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Tribunale Ordinario di Monza
Sezione Seconda Civile
Verbale di udienza
All'udienza del 18/03/2025, innanzi al giudice dr.ssa
Maddalena Ciccone, è stata chiamata la causa iscritta al
N.r.g.a.c. 5092/2024
Sono comparsi:

1. l'avv. MANDORINO SIMONA per ST
ER;

2. nessuno per TT OT;

Il procuratore si parte ricorrente si riporta agli scritti difensivi e chiede l'accoglimento di tutte le domande, eccezioni, istanze (anche istruttorie) e conclusioni ivi rassegnate, con il favore delle spese del giudizio. Chiede che la causa sia decisa.
IL GIUDICE dato atto, dichiara chiusa la discussione e si ritira in camera di consiglio per l'emissione della sentenza.
§§§§
Alle ore 18:55 il giudice, assenti i procuratori delle parti, emette separata sentenza ex art. 429 comma 1° c.p.c., di cui dà lettura e che provvede contestualmente ad inviare al deposito in cancelleria, mediante CONSOLLE del magistrato.
Il Giudice
Maddalena Ciccone
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del
Giudice dott.ssa Maddalena Ciccone, ha pronunciato ex art.429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5092/2024 R.G.A.C.C., vertente tra
ST ER (C.F.
[...]), elettivamente domiciliato in Monza, via Italia n. 50, presso lo Studio dell'avv. Simona Mandorino che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce al l ricorso introduttivo
RICORRENTE
e
TT OT (C.F. [...])
CONVENUTO CONTUMACE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 23/07/2024 il ricorrente in epigrafe indicato evocando in giudizio ET TT, ha chiesto al tribunale di accogliere le seguenti conclusioni: “In via principale:

1. accertata la legittimità del recesso esercitato in data 15 giugno 2023 per la scadenza del contratto fissata al 31 gennaio 2024,
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dichiarare la risoluzione del contratto sottoscritto in data 1 febbraio 2020
e, per l'effetto, 2. pronunciare ordinanza definitiva di rilascio dell'immobile sito in Nova Milanese, via Gaetano Salvemini n.2, composto da tre locali e servizi con annessa cantina, posto al primo piano, identificato al N.C.E.U. al foglio 20, particella 147, subalterno 70 Nel merito:

3. accertata la legittimità del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza del 31 gennaio 2024, condannare il signor TT al pagamento dei canoni di locazione per i mesi da maggio 2023 al gennaio
2024, maturati durante la vigenza della locazione, per euro 6.750,00 nonchè al versamento dell'indennità di occupazione per le mensilità da febbraio 2024 a luglio 2024, per ulteriori euro 4.500,00 e così per complessivi euro 11.250,00 oltre alle indennità a scadere sino all'effettivo rilascio;
In via subordinata ed in caso di opposizione:

4. previo esperimento del tentativo di conciliazione, pronunciare, in via cautelare, ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio dell'immobile”.
A motivo di tale domanda il ricorrente esponeva:
- di aver stipulato con il convenuto in data 1°/02/2020 un contratto di locazione ad uso abitativo inerente all'immobile sito in Nova Milanese, via Gaetano Salvemini n.
2, composto da tre locali e servizi con annessa cantina, posto al primo piano e identificato al N.C.E.U. al foglio 20, particella
147, subalterno 701, registrato in data 02/02/2020, in forza del quale il conduttore si obbligava a corrispondere un canone annuo di €9.000,00 (importo comprensivo di spese condominiali per €1.800,00), da versare in n. 12 rate eguali anticipate di €750,00 ciascuna (doc.1);
- di aver comunicato al conduttore, con lettera raccomandata A/R del 15/03/2023 di non poter rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza (31/01/2024),
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dovendo vendere l'immobile a terzi e visto il mancato interesse del conduttore ad esercitare la prelazione (doc. 2);
- non avendo avuto riscontro alla raccomandata di cui sopra, con la missiva del 17 giugno 2024 il ricorrente inviava formale diffida e lettera di messa in mora, intimando il conduttore di procedere alla liberazione dell'appartamento nei termini contrattuali nonché a corrispondere il canone di locazione arretrato e l'indennità di occupazione per complessivi €10.500,00 (doc. 3), anch'essa rimasta priva di riscontro (doc.3);
- ad oggi il ricorrente non è ancora potuto rientrare nella disponibilità dell'appartamento di sua proprietà.
Tanto esposto in fatto, il ricorrente aggiungeva, in diritto, che il contratto di locazione doveva dichiararsi cessato a partire dal 31/01/2024, alla prima scadenza contrattuale, nel pieno rispetto dei termini di preavviso richiesti dalla legge (art. 3 comma 1, L. n.431/1998), di talché l'immobile continuava ad essere occupato, sine titulo, dal convenuto.
ET TT non si è costituito in giudizio, nonostante la regolare notificazione dell'atto introduttivo, avvenuta a mezzo dell'Ufficiale Giudiziario mezzo in data 09/08/2024, nelle forme dell'art. 138 c.p.c., alla residenza di Nova Milanese, via Gaetano Salvemini n. 2: ne va dichiarata la contumacia.
Con provvedimento del 31/01/2025 il giudice rinviava per discussione all'udienza del 18/03/2025, ove, all'esito della discussione la causa veniva decisa ex art. 429 c.p.c.
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La parte ricorrente ha proposto in giudizio una domanda di “rilascio”, o meglio un'azione personale intesa alla
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restituzione dell'immobile concesso in locazione ai convenuti, per effetto dell'esercizio della facoltà di recesso dal contratto in base al quale questi ultimi avevano conseguito la detenzione del bene (art. 2037 c.c.: “chi ha ricevuto indebitamente una cosa determinata è tenuto a restituirla”; sul punto, v. Cass., sez. un.,
7305/2014: “l'azione personale di restituzione, come già dice il nome, è destinata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario. … Il possibile fondamento delle azioni personali di restituzione è stato generalmente ravvisato – con le sentenze 11 luglio
1981 n. 4507, 7 gennaio 1983 n. 120, 8 luglio 1983 n. 4589, 28 gennaio 1985 n. 439, 30 novembre 1987 n. 7162, 26 giugno 1991 n.
7162, 19 luglio 1996 n. 6522, 19 febbraio 2002 n. 2392, 4 luglio
2005 n. 14135 – nell'invalidità oppure nell'esaurimento, per risoluzione, per rescissione, per esercizio della facoltà di recesso, per decorso del termine di durata e così via, del rapporto di natura obbligatoria in base al quale il convenuto aveva conseguito la detenzione del bene”).
Il ricorrente ha altresì proposto una domanda di accertamento dell'avvenuta cessazione del contratto in data
31/01/2024, da intendersi quale domanda di accertamento della legittimità del recesso esercitato alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3, comma 1, L. n.431/1998.
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Tale l'oggetto ed i motivi delle pretese svolte nel ricorso, la domanda è fondata e come tale deve essere accolta, per quanto di seguito considerato.
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Sotto il profilo della distribuzione dell'onere della prova
(art. 2697 c.c.), si rammenta che alla parte che svolga azione personale di rilascio (art. 2037 cit.) incombe esclusivamente di fornire dimostrazione della materiale occupazione dell'immobile da parte della controparte, e di allegare che questi sia privo di titolo che lo legittimi a tale detenzione, ovvero che il titolo sia venuto meno;
spetta al secondo di eccepire e dimostrare di essere detentore in virtù di un titolo contrattuale o legale che lo abiliti a tanto (v. ex plurimis Cass.
4416/2007: “in tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo”; conf. Cass. 26003/2010; Cass. 1929/2009;
Cass. 11774/2006; Cass. 23086/2004: “la domanda di restituzione di un bene, allorquando sia fondata sulla deduzione dell'arbitraria disponibilità materiale dello stesso da parte del convenuto e non accompagnata dalla contestuale richiesta di accertamento del diritto reale di proprietà, non può qualificarsi come rivendica e non integra un'azione reale, ma dev'essere qualificata come azione personale di rilascio o di restituzione e, qualora il convenuto contrapponga il suo diritto alla
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detenzione in base ad un titolo giuridico, la validità e persistenza di quest'ultimo diventa l'oggetto della controversia”; Cass. 13605/2000;
Cass. 1635/1999: “la qualità di proprietario è sufficiente per richiedere la restituzione, mentre incombe al detentore che sostiene di avere sulla cosa un diritto di godimento l'obbligo di provare che fra le parti è stato concluso un contratto in tal senso”; Cass. 491/1984: “nell'azione di rilascio di un fondo che si assume occupato senza titolo, nessun onere probatorio incombe all'attore, facendo invece carico al convenuto – che non contesti la proprietà della controparte – l'onere di provare l'esistenza di un titolo che giustifichi la sua permanenza nella detenzione della cosa”; Cass.
1936/1978: “nel giudizio promosso dal proprietario per ottenere il rilascio dell'immobile da chi egli assume detenerlo senza titolo, incombe al convenuto, che non contesti la proprietà dell'attore, l'onere di provare il titolo che giustifica la sua permanenza nella detenzione della cosa”).
Ciò posto, è agevole osservare che il convenuto
(disertando la lite) non ha (ovviamente) offerto prova alcuna del titolo che lo autorizzerebbe a conservare la detenzione dell'immobile di cui preteso il rilascio.
Di contro, iò ricorrente ha dato prova documentale del titolo e delle obbligazioni contratte con il contratto di locazione ed ha pure sufficientemente dimostrato la legittimità del recesso alla prima scadenza.
La L. n.431 del 1998, all'art. 3 stabilisce, infatti, che: “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: … g) quando il locatore intenda vendere
l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso
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abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392”.
Il comma 2 dello stesso articolo statuisce, poi, che “Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”.
La giurisprudenza della Suprema Corte, formatasi in relazione all'analoga disposizione di legge di cui alla L.
392/1978, art. 29, aveva ritenuto che il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 28 e 29, ha l'onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, non essendo sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile, stante l'inammissibilità di un cambiamento successivo (cfr. Cass. 10208/1994; 15547/2002; 6046/2004).
A tale giurisprudenza la Cassazione ha dato continuità anche in relazione alla fattispecie di cui alla L. 431/1998, art. 3.
È stato affermato, infatti, che “In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del
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contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge” (Cass.
n.936/2013).
Ebbene, nella fattispecie non può sostenersi che la lettera di disdetta manchi di specificità, avendo fatto riferimento alla ragione di diniego di rinnovo quadriennale del contratto di abitazione, poiché chiarisce che l'immobile in questione andava venduto a terzi (e quindi ad uno scopo tra quelli previsti dalla L. 431/1998, art. 3 comma 1).
Essendo specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo sia la necessità dell'uso abitativo sia la possibilità per il conduttore di avvalersi del diritto di prelazione, non può considerarsi generico il richiamo all'ipotesi di diniego di cui all'art. 3, cit., in modo tale da non consentire di valutare la serietà della intenzione manifestata dal locatore.
La specificità della ragione di diniego va infatti intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell'intenzione indicata (né il giudice potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto al rinnovo), sia come possibilità del
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successivo controllo sulla effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 3 della legge citata (invocabili anche quando l'immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, sì, ad una delle ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato).
Nel caso in esame tale requisito è stato rispettato, dovendosi ritenere che il ricorrente abbia esercitato legittimamente la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza.
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La circostanza che l'odierno convenuto sia stato immesso nel godimento dell'immobile è provata dalla sottoscrizione del contratto di locazione, oltre che dalla corrispondenza allegata al fascicolo di parte ricorrente.
Inoltre, la circostanza che il convenuto sia rimasto, quantomeno sino alla data d'introduzione del giudizio, nella detenzione (senza titolo) del cespite per cui è causa, è documentata dallo stesso esito della notificazione dell'atto introduttivo della lite, eseguita ex art. 138 c.p.c., presso l'indirizzo in Nova Milanese, via Gaetano Salvemini n. 2, in cui si trova l'appartamento del cui rilascio si controverte (v.
l'originale della relata di notificazione in calce al ricorso introduttivo e pedissequo decreto di fissazione dell'udienza).
Infine, il ricorrente ha dimostrato di avere comunicato, all'occupante, la propria volontà di rientrare nel godimento dell'immobile, sin da epoca precedente l'introduzione dell'odierno giudizio (v. le missive raccomandate all. 2 e 3 al ricorso, di cui risulta il recapito all'indirizzo del destinatario,
Nova Milanese, via Gaetano Salvemini n. 2).
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Ciò basta all'accoglimento della domanda nei termini di cui al dispositivo.
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Va, inoltre, rammentato che al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene;
e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, infatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. Cass. 18987/16).
Difatti, il perdurante omesso versamento del canone di affitto integra di per sé un fatto d'inadempimento talmente grave da assorbire ogni accessoria valutazione, in quanto la mancata corresponsione del canone – come avvenuto nella specie – costituisce fatto arbitrario e illegittimo che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (cfr.
Cass. 4913/18).
Ciò posto, è agevole osservare che il convenuto
(disertando la lite) non ha (ovviamente) offerto prova alcuna in ordine al totale mancato godimento dell'immobile, né tantomeno in ordine al rilascio dello stesso.
Al contrario, risulta in modo lineare dalla disamina del contenuto del contratto che l'oggetto della locazione era l'unità immobiliare sita in Nova Milanese, via Gaetano
Salvemini n. 2.
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L'immobile, pertanto, dalla data della stipulazione del contratto, era (e continua ad essere) nella disponibilità del convenuto, di talché la prestazione corrispettiva (cioè il pagamento del canone) non poteva essere omessa.
In definitiva, dalle emergenze probatorie – limitate dalla contumacia del convenuto – non può negarsi che sussista, nel caso che ci occupa, l'inadempimento imputabile a ET
TT.
Cosicché, dimostrato il titolo nonché la scadenza del credito dedotto in giudizio e data pure pacifica dimostrazione
(in assenza di contestazione) dell'inadempimento del convenuto, consistente nella sospensione del pagamento del canone di affitto dal mese di maggio 2023, nonché nel mancato rilascio dell'immobile a seguito del recesso esercitato dal locatore, devono ritenersi integrati tutti i presupposti necessari per la declaratoria richiesta dal ricorrente.
Il convenuto va dunque condannato al rilascio dell'immobile e al pagamento della somma di €16.500,00, di cui €6.750,00 a titolo di canoni di locazione insoluti dal mese di maggio 2023 al mese di gennaio 2024, oltre alla somma di
€9.750,00 a titolo di canoni di locazione ulteriori maturati dal
1°/02/2024, comprensiva dei canoni venuti a scadenza successivamente all'instaurazione del giudizio.
Al riguardo, la Suprema Corte ha infatti chiarito che è consentito al locatore chiedere, in corso di causa, il pagamento degli ulteriori canoni maturati, fatta eccezione dei soli canoni non pagati e maturati anteriormente all'instaurazione del giudizio e non richiesti nel ricorso (cfr. Cass. 5986/2007).
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E ciò a prescindere dal fatto che il contratto è formalmente cessato in data 31/01/2024.
Va infatti precisato che, ai sensi dell'art. 1591 c.c., sussiste l'obbligo, a carico del conduttore, di corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna del bene locato, quale forma di risarcimento minimo previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile a prescindere dalla prova di un danno concreto subito dal locatore (vedi, fra le tante,
Cass. 8913/02; Cass. 6291/95).
Dopo lo scioglimento del contratto, in altri termini, il conduttore deve proseguire nel pagamento di una somma pari al canone, ma tale pagamento non si atteggia più quale estinzione dell'obbligazione derivante dal contratto, bensì quale adempimento dell'obbligazione risarcitoria prevista dal citato art. 1591 c.c. (cfr. Cass. 24460/15; Cass. 21156/13).
***
Le spese di lite seguono la soccombenza e, perciò, il convenuto va condannato a rifonderle al ricorrente nell'importo che si liquida in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, dell'attività concretamente effettuata (senza attività istruttoria orale e con fase decisionale limitata ad una udienza di discussione), del contenuto degli scritti difensivi e dei criteri stabiliti dalle tariffe forensi.


P.Q.M.

il Tribunale di Monza, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
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- accoglie per quanto di ragione le domande proposte da
EF IE nell'atto introduttivo del giudizio e per l'effetto:
- condanna ET TT al pagamento, in favore di
EF IE, della somma di €16.500,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna ET TT a rilasciare immediatamente, libero da persone e cose, in favore della parte ricorrente l'immobile in Nova Milanese, via Gaetano Salvemini n. 2, piano primo con annesso vano cantina, identificato al catasto fabbricati foglio 20, particella 147, subalterno 701;
- condanna ET TT a rifondere al ricorrente le spese del giudizio, che liquida in €264,00 per esborsi,
€2.547,00 per compensi professionali, oltre spese generali al
15%, iva e cpa.
Così deciso in Monza, 18 marzo 2025
Il giudice
Maddalena Ciccone

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