R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 9 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott. Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 20217/2024 R.Gen.Aff.Cont.
TRA

(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Napoli alla via Giuseppe Pica 48, presso lo studio dell'avv. Cristiano Marciano che lo difende e rappresenta giusta procura agli atti;

- ATTORE E

nata a [...] il [...] Controparte_1
( residente in [...] /E C.F._2
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: cessazione del contratto di locazione alla prima scadenza uso abitativo. Conclusioni: parti attrice ha concluso come da atti difensivi, scritti conclusionali e verbali di causa in atti. Decisa all'udienza del 31.03.2025 all'esito della camera di consiglio, con lettura del dispositivo e motivazione contestualmente depositata.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione per finita locazione il Sig. conveniva in Parte_1 giudizio la Sig.ra per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “ 1) Controparte_1 convalidare la licenza per finita locazione, intimata ai sensi dell'art, 557, c.p.c., per la scadenza del 04.04.2026 (rectius 03.04.2026) e, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio, ex art. 665, c.p.c.; 2) fissare la data di esecuzione ex art.56, legge 392/78, nel termine più breve possibile e, in caso di opposizione, condannare l'opponente alla refusione delle spese”. All'udienza del 30.09.2024, l'intimata compariva personalmente e il Giudice, trattandosi di cessazione del contratto alla prima scadenza erroneamente introdotta nelle forme del rito sommario, disponeva la trasformazione del rito assegnando alle parti i termini per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi mediante deposito delle rispettive memorie integrative;
assegnava altresì all'intimante termine per introdurre il procedimento di mediazione. Preliminarmente, si rileva che parte ricorrente, ha attivato la procedura di mediazione che in data 23.12.2024 - stante l'assenza della resistente pur regolarmente compulsata
– si è conclusa negativamente per assenza della signora . Controparte_1
Sempre in via preliminare, dichiara la contumacia della convenuta , Controparte_1 la quale non si è costituita. Passando ad esaminare la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per intervenuta scadenza, appare opportuno esaminare il contenuto del contratto di locazione stipulato tra le parti;
in esso è stabilito che il contratto è stipulato per la durata di anni quattro, con decorrenza dal 04.04.2022 al 04.04.2026 e che tale durata si protrarrà automaticamente per un eguale periodo, nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della L. 9/12/1998 n.431, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. Il contratto di locazione ad uso abitativo è debitamente e tempestivamente registrato. Osserva il Tribunale come parte attrice ha rispettato gli incombenti su di essa gravanti e previsti dagli artt. 3, commi 1 e 4, l. 431/1998 (‹‹alla prima scadenza…il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi), per i motivi tassativamente indicati. Ed infatti, la valida estrinsecazione della volontà del locatore di denegare il rinnovo del rapporto può sicuramente rinvenirsi nella missiva allegata al fascicolo attoreo, formulata con il rispetto del termine semestrale di preavviso (diniego di rinnovo alla prima scadenza comunicato alla conduttrice con atto notificatole a mezzo Unep in data 30.01.2024), recante chiara comunicazione a parte conduttrice del motivo del diniego (‹‹…è interesse del locatore, sig. , adibire l'immobile condotto in locazione Parte_1 dalla Sig.ra ad uso abitativo proprio, in ragione della circostanza Controparte_1 che sopravvenuti ed irreversibili eventi familiari e personali rendono impossibile la permanenza propria nell'immobile in cui attualmente risiede ››) conforme a quanto previsto dall'art. 3, primo comma, lett. A ) legge 431/1998, e quindi idonea ad evitare l'ulteriore prosecuzione del rapporto. L'atto introduttivo del presente giudizio, peraltro, è stato notificato in data 15.06.2024 e, dunque, successivamente alla comunicazione di cui si è detto.
Non emergono elementi tali da far ritenere – nel necessario giudizio prognostico ex ante – l'intenzione “non seria” della parte locatrice. Invero “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto correttamente esercitata dalla locatrice la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo riferimento nella lettera di disdetta all'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione di un proprio figlio o nipote, e dovendosi considerare ultronea la successiva individuazione tra questi del reale beneficiario operata solo con l'atto introduttivo del giudizio) (Cass Sez. 3, Sentenza n. 936 del 16/01/2013 ). Pertanto il controllo della parte conduttrice dell'avvenuto trasferimento del Sig. Pt_1 nell'immobile locato può comunque avvenire dopo l'avvenuto rilascio potendo il conduttore estromesso reclamare eventualmente l'applicazione delle sanzioni previste dalla legge 431/98 a carico del locatore. In conseguenza di quanto precede, pertanto, il contratto di locazione in questione deve dichiararsi cessato alla data del 4.04.2026, con obbligo per il convenuto di provvedere al rilascio dello stesso, libero da persone e/o cose. Ai sensi dell'art. 56, comma 1, nuova formulazione, l. 392/1978, va indicata per il rilascio la data del 1.7.2026. Ogni ulteriore questione rimane assorbita dalla motivazione di cui sopra. Quanto alle spese le stesse, attesa la natura del giudizio, vanno dichiarate irripetibili le spese nei confronti della parte contumace.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 9 SEZIONE civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando così provvede:

1. accoglie, per le causali di cui in motivazione, la domanda;
per l'effetto:

2. accerta e dichiara che il contratto di locazione intercorso tra - Parte_1 locatore - e conduttrice - avente ad oggetto l'immobile sito in Controparte_1
Napoli 80147, alla via Bartolo Longo, n. 261 /E (ex 267) piano 1° interno 6 composto di n 5,5 vani utili con estremi catastali identificati al foglio BAR9, classe 4, sub 5, particella 248, cat A02, rendita € 610,71 meglio descritto in citazione ha la propria scadenza al 4.4.2026;

3.ordina a di rilasciare in favore di , libero da Controparte_1 Parte_1 persone e/o cose, l'immobile meglio descritto sub 2 fissando per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, il 1.7.2026;

4. Dichiara irripetibili le spese nei confronti della parte contumace. Napoli 31.3.2025 Il Giudice
Dott.ssa Rosa Romano Cesareo