REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale di Treviso, prima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Cristina Bandiera, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al R.G. n. 3607/2021 promosso da:
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avv. PANICO Parte_1 C.F._1
DANIELE
- attore -
contro
(C.F.: ) rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2
STEFAN STEFANIA;

- convenuta -
OGGETTO: inadempimento contratto preliminare;

CONCLUSIONI: come da comparse conclusionali depositate dalle parti in data 29/07/2024
Per parte attrice:
NEL MERITO:
- in via principale:
previo accertamento delle causali indicate in atto di citazione, dichiarare l'inadempimento
contrattuale della signora - (C.F. ), nata il [...] Controparte_1 CodiceFiscale_3
in Valdobbiadene (TV) ed ivi residente in [...] - al 'contratto preliminare di vendita
immobiliare' datato 20 settembre 2019 e per l'effetto condannare costei al pagamento in favore del
signor della somma di euro 40.000,00, pari al doppio della caparra versata ex art. Parte_1
1
- in via subordinata:
nella malaugurata e non ritenuta ipotesi in cui il Tribunale dovesse ritenere applicabile l'art. 9 del
contratto preliminare, poiché non provata la concessione del mutuo al promittente acquirente prima
della data fissata per il rogito (19 dicembre 2019), condannare Parte convenuta a restituire al signor
la caparra confermatoria versata decurtata del 10% come previsto dell'art. 9, ultimo Parte_1
comma, del contratto preliminare. In ogni caso, con vittoria di anticipazioni, spese e compensi di lite.
IN VIA ISTRUTTORIA:
- Si rinnova la richiesta di ammissione di prova per testi sulle circostanze di fatto indicate in parte
narrativa e specificatamente sui capitoli di prova formulati nelle memorie istruttorie ex art. 183
comma VI n. 2 c.p.c. con i testi ivi indicati ed, in particolare, con i signori geom. , il Controparte_2
notaio in Valdobbiadene ed il direttore dell'Istituto di credito erogante il mutuo. Persona_1
Per parte convenuta:
Nel merito:
- respingersi ogni domanda proposta nei confronti della deducente perché infondata in fatto e in diritto
per tutte le ragioni esposte in atti;

nel merito, in via riconvenzionale:
- accertare e dichiarare il grave inadempimento dell'attore al contratto preliminare del 20.9.2019 per
le ragioni esposte in atti e, per l'effetto, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dalla
deducente al ridetto contratto ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c. e, in ogni caso, il diritto della medesima
alla ritenzione della caparra confirmatoria in forza del precitato art. 1385 co. 2 c.c. e/o in forza di
quanto pattuito all'art. 9 del contratto preliminare;
spese e compenso professionale interamente rifusi;

per l'ipotesi in cui i criteri sui quali si è fondata la proposta conciliativa del Giudice dovessero
sostanzialmente essere confermati in sentenza, condannarsi inoltre parte attrice che non vi ha aderito
al pagamento in favore di parte convenuta di una somma equitativamente determinata ai sensi
dell'art. 96, comma 3, c.p.c.
In via istruttoria:
ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze, con i testi per ciascuna di esse specificamente
indicati:
1) vero che in data 27.11.2019 la signora contattava telefonicamente il geom. Controparte_1 CP_3
2
per sapere se c'erano aggiornamenti per il rogito previsto per il 30.11.2019 [teste: geom. CP_4 Tes_1
residente in [...]3, 31049 Valdobbiadene];
[...]
2) vero che, nell'occasione di cui al capitolo 1), il geom. informava la signora Testimone_1 CP_1
di avere saputo dal geom. (tecnico del signor che la Banca
[...] Persona_2 Parte_1
Monte dei Paschi di Siena alla quale quest'ultimo si era rivolto non aveva ancora deliberato sulla
domanda di mutuo presentata dal promissario acquirente [teste: geom. ; Testimone_1
3) vero che in data 6.12.2019 il perito della Banca Monte dei Paschi di Siena incaricato della stima
eseguiva un sopralluogo presso l'immobile sito a Valdobbiadene in Via Strada di Ron n.25 oggetto del
contratto preliminare tra la signora e il signor [testi: geom. Controparte_1 Parte_1 Tes_1
e geom. quest'ultimo residente in [...], 31049 Valdobbiadene];
[...] Persona_2
4) vero che il 9.12.2019 la signora dava incarico al geom. di collaborare Controparte_1 Testimone_1
con il Notaio per acquisire e/o curare la predisposizione di tutta la documentazione Persona_1
necessaria per la corretta intestazione al suo dante causa signor e alla di lui moglie Persona_3
degli immobili oggetto del contratto preliminare [teste: geom. ; Persona_4 Testimone_1
5) vero che avuta notizia dal geom. che il Notaio aveva fissato per il rogito Testimone_1 Persona_1
la data del 19.12.2019 alle ore 10,00, la signora sempre per il tramite del geom. Controparte_1 CP_4
comunicava subito al promissario acquirente, per il tramite del geom. di essere Persona_2
impossibilitata per quella data per motivi personali e lavorativi e chiedeva di posticipare il rogito a
gennaio, subito dopo le festività natalizie, proponendo la data del 13.1.2020 o, in alternativa, la data
del 20.1.2020 [testi: geom. e geom. ; Testimone_1 Persona_2
6) vero che il Notaio, non disponibile per le due date proposte dalla signora Controparte_1
concordava con il geom. e con il geom. la data del 27.1.2020 [testi: Testimone_1 Persona_2
geom. e geom. . Nella denegata ipotesi di ammissione di tutti o parte Testimone_1 Persona_2
dei capitoli di prova formulati dall'attore, si chiede di essere ammessi alla prova contraria con tutti i
testi indicati a prova diretta oltre che con i testi ex adverso indicati.
* * *
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
ex art. 132, comma secondo, n. 4), cod. proc. civ.
3
Con atto di citazione notificato in data 28/05/2021, il signor conveniva Parte_1
in giudizio avanti al Tribunale di Treviso la sig.ra al fine di ottenere una Controparte_1
pronuncia di inadempimento contrattuale, per cause imputabili alla promittente venditrice,
in riferimento al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti in data 20/09/2019.
Chiedeva, inoltre, la condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata, per un importo complessivo di euro 40.000,00.
L'attore esponeva di aver stipulato con la convenuta un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il trasferimento della piena proprietà di un immobile e di due terreni agricoli, nonché di quota di proprietà di terreno indiviso, beni tutti siti nel comune di Valdobbiadene (TV).
All'art. 5 del contratto preliminare le parti specificavano che “il rogito sarà stipulato presso lo
studio del notaio che sarà nominato dalla parte promissaria acquirente entro e non oltre il 30
novembre 2019”.
Le parti, inoltre, sottoponevano la vendita alla condizione sospensiva dell'ottenimento di un mutuo da parte del promissario acquirente per l'acquisto degli immobili, così come indicato all'art. 9: “il presente contratto è vincolato all'esito positivo di una richiesta di mutuo
effettuato dal proponente […]”.
Parte ricorrente riferiva di aver ottenuto la concessione del mutuo in data antecedente al
30/11/2019 e che, nonostante ciò, la stipula non avveniva entro quella data in quanto la promittente venditrice si era trovata nell'impossibilità di alienare gli immobili a causa di questioni ereditarie che impedivano il trasferimento dei beni promessi in sede di preliminare.
L'attore riferiva che per tale ragione le parti concordavano di fissare la data del rogito ai primi giorni del mese di dicembre, giacché il lieve ritardo lo induceva a tollerare il differimento della stipula.
Tuttavia, sempre a detta dell'attore, la promittente venditrice non rispettava neppure la data stabilita per la nuova stipula.
Pertanto, venendo meno la fiducia del promissario acquirente nei confronti della sig.ra
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nonché concretizzandosi, a dire dell'attore, un grave inadempimento di parte CP_1
promittente venditrice, il sig. si determinava ad esercitare il recesso di cui all'art. Parte_1
1385 c.c. dal contratto preliminare, comunicando pertanto alla sig.ra in data 23 CP_1
gennaio 2020 tale intenzione e chiedendo, altresì, la restituzione del doppio della caparra versata.
La sig.ra si opponeva alla richiesta del sig. in ragione del fatto che, nel CP_1 Parte_1
frattempo, era stata concordata dalle parti una data definitiva per la stipula per il giorno
27/01/2020, circostanza, tuttavia, secondo quanto esposto dall'attore, sconosciuta e mai comunicata formalmente a parte acquirente.
La convenuta, pertanto, con risposta del 29/01/2020 comunicava all'odierno attore il trattenimento della somma di euro 20.000, 00 versata a titolo di caparra a causa del grave e definitivo inadempimento contrattuale del promissario acquirente, per aver rifiutato di addivenire alla stipula del definitivo.
A seguito di tale comunicazione il sig. si vedeva costretto a convenire in giudizio Parte_1
la sig.ra esponendo in punto di diritto le ragioni alla base della sua pretesa. CP_1
In particolare, l'attore sosteneva:
a) che l'iniziale differimento, non costituente inadempimento per la brevità del ritardo,
diveniva successivamente intollerabile – e dunque causa di grave e definitivo inadempimento – poiché l'atto veniva posticipato in modo indefinito “sine tempore
fines”;
b) che emergeva prima della vendita che la sig.ra non fosse nella disponibilità CP_1
del pieno diritto di proprietà degli immobili e dei terreni oggetto di compravendita,
e che tale circostanza costituisse di per sé causa di inadempimento tale da giustificare,
perciò solo, la risoluzione del contratto preliminare, in quanto ipotesi di acquisto a
non domino;
c) che, in ragione dell'esigenza dell'attore di procurarsi la provvista per concludere l'acquisto ottenendo la concessione di un mutuo, la sospensione a tempo indeterminato della conclusione dell'affare a seguito di una simile incertezza determinava nei suoi riguardi l'antieconomicità complessiva dell'operazione.
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Si costituiva contestando in fatto e in diritto la ricostruzione Controparte_1
contenuta nell'atto di citazione.
Quanto al succedersi dei fatti come narrati dall'attore, la resistente eccepiva, in primo luogo, che il sig. non fosse nella possibilità di stipulare l'atto definitivo entro Parte_1
la data originariamente concordata.
La convenuta, infatti, riferiva che la concessione del mutuo in favore del promissario acquirente non era ancora stata definitivamente formalizzata, visto che il sopralluogo del tecnico incaricato dalla banca mutante a redigere la relazione tecnico-estimativa dell'immobile avveniva in data successiva al termine concordato dalle parti per la stipula
(esattamente in data 6 dicembre 2019, oltre il termine fissato per il 30 novembre 2019).
In secondo luogo, la convenuta smentiva la ricostruzione del ricorrente secondo cui, a seguito dell'iniziale ritardo, le parti avessero concordato una nuova data per la stipula del contratto definitivo nei primi giorni del mese di dicembre 2019.
Sul punto, riferiva che l'unica data prospettata dal notaio e dai rispettivi tecnici di parte fosse stata quella del 19 dicembre 2019.
La sig.ra tuttavia, manifestava la sua indisponibilità a presenziare all'atto per CP_1
quella data in ragione di impegni lavorativi e personali, proponendo, anche in vista dell'imminenza delle festività natalizie, la fissazione della stipula al mese di gennaio.
La convenuta, pertanto, indicava quale data quella del 13 gennaio 2020.
Alla fine, dal confronto tra i tecnici di parte e il notaio incaricato, la scelta ricadeva sul giorno 27 gennaio 2020, nonostante - precisava la convenuta - avesse reso la propria disponibilità anche per una data antecedente (ossia il 20 gennaio 2020).
Quanto alle questioni di diritto, parte convenuta deduceva:
a) che il termine previsto dalle parti nel contratto preliminare per la stipula del definitivo non fosse da considerarsi quale termine essenziale, bensì ordinatorio.
Dal contratto, infatti, non emergerebbe in maniera inequivocabile la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica dell'operazione a seguito dell'inutile decorso del termine stabilito.
Né tale circostanza risulterebbe smentita dal contegno del sig. il quale non Parte_1
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avrebbe “mai sollecitato la promittente venditrice alla sottoscrizione del contratto definitivo,
né formalmente né informalmente”;
b) che, ad ogni modo, l'apposizione al contratto preliminare di una condizione sospensiva - quella dell'ottenimento del mutuo da parte dell'acquirente - avveratasi solo successivamente al 30 novembre, rendeva del tutto inoperante tale termine;

c) in ogni caso, l'insussistenza di un grave inadempimento - necessario ai fini di una pronuncia di risoluzione del contratto preliminare - giacché la posticipazione del rogito al mese di gennaio non è fatto che costituisce il superamento dei limiti della normale tollerabilità in relazione alla natura e alle particolari circostanze dell'affare;
d) che anche l'ulteriore prospettazione di ipotesi di sottaciuto acquisto a non domino (da cui deriverebbe grave inadempimento da parte della convenuta) è destituita di fondamento. Si tratterebbe, al contrario, di acquisto a domino, essendo la convenuta pienamente legittimata a trasferire tali beni, dopo averli acquisiti per effetto di successione mortis causa dal de cuius . Persona_3
Esponeva, peraltro, che a causa della particolare provenienza dei predetti beni derivava la necessità di effettuare un ulteriore adempimento (sconosciuto e non previsto originariamente da parte convenuta).
Durante l'istruttoria dell'atto di compravendita emergeva, infatti, la mancanza della trascrizione dell'accettazione dell'eredità da parte del de cuius rispetto al compendio ereditario della premorta moglie.
Tale circostanza risultava rilevante ai fini della stipula dell'atto in quanto i beni oggetto di compravendita - poiché acquistati dal sig. per usucapione - Per_3
erano caduti in comunione legale dei beni con la moglie, e pertanto, ai fini della continuità delle trascrizioni, si rendeva necessario effettuare dapprima la trascrizione tacita dell'accettazione dell'eredità del sig. (quale erede della moglie) e in Per_3
secondo luogo quella della sig. (quale erede del sig. ). CP_1 Per_3
La convenuta, dunque, precisava di trattarsi a tutti gli effetti di acquisto a domino,
costituendo la formalità della trascrizione un adempimento di natura squisitamente formale, essendo divenuta proprietaria – e rivendicando la sua piena legittimazione
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a disporre di tali beni – tramite atto di accettazione tacita dell'eredità, consistito proprio nella stipula del preliminare dei beni oggetto del contratto;

e) Contestava, pertanto, l'affermazione avversaria secondo cui la provenienza dei beni avrebbe generato nell'acquirente “uno stato di indeterminatezza e di dubbio sulla reale
possibilità di alienare i beni […]” determinando così la perdita di interesse alla compravendita e legittimando l'esercizio del diritto di recesso.
Per le ragioni sopra esposte, ritenendo pretestuosa e illegittima la sottrazione da parte del sig. alla stipula del definitivo, parte convenuta domandava in via riconvenzionale Parte_1
di accertare e dichiarare il grave inadempimento da parte dell'attore al contratto preliminare, accertando e dichiarando la legittimità dell'esercizio del recesso intrapreso dalla convenuta ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., con annesso diritto alla ritenzione della caparra ricevuta dal promissario acquirente.
In ogni caso, di accertare, eventualmente, la ritenzione della caparra nella particolare misura prevista dalle parti per effetto del contratto preliminare (ritenzione della caparra decurtata del 10% in caso di impossibilità da parte di parte acquirente di ottenere il mutuo, art. 9).
La causa veniva istruita con concessione di termine per il deposito di memorie ex art. 183
comma VI c.p.c.
Con ordinanza del 14/03/2023 il G.I. rigettava le richieste istruttorie di prova orale delle parti, poiché in parte irrilevanti ai fini della decisione e poiché in parte inammissibili.
Formulava, contestualmente, la seguente proposta di conciliazione, ex art. 185 bis c.p.c.: “1)
restituzione da parte della convenuta della somma di € 18.000,00 all'attore; 2) dichiarazione delle
parti di nulla avere più a che pretendere reciprocamente, con riguardo alle domande di causa;
3) spese
compensate;” disponendo altresì la trattazione in modalità figurata con sostituzione di note scritte per la successiva udienza fissata per il giorno 25/01/2024.
In data 19/01/2024, con deposito di note scritte telematiche, parte convenuta aderiva all'ipotesi di conciliazione prospettata, mentre parte attrice non vi aderiva.
Nelle more, in data 22/01/2024, veniva disposta la sostituzione del giudice originariamente assegnatario del presente procedimento.
Il giudice subentrante, disponendo la comparizione personale delle parti per l'udienza del
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26/03/2024, effettuava, senza successo, un secondo tentativo di conciliazione in presenza.
La causa veniva quindi ritenuta matura per la decisione, senza la necessità di disporre ulteriore attività istruttoria, non essendo stata possibile la conciliazione tra le parti.
Il giudice fissava l'udienza del 23/05/2024 per la precisazione delle conclusioni disponendo contestualmente la trattazione della stessa in modalità figurata.
Le parti precisavano, con note scritte depositate in data 29/07/2024, le rispettive conclusioni.
La causa, documentalmente istruita, passava quindi in decisione all'esito del deposito degli scritti conclusivi delle parti.
* * *


1. Sulla natura del termine concordato dalle parti per la stipula del contratto definitivo e
sugli effetti derivanti dall'inutile decorso di tale termine
Gli stipulanti prevedevano all'interno del contratto preliminare di compravendita, all'art. 5, che “il rogito sarà stipulato presso lo studio del notaio che sarà nominato dalla parte acquirente
entro e non oltre il 30/11/2019”.
Sul punto, la giurisprudenza ha più volte ribadito come l'utilizzo di formule generiche che indichino l'importanza del termine (ad es.: “entro e non oltre”; “improrogabilmente entro”) non costituisca di per sé prova dell'essenzialità del termine stesso, in quanto espressioni comunemente utilizzate per sollecitare la puntualità dell'adempimento.
L'essenzialità del termine deve pertanto essere ricavata da una valutazione complessiva della vicenda contrattuale, non dovendo il giudice limitarsi alla mera lettura testuale della clausola che lo contiene, ma valutando altresì la natura e l'oggetto del contratto, nonché il contegno delle parti contraenti.
La Suprema Corte ha infatti precisato che il termine deve essere considerato essenziale laddove “risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del
contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso
dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche
indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di
conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (Cass. civ. 25549/2007).
Pertanto, se non risulta in modo inequivocabile che, decorso inutilmente il termine
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prefissato, l'utilità del negozio sia da considerarsi irrimediabilmente perduta, il termine deve essere considerato quale termine ordinatorio.
Sul punto, né la natura del contratto definitivo né il contegno delle parti suggeriscono che il mancato rispetto di tale termine fosse decisivo per il perseguimento dell'utilità ricercata dai contraenti.
Solitamente, infatti, l'acquirente di un bene immobile ha quale prioritario interesse quello del semplice godimento del bene stesso, e spesso per un arco temporale inizialmente non definito, sicché, in assenza di interessi prioritari di diverso tipo (quale ad es. l'acquisto e la successiva rivendita a scopo speculativo o la necessità di stabilire entro una certa data la propria dimora in uno specifico luogo), un breve differimento dell'atto di compravendita non pregiudica, generalmente, in modo irrimediabile l'utilità che l'acquirente trae dall'affare.
Ciò premesso, è onere dell'attore dimostrare in modo preciso e circostanziato che l'inutile decorso del termine sia risultato definitivamente pregiudizievole per il suo interesse al perfezionamento dell'acquisto.
Ebbene, tale onere non risulta assolto dall'attore poiché non ha indicato una particolare ragione che imponesse l'ortodosso rispetto del termine prefissato, né ha provato con il proprio contegno di aver invitato i soggetti coinvolti nell'operazione (parte venditrice,
tecnici, notaio rogante) ad adempiere con sollecitudine entro detto termine.
Ad ogni modo, le parti apponevano al contratto preliminare una particolare clausola all'art. 9, con la quale sottoponevano gli effetti del contratto all'ottenimento da parte del promissario acquirente di un mutuo di importo pari al 60% del prezzo stabilito.
Sicché, il termine in principio fissato per il 30/11/2019 deve essere considerato irrilevante in virtù di quanto ammesso dallo stesso attore.
Infatti, in data 02/05/2024 il sig. comparendo dinanzi a questo giudice, dichiarava: Parte_1
“loro forse intendono che il mutuo non l'avevo pronto per la prima data fissata nel contratto, il 30
novembre; mentre poi io per l'appuntamento di dicembre con il mutuo ero a posto”.
Da tale dichiarazione emerge che l'inosservanza del termine è elemento del tutto insignificante, in quanto, non avendo a quell'epoca ancora ottenuto il mutuo ed essendo
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quindi ancora in pendenza la condizione sospensiva, il contratto era improduttivo di qualsiasi effetto giuridico.
Di conseguenza le doglianze di parte attrice circa il mancato rispetto di tale primo termine sono del tutto inconferenti rispetto al tema dell'inadempimento del contratto.
Semmai, la valutazione della perdita dell'interesse a contrarre da parte del promissario acquirente deve essere vagliata rispetto a un'epoca successiva alla data del 30/11/2019, in particolare dall'avveramento della condizione di cui all'art. 9 del contratto e, più
precisamente, a partire dalla data di delibera da parte dell'istituto mutuatario del prestito richiesto.


2. Sull'asserito inadempimento di parte convenuta
Parte attrice lamenta l'inadempimento contrattuale della convenuta rispetto a due profili diversi, come da atto di citazione (pag. 5):
a) Inadempimento per aver violato il termine “perentorio” del 30/11/2019.
Sull'irrilevanza di tale termine si è già detto più diffusamente al punto 1.
Resta, tuttavia, da accertare se l'inadempimento da parte della convenuta si sia verificato comunque in epoca successiva a tale data.
In particolare, va chiarito se, oltre tale termine, la convenuta abbia comunque colpevolmente ritardato la stipula del contratto definitivo rendendosi inadempiente.
Sul punto è noto che l'inadempimento rileva solo se è: i) attuale;
ii) di non scarsa importanza.
Quanto al profilo dell'attualità, stante l'apposizione della sopra citata condizione sospensiva, nel caso di specie l'inadempimento non può essere individuato in una data antecedente all'ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente.
Quanto al profilo della gravità dell'inadempimento, si deve distinguere la nozione di ritardo da quella di inadempimento definitivo.
Il ritardo è la situazione di provvisoria inesecuzione della prestazione a seguito dell'infruttuosa scadenza del termine che tuttavia non preclude al debitore di adempiere tardivamente (fermo il diritto di controparte al risarcimento del danno da ritardo).
L'inadempimento definitivo è, invece, la situazione di irrimediabile inesecuzione della prestazione, a partire da cui il ritardo diviene obiettivamente intollerabile.
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Ciò detto, nel caso di specie non sussiste inadempimento da parte della convenuta.
In primo luogo, va premesso che in riferimento all' i) attualità dell'inadempimento la mancata produzione da parte dell'attore della prova documentale dell'ottenimento del mutuo non consente di stabilire con certezza la data a partire da cui può essere attualizzato un eventuale inadempimento.
Infatti, parte attrice si è limitata a produrre in allegato con memoria ex art. 183 co. VI n.2
c.p.c. del 14/11/2022 solamente documentazione attestante la richiesta di mutuo (doc.5) ed estratto riepilogativo (aggiornato alla data dell'11/11/2022) dello stato della richiesta di finanziamento (doc.6), dove peraltro è riportata la seguente dicitura (“iter decisionale non
avviato”).
L'attore non ha prodotto copia della delibera di concessione del mutuo da parte della banca;

pertanto, è circostanza ignota a questo giudice in che data il mutuo sia stato precisamente concesso.
Parte attrice dapprima affermava in atto di citazione a pag. 3 che “riusciva ad ottenere il mutuo
bancario ed alla data del 30 novembre del 2019 era pronto ad adempiere ed a rogitare il contratto di
compravendita notarile”, salvo poi pronunciare dinanzi al giudice in data 02/05/2024 una dichiarazione dal tenore contrastante: “loro forse intendono che il mutuo non l'avevo pronto per
la prima data fissata nel contratto, il 30 novembre;
mentre poi io per l'appuntamento di dicembre con
il mutuo ero a posto”.
Parte convenuta, inoltre, esponeva che solo in data 6/12/2019 il tecnico incaricato dalla banca a redigere la perizia tecnico-estimativa dell'immobile per l'approvazione del mutuo si recava in sopralluogo all'immobile alla presenza, tra gli altri del sig. e del marito Parte_1
della convenuta, nonché dei rispettivi tecnici di parte.
Tale fatto risulta verosimile in quanto solo in data successiva, ed esattamente l'8/12/2019, il notaio incaricato inviava una e-mail al tecnico di parte venditrice, geom. Persona_1 Per_2
(mettendo in copia, peraltro, il tecnico di parte acquirente, geom. in cui riferiva di CP_4
aver ricevuto “incarico dalla banca” e richiedendo alcuna documentazione necessaria per istruire la compravendita.
Di conseguenza, alla luce di tale comunicazione prodotta da parte convenuta in allegato alla
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comparsa di costituzione e risposta (doc.3), va smentita la ricostruzione portata da parte attrice secondo cui fosse stata rinviata la stipula “nei primi giorni di dicembre 2019”.
Quanto alla ii) gravità dell'inadempimento (quindi della gravità del ritardo), considerati i normali tempi tecnici necessari al notaio a eseguire i restanti adempimenti, appare del tutto ragionevole la fissazione della stipula del definitivo al successivo mese di gennaio, anche in considerazione degli impegni personali e professionali già programmati delle parti, nonché
della prossimità del periodo di festività natalizie.
Ciò anche in considerazione del fatto che a seguito del differimento della stipula,
indipendentemente dalle ragioni alla base della posticipazione, non risultava riproposto dalle parti alcun termine “perentorio” come originariamente stabilito per il 30/11/2019.
Anche tale circostanza fa presupporre che lo spostamento della stipula a data da destinarsi non fosse elemento pregiudicante l'interesse delle parti, o di una di esse.
In attesa del completamento dell'istruttoria da parte del notaio, dunque, non era onere della sig.ra né nella sua possibilità, insistere per una tempestiva stipulazione del CP_1
definitivo.
Peraltro, parte attrice non ha allegato alcuna prova o circostanza che il sig. abbia Parte_1
sollecitato in qualche modo la stipula dell'atto.
Pertanto, non essendo il ritardo significativo, né essendo imputabile alla sig. in CP_1
riferimento al presente punto a), non sussiste inadempimento da parte della convenuta.
b) Inadempimento per ipotesi di acquisto a non domino
Parte attrice prospetta anche un inadempimento da parte della convenuta per aver promesso in vendita beni di “proprietà altrui”, ipotizzando un acquisto a non domino,
circostanza per l'attore che “costituisce di per sé un inadempimento talmente grave da dar diritto
ad azione di risoluzione contrattuale” (pag. 5 atto citazione).
Anche tale ricostruzione è infondata.
In primo luogo, perché – diversamente da quanto affermato da parte attrice – l'alienazione di beni altrui non costituisce ex se causa di inadempimento, come ricavabile dall'espressa configurabilità legislativa di tale ipotesi (art. 1478 c.c.), nonché dall'art. 1479 c.c.
In secondo luogo, perché l'attore non fornisce alcuna prova della alienità dei beni,
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limitandosi genericamente a indicare che “dovevano ancora essere risolte articolate questioni
ereditarie che impedivano il trasferimento della proprietà promessa” (pag. 3 atto citazione); che
“soltanto successivamente alla stipula del contratto preliminare si è appreso di essere di proprietà
altrui” e che vi fossero in corso “attività necessarie al trasferimento della proprietà” (pag. 5 atto citazione).
Oltre a non aver dato prova di quanto affermato non ha neppure contestato la ricostruzione di parte convenuta, già narrata in premessa al punto d).
Tale ricostruzione risulta peraltro confermata anche dalle visure prodotte sub 1 dalla convenuta da cui la stessa risulta titolare degli immobili a far data dal 2.3.2019 a seguito del decesso del suo dante causa.
Ammessa, quindi, tale ricostruzione dei fatti, non può essere accolta la domanda attorea.
Come è noto, infatti, ai sensi dell'art. 476 c.c. la qualità di erede è assunta anche in assenza di espressa accettazione quando il soggetto compia un atto che presupponga necessariamente la volontà di accettare l'eredità: in questo caso, proprio la stipula del contratto preliminare avente ad oggetto i beni lasciati in eredità dal de cuius . Per_3
Sicché l'alienante era pienamente legittimata a trasferire tali beni;
anche se tali beni facevano parte della comunione legale tra il de cuius e la premorta moglie. Per_3
Tale circostanza, nel caso di specie, rilevava solo in punto di continuità di trascrizione, non avendo alcuna relazione con il piano dei diritti sostanziali vantati dalla convenuta, come diversamente prospettato dall'attore (il quale deduceva vi fossero in corso “attività necessarie
al trasferimento della proprietà”).
Infatti, durante l'istruttoria della compravendita il notaio rogante avvisava la convenuta della necessità di procedere ad una doppia formalità: la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità del sig. (rispetto ai beni ereditati dalla premorta moglie) e la Per_3
trascrizione di accettazione dell'eredità della sig. (rispetto a quanto ereditato in via CP_1
testamentaria dal sig. ). Per_3
Come noto si tratta di un adempimento di natura formale, previsto dal legislatore unicamente allo scopo di garantire la continuità delle trascrizioni.
Pertanto, in applicazione dell'art. 476 c.c. e dell'art. 479 c.c., la sig. con tale atto CP_1
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accettava l'eredità del sig. , acquisendo per trasmissione anche l'eredità della Per_3
premorta moglie, essendo pertanto pienamente legittimata a disporre di tali beni.
Che non vi fossero questioni particolarmente problematiche, così come descritte dall'attore tali da determinare la mancanza di “capacità di vendere i beni oggetto di promessa”, è
comprovato anche dal fatto che lo stesso attore dichiarava con nota di replica ex art. 190
c.p.c. (pag. 5) che la sig.ra “vendette poco dopo […] lo stesso terreno ad altro soggetto”, CP_1
circostanza risultante anche dalle visure prodotte sub 1 dalla convenuta.
Pertanto, non può essere accolta la domanda di accertamento di inadempimento contrattuale come formulata dall'attore e va di conseguenza rigettata la richiesta di condanna della convenuta al versamento in favore dello stesso di euro 40.000,00, pari al doppio della caparra versata.


3. Sulla domanda subordinata di restituzione della caparra ai sensi dell'art. 9 del contratto
preliminare
In caso di mancato accoglimento della domanda principale, parte attrice chiedeva in via subordinata la restituzione della caparra decurtata del 10% come previsto dalle parti all'art. 9 del contratto preliminare.
Anche tale domanda non merita accoglimento.
Presupposto della domanda principale è l'avveramento della condizione sospensiva, senza la quale il contratto è inefficace.
Al contrario, presupposto della domanda subordinata è il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione, cioè l'ottenimento del mutuo da parte dell'attore (“in caso di non
concessione del mutuo finanziario la parte venditrice restituirà la caparra ricevuta al momento della
sottoscrizione della presente decurtata del 10%”).
Nonostante la domanda subordinata verta sull'accertamento di un fatto negativo, secondo i principi di riferibilità e vicinanza della prova, parte attrice avrebbe dovuto provare la mancata concessione del mutuo, perché tale fatto ricade nella sfera di organizzazione e di controllo del soggetto a cui tale fatto si riferisce.
Come ha confermato la Suprema Corte in un caso simile “L'onere probatorio gravante, a norma
dell'art. 2697 c.c., su chi intende far valere in giudizio un diritto, ovvero su chi eccepisce la modifica
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o l'estinzione del diritto da altri vantato, non subisce deroga neanche quando abbia ad oggetto
"fatti negativi", in quanto la negatività dei fatti oggetto della prova non esclude né inverte il
relativo onere, tanto più se l'applicazione di tale regola dia luogo ad un risultato coerente con quello
derivante dal principio della riferibilità o vicinanza o disponibilità dei mezzi di prova, riconducibile
all'art. 24 Cost. e al divieto di interpretare la legge in modo da rendere impossibile o troppo difficile
l'esercizio dell'azione in giudizio. Tuttavia, non essendo possibile la materiale dimostrazione di
un fatto non avvenuto, la relativa prova può essere data mediante dimostrazione di uno
specifico fatto positivo contrario, o anche mediante presunzioni dalle quali possa desumersi
il fatto negativo (Ord. 8018/2021 Cass. Civ.: In applicazione del principio, la S.C. ha confermato la sentenza che aveva posto a carico del vettore la prova della mancata stipulazione di polizza assicurativa, quale condizione, contrattualmente stabilita, di rinuncia al diritto di rivalsa da parte della società assicuratrice che aveva risarcito, all'avente diritto assicurato, il danno derivante dal furto delle cose trasportate).
Peraltro, la strategia processuale dell'attore si è fondata sulla domanda principale di inadempimento contrattuale di controparte, il cui presupposto è l'ottenimento del mutuo.
Tale circostanza è stata ribadita più volte dall'attore e mai ritrattata, avendola confermata anche dinanzi al giudice, come già detto, seppur collocando tale evento in data successiva a quella inizialmente individuata per la stipula.
L'ottenimento del mutuo da parte dell'attore è pertanto circostanza pacificamente ammessa,
nonché incontestata da parte convenuta (che si è limitata a contestare solo il quando della concessione e non l'an).

Per questi motivi

va rigettata la domanda proposta in via subordinata dall'attore.


4. Sulla domanda riconvenzionale di parte convenuta
In via riconvenzionale la convenuta chiedeva di dichiarare il grave inadempimento dell'attore per essersi sottratto senza giustificato motivo alla stipula del definitivo,
dichiarando la legittimità del recesso esercitato ai sensi dell'art. 1385 co.2 c.c., con contestuale ritenzione della caparra.
In ogni caso, nella denegata ipotesi di inadempimento di controparte, chiedeva comunque di accertare in suo favore il diritto al trattenimento definitivo della caparra, alla luce di
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quanto pattuito dalle parti all'art. 9 del contratto preliminare.
Dagli atti allegati risulta che:
a) con missiva del 23/01/2020, a mezzo del suo legale, il sig. comunicava alla Parte_1
sig. l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1835 co.2 c.c. (doc. 2, allegato all'atto CP_1
di citazione);
b) con altra missiva dello stesso giorno, trasmessa anche al tecnico di parte geom. CP_4
lo stesso sempre a mezzo del suo legale, riconosceva di aver saputo che Parte_1
la sig.ra aveva nel frattempo richiesto la fissazione della stipula per il 27 CP_1
gennaio 2020; ciononostante, consapevole di ciò, confermava la sua volontà di recedere dal contratto, precisando che non avrebbe presenziato ad alcun ulteriore atto (doc. 3, allegato all'atto di citazione).
Dunque, premesso che:
- il termine in origine fissato al 30/11/2019 è del tutto irrilevante ferma l'accertata mancanza di approvazione del mutuo in favore dell'attore prima di quel giorno;

- era onere, semmai, dell'attore garantirsi il mutuo entro quella data;

- il differimento della stipula è, pertanto, riconducibile anche al ritardo dell'attore, poiché –
giova ricordarlo – il contratto in assenza dell'ottenimento del mutuo era del tutto inefficace;

- appare del tutto ragionevole, secondo la natura dell'affare – come già detto – la posticipazione del definitivo al mese di gennaio 2020;
- la sig.ra non ha compiuto inadempimento contrattuale;
CP_1
non trova applicazione l'art. 1385 co. 2 e pertanto la definitiva sottrazione alla stipula del definitivo da parte del sig. costituisce ipotesi di inadempimento contrattuale. Parte_1
L'abusività del recesso è peraltro riscontrabile anche dal fatto che, nonostante fosse a conoscenza dell'imminenza della stipula (fissata al 27 gennaio), il sig. insisteva Parte_1
comunque nella sua richiesta, dichiarando altresì di non voler più presenziare a un'eventuale stipula del definitivo, nonostante parte alienante proponesse una data così
ravvicinata.

Per questi motivi

va accolta la domanda riconvenzionale così come proposta da parte della convenuta.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, ex D.M.
55/2014 e ss. mod. tenuto conto dell'attività effettivamente espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, così provvede:
− rigetta le domande proposte dall'attore;
− accoglie per le ragioni di cui in motivazione la domanda riconvenzionale di parte convenuta e per l'effetto accerta e dichiara il diritto della convenuta all'integrale ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta;

− condanna a rimborsare a le spese di lite che liquida Parte_1 Controparte_1
in € 4.237,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Treviso, 4.1.2025.
Il Giudice
dott.ssa Cristina Bandiera
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1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1385 c.c. Con vittoria di anticipazioni, spese e compensi di lite.