N. R.G. 1861/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VICENZA
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica in persona del Dott. Ludovico Rossi ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al N. 1861 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, riservata in decisione all'esito di udienza di p.c. sostituita da deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento del 29 gennaio 2025, vertente tra:
(P.I. ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
Michele Sgarbossa (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in C.F._1
Padova, Corso Stati Uniti, 23/I, giusta procura allegata all'atto di citazione
- attrice - contro
(già Controparte_1 [...]
(P.I. ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dagli Controparte_2 P.IVA_2
Avv.ti Piero Angelucci (C.F. ) e (C.F. C.F._2 Controparte_3
) ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Parma, Via Verdi, 9, C.F._3
giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- convenuta -
e
(P.I. , in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa Controparte_4 P.IVA_3 dall'Avv. Giulio Calabrese (C.F. ed elettivamente domiciliata presso il suo C.F._4
studio in Milano, Via Cappuccini, 4, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- convenuta -
e
(già (C.F. ), in persona del l.r.p.t., Controparte_5 CP_6 P.IVA_4 rappresentata e difesa dall'Avv. Armando Nicastro (C.F. ) ed elettivamente C.F._5
pagina 1 di 33 domiciliata presso il suo studio in Milano, Piazza A. Diaz, 1, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- terza chiamata ex art. 102, co. 2 c.p.c. -
e
(già (C.F. , in persona del l.r.p.t., Controparte_7 Controparte_8 P.IVA_5 rappresentata e difesa dall'Avv. Michele Croce (C.F. ) ed elettivamente C.F._6
domiciliata presso il suo studio in Verona, Corso Milano, 112/d, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- terza chiamata ex art. 102, co. 2 c.p.c. -
e
(C.F. , in persona del l.r.p.t., rappresentata e Controparte_9 P.IVA_6 difesa dall'Avv. Angelo Martino (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il C.F._7
suo studio in Noventa EN (VI), Via Monte Pasubio, 9, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- terza chiamata ex art. 102, co. 2 c.p.c. -
OGGETTO: altri istituti in materia di diritti reali, possesso e trascrizioni (diritto d'uso/art. 936 c.c.)
CONCLUSIONI: con provvedimento ex art. 127 ter, co. 3 c.p.c. del 29.1.2025 si riscontrava il deposito delle note del 27.1.2025 in cui parte attrice così precisava le proprie conclusioni:
“Nel merito, in via principale:
- accertare e dichiarare in capo a , in persona del legale rappresentante Controparte_4
pro tempore, ai sensi del combinato disposto degli artt. art. 1015 e 1024 c.c., la decadenza dal diritto
d'uso di cui al foglio 35, mappale 487, del NCT del Comune di Valdagno (VI), per illegittima cessione dello stesso e, per l'effetto, condannare la convenuta , in persona del Controparte_4
legale rappresentante pro tempore, a stralciare, a proprie spese, dal contratto di compravendita redatto dal Notaio Dr. del 31.12.2003, repertorio n. 27822, la clausola relativa al Persona_1 trasferimento del suddetto diritto reale e, per l'effetto, dichiarare la nullità dei successivi, illegittimi trasferimenti del medesimo diritto, nei confronti di tutti gli aventi causa con rigetto della domanda di riqualificazione del diritto reale in contestazione, per tutto quanto già esposto in atti, in quanto, tra gli altri, nuova domanda non ammessa;

- accertare e dichiarare l'illegittimità delle attività di costruzione e/o ampliamento e/o demolizione effettuate da in persona del legale rappresentante pro tempore, sul Controparte_10 fondo di cui al foglio 35, mappale 43, del NCT del Comune di Valdagno (VI), di proprietà dell'attrice e così, accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo, da parte di in Controparte_10
pagina 2 di 33 persona del legale rappresentante pro tempore, di una porzione del medesimo mappale, nonché del mappale 1, del foglio 1 e dei mappali 203 e 257 del foglio 13, siti del limitrofo Comune di Altissimo
(VI), per tutti i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, condannare la Controparte_10
in persona del legale rappresentante pro tempore, alla rimozione immediata di ogni manufatto ivi installato e descritto in narrativa, nonché alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, così come risultante al mese di marzo 2012, ovvero prima che iniziasse la realizzazione delle opere abusive da parte della in persona del legale rappresentante pro tempore, con spese Controparte_10
a esclusivo e integrale carico di Ove non Controparte_10 Controparte_10 dovesse provvedere spontaneamente a dare esecuzione all'ordine del Giudice, autorizzare parte attrice alla rimozione delle opere illegittimamente installate sul fondo di sua esclusiva proprietà, nonché di eventuali cose ivi depositate, con condanna in capo a in persona del Controparte_10
legale rappresentante pro tempore, al ristoro delle spese sostenute a tal fine da nei Parte_1 termini e con la quantificazione che verranno indicati dal CTU nell'espletanda perizia, sia per la rimozione che per la rimessione in pristino;

- accertare e dichiarare l'inesistenza del diritto d'uso, in capo a in Controparte_10
persona del legale rappresentante pro tempore, sul fondo di cui al foglio 35, mappale 487, del NCT del
Comune di Valdagno (VI), nonché su quelli limitrofi meglio identificati al foglio 1, mappale 1 e foglio
13 mappali 203 e 257, del NCT del Comune di Altissimo (VI), condannandola, per tutti i motivi esposti in narrativa, all'immediata restituzione delle suddette aree, libere da persone e cose che ivi fossero depositate.
- In ogni caso: con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge, più in particolare ponendo a carico dei chiamanti le eventuali spese legali da liquidare ai chiamati, difettandone i presupposti di legge.
Si valuti anche l'esistenza dei presupposti per una condanna ex art. 96 c.p.c. 3° comma, considerato che controparte ha agito in giudizio senza la normale prudenza, abusando degli strumenti processuali offerti dall'ordinamento giuridico.
In via istruttoria […]”
Nelle note del 27.1.2025 la convenuta così precisava le Controparte_11
proprie conclusioni:
“- in via principale e nel merito, rigettare in fatto e diritto tutte le domande introdotte e svolte da con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, in quanto infondate per i Parte_1
motivi e le ragioni già esposte;

- in via estremamente subordinata, per il caso in cui dovessero essere accolte le domande formulate da
pagina 3 di 33 assegnare un termine congruo per la eventuale rimozione delle opere realizzate, Parte_1
avendo in specie riguardo alla natura peculiare dell'immobile (adibito a RSA) e all'inerenza delle opere realizzate con l'ordinaria attività assistenziale ivi svolta;

- in ogni caso, con vittoria di spese e onorari, oltre iva e cpa dovute per legge.”
Nelle note del 21.1.2025 la convenuta così precisava le proprie Controparte_4
conclusioni:
“Nel merito, in principalità: se del caso, previo accertamento della necessità di riqualificare, nella fattispecie in esame, il diritto di uso quale diritto di usufrutto, con tutte le più opportune statuizioni conseguenti anche sotto il profilo della costituzione di un titolo idoneo per sua la trascrizione nei pubblici registri immobilari, per tutti i motivi indicati nella presente comparsa e da intendersi qui integralmente richiamati, respinga nel merito le domande dell'attrice formulate nei confronti di
siccome infondate in fatto e in diritto, con vittoria delle spese di lite, oltre Controparte_4 spese generali al 15% ed oneri accessori.”
Nelle note del 24.1.2025 la terza chiamata così precisava le proprie Controparte_5
conclusioni:
“NEL MERITO E IN VIA PRINCIPALE
Previa ogni opportuna declaratoria di riqualificazione del diritto d'uso controverso in diritto
d'usufrutto, se del caso con adozione di un provvedimento idoneo alla sua trascrizione presso la competente Conservatoria dei RR.II, respingere integralmente le domande attoree finalizzate ad ottenere (i) la decadenza dal diritto d'uso di cui al foglio 35, mappale 487, del NCT del Comune di
Valdagno (VI) e (ii) la declaratoria di nullità dei successivi trasferimenti del medesimo diritto.
IN OGNI CASO
Con vittoria di spese e compensi di causa da maggiorarsi del 30% ai sensi dell'art. art. 4 comma 1 bis del D.M. 55/10 in considerazione dell'uso di collegamenti ipertestuali e di un indice navigabile inseriti dalla scrivente difese nel corpo dell'atto.”
La terza chiamata non depositava le note autorizzate, dovendosi quindi intendere Controparte_7
come confermate le conclusioni rassegnate in comparsa di risposta e, quindi:
“- Nel merito: respingersi, per i motivi tutti esposti in atti, le domande proposte da parte attrice nei confronti di e i suoi aventi causa. CP_4
- Il tutto con vittoria di competenze e spese legali oltre al rimborso forfettario 15%, CPA ed Iva.
- In via istruttoria […]”
Nelle note del 24.1.2025 la terza chiamata così precisava le proprie Controparte_9
conclusioni:
pagina 4 di 33 “1) rigettare perché infondata in fatto e in diritto la seguente domanda attorea: “accertare e dichiarare in capo a , in persona del legale rappresentante pro tempore, ai sensi del Controparte_4
combinato disposto degli artt. 1015 e 1024 c.c., la decadenza dal diritto d'uso di cui al foglio 35, mappale 487, del NCT del Comune di Valdagno (VI), per illegittima cessione dello stesso e, per
l'effetto, condannare la convenuta , in persona del legale rappresentante Controparte_4
pro tempore, a stralciare, a proprie spese, dal contratto di compravendita redatto dal Notaio Dr. del 31.12.2003, repertorio n. 27822, la clausola relativa al trasferimento del suddetto Persona_1 diritto reale e, per l'effetto, dichiarare la nullità dei successivi, illegittimi trasferimenti del medesimo diritto, nei confronti di tutti gli aventi causa”
2) con integrale rifusione di spese e compensi, sia del presente giudizio sia della procedura di mediazione n. 454/2019 promossa da davanti all'Organismo di Mediazione Forense Parte_1 dell'Ordine degli Avvocati di Vicenza (v. docc. 7-8-9), oltre rimborso spese forfettarie nella misura del
15% del compenso totale, i.v.a. e c.p.a. come per legge.”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione del 17.3.2021 la società (di seguito ), conveniva Parte_1 Parte_1
la (ora , di Controparte_2 Controparte_11
Con seguito ) e (di seguito ”), deducendo che: Controparte_4 CP_4
- con atto notarile del Notaio Dr. , repertorio n. 151904 e raccolta n. 24221, del Persona_2
15.10.1998, l'attrice alienava a il fabbricato da cielo a terra ad uso casa di riposo per anziani, CP_4
allo stato grezzo avanzato, sito nel Comune di Valdagno (VI), via Monte Albieri, 2, composto di piano seminterrato, terra, rialzato, primo, secondo, terzo e quarto, meglio identificato al NCEU del Comune di Valdagno (VI), foglio 35, mappale 665, z. c. U, cat. D/4, con terreno sottostante e circostante della superficie di mq.

4.000 circa, meglio identificato al NCT del Comune di Valdagno (VI), foglio 35, mappale 486, il tutto confinante con i mappali 42, 485, 487, 488 e 615, di proprietà della venditrice;

- con il predetto atto, l'attrice trasferiva altresì la proprietà superficiaria dell'annessa centrale termica e sala pompe posta nel sottosuolo, meglio identificata al NCT del Comune di Valdagno (VI), foglio 35, mappale 43, la quale, a far data dal 1998, assumeva il mappale 915 (fabbricato interrato), la cui nuda proprietà rimaneva in capo alla venditrice;

- nella vendita era compreso, altresì, il diritto reale d'uso dell'area verde (bosco ceduo), terreno meglio identificato al NCT del Comune di Valdagno, foglio 35, mappale 487, sicché , da quel CP_4 momento, acquisiva il diritto di utilizzare tale area per soddisfare le proprie esigenze, ai sensi dell'art. 1021 c.c.;
- in occasione della stipula, dichiarava di acquistare il fabbricato al preciso e unico fine di CP_4
pagina 5 di 33 cederlo in locazione finanziaria alla AR LO s.r.l. (di seguito, “AR LO”), tant'è che in pari data veniva stipulato tra la prima, in qualità di locatrice, e la seconda, in qualità di utilizzatrice, un contratto di leasing avente ad oggetto il fabbricato in oggetto;

- il 31.12.2003, con atto a ministero del Notaio alienava a (di seguito, Persona_1 CP_4 CP_6
) il fabbricato, ivi compreso il diritto d'uso costituito dall'attrice sul mappale 487 in favore CP_6
della prima;

- alla scadenza del suddetto contratto di leasing, AR LO riscattava il fabbricato di cui al mappale
665 da e, successivamente, lo trasferiva a (di seguito, ora CP_6 Controparte_8 CP_7 [...]
Cont
di seguito “ ” o ”) unitamente alla proprietà superficiaria della centrale CP_7 CP_8 termica/sala pompe, di cui al mappale 915 e al diritto d'uso sul mappale 487;
- nel medesimo atto, dichiarava di acquistare i suddetti beni, per cederli, a sua volta, in CP_8 locazione finanziaria a (di seguito, ”), la quale, autorizzata Controparte_9 CP_9
dalla locatrice, sublocava il fabbricato alla CP_1
- il 6.3.2012, la congiuntamente a e all'attrice, con domanda inoltrata al Comune di CP_1 CP_8
Valdagno, protocollo n. 6706/2012, chiedeva di essere autorizzata alla realizzazione di una recinzione includente i mappali 42, 43, 44, 485, 487, 488, 615 e 665 del foglio 35, del NCT del Comune di
Valdagno (VI), oltre ad aree non strettamente di pertinenza della residenza e la suddetta Parte_1
autorizzazione veniva rilasciata in data 1.8.2012;
- successivamente, la installava, senza il permesso dell'attrice, nonché del tutto CP_1
abusivamente, dei pannelli solari sulla superficie della centrale termica, nonché ampliava la medesima realizzando, nel sottosuolo, un secondo gruppo elettrogeno;

- il 6.7.2012, la richiedeva al Comune di Valdagno, di propria esclusiva iniziativa e senza CP_1
mai comunicare all'attrice alcunché, la sanatoria relativa alle opere di cui al punto che precede, nonché il rilascio del permesso di costruire per i lavori di ampliamento della centrale termica, operazione autorizzata dall'ente in data 3.12.2012;
- il progetto prevedeva, in particolare, la realizzazione, sulla superficie, di un locale che attualmente ospita la caldaia a biomasse, di un ulteriore locale interrato meglio identificato come “area a verde”, adibito a deposito del materiale combustibile, e di una pavimentazione in calcestruzzo, che occupa larga parte del piazzale, con modifica, altresì, dell'accesso alla copertura della centrale destinato allo scarico del pellet, il tutto, in parte sulla preesistente struttura che ospita la centrale termica (mappale
915), nonché sul mappale 43, da sempre di nuda proprietà dell'attrice;
- l'effettiva superficie realizzata è risultata più ampia rispetto a quella oggetto del progetto presentato al ed è, pertanto, abusiva per l'eccedenza; CP_12
pagina 6 di 33 - il 23.7.2013, la presentava, ancora una volta senza alcuna autorizzazione dell'attrice, una CP_1 domanda diretta all'ottenimento del permesso di costruire, in variazione al precedente, poi autorizzata dal Comune in data 7.10.2013, cui veniva allegato un progetto nel quale si proponevano una serie di demolizioni e nuove costruzioni, in particolare la realizzazione di una nuova canna fumaria posizionata sul tetto della centrale termica, un muro interno e una costruzione sopraelevata rispetto al suolo;

- la richiesta di sanatoria, veniva presentata unicamente dalla DL Servizi, nondimeno alla stessa veniva allegato un foglio, sottoscritto da , il quale non era mai stato al corrente delle intenzioni Persona_3
della prima, come si evincerebbe dalla diversità delle grafie riportate sul documento, dal diverso colore della penna utilizzata per la sua compilazione, dalla mancanza di una data certa e dalla circostanza che detto documento farebbe riferimento al quale persona fisica a titolo personale e non quale Per_3
legale rappresentante dell'attrice e che non risulterebbero sottoscritti dall'attrice i progetti allegati ai permessi di costruire;

- la realizzava altresì sul mappale 487 un'area verde adibita a giardino, accessibile agli CP_1
ospiti della residenza ad oggi gestita dalla stessa, che peraltro sconfina in altro fondo di Parte_1 proprietà dell'attrice, identificato al NCT del Comune di Altissimo (VI), foglio 1, mappale 1 e foglio
13, mappali 203 e 257;
- di tutti i suindicati interventi realizzati dalla convenuta, fatta eccezione per la realizzazione dell'area verde di cui al punto che precede, l'attrice veniva a conoscenza solo a fronte dell'accesso agli atti effettuato tramite il professionista incaricato Geom. in data 21.5.2019, accolto dal CP_13
Comune di Valdagno in data 17.6.2019 e materialmente espletato solo in data 2.7.2019, con la consegna della relativa documentazione;

- il tentativo obbligatorio di mediazione, introdotto in data 23.12.2019 nei confronti delle convenute, aveva esito negativo.
In diritto, l'attrice deduceva l'illegittimità delle opere realizzate da nella centrale termica e CP_1
nel locale pompe posti nel sottosuolo del mappale n. 43 senza la propria autorizzazione (delle quali, peraltro, vantava la proprietà per accessione). Sul punto esponeva di aver originariamente nel 1998 ceduto a , ai sensi degli artt. 952, co. 2 e 955 c.c., solo la proprietà superficiaria del predetto CP_4 mappale e non anche la proprietà del sottosuolo. Per l'effetto, allegava l'occupazione sine titulo del mappale in questione da parte di (nonché dei limitrofi mappale n. 1, del foglio 1 e mappali CP_1
n. 203 e n. 257 del foglio 13, siti in Comune di Altissimo), chiedendo, ai sensi dell'art. 936, co. 3, c.c., la condanna della medesima alla rimozione di tali opere con rimessione in pristino dei luoghi di causa, nonché al risarcimento dei danni causati al fondo.
In secondo luogo, l'attrice deduceva che avrebbe trasferito a terzi ( il diritto d'uso CP_14 CP_6
pagina 7 di 33 sul mappale n. 487 senza il proprio consenso, in violazione dell'art. 1024 c.c., con conseguente decadenza della medesima dal diritto stesso e nullità di tale atto di cessione nonché, a catena, dei successivi trasferimenti (da ultimo quello da AR LO a ). Chiedeva dunque l'accertamento CP_8 dell'inesistenza del diritto d'uso in questione in capo a e la condanna della medesima al CP_1 rilascio del predetto mappale in quanto abusivamente occupato ₋ nonché dei limitrofi mappale n. 1, del foglio 1 e mappali n. 203 e n. 257 del foglio 13 in Comune di Altissimo (VI) ₋ e al pagamento delle spese eventualmente necessarie per la rimessione in pristino dei luoghi di causa.
In ogni caso, chiedeva la condanna di al pagamento di una somma di euro 500,00 (o della CP_1
diversa somma ritenuta di giustizia) al giorno ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c.
2. La prima udienza, indicata in citazione per il 22.6.2021, veniva differita ex art. 168 bis, co. 5 c.p.c. al
15.2.2022. Con comparsa del 21.1.2022, si costituiva , la quale precisava di essere una società CP_4
operante nei settori del credito al consumo e della locazione finanziaria nata nel 1998 e messa in liquidazione nel 2013, appartenente al gruppo Esponeva di aver ceduto in Controparte_15
blocco a in data 31.12.2003 un portafoglio di contratti di leasing, tra cui quello stipulato CP_6
l'8.10.1998 con AR LO avente ad oggetto il compendio immobiliare per cui è causa (fabbricato in parte già esistente ed in parte da realizzare, adibito ad albergo e da trasformare in casa per riposto per anziani), acquistato da in data 15.10.1998 a tale unico scopo. Parte_1
Tanto premesso, in diritto contestava l'asserita violazione del divieto di cui all'art. 1024 c.c. in quanto, trattandosi nel caso di specie di diritto d'uso costituito a favore di una persona giuridica, esso dovrebbe intendersi riferito e limitato (non ai bisogni dell'usuario e della propria famiglia bensì) al tipo di attività esercitata dall'ente. Assumeva che, nel caso di specie, detto divieto non risultava violato, avendo essa
(società di leasing) dato in locazione a AR LO il diritto d'uso in questione nel rispetto del proprio statuto, ovvero per il perseguimento del proprio fine istituzionale (che sarebbe quello di agevolare finanziariamente il progetto imprenditoriale dei locatari). Allegava inoltre di essere intervenuta nel predetto atto di compravendita (nella consapevolezza e con la condivisione della stessa attrice), quale mero finanziatore/intermediario dell'operazione di acquisto del compendio a favore di AR LO, con cui avrebbe stipulato un leasing traslativo e, quindi, senza avere mai avuto la disponibilità giuridica e beneficiato direttamente del diritto di uso in oggetto (né degli altri diritti acquistati dall'attrice e contestualmente trasferiti a AR LO). Argomentava che anche la cessione in blocco posta in essere il 31.12.2003 in favore di (analogo intermediario finanziario) e pubblicata in G.U. a gennaio CP_6
2004, risultava neutra ed ininfluente rispetto alla circolazione del diritto di uso in questione, posto che lo stesso sarebbe stato già prima e anche successivamente a tale cessione nella piena ed esclusiva disponibilità della locataria. In proposito rilevava che la disciplina dell'istituto di cessione in blocco ex pagina 8 di 33 art. 58 TUB, in deroga a quella ordinaria, non condiziona l'efficacia della cessione alla notifica individuale alla controparte del singolo rapporto ceduto.
Per altro verso, deduceva la derogabilità del divieto in questione, in quanto non di natura pubblicistica, assumendo che nel caso di specie l'attrice, con la stipula dell'atto di cessione del 1998, avrebbe prestato il consenso al trasferimento (per il tramite del contratto di locazione finanziaria contestualmente stipulato con AR LO) del diritto d'uso sul mappale n. 487.
Rappresentava inoltre che la costituzione di un diritto d'uso a favore di una persona giuridica potrebbe avere ad oggetto solo un bene infruttifero, poiché diversamente, stante l'impossibilità di limitare i bisogni dell'ente secondo la previsione dell'art. 1021 c.c., tale diritto consentirebbe il percepimento dei frutti senza limite di fabbisogno ed andrebbe quindi qualificato come usufrutto. Allegava che, nel caso di specie, il diritto d'uso riguarderebbe un bene fruttifero, essendo stato concesso in locazione finanziaria a terzi, sicché lo stesso andrebbe riqualificato come diritto di usufrutto, con conseguente inapplicabilità del divieto di cui all'art. 1024 c.c. Sulla base di queste considerazioni, chiedeva il rigetto delle domande di nullità delle cessioni del diritto d'uso sul mappale n. 487 e decadenza dallo stesso formulate dall'attrice nei suoi confronti, concludendo come in epigrafe.
Con comparsa depositata in data 25.1.2022, si costituiva precisando di essere locataria, in CP_1
forza di contratto di sublocazione stipulato in data 4.4.2007 con del compendio in CP_9
questione, chiedeva il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate, oltre che inammissibili.
Confermava la cessione da parte dell'attrice a , con atto del 1998, della proprietà del fabbricato CP_4
(mapp. 665) e dell'area circostante (mapp. 486), della proprietà superficiaria dell'annessa centrale termica e sala pompe nel sottosuolo del mapp. 43 (oggi mapp. 915), nonché del diritto reale d'uso sul mapp. 487. Allegava che, con il medesimo atto, erano state costituite una servitù di passaggio, in favore del fabbricato stesso e a carico dei terreni confinanti dell'attrice (mappali 42, 485, 488 e 615), di tutti i servizi necessari, nonché una servitù di passaggio interrato per condutture, impianti e servizi vari tra il fabbricato e la centrale termica e una servitù di passaggio pedonale e carraio, perpetua e gratuita, per raggiungere lo stesso. Confermava la contestuale concessione in locazione finanziaria da parte di di detto compendio alla AR LO, la sua successiva alienazione da parte di a CP_4 CP_4 CP_6
nel 2003, il suo riscatto da parte della AR LO alla scadenza della locazione, la sua successiva cessione a nel 2007, la sua contestuale concessione in locazione finanziaria da parte di CP_8 quest'ultima alla e la sua sublocazione da parte di quest'ultima alla nel 2007, CP_9 CP_1 nonché la presentazione nel 2012 da parte della medesima, – in persona CP_16 Parte_1 dell'amministratore unico e legale rappresentante – di un'istanza congiunta al Comune Persona_3 di Valdagno per l'autorizzazione all'installazione di una recinzione a protezione e delimitazione dei pagina 9 di 33 terreni di e del fabbricato di . Parte_1 CP_8
Quanto alla centrale termica e al locale pompe (mapp. 915), esponeva che erano stati oggetto di alcuni interventi da parte della medesima, consistenti nell'installazione di alcuni pannelli fotovoltaici sopra alla prima e nella realizzazione di varianti interne, tra cui la collocazione di una caldaia (e non di un gruppo elettrogeno, come sostenuto dall'attrice) nel sottosuolo, al fine di renderli adeguati e idonei alle necessità del fabbricato, adibito a casa di riposo per anziani. Deduceva la legittimità di tali interventi, in quanto realizzati sui beni di proprietà superficiaria di e di pertinenza del fabbricato locati alla CP_8
e posti nella propria disponibilità giuridica in quanto sublocataria di quest'ultima, CP_9 contestando sia l'asserita occupazione sine titulo che il preteso acquisto per accessione delle predette opere in favore dell'attrice. Al riguardo, argomentava che il diritto discendente dalla proprietà superficiaria di un bene non precluderebbe al proprietario superficiario (e, per lui, a chi ne è utilizzatore), la realizzazione di interventi ulteriori al di sopra o al di sotto del medesimo bene, dato che il nudo proprietario conserverebbe esclusivamente la proprietà del terreno su cui insiste, o al di sotto del quale insiste, il diritto di superficie.
Esponeva che le opere in questione, in seguito a domanda presentata in data 6.7.2012, erano state autorizzate dal Comune di Valdagno con permesso di costruire e contestuale sanatoria prot. n. 34770 del 5.12.2012, con cui veniva inoltre autorizzata la realizzazione di ulteriori interventi di adeguamento e ampliamento della centrale termica (poi oggetto di variante accordata dal medesimo Comune con provvedimento prot. n. 28983 del 16.10.2013). In proposito assumeva di aver ottenuto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 936, co. 4 c.c., il consenso formale dell'attrice alla realizzazione delle opere de quibus, in quanto la predetta domanda di permesso di costruire e contestuale sanatoria sarebbe stata sottoscritta anche dall'attrice, in persona del proprio amministratore unico e legale rappresentante . Persona_3
Sul punto contestava la prospettazione attorea secondo cui avrebbe sottoscritto la domanda in Per_3
proprio e non in nome e per conto della società attrice, rilevando come non fosse dato comprendere a quale titolo il medesimo avrebbe sottoscritto l'istanza se non quale legale rappresentante di quest'ultima. Quanto alla presunta falsità della sottoscrizione, osservava che né il né l'attrice Per_3
l'avevano espressamente disconosciuta né avevano proposto querela di falso o impugnato il titolo edilizio emesso dal Comune di Valdagno, evidenziando inoltre la perfetta corrispondenza tra la firma apposta sull'istanza in questione e quella apposta dal in calce all'atto di compravendita del Per_3
1998, al verbale di mediazione e alla procura alle liti.
Tanto premesso, assumeva che il consenso in tal modo concesso doveva intendersi riferito anche agli interventi eventualmente insistenti anche sui terreni (confinanti) di proprietà dell'attrice e di cui la medesima lamentava l'occupazione, in quanto idoneo a costituire in favore di DL un diritto di pagina 10 di 33 superficie atipico/diritto ad aedificandum su tali fondi. Rilevava che, ad ogni modo, detto consenso doveva ritenersi prestato anche implicitamente, non avendo l'attrice dal 2012 e, quindi, per quasi dieci anni, eccepito e/o contestato nulla a tal riguardo. Sempre ai sensi e per gli effetti dell'art. 936, co. 4 c.c., allegava di avere comunque realizzato le opere de quibus in buona fede, deducendo il legittimo affidamento, ingenerato sulla medesima dalla sottoscrizione apposta da parte del , circa il Per_3
consenso formalmente reso da parte della società attrice alla realizzazione di tali opere (peraltro mai revocato), essendo noto e pubblico che il medesimo ne era amministratore unico e legale rappresentante dal 2004. Deduceva poi la legittimità delle opere de quibus anche ai sensi e per gli effetti del comma 5 della citata norma, evidenziando come risultasse ampiamente decorso il termine di sei mesi prescritto per chiedere la rimozione delle opere ritenute abusive e ciò anche nel caso si assumesse come dies a quo il 17.6.2019, data di accoglimento dell'istanza di accesso agli atti formulata dall'attrice avanti al . Sul punto osservava come non fosse verosimile che l'attrice Controparte_17
(proprietaria dell'intera collina su cui insistono il fabbricato, la centrale termica e i beni ad essi pertinenti) non avesse avuto piena conoscenza dello stato dei luoghi negli ultimi dieci anni.
Quanto al mappale n. 487, negava di avervi realizzato eventuali migliorie e rilevava che il CP_1 diritto d'uso sullo stesso era stato trasferito in capo ai successivi aventi causa di , da ultimo CP_4
, senza che la avesse mai eccepito alcunché. Deduceva quindi la disponibilità CP_8 Parte_1
giuridica di tale diritto in capo alla medesima in forza del contratto di sublocazione stipulato con la
[...]
(a sua volta locataria di ) e, conseguentemente, l'infondatezza della domanda attorea, di CP_9 CP_8
cui allegava anche l'inammissibilità, attesa la mancata evocazione in giudizio degli ulteriori aventi causa di e quindi l'inopponibilità dell'eventuale sentenza di accoglimento nei confronti di CP_4
e, per essa, della propria sublocatrice Sosteneva che, ad ogni modo, con CP_8 CP_9
l'originario atto di compravendita del 1998 l'attrice avrebbe costituito delle servitù di passo e carraio a carico dei propri terreni, sorgendo il compendio per cui è causa su un lotto intercluso. In subordine, in caso di accoglimento delle avverse domande, la convenuta chiedeva disporsi CTU per quantificare il maggior valore arrecato ai fondi dell'attrice dalle opere realizzate dalla medesima e, ai sensi dell'art. 936 c.c., del valore dei materiali e della mano d'opera impiegata per dette opere (senza tuttavia articolare richiedere la condanna dell'attrice agli stessi, in caso di accoglimento delle domande attoree).
Conclusivamente chiedeva la condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c.
Alla prima udienza venivano concessi i termini ex art. 183, co. 6 c.p.c., con rinvio per la decisione sulle istanze istruttorie all'udienza del 25.5.2022, poi differita al 1.6.2022. Con ordinanza del 23.6.2022 emessa a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza, rilevata un'ipotesi di litisconsorzio necessario in relazione alla domanda diretta ad ottenere la nullità dei vari trasferimenti del diritto d'uso pagina 11 di 33 sul mapp. n. 487, veniva disposta la chiamata in causa ex art. 102, co. 2 c.p.c. dei soggetti succedutisi a vario titolo nel medesimo diritto dopo il primo acquirente , ovvero AR LO, CP_4 CP_6 CP_8
e , con rinvio della causa all'udienza del 13.12.2022. CP_9
Costituitasi in giudizio con comparsa del 22.11.2022, (già e, di seguito, CP_5 CP_5 CP_6
), preliminarmente confermava di aver acquistato nel 2003 in blocco ex art. 58 TUB da CP_5
un portafoglio di contratti di leasing, tra cui quello concluso nel 1998 da quest'ultima con CP_4
AR LO, poi riscattato nel 2007. Quanto al diritto d'uso sul mapp. 487, deduceva la derogabilità del divieto di cui all'art. 1024 c.c. in quanto non di ordine pubblico, osservando come, peraltro, l'attrice non avesse mai sollevato alcuna contestazione per quasi vent'anni dalla cessione del 2003.
Rappresentava che, con l'atto del 1998, e avevano inteso derogare al predetto Parte_1 CP_4
divieto, atteso che la prima era perfettamente a conoscenza che la compravendita avveniva al solo scopo di concedere contestualmente il cespite in locazione finanziaria alla AR LO, la quale peraltro aveva partecipato alla stipula. In proposito allegava che, attesa la natura traslativa del predetto contratto di locazione, doveva ritenersi che l'attrice fosse consapevole del fatto che, alla scadenza, la AR LO avrebbe esercitato il proprio diritto di riscatto. Assumeva che, come avviene in ogni analoga operazione, l'immobile in oggetto era stato scelto in ogni sua caratteristica, ivi incluso la sussistenza del diritto d'uso in questione, dalla AR LO direttamente presso la con la quale Parte_1
avrebbe altresì pattuito il prezzo di vendita, sicché si poteva verosimilmente ritenere che nella pattuizione del prezzo le stesse avessero tenuto conto anche di tale diritto.
Per altro verso, argomentava che, ad ogni modo, la costituzione di un diritto reale di uso a favore di una persona giuridica potrebbe avere ad oggetto solo un bene infruttifero, poiché diversamente, stante l'impossibilità di limitare i bisogni dell'ente secondo la previsione dell'art. 1021 c.c., tale diritto, comprendente il percepimento dei frutti senza limite di fabbisogno, andrebbe qualificato come usufrutto. Tanto premesso, assumeva che, nel caso di specie, il diritto d'uso controverso era inerente ad un bene fruttifero, sicché lo stesso doveva essere qualificato come usufrutto e, in quanto tale, poteva essere ceduto o concesso in locazione a terzi, senza con ciò integrare alcuna violazione di legge.
Concludeva come in epigrafe.
Costituitasi in giudizio con comparsa del 22.11.2022, precisava di non aver mai esercitato CP_9 direttamente il diritto d'uso sul mapp. 487, avendo concesso l'intero compendio immobiliare in Con sublocazione a il giorno successivo alla conclusione del contratto di locazione stipulato con CP_8
il 3.4.2007. Ciò premesso, deduceva la derogabilità del divieto di cui all'art. 1024 c.c. attesa la sua natura non pubblicistica e contestava l'asserita violazione dello stesso, sostenendo che l'attrice avrebbe prestato il consenso al trasferimento del predetto diritto d'uso in occasione dell'atto del 1998. In
pagina 12 di 33 particolare, evidenziava che in tale atto era espressamente indicato che procedeva all'acquisto CP_4 del compendio (proprietà del fabbricato con terreno circostante, proprietà superficiaria dell'annessa centrale termica e sala pompe posta nel sottosuolo del limitrofo mappale 43, diritto reale d'uso del mappale 487, oneri e servitù attive e passive varie) al preciso ed unico scopo di cederlo a sua volta in locazione finanziaria a AR LO, sicché doveva ritenersi che l'attrice fosse altresì consapevole che il compendio avrebbe potuto essere da essa riscattato, come poi è avvenuto. Su tali premesse, deduceva la legittimità delle successive cessioni del diritto d'uso in questione, a partire dal trasferimento nel 2003 da parte di a del contratto di leasing stipulato nel 1998 con AR LO, e del successivo CP_14 CP_6 riscatto da parte di quest'ultima nel 2007, essendo sempre rimasto tale diritto nella disponibilità materiale di quest'ultima. In buona sostanza, la terza chiamata rappresentava che dall'originario consenso, reso dall'attrice nella compravendita del 1998, al trasferimento del diritto in questione a favore di AR LO, derivava la piena legittimità delle sue successive cessioni. Concludeva come in epigrafe.
Costituitasi in giudizio con comparsa del 12.12.2022, (già ), confermava di Controparte_7 CP_8
essere proprietaria e locatrice finanziaria a favore di del compendio per cui è causa, CP_9
replicando che nella compravendita del 1998 si dava espressamente atto che il compendio in oggetto, incluso il diritto d'uso sul mapp. 487, sarebbe stato contestualmente trasferito, mediante locazione finanziaria, a terzi (AR LO). Assumeva che, per tale motivo, doveva ritenersi che l'attrice avesse consapevolmente concesso l'autorizzazione al trasferimento del predetto diritto, in deroga al divieto previsto dall'art. 1024 c.c., rendendo legittimi anche i successivi trasferimenti del medesimo per compravendita e locazione. La convenuta deduceva che, ad ogni modo, il diritto d'uso in questione doveva essere riqualificato quale usufrutto, con conseguente inapplicabilità del predetto divieto, trattandosi di diritto costituito su un bene fruttifero in favore di persona giuridica, rispetto alla quale, per sua natura, non si potrebbe parlare di “limite di fabbisogno”. Concludeva come in epigrafe.
All'udienza del 13.12.2022 veniva dato atto della cancellazione della AR LO avvenuta nel 2007 e i difensori delle parti rinunciavano alla concessione dei termini ex art. 183, co. 6 c.p.c. a seguito dell'integrazione del contraddittorio. Con ordinanza del 12.1.2023 emessa a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza, venivano ammesse le prove orali richieste dalle parti, con rinvio all'udienza del 15.2.2023. A detta udienza venivano sentiti i testi presenti e la causa veniva rinviata all'udienza del 22.3.2023 per l'interrogatorio del l.r.p.t. della società attrice e, con Persona_3
ordinanza del 21.4.2023 emessa a scioglimento della riserva assunta all'esito di tale udienza, veniva disposta CTU affidata all'ing. , che prestava giuramento all'udienza del Persona_4
17.5.2023, nella quale veniva altresì sentito il teste , con rinvio per esame della CTU Tes_1
pagina 13 di 33 all'udienza del 7.2.2024 (poi differita al 28.2.2024). Nelle more, con provvedimento del 2.12.2023, vista l'istanza con cui il CTU prospettava la possibilità di un accordo conciliativo, veniva disposta la
Con sospensione delle operazioni peritali e fissata l'udienza del 9.1.2024. A detta udienza il difensore di dava atto della disdetta del contratto di locazione da parte di e veniva formulata una CP_9 proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c., con rinvio al 13.3.2024 per l'esame delle posizioni delle Cont parti. A detta udienza l'attrice, e dichiaravano di aderire alla proposta conciliativa, CP_5
Con
non si opponeva, mentre e dichiaravano di non aderire;
pertanto, veniva CP_4 CP_9 disposta la prosecuzione delle operazioni peritali, con rinvio all'udienza del 18.6.2024 per l'esame della CTU, medio tempore depositata il 29.5.2024. Alla predetta udienza la causa veniva rinviata per p.c. all'udienza del 28.1.2025, tenutasi a trattazione scritta. Con provvedimento del 29.1.2025, emesso all'esito di tale udienza, si riscontrava il deposito delle note di t.s. delle parti, in cui queste precisavano le conclusioni per come meglio indicate in epigrafe e la causa veniva trattenuta in decisione con concessioni dei termini ex art. 190 c.p.c. per lo scambio degli scritti conclusionali.
3. Pare anzitutto opportuno descrivere i luoghi in cui si inserisce la controversia. A tal proposito, può farsi riferimento alla relazione di CTU (e in particolare, cfr. pagg. 6-16). Il contenzioso ha ad oggetto alcune porzioni di un complesso denominato residenza un ex albergo convertito a casa di CP_18
riposo, sito in Valdagno (Vi), frazione di Castelvecchio, vi Montalbieri, 2. La struttura principale è un edificio storico (censito al CT. Fg. 35, m.n. 486 e CF fg. 35, m.n. 665 graffato con il m.n. 915) situato sulla sommità di una collina, circondata d verde (cfr. CTU, pag. 7 per una ortofoto dell'area). I terreni circostanti l'immobile in parte sono destinati a giardino dell'immobile, in parte a bosco. Su un terreno limitrofo sono posti la centrale termica e il deposito di combustibile.
Più nel dettaglio i terreni sono in parte ubicati nella frazione di Castelvecchio (comune di Valdagno –
Vi) in parte nel comune di Altissimo (Vi) e sono così catastalmente identificati: C.T. Comune di
Valdagno fg. 35 m.n. 43; C.T. Comune di Valdagno fg. 35 m.n. 487; C.T. Comune di Altissimo fg. 1
m.n. 1; C.T. Comune di Altissimo fg. 13 m.n. 203; C.T. di Altissimo fg. 13 m.n. 257. CP_12
Nel m.n. 43 sorge la centrale termica/deposito di carburante, identificata al C.F. fg. 35 m.n. 665 graffato con il m.n. 915. è identificata al fg. 35 m.n. 43. CP_19
Limitando l'analisi ai terreni oggetto di causa, l'attuale destinazione dei terreni è parco della costruzione (m.n. 487) e bosco e sterpaglie (porzioni m.n. 43, m.n. 1, m.n. 203, m.n. 257).
L'orografia e l'andamento non è costante: alcune porzioni di tali terreni sono pianeggianti (porzione m.n. 487, porzione m.n. 43, porzione m.n. 1, porzione m.n. 203 e m.n. 257), altre scoscese, seguendo l'andamento della collina (porzione m.n. 43, m.n. 1, m.n. 203, m.n. 257).
Una recinzione di stanti e rete metallica delimita la casa di riposo, i terreni annessi e alcuni dei terreni pagina 14 di 33 circostanti (cfr. relazione CTU, pag. 9-10).
La centrale termica/sala pompe è costituita da alcuni locali in cemento armato parzialmente interrati, accessibili dalla facciata a sud, completamente fuori terra stante l'andamento del pendio. All'interno vi
è una caldaia a GPL, a biomasse, il deposito combustibile, il locale pompe e il gruppo elettrogeno.
Sulla sommità della centrale termica sono posti dei pannelli solari e sul fronte è presente uno spiazzo per consentire la manovra dei mezzi;
per il caricamento del combustibile è stata realizzata una rampa a lato del deposito di combustibile che consente ai mezzi di accedere e caricare dall'alto, e per consentire la manovra dei mezzi anche sul retro è stato realizzato uno spiazzo (cfr. relazione CTU, pag. 11 e rilievo).
L'area su cui risulta costituito il diritto reale d'uso è il terreno censito al CT Valdagno, foglio 35, m.n.
487: catastalmente è descritta come terreno bosco ceduo cl. 4 di 27,01 are;
di fatto è un terreno, in parte pianeggiante, posto sul retro della casa di riposo, raggiungibile dalla stessa attraverso delle scalinate e una passerella e funge da parco/giardino; tra m.n. 487 e confinante m.n. 486 vi è un dislivello, sostenuto da muro di contenimento e protetto da parapetto in pietra. La porzione pianeggiante del m.n.
487 è tenuta a giardino e vicino la balconata posta verso la casa di riposo sono presenti panchine/elementi di pietra per la seduta. Le altre porzioni del mappale, in pendenza, sono coperte di vegetazione.
Alle pagg. 15-16 la CTU ha così ricostruito i beni confinanti con il complesso immobiliare per cui è causa: “Il terreno catastalmente identificato al CT fg 35 mn 486 al cui interno è ubicata la residenza per anziani CF fg 35 mn 665 graffato mn 915 confina con, secondo NESO:
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 615 prop Parte_1
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 42 prop Parte_1
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 485 prop Parte_1
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 488 prop Parte_1
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 487 prop Parte_1
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 3 – di terzi-
Il terreno catastalmente identificato al CT fg 35 mn 43 al cui interno è ubicata la centrale termica CF fg 35 mn 665 graffato mn 915 confina con, secondo NESO:
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 5 prop Parte_1
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 666 prop Parte_1
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 44 prop Parte_1
Comune di Altissimo CT fg 1 mn 2 prop Parte_1
Comune di Altissimo CT fg 1 mn 474 prop Parte_1
pagina 15 di 33 Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 488 prop Parte_1
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 485 prop Parte_1
Il terreno catastalmente identificato al CT fg 35 mn 487 confina con, secondo NESO:
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 486; - prop. ; CP_7
Comune di Valdagno sez A CT fg 35 mn 488 prop Parte_1
Comune di Altissimo CT fg 1 mn 1 prop Parte_1
Comune di Altissimo CT fg 13 mn 203 prop Parte_1
Comune di Altissimo CT fg 13 mn 257 prop Parte_1
Comune di Altissimo CT fg 13 mn 288 prop Parte_1
4. Si può procedere all'esame delle domande attoree, partendo da quelle inerenti il m.n. 487. ha infatti articolato una prima serie di domande, dirette ad accertare la decadenza dal Parte_1 diritto d'uso in capo a per illegittima cessione dello stesso (con richiesta di “stralciare” dalla CP_4
compravendita del 2003 la relativa cessione) e la declaratoria di nullità dei successivi trasferimenti del bene nei confronti di tutti gli aventi causa.
Il secondo gruppo di domande è diretto consequenzialmente a dichiarare l'inesistenza del diritto d'uso Con in capo a su detto bene con condanna alla restituzione dell'area ( ha chiesto altresì Parte_1 accertarsi l'inesistenza del diritto d'uso sui terreni limitrofi al 487, ossia quelli censiti al foglio 1, mapp.
1 e 13, mpp. 203 e 257 del CT del Comune di Altissimo – va tuttavia evidenziato che con riferimento a detti beni la domanda non fonda sulla medesima causa petendi di quelle inerenti il m.n. 487, ossia l'asserita decadenza/inesistenza del diritto d'uso ma piuttosto – cfr. pag. 5 – sull'aver DL materialmente sconfinato, nell'aver adibito a giardino il mapp. 487, posto che è pacifico che sui m.n.
203 e 257 non fu mai costituito un diritto d'uso; sull'esatta qualificazione di tale ulteriore domanda si tornerà più diffusamente di seguito).
Si esamineranno anzitutto dunque le domande dirette alla declaratoria di decadenza del diritto d'uso in capo a e di consequenziale nullità dei vari atti di trasferimento di detto diritto (a partire da CP_4 quello del 2003), e di accertamento di inesistenza di un diritto d'uso su detti beni in capo a DL. Dette domande riguardano tutti i convenuti (e anche i terzi chiamati, posto che in relazione alla domanda diretta alla declaratoria di parziale nullità dei contratti successivi sussiste il litisconsorzio necessario delle relative parti degli accordi, essendo la declaratoria di nullità stata richiesta da Parte_1
soggetto esterno ai vari accordi succedutisi nel tempo, cfr. Cass. Sez. I sent. n. 19804 del 4/10/2016).
Dai contratti prodotti dalle parti (e altresì dalle verifiche ipocatastali, cfr. relazione CTU, pagg. 16-17) le vicende degli immobili possono essere sintetizzate come segue. Originariamente il compendio era di proprietà di questa trasferì a con atto del 15.10.1998 (doc. 1 attoreo) la piena Parte_1 CP_4
pagina 16 di 33 proprietà degli immobili censiti al Comune di Valdagno CF foglio 35 mn 665 graffato con mn 915
(ossia la casa di riposo), CT fg. 35 mn. 486; la proprietà superficiaria – centrale termica della casa di riposo, fg 35 mn 915 (CT mn 43). Nell'accordo si dà atto che “è compreso nella vendita il diritto reale di uso del mappale 487 del foglio 35” (doc. 1 attoreo, art. 1, pag. 4 del file).
La vendita era stata preceduta l'8.10.1998 dal contratto di locazione finanziaria con cui (doc. 2 CP_4
di detta parte) concedeva in locazione finanziaria a AR LO i seguenti immobili: beni censiti al
Comune di Valdagno CF fg 35 mn 665 graffato con mn 915 per la piena proprietà e al Comune di
Valdagno CT fg 35 mn 2-4-5-8-41-42-43-44-57-58-59-67-68-203-472-485-487-488-559-586-615-616.
È opportuno evidenziare che il contratto indica nelle sole premesse i beni oggetto di possibile locazione finanziaria e che essi ricomprendono mappali ulteriori rispetto a quelli poi oggetto della vendita.
Quanto al m.n. 487 nelle premesse della locazione finanziaria non si dà atto che per esso sarebbe stato trasferito il solo diritto d'uso, verosimilmente per delle modifiche nelle trattative tra locatrice finanziaria e originaria proprietaria (nell'accordo dell'8.10.1998 si dà infatti atto che AR LO aveva proposto a di acquistare tutto il compendio da cfr. doc. 2 premesse). CP_4 Parte_1 CP_4
Con atto di cessione “in blocco” di contratti di leasing del 31.12.2003 (doc. 4 ) detta società ha CP_4 ceduto alla ora tra l'altro, la piena proprietà dei m.n. mn 665 graffato con mn 915, del CP_6 CP_5
m.n. 486, la proprietà superficiaria del fg 35 m.n. 915 (CT m.n. 43)– centrale termica della casa di riposo e il diritto reale d'uso sul m.n. 487.
Con atto del 3.4.2007 (Doc. 3 DL) questa società trasferì, a seguito di estinzione anticipata del contratto di locazione finanziaria, a AR LO la piena proprietà dei m.n. mn 665 graffato con mn 915, del m.n.
486, la proprietà superficiaria del fg 35 m.n. 915 (CT m.n. 43) per la proprietà superficiaria – centrale termica della casa di riposo e il diritto reale d'uso sul m.n. 487.
Con atto del 3.4.2007 (doc. 3 attoreo) AR LO trasferì a la piena proprietà dei m.n. CP_20
mn 665 graffato con mn 915, del m.n. 486, la proprietà superficiaria del fg 35 m.n. 915 (CT m.n. 43) per la proprietà superficiaria – centrale termica della casa di riposo e il diritto reale d'uso sul m.n. 487.
Con contratto di locazione finanziaria in pari data (doc. 1 ) concedette in locazione CP_9 CP_8
finanziaria a fg 35 mn 665 graffato con mn 915 per la piena proprietà. CP_9
Con contratto di sublocazione del 4.4.2007 (doc. 2 concedette in locazione CP_9 CP_9
Con finanziaria a beni censiti al fg. 35 mn 665, 666, 667.
Come pure evidenziato dal CTU, gli ultimi due contratti non menzionano né i beni in proprietà superficiaria, né il m.n. 487 (gravato d'uso) e il contratto di sublocazione contiene dei riferimenti a dati catastali superati.
In citazione l'attrice fondava (pag. 8-9) le sue domande essenzialmente sulla circostanza che il diritto pagina 17 di 33 d'uso sul mapp. 487 sarebbe stato costituito da esclusivamente in favore di , Parte_1 CP_4 sicché, cedendo detto diritto a terzi, sarebbe “decaduta” dal diritto d'uso (ex art. 1015 e 1024 CP_4
c.c.) con conseguente nullità delle varie clausole degli accordi in cui ne fu concordata via via la cessione.
Le convenute (e quindi le terze chiamate) hanno svolto due ordini di difese: (i) hanno dedotto – a voler qualificare il diritto sul m.n. 487 come diritto d'uso - che il divieto di cui all'art. 1024 c.c. sarebbe derogabile e sarebbe stato nel caso di specie derogato implicitamente dalle parti e in particolare da posto che nella cessione del 1998 si dava atto che fosse società di intermediazione Parte_1 CP_4
finanziaria e che gli immobili fossero acquistati per cederli in locazione finanziaria, sicché con la stipula di detto atto avrebbe implicitamente dato l'assenso all'ulteriore trasferimento del Parte_1 diritto d'uso a terzi.
(ii) la sola (comparsa di risposta, pag. 9 e da ultimo conclusionale, pag. 12) ha poi dedotto che CP_4 avendo i diritti sui beni (ivi incluso il diritto d'uso) formato oggetto della cessione in blocco del
31.12.2003, troverebbe applicazione la disciplina di cui all'art. 58 TUB, per cui, in ultima analisi, le trascrizioni nei pubblici registri (ivi inclusa quella relativa alla cessione del diritto d'uso) conserverebbero comunque validità ed efficacia nei confronti dei terzi;

(iii) e (già nelle comparse di risposta hanno dedotto che quello qualificato CP_4 CP_5 CP_6 come diritto “d'uso” nei vari contratti, dovrebbe più correttamente riqualificarsi come diritto d'usufrutto, avendo ad oggetto beni fruttiferi ed essendo concesso in favore di persona giuridica, di talché non opererebbe il divieto di cessione ex art. 1024 c.c.; hanno quindi rassegnato le conclusioni suriportate, tese alla riqualificazione del diritto gravante sul m.n. 487 e anche alla corretta trascrizione dello stesso nei registri immobiliari.
, nel costituirsi, pure ha dedotto la possibilità di riqualificare il diritto, senza tuttavia CP_21
svolgere richieste in tal senso. nel costituirsi non aveva svolto rilievi in tal senso, salvo CP_9
aderire alle difese delle altre parti in conclusionale (pagg. 5-6).
In prima 183 (pag. 5) l'attrice aveva dedotto che avesse sul punto di fatto articolato una CP_4
domanda di accertamento senza qualificarla come riconvenzionale, senza pagare il CU;
al che CP_4 ha negato che “questa difesa abbia inteso formulare una propria domanda riconvenzionale, con conseguente obbligo di pagare il contributo unificato, atteso che questa difesa si è limitata a sollevar il tema di una diversa qualificazione giuridica del diritto di uso previsto nel noto contratto di compravendita, discrezionalità per altro nella piena titolarità di codesto organo giudicante in ragione dell'altrettanto noto principio juri novit curia.” (cfr. pag. 3).
Non si condividono i rilievi di . CP_4
pagina 18 di 33 Va anzitutto osservato che la semplice circostanza che in comparsa di risposta non venga espressamente indicata la proposizione di una domanda riconvenzionale (ad esempio riportandolo nell'epigrafe) non esclude di per sé la rituale proposizione della domanda, posto che l'art. 167 c.p.c. si limita a prescrivere che la domanda riconvenzionale debba essere proposta a pena di decadenza nella comparsa tempestivamente depositata, senza prevedere specifiche forme per la sua articolazione (quali, per l'appunto, l'espressa indicazione nell'intestazione dell'atto; a conferma di ciò, valga l'ulteriore considerazione per cui le uniche disposizioni che prevedono la necessità di indicare espressamente la proposizione della domanda riconvenzionale sono date dall'art. 14 d.p.r. 115/2002 che tuttavia non prevede alcuna sanzione di carattere processuale, quale inammissibilità o improcedibilità della domanda, potendo al più l'omessa indicazione della proposizione della domanda riconvenzionale e del suo valore rilevare ex art. art. 13, co. 6 d.p.r. 115/2002). Quindi, in disparte delle formule utilizzate, occorre verificare, in base ad una lettura complessiva dell'atto, se con la comparsa di risposta, tempestivamente depositata, il convenuto abbia inteso proporre sostanzialmente una domanda riconvenzionale, vale a dire abbia inteso chiedere un provvedimento positivo, sfavorevole all'attore, che va oltre il mero rigetto della domanda attrice (cfr. Cass. Sez. III, sent. n. 4233 del 16/3/2012, in tema di distinzione tra domanda ed eccezione riconvenzionale).
Può osservarsi che in effetti le difese di e, a seguito della chiamata, di non si sono CP_4 CP_5
limitate a chiedere il mero rigetto delle domande attoree;
né può sostenersi che le difese delle convenute si siano limitate a richiedere una mera ri-qualificazione dei diritti sul bene, secondo il principio iura novit curia. E infatti le parti hanno svolto di fatto una domanda di accertamento, tesa ad appurare la diversa natura ad un diritto reale oggetto di pattuizioni negoziali, con conseguenze piuttosto incisive (derivando da questa diversa qualificazione l'applicabilità o meno di un diverso regime giuridico). Non a caso le convenute hanno anche chiesto un adeguamento della relativa pubblicità immobiliare, chiedendo disporsi i relativi ordini al conservatore. In ultima analisi, e CP_4 CP_5
hanno proposto una domanda ex art. 2684, n. 2 e 2690 n. 2 c.c. avendo chiesto accertarsi che con il contratto del 1998 non costituì sul m.n. 487 un diritto d'uso, ma un usufrutto. Parte_1
Quella proposta dalle parti è, a tutti gli effetti, una domanda riconvenzionale, articolata correttamente nelle comparse tempestivamente depositate (il 21.1.2022, rispetto alla prima udienza differita al
15.2.2022 per;
il 22.11.2022, rispetto all'udienza fissata al 13.12.2022 a seguito dell'ordine di CP_4
integrazione del contraddittorio per . CP_5
5. Tanto premesso, si procede anzitutto all'esame della domanda riconvenzionale;
ciò perché la qualificazione come usufrutto del diritto per cui si discute è logicamente preordinata alle ulteriori difese di cui si è detto (che muovono dal presupposto che il diritto potrebbe essere qualificato come mero pagina 19 di 33 uso), giacché consentirebbe di superare il rilievo di per cui la convenuta sarebbe decaduta, Parte_1 per violazione dell'art. 1024 c.c. (non applicabile all'usufrutto).
La domanda si fonda su un precedente (Cass. Sez. II, sent. n. 5034 del 26/2/2008) che, richiamata la costante giurisprudenza di legittimità - che, in linea con la dottrina maggioritaria, ritiene possibile costituire il diritto reale d'uso anche in favore di persone giuridiche – ha affermato (obiter, in quanto nella fattispecie esaminata, la. S.C. ritenne correttamente qualificato dal giudice di merito il diritto d'uso come un diritto personale) che l'”[…] unica questione che può porsi con riferimento alla configurabilità del diritto d'uso in favore delle società commerciali concerne le cose fruttifere, per le quali opera, come si è detto, il limite del fabbisogno personale, dal momento che esso non sarebbe determinabile nei confronti dei predetti enti, atteso il loro scopo lucrativo, che di fatto dilata i loro bisogni in misura pressoché illimitata. Il problema però, correttamente inteso, non sembra porsi in termini di validità dell'atto, quanto in relazione alla esatta qualificazione del diritto reale che con esso si è inteso a costituire, nel senso che il conferimento del bene fruttifero alla persona giuridica, laddove risulti implicita la volontà che essa faccia propri i frutti, implicando il diritto al percepimento degli stessi senza limite di fabbisogno, andrebbe parificato al diritto di usufrutto e come tale dovrebbe essere considerato. La relativa questione appare, comunque, del tutto irrilevante nel caso di specie, evadendo dal tema della controversia, attesa la natura non fruttifera del bene che risulta conferito alla società beneficiaria. […]
Le convenute/terze chiamate hanno da ultimo argomentato (cfr. conclusionale , pag. 11) che nel CP_4
caso di specie il diritto, avendo ad oggetto un bene (ossia il m.n. 487) che in base all'accordo del 1998
[…] “è stato concesso in locazione finanziaria all'Utilizzatore con il pieno consenso dell'attrice […]”
(e dunque un bene fruttifero), dovrebbe essere qualificato come usufrutto.
L'argomentazione non persuade: l'art. 1021 c.c., nel fare riferimento ai frutti del bene, circoscrive la facoltà di goderne, nel senso che l'usuario “può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia”. La nozione di frutto di cui all'art. 1021 c.c. è quindi più ristretta rispetto a quella di cui all'art. 820 c.c., dovendo intendersi circoscritta alla sola nozione di frutto naturale ex art. 820, co. 1
e 2 c.c.: tanto è desumibile dal riferimento dell'art. 1021 c.c. ai bisogni dell'usuario e della sua famiglia, che implica che i frutti cui fa riferimento la norma siano diretti a soddisfare necessità dirette, materiali. Pertanto, nel vagliare se un bene sia fruttifero ai sensi dell'art. 1021 c.c. occorrerà verificare se sia idoneo, per le sue caratteristiche, a produrre frutti naturali, essendo irrilevante che possa o meno produrre dei frutti civili.
La circostanza che il m.n. 487 abbia formato oggetto di un contratto di locazione finanziaria (e sia dunque stato, almeno in parte, fonte di frutti civili per il locatore) è in sé dunque irrilevante.
pagina 20 di 33 Venendo alle sue caratteristiche intrinseche, le convenute/terze chiamate non hanno dimostrato che il terreno sia fruttifero, ossia idoneo a produrre frutti naturali: la stessa CTU anzi ha rilevato il contrario, in quanto la maggior parte del terreno è destinata a prato e solo in parte a bosco, senza che sia emerso che il bosco sia (per caratteristiche delle piante) ipoteticamente destinato alla produzione, con periodicità, di legna o altri frutti.
Essendo il m.n. 487 un bene infruttifero (ossia inidoneo a produrre frutti naturali), risulta superato l'unico argomento proposto dalle convenute (e terze chiamate) a sostegno della qualificabilità come usufrutto del diritto che lo riguarda. La domanda riconvenzionale di e dovrà dunque CP_4 CP_5
essere rigettata.
6. Qualificato il diritto costituito con l'atto del 1998 sul m.n. 487 come diritto reale d'uso ex art. 1021 ss. c.c. va dunque scrutinato l'assunto attoreo per cui , cedendo nel 2003 a detto diritto, CP_4 CP_6 sarebbe decaduta, per violazione del divieto previsto dall'art. 1024 c.c.
I rilievi attorei sono infondati. Come dedotto dalle convenute/terze chiamate, “In tema di diritto d'uso, il divieto di cessione sancito dall'art. 1024 cod. civ. non è inderogabile, non avendo natura pubblicistica e attenendo a diritti patrimoniali disponibili, sicché nell'atto costitutivo del diritto il nudo proprietario e l'usuario possono derogare al vincolo d'incedibilità.” (Cass. Sez. II, sent. n. 8507 del
27/4/2015; Cass, Sez. II, Sent. n. 3565 del 31/7/1989).
Dalla lettura per esteso del contratto del 1998 (doc. 1 attoreo) emerge che dopo la costituzione del diritto d'uso (cfr. art. 1), all'art. 2 si prevede espressamente che “la società come CP_4
sopra rappresentata, dichiara che: - l'immobile sopra descritto costituisce oggetto del contratto di locazione finanziaria (leasing) stipulato in data odierna e in corso di registrazione con la società
MARCO POLO – società a responsabilità limitata utilizzatrice dell'immobile medesimo;
- acquista pertanto al preciso ed unico scopo di cederlo in locazione finanziaria alla predetta società […]”.
A fronte del rilievo delle altre parti, in prima memoria 183 c.p.c. (cfr. pag. 3) l'attrice ha chiarito che non avrebbe inteso contestare che l'acquisto “di da sia stato prodromico alla CP_4 Parte_1
concessione in godimento a AR LO S.r.l. degli immobili de quibus, ma piuttosto sulla cessione a terzi del diritto d'uso relativo al mappale 487, quale parte di un contratto di leasing, che non è mai stata autorizzata dalla cedente”.
A quanto è dato comprendere, l'attrice ritiene che in base all'atto costitutivo, il diritto d'uso avrebbe potuto essere sì trasferito, ma solo temporaneamente e in locazione, da alla prima locataria CP_4
commerciale (AR LO s.r.l.).
Tale prospettazione non è condivisibile: anzitutto, nel contratto tra del 15.10.1998 Parte_2 si fa espressamente riferimento al contratto di locazione finanziaria tra quest'ultima e AR LO,
pagina 21 di 33 antecedente di qualche giorno, sicché deve ritenersi che dovesse (o comunque potesse) Parte_1
conoscerne il contenuto. In detto atto (cfr. doc. 2 ) è espressamente previsto che il contratto di CP_4 locazione finanziaria era strutturato prevedendosi la facoltà per l'utilizzatore di acquistare i beni oggetto della locazione al termine della stessa (cfr. doc. 2 , premesse). Al di là del contenuto CP_4
specifico del contratto, dal solo riferimento nel contratto tra al contratto di Parte_2
locazione finanziaria poteva essere ben desumibile che i diritti oggetto del contratto tra potessero essere poi ceduti a AR LO, perché, pur essendo il c.d. leasing Parte_2
finanziario un contratto atipico, si trattava, già nel 1998, di contratto ampiamente diffuso nella prassi e dalle caratteristiche funzionali (ossia il possibile trasferimento dei diritti, al termine del periodo, ai locatari) ampiamente note.
Da una lettura complessiva (ex art. 1363 c.c.) del contratto del 1998 deve dunque Parte_2 ritenersi che attrice e avessero derogato espressamente (in base all'art. 2 del contratto) al CP_4
divieto di cessione del diritto d'uso, costituito in forza del medesimo accordo.
Non può ritenersi – come pure potrebbe desumersi dalle difese dell'attrice – che la facoltà di cedere il diritto d'uso fosse limitata alla cessione da al solo soggetto indicato nel contratto del CP_4
15.10.1998, ossia AR LO (sicché sarebbe comunque decaduta, per aver ceduto il diritto CP_4
d'uso a nell'ambito della cessione “in blocco”). CP_6
È infatti pacifico che per oltre vent'anni dall'accordo del 15.10.1998, non abbia mosso Parte_1
alcuna contestazione sui vari passaggi di titolarità del diritto reale per cui è causa. Dalla condotta della stessa attrice può dunque desumersi (ex art. 1362, co. 2 c.c.) che l'intenzione delle parti, nel prevedere all'art. 2 la cedibilità del diritto d'uso fosse quella di consentirla anche ad altri soggetti, rispetto a quello espressamente indicato nell'accordo (AR LO) ed anche per più occasioni.
È appena il caso di evidenziare che il diritto d'uso non sarebbe comunque illimitato (in quanto, essendo costituito a favore di una persona giuridica, esso avrà comunque al massimo durata trentennale, ex art. 979, co. 2 c.c. richiamato dall'art. 1026 c.c., cfr. in tal senso Cass. Sez. II, sent. n. 193 del 9/1/2020; sicché in ogni caso, al termine del trentennio dalla costituzione dell'uso, il nudo proprietario potrà comunque rivendicare il bene dall'ultimo usuario).
Non potendo dunque dirsi decaduta ex art. 1024 c.c., né “nulle” le clausole dei vari contratti CP_4 successivi a quello del 15.10.1998 con cui il diritto d'uso fu via via ceduto deve dunque essere rigettata la domanda diretta ad “- accertare e dichiarare in capo a , in persona Controparte_4
del legale rappresentante pro tempore, ai sensi del combinato disposto degli artt. art. 1015 e 1024 c.c., la decadenza dal diritto d'uso di cui al foglio 35, mappale 487, del NCT del Comune di Valdagno (VI), per illegittima cessione dello stesso e, per l'effetto, condannare la convenuta in CP_4
pagina 22 di 33 liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore, a stralciare, a proprie spese, dal contratto di compravendita redatto dal Notaio Dr. del 31.12.2003, repertorio n. 27822, la Persona_1 clausola relativa al trasferimento del suddetto diritto reale e, per l'effetto, dichiarare la nullità dei successivi, illegittimi trasferimenti del medesimo diritto, nei confronti di tutti gli aventi causa […]”.
Resta dunque assorbito l'ulteriore argomento difensivo di , basato sull'art. 58 TUB. CP_4
Con 7. L'attrice ha anche chiesto di accertare e dichiarare l'inesistenza del diritto d'uso in capo a con riferimento al mapp. 487 con condanna all'immediata restituzione delle suddette aree.
Su parte della domanda difetta l'interesse dell'attrice, che per il resto è infondata. Si è detto che in corso di causa è emerso, da un esame nel dettaglio di tutti i contratti, che negli ultimi due accordi che in ordine cronologico hanno interessato l'area (ossia la locazione finanziaria e la Controparte_22
Con sublocazione del 4.4.2007 tra e tra i vari beni locati e sublocati non vi sia il diritto CP_9
d'uso sul m.n. 487. Il perché (se per volontà delle parti e o per un refuso) non è dato saperlo, ma Con l'effetto pratico è che attualmente non è formalmente titolare di alcun diritto sull'area: nuda proprietaria è e usuaria è (cui AR LO ha da ultimo trasferito il diritto Parte_1 CP_21
d'uso con atto del 3.4.2007). Con non ha tuttavia titolo per richiedere la riconsegna del bene a in quanto dello stesso Parte_1 risulta ancora usuaria (a cui l'attrice potrà al più richiedere la riconsegna dei beni al CP_21
decorso dei 30 anni dalla costituzione del diritto) e la ragione addotta in giudizio dall'attrice a sostegno del venir meno del diritto d'uso (ossia la decadenza ex art. 1024 c.c.) si è rilevata infondata sicché la Con domanda di riconsegna diretta a dovrà essere rigettata.
Con Non avendo (allo stato) alcun titolo per rivendicare il bene da difetta d'interesse Parte_1
Con quanto all'ulteriore domanda, tesa a dichiarare “l'inesistenza” di un diritto d'uso in capo a
8. L'attrice ha altresì - sempre previo accertamento dell'inesistenza del diritto d'uso – la condanna alla restituzione di parte dei suoi terreni, materialmente occupati da DL e censiti al CT del Comune di
Con Altissimo, foglio 13, mapp. 203 e 257. L'assunto dell'attrice è che avrebbe materialmente occupato parte di detti beni, nell'aver realizzato l'area verde sul limitrofo mapp. 487, sicché anche in questo caso fonda la domanda sull'inesistenza del diritto d'uso in capo alla convenuta;
tuttavia l'attrice, in relazione a detta area, lamenta anche l'”occupazione sine titulo” delle aree. Con Non consta che abbia mai vantato alcun diritto d'uso sui m.n. 203 e 257, sicché la domanda di restituzione delle porzioni occupate di detti mappali può essere qualificata come rivendica, ex art. 948
c.c., avendo l'attrice dedotto, in ogni caso, che la convenuta si sia materialmente appropriata dei beni, nell'ambito della risistemazione del giardino di casa di riposo.
Così qualificata la domanda, essa merita accoglimento. I terreni m.n. 203 e 257 sono pacificamente di pagina 23 di 33 proprietà di (come accertato in corso di CTU, in cui è emerso che l'attrice li ha acquistati Parte_1
da terzi con atto del 1980, cfr. relazione CTU, pag. 16).
Nel corso della CTU è emerso che nel 2012 DL ha, tra l'altro, proceduto a adibire a giardino e recintare Con il m.n. 487 (il cui diritto d'uso è attualmente in capo a , ma di fatto occupato da nella CP_21
gestione della casa di riposo). È emerso tuttavia che nel sistemare la recinzione DL ha materialmente occupato parte di alcuni mappali confinanti (cfr. relazione CTU, pag. 32 ss) e, per quanto riguarda quelli oggetto di domanda, 513 mq del m.n. 257 e 631 mq del m.n. 203 (cfr. relazione CTU, pagg. 35-
36).
DL non ha contestato le risultanze di CTU, deducendo negli scritti conclusivi che il posizionamento della recinzione sarebbe stato autorizzato dall'attrice (cfr. conclusionale, pag. 5 e replica, pag. 6).
Il rilievo non è condivisibile: pur dovendo ritenersi che l'attrice autorizzò in effetti l'intervento (sulle autorizzazioni di ai vari lavori/interventi di DL si tornerà più diffusamente nell'affrontare Parte_1
le residue domande attoree) la circostanza non pare rilevante se non, come si vedrà, in punto spese: al di là del fatto che nel posare materialmente la recinzione DL si discostò da quanto autorizzato (cfr. relazione CTU, pagg. 34 e 35), l'avvallo attoreo alla posa della recinzione non può dirsi abdicativo da parte di dei propri diritti proprietari dei terreni recintati dalla convenuta;
in altri termini, Parte_1
pur a voler ipotizzare che, autorizzando la posa della recinzione, avesse anche inteso Parte_1 permettere l'occupazione di parte dei terreni (pur non essendo dato comprendere per quanto tempo e esattamente a che titolo), l'attrice ha fatto venir meno tale permesso, esercitando l'azione di rivendica in questa sede.
I terreni occupati sono stati descritti dal CTU mediante la sovrapposizione dell'ortofoto, rilievo della recinzione e mappe wegis catastali a pag. 35 della relazione e nell'allegato 8 alla CTU, che si riporta di seguito:
pagina 24 di 33 Con particolare riferimento ai m.n. 257 e 203, la porzione inglobata all'interno della rete è più specificamente descritta nell'estratto di mappa catastale riprodotto nell'allegato 8 alla CTU, che si riporta, ingrandito, di seguito.
Avendo inglobato i terreni attorei all'interno della recinzione, la convenuta li detiene materialmente, sicché sarà tenuta a riconsegnare i terreni occupati all'attrice, rimuovendo la recinzione nella parte in cui occupa i terreni attorei (la convenuta potrà, eventualmente e a sua discrezione, procedere a chiudere la recinzione, riportandola lungo i confini effettivi tra m.n. 487, 257 e 203) e ogni ulteriore bene di sua proprietà eventualmente ivi posto.
9. Le residue domande attoree, fondate sull'art. 936, co. 3 c.c., riguardano le modifiche/ampliamenti realizzati da DL della centrale termica/caldaia con conseguente occupazione/invasione della proprietà attorea (foglio 35, mapp. 43).
La CTU ha ricostruito l'evoluzione della centrale termica/caldaia nel corso degli anni (cfr. relazione
CTU, pag. 21).
L'Ing. ha anzitutto ricostruito i vari permessi/autorizzazione amministrative che Persona_4
hanno riguardato i locali nel corso degli anni. La centrale termica/locale caldaia fu realizzata giusta pagina 25 di 33 autorizzazione del 1998. La CTU ha così ricostruito le vicende autorizzatorie successive: “In data 09
07 2012 prot 19456 sono stati richiesti da parte della società Controparte_10
l'ampliamento della centrale termica e la sanatoria per l'installazione dei pannelli solari e varianti interne. Allegato all'istanza è stato presentato l'elenco dei richiedenti in cui è indicato il sig
[...]
. (all 4.2.1) Per_3
Relativamente a tale richiesta è stato rilasciato il permesso di costruire n 12065 del 03 12 2012 prot
34770 alla società per ampliamento della centrale termica e sanatoria per Controparte_10
l'installazione dei pannelli solari e varianti interne relativi all'edificio catastalmente censito al fg 35 mn 43 (all 4.2). […] Il progetto ha una duplice funzione: da una parte è richiesta la sanatoria dei pannelli solari posti sulla copertura dell'originaria centrale termica nonché la sanatoria del gruppo elettrogeno posto sul fronte della centrale termica, col sedime su parte del marciapiede, dall'altra è richiesta la possibilità di ampliamento della centrale termica con un nuovo manufatto di dimensioni massime m 8,60 x m 7,60, per 59 mq totali, h variabile 300 cm e 400 cm. E' stata altresì richiesta la sanatoria dell'altezza interna dell'immobile esistente (305 cm).
Anche se non espressamente indicati in sanatoria, le finestrature della porzione di immobile esistente sono indicate in modo differente da quanto rappresentato nelle tavole grafiche del 1998.
Nel progetto è prevista anche la realizzazione di uno spiazzo esterno, in parte cementato per la movimentazione dei mezzi. (cfr. relazione CTU, pag. 21-22).
Prosegue la CTU: “In data 23 07 2013 prot 20286, la società ha presentato Controparte_10
richiesta di variante al PC n 12065 del 03 12 2012. In questo caso non è stato allegato l'elenco dei richiedenti, mancando dunque la sottoscrizione da parte della società sig Parte_1 [...]
(all 4.3.1) A tale richiesta è seguito il permesso di costruire n 130187 del 07 10 2013 alla Per_3
società per variante la PC n 34770 del 03 12 2012 relativo Controparte_10 all'ampliamento della centrale termica relativi all'edificio catastalmente censito al fg 35 mn 43. (all
4.3) […] Il progetto è in variante al permesso di costruire del 2012. Non vengono più citate le opere in sanatoria in quanto assentite, mentre viene modificata principalmente l'altezza dell'ampliamento- 340 cm – 400 cm-, che comunque rimane della medesima superficie. L'area esterna di manovra diventa di circa 430 mq di cui 78 mq con pavimentazione di cemento” (CTU, pagg. 21-23).
La CTU, a seguito di un confronto tra i titoli autorizzativi e i vari permessi, ha potuto accertare che
“Dalla sovrapposizione fra lo stato dei luoghi e il progetto del 1998 si evince che per effetto dei lavori di ampliamento della centrale termica è stato occupato ulteriore suolo rispetto a quello gravato dal diritto di superficie in forza dell'atto 1998. Si tratta di terreno circostante per circa mq 634, la piastra in cls di circa 138 mq e l'ampliamento della centrale per circa mq 59.
pagina 26 di 33 Dalla sovrapposizione fra lo stato dei luoghi e il PC 2013 è possibile verificare se i lavori sono stati eseguiti in conformità ai titoli presentati, verificando altresì quali porzioni di terreno siano state occupate in più rispetto ai titoli conseguiti.
Si evince che l'occupazione è differente da quanto previsto nei titoli del 2013. Si tratta della realizzazione di pavimentazione in cemento per circa 60 mq nel piazzale in cui, a seguito dei titoli ottenuti era prevista “area di manovra in ghiaione costipato”, e nel movimento del terreno circostante, con la creazione di rampe d'accesso e manovra dei mezzi, al fine di caricare dall'alto il deposito del combustibile.
E' stato dunque occupato maggior suolo rispetto a quanto previsto nei titoli autorizzativi interessando un'area maggiore di circa 340 mq.
Risultano conformi ai permessi ottenuti i manufatti realizzati negli anni 2012 2013, ad eccezione dell'altezza del locale caldaia a biomassa (h progetto 300 cm, h rilevata 287 cm)” (cfr. relazione CTU, pagg. 23-25)
9.1. Tanto chiarito, può osservarsi che le parti (e in particolare, parte DL) non hanno dimostrato esattamente quando furono eseguiti, via via, i lavori. È verosimile che (salvo quelli per cui nel 2012 furono richieste delle sanatorie – cfr. in particolare la posa dei pannelli fovoltaici, probabilmente posti tra il 1998 e il 2012) i lavori ulteriori furono realizzati dopo l'ottenimento dei vari permessi;
ciò nonostante, come chiarito dalla CTU, rispetto a quanto assentito nel 2013, risultano alcune difformità.
Il tutto risulta meglio rappresentato nella planimetria “sovrapposizione fra lo stato dei luoghi rilevato e il PC 2013” (cfr. relazione CTU, pag. 24) che si riporta di seguito.
pagina 27 di 33 La CTU ha chiarito che il locale centrale termica/caldaia è inferiore di altezza rispetto a quanto autorizzato e DL ha ampliato l'area di manovra rispetto a quanto previsto, di ca. 340 mq., oltre a realizzare una piastra in calcestruzzo dinnanzi all'entrata del locale caldaia. Come emerge dalla relazione di CTU (cfr. pagg. 11-13 e in particolare foto a pagg. 12-13) il grosso dell'area di manovra, salvo la piastra in calcestruzzo, è in terra battuta. A lato della struttura (sulla sinistra, cfr. foto 8 pag. 12
CTU) è stata realizzata una rampa, sempre in terra battuta, per consentire ai camion di accedere e caricare dall'alto gli impianti e quindi sul retro dei locali (ma in posizione più sopraelevata) è stato realizzato un altro spiazzo per la manovra dei mezzi, sempre in terra battuta. Con ha eccepito l'infondatezza della domanda attorea, perché le varie opere sarebbero, tra l'altro, state autorizzate “a scienza” di – (firmando, quale richiedente, le istanze alla p.a.), che sarebbe Parte_1
altresì decaduta ex art. 936 u.c. c.c. dalla domanda di rimessione in pristino delle opere, in ogni caso realizzate in buona fede da parte della convenuta. pagina 28 di 33 Le eccezioni sono fondate, nel senso che segue.
Quanto alla circostanza che fosse a conoscenza dei lavori, per aver firmato la richiesta di Parte_1 permessi a costruire, l'attrice ha svolto dei rilievi ondivaghi. In citazione, ha dedotto che Parte_1
alla richiesta di sanatoria del 2012 sarebbe stato allegato un foglio firmato dal l.r.p.t. attoreo, , Per_3 ma “a titolo personale” e che questi non sarebbe stato al corrente delle intenzioni di don CP_10
l'attrice ha poi stigmatizzato la diversità delle sottoscrizioni del nei vari documenti allegati al Per_3
permesso a costruire (cfr. citazione, pagg. 4-5).
In corso di causa , interrogato, ha dichiarato (verbale 22.3.2023) che avrebbe firmato un foglio Per_3
in bianco, sollecitato dal tecnico di DL, . Questi, sentito il 17.5.2023, ha dichiarato che gli fece Tes_1 firmare l'istanza, composta di un solo documento, già compilata, dichiarazione di cui l'attrice ha contestato la veridicità in conclusionale in quanto contrastante con quelle rese da altro teste ( il CP_13 tecnico attoreo che eseguì l'accesso agli atti, che all'udienza del 15.2.2023, ha dichiarato che la sottoscrizione del sarebbe stata contenuta in un foglio separato). Per_3
I rilievi attorei sono inconferenti: l'attrice non ha espressamente disconosciuto la sottoscrizione, né ha proposto querela di falso, per contestare il c.d. “falso in bianco segno” ossia l'abusivo riempimento del foglio in bianco, fattispecie cui allude la difesa attorea.
L'altra deduzione attorea – ossia che la documentazione non necessariamente sarebbe stata sottoscritta dal quale l.r.p.t. di – è inconsistente: trattandosi di documentazione afferente a Per_3 Parte_1
immobili di proprietà di deve ritenersi che il avesse sottoscritto i documenti Parte_1 Per_3 quale legale rappresentante dell'attrice (non si spiegherebbe a che titolo ritenesse di venir coinvolto, diversamente opinando).
Può dunque dirsi che tutti gli interventi di cui alla richiesta di permesso e alla sanatoria prot. 19456 del

9.7.2012 fossero autorizzati da e quindi eseguiti con la sua conoscenza. Si tratta in ultima Parte_1
analisi di buona parte degli interventi oggetto delle contestazioni dell'attrice: la posa dei pannelli fotovoltaici, l'ampliamento dei locali interrati della caldaia/centrale termica (essendo indifferente, con rilievo alla domanda ex art. 936 c.c., che di fatto sia stato realizzato con un'altezza anche inferiore rispetto a quanto conosciuto dall'attrice), ma anche la realizzazione di buona parte dello spiazzo esterno.
La CTU ha infatti allegato (pagg. 21-23) l'estratto delle tavole di progetto allegati all'istanza del 2012:
pagina 29 di 33 E del 2013:
Come osservato dalla CTU (relazione, pag. 22), dall'esame delle tavole di progetto allegate alla richiesta di permesso è previsto che parte del piazzale esterno dovesse essere “cementato per la movimentazione dei mezzi” (doc.

4.2. allegati a CTU, pag. 4 del file, “estratto planimetria generale” e
“prospetto nord”), sicché, anche se la pavimentazione in calcestruzzo non fu espressamente assentita dalla PA (per ragioni in questa sede non rilevanti), parte attrice (sottoscrivendo la richiesta di permesso) doveva ritenersi a conoscenza anche della realizzazione di tale opera.
9.2. Gli unici interventi di cui non può dirsi che l'attrice fosse a conoscenza (per aver firmato la richiesta di sanatoria/permesso del 2012) sono dunque (i) l'ulteriore ampliamento del piazzale in terra battuta davanti al locale centrale termica/caldaia (sia rispetto a quanto indicato nell'istanza di permesso del 2012, sia in quanto indicato nella variante del 2013),(ii) la realizzazione di uno slargo, sempre in terra battuta anche sul retro dei locali (ad una maggiore altezza di quello sul davanti) e (iii) della rampa di collegamento dei due slarghi/piazzali, sempre in terra battuta.
9.2.1. Quanto a questi – ulteriori interventi - non è condivisibile il rilievo per cui la convenuta avrebbe agito in “buona fede”. La buona fede di cui al quarto comma dell'art. 936 c.c. è rappresentata dalla convinzione del costruttore di essere proprietario del fondo su cui realizza la costruzione e richiede la dimostrazione dell'esistenza di un titolo di proprietà, derivativo o originario (cfr. in tal senso tra le varie, Cass. Sez. II ord. n. 9093 del 12/4/2018). Non avendo DL provato di essere convinta di un titolo di proprietà (o che ella avesse un titolo che le attribuiva un diritto reale), quanto a tali specifici interventi, non può dirsi che la convenuta fosse in buona fede.
9.2.2. Quanto a tali opere, è tuttavia fondata l'eccezione di decadenza ex art. 936 u.c. c.c., proposta pagina 30 di 33 dalla convenuta nella comparsa tempestivamente depositata. Più precisamente tali specifici interventi non hanno mai formato oggetto di una specifica domanda attorea, ex art. 936 c.c., e ciò nonostante l'attrice ne fosse a conoscenza prima dell'avvio del giudizio: quanto al maggior ampliamento del piazzale “davanti” al locale centrale termica/caldaia, almeno da quando il Comune riscontrò la richiesta di accesso agli atti il 2.7.2019 - cfr. CTU, pag. 23 - ; quanto alla realizzazione di uno slargo “sul retro”
e al collegamento tra i due, comunque da prima dell'avvio del giudizio (ciò perché in preparazione della causa l'attrice aveva provveduto ad estrarre una immagine satellitare dei luoghi, da cui la realizzazione dello slargo sul retro risulta visibile, cfr. doc. 10 allegato a citazione).
Nell'istanza per la mediazione del 23.12.2019 che ha anticipato il presente giudizio (cfr. doc. 12) così vengono riportate le iniziative realizzate senza l'asserita autorizzazione dell'attrice: […] “nel frattempo la conduttrice dell'utilizzatrice richiedeva al Comune di Valdagno, Controparte_10 Controparte_9 la sanatoria per l'installazione dei pannelli solari e per l'ampliamento della preesistente centrale termica, sull'area con diritto di superficie del mappale 43 e sempre sul mappale 43, di proprietà esclusiva di il permesso di costruire un nuovo locale che ospita la caldaia a Parte_1
biomasse ed ulteriore locale, nel sottosuolo, per il deposito di combustibile, occupando anche il piazzale antistante […]”. Nell'istanza, tra le opere oggetto di censura non vi è l'ampliamento del piazzale (o la realizzazione dello slargo sul retro o della rampa), ossia le uniche opere eseguite senza
Con l'autorizzazione/la conoscenza di venendo menzionata solo l'occupazione del piazzale.
A ben vedere in citazione, tra le opere contestate dall'attrice, non si menziona l'ampliamento del piazzale sul davanti/la realizzazione dello slargo sul retro e il collegamento tra i due, concentrandosi piuttosto sui pannelli fotovoltaici e l'ampliamento del locale centrale termica/caldaia Parte_1
(opere autorizzate dall'attrice e di cui questa era dunque a conoscienza). L'attrice è quindi decaduta dalla facoltà di chiedere la rimessa in pristino dell'ampliamento del piazzale, realizzazione dello slargo sul retro e della rampa.
La domanda attorea dovrà dunque essere rigettata.
10. Venendo le domande di accolte in minima parte e solo in relazione all'occupazione di Parte_1
terreno a mezzo di una recinzione in origine autorizzata dalla stessa attrice, che con condotta contraddittoria ha poi contestato solo in questo giudizio l'occupazione di parte di detti terreni, non può essere accolta in questa sede la domanda di applicazione di una misura ex art. 614bis c.p.c., con riferimento all'unico provvedimento di condanna emesso. L'adozione di una misura di coercizione Con indiretta sarebbe allo stato manifestamente iniqua, avendo inizialmente autorizzato a Parte_1
occupare materialmente i terreni di sua proprietà (salvo poi chiederne la restituzione in questa sede), né essendo emersa una indisponibilità della convenuta alla rimozione della recinzione. L'istanza deve pagina 31 di 33 essere rigettata.
11. Segue la liquidazione delle spese di lite.
11.1. Nei rapporti tra attrice e DL, stante l'accoglimento, peraltro solo parziale, di una sola delle domande attoree, sussistono idonee ragioni per disporre la compensazione integrale delle spese di lite
(Cass. S.U. sent. n. 32061 del 31/10/2022).
11.2. Stante la reciproca soccombenza (rigetto delle domande attoree e rigetto della domanda riconvenzionale per e per , sussistono ragioni per compensare integralmente le spese CP_4 CP_5
tra dette parti.
11.3. Le spese di lite tra attrice e terzi chiamati Immobiliare San AR/BPM seguono la soccombenza di (essendo indifferente che le stesse siano state chiamate iussu iudicis – cfr. in tal senso, Parte_1
Cass. Sez. I, sent. n. 8886 dell'11/4/2013 e Cass. Sez. L, sent. n. 9049 del 19/4/2006 – essendo peraltro la chiamata di detti soggetti resasi necessaria dalla domanda di declaratoria di nullità degli atti conclusi dalle stesse, articolate dall'attrice). Le spese vengono così liquidate ex l. 27/2012 e artt.

1-11 DM 55/14
(mod. ex DM 147/2022), in base ai valori medi previsti per lo scaglione di riferimento – individuato ex art. 5, co. 1 d.m. 55/2014, stante il valore indeterminato del giudizio, nello scaglione relativo ai procedimenti con valore indeterminabile a complessità bassa, stante la linearità in fatto delle questioni controverse tra dette parti – salvo per la fase di trattazione/istruttoria e decisionale, per cui vengono applicati ai minimi, stante la ridotta istruttoria relativa alle questioni controverse tra dette parti e non essendo negli scritti conclusivi stati introdotti nuovi argomenti in particolari sulle stesse e, precisamente: € 1.701,00 per la fase di studio della controversia, € 1.204,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 903,00 per la fase istruttoria/di trattazione ed € 1.453,00 per la fase decisionale, per complessivi € 5.261,00 oltre accessori.
A devono essere riconosciuti i compensi – per l'intero – per la mediazione, Controparte_9
secondo i valori minimi previsti per lo scaglione su indicato per la sola fase di attivazione (non constando che il procedimento sia proseguito per le fasi successive e stante la linearità delle questiono emerse nel procedimento), per € 386,00, oltre accessori, non potendo anche in questo caso essere riconosciuta la maggiorazione richiesta in nota per le ragioni su esposte.
12. Deve essere rigettata la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c., articolata peraltro genericamente dall'attrice.
13. Le spese di CTU, che ha interessato in via pressoché esclusiva la posizione della sola attrice e di
DL, vengono definitivamente poste a carico di dette parti nella misura del 50% ciascuno.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e deduzione pagina 32 di 33 disattesa, così provvede:
(i) rigetta le domande riconvenzionali di e di , dirette a accertare CP_4 Controparte_5
che sul m.n. 487 è stato costituito un usufrutto;

(ii) in parziale accoglimento delle domande attoree, dichiara che Controparte_11
occupa senza titolo 513 e 631 mq di terreni inclusi nella proprietà di
[...] Parte_1
censita al catasto terreni del Comune di Altissimo (Vi) al foglio 13, mapp. n. 257 e 203, meglio descritti nella sovrapposizione dell'ortofoto, rilievo della recinzione e mappe wegis catastali a pag. 35 della relazione di CTU del 29.5.2024 e nell'estratto di mappa catastale riprodotto nell'allegato 8 alla CTU, riportati a pagg. 24-25 del presente provvedimento, e per l'effetto la condanna all'immediato rilascio di detti terreni in favore della proprietaria liberi di persone e cose, in particolare Parte_1 rimuovendo la porzione di recinzione posta sulla proprietà dell'attrice e ogni ulteriore bene ed accessorio che dovesse risultare ivi collocato;

(iii) rigetta per il resto le domande attoree;

(iv) compensa integralmente le spese di lite tra e Parte_1 Controparte_11
tra e e tra e
[...] Parte_1 Controparte_4 Parte_1 CP_5
CP_5
(v) condanna alla refusione delle spese processuali per il giudizio in favore di Parte_1 [...]
(già pari ad € 5.261,00 per compensi, oltre accessori come per CP_7 Controparte_8
legge sui compensi;

(vi) condanna alla refusione delle spese processuali per il giudizio in favore di Parte_1
pari ad € 5.261,00 per compensi, oltre accessori come per legge sui CP_9 Controparte_9
compensi e al rimborso delle spese per la mediazione, pari ad € 386,00 per compensi, oltre accessori sui compensi;

(vii) rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c., articolata da Parte_1
(viii) pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio definitivamente a carico di e di Parte_1
per il 50% ciascuna. Controparte_11
Vicenza, 20 maggio 2025 Il Giudice
Dott. Ludovico Rossi
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