N. R.G. 1891/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1891/2021 promossa da:
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
AGARO AGOSTINO ATTRICE
contro
( ), CP_1 CodiceFiscale_2
CONVENUTA CONTUMACE
E
(C.F. )), con il patrocinio dell'avv. MARCO CP_2 C.F._3
TERRACCIANO
CONVENUTA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato nell'aprile 2021 premesso di aver concesso in locazione ad Parte_1 uso commerciale, assieme all'azienda denominata “sapori perduti”, l'immobile in Ladispoli, Via
Claudia 26/28, a quale titolare dell'omonima ditta individuale al canone mensile di Euro CP_2 pagina 1 di 4 1.100,00 per il primo anno e di Euro 1.200,00 per quelli successivi - con contratto registrato il
11.12.2018 - e che poi la conduttrice aveva ceduto l'azienda assieme al contratto di locazione a
[...] il 10.9.2020, lamentava la morosità della cedente per i canoni da marzo 2020, sostenendo che CP_1 aveva corrisposto Euro 600,00 a fonte di Euro 1.200,00 mensili per vai mesi e che la morosità della cessionaria che, sebbene avesse ripianato con Euro 200,00 mensili una parte del debito CP_1 della sig.ra si era resa a sua volta debitrice di vari canoni, così da intimare ad entrambe lo CP_2 sfratto per morosità e citarle per la convalida.
restava contumace mentre si costituiva in giudizio eccependo il difetto di CP_1 CP_3 legittimazione passiva sul presupposto che aveva ceduto l'azienda e non aveva la detenzione dell'immobile locato, giustificando poi l'inadempimento parziale degli obblighi di pagamento precedenti alla cessione del contratto con le difficoltà scaturite dall'emergenza sanitaria COVID.
Con le memorie integrative l'attrice concludeva chiedendo la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice e la condanna della cedente e della cessionaria al pagamento di Euro 6.300,00 calcolati sino al 7 giugno 2021, ovvero alla data fissata nell'ordinanza di rilascio, e la condanna di al pagamento di Euro 7.200,00 quale indennità di occupazione CP_1 fino all'effettivo rilascio avvenuto il 21.12.2021 mentre concludeva per il rigetto della CP_3 domanda.
All'udienza del 7 giugno 2021 veniva ordinato a il rilascio dell'immobile in favore della CP_1 locatrice e veniva disposto il mutamento del rito.
Con provvedimento del 7 giugno 2022 veniva accolta l'istanza proposta dall'attrice ex art. 423 ed emessa a carico della sig.ra l'ingiunzione di pagamento per la somma di Euro 1.000,00. CP_2
La domanda è fondata e va accolta per le ragioni di cui si dirà appresso.
L'azione di sfratto è stata intentata nei confronti di - cedente di un contratto di locazione CP_2 contestuale all'azienda - e di cessionaria del contratto: entrambe le conduttrici, si erano CP_1 rese morose nel pagamento di alcuni canoni di locazione.
L'ordinanza di rilascio è stata emessa nei confronti della sola avendo la stessa la CP_1 disponibilità dell'immobile ed essendo stata la detentrice e conduttrice in conseguenza della cessione della locazione alla stessa fatta da il 10.9.2020; è invece imputabile ad entrambe le CP_2 convenute l'inadempimento che è causa della risoluzione del contratto di locazione.
Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica il cedente risponde delle obbligazioni successive alla cessione del contratto di locazione che il cessionario non abbia adempiuto ma non esime il cedente medesimo dall'adempimento delle obbligazioni sue proprie e già scadute alla data della cessione (Cass.
Ord. 10964/2010)
E' principio consolidato che “in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quello dell'azienda) effettuata ai sensi dell'art. 36 L. 392/78 senza il consenso del locatore, tra l'unico cedente e l'unico cessionario intercorre un vincolo di responsabilità sussidiaria (contraddistinta dal benficium ordinis, che consente perciò al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si configura l'inadempimento del cessionario (Cass. 9486/2007; Tribunale Roma 2020 n. 576 e Cass.
pagina 2 di 4 Ord. N. 4.405/2024; Cass. Sent. 12896/2009).
Va specificato che tra cedente e cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, il vincolo di responsabilità sussidiaria si caratterizza dal mero beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziarie, per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, dopo che si sia consumato l'inadempimento di detto nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità di messa in mora;
la sussidiarietà si sostanzia, quindi, nel semplice beneficium ordinis e non anche nel più gravoso beneficium excussionis in favore del cedente.
Le osservazioni che precedono comportano il rigetto dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva di dalla stessa sollevata, la sua responsabilità nei confronti della locatrice risiede anche CP_2 negli accordi di ripianamento del proprio debito con la locatrice stipulati con cessionaria CP_1 del contratto e da quest'ultima solo parzialmente rispettati.
Trova conferma quanto stabilito con ordinanza 7 giugno 2022 atteso che conduttrice CP_2 dell'originario contratto di locazione, al momento della cessione a aveva maturato nei CP_1 confronti della locatrice una morosità pari ad Euro 1.200,00 che veniva ridotta di Euro 200,00 nell'ingiunzione di pagamento emessa nei suoi confronti in corso di causa ex art. 423 cpc poiché trattavasi di somma corrisposta alla locatrice da CP_1
L'inadempimento dell'obbligo di pagamento da parte di non può ritenersi giustificato CP_2 dalle limitazioni conseguenti all'emergenza Covid, ed infatti il debito accumulato in tale periodo nel pagamento del canone di locazione, non è stato neppure successivamente soddisfatto se non attraverso l'ingiunzione di pagamento ottenuta dalla nel corso di giudizio. Pt_1
Quanto a rimanendo la stessa contumace, ha in sostanza ammesso la debenza dei canoni CP_1 che le sono stati richiesti dalla parte attrice che ha assolto agli oneri che le incombevano dimostrando il titolo in suo possesso e la scadenza dell'obbligazione del contratto.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto deve provare soltanto la fonte negoziale o legale del proprio diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione delle circostanze dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Da quanto sopra esposto emerge che le due conduttrici si sono rese gravemente inadempienti agli obblighi di pagamento che sulle stesse gravavano così da dover essere accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione, con conferma dell'ordinanza di rilascio provvisoriamente emessa ed attuata il 21 dicembre 2021;
In accoglimento della domanda attorea e vanno condannate a corrispondere CP_2 CP_1 ad in solido tra loro la complessiva somma di Euro 6.300,00 e Parte_1 CP_1 quella ulteriore maturata a titolo di indennità di occupazione fino al rilascio dell'immobile pari ad Euro
7.200,00 mensili, oltre interessi legali dalle singole scadenze.
Le spese di causa seguono la soccombenza e vengono liquidate, già comprensive del rimborso dei costi pagina 3 di 4 di mediazione, ai valori medi per i giudizi di convalida di sfratto relativamente allo scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra e Parte_1 CP_2
e registrato il 11.12.2018 per l'inadempimento di e di CP_2 CP_1 condanna e in solido tra loro, al pagamento in favore di CP_2 CP_1 Parte_1
dell'importo di Euro 6.300,00, oltre interessi legali dalle singole
[...] scadenze;
condanna al pagamento in favore di dell'importo di Euro 7.200,00 CP_1 Parte_1 per le causali di cui in narrativa, con gli interessi legali dalle singole scadenze;

condanna e al pagamento delle spese di causa che si liquidano in CP_2 CP_1 complessive euro 3.100,00 di cui Euro 195,00 per spese vive ed Euro 2.905,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge, distraendole in favore dell'Avv. Agostino Agaro che si è dichiarato antistatario
Civitavecchia, 11 aprile 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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