REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOLA
I SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Antonio Tufano, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 4382 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2022, avente ad OGGETTO: “risoluzione in tema di compravendita immobiliare”
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Carmine Medici, presso il quale Parte_1
elettivamente domicilia in Nola alla via Napolitano n. 103;
ATTORE
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa Controparte_1
dall'avv. Angelo D'Onofrio, presso il quale domicilia in Napoli alla Piazza Piedigrotta n. 9;
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Con note scritte in sostituzione dell'udienza del 16.1.2025 le parti si sono riportate ai propri scritti difensivi, chiedendo l'integrale accoglimento delle difese ivi formulate.
MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ha evocato la società innanzi al Parte_1 Controparte_1
Tribunale di Nola, al fine di sentir accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti in data 10.7.2017; in subordine, dichiararsi la risoluzione di diritto o per grave inadempimento del medesimo contratto;
con condanna alla restituzione del doppio della caparra versata/ripetizione delle somme corrisposte, e con vittoria di spese di lite, da distrarsi in favore del procuratore costituito.
Si è altresì costituita in giudizio la società convenuta, la quale ha eccepito l'infondatezza in fatto e in diritto dell'avverso atto di citazione, chiedendone l'integrale rigetto;
con vittoria di spese di lite.
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132
c.p.c., in combinato disposto con l'articolo 132 c.p.c., (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno
2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Quanto allo svolgimento del processo, pare sufficiente precisare che in corso di causa l'attore ha proposto - per due volte - ricorso per sequestro conservativo, accolto con ordinanza del 22.4.2024.
In via del tutto preliminare, appaiono opportune talune precisazioni in fatto.
Con contratto preliminare del 10.7.2017 l'odierna convenuta ha promesso in vendita all'odierno attore una unità immobiliare, mansarda, di complessivi 85 mq, nonché una cantinola e due posti auto.
Del prezzo concordato tra le parti, visto quanto dedotto dall'attore e non contestato dalla convenuta,
pari ad Euro 180.000,00, risulta corrisposta la somma di Euro 160.000,00. Inoltre, rispetto alle modalità di pagamento concordate nel predetto preliminare, con successivo atto del 26.2.2018 (in atti) le parti hanno disposto che il pagamento di Euro 70.000,00, in principio convenuto mediante il trasferimento di un'unità immobiliare di proprietà di e Parte_2 Controparte_2
sarebbe stato effettuato mediante assegni circolari. Con successivo contratto del 30.11.2017, le parti hanno altresì stipulato un contratto di comodato gratuito (a tempo indeterminato) per l'utilizzo del bene promesso in vendita, identificato al fog. 4,
p.lla 1785, sub. 33 cat. Catastale C/2. Il contratto reca altresì la precisazione che “il comodatario si
servirà del bene sopra descritto, con la dovuta diligenza, esclusivamente per il seguente scopo: uso
abitativo”.
Ciò posto, l'attore chiede dichiararsi la nullità del contratto preliminare di compravendita del bene in quanto dichiara di essere successivamente venuto a conoscenza del fatto che, in realtà, l'unità
immobiliare non aveva la destinazione d'uso promessa, in quanto trattavasi, piuttosto, di un sottotetto termico. In quanto tale, pertanto, il bene non sarebbe commerciabile.
In subordine, ha chiesto dichiararsi la risoluzione di diritto del preliminare, in quanto la controparte non avrebbe dato seguito alla missiva del 14.7.2021, di diffida della venditrice a presentare istanza di accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R., o in ulteriore subordine la risoluzione per grave inadempimento del venditore.
La convenuta ritiene che parte attrice era a conoscenza della destinazione del bene, e che ciò
nonostante abbia optato per l'acquisto dello stesso, ed in ogni caso deduce che gli abusi insistenti sull'immobile sarebbero tutti successivi al 30.11.2017, e dunque riconducibili al promissario acquirente.
Così riassunte le rispettive posizioni delle parti, vale la pena aggiungere alcune considerazioni.
In primo luogo va precisato che la convenuta aveva già presentato (il 19.3.2020, ovvero dopo la stipula del preliminare, ma prima dell'introduzione del presente giudizio) domanda di permesso di costruire per cambio di destinazione d'uso del bene oggetto di causa. All'esito del procedimento amministrativo, il Comune di Striano, con provvedimento del 4.5.2022, ravvisato il “contrasto con
le norme degli strumenti urbanistici vigenti, visto il mutamento di destinazione d'uso realizzato e l'incremento di altezza utile interna degli ambienti, che eccede il limite massimo fissato dai
regolamenti comunali”, ha comunicato il diniego definitivo alla richiesta di permesso di costruire.
Inoltre, il 28.3.2022 ha presentato istanza ex art. 36 D.P.R. 380/2001: anche in tal Parte_3
caso, tuttavia, all'esito del procedimento, vista la violazione dell'art. 3 comma 2 Legge Regionale
15/2000, nonché dell'art. 122 del regolamento edilizio, il Comune ha comunicato il diniego definitivo.
Ed ancora, in corso di causa il Striano, sul presupposto della violazione della Parte_4
convenzione (art. 17) intercorsa con l'originario beneficiario della concessione edilizia (poi volturata in favore del legale rappresentante della società convenuta), e per cui la medesima concessione è stata rilasciata, ha comunicato ad l'avvio del procedimento di Controparte_1
annullamento in autotutela del titolo edilizio.
Sulla scorta di tali considerazioni, pertanto, a fronte della stipula di un contratto preliminare di compravendita di un immobile (mansarda), del successivo diniego delle richieste di permesso di costruire (con cambio di destinazione) e di accertamento in sanatoria, nonché del possibile
(probabile) annullamento del titolo edilizio legittimante la costruzione dell'intero fabbricato, non vi
è dubbio che non sussistono più le condizioni per garantire al promissario acquirente l'acquisto –
come promesso - di una mansarda ad uso abitativo, in quanto allo stato (e comunque fino all'eventuale ma probabile annullamento dell'intero titolo) l'immobile può assolvere (al più) la sola funzione di sottotetto termico.
Per l'effetto, è evidente che non sussistono i presupposti per la stipula del contratto definitivo di compravendita alle condizioni pattuite nel preliminare.
Ciò posto, in primo luogo va disattesa l'eccezione sollevata dalla convenuta in corso di causa, di difetto di litisconsorzio, per non essere stati evocati in giudizio e Parte_2 CP_2
[...] Sul punto pare sufficiente precisare che nel caso di specie si controverte in tema di inadempimento contrattuale, e che i predetti non erano parti contrattuali del negozio volto al trasferimento di proprietà del bene immobile, essendosi questi obbligati – soltanto – a corrispondere una parte del prezzo. A tanto aggiungasi che con successivo atto le parti hanno disposto che detta parte di prezzo sarebbe stata corrisposta con assegni circolari, con ciò escludendo definitivamente i sig.ri Parte_2
e dall'operazione economica posta in essere dalle parti.
[...] Controparte_2
In via ulteriormente preliminare, va dichiarata l'inammissibilità delle domande riconvenzionali formulate dalla convenuta soltanto con note scritte del 15.1.2025, in quanto tardive.
Quanto al merito, è evidente che all'epoca del preliminare la condizione urbanistica del bene non era conosciuta dall'attore, né, ad ogni modo, può essere ascritta alla sua condotta. Quanto al primo aspetto, non vi è alcun elemento per affermare che l'attore fosse a conoscenza della situazione urbanistica del bene al momento della stipula del contratto preliminare, e di certo non conduce ad una diversa conclusione la previsione contenuta nel – successivo – contratto di comodato del novembre 2017, non solo perché non può pretendersi che il comodatario/promissario acquirente debba conoscere, sulla base della categoria catastale, la destinazione del bene, ma anche perché lo stesso contratto di comodato ne indica espressamente l'uso, ovvero quello abitativo.
Né, lo si ribadisce, può affermarsi che gli abusi contestati siano stati commessi proprio dall'attore,
in quanto la circostanza è stata allegata dalla convenuta in modo eccessivamente generico in sede di comparsa di risposta, e non ulteriormente coltivata in corso di causa, se non – tardivamente – in sede di comparsa conclusionale. Appare inverosimile, del resto, che gli abusi siano successivi alla detenzione del bene da parte dell'attore/comodatario (a mero titolo esemplificativo, v escluso che gli abusi inerenti l'altezza della mansarda/sottotetto siano stati commessi successivamente alla costruzione del manufatto). Ciò posto, occorre verificare come le condizioni urbanistiche dell'immobile possano riflettersi sull'autonomia negoziale delle parti.
A norma dell'art. 46 1° comma del D.P.R. n.380/2001 “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in
forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di
diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985,
sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante,
gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
Nel 2019 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 8230 del 22.3.2019), a risoluzione del contrasto giurisprudenziale insorto (anche interno alla Suprema Corte), hanno affermato che “la
nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica
declinazione, e deve qualificarsi come nullità <>, con tale espressione dovendo
intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie ci nullità che colpisce gli atti
tra vivi ad effetti reali elencati dalle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata
inclusione in detti atti degli estremi del titolo abitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve
esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. In presenza nell'atto della
dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il
contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione
realizzata al titolo medesimo”. Le Sezioni Unite hanno accolto la cd. teoria formale, sostenuta dall'orientamento tradizionale, e pertanto hanno qualificato la nullità in oggetto come testuale (e non sostanziale), con la conseguenza che ai fini della validità dell'atto è sufficiente che lo stesso contenga gli estremi del titolo abitativo dell'immobile (o, in alternativa, come prescrive la norma,
gli estremi del permesso in sanatoria), purché detto titolo esista e sia effettivamente riferibile all'immobile compravenduto, prescindendo da ogni questione circa l'esistenza di eventuali difformità rispetto al titolo medesimo. Dette difformità, pertanto, rilevano al più sotto il profilo della gravità della condotta del venditore, in funzione di una possibile risoluzione del contratto.
Le coordinate ermeneutiche appena evidenziate vanno in questa sede ribadite, limitatamente al contratto definitivo, ovvero all'atto dispositivo dell'effetto traslativo, con esclusione, dunque, del contratto produttivo di meri effetti obbligatori.
A tal proposito è stato affermato che per il contratto preliminare “non è richiesta neppure la
dichiarazione del promittente alienante degli estremi del titolo urbanistico, la quale può anche
sopravvenire all'atto ed essere prodotta in giudizio, ove si intenda ottenere con esso la sentenza di
trasferimento coattivo del bene ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. (Cass., Sez. 3, 15/1/2020, n. 538).
Come chiaramente affermato da questa Corte, anche di recente, infatti, in ipotesi
di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un
vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione
l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che
detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal
compratore al tempo dell'acquisto (Cass. n. 17148 del 21.6.2024).
Del resto, già prima dell'intervento delle Sezioni Unite nel 2019, per orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità, da cui non vi sono motivi per discostarsi, era stato affermato che
“La nullità prevista dall'art. 40 l. n. 47 del 1985 riguarda esclusivamente i contratti a effetti
traslativi, e non coinvolge il preliminare di vendita che abbia a oggetto un immobile abusivo;
e ciò
non soltanto per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene solo agli
atti traslativi dei diritti reali sull'immobile, e non agli atti a efficacia obbligatoria, ma per il rilievo
che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli
abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti
di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che, in queste ipotesi, rimarrebbe esclusa la sanzioni di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (Cass. n.
8483 del 29.4.2016).
Nel caso di specie, pertanto, la natura abusiva del bene non condiziona il contratto preliminare dal punto di vista genetico, ma esplica effetti, al più, sotto il profilo della risoluzione. Né ad una diversa conclusione si giunge in ragione del difetto di causa in concreto del preliminare, come sostenuto dall'attore nei suoi scritti difensivi, atteso che nel caso di specie la problematica non concerne il fine che il preliminare è diretto a realizzare, ovvero il trasferimento di proprietà del bene, quanto la natura abusiva dello stesso.
La presente controversia, pertanto, deve essere risolta in punto di risoluzione.
Sul punto, non coglie nel segno la difesa dell'attore nella parte in cui invoca la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c., per non aver dato la controparte seguito alla richiesta di accertamento ex art. 36
D.P.R. 380/2001, non tanto perché tale procedimento si è rivelato inidoneo a sanare gli abusi riscontrati, ma soprattutto perché l'ambito applicativo della diffida ad adempiere è limitata all'adempimento dell'obbligazione contrattuale (che nel caso di specie aveva ad oggetto il trasferimento della mansarda con destinazione abitativa), risultando irrilevanti le modalità di realizzazione del fine medesimo. In altri termini, parte attrice non può dolersi del fatto che la promittente venditrice non abbia presentato istanza ex art. 36, in quanto, indipendentemente dal mezzo, l'interesse finale era rivolto al trasferimento di un bene ad uso abitativo. Eventualità, questa,
che nel caso di specie, per i motivi suevidenziati, non può concretizzarsi.
Non può ritenersi grave (art. 1455 c.c.), pertanto, la condotta della convenuta nella parte in cui non ha dato seguito – nei tempi di cui alla diffida – alla richiesta del promissario acquirente.
Sussistono senz'altro, invece, i presupposti per la risoluzione del preliminare per grave inadempimento del venditore. E difatti, è documentato ed incontestato che, allorquando le parti hanno stipulato il contratto preliminare, la promittente venditrice era già a conoscenza della condizione urbanistica del bene promesso in vendita (già solo perché inequivocabilmente indicata nel permesso di costruire),
diversamente dalla parte acquirente, della cui conoscenza non vi è prova alcuna (si ribadisce quanto già evidenziato circa le informazioni contenute nel contratto di comodato gratuito).
È evidente, pertanto, che le insanabili violazioni delle disposizioni urbanistiche (per le quali sono state rigettata sia l'istanza di permesso di costruire con cambio di destinazione, sia la richiesta x art. 36) e, in prospettiva, l'annullamento in autotutela del titolo edilizio, sono circostanze eziologicamente idonee a incidere negativamente sull'utilizzo del bene (finanche, in caso di annullamento della concessione edilizia, sulla commerciabilità dello stesso), e pertanto danno luogo ad un inadempimento qualificato, da cui non può che conseguire la risoluzione del contratto.
Sempre in punto di gravità dell'inadempimento, poi, non può che tenersi conto del fatto che tutti i tentativi di sanare gli abusi sono successivi alla stipula del preliminare, in taluni casi anche alle contestazioni sollevate dal promissario acquirente, ed in ogni caso si sono rivelati assolutamente inidonei a garantire l'utilizzo promesso del bene.
Si consideri, ancora, che “nel caso di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, sono
integrati gli estremi di un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, da
qualificarsi grave in relazione alle concrete esigenze del promissario compratore di utilizzazione
diretta od indiretta dell'immobile” (Cass. n. 8749 del 3.4.2024).
Quanto, invece, alla sussistenza dell'elemento soggettivo della colpa grave, unitamente alle circostanze suevidenziate circa il contegno tenuto dalla venditrice, si rappresenta altresì che per insegnamento consolidato della giurisprudenza di legittimità “la parte che chiede la risoluzione del
contratto per l'inadempimento di un'obbligazione è tenuta a provare il fatto legittimante la
risoluzione, ossia l'inadempimento, mentre, una volta fornita tale prova, spetta al convenuto l'onere di dimostrare di essere immune da colpa. Pertanto, nel caso di contratto con effetti meramente
obbligatori (nella specie, la cessione di quote sociali), la mancata stipulazione del contratto
traslativo costituisce inadempimento dell'obbligo del venditore di fare acquistare al compratore la
proprietà della cosa o il diritto ceduto, sicché, quando tale circostanza risulti certa, non spetta al
compratore l'onere di dimostrare le cause del suo verificarsi, ma è il venditore che deve vincere la
presunzione di responsabilità sancita dall'art. 1218 c.c..” (Cass. n. 124 del 9.1.1997).
Orbene, nel caso in esame detta presunzione non è stata in alcun modo superata.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, va dichiarata la risoluzione del contrato preliminare di compravendita immobiliare del 10.7.2017, per grave inadempimento della promittente venditrice.
Siccome la parte ha espressamente e inequivocabilmente domandato la risoluzione del preliminare per grave inadempimento della controparte, e non l'accertamento del recesso, ne consegue che sorge in capo alla venditrice l'obbligo di restituire l'importo corrisposto in esecuzione del preliminare, già riconosciuto con ordinanza cautelare emessa in corso di causa, ma non anche di pagamento del doppio della caparra (art. 1385 c.c.).
Inoltre, siccome all'atto della stipula del preliminare la venditrice era senz'altro a conoscenza della natura urbanistica del bene (art. 2033 cc.), a tale importo vanno aggiunti gli interessi legali,
decorrenti dai singoli pagamenti e sino al soddisfo.
Ogni ulteriore questione, pur proposta, resta assorbita nella presente decisione.
Visto l'esito complessivo del giudizio le spese di lite, in ossequio al principio di soccombenza,
vanno poste a carico di parte convenuta e vengono liquidate secondo quanto previsto dal D.M.
55/2014, tenuto conto della complessità e del valore delle domande (valore indeterminabile –
complessità media), delle difese espletate dalle parti in relazione a ciascuna di esse, degli esiti dei giudizi cautelari.

P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- Accoglie la domanda attorea per i motivi e nei limiti di cui in parte motiva, e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 10.7.2017 per grave inadempimento di condannandola alla restituzione dell'importo ricevuto, pari ad Controparte_1
Euro 160.000,00, oltre agli interessi legali dai singoli pagamenti e sino al soddisfo;

- Dichiara l'inammissibilità delle domande riconvenzionali proposte dalla convenuta nelle note del 15.1.2025;
- Condanna al pagamento delle spese processuali, che si liquidano Controparte_1
in Euro 550,00 per spese ed Euro 14.180,00, di cui Euro 3.320,00 relativi al procedimento cautelare, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali (15%) come per legge, con distrazione in favore del procuratore costituito.
Nola, 17.4.2025
Il Giudice
(dott. Antonio Tufano)