N. R.C.
N......................Sent.
N......................Cron.
N......................Rep.
Oggetto:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE

In persona del GOP dott. ssa Chiara Daniela Fioravanti
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 3403/2023 promossa da :
, (C.F. ) residente in e residente CP_1 C.F._1
in Camogli (GE), Via Aurelia n. 68 ed elettivamente domiciliato in Chiavari (GE), Via Rivarola
n.12 int.1, resso lo studio dell''avv. , (C.F. ) che lo Parte_1 C.F._2
rappresenta e difende in forza di mandato in atti
PARTE ATTRICE
CONTRO

(c.f. ) residente in Genova ed ivi elettivamente CP_2 C.F._3 domiciliato in Viale Padre Santo nr. 5/8, presso lo studio dell''avv. Parte_2
(C.F. ), che lo rappresenta e difende in forza di mandato in atti. C.F._4
PARTE CONVENUTA
Conclusioni
Per l'attore (come da memoria integrativa del 2.5.2023): “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza e eccezione disattesa:
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto intercorso tra il Sig. e il Sig. CP_1
, sottoscritto in data 21.05.2020 registrato il 23.06.2020 al n. 006645 relativamente CP_2 all'immobile sito in Genova, Via Boccadasse n. 8;
- accertare e dichiarare il credito del Sig. per il mancato pagamento dei canoni Parte_3
riguardanti i mesi di Luglio, Agosto, Settembre, Ottobre, Novembre e Dicembre compresi per Euro
6.000,00 nei confronti del conduttore, Sig. e per l'effetto condannare il Sig. CP_2 [...]
al pagamento in favore del Sig. la somma di € 6.000,00 a titolo di canoni CP_2 Parte_3
non corrisposti oltre interessi moratori ex art 1282 c.c. dalla costituzione in mora fino al saldo;

- accertare e dichiarare il credito del Sig. nei confronti del Sig. pari a Parte_3 CP_2
6 mensilità di canone di locazione per complessivi € 6.000,00 a titolo di mancato preavviso per il recesso anticipato di cui al contratto intercorso tra le parti ex art. 8, per le ragioni esposte e per
l'effetto condannare il Sig. a corrispondere al Sig. la somma di € CP_2 Parte_3
6.000,00;
- accertare e dichiarare la responsabilità del sig. per i danni riscontrati nell'immobile CP_2
oggetto del contratto di locazione, come documentati dalla perizia del Geom. Persona_1 allegata sub doc 20 relativa allo stato dell'immobile locato al momento dell'immissione al possesso fino al rilascio e per l'effetto condannare il Sig. al risarcimento del danno quantificato CP_2 nella somma di € 20.522,20, o nella diversa somma da accertarsi in corso di causa.
Con vittoria di spese, compenso professionale, ivi compreso il rimborso forfettario ed accessori di legge”.
Per il convenuto (come da memoria integrativa del 2.5.2023) : “Voglia questo Ill.mo Giudice del
Tribunale, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso, così giudicare: - in via principale e nel merito annullare per dolo contrattuale o, comunque, per erronea percezione circa le qualità del bene locato determinata dalle omissioni informative riconducibili al locatore (e altresì all'agente immobiliare da esso incaricato), il contratto di locazione stipulato tra le parti, con effetto sin dal giorno stesso della stipula avvenuta il 27.05.2020 o comunque sin dal giorno meglio ritenuto da questo Ecc.mo Tribunale, con ogni conseguente effetto restitutorio;

- sempre nel merito, dichiarare che sussistono i gravi motivi per il recesso anticipato senza preavviso e per la risoluzione del contratto di locazione da parte del conduttore dalla data della comunicazione al locatore avvenuta con raccomandata a.r. il 24.10.2022, con ogni consequenziale effetto, dichiarando il locatore signor inadempiente agli obblighi contrattuali e di CP_1
legge;
- condannare il signor al pagamento a favore del signor delle somme CP_1 CP_2
a titolo risarcitorio / indennitario / restitutorio dovute per le ragioni di cui in atti, somme qui limitate nel loro ammontare a € 5.000,00”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1)Il sig. , locatore dell'immobile ad uso abitativo sito in Genova via Boccadasse n. 8 Parte_3
proponeva intimazione di sfratto per morosità e contestuale ricorso monitorio in data 23.12.2022 , nei confronti del sig conduttore, per l'omesso pagamento di canoni e la cui morosità, a CP_2
dicembre 2022, ammontava ad euro 6.000,00.
Assumeva che:
-tale rapporto traeva origine dal contratto di locazione a uso abitativo del 21.05.2020 registrato il
23.06.2020 al n. 006645 (prod. 1 citazione) che prevedeva la durata di anni tre più due con decorrenza dal giorno 01.06.2020 al giorno 01.06.2025;
-nel contratto de quo era altresì previsto un canone mensile di € 950,00 e un acconto oneri accessori di € 50,00, salvo conguaglio (artt. 2 e 4 contratto di locazione);
-fin dai primi mesi del rapporto contrattuale il conduttore non risultava puntuale nei pagamenti, giustificando i ritardi come da messaggi allegati (prodd.

2-6 attore);
-il conduttore lamentava poi comportamenti molesti da parte della figlia dei vicini di casa in ragione dei quali il locatore, pur affermando di non esservi tenuto, inviava segnalazione all'amministratore di condominio (prod 7) che non assumeva particolari iniziative;
-in data 22.10.2022 il locatore, a mezzo difensore, inviava al conduttore formale messa in mora a mezzo raccomandata AR, a fronte del mancato pagamento dei canoni dalla mensilità di luglio 2022 in poi che reiterava anche a mezzo con PEC in data 2.11.2022 (prod.9) con la quale contestava anche il recesso nel contempo inoltrato dal conduttore;

-in particolare, nonostante la dichiarazione del convenuto in data 8.9.2022 (prod.4), in cui lo stesso riferiva del miglioramento di rapporti con la figlia disabile della vicina di casa, in data 24.10.2022
(prod.10) il conduttore comunicava al sig la volontà di recedere dal contratto intercorso, Pt_3
invocando proprie asserite problematiche con la vicina come unico motivo di recesso;

-il convenuto inviava anche copia della querela depositata nei confronti della figlia della vicina;

-la querela come la disdetta intervenivano dopo oltre due anni dall'entrata nel possesso della casa e della perdurante morosità.
In forza di tali assunti l'attore chiedeva procedersi con lo sfratto per morosità del convenuto e condanna dello stesso al pagamento dei canoni maturati dal luglio 2022 e non ancora corrisposti.
2)Il conduttore sig si costituiva in sede di convalida, formulando domanda CP_2 riconvenzionale di inadempimento del locatore e assumendo l'esistenza di gravi motivi per il recesso anticipato senza preavviso e per la risoluzione del contratto di locazione;

-in primo luogo dava atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in data 29.12.2022, assumendo pertanto la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio;

-inoltre invocava il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi sull'assunto di non aver potuto usufruire di porzione del giardino pertinenziale all'abitazione a causa del comportamento molesto della figlia dei vicini di casa, di cui aveva avvisato sia il locatore che l'agente immobiliare
(prodd. 7 e 8);
-il convenuto invocava anche il risarcimento del danno ex art 1578 c.c. per inadempimento contrattuale del locatore, in quanto già a conoscenza dei difetti della cosa locata alla luce di quanto accaduto con le precedenti inquiline.
3) Con ordinanza in data 29.3.2023 (prod.2 memoria integrativa attore) il giudice della fase di convalida Dott Mauceri dichiarava l'improcedibilità della domanda di convalida di sfratto e di emissione del decreto ingiuntivo e la necessità per l'intimante di agire in separata sede per ottenere decreto ingiuntivo di pagamento delle morosità maturate. Inoltre, avendo il difensore dell'attore confermato a verbale di udienza del 10.3.2023 l'avvenuto rilascio dell'immobile, il giudice disponeva il mutamento del rito senza emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, pur dando atto che le eccezioni dell'intimato non erano fondate su prova scritta e concedeva altresì ad entrambe le parti termine fino al 2.5.2023 per depositare memorie integrative.
4) Parte attrice depositava pertanto memoria integrativa in data 2.5.2025 con la quale insisteva nelle proprie domande e difese e precisava che l'immobile era stato rilasciato dall'inquilino in data
29.12.2022 il quale aveva continuato ad omettere il versamento del canone risultando moroso nel pagamento della somma complessiva di € 6.000,00 per le mensilità da luglio a dicembre 2022 compresi, nonchè di € 6.000 corrispondenti alle sei mensilità a fronte del mancato preavviso di cui all'art .8 del contratto intercorso.
Il recesso anticipato del contratto di locazione è disciplinato dalla Legge n. 431/1998 che all'art. 6, sesto recita: “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.
Osservava che anche presenza di gravi motivi (comunque contestati) al conduttore non era consentito di sospendere la corresponsione dei canoni al locatore e che comunque i comportamenti molesti asseritamente portati avanti dalla vicina di casa nei confronti del Sig. sarebbero CP_2
semmai rappresntato comportamenti illeciti subiti personalmente dal convenuto (aggressione, reato che ha indotto il querelante a procedere penalmente) e non opponibili al locatore nel rapporto locatizio..
Aggiungeva infine che, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto a sostegno della fondatezza del recesso, le precedenti inquiline non avrebbero rilasciato l'immobile proprio a causa del comportamento della vicina ma anzi, nel colloquio telefonico tenuto con il figlio dell'attore, avevano comunicato la propria disponibilità a rientrare nell'immobile qualora si fosse liberato;

Chiedeva pertanto accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione de quo con condanna del convenuto al pagamento dei canoni da Luglio, a Dicembre 2022 compresi per
Euro 6.000,00 oltre interessi e oltre ad ulteriori € 6.000,00 relativi al mancato preavviso, nonché al pagamento di €20.552,20 ;a titolo di risarcimento dei danni riscontrati nell'immobile rilasciato come documentati dalla perizia del Geom. (prod.20). Persona_1
5)Parte convenuta depositava memoria integrativa in data 2.5.2023 nella quale: - ribadiva le difese già svolte e formulava capitoli di prova volti a dimostrare i gravi motivi invocati ai fini del recesso;

-ribadiva che, sin dall'inizio del rapporto locatizio, per i motivi riportati nella denuncia penale
(prod. 6 comparsa), non aveva potuto godere del bene, trovandosi costretto ad andar via dall'immobile il 29.12.2022 e che quindi il bene locato era in condizioni tali da non esserne possibile la fruizione in modo pieno e pacifico durante la locazione, così come previsto dall'art. 1575 comma 3 c.c. ;
-invocava l'art. 1585 c.c., ai sensi del quale il quale il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che diminuiscono l'uso del bene dato in locazione;

-insisteva nelle conclusioni già rese.
6)Con provvedimento in data 22.11.2023 erano ammessi parte dei capitoli di prova dedotti dall'attore mentre erano rigettate le istanze istruttorie di prova orale dedotte dal convenuto, avendo questi formulato i capitoli di prova in termini generici e/o valutativi e/o comunque ininfluenti ai fini del decidere.
7)Espletate le prove orali era disposta CTU affidata al Geom volta a descrivere i Per_2 pregiudizi sussistenti nell'immobile attoreo alla data della perizia geom. (prod. 19), con Per_1
indicazione delle cause e delle opere necessarie ad eliminare tali pregiudizi, con i relativi costi.
Il CTU depositava a perizia in data 10.9.2024 di talchè la causa era poi rinviata per discussione, ove i difensori procedevano ad illustrare le proprie difese e istanze.
8)Così delineate le posizioni delle parti e l'iter processuale, ascoltata la discussione e passando ad esaminare la domanda di parte attrice di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, si osserva che
- in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore all'obbligazione primaria di pagamento del canone, l'articolo 5 della legge 27 luglio
1978 n.392 -il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 cod. civ.- fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento, che come tale non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell'inadempimento (v., tra le altre, Cass. 8628/2006; 8418/2006). In altri termini, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato -ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431)- a due elementi: l'uno di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone (o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone); l'altro di ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato;

- nell'azione di risoluzione del contratto, che ha quale elemento costitutivo fondamentale il mancato adempimento, il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non l'inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto, non potendosi addossare al creditore l'onere della prova negativa del mancato adempimento (Cass. S.U. 13533/2001);
- parte attrice ha assolto il proprio onere probatorio, producendo in giudizio il contratto di locazione in data 21.5.2020, regolarmente registrato in data 23.6.2020 (prod.1) e documentando con esso l'esistenza delle obbligazioni assunte dal conduttore di pagare i canoni di locazione e gli oneri accessori nella misura ivi pattuita (clausole n. 2 e n. 4);
-l'art 6 del suddetto contratto poi prevede: “Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della legge 27 luglio
1978, n. 392”;
-inoltre l'art 8 del contratto di locazione prevede che il conduttore può recedere per gravi motivi previo preavviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
Di talchè considerato che parte convenuta non nega il mancato pagamento delle suddette mensilità, salvo le difese di cui si dirà in appresso, si ritiene adeguatamente provato il mancato pagamento delle mensilità a decorrere da luglio 2022. 9)Parte convenuta allega al riguardo l'esistenza di gravi motivi per il recesso anticipato senza preavviso, ravvisandoli nelle molestie subite ad opera della figlia dei vicini di casa che, fin dall'inizio della locazione, avrebbero pregiudicato il godimento le bene ed in particolare del giardino.
Nella raccomandata di recesso per gravi motivi del 24.10.2022 il conduttore afferma di comunicare detto recesso ai sensi e per gli effetti dell'art 6 della l 431/1998.
Invoca poi l'inadempimento del locatore ex artt. 1575 c. 3 e 1585 c.c. e l'esistenza di un dolo omissivo dello stesso su caratteristiche fondamentali del bene locato conosciute e non manifestate al conduttore.
a)Si osserva in primo luogo come la disdetta del convenuto del 24.10.2022 (prod. 4 convenuto) sia sopravvenuta dopo ben oltre due anni dall'inizio della locazione e comunque successivamente all'inizio della morosità decorrente dal luglio 2022 e alla spedizione a cura de locatore in data
22.10.2022 della raccomandata di messa in mora per le prime quattro mensilità non pagate (prod.15 attore).
b)Fermo quanto sopra, ai sensi dell'art l'art 8 del contratto di locazione, il conduttore può recedere per gravi motivi ma sempre previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
Pertanto il contratto prevede il recesso per gravi motivi comunque con un obbligo di preavviso di sei mesi.
L'art 6 del contratto di locazione citato dispone poi che il pagamento del canone degli oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo.
c) Come è ben noto, l'art 3 c.6 L 431/1998 quale normativa vigente nelle locazioni ad uso abitativo e richiamata dallo stesso conduttore nella comunicazione di recesso del 28.10.2022, prevede “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.
L'art. 4 l 392/1978, richiamato sempre dal convenuto nella comunicazione di recesso dispone: “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata
L'art 27 l 392/78 cit. poi, sempre richiamato dal convenuto nella comunicazione di recesso, dispone che “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata
In tutti i casi di recesso per gravi motivi, pertanto, tali norme prevedono comunque il preavviso di sei mesi.
d) Il convenuto invoca nel presente giudizio l'esistenza di gravi motivi per il recesso senza preavviso e li ravvisa nel comportamento tenuto dalla figlia dei vicini di casa e poi sfociato nella querela proposta a fine ottobre 2022 (prodd.

6-6 bis convenuto).
I gravi motivi che giustificano un recesso del conduttore devono consistere in circostanze sopravvenute e imprevedibili rispetto al momento della conclusione del contratto e non dipendenti dalla volontà del conduttore e tali da rendere eccessivamente onerosa la prosecuzione del contratto, sulla base di una valutazione oggettiva, escludendo quindi mere considerazioni di convenienza soggettiva del conduttore.
Ne sono un esempio: gravi problemi di salute del conduttore o di un familiare convivente, trasferimento lavorativo non programmato, mutamenti imprevisti della situazione economica del conduttore che rendano insostenibile il pagamento del canone.
e) Peraltro, anche laddove si ritenesse di ravvisare nei comportamenti della vicina di casa, come denunciati dal convenuti con la querela in atti, circostanze idonee a integrare i gravi motivi per consentire al conduttore di recedere dal contratto prima della scadenza, comunque il relativo recesso, alla luce della normativa contrattuale e legale citata, deve pur sempre avvenire nel rispetto del preavviso di sei mesi ivi previsto. f) Non si ritiene che possano ravvisarsi nella vicenda in esame i presupposti per un recesso senza preavviso, come invocato dal convenuto.
Ed infatti un recesso di siffatto tenore presuppone l'esistenza di fatti oggettivi di gravità eccezionale e straordinaria, che non consentono la prosecuzione del rapporto neppure per i sei mesi successivi al recesso, quali ad esempio: la grave inagibilità dell'immobile a seguito di eventi straordinari (es. incendi, alluvioni), l'inadempimento del locatore agli obblighi essenziali di manutenzione che compromettano la vivibilità dell'immobile, le situazioni di grave pericolo per la salute o sicurezza del conduttore (es. presenza di amianto, infestazioni nocive).
I comportamenti lamentati dal conduttore non paiono all'evidenza integrare i presupposti di eccezionale e straordinaria gravità nei termini sopra evidenziati.
Depone del resto in senso contrario ad una oggettiva impossibilità di prosecuzione per sei mesi della situazione, vuoi la circostanza che comunque la locazione si è protratta per oltre due anni dopo la stipulazione del contratto, nonostante il convenuto affermi che tali molestie abbiano preso a verificarsi sin dall'inizio della locazione, vuoi che comunque le stesse non hanno interessato il godimento dell'intero appartamento ma semmai e talvolta solo parte del giardino.
E questo senza voler considerare che le precedenti inquiline, che il convenuto riferiva avessero lasciato l'immobile per gli stessi motivi (pag 8 comparsa di costituzione), hanno stipulato di nuovo un contratto di locazione per il suddetto immobile (prod. 14 attore) non appena rilasciato dal convenuto (ovvero con decorrenza dal 1.3.2023) e nonostante la permanenza nel palazzo della figlia dei vicini.
g)Si osserva infine che, una volta informato della lamentela del conduttore, il sig ha Pt_3 comunque interessato della questione l'amministratore del condominio (prod 10), affinchè si attivasse e così dimostrando di non restare inerte davanti alla problematica comunicata, pur non integrando la stessa una molestia di diritto ex art. 1585 c.c. implicante un dovere di garanzia da parte del locatore.
10)In forza di tutte le argomentazioni sopra esposte non paiono pertanto ravvisabili né i presupposti per un recesso anticipato senza preavviso né un comportamento omissivo del locatore in violazione degli artt. 1575 c 3 e 1585c.c. tale da configurare un grave inadempimento dello stesso con diritto al risarcimento del danno del convenuto, né comunque un dolo omissivo in merito a informazione sulle caratteristiche fondamentali del bene e quindi idoneo ad incidere sulla validità del contratto: fermo restando che, con riferimento a quest'ultima doglianza, la relativa domanda risulta formulata dal convenuto solo nella memoria integrativa ed in assenza di istanza di spostamento di udienza ex art. 418 c.p.c .
Le domande del convenuto non possono pertanto essere accolte.
11) Di contro, in forza delle argomentazioni sopra esposte, risulta ampiamente superato il parametro legale di gravità dell'inadempimento del conduttore, moroso a partire dalla mensilità di luglio 2022 come indicata in sede di citazione di sfratto per morosità notificato a dicembre 2022, ed il contratto di locazione va risolto per grave inadempimento di parte conduttrice.
12)Deve poi dichiararsi cessata la materia di contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile, essendo pacifico agli atti che questo è stato riconsegnato in data 29.12.2022.
13) E' fondata per le medesime ragioni, poste a fondamento dell'accoglimento della domanda di risoluzione, la domanda proposta da parte attrice di condanna di parte convenuta al pagamento delle somme di € 6.000,00 a titolo di canoni di locazione e oneri accessori (pari ad € 1000,00 mensili) dovuti e non pagati, relativi alle mensilità da luglio 2022 a dicembre 2022 compresi, a fronte del rilascio dell'immobile avvenuto in data 28.12.2022, nonché delle ulteriori due mensilità maturate nei mesi di gennaio e febbraio 2023 per € 2.000,00, e quindi comunque ascrivibili al periodo di mancato preavviso e a fronte del fatto che l'immobile de quo risulta nuovamente locato alle precedenti inquiline con decorrenza 1.3.2023 (prod 14 attore).
Ed infatti, laddove l'immobile venga riaffittato dal locatore, questi non ha diritto all'indennità per mancato preavviso dal momento della nuova locazione, in quanto non si ravviserebbe, da quel momento in poi, alcun pregiudizio patrimoniale.
In particolare “l'incasso di un doppio canone risulterebbe infatti ingiustificato, tenuto conto della funzione non risarcitoria dell'indennità per preavviso non rispettato (cfr per tutte Trib. Torino
1247 / 2023 e sent Cass 18167 / 2012).
14) Sussiste infine il diritto dell'attore di sentir dichiarare tenuto e quindi condannato il convenuto al risarcimento dei danni verificatisi nell'immobile attoreo durante la locazione e pari al costo totale degli interventi necessari per eliminare i pregiudizi riscontrati, per complessivi € 1.606,33 oltre iva, come da computo allegato sub 2 del CTU (pag 18 CTU). Per_2
Tale domanda di risarcimento dei danni dell'immobile attoreo appare ammissibile risultando formulata nell'ambito della memoria attorea integrativa, depositata tempestivamente nel termine fissato dal Giudice della fase sommaria ed attenendo alla richiesta di risarcimento di danni verificatisi in occasione della locazione oggetto della domanda di sfratto.
Come ha avuto modo di precisare anche la Suprema Corte (ancorchè in materia di sfratto per finita locazione ma applicabile anche alla vicenda in esame per identità di ratio): “Nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una
“causa petendi” diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario”
(Cass. 5955/2023, e ancora Cass15399/2010 e Cass 5356/2009)
Del resto tali principi risultano coerenti con quanto affermato dal supremo organo di nomofilachia
(Cass Sez Un 12310/2015), in relazione alla facoltà di parte attrice di modificare la domanda ab origine proposta, purché la nuova domanda risulti “connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio”.
15)In merito infine alle spese di lite le stesse, liquidate alla luce del DM 10.3.2014 come modificato con DM 147/2022 e parzialmente ridotte per la non particolare complessità della causa, sono poste a carico del convenuto soccombente mentre le spese di CTU, a fronte della richiesta di €
20.000,00 e dell'accoglimento per il minor importo di € 1600,00 circa, sono definitivamente poste per metà a carico dell'attore e per metà a carico del convenuto.
Si richiama sul punto giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. 16074/2020) a mente della quale” la consulenza tecnica d'ufficio è un atto compiuto nell'interesse generale di giustizia e, dunque, nell'interesse comune delle parti, dal momento che si tratta di un ausilio fornito al giudice da un collaboratore esterno e non di un mezzo di prova in senso proprio. Pertanto, le relative spese rientrano fra i costi processuali suscettibili di regolamento ex artt. 91 e 92 cod. proc. civ., sicché possono essere compensate anche in presenza di una parte totalmente vittoriosa, atteso che la compensazione non implica una condanna, ma soltanto l'esclusione del rimborso”.

PQM

Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica Giudice Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti, definitivamente pronunciando nella causa vertente tra (attore) ed CP_1 [...]
(convenuto) disattesa ogni altra eccezione, deduzione e istanza: CP_2
1)risolve il contratto di locazione ad uso abitativo in data 21.5.2020, registrato in data
23.6.2020 (prod 1 attore), relativo all'immobile sito in Genova Via Boccadasse 8, per grave inadempimento di parte conduttrice;

2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile di cui sopra, per le ragioni di cui in parte motiva;

3)dichiara tenuto e per l'effetto condanna il convenuto al pagamento a favore dell'attore della somma di € 6.000,00 a titolo di canoni di locazione e oneri accessori oltre interessi moratori dalla costituzione in mora fino al saldo, nonché al pagamento di € 2.000,00 oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, per le ragioni di cui in parte motiva;

4)condanna il convenuto a corrispondere all'attore la somma di € 1.606,33 oltre iva oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo, a titolo di risarcimento del danno, per le ragioni di cui in parte motiva;

5)rigetta le domande del convenuto, per le ragioni di cui in parte motiva;

6)pone definitivamente a carico dell'attore e del convenuto, nella misura del 50% ciascuno, le spese di CTU come già liquidate;
7)condanna il convenuto a corrispondere all'attore le spese di lite liquidate in € 545,00 per esborsi ed € 3.808,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie ex art 2, IVA e CPA come per legge, per le ragioni di cui in parte motiva.
Genova, 31.3.2025
Il Giudice Onorario di Pace
Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti