R.G. 7513/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GENOVA
I SEZIONE
Il Giudice FRANCESCA LIPPI ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. R.G. 7513/2022 promossa da
, rappresentata e difesa dall'Avv. SIMONCELLI ILARIA Parte_1
ATTRICE OPPONENTE contro rappresentata e difesa Controparte_1 dagli Avv. MARIANI EDUARDO e PANELLA ANDREA
CONVENUTA OPPOSTA
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Genova, respinta ogni contraria istanza, in via principale, accogliere integralmente l'opposizione spiegata dalla sig.ra
[...] in ragione del mancato perfezionamento della proposta di acquisto, della Parte_1 inefficacia dell'accordo sulla provvigione e dell'inadempimento del mediatore, con conseguente revoca del monitorio n. 1921/22. Con vittoria di spese di lite da distrarsi in favore del procuratore antistatario. In via subordinata, revocare il decreto ingiuntivo emesso per € 12.200,00, dichiarando dovuta ( e già versata come da bonifico allegato alle note per l'udienza del 03.12.24) la somma di € 3.660,00, con compensazione integrale delle spese di lite in virtù del principio della soccombenza virtuale.”
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda eccezione e richiesta, in via preliminare
pagina 1 di 15 - dichiarare inammissibile il disconoscimento delle sottoscrizioni formulato dalla difesa della SI.ra Parte_1
- in via gradata, nell'ipotesi in cui il disconoscimento venga considerato ammissibile, si propone istanza di verificazione delle scritture disconosciute, insistendo per l'ammissione dei mezzi di prova articolati;
in via principale e nel merito,
- rigettare l'azione proposta in quanto infondata in fatto ed in diritto;

- condannare la SI.ra al pagamento di somma equitativamente Parte_1 determinata ex art .96, III comma, c.p.c.; in via riconvenzionale
- condannare la SI.ra al pagamento di quanto risulterà dovuto, il Parte_1 tutto oltre interessi ex art. 1184, IV comma, cod. civ. dalla domanda al saldo.
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.”
MOTIVI DELLA DECISIONE I fatti di causa si possono così riassumere.
si rivolgeva all'Agenzia Porta Romana S.a.s. di TO CH Parte_1
& c. (di seguito, per brevità, “APR”) al fine di acquistare il locale ad uso negozio sito in Milano, via Salasco n. 30, di proprietà della società Ziliano TO S.r.l. Dopo la visita, l'odierna opponente in data 31.01.2022 sottoscriveva proposta d'acquisto dell'immobile per il prezzo di € 100.000,00 (Prod. n. 4 Convenuta opposta). Contestualmente alla proposta, sottoscriveva dichiarazione provvigionale con Parte_1 cui riconosceva al mediatore un compenso di € 10.000,00 oltre IVA da corrispondere entro 6 gg. dall'accettazione della proposta, che avveniva il giorno medesimo (Prod. n. 3 e 5).
pagina 2 di 15 In data 11.02.2022 APR trasmetteva mezzo mail tutti i documenti al Notaio scelto da
(Prod. n. 6 - 9 Convenuta opposta). Parte_1
Successivamente, tuttavia, rifiutava di pervenire a rogito, sostenendo che il Parte_1 contratto non si era perfezionato (Prod. n. 10 e 11 Convenuta opposta).
Con diffida del 28.02.2022 (Prod. n. 12 Convenuta opposta) APR inutilmente reclamava il pagamento delle provvigioni pattuite, per poi depositare il ricorso per ingiunzione qui oggetto di opposizione.
L'opponente svolge nel giudizio le seguenti difese. Secondo nessuna provvigione sarebbe dovuta alla controparte, per i seguenti Parte_1 motivi.
è venuta meno agli obblighi assunti Controparte_1
Infatti, eccepisce che la controparte ha violato gli obblighi informativi ex art. Parte_1
1759 c.c., dato che: a) ha rifiutato l'esibizione/rilascio della copia del contratto di locazione;
b) in data 31.01.2022 ha comunicato che l'immobile era locato a con CP_2 canone annuo di € 10.819 già alla data del 31.01.22, mentre l'unità commerciale risultava locata a , con contratto registrato in data successiva;
Persona_1
c) ha omesso sia di verificare la comunicazione di cui all'art. 38 L. 392/78, che di avvisare l'acquirente-consumatrice, esponendola al rischio che il conduttore operasse il riscatto della prelazione in data successiva al rogito eventualmente concluso tra le parti in causa;

pagina 3 di 15 d) ha richiesto una provvigione di € 10.000,00, quindi superiore al 10% rispetto all'importo del bene immobile alienando, ammontante ad € 100.000,00; e) ha inserito c.d. clausole vessatorie (clausola penale all'interno della proposta di acquisto) relative alla debenza di somme elevate in favore della anche Controparte_1 in caso di mancato perfezionamento dell'accordo; f) ha omesso di indicare alla ricorrente i motivi per i quali l'immobile sarebbe stato privo del certificato di agibilità.
Riguardo a quest'ultima problematica, l'attrice precisa che il modulo prestampato dell'Agenzia menzionava la mancanza del certificato di agibilità senza precisarne le cause: In data 17.02.2022, la controparte comunicava a che l'immobile Parte_1 difettava del certificato, perché di costruzione antecedente al 1967, senza ulteriori specificazioni;
d'altra parte, tale circostanza non esime il venditore dall'obbligo di presentare la documentazione relativa alla licenza edificatoria ed al certificato di agibilità (vedi TAR Puglia-Lecce, Sent. n. 162 del 01.02.2021). L'affare per cui le odierne parti si erano accordate non è stato concluso. Inoltre, dall'omissione di cui al punto c) consegue il mancato perfezionamento dell'incontro di volontà tra acquirente e venditore (Cass. civ., Sent. n. 25415 del 26.10.2017; Cass. civ., Sent. n. 20671 del 25.09.2009), per cui l'accordo sottoscritto dalle parti ha valore di semplice proposta contrattuale.
L'affare di cui è causa non può quindi dirsi concluso, per cui non è sorto il diritto del mediatore alla provvigione.
Il preteso accordo sulla provvigione non costituisce fonte di obbligazioni. L'opponente ha osservato nella propria comparsa conclusionale, alle pag. 5 e 6, che “la ricognizione di debito, consistendo in una dichiarazione unilaterale recettizia, non integra una fonte autonoma di obbligazione ma ha effetto confermativo di un preesistente rapporto fondamentale, comportando soltanto l'inversione dell'onere della prova dell'esistenza di quest'ultimo, sicché è destinata a perdere efficacia qualora la parte da cui provenga dimostri che il rapporto medesimo non sia stato instaurato, o sia sorto invalidamente (cfr Corte cassazione, sezione I, sentenza 13 giugno 2014 n. 13506).
Alla luce delle contestazioni sulla pretesa proposta di acquisto – atto presupposto dell'accordo provvigionale, quest'ultimo atto non potrà avere alcuna validità e/o efficacia nei confronti della sig.ra ” Parte_1
Ad ogni modo, secondo l'opponente l'accordo in discorso risulta comunque invalido:
- sotto il profilo formale, perché nella sua interezza, riferendosi Parte_1 quindi al riempimento dell'intero modulo e non soltanto alla sottoscrizione dello stesso, che invece ha costituito l'unico oggetto della CTU, quindi il documento difetta di valore probatorio;

- sotto il profilo sostanziale, in ragione del carattere vessatorio nei confronti della consumatrice, evidenziato al punto d), che contrasta con i principi ex art.
pagina 4 di 15 1755 comma II c.c.; infatti, la provvisoria esecutorietà del decreto opposto è stata concessa solo relativamente alla somma di € 3.660,00, in considerazione della tabella degli usi presso il Comune di Milano depositata dalla stessa parte opposta
(Prod. 15 Convenuta opposta).
L'opposta contesta e replica alle avverse deduzioni come segue. Controparte_1
-Sull'asserito diniego di esibizione/rilascio della copia del contratto di locazione
Il contratto di locazione è stato esibito in occasione della formalizzazione della proposta, come espressamente dichiarato dalla SI.ra nella proposta Parte_1
(“Il Proponente dichiara di aver preso ampia visione del contratto di locazione”), ed è stato inviato al Notaio fiduciario dell'acquirente. Del resto, il fatto stesso che la parte opponente produca il frontespizio della ricevuta di registrazione, dimostra che la medesima era in possesso del documento.
-Sull'asserita non veridicità della comunicazione della locazione dell'immobile a in luogo di CP_2 Persona_1
Il contratto registrato, come da ricevuta depositata, è esattamente quello descritto in proposta, ovvero il contratto “locato ad uso COMMERCIALE al SI. con contratto scadente il 31/12/2027 al canone annuo di Euro CP_2
10.819”. è semplicemente la delegata che ha curato la registrazione del Per_1 contratto.
- Sull'asserita omissione degli adempimenti di cui all'art. 38 L. 392/78 ha compiutamente informato l'acquirente in Controparte_1 Parte_1 ordine all'esistenza di un contratto di locazione commerciale ed alle sue implicazioni;
del resto, anche il Notaio di fiducia della ricorrente doveva informarla al riguardo.
Asserita omessa indicazione dei motivi della mancanza del certificato di agibilità
La convenuta, nel suo ruolo di mediatore ha puntualmente informato l'acquirente della mancanza del certificato di agibilità, come provato dal testo della proposta ove a pag. 2 si dà espressamente atto di tale carenza. Ogni altra indagine esulava dagli obblighi del mediatore, posto che “Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica” (Cass. civ., sez. II, Ord. n. 29229 del 12.11.2019). Del resto, la convenuta difetta delle competenze per indagare sulle cause della mancanza del certificato di agibilità: tale verifica avrebbe dovuto essere svolta da un tecnico espressamente incaricato. Nelle difese finali l'opponente insiste sull'insussistenza del diritto alla provvigione da parte del mediatore.
pagina 5 di 15 Ai sensi dell'art. 1755 c.c., infatti, l'insorgenza di tale diritto risulta inscindibilmente collegata alla conclusione dell'affare, inteso come costituzione di un vincolo giuridico che abiliti le parti ad agire per l'esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cass. civ., Sent. n. 26061/2024).
Nel caso di specie, nessun negozio è stato concluso, dato che, pur in presenza di un conduttore, il mediatore non ha mai fornito la documentazione comprovante la rinuncia, da parte del conduttore stesso, al diritto di prelazione ex art. 38 L. 392/1978, né l'invio mediante ufficiale giudiziario della prescritta comunicazione. Secondo Cass. civ., Ord. n. 32066 del 05.11.2021, si deve escludere che, nella contrattazione immobiliare, la proposta irrevocabile fatta sottoscrivere dal mediatore e accettata dalla controparte (c.d. “preliminare di preliminare”) possa costituire un “affare concluso” ai sensi dell'art. 1755 c.c., con conseguente diritto del mediatore alla provvigione.
Di conseguenza, il recesso attuato da risulta legittimo e non dà origine Parte_1 al diritto alla provvigione del mediatore.
Quanto al preteso accordo provvigionale di cui alla Prod. n. 3 Convenuta opposta
(pag. 8), rileva che tale documento: Parte_1
- non prova l'esistenza di alcuna contrattazione con la consumatrice;

- riporta una somma non concordata con la consumatrice, e comunque esorbitante e sproporzionata al valore dell'incarico, quando anche provato. Infatti, la somma di € 10.000,00 oltre IVA ex adverso pretesa non è contemplata in nessuna delle produzioni agli atti, e risulta eccessiva, rispetto all'attività svolta e al valore dell'affare. Nel caso, poi, in cui intendesse chiedere una penale, Controparte_1 rileva, in primo luogo, come sia di entità molto inferiore la penale Parte_1 prevista nell'asserito contratto (Prod. n. 3 Convenuta opposta) a pag. 8: Inoltre, la clausola che prevede la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare risulta abusiva, e quindi inefficace, in quanto determina un significativo “squilibrio normativo” (ex art. 33, comma 1, Codice del consumo) che stravolge il fondamento causale dell'operazione economico-giuridica posta in essere dalle parti.
La parte convenuta opposta, nelle difese finali, insiste sulla totale inconferenza della comunicazione di cui all'art. 38 legge n. 392/1978 rispetto al vincolo obbligatorio sorto tra venditore e acquirente, e sul fatto che l'invio di tale comunicazione costituisca onere del venditore, non obbligo del mediatore. La medesima nega che vi sia stata alcuna violazione dell'art. 1759 c.c., per i motivi già esposti nella comparsa conclusionale, e per le ulteriori seguenti ragioni:
pagina 6 di 15 - risulta inconferente l'eccezione di vessatorietà della clausola penale, formulata per la prima volta nell'avversa comparsa conclusionale, poiché il presente procedimento ha per oggetto il pagamento della provvigione, e inoltre l'eventuale dichiarazione di nullità di tale clausola non coinvolgerebbe le pattuizioni non contrastanti con la disciplina consumeristica (art. 1419 c.c.), tra cui la pattuizione della misura del compenso (art. 34 comma II Codice del
Consumo);
- la carenza di agibilità era stata espressamente menzionata nella proposta, e ogni ulteriore indagine esulava dai propri obblighi (Cass. civ., Sent. n. 8849/2017;
Cass. civ., Sent. n. 20132/2022, la quale fa riferimento a Cass. civ., Sez. II, Ord.
n. 29229 del 12.11.2019; Cass. civ., Sez. II, Sent. n. 18140 del 16.09.2015). In ogni caso l'eventuale violazione dell'art. 1759 c.c. non avrebbe comunque incidenza diretta sul diritto del mediatore al pagamento del compenso, perché solo un inadempimento grave giustifica la risoluzione del rapporto contrattuale ed elide il diritto al compenso (Cass. civ., sez. III, Sent. n. 18515 del 20.08.2009), ma non ha sollevato alcuna eccezione in tal senso. Parte_1
La convenuta osserva, poi, che:
- la dichiarazione provvigionale costituisce specifica promessa di pagamento sottoscritta dall'acquirente ai sensi dell'art. 8 della proposta;

- la firma sulla proposta, nonostante il disconoscimento da parte dell'opponente, è stata verificata dal consulente nominato d'ufficio, né d'altra parte l'attrice ha proposto querela di falso o sostenuto che il documento fosse stato riempito abusivamente o contro la sua volontà;
- ai sensi dell'art. 34, comma 2 del Codice del Consumo, non possono considerarsi vessatorie le clausole che attengono alla determinazione dell'oggetto del contratto né all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile. Infine, dichiara la parte opposta che l'affare, diversamente da quanto ex adverso eccepito, è stato concluso, come dimostrato dall'art. 7 del contratto (Prod, n. 3a Convenuta opposta): ivi sono menzionati tutti gli elementi del contratto definitivo e l'impegno a stipularlo, per cui la proposta d'acquisto, una volta accettata, veniva a integrare contratto preliminare di vendita.
Ciò risulta confermato dalla condotta della stessa la quale ha versato Parte_1 la caparra confirmatoria, ha chiesto l'invio al proprio notaio di fiducia della documentazione necessaria al rogito, e infine ha qualificato la propria richiesta di scioglimento in termini di recesso, riconoscendo la sussistenza di un contratto concluso ed efficace.
Il processo si è così svolto.
pagina 7 di 15 All'esito della prima udienza di trattazione del 07.03.2023, il Giudice:
- concedeva alla parte opposta termine sino al 14.3.2023 per il deposito telematico dell'originale della dichiarazione provvigionale;

- disponeva la custodia in cassaforte dell'originale a cura della Cancelleria in busta chiusa;

- rinviava all'udienza del 30.03.2023 per il prosieguo ex art. 127. All'esito dell'udienza del 30.03.2023, lette le note scritte depositate dalle parti, il Giudice si riservava, per sciogliere la propria riserva con ordinanza del 07.04.2023, così disponendo:
- riteneva che il disconoscimento delle firme apposte in calce alla dichiarazione provvigionale del 31.01.2022 non fosse ostativo alla concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, anche in ragione della documentazione prodotta dall'opposta che faceva ritenere verosimile l'autenticità della sottoscrizione;

- autorizzava pertanto la provvisoria esecutorietà del titolo limitatamente all'importo di
€ 3.660,00 IVA compresa;

- concedeva i termini di cui all'art. 183 comma VI c.p.c., fissando per la decisione sulle istanze istruttorie l'udienza del 19.09.2023 ex art. 127 c.p.c. Lette le memorie depositate dalle parti, il Giudice con ordinanza del 19.09.2023:
- ritenuta l'ammissibilità e la rilevanza delle prove orali per interrogatorio formale della parte attrice e per testi sull'unico capo di prova dedotto dalla parte convenuta;

- ritenuta l'ammissibilità della CTU calligrafica sul seguente quesito: “Accerti il Ctu esaminate le scritture di comparizione prodotte in atti ed acquisito saggio grafico e le firme figuranti sul documento n. 2 del monitorio provengano da
[...]
; Parte_1
- fissava per l'interrogatorio formale di e per l'audizione del testimone Parte_1
l'udienza del 24.10.2023;
- disponeva CTU calligrafica.
All'udienza del 24.10.2023 rendeva interrogatorio formale Parte_1 sull'unico capitolo di prova dalla medesima dedotto: “Vero che la SI.ra
[...] in data 31.01.2022 apponeva in sua presenza le firme sulla dichiarazione Parte_1 provvigionale che si mostra (documento n. 3b)”. La medesima così rispondeva: “Non ricordo di aver sottoscritto il foglio che mi viene mostrato (doc3 b); il testo compilato non è la mia scrittura e le firme non sono le mie.” Non essendosi presentato il teste di parte opposta, la difesa attorea ne chiedeva la dichiarazione di decadenza dalla prova testimoniale, sostenendo sia l'inidoneità del giustificativo prodotto a provare il legittimo impedimento, sia l'irritualità della notifica. Il Giudice, dato atto, si riservava di decidere sull'eccezione di decadenza. pagina 8 di 15 Il consulente tecnico d'ufficio designato prestava giuramento all'udienza del 31.10.2023, e successivamente presentava istanza al Giudice, evidenziando la necessità di assumere saggio grafico in ragione della esiguità delle scritture di comparazione. Il
Giudice autorizzava quanto richiesto mediante ordinanza del 21.11.2023, richiamando l'ordinanza del 19.9.2023. Con ordinanza del 14.12.2023 il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'esito dell'udienza del 24.10.2023, il Giudice:
- tenuto conto del disposto dell'art. 250 comma III c.p.c.;
- ritenuto quindi che l'inosservanza delle forme previste dalla citata norma possa essere sanata solo con la comparizione all'udienza del testimone, mentre, in caso di assenza, essa integri una ipotesi di mancata intimazione con conseguente decadenza della parte dal diritto alla prova costituenda, in conformità a quanto disposto dall'art. 104 delle disp. att. c.p.c.;
- accoglie l'eccezione di decadenza sollevata dall'opponente e rimetteva le parti all'udienza del 07.03.2024. Il CTU depositava la consulenza tecnica d'ufficio in data 07.02.2024, fornendo al formulato quesito la seguente risposta: “Esaminate le scritture di comparazione prodotte in atti ed acquisito saggio grafico, si deduce che i documenti in verifica X1 e X1, sono stati vergati dalla SI.ra . Parte_1
All'udienza del 07.03.2024, come richiesto dalle parti, il Giudice rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 03.12.2024 da tenersi mediante trattazione scritta.
Lette le note depositate dalle parti, il Giudice, con ordinanza del 03.12.2024, concedeva i termini di cui all'art. 190 c.p.c., allo spirare dei quali la causa veniva trattenuta in decisione.
Tutto ciò premesso ritiene il giudicante che alla parte opposta spetti il compenso per l'attività svolta, benché non nella misura rivendicata in via monitoria. E' pacifico in causa che la vendita immobiliare non è stata conclusa e che l'opponente ha ottenuto dal Tribunale di Genova il decreto ingiuntivo- n.605/2022 non opposto dall'ingiunto- per il pagamento di € 10.000,00, somma che aveva corrisposto, con assegno bancario tratto sulla banca Fineco n. 0415265052-07 , al venditore LI TO
s.r.l. (produzione n.3 opposizione).
Nel ricorso per decreto ingiuntivo al punto n. 2 aveva allegato e Parte_1 dedotto di non aver ricevuto dal venditore l'accettazione della proposta nel termine in essa indicato..
Tuttavia con la mail inviata da prodotta come doc.5 unitamente alla Controparte_1 comparsa di risposta, comunicava all'opponente l'accettazione del venditore, senza però dare atto della contestuale trasmissione alla proponente del modulo di accettazione,
pagina 9 di 15 prodotto nel presente giudizio come doc.3 unito alla comparsa di costituzione e risposta, ma prima ancora trasmesso unitamente alla lettera del 16.2.2022 (prod. n.11 unita alla comparsa di risposta).
Cionondimeno vi sono elementi per ritenere che la proposta sia stata accettata, anche alla luce del comportamento tenuto dalla la quale ha provveduto a indicare il Parte_1 nominativo del notaio davanti al quale intendeva stipulare il rogito. L'opponente nell'atto introduttivo del presente giudizio ha indicato quali sono state le ragioni della mancata stipula del contratto di vendita (già rappresentata nella lettera del
16.2.2022): l'immobile, oltre a non avere l'agibilità, era locato e il proprietario non aveva fatto al conduttore denuntiatio ex art. . 38 legge n. 392/1978, circostanza che avrebbe potuto sottoporla al rischio di riscatto.
Si tratta dunque di stabilire quali dovessero essere al riguardo gli obblighi del mediatore, se essi siano stati adempiuti e se si sia in presenza di un affare concluso.
Ai sensi dell'art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione “se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La giurisprudenza ha chiarito che la conclusione dell'affare coincide con qualsiasi operazione economica che sia fonte di un rapporto obbligatorio fra le parti. Tale operazione, benché da intendersi in senso generico ed empirico deve tuttavia essere sufficientemente individuata nella sua consistenza storica
(sentenza Cassazione n.21836/2010).
Nella fattispecie risulta che l'opponente ha formulato, compilando il modello predisposto dall'agenzia immobiliare, la proposta di acquisto sulla quale ha apposto una firma risultata, all'esito del giudizio di verificazione, autografa.
Dal documento n. 7 della parte opposta emerge che l'agenzia ha inviato al notaio i dati necessari per il rogito e, su specifica richiesta del notaio, il contratto di locazione in data 16.2.2022.
Ciò fa supporre che la trattativa portata avanti sino a quel momento (si veda al riguardo doc.6 relativo alle conversazioni wathapp ) si sia arrestata proprio in relazione ai motivi rappresentati dall'opponente. L'opposta nelle proprie difese assume di aver adempiuto gli obblighi di informazione a suo carico informando l'opponente che l'immobile era locato e ritiene che non fosse suo precipuo onere curarsi della denuntiatio ex art.38, che è un obbligo che grava sul venditore e non sul mediatore.
Il nodo della questione va affrontato sulla scorta di quanto statuito dalla giurisprudenza sul contenuto degli obblighi informativi del mediatore.
pagina 10 di 15 Illuminante a tale scopo risulta la ordinanza n. 20132/2022, di cui si riporta qui di seguito un passaggio significativo, che tratta della questione dell'agibilità, questione ricorrente anche nel caso che ci occupa, in base alla quale il mediatore assolve ai propri obblighi informativi indicando nella proposta che vi è la necessità di verificare la conformità edilizia e urbanistica dell'immobile.
“Nella fattispecie, il fatto che nella proposta redatta dallo stesso mediatore si facesse espresso riferimento alla necessità di verificare la conformità edilizia e urbanistica dell'immobile lascia intendere che la società immobiliare fosse a conoscenza di possibili irregolarità o incongruenze concernenti il bene, di cui però ha prontamente informato il promissario acquirente, in osservanza del principio di correttezza, proprio secondo quanto emerge dalla dicitura riportata nella proposta. E ciò nell'assolvimento dell'incombenza secondo cui, nella stipula di un preliminare di vendita, il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione (Cass. Sez. II, Ordinanza n. 29229 del 12 novembre 2019). Cosicché - conformemente all'assunto della pronuncia impugnata -, una volta rese queste informazioni, debitamente riportate nella proposta, il mediatore non era tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica, il che lo esonerava dal rendere un quadro più approfondito della situazione edilizia e urbanistica dell'immobile, di cui non risulta che questi fosse a conoscenza. Segnatamente, il mediatore ha fornito alla parte interessata alla conclusione dell'affare sufficienti informazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, di cui era venuto a conoscenza, avendo rinviato al puntuale controllo sulla verifica della regolarità edilizia e urbanistica, con la conseguenza che ha assolto l'obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l'obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché non può essere ritenuto responsabile per i danni sofferti dal cliente (Cass. Sez. II, Sentenza n. 18140 del 16 settembre 2015)…..Nel caso di specie le informazioni sono state rese e riportate nella proposta.”
Si ritiene dunque, conformemente alla citata giurisprudenza di legittimità, che la società opposta, in difetto di un incarico specifico riguardo all'agibilità e alla denuntiatio, abbia assolto agli oneri informativi evidenziando nella proposta che la conformità dell'immobile era da verificare e che lo stesso era locato. Si riportano qui di seguito i punti della proposta che qui interessano.
Il Venditore dichiara che:
- riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie ed urbanistiche:
pagina 11 di 15 L'immobile:
☐ è conforme alle normative urbanistiche vigenti
☐ non è conforme alle normative urbanistiche vigenti:
☑ da verificare
☑ locato ad uso COMMERCIALE al SI. con contratto scadente il CP_2
31/12/2027 al canone annuo di Euro 10819 ☑ in regola con i pagamenti;
☐ Il Proponente dichiara di aver preso ampia visione del contratto di locazione.
Né può ritenersi che il contratto con il mediatore fosse sottoposto a condizione sospensiva come sostenuto dall'opponente.
7) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorché il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore;
L'accettazione s'intenderà conosciuta dal Proponente con la sottoscrizione apposta in calce del presente o con l'avvenuta ricezione della relativa comunicazione;
la relativa comunicazione potrà pervenire al Proponente anche tramite l'Agenzia Immobiliare a mezzo:
+ alla seguente e-mail: Il contratto preliminare così concluso sarà azionabile ai sensi dell'art. 2932 del Cod. Civ., con diritto da parte dell'Agenzia mediatrice alla provvigione e sarà, in ogni caso, soggetto a registrazione entro giorni 20 dalla data perfezionamento in vincolo contrattuale ai sensi dell'art. 1 comma 46 L. 296/2006.
7 BIS) CONDIZIONI SOSPENSIVE Non ci sono condizioni sospensive.
Passando ad esaminare il tema della vessatorietà della clausola contrattuale si osserva che le norme del codice del consumo sulla vessatorietà non si applicano alla pattuizioni riguardanti la controprestazione.
Al sensi dell'art. 34, comma 2 del Codice del Consumo, non possono considerarsi vessatorie le clausole che attengono alla determinazione dell'oggetto del contratto né all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.
pagina 12 di 15 Il contratto riguardo al compenso del mediatore e alla penale risulta sufficientemente chiaro.
Si riportano qui di seguito i punti che interessano.
8) COMPENSO DI MEDIAZIONE E PENALE (clausola oggetto di trattativa individuale ai sensi dell'art. 34, 4° comma, D.Lgs. 206/2005, Codice del Consumo) Il sottoscritto dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell'Agenzia Immobiliare il cui operato è stato determinante ed essenziale per la conclusione dell'affare. Il sottoscritto si impegna a corrispondere all'Agenzia Immobiliare alla data di conoscenza dell'avvenuta accettazione della presente proposta, la provvigione : si veda DICHIARAZIONE PROVVIGIONALE. In caso di rinuncia all'acquisto prima dei termini previsti dal precedente articolo 5) il sottoscritto comunque si impegna a versare la somma di € 4000 ( Euro QUATTROMILA
/00) a titolo di penale. La provvigione sarà corrisposta anche qualora la vendita si perfezioni con soggetti terzi, per interposizione fittizia o reale di persona o società e, comunque, in tutti i casi in cui l'acquirente sia stato indicato dal soggetto contattato dall'Agenzia Immobiliare. Nell'ipotesi di cui all'art. 7 bis, laddove la delibera di mutuo non sia intervenuta per la mancata consegna di documentazione o per aver fornito notizie e documentazione non corrispondenti al vero, il sottoscritto si impegna a versare la somma di € 4000 ( Euro QUATTROMILA /00) a titolo di penale ex 1382 cc. Fatta salva la risarcibilità del maggior danno a favore dell'Agente.
Nel caso che ci occupa la pretesa azionata in via monitoria non è afferente alla penale bensì al compenso per la conclusione dell'affare.
Dalle clausole sopra riportate emerge che l'accettazione della proposta da parte del venditore di cui il proponente ha avuto conoscenza faceva sorgere il vincolo contrattuale: la proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorché il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore.
In buona sostanza si ritiene che sussistano elementi sufficienti per affermare che il mediatore abbia svolto la sua attività e che debba dunque essere pagato.
pagina 13 di 15 Sulla quantificazione della provvigione ritiene il Giudicante che la percentuale del 10% oltre iva sia stata formulata in termini chiari ed accettata dall'opponente. Si riporta qui di seguito il documento sottoscritto dalla Parte_1
Si tratta dunque di un compenso pattuito come corrispettivo dell'attività svolta dal mediatore immobiliare per un affare che si è concluso, ma che poi non si è perfezionato non essendo stato stipulato il rogito.
Peraltro ritiene il Giudicante che la provvigione del 10% sia manifestamente eccessiva e che si debba ridurre facendo ricorso alla buona fede integrativa.
Al riguardo si osserva che nel 2005 le S.U. della Cassazione hanno riconosciuto il potere di riduzione ex art.1384 c.c. ad equità in tema di clausola penale (sent. 18128/2005).
Nello sviluppo della giurisprudenza, alla riduzione d'ufficio della clausola penale sono state assimilate altre situazioni, nelle quali le parti abbiano dedotto e dimostrato circostanze rilevanti al fine di formulare il giudizio di manifesta eccessività (ad esempio, in tema di riduzione della la clausola con cui si determina convenzionalmente la misura degli interessi moratori con funzione liquidativa del risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento di obbligazioni pecuniarie, cfr. Cass. 25334/2017). Si ritiene dunque che, pur nel rispetto dell'art. 1322 c.c.. il giudice possa operare un controllo sulle pattuizioni delle parti, nell'interesse generale dell'ordinamento, al fine di evitare che l'autonomia contrattuale travalichi i limiti entro cui appare meritevole di tutela.
pagina 14 di 15 Tale intervento, pertanto, si pone quale limite all'autonomia negoziale stessa, prevista dalla legge non nell'interesse individuale dei paciscenti, ma nell'interesse generale dell'ordinamento all'equità contrattuale. Le provvigioni richieste per le vendite immobiliari oscillano dal 2% al 5% del prezzo di vendita e si ritiene che per la vendita di un immobile del valore di 100.000 la provvigione del 10% sia eccessiva. Giova ricordare che la buona fede contrattuale si specifica nell'obbligo di entrambe le parti di salvaguardare l'utilità della controparte nel limite dell'apprezzabile sacrificio. Nel caso di specie si ritiene pertanto di ridurre la provvigione al 3% del prezzo di vendita e quindi ad € 3.660,00 oltre iva. Al debito di valuta vanno aggiunti gli interessi dal dovuto (a decorrere dal sesto giorno successivo alla data della conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto) al saldo.
Quanto alle spese del giudizio si ritiene che in ragione della soccombenza reciproca le stesse vadano compensate.
Gli oneri di ctu sono posti a carico della opponente che vi ha dato causa disconoscendo la firma apposta sulla proposta, firma di cui è stata accertata l'autenticità..


p.q.m.

revoca il decreto ingiuntivo opposto e dichiara tenuta e condanna l'opponente a corrispondere alla opposta Parte_1 Controparte_1
la somma di € 3.660,00 oltre iva ed interessi a
[...] decorrere dal sesto giorno successivo alla conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto al saldo.
Compensa le spese del giudizio. Pone gli oneri di ctu a carico dell'opponente . Parte_1
Genova, 8.6.2025.
Il Giudice
Francesca Lippi
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