N. R.G. 15092/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 15092/2024 tra
ATTORE Parte_1
e
CONVENUTA CP_1
Oggi 28 maggio 2025 alle ore 10.44 innanzi al dott. Renata Palmieri, sono comparsi per Pt_1
l'avv. PASQUARELLA RICCARDO MARIA e per l'avv. MARINELLI
[...] CP_1
MAURO . Il Giudice invita le parti a discutere la causa .
I procuratori discutono la causa riportandosi ai propri scritti .
In particolare l'Avv. Mauro Marinelli insiste nell'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate con condanna del ricorrente al pagamento delle spese e competenze di lite con distrazione, nonché con la condanna per lite temeraria da determinarsi ex art. 1226 c.c.. Sul punto, evidenzia nuovamente che nel caso che ci occupa non è maturata alcuna morosità, neanche limitata al mese di canone in questione.
Trattasi, infatti, di un'azione infondata avente ad oggetto il mero ritardo per il versamento della quota del canone di competenza del comproprietario (pari ad 1/4 del canone mensile) di appena 6 giorni.
Difatti, l'intimazione di sfratto risulta notificata ad appena 6 giorni dalla scadenza del pagamento della quota, ritualmente corrisposta dopo 10 giorni dalla scadenza ed incassata senza riserve. L'azione giudiziaria rappresenta un esempio di abuso dello strumento processuale ragion per cui si confida, oltre nel rigetto della domanda, nella condanna del ricorrente per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.. Per quanto sopra, lo scrivente difensore, nell'impugnare tutto quanto ex adverso dedotto, eccepito, prodotto e richiesto, chiede decidersi la causa. L'Avv. Pasquarella per il Sig. impugna e contesta gli Parte_1
assunti dedotti secondo i quali esisterebbe un termine non giuridico di tolleranza rispetto ai dati contrattuali la cui violazione addirittura renderebbe la lite temeraria e come tale sanzionabile ex art 96 cpc;
ancora infondato è il concetto di assenza di morosità in caso di parziale pagamento del canone;
i dati documentali evidenziano che la società per ben sei volte consecutive ed in totale CP_1
pagina 1 di 9 spregio delle pec ricevute e del contratto sottoscritto (sottoscritto grazie all'intervento di altro
Magistrato in un ricorso possessorio nel quale il era parte lesa) ha ritardato subendo anche Pt_1
notifiche di sfratto e di tanto e su queste circostanze il Giudice valuterà la sussistenza del grave inadempimento o la semplice soccombenza alle spese stante la notifica dello sfratto prima ed anzi propedeutica al pagamento stesso. L'avv.Marinelli impugna e contesta tutto quanto ex adverso eccepito e dedotto ed insiste sull'accoglimento delle proprie difese.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., in comb disp con l'art 429 cpc, del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue, norma applicabile anche ai procedimenti soggetti al rito del lavoro (cfr Cass Sez. L, sentenza n. 13708 del 12/06/2007 secondo cui
“Nel rito del lavoro ogni udienza, a cominciare dalla prima, è destinata alla discussione orale e, quindi, alla pronunzia della sentenza ed alla lettura del dispositivo sulle conclusioni proposte in ricorso, per l'attore, e nella memoria di costituzione per il convenuto, di modo che il giudice non è tenuto ad invitare le parti alla precisazione delle conclusioni prima delle pronunzia delle sentenze. Ne consegue, che la disposizione dell'art. 281 sexies del cod. proc. civ. che prevede la possibilità per il giudice di esporre a verbale, subito dopo la lettura del dispositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di diritto poste a base della decisione, è applicabile al rito del lavoro a condizione del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è prevista l'udienza di precisazione delle conclusioni).

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IX SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Renata Palmieri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA a verbale ex art. 281 sexies cpc
Nella causa iscritta al n. 15092/2024 R.Gen.Aff.Cont., resa all'udienza del 28/05/2025 con lettura dispositivo e della contestuale motivazione
TRA
(C.F. ( ), elettivamente domiciliato in Napoli, presso lo Parte_1 C.F._1 studio dell'Avv. Pasquarella Riccardo Maria, dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in atti - ATTORE-
pagina 2 di 9 E
(C.F. ) in persona dell'amministratore pro tempore ed CP_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv.to Mauro Marinelli dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in atti
-CONVENUTA -
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione uso diverso per inadempimento del conduttore
(Cod. SICID 144022).
Conclusioni: come da atti di causa, verbali di udienza
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 06/06/2024, il sig. intimava alla Parte_1 CP_1
sfratto per morosità, relativamente agli immobili siti in Napoli alla Via Comunale Guantai
[...]
ad Orsolone n. 34 e 34 D contraddistinti in N.C.E.U. di Napoli, foglio CHA/10, particella 331, sub 2, sub 3 sub 4 sub 5, co relative pertinenze e corte recintata per tutta l'area, concessi in locazione per uso alberghiero, con contratto del 26/10/2021, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate e relativa integrazione dell'originario contratto di locazione (con l'aggiunta del
Sig. a far data dalla stipula), scrittura aggiuntiva debitamente registrata in data Parte_1
14.07.2023.
Deduceva parte attrice: che in data 26/10/2021 i sigg.ri e Parte_2 Parte_3 Parte_4
comproprietari per ¾ concedevano in locazione ad uso alberghiero alla gli immobili CP_1
oggetto di causa;
che le parti convenivano un canone di locazione di euro 96.000/00 annui da corrispondere pro quota in rate mensili di euro 8.000,00 da corrispondersi in via posticipata il giorno 30 di ogni mese;
che con integrazione contrattuale, registrata presso l'Agenzia delle Entrate in data 14/07/2023, il sig. in quanto germano degli originari locatori e proprietario pro quota del 25% degli Parte_1
immobili oggetto di causa, a seguito di transazione , era inserito nel contratto medesimo a far data dal mese di giugno 2023 , con conseguente diritto a percepire la quota mensile di euro
2000 del canone contrattuale;
che il conduttore si era reso moroso del pagamento del canone di locazione di maggio 2024 per l'importo di euro 2.000,00 .
In data 25/06/2024, con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio la CP_1
la quale, si opponeva allo sfratto e chiedeva: “-Preliminarmente, in ragione delle eccezioni
[...]
pagina 3 di 9 svolte, dichiarare la nullità assoluta della notifica;
- In subordine, rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per insussistenza della morosità dedotta del requisito di grave inadempimento;
- Per le medesime ragioni, rigettare la richiesta di emissione dell'ordinanza non impugnabile di rilascio;
- All'esito della trasformazione del rito, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., rigettare la domanda attrice perché palesemente infondata e pretestuosa;
- Vittoria di spese e competenze di lite.”
In particolare, la eccepiva in primo luogo la nullità della notificazione poiché CP_1
effettuata al sig. nella qualità di amministratore legale della società in luogo del CP_2
sig. amministratore legale dal 29/09/2023, come da visura in atti. Inoltre, Parte_4
rilevava come lo sfratto era stato intimato il 6/6/2024 per una parte minima (1/4) del canone scaduto il 30/5/2024 e che comunque il pagamento della somma di euro 2000 era stato effettuato il 10/6/2024 subito dopo la notifica della intimazione mentre il canone di giugno 2024 era stato pagato il 27/6/2024 (ovvero nei temini di contratto).
La somma richiesta, infatti, rappresentava ¼ del canone di locazione mensile dovuto ed era anche stata corrisposta il 10/06/2024, ragion per cui difettava la gravità dell'inadempimento e l'attore abusava dello strumento processuale .
Il giudice mutava il rito ed assegnava a parte attrice termine fino al 30/11/2024 per espletare il procedimento di mediazione.
La mediazione aveva esito negativo .
Nella memoria integrativa depositata il 24/04/2025 parte attrice rappresentava che la conduttrice era solita effettuare il pagamento dei canoni con ritardo rispetto alla scadenza contrattualmente prevista per il giorno 30 di ciascun mese, eseguendo i relativi bonifici solo nei giorni immediatamente successivi. Deduceva quindi che tale condotta costituiva violazione dell'art. 7 del contratto di locazione ed integrava un grave inadempimento, idoneo in ogni caso a giustificare la cessazione del vincolo contrattuale ai sensi dell'art. 1455 c.c., ferma restando l'esistenza di clausola risolutiva espressa presente in contratto .
Formulava le seguenti conclusioni chiedendo all'adito Tribunale di : “(…)Rilevare che alla data della notifica dello sfratto per morosità il pagamento ancora non era avvenuto e che il termine per l'adempimento era già scaduto;
Rilevare che la morosità azionata nel corrente Giudizio giungeva quale sesto episodio di ritardo nel tempo così come descritto in atti;
Accertare come grave inadempimento il reiterato comportamento del conduttore che violava il termine ultimo di pagamento e non teneva in alcun conto le diffide volta per volta inviategli;
Per l'effetto
pagina 4 di 9 dichiarare risolto il contratto per grave inadempimento ex art.1455 c.c. e in subordine ex art.1456 c.c. Con vittoria di spese diritti ed onorari di causa”.
Con memoria integrativa del 13/05/2025, la conduttrice contestava le allegazioni avversarie, affermando che tutti i canoni risultavano integralmente corrisposti e che, pertanto, non poteva ravvisarsi alcun inadempimento colpevole idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
Tanto più che tutti i comproprietari si erano dichiarati per iscritto integralmente soddisfatti.
Formulava le seguenti conclusioni chiedendo all'adito Tribunale di : “Rigettare integralmente la domanda con condanna del ricorrente al risarcimento del danno per lite temeraria ex art. 96
c.p.c., da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. in favore della CP_1


2. Vittoria di spese e competenze di lite, anche della fase di mediazione, con distrazione.
La causa viene così decisa, all'udienza del 28/5/2025 ex art. 281 sexies cpc in comb disp con l'art
429 cpc .
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In via preliminare va dichiarata la procedibilità della domanda attorea per intervenuta mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs. 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti.
In merito alla asserità nullità della notificazione dell'atto introduttivo del giudizio essa risulta sanata dalla costituzione della convenuta per raggiungimento dello scopo.
Venendo alla legittimazione dell'attuale attore si evidenzia che in base a Cass
n. 1986 del 02/02/2016 “Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti”.
Nondimeno in base a Cass n. 9556 del 13/04/2017 “Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, dev'essere negata la legittimazione attiva del comproprietario del bene locato "pro parte dimidia", ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell'art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata
pagina 5 di 9 la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune”.
Calando i richiamati principi nell'ambito della fattispecie oggetto di esame, si osserva come non risulti agli atti alcuna manifestazione di volontà contraria, né espressa né tacita, da parte degli altri comproprietari locatori, idonea ad escludere la possibilità per l'attuale locatore di intraprendere giudizio di risoluzione del contratto . Invero risulta agli atti la dichiarazione degli altri comproprietari, depositata in atti dalla conduttrice unitamente alla memoria integrativa , dalla quale emerge che gli stessi sono stati regolarmente ed integralmente pagati;
tale dichiarazione attesta unicamente la mancanza di morosità per le diverse quote di canoni versati, ma non reca alcuna manifestazione di volontà contraria alla domanda di risoluzione intrapresa dall'attuale attore.
Venendo al merito occorre, in primo luogo, affrontare la domanda principale del locatore, che chiede la risoluzione del contratto di locazione ex artt. 1453-1455 c.c. per non avere il conduttore adempiuto alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto.
Non può darsi rilevanza al contegno invocato dall'attore circa il ritardo nel pagamento di canoni di locazione antecedenti al giudizio di cui si discute perché l' accoglimento della domanda di risoluzione del contratto ex articolo 1453 cc postula che sussista morosità grave e colpevole alla data della introduzione della lite.
In ordine alla valutazione della gravità dell'inadempimento della conduttrice, va osservato che la questione della estraneità dell'art. 5 della legge 392/78 alla disciplina delle locazioni ad uso non abitativo ha ricevuto diverse soluzioni nella giurisprudenza del Supremo Collegio, fino a quando le
Sezioni Unite (Cass 12210-90), sollecitate alla verifica dell'ambito di operatività del principio della cosiddetta “predeterminazione legislativa della gravità dell'inadempimento” nella economia dell'intera legge n° 392/78, hanno definitivamente riconosciuto la impraticabilità di una applicazione estensiva del principio di cui all'art. 5 della legge al di fuori del settore della disciplina delle locazioni ad uso abitativo e ciò in considerazione ed applicazione di dati non soltanto testuali, ma prima ancora sistematici ed involgenti la ripartizione organica delle discipline dettate dal legislatore. La citata sentenza ha altresì escluso la possibilità di espansione del principio di cui all'art. 5 dall'ambito del regime previsto per le locazioni ad uso abitativo all'ambito del regime previsto per le locazioni ad uso non abitativo, sulla base di una trascendente ed unificante “ratio legis”.
pagina 6 di 9 E' fatta salva “la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del '78, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (Cass. sez. VI, 23 giugno 2011 n. 13887).
Di recente Cass n. 1428 del 20/01/2017 ha di nuovo affermato che “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza”.
Nel caso specifico il contratto il locazione in atti prevedeva che il canone di locazione andasse pagato entro il giorno 30 del mese di riferimento.
L'attore ha agito con un'intimazione di sfratto per morosità notificando atto di citazione il 6 giugno
2024 con riferimento alla mensilità del mese di maggio 2024 senza che ancora fossero decorsi venti giorni dalla scadenza del canone (parametro orientativo di cui all'articolo 5 legge 392 del 78); il conduttore pagava il canone immediatamente dopo la notifica dell'intimazione, ovvero il 10 giugno
2024 .
Tra l'altro l'intimazione di sfratto non era neppure preannunciata da lettera di messa in mora.
Da giugno 2024 ogni pagamento è avvenuto con puntualità.
Ritiene questo giudice di non sussista importanza dell'inadempimento secondo i principi generali posti dagli artt. 1453 e 1455 del codice civile da valutarsi secondo criteri oggettivi e con riguardo all'interesse sostanziale delle parti e secondo i generali principi di buona fede .
L'art. 1455 c.c. pone infatti una regola di proporzionalità in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all'inadempimento delle obbligazioni che abbiano notevole rilevanza nell'economia del rapporto ed il relativo giudizio va formulato tenendo conto sia dell'esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti sinallagmatici, sia dell'interesse dell'altro contraente, che non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore abbia potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune intento negoziale.
In base a Cass Sez. 3, Sentenza n. 15363 del 28/06/2010 “In tema di contratti, il principio, sancito dall'art. 1455 cod. civ., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti
pagina 7 di 9 contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione”.
Nella specie un mero ritardo di soli 11 giorni nel pagamento del canone di maggio 2024 per la quota parte di un quarto (euro 2000) non evidenzia una volontà elusiva o strumentale volta a sottrarsi ingiustamente alla prestazione dovuta, né può ritenersi connotato da una gravità tale da legittimare una conseguenza così incisiva quale la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Va, infine, osservato che il convincimento circa la scarsa importanza – ovvero l'insussistenza – dell'inadempimento, nella valutazione sinallagmatica delle rispettive prestazioni contrattuali e, dunque, della sua manifesta non gravità, si rafforza ulteriormente alla luce della totale assenza di inadempienze ulteriori, anche di carattere meramente accessorio, da parte della società conduttrice in pendenza del presente giudizio . Non risultano, infatti, contestazioni in ordine al pagamento di canoni relativi a utenze (acqua, luce, gas), alle spese di pulizia condominiali o ad eventuali altri oneri accessori, né simili rilievi sono mai stati sollevati dal locatore nel corso dell'intero rapporto contrattuale.
A ciò si aggiunge che non risulta che gli altri comproprietari abbiano mai azionato pretese nei confronti della conduttrice per inadempimento della quota di canone di rispettiva spettanza, circostanza che contribuisce a confermare la marginalità della morosità lamentata e la sua inidoneità a giustificare l'invocata risoluzione del contratto.
Pertanto, la domanda di risoluzione per inadempimento della società conduttrice va rigettata per difetto di gravità ex art 1455 cc .
Ciò posto, parte locatrice in subordine ha invocato in subordine l'operatività della clausola risolutiva espressa, di cui all'art 7 del contratto di locazione, per il quale “per espresso accordo tra le parti, il pagamento del canone di locazione sarà corrisposto a mezzo bonifico bancario sul conto corrente indicato dai locatori a data fissa a favore della stessa parte locatrice entro il giorno 30 di ciascun mese. Il mancato puntale pagamento, totale o parziale, di sei rate del canone di locazione o di quanto dovuto per oneri accessori decorsi quindici giorni dalle convenute scadenze determina la risoluzione di diritto del contratto, ai sensi dell'art. 1456 c.c.”.
Non ricorrono i presupposti quantitativi per affermare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto posto che la clausola risolutiva espressa in oggetto è congegnata solo per il mancato pagamento puntuale o parziale di sei rate del canone di locazione , decorsi 15 giorni dalle convenute scadenze ipotesi che non si è proprio verificata nel caso specifico.
Pertanto, non può essere accolta la domanda subordinata , avanzata in memoria integrativa, con la quale parte attrice richiede la dichiarazione di avvenuta risoluzione, ex art. 1456 c.c.
pagina 8 di 9 Non va accolta la domanda ex articolo 96 c pc in quanto non appare provato il dolo o colpa grave della parte attrice che ha ritenuto esclusivamente di far valere le proprie ragioni sottoponendo al Tribunale la valutazione della morosità che comunque era sussistente , sia pure come breve ritardo alla data della notifica della intimazione .
La regolamentazione delle spese processuali e di mediazione segue, ex art. 91 c.p.c., la soccombenza di parte attrice , con liquidazione in dispositivo ex DM 55/2014 come modificato dal Dm 37/2018 e dal Dm 147/2022 in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito considerando il valore della causa contenuto entro € 5.200/00 e applicando gli importi minimi per la semplicità della lite ed assenza di istruttoria .
Va disposta la distrazione delle spese in favore del procuratore anticipatario .


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IX SEZIONE civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda così provvede:
1) Rigetta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore;

2) Condanna al pagamento delle spese di lite e mediazione del presente giudizio Parte_1
liquidate in € 1.704/00 per compensi oltre IVA, CPA e rimborso spese generali nella misura di legge da attribuire al procuratore antistatario Avv. Mauro Marinelli.
3) Rigetta la domanda ex art 96 cpc
Napoli 28/5/2025
Il Giudice
(dott.ssa Renata Palmieri)

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