REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesco Chiavegatti ha pronunciato la seguente
SENTENZA PARZIALE NON DEFINITIVA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3443/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
ZUNIGA CARLO MARIA e dell'avv. FRANCHETTI PAOLO
( ), elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. ZUNIGA C.F._1
CARLO MARIA;

ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_2 C.F._2
EDERLE STEFANO ed elettivamente domiciliato in Stradone San Fermo n. 13, 37121
Verona presso il difensore avv. EDERLE STEFANO
CONVENUTO
E contro
(C.F. , Controparte_3 C.F._3
(C.F. ), CP_4 C.F._4
CONVENUTI contumaci
E con la chiamata in causa di
(C.F. e P.i. ), con il patrocinio dell'avv. VINCI Controparte_5 P.IVA_2
PIERLUIGI elettivamente domiciliato in BORGO SCROFFA 37 VICENZA, presso il difensore avv. VINCI PIERLUIGI e con domicilio telematico;

TERZO CHIAMATO
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N. R.G. 3443/25 CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 19.9.25 in questa sede da intendersi richiamato per relationem;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi della novella L. 69/2009, in vigore dal 4.7.2009, applicabile ai procedimenti in corso relativamente al nuovo disposto dell'art. 118 disp. att., ci si limita a richiamare gli atti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
(art. 118 disp. Att. C.p.c. rif. L. 69/2009)
- osservato come il novellato art. 132 c.p.c esoneri oramai dall'esposizione del tradizionale “svolgimento del processo”, essendo sufficiente, ai fini dell'apparato giustificativo della decisione, “la concisa esposizione della ragioni di fatto e di diritto della decisione”;
- ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, Cass. 3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;

- osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare “ concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata;

- che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come “omesse” (per l'effetto dell' error in procedendo ), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite ovvero superate per incompatibilità logico- giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;
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N. R.G. 3443/25 - richiamato il principio della ragione più liquida - il quale consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare di cui all'art. 276
c.p.c. , in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, siccome costituzionalizzata dall'art. 111 Cost. , con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre (cfr ex multis Cass. civ. Sez. Unite, 08-05-2014, n.
9936 , Cass. civ. Sez. lavoro, 19-08-2016, n. 17214, Cass. 28.5.14 n. 12002); osserva:
- dato atto di come il presente giudizio, introdotto con atto di citazione ritualmente notificato a tutti i convenuti indicati in epigrafe, abbia ad oggetto, in via principale, la domanda di accertamento della responsabilità concorrente e solidale:
a) ex art. 1489 c.c. in capo ai convenuti, e Controparte_3 [...]
n.q. di venditori, in relazione alle difformità e irregolarità urbanistiche CP_4 emerse nell'immobile oggetto di compravendita a rogito del Notaio del Per_1
21.12.2017 e che portavano, successivamente all'atto, all'annullamento del
Permesso di Costruire rilasciato in data 2.2.2018 da parte del Comune di Verona,
a seguito di impugnativa avanti al TAR Veneto da parte di un confinante e che si poneva come evento impeditivo alla realizzazione del progetto di ricostruzione e ampliamento dell'edificio - indicato espressamente già nel preliminare del 29.3.17
- in ragione della presenza di un ascensore esterno nell'edificio non oggetto di specifico titolo edilizio;

b) nonché ex art. 2236 c.c. in capo all'altro convenuto, arch. CP_2
in riferimento all'inadempimento della diligenza dovuta in relazione
[...] allo svolgimento dell'incarico professionale di predisposizione e presentazione del
Progetto edilizio - formalmente a nome dei venditori, ma con committenza riferibile alla parte acquirente odierna attrice tenuta a pagarne il compenso - per la pagina 3 di 15
N. R.G. 3443/25 demolizione e ricostruzione del medesimo edificio con ampliamento del 70% rispetto al preesistente, in forza del Piano Casa previsto dalla L.R.V. n. 14/2009;
- nonché la conseguente condanna dei convenuti, rispettivamente, alla riduzione del prezzo, per parte venditrice, ed al risarcimento del danno - tanto emergente quanto a titolo di lucro cessante - per tutti in via solidale o pro quota quantificato in citazione e precisato in corso di causa;

- dato atto di come i convenuti venditori, e Controparte_3 CP_4 nonostante la rituale notifica dell'atto di citazione, non si siano costituiti, cosicché alla prima udienza del 26.1.23 ne è stata dichiarata la contumacia;

- dato atto di come l'altro convenuto, arch. , si sia ritualmente CP_2
costituito con comparsa di costituzione depositata in data 15.9.22, eccependo l'infondatezza delle domande svolte nei propri confronti per tutti i motivi in fatto e in diritto ivi articolati e qui richiamati per relationem e chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa del proprio istituto assicurativo della responsabilità professionale,
, nei confronti del quale, in via subordinata, spiegava domanda di CP_5
manleva;
- dato atto di come la società terza chiamata, costituitasi con comparsa di costituzione e risposta del 24.1.23, abbia, del pari, richiesto il rigetto delle domande attoree per tutti i motivi ivi indicati e qui richiamati per relationem, in sostanza aderendo alle difese svolte nel merito dal professionista, ed abbia, in via subordinata, chiesto di affermarsi e limitarsi l'eventuale condanna ai termini di polizza in riferimento alla sola quota di responsabilità del professionista e del massimale, scoperto e franchigia applicabili;

- richiamata l'ordinanza interlocutoria del 19.7.23 per tutti i motivi in essa indicati e qui richiamati per relationem;
- dato atto di come l'istruttoria del presente giudizio si sia articolata nella produzione documentale da parte di tutti i soggetti processuali costituiti, nell'assunzione, da parte del GOP Delegato all'udienza del 14.12.23, delle prove per interpello del l.r.p.t. dell'attrice e dei testi, e , ammesse nei Testimone_1 Testimone_2
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N. R.G. 3443/25 limiti della richiamata ordinanza interlocutoria, nonchè nell'ordine di esibizione documentale al terzo COMUNE DI VERONA;

- dato atto di come la causa, chiamata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 19.9.24 sia stata posta in decisione con riferimento alla questione preliminare di accertamento della sussistenza dell' an debeatur sit della responsabilità invocata, a diverso titolo, nei confronti dei convenuti;

- ritenuto come sulla base degli atti e dell'istruzione espletata risultano le seguenti circostanze:
In fatto:

1. in data 29.03.2017, e , promettevano di Controparte_3 Persona_2
vendere ad ., che per sé, persone, ente o società da Parte_1
nominare al momento del rogito, prometteva di acquistare, per il prezzo di €
500.000,00 la piena proprietà dell'immobile sito in via Altichiero n. 3 di Verona ivi descritto e individuato e costituito da ufficio al piano terra e appartamenti al primo, secondo e terzo piano oltre un garage al piano primo interrato (cfr. doc. n.
1 parte attrice);

2. nel contratto preliminare Parte Promittente Venditrice dichiarava: “garantisce sin
d'ora di non aver eseguito nelle porzioni immobiliari opere non autorizzate e contrastanti con le leggi e/o strumenti urbanistici” (cfr. punto 4 pag. 3 contratto cit.);.

3. l'efficacia del contratto veniva espressamente sottoposta alla condizione sospensiva dell'approvazione da parte del Comune di Verona del progetto edilizio che i promittenti venditori si impegnavano a presentare, a spese del promissario acquirente, e che avrebbe dovuto predisporre l'Arch. CP_2
odierno convenuto, e che nelle premesse del contratto veniva indicato
[...]
come volto alla demolizione e ricostruzione dell'edificio di sei piani fuori terra oltre il primo interrato per una superficie max realizzabile di 1200 mq ca (cfr premesse contratto cit. e punto 11 pag. 1 e 3); pagina 5 di 15
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4. in data 15.9.17, conferiva incarico all'ARCH. affinché CP_1 CP_2 previa “verifica della compatibilità urbanistica presso il Comune di Verona” disponesse, redigesse e presentasse il relativo progetto edilizio (cfr. doc. 2 parte convenuta CP_2

5. in forza dell'incarico ricevuto da , l'Arch. in data 2.11.2017, CP_1 CP_2
presentava al Comune di Verona, domanda di Permesso di costruire per l'esecuzione dei lavori di nuova costruzione con demolizione dell'edificio esistente, ricostruzione, ricomposizione e ampliamento al 70 % in classe A di cui alla L.R. V. 14/2009 (Piano casa) e che prevedeva la demolizione dell'immobile e la ricostruzione di un edificio di sei piani fuori terra avente una superficie massima di mq. 1200, oltre due piani interrati, così come meglio descritto nella relativa “Richiesta di Autorizzazione Paesaggistica” da lui redatta (cfr doc. n. 02 parte attrice); nella stessa data sono stati indicati come soggetti interessati, titolari del progetto, inizialmente i proprietari originari, signori e e poi, a CP_3 CP_4
seguito della compravendita, la soc. (cfr permesso di Controparte_1
costruire n. 06.03/008915/17 - Protocollo Istanza n. 334043/2017 rilasciato in data
02.02.2018 – Dirigente Direzione SUAP - Dott.ssa. Tatiana Basso);

6. in data 07.11.2017, successivamente alla presentazione della domanda di P.d.c., il
Comune di Verona formulava richiesta di integrazione documentale: tra le n. 13 richieste integrative, lo stesso Ente avanzava, in particolare, istanza relativamente all'ultimo stato assentito e ciò anche al dichiarato scopo di verificare la legittimità
e conformità della realizzazione dell'ascensore esterno (cfr. punto 3 pag. 2, doc. 3 parte convenuta addove il Responsabile del procedimento del Comune CP_2 di Verona, espressamente chiedeva “..necessitano maggiori indicazioni rispetto all'ultimo stato assentito visto che come riportato nella relazione tecnica sono state eseguite delle modifiche (veranda, ascensore, etc..) successive all'agibilità del 1959”);
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7. con atto 21.12.2017 n. 157920 di rep. Notaio di Verona (doc. n. Persona_3
03 parte attrice) acquistava dai Sigg.ri e CP_1 Controparte_3 CP_4 la proprietà dell'immobile già oggetto del su citato contratto preliminare completando il versamento del prezzo pattuito di € 500.000,00 - avuta notizia, ai primi di dicembre, dall'Arch. che il progetto edilizio era stato approvato e CP_2
che di lì a pochi giorni il permesso di costruire sarebbe stato rilasciato
(circostanza non contestata);

8. nel medesimo rogito i venditori dichiaravano tra l'altro che (cfr. doc. 3, art. 5 parte attrice e doc. 5 parte convenuta CP_2
a. - l'immobile era stato costruito antecedentemente al 01.09.1967 e che successivamente per opere eseguite senza autorizzazione era stata rilasciata dal Comune di Verona in data 30.11.1993 concessione edilizia in sanatoria, domanda di condono n. 4027/2/0 P.G. n. 20809;
b. - che in data 02.11.2017 con prot. n. 334043 era stata presentata istanza n.
06.037008915 per l'ottenimento del permesso di costruire relativo alla demolizione e ricostruzione con ampliamento del piano casa.
c. - garantivano nuovamente che per il fabbricato in oggetto non ricorrevano ulteriori presupposti per richiedere la sanatoria edilizia di cui alla L.
47/1985 ed all'art. 39 della L. 23.12.1994 n. 724;
d. entrambe le parti del contratto definitivo di compravendita dichiaravano
“riconoscono e danno atto di essere state rese edotte dal Notaio autenticante sulla particolare rilevanza del diritto edilizio nella contrattazione immobiliare e delle possibili conseguenze di eventuali irregolarità (anche se derivanti da vizi del titolo abitativo, assenza nell'immobile in oggetto dei requisiti urbanistico/edilizi per il rilascio di titolo abilitativi ordinari od in sanatoria, per il rilascio del relativo certificato di abitabilità, etc.), ed a tal proposito dichiarano che gli estremi sopra indicati sono stati forniti al
Notaio autenticante dalla parte alienante che se ne assume, come per legge, pagina 7 di 15
N. R.G. 3443/25 ogni responsabilità. In ogni caso la parte venditrice si obbliga espressamente al pagamento di tutte le somme, sanzioni od oneri, fossero accertati o iscritti a ruolo in epoca successiva all'atto di compravendita ma precedenti la data odierna..”

9. il Comune di Verona, quindi, in data 02.02.2018 rilasciava effettivamente, in favore degli originari venditori, il permesso di costruire n. 06.03/008915/17 (doc.
n. 04 parte attrice e doc. 4 parte convenuta) con le allegate n. 9 Tavole Progettuali
(docc.ti n. 04 bis, 4 tre, 4 quater, 4 quinquies. 4 sexies, 4 septies, 4 octies, 4 novies, 4 decies), in conformità al progetto presentato a loro nome, che prevedeva la realizzazione di un nuovo fabbricato ampliato del 70% rispetto al preesistente, permesso poi convalidato in favore della società attrice - divenuta nel frattempo proprietaria - espressamente dando atto che “esaminata la documentazione integrativa prodotta, le dichiarazioni, le attestazioni e quanto altro allegato alla domanda in conformità a quanto richiesto dalle disposizioni vigenti … Dato atto che nel corso del procedimento istruttorio non sono state rilevate cause ostative al rilascio del presente permesso di costruire o elementi che possano legittimare la compressione dell'interesse legittimo del richiedente …”. (doc. n. 05 parte attrice);
10. in conseguenza dell'avvenuto rilascio del permesso di costruire CP_1
iniziava prontamente la demolizione dell'immobile dando inizio ai lavori
[...]
(cfr. doc. n. 06 e circostanza non contestata);
11. allorquando la demolizione era stata quasi completata, il vicino
[...]
mpugnava avanti al il permesso di costruire con Parte_2 CP_6
ricorso iscritto al N. R.G. 419/2018 (cfr. doc. 6 parte convenuta e doc. 7 parte attrice);
12. nel giudizio instaurato si costituivano la Società attrice, che spontaneamente da subito sospendeva i lavori, ed il Comune di Verona, nel mentre restavano pagina 8 di 15
N. R.G. 3443/25 contumaci i venditori, ed estraneo l'arch. cfr. Controparte_7 CP_2
doc. 6 parte convenuta e doc. 7 parte attrice);
13. con sentenza pubblicata il 18.10.2021, non impugnata e passata in giudicato, il accoglieva in parte il ricorso per l'annullamento del Permesso di CP_6
costruire, in quanto l'edificio oggetto del permesso di costruzione, contrariamente a quanto dichiarato dai venditori, era parzialmente abusivo essendo stato realizzato un ascensore esterno privo del relativo titolo abilitativo evidenziando in particolare il “difetto d'istruttoria del Comune di Verona relativamente alla verifica dei titoli legittimanti le modifiche di più recente realizzazione in particolare il vano ascensore esterno” (cfr. doc. 6 parte convenuta e doc. 7 parte attrice);
14. all'epoca dei fatti, il convenuto era assicurato per la RC CP_2
professionale con la compagnia con polizza n. 486.14.52100104 Controparte_5
alle condizioni ivi indicate e in base alle quali ex artt. 15,17 e 32 e, secondo cui:
“La presente garanzia è prestata nell'ambito del massimale previsto in polizza e fino alla concorrenza di un limite massimo di risarcimento per ciascun sinistro ed annualità assicurativa pari al 10% del massimale stesso, con l'applicazione di uno scoperto del 10% per ogni sinistro con il minimo non indennizzabile di Euro
500,00.. Limite massimo di risarcimento ex art. 17 C.G. di polizza: 10% del massimale stesso ossia € 100.000,00. Scoperto ex art. 18 C.G. di polizza: 10% per ogni sinistro con il minimo non indennizzabile di € 500,00.. Nel caso di responsabilità solidale o concorrente con altri soggetti non assicurati ai sensi della presente polizza, l'assicurazione opera esclusivamente per la quota di danno direttamente e personalmente imputabile all in ragione della Parte_3 gravità della propria colpa, mentre è escluso dalla garanzia l'obbligo di risarcimento derivante da mero vincolo di solidarietà” (cfr. doc. n. 8 e 9 parte convenuta e docc. 1e 2 parte terza chiamata);
A tali premesse ne segue in diritto: pagina 9 di 15
N. R.G. 3443/25 La domanda di accertamento della responsabilità, a diverso titolo, contrattuale proposta da parte attrice nei confronti dei convenuti è fondata.
A) Con riferimento al primo profilo di responsabilità, azionato dei confronti dei venditori rimasti contumaci, deve darsi conto della pertinenza e correttezza delle argomentazioni esposte da parte attrice sin dall'atto di citazione.
In particolare, appare corretto il richiamo al disposto dell'art. 1489 c.c. e ai relativi principi di diritto in materia secondo cui, da un lato, in caso di contratto di vendita di immobile in cui sia effettivamente esistente un titolo edilizio, richiamato nell'atto e specificatamente riferibile al medesimo immobile, ciò sia sufficiente a escludere la nullità, salvo il potere di conformazione da parte dell'amministrazione anche nel caso di difformità sostanziali (cfr. Cass. civ., Sez.
Unite, Sent., 22/03/2019, n. 8230¹ e Cass. civ. 17/10/2022 n. 30425, Cass. civ.
23.01.2023 n. 1897, Cass. civ. 21.06.2024 n. 17148), e, dall'altro, che proprio l'esistenza in un immobile di una sua difformità dal titolo edilizio rientri nella fattispecie di cui all'art. 1489 c. c., sempre che essa non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, circostanza da escludersi nella fattispecie in esame.
Nel caso di specie, la difformità edilizia dell'immobile alienato non solo non è stata dichiarata dai venditori, ma, addirittura è stata espressamente esclusa avendo i venditori, tanto nel preliminare, quanto - per cui occorra - nel definitivo, assunto la specifica dichiarazione e garanzia di cui all'art. 5 al riguardo (cfr. punto 8 in fatto). Pertanto, accertata dal TAR Veneto la relativa difformità (con conseguente annullamento del permesso di costruire per violazione dell'art. 9 lett. e della L.
R.V. 14/2009), seppur primariamente riferibile ad un difetto di istruttoria del
Comune di Verona, nel caso di specie nemmeno evocato in giudizio, risulta comunque operante la garanzia contenuta nel rogito, il che, lungi da costituire un suo vizio genetico, ha inciso sulla fase della sua esecuzione e, quindi, sull'adempimento degli obblighi assunti (v. Cass. civ. 21.06.2024 n. 17148 e conformi Cass., Sez. 2, 28/9/2023, n. 27559; Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786;
Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218 Cass. civ., Sez. II, Sent., 23/10/1991, n. 11218 secondo cui “in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la validità del contratto non è condizionata dalla conformità o meno della costruzione al titolo urbanistico menzionato in esso, purché tale titolo esista e sia riferito all'immobile oggetto del contratto. Pertanto, eventuali difformità edilizie rilevanti ai fini della validità del negozio ricadono nel vizio di cui all'art. 1489 cod. civ.”
Da qui la affermazione di responsabilità contrattuale ex art. 1489 c.c. in capo ai convenuti contumaci e e la conseguente affermazione di CP_3 CP_4
responsabilità.
B) Con riferimento al secondo profilo di responsabilità in capo al convenuto costituito, Arch. incaricato della redazione del progetto e della CP_2
presentazione del Permesso di costruire poi annullato vanno parimenti condivisi gli assunti di parte attrice.
Infatti, la presentazione di un progetto edilizio che intendeva usufruire di quanto consentito dal Piano Casa richiedeva, come del resto espressamente previsto nell'incarico contrattuale (cfr. punto 4 in fatto), lo specifico compito di una previa disamina, da parte del progettista, della perfetta regolarità edilizia dell'immobile, in quanto una sua pur parziale abusività avrebbe comportato un motivo ostativo pagina 11 di 15
N. R.G. 3443/25 già sul piano normativo al riguardo (cfr. art. 9, comma 1°, lett. e) L.R.V.
08.07.2009 N. 14).
Sulla base delle risultanze in fatto evidenziate è risultata circostanza acquisita, tra l'altro, che l'Ente locale avesse specificatamente attenzionato, in fase di richiesta di integrazioni preliminari al rilascio del P.d.C., proprio il profilo relativo alla presenza, nello stato di fatto, di un ascensore esterno ma del suo mancato riscontro nello stato assentito (cfr. punto 6 in fatto).
Orbene, pur risultando dibattuta nel diritto amministrativo e urbanistico l'effettiva necessità di un titolo edilizio in relazione alla costruzione proprio di un ascensore e pur dovendosi nuovamente ribadire una certa concorrente responsabilità provvedimentale da parte dell'Ente, estraneo comunque al presente giudizio, ma parte di quello amministrativo - del resto suggellata dalla pronuncia del TAR di annullamento del P.d.C. di cui alla sentenza 18.10.2021 e della statuizione relativa al difetto di istruttoria al riguardo -, assumendo - nel caso di specie - specifico valore, in funzione del programmato intervento edilizio in ampliamento, l'assenza di qualsivoglia irregolarità, costituiva certamente dovere di cautela e diligenza professionale specifica in capo all'architetto convenuto, quello non soltanto di attenzionare tale criticità alla società attrice, conferente l'incarico e committente il progetto, ma anche di suggerire l'adozione della soluzione più prudenziale volta alla previsione e prevenzione di qualsiasi criticità al riguardo e, dunque, di procedere ad un immediata e preventiva sanatoria, prima di procedere all'acquisto e alla demolizione dell'immobile.
Il tecnico convenuto risultava certamente al corrente della problematica atta a determinare l'annullamento successivo del titolo in quanto, in parte, dallo stesso attenzionata già nella relazione paesistica redatta a sua firma (cfr. doc. 2 pag. 9 parte attrice) e, come detto, in quanto specificatamente rilevata proprio dall'Ente nelle richieste integrazioni.
pagina 12 di 15
N. R.G. 3443/25 A nulla vale, con riferimento all'elisione della relativa responsabilità,
l'affermazione per cui comunque poi il Permesso di Costruire venne effettivamente rilasciato nulla osservando, nel provvedimento autorizzativo finale al riguardo, o dell'ammonizione del Notaio in ordine alle conseguenze, in astratto, di una ancor'ipotetica difformità.
Anche in questo caso, per quanto attiene al lamentato inadempimento del professionista rispetto agli obblighi assunti nei confronti del cliente, va innanzitutto ricordato come, secondo pacifica giurisprudenza di legittimità, la scrupolosità esigibile da parte del professionista nell'adempimento delle obbligazioni assunte nell'esercizio della sua attività venga ad assumere i caratteri della diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione a lui richiesta di tal che, nella controversia concernente il suo inadempimento contrattuale, questi, per andare esente da un giudizio di condanna, ha l'onere di provare che l'insuccesso è dipeso da causa a lui non imputabile anche quando la prestazione richiestagli richiedeva la soluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà, posto che problemi speciali esigono dal professionista una competenza speciale, non ostando a tale conclusione l'art. 2236 c.c., il quale si limita a dettare un mero criterio per la valutazione della diligenza professionale (cfr. ex multiis Cass. civ., Sez. III, Ord.
n. 9200 del 02/04/2021; Cass. civ., Sez. VI – 3, ord. n. 12407 del 24/06/2020;
Cass. civ., Sez. III, ord. n. 13874 del 06/07/2020; Cass. civ., Sez. III, sent. n.
15732 del 15/06/2018; Cass. civ., Sez. III, sent. n. 25746 del 22/12/2015; Cass. civ., Sez. III, sent. n. 16254 del 25/09/2012).
Con più specifico riferimento all'attività dei progettisti risulta affermato il principio di diritto secondo cui, in tema di contratto d'opera per la redazione di un progetto edilizio, pur costituendo il progetto, sino a quando non sia materialmente realizzato, una fase preparatoria, strumentalmente preordinata alla concreta attuazione dell'opera, incombe al progettista il compito di assicurare la conformità pagina 13 di 15
N. R.G. 3443/25 di esso alla normativa urbanistica e di individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da assicurare la preventiva soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dell'opera richiesta dal committente, conseguendone che sussiste la sua responsabilità per l'attività professionale espletata nella fase antecedente all'esecuzione delle opere, in relazione alla scelta del titolo autorizzativo occorrente per il tipo di intervento edilizio progettato, spettando tale scelta al medesimo professionista in quanto qualificata da una specifica competenza tecnica e senza che possa rilevare, ai fini dell'applicabilità dell'esimente di cui al primo comma dell'art. 2226 c.c., la firma apposta dal committente sul progetto redatto (cfr. Cass. civ., Sez. III, ord. n.
18342 del 09/07/2019² e, in senso conforme, Cass. civ., Sez. II, sent. n. 8014 del
21/05/2012 e Cass. civ. 12.02.2021 n. 3686).
Ne segue l'affermazione di responsabilità concorrente e solidale del professionista
- non essendo ostativa, al riguardo, la diversità dei rispettivi titoli - per i danni cagionati alla parte attrice e, dunque, da imputarsi giuridicamente anche in capo all'convenuto . CP_2
Occorre ora, alla luce della contestazione sul punto tra le parti, rimettere la causa in istruttoria per gli accertamenti relativi al profilo del quantum debeatur ed alla accertamento della quota delle rispettive responsabilità, come da separata ordinanza ex art. 279 c.p.c.
Spese alla sentenza definitiva.

P.Q.M.


Il Tribunale, parzialmente e non definitivamente pronunciando, nella causa civile di I grado iscritta al N. R.G. 3443/22 ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. Accerta e dichiara la responsabilità contrattuale, ai sensi dell'art. 1489 c.c., dei convenuti, stante il fatto che l'immobile da Controparte_8 essi alienato con l'atto notarile del 21.12.2017 ad presentava, Controparte_1
contrariamente a quanto da essi espressamente dichiarato nel predetto rogito, un'irregolarità urbanistica, così rendendo impossibile a quest'ultima di avvalersi dell'ampliamento del 70% di SUL previsto dal Piano Casa della Regione Veneto, all'epoca vigente.
2. Accerta e dichiara la responsabilità contrattuale, ex art. 2236 c.c., dell'Arch. perché, nonostante l'incarico in tal senso ricevuto dalla Società CP_2 attrice, nel predisporre il progetto per la ricostruzione dell'immobile di cui è causa, ometteva di verificarne la regolarità edilizia, che costituiva un presupposto imprescindibile per l'applicazione del Piano Casa Regione Veneto, all'epoca vigente, così rendendo impossibile a quest'ultima di avvalersi dei relativi benefici consistenti nell'ampliamento del 70% di SUL.
3. Dispone la remissione della causa sul ruolo come da separata ordinanza ex art. 279 c.p.c.
4. Spese alla sentenza definitiva.
Verona, 10 aprile 2025
Il Giudice
dott. Francesco Chiavegatti
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1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ secondo cui "La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile." "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato". pagina 10 di 15
N. R.G. 3443/25 ² il professionista è tenuto alla prestazione di un progetto concretamente utilizzabile sia dal punto di vista tecnico che giuridico e, dunque, ad assicurarne la conformità alla normativa urbanistica vigente e ad individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da garantire la preventiva soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dei lavori richiesti dal committente pagina 14 di 15
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