TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

R.G. N. 5330/2024

VERBALE DI CAUSA

Oggi 15 aprile 2025 a ore 11.05, innanzi alla Giudice, dott.ssa Caterina Zambotto, sono comparsi:
Per e l'avv. NICOLO'SGUEGLIA Parte_1 Parte_2
DELLA MARRA.
Per e l'avv. FEDERICO VAUDANO, in CP_1 Pt_3 Parte_4 sostituzione dell'avv. MARINA COZZI, con il sig. personalmente. Pt_4
Per l'avv. GIANLUCA LUCIANI. CP_2 CP_3
L'avv. Sgueglia Della Marra precisa che non sono stati pagati i canoni da marzo a oggi per una morosità totale di € 8.800,70, insiste per l'accoglimento delle conclusioni di cui alla memoria integrativa.
L'avv. Vaudano insiste per l'accoglimento delle proprie conclusioni anche in via istruttoria;

l'avv. Luciani parimenti, si oppone alla domanda risarcitoria stante la mancata riconsegna dell'immobile.
Dopo breve discussione orale, la Giudice da atto che si ritirerà in camera di consiglio e all'esito degli incombenti di udienza odierna pronuncerà sentenza dandone lettura in udienza.
La Giudice dott.ssa Caterina Zambotto

A ore 15.00 all'esito della camera di consiglio la Giudice pronuncia sentenza dandone lettura in udienza, assenti le parti.
1 La Giudice
Dott.ssa Caterina Zambotto
2 REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE DI PADOVA
La Giudice
Dott.ssa Caterina Zambotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nella causa civile iscritta al n. 5330/2024 R.G. promossa: da
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. NICOLO'SGUEGLIA DELLA MARRA C.F._2
ATTORI contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_4 P.IVA_1 Parte_4
), difesi dall'avv. MARINA COZZI C.F._3
RIST. C.F. ), difeso dall'avv. GIANLUCA LUCIANI CP_3 P.IVA_2
CONVENUTI
CONCLUSIONI
: Parte_5
- dichiarare risolto il contratto di locazione menzionato in espositiva per inadempimento della parte conduttrice, con condanna al rilascio e con condanna a carico di tutte le controparti, in solido tra loro, senza beneficio di preventiva escussione, al risarcimento dei danni quantificato nella mancata percezione di tutti i canoni di locazione dovuti fino alla naturale scadenza del rapporto contrattuale, pari ad € 127.610,15, salvo maggior o minor somma ritenuta di giustizia, o in subordine al pagamento dei canoni maturati e maturandi fino al rilascio oltre a ulteriori sei mensilità pari al periodo minimo di preavviso di recesso, con rivalutazione
ISTAT nella misura e nei limiti fissati dall'art. 32 L. 392/78 e successive modifiche, oltre agli
3 interessi maturati e maturandi al tasso di mora pattuito al 6% e alle spese e imposte, nonché agli oneri accessori maturati e maturandi.
- in ogni caso con rifusione delle spese e competenze di lite.

E CONTARIN MASSIMO: Controparte_4
- rigettare le domande tutte ex adverso formulate, per tutti i motivi suesposti;

- con vittoria di spese e compensi.
RIST OASI SRL: chiede che venga dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori e che venga emesso provvedimento di immediato rilascio del bene immobile.
La società si riserva di proporre nei confronti di e di Parte_4 Controparte_4
eventuale domanda di garanzia e manleva da tutte le conseguenze pregiudizievoli a causa della sua condotta contrattuale.
Con riferimento alla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo nei confronti della CP_2 [...]
quest'ultima chiede che si tenga conto del credito effettivo all'esito della CP_3 compensazione operata a seguito dell'escussione della fideiussione a disposizione dei proprietari e della mancata messa in mora o richiesta di pagamento alla società CP_2 CP_3 alla quale non è stata data la possibilità di adempiere spontaneamente all'obbligazione sussidiaria.
4
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. e hanno citato originaria controparte Parte_1 Parte_2 CP_2 CP_3
contrattuale, , subentrato a Oasi Srls in virtù di cessione di ramo Parte_4 CP_2
Pt_ d'azienda nonché . attuale conduttrice in virtù di ulteriore cessione d'azienda, CP_4
per la convalida dello sfratto per morosità del contratto a uso commerciale del 17.6.2015, relativo all'unità adibita a bar sita in Padova, via Roma n. 53, lamentando il mancato pagamento dei canoni da maggio a settembre 2024, per un importo totale di € 22.983,25.
1.1 Si sono costituiti e , opponendosi alla convalida, sia Controparte_4 Parte_4
lamentando vari inadempimenti dei proprietari nel corso del rapporto, sia deducendo il venir meno della morosità a fronte dell'intervenuta escussione della fideiussione e di un pagamento effettuato nelle more.
1.2 Si è costituita senza opporsi né alla convalida né all'ingiunzione di CP_2 CP_3
pagamento, salvo chiedere, ai fini della liquidazione delle spese legali nei suoi confronti, di tener conto del credito effettivo all'esito della eventuale compensazione operata a seguito dell'escussione della fideiussione a disposizione dei proprietari e della mancata messa in mora o richiesta di pagamento preventiva anche nei suoi confronti.
1.3 All'udienza del 5.11.2024 è stato disposto su congiunta richiesta delle parti, vista la non persistenza della morosità, il mutamento del rito e la causa giunge ora in decisione allo stato degli atti, stante il rigetto delle prove orali con ordinanza dell'11.2.2025.
2. La domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione a uso commerciale del 17.6.2015 è fondata e va accolta.
In sintesi i fatti.
In data 17.6.2015 Rist. quale conduttrice, e e , CP_3 Parte_1 Parte_2
quali locatori, hanno sottoscritto il contratto di locazione a uso commerciale relativo all'immobile adibito a bar sito in Padova, via Roma n. 53 (doc. 1 att.).
In data 7.10.2016 Rist. ha ceduto a il ramo d'azienda esercitato CP_3 Parte_4 sotto l'insegna Caffè Veneto, unitamente al relativo contratto di locazione (doc. 3 att.); la cessione è stata comunicata ai locatori (doc. 5 att.).
A sua volta in data 30.12.2020 ha ceduto l'azienda a (atto Parte_4 Controparte_4
allegato alla mail doc. 7).
5 Per entrambe le cessioni non c'è stata liberazione dei cedenti. ha omesso il pagamento dei canoni da maggio a settembre 2024. Controparte_4
La proprietà ha inviato vari solleciti cui, in difetto di pagamento, ha fatto seguito l'instaurazione del procedimento di sfratto e l'escussione della fideiussione correlata al contratto.
2.1 Preliminarmente va osservato come correttamente i locatari abbiano introdotto il giudizio nei confronti sia dell'originaria controparte contrattuale, sia dei successivi CP_2 CP_3 conduttori che si sono avvicendati nella conduzione dell'immobile in virtù di cessioni di azienda, comprensive del contratto di locazione (doc. 3 e 6 att.).
Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, infatti, “con riferimento alla cessione del contratto di locazione, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio permane, sul piano processuale, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto” (cfr. Cass. 19772 del 2003, 6427 del 2009 e 23220 del 2024) e “In tema di cessione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, mediante il meccanismo previsto dall'art. 36 della l. n. 392 del 1978 nel caso di trasferimento d'azienda, qualora abbiano luogo cessioni plurime del contratto di locazione, di fronte all'inadempimento del pagamento del canone, il locatore deve - in primo luogo e prima di poter esercitare l'azione nei confronti del cedente - richiedere l'adempimento all'ultimo cessionario;
nel caso in cui quest'ultimo non adempia, scatta automaticamente la solidarietà fra tutti i cedenti e cessionari antecedenti, a cui dunque il locatore potrà successivamente ed indifferenziatamente rivolgersi per ottenere il pagamento” (Cass. ord. 4405 del 2024).
2.2 Ciò premesso e venendo all'inadempimento, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. SS.UU. n. 272 del 99; Cass. n. 1428 del 2017) la disciplina dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera per i contratti aventi ad oggetto gli immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.
Ne consegue che nelle locazioni ad uso diverso, come nel caso in esame, l'offerta o il pagamento del canone non comportano la sanatoria della morosità: il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l'adempimento non vale a sanare o a diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (cfr. Cass. n. 24207 del 2006).
6 Peraltro nel caso in esame la sanatoria è intervenuta, per € 22.800,00, quindi per la quasi totalità del debito, tramite escussione della garanzia fideiussoria, circostanza evidentemente non equivalente allo spontaneo pagamento.
In ogni caso, in relazione alla valutazione della gravità dell'inadempimento, si deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità. (Cass. 22346 del 2014).
Per giustificare il proprio inadempimento e hanno invocato Parte_4 Controparte_4
comportamenti pregressi poco collaborativi della proprietà e in particolare il mancato riconoscimento delle spese sostenute da per condizionatori, rifacimento dei Parte_4
bagni e sostituzione delle serrande, la richiesta di escussione della garanzia ancora nel 2021, pur in assenza di morosità, la mancata comunicazione della proroga del contratto dal 2016 al
2020 così come il subentro di Controparte_4
La difesa non può essere accolta.
Tutti i fatti dedotti sono ampiamente antecedenti alla morosità di cui è causa e riguardano essenzialmente la posizione del precedente conduttore e non dell'attuale, della cui morosità invece è causa.
Non può quindi neppure astrattamente invocarsi una correlazione tra l'odierna morosità e tali inadempimenti.
In ogni caso, non vi è comunque alcuna proporzione tra quanto invocato e l'omesso integrale pagamento del canone per 5 mesi consecutivi.
La questione condizionatori e serrande è stata oggetto di accordo transattivo nel 2020 (doc. 18 att.); sempre dal citato accordo risulta che il rifacimento dei bagni è stata autonoma decisione del conduttore per ragioni di maggiore sicurezza igienico-sanitaria post Covid e che questi vi avrebbe provveduto a proprie cure e spese e le tasse di registrazione risultano regolarmente corrisposte, pur se vi era stato un errore nella comunicazione del rinnovo (doc. 25 att.).
7 Infine, la tesi della conduttrice secondo cui non avrebbe potuto portare in CP_4
detrazione i costi sostenuti per la locazione è dedotta in termini del tutto generici e comunque gli obblighi di registrazione gravano su entrambe le parti, per cui ben avrebbe potuto CP_4
[...
attivarsi tempestivamente per correggere eventuali errori.
Ne discende pertanto che l'omesso pagamento di 5 mensilità consecutive costituisce oggettivamente grave inadempimento e non vi sono profili in grado di attenuare tale valutazione.
Il contratto di locazione commerciale del 17.6.2015 va dichiarato risolto per inadempimento di Controparte_4
Quanto al termine per il rilascio, considerato che i canoni successivi sono stati regolarmente pagati sino a febbraio, si ritiene congruo un termine di 3 mesi decorrenti dalla pubblicazione dalla presente sentenza.
3. Quanto alla domanda risarcitoria avanzata in via principale dai locatori e relativa all'intero ammontare delle mensilità dovute fino alla naturale scadenza del contratto, la stessa non può essere accolta, difettandone allo stato i presupposti.
Parte locatrice ha invocato, a sostegno della propria richiesta, Cass. 194 del 2023 evidenziando altresì la rimessione della questione alle Sezioni unite.
E infatti nelle more è intervenuta la sentenza 4892 del 2025 affermando che “il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa
l'applicabilità dell'art. 1591 c.c..”.
Trattasi di principio che non pare applicabile al caso in esame: la decisione, infatti, è relativa a un caso in cui era già intervenuta la riconsegna dell'immobile.
Solo in tale ipotesi è possibile valutare quel danno conseguenza, ovvero il mancato guadagno, ex art. 1223 c.c., diverso dal danno evento consistente nell'inadempimento, di cui si è appunto occupata la Suprema Corte nella pronuncia citata.
A ragionare diversamente si finirebbe, invece, per affermare quell'automatismo nell'individuazione del danno risarcibile in tutti i canoni non percepiti fino alla scadenza
8 contrattuale che la stessa Suprema Corte, al punto 8 della citata sentenza, espressamente esclude.
Ancora, la mancata consegna preclude “la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi”.
Allo stato, quindi, il danno invocato è ancora meramente potenziale e futuro e come tale non risarcibile e lo stesso dicasi per le sei mensilità pari al periodo minimo di preavviso.
3.1 Va invece accolta la domanda subordinata di condanna dei canoni maturati, pari a €
8.800,70, cui vanno aggiunti quelli che matureranno fino al rilascio dell'immobile, da maggiorarsi di interessi contrattuali e rivalutazione ISTAT.
Al pagamento di tali canoni vanno condannati in solido i convenuti tutti.
4. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, nei confronti dei convenuti CP_4
e , come da dispositivo, in conformità ai valori minimi per le fasi di
[...] Parte_4
studio, introduttiva e trattazione per la convalida, considerata la semplicità delle questioni e con l'aumento del 30% per la pluralità delle parti, medi per istruttoria e minimi per decisionale per il post mutamento rito, stante la decisione allo stato degli atti e il mancato deposito degli scritti conclusivi, nonché i valori medi per la fase di attivazione della mediazione.
Nei confronti di Rist. si ritiene di limitare la condanna alle fasi di studio, introduttiva CP_3
e trattazione della convalida, considerati la non opposizione e contestazione rispetto alle domande svolte.
Circa lo scaglione applicabile, se è vero che “in tema di determinazione del valore della causa ai sensi dell'art. 12 c.p.c., nel testo vigente dal 30 aprile 1995, a seguito della riforma recata dalla legge n. 353 del 1990, in ipotesi di domanda di risoluzione di un rapporto di locazione per morosità, il valore è rappresentato dall'ammontare dei canoni del residuo periodo della locazione che la domanda dell'attore mira a far cessare anticipatamente” (Cass. 4921 del
2018), è altresì vero che l'art. 5 del DM 55 del 2014 prevede che si debba far riferimento alla somma attribuita e che si debba in ogni caso avere riguardo al valore effettivo della controversia.
Si ritiene pertanto di applicare lo scaglione fino a € 26.000,00, visto l'importo della morosità.


P. Q. M.


La Giudice, pronunciando in maniera definitiva sulla presente controversia, disattesa ogni diversa istanza:
9 dichiara risolto per inadempimento di il contratto di locazione commerciale Controparte_4
del 17.6.2015; per l'effetto condanna a rilasciare a e Controparte_4 Parte_1 Parte_2
l'immobile sito in Padova, via Roma n. 53, libero da cose e persone anche interposte, entro 3 mesi dalla pubblicazione della presente sentenza;
CP_ condanna e in solido tra loro al pagamento a CP_3 Controparte_4 Parte_4
favore di e di € 8.800,70 per i canoni già maturati oltre Parte_1 Parte_2
ai canoni a scadere fino all'esecuzione del rilascio dell'immobile, il tutto da maggiorarsi di interessi contrattuali e rivalutazione ISTAT nella misura fissata in contratto.
Condanna e in solido fra loro a rifondere a Controparte_4 Parte_4 CP_2 CP_3
e le spese di lite che si liquidano in € 194,30 per spese Parte_1 Parte_2
ed € 1.196,00 per onorari, oltre IVA, se dovuta, CPA e rimborso forfettario del 15% nonché i soli e in solido al pagamento delle ulteriori spese di lite Controparte_4 Parte_4 liquidate in € 213,50 per spese vive ed € 2.972,00 per onorari oltre IVA, se dovuta, CPA e rimborso forfettario del 15%.
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti assenti ed allegazione al verbale.
Padova, 15 aprile 2025
La Giudice
dott.ssa Caterina Zambotto
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