R.G. 1798/2024
TRIBUNALE DI SIENA
Sezione Unica Civile
All'udienza del 4 giugno 2025 alle ore 13:05, dinanzi alla giudice, dott.ssa Marta Dell'Unto, sono comparsi, mediante l'applicativo Teams:
per parte ricorrente l'avv. Dario Fantini, in sostituzione dell'avv. Parte_1
Andrea Del Re;

per la resistente l'avv. Eugenio Insogna e l'avv. Attilio Controparte_1
Simeone.
Nessuno è comparso per già dichiarata contumace con Controparte_2 provvedimento a verbale del 11.12.2024.
La giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti e delle parti presenti.
I procuratori delle parti e le parti collegate da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito della giudice, i difensori e le parti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
La giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
A questo punto, la giudice invita le parti a discutere oralmente la causa e a precisare le proprie conclusioni.
L'avv. Fantini evidenzia preliminarmente la tardività della comparsa di costituzione e, in ogni caso, contesta il dedotto difetto di legittimazione passiva, atteso che le circostanze evidenziate da pagina1 di 15 controparte devono ritenersi smentite per tabulas, in particolare dal documento n. 6, integrativo del contratto preliminare di locazione, con cui è divenuto parte dell'accordo. Controparte_3
Evidenzia inoltre che la convenuta costituita non ha contestato il fatto storico dell'inadempimento.
Precisa le proprie conclusioni come da atto introduttivo e insiste pertanto nell'accoglimento della domanda, anche nei confronti di Controparte_3
L'avv. Simeone si riporta alla propria comparsa, evidenziando che non Controparte_1 ha mai sottoscritto il contratto preliminare di locazione, anche a seguito della modifica, atto che peraltro nell'intestazione fa riferimento alla sola quale parte del contratto Controparte_2 preliminare, né ha assunto alcuna obbligazione nei confronti della o ricevuto Parte_1 alcuna somma a titolo di caparra, né tantomeno è subentrata nel contratto di locazione, precisando altresì di non essere a conoscenza dell'avvenuta stipula di un contratto definitivo tra la
[...]
e l'odierna ricorrente. Si riporta pertanto alla comparsa e precisa le conclusioni Controparte_2 come da comparsa, insistendo nel rigetto della domanda nei confronti di Controparte_3
L'avv. Fantini evidenzia che il subentro di si desume dalla sottoscrizione Controparte_3 della modifica riferita al contratto preliminare precedentemente sottoscritto dalla
[...]
ciò che giustifica l'intestazione dell'accordo in modifica richiamato. Controparte_2
L'avv. Simeone richiama infine l'art. 8 del contratto preliminare ove è fatto espresso divieto di cedibilità e sublocazione. L'avv. Fantini rileva la tardività dell'eccezione da ultimo formulata con riferimento all'art. 8 del testo contrattuale.
Le parti autorizzano la lettura della sentenza in loro assenza.
Su invito della giudice, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
La giudice
in esito alla discussione orale, si ritira in camera di consiglio per la decisione.
La giudice dà, infine, lettura del verbale di udienza.
La giudice
(dott.ssa Marta Dell'Unto)
pagina2 di 15 Alle ore 15:40 all'esito della camera di consiglio, assenti i procuratori delle parti, viene riaperto il verbale e data lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, come da sentenza allegata al presente verbale.
La giudice
(dott.ssa Marta Dell'Unto)

pagina3 di 15 Allegato al verbale di udienza del 4 giugno 2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica Civile
Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica, in persona della giudice, dott.ssa Marta
Dell'Unto, all'udienza del 4.6.2025 e all'esito della discussione orale ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1798 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
tra
C.F. e P. IVA: ) in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore dott. rappresentata e difesa dall'avv. Andrea Del Re ed elettivamente Parte_2 domiciliata in Firenze, Lungarno Archibusieri n. 8, come da procura allegata al ricorso
ricorrente
e
C.F. ), in persona dell'amministratore unico e legale Controparte_3 P.IVA_2 rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avv. Eugenio Insogna del Controparte_4 foro di Santa Maria Capua Vetere e dall'avv. Attilio Simeone del foro di Bari ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Casagiove (CE), viale Europa n. 20, come da procura in atti
resistente
pagina4 di 15 C.F. ) Controparte_2 P.IVA_3
resistente contumace
Oggetto: contratto preliminare di locazione;
recesso
Conclusioni: come da verbale di udienza del 4.6.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ha citato in giudizio Parte_1 Controparte_2
e chiedendo di dichiarare le suddette società inadempienti rispetto agli
[...] Controparte_3 obblighi assunti con la sottoscrizione del contratto preliminare di locazione stipulato in data
12.10.2023 e modificato in data 11.12.2023, di riconoscere il diritto della ricorrente a recedere dal contratto ex art. 1385 c.c., come da atto di recesso del 13.9.2024 e, per l'effetto, di condannare e al pagamento in solido tra loro dell'importo di Controparte_2 Controparte_3 euro 72.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre agli interessi moratori ex d.lgs. 231/2002 dal 1.2.2024 o, in subordine, dell'importo di euro 36.000,00 indebitamente trattenuto, oltre agli interessi dovuti a far data dal 1.2.2024.
A sostegno della domanda ha dedotto che: a) in data 12.10.2023 ha stipulato Pt_1 Parte_1 con un contratto preliminare di locazione del bene immobile di proprietà Controparte_2 di quest'ultima, sito in Siena, via di Calzoleria, n. 44, con impegno a stipulare il contratto definitivo di locazione entro la data del 1.1.2024; b) in virtù di quanto pattuito all'art. 5 del contratto preliminare di locazione, ha corrisposto alla a Parte_1 Controparte_2 mezzo di bonifico bancario del 25.10.2023, la somma di euro 36.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
c) in data 11.12.2023, Giunti al e hanno Parte_1 Controparte_2 modificato il contratto preliminare, pattuendo che il contratto definitivo di locazione sarebbe stato sottoscritto dal sublocatore e che avrebbe Controparte_3 Controparte_2 sottoscritto detto contratto “al solo fine di garantire la società conduttrice per la durata contrattuale stabilita”, nonché prevedendo che la caparra versata sarebbe stata restituita alla ricorrente al momento della stipula del definitivo ovvero versata a e imputata e riconosciuta da Controparte_3 quest'ultima in conto canoni di locazione, sicché in virtù di tale pattuizione L' Controparte_3 deve ritenersi obbligata in solido con nelle obbligazioni contrattuali nei Controparte_2 confronti di d) nel termine contrattualmente convenuto, le società resistenti Parte_1 non hanno proceduto alla stipula del contratto definitivo di locazione e le trattative intercorse tra le parti per modificare il preliminare, a fronte dell'esecuzione immobiliare avviata da ChiantiBanca
pagina5 di 15 Credito Cooperativo nei confronti di hanno avuto esito negativo;
e) in Controparte_2 data 19.5.2024 e 19.8.2024 al ha diffidato ad adempiere Pt_1 Parte_1 Controparte_2
e diffide rimaste prive di riscontro, sicché in data 13.9.2024 Giunti al
[...] Controparte_3 ha effettuato il recesso dal preliminare di locazione. Parte_1
Ha, pertanto, concluso chiedendo di: “Ritenere e dichiarare che le resistenti e l Controparte_2 [...] si sono rese inadempienti agli obblighi assunti con la sottoscrizione del contratto preliminare di locazione CP_3 del 12.10.2023 modificato in data 11.12.2023, relativo all'unità immobiliare sita in Siena, Via Calzoleria n.44, piano terra e piano primo, foglio 132, part. 412, sub 17, Cat. D/5. Ritenere e dichiarare che Parte_1
ha il diritto di recedere dal contratto ex art. 1385 c.c., come dichiarato nell'atto di recesso contrattuale del
[...]
13.09.2024, preceduto da diffide ad adempiere del 27.05.2024 e 19.07.2024. Condannare, per l'effetto,
[...]
e l in solido tra loro al pagamento in favore di dell'importo Controparte_2 Controparte_3 Parte_1 di euro 72.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre gli interessi moratori ex D.Lgs.
231/2002 dal 01.02.2024 (data del verificarsi dell'inadempimento contrattuale). In ipotesi subordinata, salvo gravame, comunque condannare e in solido tra loro a restituire a Controparte_2 Controparte_3 [...]
l'importo di euro 36.000,00 in quanto indebitamente trattenuto, oltre interessi dovuti dal Parte_1
01.02.2024 (data del verificarsi dell'inadempimento contrattuale). Con vittoria di spese legali ex D.M. 147/2022
e condanna al rimborso di marca da bollo (27 euro) e contributo unificato (759,00) versati.”.
Con comparsa di costituzione depositata in data 23.4.2025 si è costituita in giudizio
[...]
chiedendo di “Rigettare integralmente le domande attoree proposte da nei CP_3 Parte_1 confronti de per tutti i motivi esposti in premessa e, comunque, per sua carenza di legittimazione Controparte_3 passiva (sostanziale)”.
Pur ritualmente evocata in giudizio, non si è costituita, sicché ne è stata Controparte_2 dichiarata la contumacia con provvedimento a verbale del 11.12.2024.
Revocata la dichiarazione di contumacia della convenuta e disposto un Controparte_3 rinvio dell'udienza su richiesta della ricorrente, all'udienza del 4.6.2025, terminata la discussione orale, la giudice si è ritirata in camera di consiglio e, all'esito, ha dato lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
2. La domanda è fondata e merita accoglimento nei confronti della convenuta Controparte_2
mentre deve essere rigettata nei confronti della convenuta per le
[...] Controparte_3 ragioni di seguito esposte.
pagina6 di 15 Anzitutto, risulta documentato (v. doc. 4 fasc. ricorrente) che in data 12.10.2023
[...]
e hanno stipulato un contratto preliminare di locazione Controparte_2 Parte_1 dell'immobile di proprietà della prima, sito in Siena, via di Calzoleria n. 44, con termine per la stipula del contratto definitivo per il giorno 1.2.2024, in cui le parti hanno, tra l'altro, pattuito che
“Il Promittente Conduttore versa a mezzo di bonifico bancario al Promittente Locatore la somma di Euro
36.000,00 (trentaseimila/00) a titolo di caparra confirmatoria. In caso di esecuzione del presente contratto preliminare, tale somma, a scelta del conduttore, sarà restituita senza aggravio di interessi o imputata in conto canoni al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di locazione” (v. punto 5) del contratto preliminare in atti).
Parimenti, risulta documentata la corresponsione dell'importo di € 36.000,00 da parte della
[...] in favore della convenuta (v. doc. 5 fasc. ricorrente). Parte_1 Controparte_2
Infine, risulta documentato che, in data 11.12.2023, le parti hanno modificato il suddetto contratto preliminare prevedendo che il contratto definitivo di locazione sarebbe stato sottoscritto dal sublocatore in sostituzione della la quale Controparte_3 Controparte_2 comunque avrebbe sottoscritto il contratto definitivo al fine di garantire la conduttrice per tutta la durata contrattuale, e che, con riferimento alla caparra di € 36.000,00 ricevuta, la
[...]
al momento della sottoscrizione del definitivo, avrebbe alternativamente Controparte_2 restituito tale somma a Punto ovvero la avrebbe versata a Parte_1 Pt_1 Controparte_3 con imputazione e riconoscimento da parte di quest'ultima in conto dei canoni di locazione (v. doc.
6 fasc. ricorrente).
Tanto premesso, come noto, ai sensi dell'art. 1385 c.c. se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro, la caparra in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, mentre in caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata oppure, ai sensi dell'art. 1385, co. 3 c.c., domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, nel qual caso il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
In particolare, come più volte evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui la parte non inadempiente eserciti il potere di recesso riconosciutole dalla legge, richiedendo il doppio della caparra versata (o, nel caso in cui adempiente sia la parte che ha ricevuto la caparra, ritenendo la caparra ricevuta), la caparra confirmatoria ha la funzione di “liquidazione convenzionale e anticipata del
pagina7 di 15 danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso” (v. tra le altre, Cass. SU 553/2009; conf.
Cass. 21971/2020).
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che il recesso previsto dall'art. 1385 c.c., non sussumibile nella previsione di cui all'art. 1373 c.c., altro non è che una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice comunicazione alla stessa e che, pertanto, l'alternativa tra le due ipotesi regolate dai commi secondo e terzo dell'art. 1385 c.c. non è tra recesso e risoluzione, bensì tra due discipline della risoluzione, la seconda delle quali consiste nel chiedere, indipendentemente dalla caparra, la liquidazione del danno subito nella sua effettiva entità, che tuttavia in questo caso dovrà essere provata (v. in termini Cass. 5095/2015 e Cass. 20957/2017).
Ciò posto, nel caso di specie, in virtù del tenore letterale del contratto stipulato dalle parti e dell'assenza di elementi in senso contrario, non vi è dubbio che le stesse abbiano inteso individuare una somma di denaro quale caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., con conseguente possibilità di avvalersi, per il caso di inadempimento, del meccanismo previsto dall'art. 1385, co. 2
c.c. (v. sul punto Cass. 28573/2013: “Qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione “caparra confirmatoria”, la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze
o situazioni di segno opposto, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva”; conf. Cass. 12423/2018).
Ebbene, nel presente giudizio la ricorrente ha chiesto, in via principale e accertato l'inadempimento delle convenute rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare del 12.10.2023 e modificato in data 11.12.2023, di dichiarare il suo diritto di recedere dal contratto ex art. 1385 c.c., come dichiarato nell'atto di recesso del 13.9.2024 e, conseguentemente, di conseguire gli effetti previsti da tale disposizione normativa, vale a dire la restituzione del doppio della caparra;
in subordine, ha chiesto la restituzione della caparra versata, in quanto indebitamente trattenuta.
Invero, dalla documentazione in atti emerge che in data 27.5.2024 la ha Parte_1 inviato alle odierne convenute una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. assegnando a tal fine termine di quindici giorni, con richiesta in mancanza di adempimento del pagamento del doppio della caparra (v. doc. 9 fasc. ricorrente: “[…] Considerato che ad oggi il contratto di locazione non è stato sottoscritto per fatti a Voi esclusivamente imputabili, con la presente, le società e Controparte_2 [...]
sono dunque diffidate ad adempiere, entro quindici giorni dal ricevimento della presente, alle obbligazioni CP_3
pagina8 di 15 contrattuali assunte, significando Loro sin da ora che, decorso inutilmente detto termine, il contratto preliminare così come successivamente modificato, s'intenderà senz'altro risolto per Vostro inadempimento ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1454 del Codice Civile, con diritto alla immediata restituzione della somma di € 72.000,00
(settantaduemila/00), pari al doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata”) e che successivamente, alla scadenza del termine assegnato e facendo seguito alla suddetta diffida, l'odierna ricorrente ha intimato le convenute a provvedere al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata con pec inviata in data 19.7.2024 (v. doc. 10 fasc. ricorrente: “[…] Considerato che è trascorso inutilmente anche il termine per l'adempimento delle obbligazioni contrattuali da Voi assunte, assegnatoVi ex art. 1454 del
Codice Civile, Vi invito a provvedere al pagamento della somma di € 72.000,00 (settantaduemila/00), pari al doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata”).
Successivamente, in data 13.9.2024 l'odierna ricorrente ha comunicato il recesso dal contratto, invitando nuovamente le società convenute al pagamento del doppio della caparra versata (v. doc.
11 fasc. ricorrente: “[…] Alla luce del Vostro inadempimento alle obbligazioni contrattuali assunte, recediamo dal suddetto contratto e Vi invitiamo a provvedere al pagamento della somma di € 72.000,00 (settantaduemila/00), pari al doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata”).
Al riguardo, secondo un indirizzo della giurisprudenza di legittimità, nel caso di contratto preliminare, cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, “la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso” (v. in termini Cass. 26206/2017; conf. Cass. 14014/2017 e Cass. 21838/2010; v. altresì Cass,
16221/2002). Secondo altro orientamento, invece, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto cui accede la prestazione di una caparra confirmatoria,
“l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio”, precisando tuttavia che la ritenzione della caparra o la richiesta del pagamento del doppio può occorrere sia nel caso del recesso, sia nel caso in cui vi sia già stato un effetto risolutorio stragiudiziale (v. Cass. 18392/2022, che in motivazione evidenzia che “la connessione che l'art. 1385, co. 2 c.c. istituisce tra l'esercizio del diritto di recesso e la ritenzione (o il pagamento del doppio) della caparra, con riferimento al caso de quo, è di contestualità/successione temporale. Non è invece di dipendenza esclusiva delle sorti della caparra rispetto al diritto di recesso, che escluda cioè ogni altra correlazione della
pagina9 di 15 ritenzione (o pagamento del doppio) della caparra con altri fenomeni: post hoc, non propter hoc. Ciò comporta che, oltre a siffatta contestualità/successione temporale (recesso-ritenzione della caparra o richiesta del doppio), si può profilare giuridicamente anche l'altra (diffida ad adempiere-inutile decorso del termine-risoluzione del contratto- ritenzione della caparra o richiesta del doppio).”).
Del resto, la Suprema Corte, dando seguito ai principi affermati dalle Sezioni Unite con sent. n.
553/2009 sopra richiamata, aveva già affermato che “se la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento del promittente compratore nel termine assegnato a norma dell'art. 1454 c.c. […] non è accompagnata dall'istanza di risarcimento del danno integrale ai sensi dell'art. 1453
c.c., e dell'art. 1385 c.c., comma 3, non è precluso alla parte adempiente di instare per la ritenzione della caparra come azione risarcitoria semplificata rispetto a quella che consegue all'azione di risarcimento integrale giudiziale per la risoluzione costitutiva […] essendo potere-dovere del giudice di qualificare l'azione esercitata secondo la vicenda sostanziale e cioè come accertamento della legittimità del recesso già esercitato e contestato e non già risoluzione giudiziale” (v. in motivazione, Cass. 2999/2012; v. altresì Cass. 21317/2024).
In ogni caso, ai fini del legittimo esercizio del recesso conseguente alla previsione di una caparra confirmatoria, al pari di quanto accade in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente accertare l'esistenza del fatto oggettivo del mancato o tardivo adempimento, ma occorre anche la prova che l'inadempimento dell'altra parte sia colpevole e di non scarsa importanza, come previsto dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice effettuare una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio e, dunque, dovendo tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale, verificando se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (v. Cass. n. 21209/2019; conf. Cass. n. 409/2012;
v. altresì Cass. n. 12549/2019).
Nel caso di specie, per quanto si è detto, l'odierna ricorrente ha comunicato alla controparte dapprima una diffida ad adempiere, con espressa precisazione che in difetto di adempimento il contratto si sarebbe risolto di diritto, con diritto della ricorrente all'immediata restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata (v. doc. 9 produzione documentale della ricorrente) e poi il recesso (v. doc. 11 fasc. ricorrente) e non ha formulato alcuna domanda di risarcimento del danno ulteriore, facendo valere anche in questa sede soltanto il suo diritto ad ottenere il doppio della caparra versata.
pagina10 di 15 In definitiva, l'odierna ricorrente ha, sin dall'inizio, attraverso le missive sopra indicate, inteso avvalersi del meccanismo previsto dall'art. 1385, co. 2 c.c., laddove ha formulato alla controparte una richiesta di pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata e l'azione spiegata nell'odierno giudizio, avente ad oggetto l'accertamento del grave inadempimento delle convenute e del diritto della di recedere dal contratto ex art. 1385 c.c., come da diritto Parte_1 di recesso esercitato previo inoltro di due diffide ad adempiere, e la conseguente condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, è da qualificarsi quale pretesa di forfetizzazione del danno conseguente al meccanismo disciplinato dall'art. 1385, co. 2 c.c., che, per quanto anzidetto, altro non è che una forma di risoluzione stragiudiziale.
Ciò posto in via di qualificazione, la ricorrente ha poi allegato l'inadempimento di controparte, deducendo la mancata stipula del contratto definitivo di locazione nel termine contrattualmente convenuto, nonostante le interlocuzioni intercorse tra le parti al fine di modificare il contratto preliminare di locazione (v. doc. 8 fasc. ricorrente).
Al riguardo, giova premettere che, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, la giurisprudenza di legittimità ha a più riprese affermato che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (v. tra le molte, Cass., Sez. Un., 13533/2001 e le numerose successive conformi, tra cui Cass. 982/2002; Cass. 20073/2004; Cass. 13674/2006; Cass. 826/2015).
Nel caso di specie, parte ricorrente ha senz'altro allegato l'inadempimento della convenuta
[...]
deducendo la mancata stipula del contratto nel termine pattuito per causa a lei Controparte_2 imputabile, anche tenuto conto che le trattative intercorse si sono concluse con esito negativo per mancato riscontro della controparte contrattuale, come da corrispondenza intervenuta tra la e l'odierna ricorrente (v. doc. 8 fasc. ricorrente). Invero, oltre alla diffida Controparte_2 ad adempiere sopra richiamata (v. doc. 9 fasc. ricorrente), risulta dagli atti che l'odierna ricorrente ha intrattenuto delle interlocuzioni con la controparte volte, anche in considerazione dell'esecuzione immobiliare avviata da ChiantiBanca Credito Cooperativo nei confronti di
[...]
(v. doc. 7 fasc. ricorrente), a giungere alla conclusione del contratto definitivo, Controparte_2 tuttavia, come detto, non andate a buon fine.
pagina11 di 15 Di contro, la convenuta rimasta contumace nel presente giudizio, non Controparte_2 ha fornito alcuna prova che l'inadempimento sia dipeso da causa a lei non imputabile.
Ciò posto, l'inadempimento della deve ritenersi grave, in quanto Controparte_2 protrattosi ben oltre i limiti indicati nel preliminare e tutt'ora persistente. Invero, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, anche l'inosservanza di un termine non essenziale – come evidentemente deve intendersi il termine pattuito nel caso di specie – per l'esecuzione di un'obbligazione può tradursi in un inadempimento di non scarsa importanza, laddove il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza, con accertamento da condursi in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, e al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo (v. in termini Cass. 4314/2016; conf. Cass. 10127/2006). In definitiva, tale accertamento implica un apprezzamento complessivo del sinallagma contrattuale, al fine di verificare quale fosse l'intenzione delle parti e quale di esse, con la sua condotta, si sia resa responsabile del mancato raggiungimento dello scopo negoziale che era stato originariamente previsto, così da incorrere in un inadempimento di non scarsa importanza (v. in termini, Cass.
10682/2023).
Ebbene, a fronte del decorso del termine pattuito per la stipula del definitivo nonché a fronte delle trattative tentate al fine di giungere alla stipula del contratto definitivo anche dopo la scadenza del termine, non andate a buon fine per mancato riscontro della locatrice, l'inadempimento di quest'ultima non può ritenersi di scarsa importanza, essendosi sottratta all'adempimento dell'obbligazione principale assunta in contratto, vale a dire la conclusione del contratto definitivo, pur avendo ottenuto immediatamente (sin dal 25.10.2023) la corresponsione della caparra confirmatoria da parte dell'odierna ricorrente, né tale inadempimento può ritenersi giustificato, non avendo la convenuta, non costituitasi in giudizio, fornito alcuna prova, come era suo onere, che l'inadempimento sia dipeso a causa a lei non imputabile.
In definitiva, stante il grave inadempimento della il recesso dal contratto Controparte_2 preliminare esercitato dall'odierna ricorrente deve ritenersi legittimo, con conseguente diritto di quest'ultima ad esigere il doppio della caparra versata, pari a € 72.000,00 (v. bonifico di € 36.000,00 cui al doc. 5 fasc. ricorrente), importo al quale devono aggiungersi gli interessi moratori, calcolati al tasso di cui all'art. art. 1284, co. 1 c.c. dalla data della prima diffida ad adempiere (27.5.2024) sino al 25.9.2024 e al tasso di cui all'art. 1284, co. 4 c.c. dalla data di introduzione della domanda giudiziale (26.9.2024) sino all'effettivo soddisfo.
pagina12 di 15 L'accoglimento della domanda principale comporta l'assorbimento della domanda articolata in via subordinata.
Di contro, non può invece essere accolta la domanda nei confronti della società Controparte_3
[...]
Al riguardo, deve anzitutto osservarsi che, a prescindere dalla evidente tardività della costituzione in giudizio della convenuta, la carenza di titolarità attiva o passiva del diritto sostanziale controverso
è rilevabile anche d'ufficio, laddove, come nel caso di specie, sia risultante dagli atti di causa (v. in merito Cass. 2951/2016; conf. Cass. 8625/2025).
Ciò posto, dalla documentazione in atti, non risulta aver assunto alcuna Controparte_3 obbligazione nei confronti della società odierna ricorrente, neppure con la modifica del contratto preliminare con cui era stato previsto unicamente il suo intervento quale “sublocatore” al momento della stipula del contratto definitivo (v. doc. 6 fasc. ricorrente). Infatti, attraverso la modifica del contratto preliminare oggetto di giudizio, atto invero sottoscritto anche da Controparte_3 quest'ultima non è né subentrata nel contratto preliminare stipulato dalla Parte_1 con la né ha assunto alcuna specifica obbligazione ad esso relativa, atteso Controparte_2 che la modifica ivi prospettata ha ad oggetto non tanto le reciproche obbligazioni assunte con il contratto preliminare da e (espressamente fatte Parte_1 Controparte_2 salve dall'accordo), bensì il contenuto del contratto definitivo, attraverso la previsione della sua sottoscrizione da in luogo della (v. ancora doc. 6 Controparte_3 Controparte_2 in cui si legge: “MODIFICA CONTRATTO PRELIMINARE DEL 12.10.2023 TRA LE PARTI
Le parti concordemente a parziale Parte_3 modifica del preliminare sottoscritto in data 12.10.2023 concordano che il definitivo contratto di locazione per
l'immobile proposto in Siena Via di Calzoleria n. 44, piano terra e piano primo, meglio identificata nella planimetria di cui all'allegato A e censita al Catasto Fabbricati del Comune di Siena al foglio 132, part. 412, Sub
17, Cat. D/5 verrà sottoscritto dal sublocatore rappresentato dalla società con Controparte_3 sede in Siena viale Vittorio Emanuele II n°10 P.Iva in persona del legale rappresentante P.IVA_2 nato a Caserta il [...] in [...]à Controparte_4 Controparte_2
Contestualmente La comunque sottoscriverà il contratto di locazione definitivo al solo fine Controparte_2 di garantire la società conduttrice per la durata contrattuale stabilita”), nonché il meccanismo di versamento ed imputazione delle somme ricevute dalla a titolo di caparra Controparte_2 confirmatoria (v. ancora doc. 6 in cui si legge: “La che ha ricevuto la caparra di Controparte_2
€. 36.000,00 nel preliminare di locazioneda parte della alla sottoscrizione del definitivo Parte_1 contratto di locazione provvederà a restituire tale somma senza aggravio di interessi alla o in Parte_1
pagina13 di 15 alternativa provvederà a versare tale somma a somma che sarà imputata e riconosciuta da Controparte_3 in conto dei canoni di locazione”). Del resto, come allegato dalla stessa ricorrente e Controparte_3 come desumibile dalla documentazione dalla stessa versata in atti, non sono andate a buon fine le trattative volte alla modifica del contratto preliminare, che, come si evince dalla documentazione allegata, avrebbero coinvolto anche (v. doc. 8 fasc. ricorrente). Controparte_3
Di conseguenza, alla luce del testo contrattuale e del contenuto della modifica del dicembre 2023, nei confronti di quest'ultima la domanda non può essere accolta.
3. Nel rapporto processuale tra e la tardiva Parte_1 Controparte_3 costituzione di quest'ultima e le ragioni sottese alla decisione giustificano l'integrale compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c. (alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77 del 19 aprile 2018).
Nel rapporto processuale tra e le spese di lite Parte_1 Controparte_2 seguono la soccombenza di parte convenuta ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e vengono liquidate, come in dispositivo, in ragione dei valori minimi di cui al d.m. 55/2014 (come modificato con d.m.
147/2002) dello scaglione di riferimento in base al valore della controversia (da € 52.001,00 a €
260.000,00), tenuto conto della non complessità della controversia e dell'attività difensiva effettivamente espletata, ed esclusa la fase istruttoria e di trattazione, in quanto non svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Siena, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
− in accoglimento della domanda svolta nei confronti di accerta la Controparte_2 legittimità del recesso esercitato da parte ricorrente con riferimento al contratto preliminare del 12.10.2023, modificato in data 11.12.2023, per grave inadempimento della convenuta e, per l'effetto, condanna l Controparte_2 Controparte_2 pagamento in favore di i € 72.000,00, pari al doppio della Parte_1 caparra versata, oltre interessi legali ex art. 1284, co. 1 c.c. dalla data della prima diffida ad adempiere (27.5.2024) sino al 25.9.2024 e al tasso legale ex art. 1284, co. 4 c.c. dalla data di introduzione della domanda giudiziale (26.9.2024) sino all'effettivo soddisfo;

− rigetta la domanda nei confronti della convenuta Controparte_3
pagina14 di 15 − condanna l rimborso delle spese di lite in favore di Controparte_2 che liquida in € 786,00 per esborsi ed € 5.360,00 per Parte_1 compensi, oltre spese forfettarie (15%), CPA e IVA (se dovuta) come per legge;

− compensa integralmente le spese di lite tra la ricorrente la Parte_1 convenuta Controparte_3
Così deciso in Siena, in data 4 giugno 2025
La giudice
(dott.ssa Marta Dell'Unto)

Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ai sensi del D. Lgs
30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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