REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 16696/2020 del R.G., pendente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Piscitelli, Parte_1
Email_1
Attore
E
Napoli, in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, avv. rappresentato e difeso dall'avv. Elia Rossi, CP_2
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Convenuto
NONCHÉ
(già ), in persona del legale rappresentante Controparte_3 Controparte_4 pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Antonio A. Iervolino e dall'avv. Beatrice Iervolino, elettivamente domiciliata presso il loro studio in Napoli alla via Depretis n. 19;
Convenuta chiamata in manleva
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, – premesso di essere proprietario di Parte_1
un appartamento posto al quarto piano del fabbricato sito in Napoli al Largo Ferrandina a Chiaia n.
1, int. 16 e che detto immobile a fine 2017 ed a luglio 2018 è stato danneggiato da copiose infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura - ha convenuto in giudizio il CP_5
, per vederne dichiarata la responsabilità in ordine ai Controparte_6

danni da infiltrazioni subiti nel proprio appartamento, con condanna al risarcimento in suo favore per la somma di euro 8.130,00, oltre IVA, come da perizia di parte, o quella maggiore o minore risultante dall'istruttoria, oltre ancora euro 500,00 per spese di trasporto dei beni mobili durante l'esecuzione dei lavori ed oltre il risarcimento dei danni per il parziale non uso dell'appartamento.
Si è costituito il (da ora in poi solo: , Controparte_6 CP_6
eccependo la nullità dell'atto di citazione, perché generico e il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto il terrazzo di copertura da cui asseritamente provengono le infiltrazioni è, in realtà, un terrazzo in proprietà esclusiva di uno dei condomini. Ha dedotto che, su sollecitazione dell'attore, all'epoca dei fatti il sinistro venne denunciato alla Compagnia assicurativa CP_7
con la quale intercorreva la polizza fabbricati recante il n. 166934308, ma che, dopo gli accertamenti del caso, non fu riconosciuto alcun indennizzo dalla compagnia. Ha chiesto di essere autorizzato a chiamare in causa . Controparte_8
Autorizzata la chiamata in causa, si è costituita (poi: Controparte_4 [...]
), eccependo la nullità dell'atto di chiamata in causa e la propria carenza di Controparte_3
legittimazione passiva, non rientrando gli eventi fra quelli indennizzabili secondo la polizza sottoscritta (polizza n. 1//61068/48/166934308). Ha dedotto che nelle condizioni generali di polizza al punto 5.2 - denominato “esclusioni” - alla lettera F) è previsto che sono esclusi i danni da infiltrazioni di acqua piovana e disgelo non conseguenti a rotture di condutture, salvo quanto previsto dall'art.

5.3 garanzia Plus lettera A), dove si legge che “la società indennizza i danni materiali e diretti al fabbricato causati da acqua piovana e disgelo in quanto l'acqua sia penetrata dal tetto e abbia determinato un danno al fabbricato assicurato, escluso quanto previsto dall'art. 2-
3.3”. E tale ultimo capo (2-3.3) spiega, secondo la compagnia, l'inoperatività della garanzia prestata nella polizza n. 1//61068/48/166934308, in quanto al capoverso b) ivi riportato è previsto “acqua penetrata all'interno del fabbricato attraverso le rotture, brecce, lesioni del tetto, dei soffitti, dei serramenti…” . Afferma che il capo 5.3.1, denominato garanzia plus e riportato alla pagina 27 delle condizioni generali di polizza, comprende, si, i danni materiali e diretti al fabbricato da acqua piovana e disgelo, limitandoli però ai soli casi in cui l'acqua penetri dal tetto;
ma il tetto viene definito come “complesso degli elementi destinati a proteggere il fabbricato dagli agenti atmosferici, costituito dal manto di copertura e dalle relative strutture portanti e non portanti”, mentre, nel caso di specie, “le infiltrazioni provengono dal tetto sovrastante a quello dell'attore, che risulta essere di esclusiva proprietà della sig.ra ”, e, quindi, il tetto Controparte_9
danneggiante non sarebbe ricompreso nella definizione del tetto fornita dalle condizioni generali di contratto. Nel merito, ha chiesto il rigetto dell'opposizione, con vittoria di spese e competenze di lite.
La causa è stata istruita con prova testimoniale e esperimento di CTU e assunta in decisione il
14/2/2025, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., dopo che l'udienza di precisazione delle conclusioni è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art.127 ter c.p.c..
In via preliminare, deve essere rigettata l'eccezione di nullità della citazione, sollevata dal per la genericità dell'atto di citazione, in quanto, considerando l'intero contesto CP_6
dell'atto introduttivo e la natura del relativo oggetto, la domanda proposta si è rivelato tutt'altro che incerta e indeterminata ed, anzi, è di facile comprensione, dovendosi ricordare cha la declaratoria di nullità della citazione ai sensi dell'articolo 164, quarto comma, c.p.c. postula una valutazione da compiersi caso per caso, tenendo conto che la ragione ispiratrice della norma risiede nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese. Difesa che, nella ipotesi in esame, sono state puntualmente articolate, in quanto il convenuto è stato in grado di comprendere agevolmente le richieste dell'attore. Si deve ribadire, d'altronde, il principio per il quale la nullità dell'atto introduttivo del giudizio ai sensi degli articoli 163 e 164 c.p.c. , sul presupposto dell'indeterminatezza del “petitum” e della “causa petendi”, deve essere pronunciata solo quando il “petitum”, inteso sotto il profilo formale come provvedimento giurisdizionale richiesto e, sotto l'aspetto sostanziale, come bene della vita di cui si chiede il riconoscimento, e la
“causa petendi”, intesa come fondamento giuridico della domanda, risultino del tutto omessi ovvero assolutamente incerti, tanto da inficiare la necessaria determinatezza della domanda spiegata. Ne consegue che tale nullità deve escludersi allorquando gli elementi predetti, sebbene non chiaramente e perfettamente dedotti negli scritti di parte attrice, siano comunque individuabili avuto riguardo al contenuto sostanziale della domanda ed alle conclusioni spiegate, ovvero siano desumibili dalla complessiva situazione dedotta in causa o dalle precisazioni formulate nel corso del giudizio, fermo restando, in ogni caso, relativamente alla “causa petendi”, il potere-dovere del giudice di qualificare giuridicamente l'azione e di attribuire al rapporto dedotto in giudizio un
“nomen iuris” diverso da quello indicato dalle parti (cfr. Trib. Napoli 4196/2022).
Parimenti, priva di pregio si è rivelata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, pure proposta dal secondo cui, trattandosi di un terrazzo in proprietà esclusiva di uno dei condomini, CP_6
non sarebbe esso responsabile per i danni lamentati. A prescindere dalla considerazione che non è questione di legittimazione passiva, ma questione di merito relativa alla effettiva responsabilità e, quindi, questione relativa alla titolarità dal lato passivo del diritto, è sufficiente evidenziare – ed opportuno chiarire – che, a norma dell'art. 1126 c.c., se il lastrico solare è ad uso esclusivo di uno o più condòmini, gli oneri di riparazione spettano per un terzo al proprietario esclusivo e per i restanti due terzi al condominio, in ragione della duplice funzione del lastrico, ossia di copertura di tutte le unità immobiliari sottostanti e di terrazzo fruibile dal proprietario dell'ultimo piano. La Corte di
Cassazione, dal punto di vista della regolare instaurazione del contraddittorio, con la sentenza
1291/2012, ha ribadito che “quando il convenuto contesti di esser titolare dell'obbligazione dedotta in giudizio indicando un terzo quale esclusivo soggetto passivo della pretesa attrice, non v'è necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di quest'ultimo, in quanto, potendo emettersi la pronunzia di accertamento positivo o negativo della sussistenza di quella titolarità con effetti limitati alle parti in causa, non si versa in situazione di impossibilità di adottare una pronunzia idonea a produrre gli effetti giuridici voluti senza la partecipazione al giudizio di determinati soggetti”.
Nel merito, la domanda attorea è fondata e merita di essere accolta per quanto di ragione, essendo emersa dalle acquisizioni probatorie in atti la responsabilità del convenuto. CP_6
Prima di procedere all'esame delle risultanze istruttorie è opportuno procedere all'inquadramento giuridico della fattispecie oggetto di decisione.
La responsabilità fatta valere dalla parte attrice nei confronti del va qualificata ai sensi CP_6
dell'art. 2051 c.c., come responsabilità da cosa in custodia, poiché, sulla scorta delle ragioni della domanda dedotte e fatte valere dall'attore, l'evento lesivo è stato determinato dal cattivo stato di manutenzione del terrazzo sovrastante.
In proposito e in generale si osserva che tale fattispecie, secondo orientamento consolidato della
Suprema Corte, cui si reputa di aderire, configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva che, per essere affermata, non esige un'attività o una condotta colposa del custode (di talché, in definitiva, il custode negligente non risponde in modo diverso dal custode perito e prudente, se la cosa ha provocato danni a terzi cfr. Cass. civ. 19 febbraio 2008, n. 4279), ma richiede la sussistenza del mero rapporto causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo verificatosi in concreto (da ultimo, Cass. Civ., ord. n. 22684/2013, Cass. nn. 2480, 2481, 2482 del 2018). Ne derivano precise conseguenze in tema di onere probatorio gravante sulle parti. L'attore che agisce per il risarcimento del danno ha, precisamente, l'onere di provare il fatto lesivo, come verificatosi in concreto, l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, nonché il danno conseguenza, mentre il custode convenuto, per liberarsi dalla sua responsabilità, deve provare l'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale
(Cass. Civ. n. 858/2008; n. 8005/2010); il convenuto deve, in altre parole, fornire la prova liberatoria del caso fortuito, ossia la prova di un evento eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, che inserendosi nel decorso causale abbia interrotto il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno (cfr. Cass. nn. 2480, 2481, 2482 del 2018; Cass. n. 2488/2018, 8500/2010; Cass. n.
57417/2009; Cass. n. 11227/2008).
Pertanto, ove vi sia rapporto di custodia, la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. è esclusa dal caso fortuito, che è rappresentato da fatto naturale o del terzo, è connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, da intendersi però da un punto di vista oggettivo e della regolarità causale (o della causalità adeguata), senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode;
peraltro, le modifiche improvvise della struttura della cosa incidono in rapporto alle condizioni di tempo e divengono, col trascorrere del tempo dall'accadimento che le ha causate, nuove intrinseche condizioni della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere” (cfr. Cass. civ. sez. III, sentenze gemelle n. 2480-2481-2482/2018).
Con riguardo poi alla specifica ipotesi di terrazzo/lastrico solare in uso esclusivo di uno dei condomini proprietari, va ricordato che per costante orientamento della giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, anche la materia della responsabilità per i danni derivanti dalla scarsa manutenzione del lastrico solare il cui uso non sia comune a tutti i condomini deve essere ricondotta ai criteri di cui all'art. 1126 c.c. e ciò in quanto il proprietario, o usuario esclusivo, ne risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c. quale custode del bene, mentre il è chiamato a risponderne in CP_6
forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., e sull'assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (cfr. Cass. civ. n. 35316/2021; Cass. civ. n. 516/2022 ove si precisa anche che “il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condomino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri”). Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza
9449/2016 hanno ribadito che “in materia di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, il paradigma è quello dell'articolo
2051 c.c. avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l'uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. È, inoltre, configurabile una concorrente responsabilità del , che, in forza degli articoli 1130 c.c., CP_6
comma 1, n. 4 e articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo. La concorrente responsabilità del è configurabile nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare CP_6
gli obblighi conservativi delle cose comuni ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria”. Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, “salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'articolo 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ” (cfr. Cass. ord. 14 CP_6
dicembre 2023 n. 35027).
Ne consegue che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico rispondono in solido tra loro entrambi i coobbligati alla conservazione
(proprietario esclusivo ed ente condominiale), indipendentemente da ogni indagine sulla colpa dell'uno o dell'altro, in quanto si tratta di un'ipotesi di responsabilità oggettiva gravante su tutti i soggetti che dal lastrico ricavano un'utilità. Pertanto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno ad uno dei predetti soggetti (al proprietario esclusivo o al condominio), la responsabilità graverà in modo oggettivo su entrambi i soggetti solidali.
Tanto chiarito dal punto di vista dell'inquadramento della fattispecie, nella vicenda in esame dall'esame della documentazione prodotta e degli accertamenti tecnici eseguiti, è emersa la responsabilità del nella produzione dei danni denunziati dall'attore, oltre che del CP_6
proprietario del terrazzo, che, però, come evidenziato in premessa, non è stato chiamato in giudizio.
Ai fini dell'imputazione e del conseguente riparto delle responsabilità in ordine ai danni causati dalle infiltrazioni, va detto che risulta provato il loro collegamento eziologico con lo stato di degrado del lastrico/terrazzo all'epoca del verificarsi delle stesse. Tale è stata la prospettazione dell'attore nell'atto introduttivo e se ne è avuta conferma nella consulenza tecnica deposita dal
CTU, arch. il 31/1/2025. Il consulente ha correttamente premesso che Persona_1 sia l'immobile di proprietà dell'attore, posto al quarto piano, sia il sovrastante terrazzo “sono stati oggetto di lavori che ne hanno modificato lo stato, infatti: l'immobile attoreo, è stato recentemente oggetto di una ristrutturazione che ha comportato un rifacimento delle finiture in tutti gli ambienti oggetto di causa;
il terrazzo sovrastante posto al 5° piano, ha subito un rifacimento della pavimentazione ed una modifica/riparazione degli imbocchi pluviali, nonché lavori di impermeabilizzazione”. La conseguenza di questa precisazione è che il CTU per verificare la sussistenza dei danni e la provenienza delle infiltrazioni ha opportunamente fatto riferimento alla documentazione prodotta ed, in particolare, “alle due perizie tecniche redatte dal Geom.
[...] in data 22.1.2019 e dall'Arch. in data novembre 2018 ed in Per_2 Persona_3 particolare, agli allegati grafici e fotografici che ritraevano i luoghi all'epoca dei fatti. A tale proposito, si rappresenta che la perizia tecnica presente in atti a firma dell'Arch. Per_3
era priva sia dei grafici che delle fotografie e che la perizia redatta dal Geom.
[...] [...]
era priva di grafici e non documentava fotograficamente il terrazzo sovrastante. Tale Per_2
condizione ha determinato la necessaria richiesta alle parti, previa autorizzazione al GI (cfr. allegato 2), dei suddetti allegati non versati in atti. Si rappresenta all'Ill.mo GI, che entrambe le perizie tecniche sono state redatte su incarico dell'attore anche se la perizia Parte_1 redatta dall'Arch. è stata prodotta a margine della comparsa della convenuta Persona_3
. Controparte_10
Il CTU ha verificato che, come riscontrabile dalla planimetria allegata alla perizia Per_3
l'immobile della parta attrice era composto da un ingresso in disimpegno, che conduce ad un ambiente (dotato di balcone e due finestre) a doppia altezza, nel quale è ricavata un'area soppalco accessibile da scala a chiocciola, sulla quale erano ubicate una camera ed un bagno e ha constatato che l'area soppalco è stata interessata dalle infiltrazioni, al soffitto e lungo le pareti. L'area soppalco in questione è ubicata al di sotto del terrazzo di proprietà esclusiva posto al quinto piano “e sul quale, all'epoca dei fatti (come documentato dal grafico allegato alla perizia , erano Per_3 ubicate due verande ed un'area con bancone bar. Inoltre, sul terrazzo del 5° piano di proprietà esclusiva, erano ubicate la pluviale n.1 con relativo bocchettone, la tubazione di scarico a pavimento che, con tratto orizzontale sotto traccia (secondo il disegno , collega la Per_3
pluviale n.2 alla pluviale n.3 ed infine, una tubazione di scarico del lavello del bancone bar posta a parete, che confluiva lateralmente, nel bocchettone della pluviale n.1”. Il CTU ha accertato che
“l'immobile attoreo ha subito consistenti infiltrazioni ubicate nella zona soppalco, che hanno arrecato danno all'intradosso del soffitto ed all'angolo con le pareti, consistenti in grosse macchie di umidità ed esfoliazioni dello strato superficiale (cfr. foto in atti). In particolare, comparando gli accertamenti tecnici (perizia prodotta dall'attore e perizia prodotta dalla Per_2 Per_3 CP_11
) ed il posizionamento delle macchie nel soppalco ritratte nelle foto all'epoca dei fatti, si
[...] desumono n.5 aree di infiltrazioni”. Una prima infiltrazione è stata determinata sia dal “bocchettone pluviale n.1 posto sul terrazzo del 5° piano di proprietà esclusiva, di sezione ridotta di soli 7 cm”, sia dalla “presenza di un foro presente nel parapetto in corrispondenza del bocchettone, foro ubicato a ridosso del tubo di scarico del lavello del banco bar (posizionato sul terrazzo del 5° piano). … . Le dimensioni ridotte del bocchettone pluviale ed il foro nel parapetto ubicato in corrispondenza del bocchettone (a ridosso del tubo di scarico del lavello), hanno provocato le macchie tra parete e soffitto”. Una seconda area di infiltrazione è stata determinata dalla “mancata tenuta del manto impermeabile preesistente posto sotto la pavimentazione del terrazzo del 5° piano”, nonché dalla “presenza del bancone bar che, nonostante la presenza di due fori per lo smaltimento delle acque meteoriche, ha provocato eccessivo ristagno d'acqua, agevolandone
l'infiltrazione… . La mancata tenuta del manto impermeabile preesistente e la presenza del bancone bar hanno provocato dunque le macchie tra parete e soffitto”. Altra area di infiltrazione
(identificata dal CTU come terza e quarta) è addebitabile “alla mancata tenuta del manto impermeabile preesistente posto sotto la pavimentazione del terrazzo del 5° piano, in particolare, lungo i lati della veranda”, che ha provocato “le macchie tra parete e soffitto nel vano scala a chiocciola attoreo”. La quinta ed ultima area di infiltrazione, invece, risulta determinata dalla
“mancata tenuta del tratto finale del tronco di scarico orizzontale che collegava le pluviali n. 2 e n.
3”.
Le conclusioni cui è giunto il CTU - che non possono che essere condivise in quanto, nella difficoltà di verifica determinata dal mutamento dello stato dei luoghi, sono frutto di un attento e approfondito esame della documentazione di cui questo giudice ha autorizzato la consultazione - hanno consentito di accertare che le infiltrazioni sono state determinate : 1) dal “carente stato di manutenzione del manto impermeabile posto al di sotto della pavimentazione del terrazzo del 5° piano sovrastante l'immobile attoreo e presenza del bancone bar”; 2) dal “carente stato di manutenzione del manto impermeabile posto al di sotto della pavimentazione del terrazzo del 5° piano sovrastante l'immobile attoreo”; 3) dalla “inadeguatezza del bocchettone pluviale n.1 di raccolta e convogliamento delle acque piovane del terrazzo del 5° piano sovrastante l'immobile attoreo”; 4) dal “foro nel parapetto in corrispondenza del bocchettone n.1, ubicato a ridosso del tubo di scarico del lavello del banco bar (posizionato sul terrazzo)”; 5) dalla “mancata tenuta del tratto finale del tronco di scarico orizzontale che collega la pluviale n. 2 e la pluviale n.3”.
In mancanza di prova della specifica imputabilità soggettiva del danno ed in considerazione del fatto che in base agli accertamenti fatti dal consulente tecnico d'ufficio sono evidenti responsabilità sia del proprietario in via esclusiva del terrazzo (collocazione del mobile bar e cattivo stato della pavimentazione) sia del (pluviali danneggiate e cattivo stato di manutenzione del manto CP_6
impermeabile), la responsabilità segue il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c., “che pone le spese di riparazione o di ricostruzione (cui va commisurato, nella specie, il risarcimento del danno) per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ” (cfr. Cass. 35027/2023). CP_6
Del resto, nel caso di specie, il non ha provato di aver adottato i controlli necessari alla CP_6
conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, 1° co., n. 4, né di aver provveduto alle opere di manutenzione straordinaria ricadenti sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, 1° co., n. 4, risultando dagli atti una sua perdurante inerzia all'epoca del verificarsi delle infiltrazioni, né, tampoco, ha fornito la prova rigorosa dell'imputazione soggettiva del danno al proprietario esclusivo del terrazzo.
Con riguardo al danno risarcibile occorre tener presente che in applicazione del citato art. 1126 c.c., se il lastrico solare/terrazzo è ad uso esclusivo di uno o più condòmini, gli oneri di riparazione spettano per un terzo al proprietario esclusivo e per i restanti due terzi al , in ragione CP_6
della duplice funzione del lastrico, ossia di copertura di tutte le unità immobiliari sottostanti e di terrazzo fruibile dal proprietario dell'ultimo piano. Nel caso di danni, tali criteri di ripartizione riguardano sia le spese di riparazione vere e proprie, sia le spese in generale risarcitorie necessarie alla rimozione dei danni subìti a causa delle infiltrazioni dall'appartamento sottostante. Ne consegue, per quanto concerne il quantum del risarcimento, che, da un lato, occorre considerare la somma necessaria per ripristinare lo status quo ante, cioè, lo stato dei luoghi prima del verificarsi delle infiltrazioni - non perché debba esserci una condanna alla esecuzione delle opere (che, peraltro, nella vicenda in esame sarebbe impossibile, in quanto lo stato dei luoghi è già mutato e i fenomeni infiltrativi non risultano più in atto), ma per individuare la somma da spendere (ovvero, spesa) per rimediare ai danni subiti - e, dall'altro lato, prendere in considerazione anche, come specificamente richiesto nell'atto introduttivo, l'incidenza delle infiltrazioni sul godimento del bene.
Sotto il primo profilo, occorre chiarire che, se è congrua in astratto la somma individuata dal CTU in euro 8.500,00 – in quanto determinata sulla base degli specifici interventi e costi necessari al ripristino, oltre alla spesa per la manodopera e l'aumento percentuale per la manutenzione – va anche ricordato che nella vicenda in esame le valutazioni sono state fatte dal CTU sulla base della sola documentazione di cui questo giudice ha autorizzato l'acquisizione, essendo di fatto radicalmente mutato lo stato dei luoghi, senza che alcuna delle parti si sia premurata di cristallizzare tale stato dei luoghi mediante l'esperimento, ad esempio, di un accertamento tecnico preventivo. E' vero che i testimoni escussi, e , hanno confermato Persona_2 Testimone_1
l'esistenza delle infiltrazioni e confermato, trattandosi di tecnici (il primo ha redatto una delle due perizie e il secondo ha poi eseguito i lavori), la causa delle stesse, ma è indubbio che il CTU non ha potuto porre in essere alcuna verifica effettiva della tenuta delle pluviali, dei raccordi di collegamento e dello stesso manto di copertura, con riferimento all'epoca dei fatti. Ne consegue la necessità di adeguare equitativamente e commisurare le valutazioni fatte dal CTU - con riferimento alle opere necessarie per porre rimedio ai danni provocati dalle infiltrazioni - con l'incertezza derivante dall'impossibilità di accertare in concreto lo stato degli immobili interessati, con la conseguenza che la somma di euro 8.500,00 deve essere ridotta della metà, non potendosi, peraltro, neanche più considerare l'eventuale incidenza sui danni delle opere realizzate nell'appartamento sottostante, di proprietà dell'attore.
Circa il danno per il parziale mancato godimento del bene nel periodo compreso tra la comparsa documentata dei fenomeni infiltrativi del novembre 2018 ed il mese di ottobre 2020 (data di trasferimento della proprietà del bene da parte dell'attore), esso è stato quantificato (arrotondato) in euro 4.400,00, sulla base del valore locativo dell'immobile ed il computo non può che essere confermato, essendo stato eseguito sulla base degli ordinari criteri all'uopo utilizzati dalla giurisprudenza di merito.
In conclusione, il (ed, in particolare, i soli condomini ai quali il terrazzo funge da CP_6
copertura) deve essere condannato a pagare in favore di la somma di euro Parte_1
5.500,00, pari ai 2/3 del danno complessivo (8.250,00), in quanto, come più volte sopra evidenziato,
1/3 resta a carico del proprietario esclusivo del terrazzo sovrastante. Oltre interessi nella misura legale dalla pubblicazione della sentenza al saldo effettivo. Invero, l'art. 1126 c.c., nel chiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, “tutti condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass. 7472/2001).
Circa la domanda di manleva formulata dal nei confronti di , CP_6 Controparte_3 va, in primo luogo, disattesa l'eccezione di nullità della chiamata in causa, in quanto, anche se, come dedotto dalla compagnia di assicurazioni, non le è stato notificato anche l'atto di citazione introduttivo del giudizio, nell'atto notificato è riportata la comparsa di risposta del che, CP_6 oltre a contenere i fatti salienti della controversia e dell'avversa domanda, unitamente alla circostanza che aveva già aperto un evento di gestione del sinistro, hanno consentito alla CP_3
chiamata in causa di prendere puntualmente posizione su quanto dedotto in giudizio.
Nel merito, sostiene che l'evento in questione non rientrerebbe fra quelli Controparte_3
indennizzabili secondo la polizza sottoscritta (polizza n. 1//61068/48/166934308). Ha dedotto che secondo le condizioni generali di polizza sono esclusi i danni da infiltrazioni di acqua piovana e disgelo non conseguenti a rotture di condutture, salvo quanto previsto dall'art.

5.3 garanzia Plus lettera A), dove si legge che “la società indennizza i danni materiali e diretti al fabbricato causati da acqua piovana e disgelo in quanto l'acqua sia penetrata dal tetto e abbia determinato un danno al fabbricato assicurato, escluso quanto previsto dall'art. 2-3.3”. E tale ultimo capo (2-3.3) spiegherebbe, secondo la compagnia, l'inoperatività della garanzia prestata nella polizza n.
1//61068/48/166934308, in quanto al capoverso b) ivi riportato è previsto “acqua penetrata all'interno del fabbricato attraverso le rotture, brecce, lesioni del tetto, dei soffitti, dei serramenti…” . Sostiene la compagnia che il capo 5.3.1, denominato garanzia plus, comprenderebbe i danni materiali e diretti al fabbricato derivanti da acqua piovana e disgelo, limitandoli però ai soli casi in cui l'acqua penetri dal tetto - definito come “complesso degli elementi destinati a proteggere il fabbricato dagli agenti atmosferici, costituito dal manto di copertura e dalle relative strutture portanti e non portanti” - mentre, nel caso di specie, “le infiltrazioni provengono dal tetto sovrastante a quello dell'attore, che risulta essere di esclusiva proprietà della sig.ra ”, e, quindi, il tetto danneggiante non sarebbe Controparte_9
ricompreso nella definizione del tetto fornita dalle condizioni generali di contratto. In sostanza, ritiene la compagnia che poiché nella fattispecie in esame le infiltrazioni provengono dal terrazzo sovrastante l'appartamento dell'attore, che risulta essere di esclusiva proprietà di CP_9
ne consegue che il “tetto danneggiante” non è ricompreso nella definizione del tetto fornita
[...]
dal glossario alla pag. 17 di 18 delle condizioni generali di polizza. L'eccezione è priva di pregio.
Le stesse condizioni generali di contratto prevedono che per tetto deve intendersi il “complesso degli elementi destinati a proteggere il fabbricato dagli agenti atmosferici, costituito dal manto di copertura, …”; ebbene, è evidente che, al di là di inutili sottigliezze linguistiche, un fabbricato è protetto da ciò che è posto alla sua sommità, sia esso un tetto fatto in tegole, un tetto fatto con materiale bituminoso o guaina, ovvero un terrazzo piastrellato. Si tratta solo di tre diverse forme di copertura dell'edificio. La sola differenza tra le tre coperture è che il tetto è caratterizzato dalla sua tipica forma spiovente e non può pertanto essere sfruttato come piano calpestabile. Invece, il lastrico solare e la terrazza hanno in comune il fatto di essere superfici orizzontali e come tali calpestabili e, quindi, maggiormente soggette anche all'uso e ai danni che ne derivano. Tutte e tre le forme di copertura svolgono la medesima funzione fondamentale di proteggere il fabbricato dagli agenti atmosferici e rientrano nel concetto di “tetto di copertura” preso in considerazione nelle condizioni generali di contratto. L'eccezione di inoperatività della garanzia è, dunque, infondata e la domanda di manleva formulata dal che ha chiamato in causa CP_6 Controparte_4
deve essere accolta, con condanna della stessa a tenere indenne il da tutto quanto
[...] CP_6
condannato a pagare a titolo di risarcimento del danno.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Le spese di CTU vanno poste interamente a carico del e di , CP_6 Controparte_3
in solido fra loro, in forza del principio della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, decidendo sulla domanda proposta da nei confronti del Parte_1
sito in Napoli al , con la chiamata in causa di CP_6 Controparte_6 [...]
, così provvede: Controparte_3
1) condanna il sito in Napoli al al pagamento in CP_6 Controparte_6
favore di della somma di euro 5.500,00, oltre interessi legali dalla Parte_1
domanda al saldo;

2) accoglie la domanda di manleva proposta dal in Napoli al CP_12 Controparte_6
, in persona dell'amministratore pro tempore, e, per l'effetto, condanna
[...] [...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, a tenere indenne il Controparte_3
suddetto in relazione a tutto quanto dovuto in forza della presente sentenza, di CP_6
cui al capo che precede;

3) condanna il Condominio sito in Napoli al a pagare le spese di Controparte_6
giudizio in favore dell'attore, liquidandole in euro 260,00 per spese ed euro 2.800,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sul compenso, IVA e C.P.A. come per legge, con attribuzione al procuratore, dichiaratosi anticipatario;

4) condanna a pagare le spese di giudizio in favore del Controparte_3 CP_6
sito in Napoli al , liquidandole in euro 2.800,00 per compensi, Controparte_6
oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sul compenso, IVA e C.P.A. come per legge;

5) pone definitivamente a carico del sito in Napoli al CP_6 Controparte_6
ed a carico di , in solido fra loro, le spese di CTU, come liquidate Controparte_3
con separato decreto.
Così deciso in Napoli il 05/06/2025.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro