N. R.G. 1097/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO CIVILE DI PALMI in composizione monocratica, in persona del Giudice On. designato Dott.ssa Maria Elena
Giovannella, trattenuta la causa in decisione all'udienza del 02.07.2025, ha pronunciato la seguente ai sensi dell'art. 281 sexies cpc
S E N T E N Z A nella controversia iscritta al n. 1097/2024 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi Civili
PROMOSSA DA
(C.F.: ) nata a [...] il [...] ed ivi Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentata e difesa, dall'avv. Vincenzo Milea (C.F.:
) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in via Mercato n. 57/A C.F._2
Catona - 89135 Reggio Calabria, giusta procura su foglio separato ex art. 83, comma 3, c.p.c., da intendersi apposta in calce al ricorso
-ricorrente-
NEI CONFRONTI DI
(C.F.: ), nata a [...], il [...], Controparte_1 C.F._3 ivi residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Michele Novella del Foro di PA
(C.F.: ), giusta procura alla liti allegata alla comparsa di costituzione e C.F._4 risposta
-resistente-
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da processo verbale dell'udienza del 02.07.2025
***
RAGIONI DELLA DECISIONE
La ricorrente adiva questo Tribunale deducendo di avere stipulato con la Parte_1 convenuta un contratto preliminare di compravendita immobiliare mediante Controparte_1 scrittura privata del 09.01.2023 avente ad oggetto un terreno agricolo sito nel comune di Candidoni, riportato al NCT al foglio di mappa 22, particella 12 di are 63,20, e di avere versato a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del contratto la somma di € 4.000,00 a mezzo assegno circolare del 09.01.2023, e nelle more della stipula del contratto definitivo un'ulteriore somma pari a
€ 4000,00.
All'art. 3 del contratto la promittente venditrice garantiva la piena e libera disponibilità dell'immobile
e la libertà da pesi, vincoli, ipoteche, oneri fiscali e diritti di terzi che ne potessero ridurre il valore commerciale e/o il pieno e libero godimento;
il prezzo della vendita è stato concordato in € 19.700,00.
All'art. 5 della scrittura veniva pattuito che in caso di mancata vendita per colpa della parte promittente venditrice quest'ultima si impegnava a restituire alla promittente acquirente una somma pari al doppio della caparra.
La ricorrente apprendeva dopo la stipula del contratto preliminare, e dopo il versamento del secondo acconto del prezzo di vendita che l'immobile promesso in vendita risultava gravato da un livello , quindi esercitava il diritto di recesso per mancanza di un presupposto imprescindibile dell'accordo negoziale, la libera e piena disponibilità del bene oggetto di compravendita, e chiedeva a norma di contratto la restituzione del doppio della caparra e dell'ulteriore somma versata a titolo di acconto
(vd. lettera del 24.01.2024), inviando, in via stragiudiziale, alla convenuta una lettere di CP_1 diffida e messa in mora per ottenere la restituzione del doppio della caparra versata, ai sensi dell'art. 5 del contratto preliminare, nonché la restituzione di quanto versato, € 4.000,00, prima della stipula del definitivo a titolo di acconto sul maggior prezzo di vendita concordato, per un totale di €
12.000,00.
Rimaste inevase le predette richieste la ricorrente promuoveva la procedura di negoziazione assistita alla quale tuttavia la non partecipava sicchè si vedeva costretta ad adire questo Tribunale CP_1 al fine di vedere soddisfatte le proprie ragioni e all'udienza di discussione precisava così le proprie conclusioni:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta:
- Accertare e dichiarare, per i motivi esposti in premessa, il grave inadempimento posto in essere dalla sig.ra ; CP_1
- Per l'effetto condannarla al pagamento in favore della sig.ra della somma Parte_1 complessiva di € 12.000,00 (di cui € 8.000,00 pari al doppio della caparra ricevuta, più € 4.000,00 pari alla somma successivamente versata in contanti a titolo di acconto), il tutto oltre interessi legali
e rivalutazione monetaria dal dovuto fino al giorno dell'effettivo ristoro, o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia;

- Condannare la sig.ra alla rifusione a favore della ricorrente delle spese, dei compensi CP_1 professionali relativi al presente giudizio.
Si costituiva in giudizio la resistente confermando tutte circostanze di fatto dedotte da CP_1 parte ricorrente, deducendo l'improcedibilità della domanda per irregolare esperimento della condizione di procedibilità, attesa la violazione delle disposizioni di legge che ne disciplinano forma
e modalità, per non avere ricevuto regolare comunicazione dell'invito alla negoziazione assistita
(asserisce, infatti, che l'indirizzo di posta elettronica Email_1 utilizzato da controparte non fosse riferibile alla persona fisica ). Nel merito eccepiva la CP_1 piena conoscibilità dello stato di diritto dell'immobile promesso in vendita poiché la ricorrente “non poteva ignorare la presenza del livello, atteso che tale circostanza emergeva inequivocabilmente dall'atto di acquisto del terreno da parte della sig.ra rogato dal notaio Controparte_1 [...] in data 12.07.1997, rep. 53201/7290, registrato a PA (RC) il 22.07.1997 al n. 1511 e Per_1 debitamente trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari, e a conferma della piena commerciabilità del bene, evidenziava che la sig.ra ha Controparte_1 successivamente trasferito il terreno de quo al sig. , mediante atto di Parte_2 compravendita regolarmente rogato dal Notaio in data 26.01.2024, allegando il Persona_1 contratto stesso.
Infine, lamentava di avere subito, a causa della mancata conclusione del contratto di compravendita, un danno pari a € 9.000,00, corrispondente al valore del raccolto dei frutti pendenti del terreno destinato al commercio;
formulava quindi le seguenti conclusioni
“Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, in accoglimento delle difese, domande ed eccezioni di cui alla presente comparsa di costituzione e risposta:


1. in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda per irregolare esperimento della condizione di procedibilità, attesa la violazione delle disposizioni di legge che ne disciplinano forma
e modalità;


2. in via principale e nel merito, rigettare la domanda avanzata dalla ricorrente per assoluta infondatezza in fatto e in diritto.


3. condannare parte ricorrente al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio, da distrarsi in favore del procuratore costituito, il quale dichiara di aver anticipato le prime e non riscosso i secondi.”
Il giudizio veniva istruito mediante acquisizione della documentazione offerta dalle parti, parte ricorrente rinunciava all'interrogatorio formale della resistente alla luce della non contestazione di parte resistente delle circostanze di fatto dedotte da parte ricorrente.
All'udienza del 26.03.2025, sentite le parti, veniva formulata la seguente proposta conciliativa:
“La sig.ra si impegna a restituire in tre rate ed entro la fine dell'anno 2025, Controparte_1 con prima rata coincidente con la data di definizione conciliativa della vertenza, alla Sig.ra
[...]
la somma di € 7.000,00 oltre a rimborsare alla stessa le spese per l'assistenza e Parte_1 la difesa legale, relative alla fase stragiudiziale, pari a € 150,00 oltre IVA e CPA se dovute, e per le spese del presente giudizio, pari a € 1.696 , oltre spese generali IVA e CPA se dovute per legge, più spese non imponibili pari € 264,00, e la Sig.ra accettando le somme Parte_1 suddette secondo la rateizzazione prospettata dichiara di non avere più nulla a pretendere in merito ai fatti di causa.”
La proposta non veniva accettata da parte resistente che, all'udienza del 15.04.2025, formulava la seguente controproposta: restituzione della somma di € 5.000,00 oltre € 150,00 per compenso professionale relativo alla fase stragiudiziale, € 849,00 per compenso professionale e € 264,00 per le spese n.i relative alla presente lite oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge;
somme che verranno corrisposte con le seguenti modalità : la prima rata di € 2.000,00 al momento dell'accettazione della presente proposta,
e la somma restante in due rate di identico importo successive con scadenza 30 marzo 2026 e 30 marzo del 2027 controproposta che non veniva accettata da parte ricorrente.
La domanda proposta da , procedibile atteso che non rientra fra le cause per Parte_1 le quali è obbligatorio il tentativo di conciliazione di cui all'art. 5 d.lgs. 28/2010, e per il quale comunque è stato esperito il tentativo di negoziazione assistita ritualmente notificato alla pec della estrapolato dagli indirizzi digitali registrati all'INI PEC (vd. documentazione allegata al CP_1 fascicolo di parte resistente), è fondata e va accolta.
Le sig.re e stipulavano un contratto preliminare di compravendita immobiliare Pt_1 CP_1 assumendosi reciproci impegni.
Il contratto preliminare è quel contratto col quale le parti si obbligano alla stipula del contratto definitivo del quale deve già prevedere il contenuto essenziale e deve avere gli stessi requisiti di forma , art. 1351 c.c.
Il contratto stipulato dalle e presentava i suddetti requisiti quindi può dirsi Pt_1 CP_1 validamente stipulato.
La promittente venditrice si impegnava a vendere alla promittente acquirente un immobile esattamente individuato catastalmente, garantendo espressamente la piena e libera disponibilità dell'immobile e la libertà dell'immobile da pesi, vincoli, ipoteche, oneri fiscali e diritti di terzi che ne potessero ridurre il valore commerciale e/o il pieno e libero godimento;
e si impegnava qualora prima della stipula del rogito notarile la presenza di ipoteche o altri oneri gravanti sul terreno, ad estinguere e cancellare gli stessi, pena la risoluzione del contratto preliminare con conseguente restituzione del doppio della caparra (Art. 3 del contratto). A rafforzare la serietà della promessa di acquisto, la ricorrente versava alla , al Pt_1 CP_1 momento della sottoscrizione del contratto un assegno circolare di € 4.000,00, e successivamente, nelle more della stipula del contratto definitivo, corrispondeva , a titolo di acconto sul prezzo di acquisto, in contanti e in epoche diverse, altri versamenti per un totale di € 4.000,00. Le predette circostanze sono state tutte confermate in giudizio dalla resistente . CP_1
Dalla documentazione offerta in giudizio emerge che la avesse il serio proposito di acquistare Pt_1 il terreno promesso in vendita dalla , ed emerge la volontà di prestare fede all'impegno CP_1 negoziale di stipulare il contratto definitivo alle condizioni già pattuite con il contratto preliminare.
Dopo la stipula del contratto la scopriva che il bene oggetto del contratto era gravato da un Pt_1 livello, più precisamente scopriva che la era livellaria e che il concedente del livello era CP_1 il Comune di Candidoni, a dimostrazione di quanto asserito produceva in giudizio una visura catastale datata 24.01.2024. La prova dell'esistenza del livello emerge inconfutabilmente dal contratto stipulato in data 26.01.2024 per rogito del Notaio dalla , prodotto in Per_1 CP_1 giudizio dalla , dove è dichiarato dalla l'esistenza del livello ed è indicato nel CP_1 CP_1
Comune di Candidoni il concedente, tant'è che nel predetto contratto la cedeva non la CP_1 proprietà del bene ma il solo diritto di livello all'acquirente.
Inoltre, anche questa circostanza, dedotta da pate ricorrente, veniva confermata dalla CP_1 nella comparsa di costituzione , la quale, col comportamento tenuto nel corso delle vicende ante causam e in corso di causa , ha dimostrato di avere , consapevolmente, promesso in vendita un bene di cui era livellaria, nonostante avesse espressamente garantito nel contratto preliminare, di esserne la proprietaria e di averne il pieno e libero godimento , e, sulla base di questo assunto contrattuale, riscuoteva dalla promittente acquirente la caparra confirmatoria e l'acconto di € 4.000,00 sul prezzo della futura vendita.
E' evidente che il bene non poteva essere promesso in vendita , considerato che la sig.ra non ne era proprietaria , come invece dichiarava e garantiva nel contratto preliminare, né CP_1 pare resistente si è prodigata per ottenerne la proprietà , ancorchè si fosse in tal senso impegnata contrattualmente con la (vd. art. 3 della scrittura privata). Pt_1
Ora il “livello” si identifica in un diritto reale di godimento assimilabile all'enfiteusi , come più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, da ultimo da Cassazione sentenza 6 novembre
2023, n. 30823 , (cfr. Cass. 1366/1961, Cass. 1682/1963, Cass. 64/1997, Cass. 23752/2011, Cass.
9135/2012, Cass. 3689/2018) e può afferire a diverse fattispecie: un diritto reale di godimento, un onere reale gravante sul fondo e, in generale, una serie di rapporti di diritto agrario, caratterizzati dalla concessione in godimento di un terreno, a opera di un proprietario latifondista, a favore di un “utilista”, che si impegna a coltivarlo, a migliorarlo e pagarne un canone (chiamato anch'esso
“livello”).
La , conosceva bene di vantare solo un diritto di reale di godimento sul bene, e CP_1 quindi, concludeva il contratto preliminare in spregio ai generali principi di correttezza e buona fede, negoziando un bene pur sapendo di non poterne disporre, non essendone proprietaria, noncurante del pregiudizio che avrebbe arrecato alla promittente acquirente, che, evidentemente, non avrebbe mai potuto ottenere quanto era stato espressamente voluto: acquistare la piena proprietà del terreno.
Non solo, prima ancora dell'instaurazione del presente giudizio, la concludeva CP_1 un contratto col quale cedeva il diritto da lei vantato sul terreno, promesso in vendita alla ad Pt_1 altro acquirente, come si evince dal contratto prodotto in giudizio datato 26.01.2024, nonostante il vincolo contrattuale con la non fosse ancora sciolto e lei fosse ancora obbligata verso la Pt_1 Pt_1
a procurarsi il bene oggetto del contratto preliminare, o quantomeno a restituire le somme riscosse in forza dell'art. 3 del contratto preliminare di compravendita.
Pertanto, la contraente adempiente, scoperta l'esistenza del livello, ai sensi dell'art. Pt_1
1385 c.c. e dell'art. 3 del contratto, ha legittimamente esercitato il diritto di recedere dal contratto e alla restituzione del doppio della caparra versata e delle somme versate quale anticipazione della prestazione futura.
La invece è inadempiente, per sua colpa: infatti , il contratto definitivo non è stato CP_1 stipulato per impossibilità originaria della prestazione dedotta, occultata consapevolmente dalla in danno della dalla quale ha indebitamente riscosso somme e rifiutato la CP_1 Pt_1 restituzione.
Stante l'inadempimento contrattuale della - alla quale deve essere addebitata la CP_1 mancata stipula del contratto definitivo - il contratto concluso in data 09.01.2023 può dichiararsi risolto e deve essere riconosciuto alla il diritto alla restituzione del doppio della caparra versata Pt_1 al momento della sottoscrizione del contrato preliminare, pari quindi a € 8.000,00, come contrattualmente previsto agli artt. 3 e 5, e ai sensi dell'art. 1385 c.c., oltrecchè il diritto alla restituzione dell'ulteriore somma di € 4.000,00, riscossa dalla indebitamente a titolo di CP_1 acconto sul prezzo di futura vendita.
La restituzione del doppio della caparra versata ha evidente natura risarcitoria, contrattualmente prevista, per il danno derivante dall'inadempimento contrattuale, né è stata formulata da parte ricorrente altra diversa maggiore domanda risarcitoria.
Pertanto, in accoglimento del ricorso proposto dalla la resistente deve Pt_1 CP_1 essere condannata a pagare la somma complessiva di € 12.000,00, di cui € 8.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria ed € 4.000,00 quale indebita riscossione di acconto del prezzo della futura vendita.
Il predetto credito restitutorio ha natura di credito di valuta sicchè sulla predetta somma devono essere corrisposti ai sensi dell'art. 1224, primo comma, c.c. gli interessi nella misura legale dalla data della diffida e messa in mora (24.01.2024) sino al pagamento, non essendo stato dimostrato da parte ricorrente l'esistenza del maggior danno di cui al secondo comma del medesimo articolo
1224.
Infine, va accolta la domanda risarcitoria per responsabilità aggrava ex art. 96 cpc formulata da parte ricorrente. La domanda, alla luce delle risultanze processuali, appare fondata;
infatti, parte resistente è apparsa sempre ben consapevole della propria responsabilità contrattuale, sin dalle difese articolate con la memoria di costituzione, inoltre, nel corso del giudizio ha rifiutato, senza offrirne valida giustificazione, una proposta conciliativa che, alla luce della presente decisione, non solo sarebbe stata a lei più favorevole, ma avrebbe anche accelerato i tempi di risoluzione della lite e avrebbe evitato altra attività processuale, tenendo, così, un comportamento processuale contraddistinto da evidente colpa grave.
Pertanto, parte resistente va condannata, ex art. 96 cpc, al pagamento in favore di parte ricorrente della somma ,equitativamente determinata , di € 200,00.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza, pertanto, sono poste a carico di parte resistente e a favore di parte ricorrente, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da , così decide: Parte_1
a. Dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data
09.01.2023 tra e per inadempimento Parte_1 Controparte_1 contrattuale della Controparte_1
b. Condanna a pagare a la somma Controparte_1 Parte_1 complessiva di € 12.000,00, a titolo di restituzione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, di acconto sul prezzo di futura vendita e di risarcimento concordato del danno da inadempimento contrattuale, oltre interessi nella misura legale dalla data della domanda di restituzione e messa in mora (24.01.2024);
c. Condanna ex art. 96 cpc al pagamento della somma di € 200,00 a Controparte_1 titolo di risarcimento del danno lamentato da , per avere resistito Parte_1 alla domanda giudiziale con colpa grave;
d. Condanna al pagamento delle spese di lite che liquida in favore di Controparte_1 in € 264,00 per spese n.i., € 3.553,90, per compenso Parte_1 professionale oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
PA, lì 08.07.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Elena Giovannella