (prima e seconda rata semestrale) con il contratto di mutuo da esse acceso presso la
Banca Monte Dei Paschi nel 2013 (cfr. doc. 15 e 16 memoria autorizzata parte ricorrente 10.10.2022).
Pertanto, nel bilanciamento delle reciproche condotte delle parti, mentre è indubitabile che l'inadempimento della società resistente abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), le asserite omissioni delle promittenti venditrici in merito al corretto accatastamento non appaiono alla stessa stregua.
In primis, va rilevato che dal dato testuale della scrittura del 15.12.2021 si evince l'assoluta consapevolezza in capo alla promissaria acquirente dell'acquisto di un immobile ancora accatastato C/2
(il sottotetto) ma con pratiche avviate per la regolarizzazione ove si specifica: “che per il recupero abitativo del sottotetto è stato rilasciato dal medesimo Comune in data 23 marzo 2016 permesso di costruire n.59, pratica edilizia n.255; - che il Comune di Roseto degli Abruzzi ha autorizzato l'agibilità del fabbricato in data 25 giugno 2014 con certificato n.57; - che sono stati presentati all'Ufficio catastale di Teramo in data 26/11/2021 i documenti catastali con pratica n. C00215482011, protocollo di accettazione n. 2021TE0076369 - che relativamente ad esso non sono state apportate ulteriori modificazioni, variazioni, mutamenti di destinazione d'uso e quanto altro soggetto a concessione, approvazione, autorizzazione, ovvero pagamento di somme di qualsiasi genere e natura e che non risultano essere stati adottati provvedimenti sanzionatori di alcun genere.”
In proposito del preteso inadempimento della parte promittente venditrice discendente dalla difformità urbanistico/catastale lamentata dalla Res. On., è appena il caso di rammentare che il Legislatore
9 distingue, nell'ambito della compravendita immobiliare, i profili di regolarità amministrativa del bene,
a seconda che essi attengano ai contratti di trasferimento immobiliare o ai contratti preliminari. Nel caso, ad esempio, si invochi la sanzione nullità dell'atto (per rilievi sostanziali e formali) la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che le sanzioni di nullità, sia formale che sostanziale, previste dalla legge n. 47 del 1985 trovino applicazione ai soli contratti ad effetti reali, mentre le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita, come si desume dal tenore letterale delle norme, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.
(Cass., 22.5.2008 n. 13225; Cass., 27.4.2006 n. 9647; Cass., 9.12.1992 n. 13024). Sicché il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile realizzato senza concessione edilizia o in totale difformità o privo dei riferimenti circa la regolarità urbanistica dell'immobile o della dichiarazione della data di costruzione non è nullo, solo che non può essere eseguito, in caso di persistenza dell'abuso, dal contratto definitivo né dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex 2932 c.c.
Né le parti, con la stipula del contratto definitivo, né il giudice, con la sentenza ex art. 2932 c.c., possono trasferire un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla legge n.
47/85. In sostanza, le parti possono stipulare un contratto preliminare anche in caso di totale irregolarità urbanistica dell'immobile costruito dopo il 1.9.1967 o in mancanza delle indicazioni formali ex artt. 17
o 40 comma 2 citati, ma non possono stipulare il contratto definitivo se l'abuso non viene nel frattempo sanato.
Da ciò discende che l'irregolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita, non determina la nullità del contratto preliminare potendo eventualmente, anche ove si trattasse di totale difformità dalla concessione (ma non è questo il caso), solo impedire la stipulazione del contratto definitivo e solo se tale irregolarità non venga sanata dopo la stipula del preliminare.
La premessa del ragionamento porta a concludere che anche in termini di valutazione dell'importanza dell'inadempimento, diversa è la prospettiva a seconda che si tratti di un contratto ad effetti obbligatori o ad effetti reali. Nella specie, è verosimile che la parte promittente venditrice, come dalla stessa affermato, avrebbe portato a termine le pratiche di regolare accatastamento entro la data del
30.06.2022, fissata per la stipula del definitivo, se non fosse intervenuto l'inadempimento della promissaria acquirente a determinarla per l'esercizio del diritto di recesso.
10 Sempre sotto il profilo dell'analisi della non scarsa importanza dell'inadempimento di parte venditrice, debole appare, se non inconsistente, l'efficacia probatoria della prova orale espletata sui capitoli e con i testi di parte resistente.
L'unico teste cui infine si è ridotta l'istruttoria, per mancata escussione degli altri citati e non comparsi e rinuncia finale agli stessi da parte della medesima difesa resistente è stata , escussa Controparte_5 all'udienza del 29.04.2024.
A parte ogni considerazione in ordine alla sua attendibilità per i profili sollevati dalla difesa ricorrente che ne ha eccepito l'inattendibilità ai sensi dell'art. 246 cpc per essere stata la stessa dipendente della società resistente e “perché' un primo preliminare fu da lei sottoscritto in veste di procuratrice della società”, essa al cap. 7 riferisce su circostanze da provarsi per iscritto e comunque in merito al contenuto del compromesso.
Quanto al cap. 8) relativo alla circostanza se la , nonostante le espresse richieste formulatele, CP_6 avesse più volte negato la visione dei documenti afferenti i dati catastali dell'immobile, la teste riferisce genericamente di “difficoltà nel ricevere la documentazione catastale da parte della;
posso Pt_1 precisare che il Geom. aveva il compito di controllare la documentazione catastale ai fini CP_7 della conclusione del contratto e da quanto mi risulta la documentazione non è arrivata.” Quando poi alla teste, su iniziativa e ammissione del giudice, viene esibita dalla difesa del resistente mail del
2.07.2020 in ordine ai dati catastali relativi alla mansarda al piano terzo inviata all'indirizzo mail della società resistente, essa riferisce “di non ricordare di averla vista o letta”.
Evanescente, pertanto, si rivela il contenuto dell'unica deposizione testimoniale a sostenere l'inadempimento della parte promittente venditrice in ordine ad un non corretto accatastamento degli immobili che, per quanto si è più sopra detto, poteva pervenire comunque entro la data di stipula del rogito (30.06.2022).
Quanto alla perizia tecnica a firma Ing. del 19.06.25, depositata solo il 26.06.2025 Persona_4 da il decidente si è già espresso in merito all'inutilizzabilità ai fini processuali del CP_2 deposito non autorizzato che, facendo riferimento ad una normativa ritenuta applicabile nel caso di specie, si appalesa irrilevante al cospetto del noto principio "Iura novit curia" a prescindere dalla tardività della sua produzione.
Conclusivamente, dall'esame delle reciproche condotte, dalla corrispondenza tra le parti, della documentazione versata in atti, si ricava che l'inadempimento della promissaria acquirente, odierna comparente attrice in riconvenzionale, di fronte ai ripetuti inviti al versamento di quanto pattuito, è da considerarsi di non scarsa importanza, tenuto conto della posizione delle parti e degli interessi delle stesse, dell'incidenza di tale inadempimento sull'equilibrio sinallagmatico ed avendo riguardo alla
11 funzione economico-sociale del contratto, essendo la finalità tipica del negozio proprio il raggiungimento dell'effetto traslativo della proprietà dell'immobile.
Co L'inadempimento della giustifica, quindi, il recesso dal contratto preliminare delle promittenti venditrici (recesso esercitato in data 7.02.2022– cfr. doc. n. fascicolo di parte attrice). Le stesse hanno quindi diritto, ex art. 1385 co. 2 c.c., alla ritenzione della caparra confirmatoria, determinata nel contratto in euro 30.000,00.
In merito al vaglio della domanda di rilascio dell'immobile formulata da parte ricorrente, se ne rileva la fondatezza, atteso che lo scioglimento del rapporto di natura obbligatoria in base al quale la resistente società aveva conseguito la disponibilità anticipata del compendio immobiliare, rende indebita la detenzione dell'immobile da parte della stessa che è, dunque, tenuta a restituirlo. In proposito, si osserva che la giurisprudenza di legittimità, pronunciandosi sul tema della natura del contratto preliminare ad effetti anticipati, ha ricostruito la fattispecie in termini di collegamento negoziale. In particolare, la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui “nella promessa di vendita quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori”. (Cass. Civ. sent. 27/03/2008 n. 7930).
La giurisprudenza ha scomposto il preliminare di vendita ad effetti anticipati in una serie di figure contrattuali tipiche in ragione della tipologia e della natura di ogni singola operazione che il preliminare ad effetti anticipati è chiamata a realizzare: obbligo di trasferimento della proprietà della res in un momento successivo alla stipulazione dell'atto (contratto preliminare), consegna materiale del bene (comodato), anticipazione (anche parziale) del pagamento del prezzo (mutuo gratuito). Pertanto, per il tipo di preliminare in argomento, sussiste un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal contratto preliminare vero e proprio, mentre quello di negozi accessori dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito
(per quanto attiene il pagamento anticipato del prezzo). Pertanto, alla luce dei principi sopra esposti, si può affermare che, essendo venuto meno il contratto preliminare, come sopra accertato, è venuta meno
12 anche la ragione giustificatrice del contratto di comodato, non sussistendo più l'uso per il quale il comodatario poteva servizi dell'immobile de quo.
Quanto all'ulteriore domanda di risarcimento del danno derivante dall'indebita occupazione del bene, se ne rileva l'infondatezza per carenza di adeguato supporto probatorio. La parte, infatti, ha semplicemente allegato, ma non ha dimostrato, come era suo onere fare, la sussistenza del danno di cui richiede il ristoro e alcun valido supporto probatorio è stato fornito in ordine alla asserita richiesta di acquisto da parte di un proprietario di un appartamento dello stesso immobile.
Tale danno, infatti, non può essere qualificato in re ipsa. Secondo i consolidati principi delle sentenze di San NO (SS.UU: 11/11/2008 n. 26972), infatti, ciò che rileva ai fini risarcitori è il danno – conseguenza, il quale deve essere allegato e provato. Danno, questo, che va scisso dalla lesione dell'interesse protetto, che rappresenta l'evento – danno, quindi il danno – evento. Le Sezioni Unite avvalorano la tesi secondo cui il danno non può venire identificato nel danno – evento e, di conseguenza, ne disattendono la collocabilità nella categoria del c.d. danno in re ipsa, poiché snaturerebbe “la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo”.
Pertanto, come affermato di recente dalla giurisprudenza di legittimità, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente “in re ipsa”, atteso che tale concetto giunge a identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite (sent. n.
26972/2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno – conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601/2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.
Nel caso in esame la parte richiedente non ha dimostrato di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente, o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli.
Neppure la richiesta risarcitoria per lite temeraria derivante da responsabilità aggravata di cui all'art. 96
c.p.c., per come supportata, non può trovare accoglimento posto che non vi è stata una mancanza ma una mera insufficienza di supporto probatorio da parte della resistente;
inoltre, ai fini della richiesta di condanna avanzata da parte ricorrente al risarcimento dei danni attraverso la liquidazione delle spese di
13 giudizio, anche su iniziativa del giudicante, impone allo stesso una verifica sulla liceità del diritto di agire e di resistere in giudizio escludente i caratteri dell'abuso del processo in quanto esercitato al di fuori del suo schema tipico o al di là dei limiti determinati dalla sua funzione.
In concreto, a parere del giudicante, la resistenza in giudizio di non ha Controparte_2 comportato affatto una condotta processuale obiettivamente sleale e scorretta, quanto piuttosto l'esercizio di un diritto, del tutto legittimo anche se sfornito di sufficiente supporto probatorio.
Risultanze finali e regolazione delle spese di lite.
In definitiva, l'accertamento relativo all'inadempimento della società convenuta che, malgrado reiteratamente diffidata al pagamento delle ulteriori rate (III, IV) alle scadenze previste dal contratto preliminare del 15.12.2021, nulla ha versato a tale titolo, determina la legittimità del recesso esercitato dalle ricorrenti, cui consegue l'accoglimento della domanda principale proposta dalle promittenti venditrici al diritto delle stesse alla ritenzione della caparra confirmatoria.
Al contrario, la mancata prova dell'inadempimento delle promittenti venditrici agli impegni assunti nel contratto preliminare, determina l'illegittimità del recesso invocato dalla società resistente e la relativa tutela ai sensi dell'art. 1385 c.c., con conseguenziale rigetto della formulata domanda riconvenzionale alla restituzione del doppio della caparra asseritamente versata.
Passando al regime delle spese, si reputa congruo e di giustizia compensarle tra le parti nella misura del
50% in ragione dell'accoglimento parziale della domanda così come formalizzata in ricorso, con condanna della parte convenuta resistente al pagamento della restante percentuale in favore del procuratore antistatario del ricorrente attore, liquidate come in dispositivo in relazione al valore della causa secondo i parametri medi di cui al D.M. 55.2014 aggiornati al D.M. n. 147 del 13/08/2022 e considerata la disposta parziale compensazione.
P.Q.M.
Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, deduzioni o eccezione disattese, così provvede:
- dichiara il grave inadempimento di agli Controparte_2 obblighi derivanti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso con
[...]
in proprio e quale legale rappresentante pro tempore della Parte_1 Parte_5
in data 15.12.2021, avente ad oggetto il compendio immobiliare di proprietà delle attrici
[...] in Roseto Degli Abruzzi al Viale Makarska n. 36A;
- dichiara la legittimità del recesso esercitato dalle attrici, ex art. 1385 co. 2 c.c. dal suddetto contratto, con il conseguente diritto delle stesse alla ritenzione della caparra confirmatoria pari a euro 30.000,00 versata da;
Controparte_2
14 - condanna all'immediato rilascio dell'immobile di cui sopra, libero da persone e Controparte_2 cose;
- rigetta la domanda di parte attorea di risarcimento del danno da occupazione sine titulo dell'immobile;
- rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta resistente di restituzione del doppio della caparra e di risarcimento per lite temeraria;
- compensa le spese di lite in misura del 50% con condanna della parte convenuta resistente alla rifusione del restante 50% delle spese in favore del difensore di parte attrice che si liquidano in complessivi € 3.768,00, di cui € 3.509,00 per compenso ed € 259,00 per spese, oltre c.p.a. e Iva come per legge, oltre il 15% a titolo di spese forfettarie, in favore dell'Avv. GI RI che se ne è dichiarato antistatario.
Teramo 30 Ottobre 2025
Il Giudice Onorario
Dott. Marco Di Biase
15
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE nella persona del Giudice Onorario Dott. Marco Di Biase ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1378 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, promossa da
(c.f. nata in [...] il Parte_1 CodiceFiscale_1
30.05.1956 e residente in [...], in proprio nonché nella qualità di legale rappresentante della unipersonale (p. iva n. ), con sede in Lucca, CP_1 P.IVA_1 entrambe elettivamente domiciliate in Lucca alla Via Carlo Del Prete n.719, presso lo studio dell'Avv.
GI RI dal quale sono rappresentate e difese, giusta procura in atti
Ricorrenti/attori nei confronti di
, (Company Number Controparte_2
9525120) iscritta alla CCIAA del Gran Sasso di Italia con N. e C.F. (R.E.A. ) P.IVA_2 C.F._2 società di diritto inglese, con sede a Londra, Inghilterra, Forest House Business Centre, 8 Gainsborough
Road (United Kingdom UK) ) con unità locale in Italia, sita in Giulianova, Via XXIV Maggio C.F._3
n. 9 in persona del suo legale rappresentate pro-tempore / Director (nonché anche Preposto) Dott.
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma Viale Bruno Controparte_3 C.F._4
Buozzi, 59 presso lo studio dell'Avv. Guido Di Giacomo, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
Resistente/convenuta
OGGETTO: recesso contratto preliminare compravendita immobiliare.
CONCLUSIONI: come in atti e come precisate all'udienza del 3.07.2025.
1 RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. iscritto a ruolo in data 28 aprile 2022, e Parte_1 unipersonale adivano il Tribunale Civile di Teramo per ivi sentire: “1) in via CP_1 principale e nel merito accertare la legittimità del recesso esercitato dalla Sig.ra Parte_1 in proprio e in qualità di l.r.p.t. della unipersonale in data 07 marzo 2022 come Parte_2 previsto e disciplinato dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 15 dicembre Con 2021 con lo Società e per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare di CP_2 compravendita del 15 dicembre 2022; per l'effetto dichiarare i ricorrenti autorizzati trattenere la somma di euro 30.000 a titolo di caparra confirmatoria 2) sempre nel merito: accertare e dichiarare
l'illegittima occupazione (sine titulo) della società dell'appartamento sito in Controparte_2
Roseto degli Abruzzi in via Markaska n.36, meglio descritto in narrativa e, per l'effetto, ordinare alla
Società in parola il rilascio dell'intero compendio immobiliare descritto in narrativa libero da persone
o cose in favore delle proprietarie. Condannare, altresì la Società a pagare un'indennità di occupazione pari ad euro 1.000 mensile a decorre dal 26 marzo 2022 sino all'effettivo rilascio. 3) emettere ordinanza di condanna generica ex art. 278 c.p.c. in relazione a quanto occorso e come meglio indicato in narrativa, da determinare in punto di quantum in separato giudizio, a carico della società Controparte_2
A fondamento della domanda, le ricorrenti hanno dedotto, in sintesi e per quanto d'interesse:
- di aver sottoscritto in data 15 dicembre 2021 con la (d'ora in avanti, per brevità Controparte_2
o Ltd.) un contratto preliminare di compravendita con il quale CP_2 Parte_3 unipersonale, avevano promesso di vendere - ognuna pro quota (rispettivamente di 1/3 e 2/3) ed
[...] insieme per l'intero - a nella qualità di legale rappresentante nonché preposto della Controparte_3 società inglese, un immobile di loro proprietà, facente parte di un più ampio complesso sito in Roseto degli Abruzzi (TE) Viale Makarska n. 36A, e precisamente costituita da: a) appartamento al terzo Pt_4 piano, riportato all'Agenzia delle Entrate NCEU F. 26 part. 1495 sub 16, cat. A/2; b) locale sottotetto di mq. 30 riportato all'Agenzia delle Entrate NCEU F. 26 part. 1495 sub 7, cat. C/2, classe 2; c) i diritti di locale sito al terzo piano riportato all'Agenzia delle Entrate NCEU F. 26 part. 1495 sub 18, B.C.N.C. ai sub. 7 e 16 (pianerottolo a comune al piano 3);
- che il complessivo prezzo di acquisto era stato concordato in euro 230.000,00, da versarsi in 5 tranches imputate a titolo di caparra, così determinate: euro 20.000,00 entro il 23 dicembre 2021; euro
10.000,00 entro il 7 febbraio 2022; euro 20.000,00 entro il 25 febbraio 2022; euro 85.000,00 entro il 31 marzo 2022; saldo di euro 95.000,00 alla data della stipula del rogito che sarebbe dovuta intervenire entro e non oltre il 30 giugno 2022;
2 - che, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, la promissaria acquirente era stata immessa nell'anticipata detenzione dell'immobile con la consegna immediata delle chiavi;
- che la promissaria acquirente aveva ottemperato agli obblighi di pagamento di cui al preliminare fino alla terza tranche, scadente al 25 febbraio 2022, a fronte della quale si era manifestato l'inadempimento, sì che le ricorrenti si erano viste costrette a comunicare, in data 7 marzo 2022, il recesso dal contratto preliminare, ai sensi del secondo comma dell'art. 6 della medesima scrittura, ed il contestuale invito al rilascio dell'immobile mediante riconsegna delle chiavi;
- che, malgrado fosse intervenuto un significativo scambio epistolare con il legale della
[...]
le parti non erano pervenute ad alcun ulteriore accordo relativamente al trasferimento CP_2 dell'immobile de quo, perdurando l'inadempimento della resistente, la quale non riconsegnava le chiavi né provvedeva al rilascio dell'immobile;
- che esse ricorrenti, a causa della grave condotta inadempiente della società inglese, avevano subito un danno patrimoniale per complessivi euro 105.000,00, pari al mancato versamento della III rata (di euro
20.000,00) al 25.02.2022 e della IV rata scaduta il 31.03.2022 (di euro 85.000), i cui importi erano stati scadenzati proprio al fine di onorare la prima e la seconda rata semestrale del mutuo da esse acceso presso la Banca Monte Dei Paschi nel 2013;
- che al predetto danno andava aggiunta l'ulteriore perdita economica derivante dalla mancata liberazione dell'immobile rimasto occupato sine titulo, il che ne aveva reso impossibile alle ricorrenti la “messa a frutto” (mediante locazione o altra vendita), anche in considerazione dell'offerta ricevuta in data 19.04.2022 dal proprietario dell'appartamento del II piano e relativa all'acquisto del solo appartamento per euro 145.000,00.
Tutto ciò premesso, le ricorrenti hanno concluso come sopra riportato.
Con comparsa di costituzione e domanda riconvenzionale in data 23.09.2022 si è costituita in giudizio la la quale ha eccepito: Controparte_2
- che in realtà il rapporto tra le parti risaliva al maggio del 2017, allorquando le stesse, nell'ottica di un'auspicata futura compravendita, si erano accordate per il trasferimento della disponibilità dell'immobile in capo alla a fronte della corresponsione di un canone mensile Controparte_2 pari ad euro 450,00, che sarebbe stato versato in conto del prezzo del futuro acquisto e detratto dal complessivo importo dovuto all'atto del rogito;
- che a riprova della sussistenza del riferito contratto locatizio, teso alla futura vendita, nel contratto preliminare sottoscritto il 15 dicembre 2021 alla pagina 5 le stesse parti avevano menzionato: “Le parti si danno reciprocamente atto che il mancato pagamento di n.1 (una) rata darà luogo alla risoluzione del contratto e la parte promittente venditrice si impegna alla restituzione delle somme incassate a
3 partire dalla rata disponibile il 23/12/2021 a seguire alla restituzione dell'unità immobiliare. In tale ipotesi la parte promissaria acquirente dovrà altresì rilasciare senza ritardo alla scadenza del rapporto contrattuale l'unità immobiliare oggetto del presente atto nella piena disponibilità della parte promittente venditrice libera da persone e cose entro e non oltre 30 gg. dalla decadenza del rapporto contrattuale” (cfr. pag. 5 scrittura del 15 dicembre 2021);
- che tali canoni in conto vendita, per un complessivo controvalore pari ad euro 18.450,00, risultavano versati sino almeno alla data del 29 ottobre 2020, allorquando le parti avevano sottoscritto un primo preliminare di compravendita che prevedeva la data del rogito al 30 settembre 2021;
- che, a fronte di tale formale impegno all'acquisto, la parte promissaria acquirente aveva versato, in ulteriore acconto, in favore dei promittenti venditori, il complessivo importo di euro 19.240,00 e che solo all'esito dell'intervenuta risoluzione del primo contratto preliminare di compravendita, senza che si fosse pervenuti al rogito di trasferimento dell'immobile, le parti si erano accordate per la conclusione di un ulteriore compromesso di vendita, quello datato 15 dicembre 2021, a fronte del quale la
[...] aveva versato l'ulteriore importo di euro 30.000,00; CP_2
- che essa resistente aveva inoltre fatto fronte, a proprie spese, a diverse riparazioni inerenti l'immobile ed incombenti in capo alla proprietà, per un complessivo importo di circa euro 11.000,00, così che essa, complessivamente, aveva versato per l'acquisito dell'immobile de quo l'importo di oltre euro
78.000,00;
- che la aveva più volte sollecitato, dapprima con lettera del 12 aprile 2022, la CP_2 trasmissione della documentazione necessaria alla predisposizione del rogito notarile di compravendita e successivamente, con e-mail del 13 aprile 2022, la data del 9 giugno 2022 per lo stesso atto di trasferimento immobiliare dinanzi al Notaio dott.ssa di Teramo;
Persona_1
- che l'inadempimento andava pertanto imputato alla parte promittente che non aveva voluto affrontare oneri e spese relativi alla pratica di corretto accatastamento del compendio, come indicato anche nel preliminare 15 dicembre 2021 (pag.3): “Per la pratica catastale di cui risultano aperte attività, si rimanda alla sistemazione nel periodo tra marzo e giugno 2022, entro e non oltre la stipula dell'atto notarile”, mentre risultava parte dell'immobile de quo ancora accatastato a locale rimessa (C2), anche se le parti avevano convenuto la trasformazione del locale in uso abitativo (A2);
- che la promittente venditrice aveva indicato nel preliminare che sul compendio immobiliare compromesso non risultavano altre trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie ad esclusione delle “convenzioni di lottizzione tra il suddetto Consorzio "MAKARSKA" con il Comune di Roseto degli Abruzzi con atto autenticato nelle firme dal Notaio in data 5 aprile 2001, repertorio n.117525 di cui Persona_2 sopra e con atto a rogito del Notaio in data 4 gennaio 2002, repertorio n.38275 Persona_3
4 raccolta n.9835, trascritto a Teramo il 16 gennaio 2002 al n.557 di formalità”, mentre risultava che le ricorrenti in data 15 novembre 2013 avevano contratto un mutuo fondiario con Controparte_4 per un importo pari ad euro 1.200.000,00, relativamente al quale risultava iscritta ipoteca
[...] immobiliare sulle aree oggetto del compromesso con la sola esclusione del locale sottotetto;
- che risultava, pertanto, per tabulas la liceità del recesso contrattuale della società comparente, a fronte dell'inadempimento dei promittenti venditori, con conseguente suo diritto alla restituzione del doppio della caparra versata da esercitarsi ex art. 1385 c.c., in via riconvenzionale, invocando la condanna delle ricorrenti al versamento a titolo di ristoro del doppio delle somme versate all'attualità, quale caparra confirmatoria a fronte della sottoscrizione del contratto preliminare, dovendosi a questo scopo specifico intendere ricomprese le somme anticipate anche in precedenza ed a fronte del contratto del 29 ottobre 2020.
Tanto premesso, la resistente ha concluso: “in via preliminare, verificata la mancata concessione del termine a comparire, derivante dalla intempestiva notifica effettuata ex adverso, fissare nuova udienza di comparizione con i relativi termini anticipati per il deposito della costituzione dell'odierna comparente al fine di meglio istruire le proprie difese, con ogni opportuna riserva di azione e deduzione;
nel merito rigettare le domande svolte ex adverso per i motivi tutti descritti e documentati in atti, dichiarando che la ha prestato corretta esecuzione al contratto Controparte_2 sottoscritto;in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che la Signora e la Parte_1 unipersonale si sono rese inadempienti alle obbligazioni convenzionali di cui al CP_1 contratto sottoscritto il 15 dicembre 2021 e per l'effetto accertare la legittimità del recesso contrattuale da parte dell'odierna concludente, condannando le ricorrenti al pagamento del complessivo importo di
€ 158.000,00, pari al doppio degli importi versati a titolo di caparra, o quella diversa maggiore o minore somma che dovesse risultare di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
Con ordinanza in data 17/03/2023, il decidente disponeva il mutamento del rito sommario di cognizione in rito ordinario. La causa veniva istruita con le produzioni documentali e la prova orale articolata da parte resistente. Terminata l'istruttoria, all'udienza del 3.02.2025 il Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, soprassedeva sulla istanza formulata da parte ricorrente ex art. 186 quater c.p.c. per ordinanza di rilascio dell'appartamento posto nel compendio immobiliare oggetto di causa.
Precisate dalle parti le rispettive conclusioni all'udienza del 3.07.2025, la causa veniva trattenuta a decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
5 Ritiene il decidente che la domanda proposta dall'attrice è parzialmente fondata e va pertanto accolta, per quanto di ragione, per i motivi e nei termini che seguono.
Delimitazione del thema decidendum.
in proprio e nella qualità di legale rappresentante della Parte_1 CP_1 unipersonale, ha instaurato il presente giudizio al fine di sentir dichiarare l'inadempimento della
[...]
, nella persona del suo legale rappresentante e Director, nonché preposto, Controparte_2 [...]
alle obbligazioni scaturenti dal contratto di compravendita immobiliare stipulato tra di esse CP_3 parti in data 15.12.2021, con il quale le prime promettevano in vendita alla seconda un compendio immobiliare sito in Roseto Degli Abruzzi per il complessivo prezzo di euro 230.000,00 (distribuito in 5 tranches di cui solo le prime due onorate per euro 30.000). Le ricorrenti, sul presupposto della legittimità del loro recesso esercitato in data 7.03.2022 ai sensi dell'art. 6, comma 2, della scrittura ripassata, hanno invocato la pronuncia che disponesse in loro favore: diritto al trattenimento della caparra per euro 30.000,00 ai sensi dell'art. 1385 c.c.; diritto alla riconsegna dell'immobile concesso in immediata detenzione al e da questi occupato sine titulo; risarcimento del danno da CP_3 illegittima occupazione.
La convenuta società, promissaria acquirente, ha contestato la dinamica fattuale del ricorso, prospettando un accordo fra le parti dai contenuti ben più ampi di quelli riportati dalla scrittura del
15.12.2021, la quale era stata preceduta da pregresso contratto preliminare del 29.10.2020 (con rogito previsto al 30.09.2021) e da contratto di locazione i cui canoni, versati per euro 18.450,00 a quella data, erano stati pattuiti in conto del prezzo di acquisto della futura vendita. Ha sostenuto altresì: di aver adempiuto alle obbligazioni di quel primo preliminare versando un ulteriore acconto di euro 19.240,00, prima che lo stesso venisse risolto per causa imputabile alle venditrici e che si stipulasse la successiva scrittura del 15.12.2021; di aver corrisposto, in adempimento del secondo preliminare, ulteriori acconti per euro 30.000,00; di aver infine sostenuto spese per diverse riparazioni inerenti all'immobile, per un complessivo importo di circa euro 11.000,00.
Sul presupposto dell'inadempimento della parte promittente venditrice, ha dunque invocato anch'essa la tutela di cui all'art. 1385 c.c., richiedendo in via riconvenzionale la condanna delle ricorrenti al pagamento del doppio di quanto da essa versato a titolo di caparra per l'acquisto dell'immobile (euro
78.000), e dunque vedersi riconoscere il diritto alla corresponsione dell'importo di euro 158.000,00, o altra somma di giustizia.
Il dato normativo.
6 Il Tribunale osserva che l'oggetto della lite si incentra sulle reciproche pretese delle parti, in merito all'accertamento del diritto alla ritenzione della caparra o alla restituzione del doppio della stessa, quale conseguenza di una domanda di recesso dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c..
Secondo tale disposizione, in caso d'inadempimento di una delle parti, quella non inadempiente può, a sua scelta, o recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta, o esigendo il doppio di quella versata a totale soddisfacimento del suo diritto di risarcimento, ovvero optare per la richiesta di esecuzione o di risoluzione del contratto ed esigere il risarcimento del danno (art. 1385 comma 3., cod. civ.). In tal caso, la liquidazione del danno è regolata dalle norme generali e chi agisce per il ristoro dei danni lamentati dovrà fornire la prova della sua esistenza (an) e del suo ammontare.
Ciò considerato, deve darsi atto che anche in materia di recesso ex art. 1385 c.c. l'inadempimento che legittima la risoluzione del contratto deve essere valutabile come di grave entità. Nei contratti con prestazioni corrispettive, tra i quali si annovera il contratto preliminare di compravendita, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, "è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti, perché l'inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte" (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 20614 del 24/09/2009).
Nella specie, entrambe le parti hanno dedotto l'inadempimento della controparte. La questione controversa, perciò, consiste nell'accertare se sussiste l'inadempimento dell'una o dell'altra parte contrattuale e, di conseguenza, se possa pronunciarsi l'effetto risolutivo invocato.
Nell'indagine relativa si dovrà valutare il comportamento di entrambe le parti in relazione al contratto e ai precetti generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento, allo scopo di stabilire quale di esse sia l'inadempiente e la conseguente legittimità del diritto di recesso esercitato dalle parti contraenti.
Il caso di specie.
L'analisi della copiosa documentazione versata in atti, condotta con particolare attenzione alla successione temporale dei contratti e delle dichiarazioni epistolari intervenute nella fase precontenziosa, consente di affermare che il perimetro delle reciproche prestazioni obbligatorie vada individuato nella scrittura del 15.12.2021.
Ciò si può affermare anche se emerge, dal contenuto delle dichiarazioni della stessa parte venditrice, il riconoscimento di un pregresso accordo di cui si fa menzione, ad esempio, nella comunicazione di
7 recesso del 7.03.2022, a firma del suo difensore (cfr. doc.4 fascicolo ricorrenti) che riferisce la genesi dell'odierna operazione immobiliare “al giugno 2020 e più precisamente il 29 ottobre – del medesimo anno - in cui venne siglato il primo preliminare che, a causa del mancato rispetto degli impegni economici a lei imputabili, venne risolto in 23 novembre 2021. Nonostante ciò, e soprattutto a seguito delle sue insistenze, in data 15 dicembre 2021 venne redatto un secondo preliminare ove all' art. 6, oltre a convenire il prezzo in euro 230.000 oltre Iva per legge, venivano altresì concordati i termini e le modalità di pagamento (…)”.
Dunque se non può esservi dubbio alcuno che le parti, in data pregressa a quella della sottoscrizione del preliminare per cui è causa, fossero già approdate ad una prima regolamentazione dei reciproci obblighi e prestazioni, è altrettanto pacifico che quegli accordi – attesa da un lato l'omessa produzione di quell'originario preliminare da parte di entrambe (indispensabile trattandosi di materia immobiliare) e dall'altro l'assenza di alcun rimando ad essi nella scrittura del 15.12.2021 – sono stati, per concorde volontà di entrambe le parti sottoscrittrici, superati dal contratto preliminare oggi sub iudice.
Non sarebbe interpretazione contrattuale improntata a ragionevolezza considerare il persistere di una valenza obbligatoria ad accordi immobiliari – già consacrati in scritture poi risolte - e non riportati, neanche di rimando, in una regolamentazione pattizia temporalmente successiva agli stessi: la volontà che emerge dall'impianto documentale è che le parti, con il preliminare del 15.12.2021, abbiano voluto regolamentare ex novo l'operazione commerciale, superando ed abbandonando, per così dire, gli originari accordi.
L'interpretazione contrattuale sopra riportata non è scalfita dalla forzatura interpretativa offerta dalla società resistente che vorrebbe provare la perdurante valenza di un originario accordo volto all'acquisto immobiliare ed al pagamento di canoni locatizi in acconto sul prezzo della futura vendita, riferendosi alla espressione “rata”, di cui al preliminare del 15.12.2021, laddove si legge: “Le parti si danno reciprocamente atto che il mancato pagamento di n.1 (una) rata darà luogo alla risoluzione del contratto e la parte promittente venditrice si impegna alla restituzione delle somme incassate a partire dalla rata disponibile il 23/12/2021”. Una coerente analisi testuale individua, come prospettato dalla difesa ricorrente, che la “rata” cui riferire la restituzione in caso di inadempimento, sia quella della scadenza del 23.12.2021, prevista per la prima tranche del versamento della caparra confirmatoria di euro 20.000,00.
Infine, anche l'analisi testuale dei due contratti di locazione prodotti dalle ricorrenti impedisce di poter accogliere la prospettazione difensiva della promissaria acquirente: in entrambi (oltre alla circostanza che essi riguardano il solo appartamento e non le altre unità immobiliari), non si fa menzione di alcuna
8 promessa di vendita, né della imputazione dei canoni quale acconto sul prezzo di una futura vendita (v. fatture prodotte da parte ricorrente con prima memoria ex art. 183).
Muovendo pertanto dal presupposto che il focus per la corretta individuazione della gravità dell'inadempimento dell'una o dell'altra parte contrattuale vada circoscritto al contenuto delle reciproche obbligazioni assunte con la scrittura del 15.12.2021, non può non disconoscersi che la condotta inadempiente della promissaria acquirente abbia arrecato un sensibile squilibrio al sinallagma contrattuale. Il mancato versamento della terza rata con scadenza al 22.02.2025 (per euro 20.000) ed il perdurante omesso versamento delle rate successive (la quarta al 31.03.2022 per euro 85.000) – malgrado le dichiarazioni del persistere dell'interesse all'operazione commerciale – convincono il decidente in merito alla qualificazione di non scarsa importanza dell'inadempimento della CP_2
Tanto più ove si consideri che la stessa era stata immessa nel godimento immediato dell'immobile promesso in vendita e che, pertanto, le promittenti venditrici erano, da un lato private della disponibilità dello stesso e dall'altro non potevano contare sulle somme promesse in acconto al fine di onorare gli impegni assunti (prima e seconda rata semestrale) con il contratto di mutuo da esse acceso presso la
Banca Monte Dei Paschi nel 2013 (cfr. doc. 15 e 16 memoria autorizzata parte ricorrente 10.10.2022).
Pertanto, nel bilanciamento delle reciproche condotte delle parti, mentre è indubitabile che l'inadempimento della società resistente abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), le asserite omissioni delle promittenti venditrici in merito al corretto accatastamento non appaiono alla stessa stregua.
In primis, va rilevato che dal dato testuale della scrittura del 15.12.2021 si evince l'assoluta consapevolezza in capo alla promissaria acquirente dell'acquisto di un immobile ancora accatastato C/2
(il sottotetto) ma con pratiche avviate per la regolarizzazione ove si specifica: “che per il recupero abitativo del sottotetto è stato rilasciato dal medesimo Comune in data 23 marzo 2016 permesso di costruire n.59, pratica edilizia n.255; - che il Comune di Roseto degli Abruzzi ha autorizzato l'agibilità del fabbricato in data 25 giugno 2014 con certificato n.57; - che sono stati presentati all'Ufficio catastale di Teramo in data 26/11/2021 i documenti catastali con pratica n. C00215482011, protocollo di accettazione n. 2021TE0076369 - che relativamente ad esso non sono state apportate ulteriori modificazioni, variazioni, mutamenti di destinazione d'uso e quanto altro soggetto a concessione, approvazione, autorizzazione, ovvero pagamento di somme di qualsiasi genere e natura e che non risultano essere stati adottati provvedimenti sanzionatori di alcun genere.”
In proposito del preteso inadempimento della parte promittente venditrice discendente dalla difformità urbanistico/catastale lamentata dalla Res. On., è appena il caso di rammentare che il Legislatore
9 distingue, nell'ambito della compravendita immobiliare, i profili di regolarità amministrativa del bene,
a seconda che essi attengano ai contratti di trasferimento immobiliare o ai contratti preliminari. Nel caso, ad esempio, si invochi la sanzione nullità dell'atto (per rilievi sostanziali e formali) la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che le sanzioni di nullità, sia formale che sostanziale, previste dalla legge n. 47 del 1985 trovino applicazione ai soli contratti ad effetti reali, mentre le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita, come si desume dal tenore letterale delle norme, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.
(Cass., 22.5.2008 n. 13225; Cass., 27.4.2006 n. 9647; Cass., 9.12.1992 n. 13024). Sicché il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile realizzato senza concessione edilizia o in totale difformità o privo dei riferimenti circa la regolarità urbanistica dell'immobile o della dichiarazione della data di costruzione non è nullo, solo che non può essere eseguito, in caso di persistenza dell'abuso, dal contratto definitivo né dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex 2932 c.c.
Né le parti, con la stipula del contratto definitivo, né il giudice, con la sentenza ex art. 2932 c.c., possono trasferire un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla legge n.
47/85. In sostanza, le parti possono stipulare un contratto preliminare anche in caso di totale irregolarità urbanistica dell'immobile costruito dopo il 1.9.1967 o in mancanza delle indicazioni formali ex artt. 17
o 40 comma 2 citati, ma non possono stipulare il contratto definitivo se l'abuso non viene nel frattempo sanato.
Da ciò discende che l'irregolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita, non determina la nullità del contratto preliminare potendo eventualmente, anche ove si trattasse di totale difformità dalla concessione (ma non è questo il caso), solo impedire la stipulazione del contratto definitivo e solo se tale irregolarità non venga sanata dopo la stipula del preliminare.
La premessa del ragionamento porta a concludere che anche in termini di valutazione dell'importanza dell'inadempimento, diversa è la prospettiva a seconda che si tratti di un contratto ad effetti obbligatori o ad effetti reali. Nella specie, è verosimile che la parte promittente venditrice, come dalla stessa affermato, avrebbe portato a termine le pratiche di regolare accatastamento entro la data del
30.06.2022, fissata per la stipula del definitivo, se non fosse intervenuto l'inadempimento della promissaria acquirente a determinarla per l'esercizio del diritto di recesso.
10 Sempre sotto il profilo dell'analisi della non scarsa importanza dell'inadempimento di parte venditrice, debole appare, se non inconsistente, l'efficacia probatoria della prova orale espletata sui capitoli e con i testi di parte resistente.
L'unico teste cui infine si è ridotta l'istruttoria, per mancata escussione degli altri citati e non comparsi e rinuncia finale agli stessi da parte della medesima difesa resistente è stata , escussa Controparte_5 all'udienza del 29.04.2024.
A parte ogni considerazione in ordine alla sua attendibilità per i profili sollevati dalla difesa ricorrente che ne ha eccepito l'inattendibilità ai sensi dell'art. 246 cpc per essere stata la stessa dipendente della società resistente e “perché' un primo preliminare fu da lei sottoscritto in veste di procuratrice della società”, essa al cap. 7 riferisce su circostanze da provarsi per iscritto e comunque in merito al contenuto del compromesso.
Quanto al cap. 8) relativo alla circostanza se la , nonostante le espresse richieste formulatele, CP_6 avesse più volte negato la visione dei documenti afferenti i dati catastali dell'immobile, la teste riferisce genericamente di “difficoltà nel ricevere la documentazione catastale da parte della;
posso Pt_1 precisare che il Geom. aveva il compito di controllare la documentazione catastale ai fini CP_7 della conclusione del contratto e da quanto mi risulta la documentazione non è arrivata.” Quando poi alla teste, su iniziativa e ammissione del giudice, viene esibita dalla difesa del resistente mail del
2.07.2020 in ordine ai dati catastali relativi alla mansarda al piano terzo inviata all'indirizzo mail della società resistente, essa riferisce “di non ricordare di averla vista o letta”.
Evanescente, pertanto, si rivela il contenuto dell'unica deposizione testimoniale a sostenere l'inadempimento della parte promittente venditrice in ordine ad un non corretto accatastamento degli immobili che, per quanto si è più sopra detto, poteva pervenire comunque entro la data di stipula del rogito (30.06.2022).
Quanto alla perizia tecnica a firma Ing. del 19.06.25, depositata solo il 26.06.2025 Persona_4 da il decidente si è già espresso in merito all'inutilizzabilità ai fini processuali del CP_2 deposito non autorizzato che, facendo riferimento ad una normativa ritenuta applicabile nel caso di specie, si appalesa irrilevante al cospetto del noto principio "Iura novit curia" a prescindere dalla tardività della sua produzione.
Conclusivamente, dall'esame delle reciproche condotte, dalla corrispondenza tra le parti, della documentazione versata in atti, si ricava che l'inadempimento della promissaria acquirente, odierna comparente attrice in riconvenzionale, di fronte ai ripetuti inviti al versamento di quanto pattuito, è da considerarsi di non scarsa importanza, tenuto conto della posizione delle parti e degli interessi delle stesse, dell'incidenza di tale inadempimento sull'equilibrio sinallagmatico ed avendo riguardo alla
11 funzione economico-sociale del contratto, essendo la finalità tipica del negozio proprio il raggiungimento dell'effetto traslativo della proprietà dell'immobile.
Co L'inadempimento della giustifica, quindi, il recesso dal contratto preliminare delle promittenti venditrici (recesso esercitato in data 7.02.2022– cfr. doc. n. fascicolo di parte attrice). Le stesse hanno quindi diritto, ex art. 1385 co. 2 c.c., alla ritenzione della caparra confirmatoria, determinata nel contratto in euro 30.000,00.
In merito al vaglio della domanda di rilascio dell'immobile formulata da parte ricorrente, se ne rileva la fondatezza, atteso che lo scioglimento del rapporto di natura obbligatoria in base al quale la resistente società aveva conseguito la disponibilità anticipata del compendio immobiliare, rende indebita la detenzione dell'immobile da parte della stessa che è, dunque, tenuta a restituirlo. In proposito, si osserva che la giurisprudenza di legittimità, pronunciandosi sul tema della natura del contratto preliminare ad effetti anticipati, ha ricostruito la fattispecie in termini di collegamento negoziale. In particolare, la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui “nella promessa di vendita quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori”. (Cass. Civ. sent. 27/03/2008 n. 7930).
La giurisprudenza ha scomposto il preliminare di vendita ad effetti anticipati in una serie di figure contrattuali tipiche in ragione della tipologia e della natura di ogni singola operazione che il preliminare ad effetti anticipati è chiamata a realizzare: obbligo di trasferimento della proprietà della res in un momento successivo alla stipulazione dell'atto (contratto preliminare), consegna materiale del bene (comodato), anticipazione (anche parziale) del pagamento del prezzo (mutuo gratuito). Pertanto, per il tipo di preliminare in argomento, sussiste un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal contratto preliminare vero e proprio, mentre quello di negozi accessori dal contratto di comodato (per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito
(per quanto attiene il pagamento anticipato del prezzo). Pertanto, alla luce dei principi sopra esposti, si può affermare che, essendo venuto meno il contratto preliminare, come sopra accertato, è venuta meno
12 anche la ragione giustificatrice del contratto di comodato, non sussistendo più l'uso per il quale il comodatario poteva servizi dell'immobile de quo.
Quanto all'ulteriore domanda di risarcimento del danno derivante dall'indebita occupazione del bene, se ne rileva l'infondatezza per carenza di adeguato supporto probatorio. La parte, infatti, ha semplicemente allegato, ma non ha dimostrato, come era suo onere fare, la sussistenza del danno di cui richiede il ristoro e alcun valido supporto probatorio è stato fornito in ordine alla asserita richiesta di acquisto da parte di un proprietario di un appartamento dello stesso immobile.
Tale danno, infatti, non può essere qualificato in re ipsa. Secondo i consolidati principi delle sentenze di San NO (SS.UU: 11/11/2008 n. 26972), infatti, ciò che rileva ai fini risarcitori è il danno – conseguenza, il quale deve essere allegato e provato. Danno, questo, che va scisso dalla lesione dell'interesse protetto, che rappresenta l'evento – danno, quindi il danno – evento. Le Sezioni Unite avvalorano la tesi secondo cui il danno non può venire identificato nel danno – evento e, di conseguenza, ne disattendono la collocabilità nella categoria del c.d. danno in re ipsa, poiché snaturerebbe “la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo”.
Pertanto, come affermato di recente dalla giurisprudenza di legittimità, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente “in re ipsa”, atteso che tale concetto giunge a identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite (sent. n.
26972/2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno – conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601/2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.
Nel caso in esame la parte richiedente non ha dimostrato di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente, o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli.
Neppure la richiesta risarcitoria per lite temeraria derivante da responsabilità aggravata di cui all'art. 96
c.p.c., per come supportata, non può trovare accoglimento posto che non vi è stata una mancanza ma una mera insufficienza di supporto probatorio da parte della resistente;
inoltre, ai fini della richiesta di condanna avanzata da parte ricorrente al risarcimento dei danni attraverso la liquidazione delle spese di
13 giudizio, anche su iniziativa del giudicante, impone allo stesso una verifica sulla liceità del diritto di agire e di resistere in giudizio escludente i caratteri dell'abuso del processo in quanto esercitato al di fuori del suo schema tipico o al di là dei limiti determinati dalla sua funzione.
In concreto, a parere del giudicante, la resistenza in giudizio di non ha Controparte_2 comportato affatto una condotta processuale obiettivamente sleale e scorretta, quanto piuttosto l'esercizio di un diritto, del tutto legittimo anche se sfornito di sufficiente supporto probatorio.
Risultanze finali e regolazione delle spese di lite.
In definitiva, l'accertamento relativo all'inadempimento della società convenuta che, malgrado reiteratamente diffidata al pagamento delle ulteriori rate (III, IV) alle scadenze previste dal contratto preliminare del 15.12.2021, nulla ha versato a tale titolo, determina la legittimità del recesso esercitato dalle ricorrenti, cui consegue l'accoglimento della domanda principale proposta dalle promittenti venditrici al diritto delle stesse alla ritenzione della caparra confirmatoria.
Al contrario, la mancata prova dell'inadempimento delle promittenti venditrici agli impegni assunti nel contratto preliminare, determina l'illegittimità del recesso invocato dalla società resistente e la relativa tutela ai sensi dell'art. 1385 c.c., con conseguenziale rigetto della formulata domanda riconvenzionale alla restituzione del doppio della caparra asseritamente versata.
Passando al regime delle spese, si reputa congruo e di giustizia compensarle tra le parti nella misura del
50% in ragione dell'accoglimento parziale della domanda così come formalizzata in ricorso, con condanna della parte convenuta resistente al pagamento della restante percentuale in favore del procuratore antistatario del ricorrente attore, liquidate come in dispositivo in relazione al valore della causa secondo i parametri medi di cui al D.M. 55.2014 aggiornati al D.M. n. 147 del 13/08/2022 e considerata la disposta parziale compensazione.
P.Q.M.
Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, deduzioni o eccezione disattese, così provvede:
- dichiara il grave inadempimento di agli Controparte_2 obblighi derivanti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso con
[...]
in proprio e quale legale rappresentante pro tempore della Parte_1 Parte_5
in data 15.12.2021, avente ad oggetto il compendio immobiliare di proprietà delle attrici
[...] in Roseto Degli Abruzzi al Viale Makarska n. 36A;
- dichiara la legittimità del recesso esercitato dalle attrici, ex art. 1385 co. 2 c.c. dal suddetto contratto, con il conseguente diritto delle stesse alla ritenzione della caparra confirmatoria pari a euro 30.000,00 versata da;
Controparte_2
14 - condanna all'immediato rilascio dell'immobile di cui sopra, libero da persone e Controparte_2 cose;
- rigetta la domanda di parte attorea di risarcimento del danno da occupazione sine titulo dell'immobile;
- rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta resistente di restituzione del doppio della caparra e di risarcimento per lite temeraria;
- compensa le spese di lite in misura del 50% con condanna della parte convenuta resistente alla rifusione del restante 50% delle spese in favore del difensore di parte attrice che si liquidano in complessivi € 3.768,00, di cui € 3.509,00 per compenso ed € 259,00 per spese, oltre c.p.a. e Iva come per legge, oltre il 15% a titolo di spese forfettarie, in favore dell'Avv. GI RI che se ne è dichiarato antistatario.
Teramo 30 Ottobre 2025
Il Giudice Onorario
Dott. Marco Di Biase
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