N. R.G. 932/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 932/2024
Oggi 29/05/2025, alle ore 13.00, innanzi al giudice designato, dott. Daniele Moro, sono presenti:
Per la parte personalmente e l'avv. FERRERO DEBORAH Parte_1
Per , la parte personalmente e l'avv. FERRERO DEBORAH Controparte_1
Per , l'avv. MELERI CARLO Controparte_2
Per , l'avv. MELERI CARLO P_
Per l'avv. PORCHERA MARCO Controparte_4
Il giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa.
Le parti precisano le conclusioni come da appositi fogli depositati telematicamente e discutono la causa.
Il giudice, all'esito della discussione, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della parte motivazionale.
Cremona, 29/05/2025
Il giudice
Daniele Moro

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice Daniele Moro, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 932/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
Ferrero Deborah, domiciliata in Crema, via Matteotti n. 56, presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._2 dell'avv. Ferrero Deborah, domiciliato in Crema, via Matteotti n. 56, presso il difensore
- parte attrice - nei confronti di:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Meleri Controparte_2 C.F._3
Carlo, domiciliata in Crema, via XX Settembre n. 69/A, presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Meleri P_ C.F._4
Carlo, domiciliato in Crema, via XX Settembre n. 69/A, presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti OR Controparte_4 P.IVA_1
Alessandro e OR Marco, domiciliata in Crema, via Mazzini n. 95, presso il difensore
- parte convenuta -
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “voglia l'Ill.mo Tribunale adito contrariis rejectis, così giudicare: premesso ogni più opportuno accertamento e dichiarazione, in via preliminare e/o pregiudiziale, principale, nel merito ed in via principale: - accertato e dichiarato l'inadempimento dei signori e rispetto alle pattuizioni di Controparte_2 P_
cui alla proposta di acquisto da costoro accettata in data 01/02/2023 per le ragioni esposte in atti, nonché la violazione degli artt. 1175, 1375 e 1337 c.c. e/o di qualunque altra norma ritenuta applicabile al caso di specie, condannare i signori e Controparte_2 [...]
, ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., al versamento in favore dei signori P_ Pt_1
e della somma di euro 40.000,00 (euro
[...] Controparte_1
quarantamila/00), pari al doppio della caparra da costoro versata in data 23/01/2023 all'atto della sottoscrizione della prima proposta di acquisto, oltre interessi legali ex art. 1284 co. 4 c.c. dal dovuto al soddisfo;
- accertata e dichiarata la violazione degli artt.
1176, 1759 e 1337 c.c. e/o di qualunque altra norma ritenuta applicabile al caso di specie e, in ogni caso, accertato il comportamento negligente e reticente di Controparte_4
nella gestione dell'opera di intermediazione immobiliare, sia contestualmente che successivamente alla stipula delle proposte di acquisto del 23/01/23 e 01/02/2023, come dedotto in atti, condannare in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_4
tempore, in via solidale - per intero o pro quota - con i signori e Controparte_2 [...]
, al versamento in favore dei signori e P_ Parte_1 Controparte_1
della somma di euro 40.000,00 (euro quarantamila/00), pari al doppio della caparra da costoro versata in data 23/01/2023 all'atto della sottoscrizione della prima proposta di acquisto, oltre interessi legali ex art. 1284 co. 4 c.c. dal dovuto al soddisfo;
in via subordinata: - accertata e dichiarata la risoluzione giudiziale della proposta di acquisto del 01/02/2023, effettuata dai signori e per Parte_1 Controparte_1 inadempimento di parte promittente venditrice, ai sensi dell'articolo 1453 c.c., per l'effetto, condannare i signori e al pagamento della somma di euro Controparte_2 P_
20.000,00 (euro ventimila/00), pari alla somma versata dagli attori con l'assegno n.
9334541562-08 tratto da banca Intesa San Paolo e da costoro incassato, come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della controparte, e condannare altresì i convenuti al risarcimento dei danni conseguenti a detto inadempimento, pari adeuro 1.028,44 , per esborsi in favore dell'Arch. OR e del Notaio Persona_1
connessi alla compravendita non conclusa o quella diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre interessi legali ex art. 1284 co. 4 c.c. e rivalutazione monetaria. -
Accertata e dichiarata la violazione degli artt. 1176, 1759 e 1337 c.c. e/o di qualunque altra norma ritenuta applicabile al caso di specie e, in ogni caso, accertato il comportamento negligente e reticente di nella gestione dell'opera di Controparte_4
intermediazione immobiliare, sia contestualmente che successivamente alla stipula delle proposte di acquisto del 23/01/2023 e 01/02/2023, come dedotto in atti, condannare in persona del suo legale rappresentante pro tempore, in via solidale - Controparte_4
per intero o pro quota - con i signori e al versamento in Controparte_2 P_
favore dei signori e della somma di euro Parte_1 Controparte_1
20.000,00 (euro ventimila/00), pari alla somma versata dagli attori con l'assegno n.
9334541562-08 tratto da banca Intesa San Paolo ed incassata dai signori e P_
, oltre al risarcimento dei danni conseguenti, pari adeuro 1.028,44 , per esborsi P_ in favore dell'Arch. OR e del Notaio connessi alla compravendita non Persona_1
conclusa, o quella diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre interessi legali ex art. 1284 co. 4 c.c.; in via ulteriormente subordinata: - dichiarare il diritto dei signori e ad ottenere la restituzione ex art. 2033 Parte_1 Controparte_1
c.c. della somma indebitamente pagata di euro 20.000,00 (euro ventimila/00), di cui all'assegno n. 9334541562-08 tratto da banca Intesa San Paolo ed incassata dai signori e , per i motivi dedotti in atti e, per l'effetto, condannare e P_ P_ P_
a restituire agli attori detta somma, indebitamente trattenuta a seguito Controparte_2 dell'estinzione della proposta di acquisto del 01/02/2023, con rivalutazione monetaria ed interessi legali ex art. 1284 co. 4 c.c. dalla data della prima richiesta di restituzione o, in subordine, dalla domanda sino al soddisfo. - In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio e dei sostenuti costi inerenti il procedimento di negoziazione assistita”.
Per i sig.ri e : “in via principale e nel merito: rigettare Controparte_2 P_
le domande proposte da parte attrice contro i convenuti e P_ P_
, in quanto infondate in fatto ed in diritto. Spese e compensi rifusi da distrarsi a
[...] favore del difensore antistatario”.
Per “piaccia all'On. Tribunale di Cremona, previe le più opportune Controparte_4
declaratorie, così giudicare: in via principale nel merito: rigettare, per tutti i motivi esposti in narrativa, le domande formulate dai Sig.ri e Controparte_1 Parte_1
nei confronti di in quanto infondate in fatto ed in diritto;
in via CP_4
subordinata nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi in cui venisse accertata una responsabilità a carico di contenere il risarcimento del danno da Controparte_4 quest'ultima dovuto nei limiti di quanto debitamente provato e documentato dai Sig.ri attesa l'inapplicabilità nei confronti dell'agenzia immobiliare Pt_1 CP_1 della liquidazione convenzionale del risarcimento ex art. 1385 co. 2 c.c… In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I sig.ri e convenivano in giudizio Parte_1 Controparte_1
e i sig.ri e al fine di ottenere Controparte_4 Controparte_2 P_
l'accoglimento delle domande sopraccitate.
Gli attori deducevano:
- di avere notato “nel mese di gennaio 2023 sul sito internet Immobiliare.it un annuncio relativo ad un immobile situato in Crema (CR), via Capergnanica, 16/c”;
- che “l'annuncio pubblicato riferiva che l'abitazione de qua era una villa bifamiliare di ampie metrature, composta da ingresso indipendente, soggiorno, disimpegno, 4 camere, cucina abitabile, due servizi, taverna e terrazza. L'annuncio precisava altresì che “in aggiunta abbiamo anche box doppio, porticato e giardino” e che l'abitazione era stata posta in vendita al prezzo di € 159.000,00, per il tramite dell'agenzia immobiliare
Dalle diverse fotografie dell'abitazione pubblicate sul sito internet Controparte_4 risultava ben visibile anche l'esistenza del porticato indicato nell'annuncio”;
- di avere sottoscritto in data 23.01.2023 “una proposta da € 150.000,00 per l'acquisto di detto compendio, di proprietà dei sig.ri e , proposta subordinata alla P_ P_ concessione in favore degli attori di un mutuo da € 130.000,00”;
- che “al momento della sottoscrizione della proposta, in presenza del sig. e del CP_5
collega sig. (chiamato dai colleghi), veniva inoltre rilasciato Persona_2 Per_3 dai proponenti, in deposito fiduciario presso l'agenzia, l'assegno n. 9334541562-08, Tes_1
[..
Banca Intesa San Paolo, di importo pari ad € 20.000,00, somma da restituire ai proponenti, senza penalità o rivalsa alcuna, in caso del mancato verificarsi della concessione del mutuo”;
- che “in data 25/01/2023 i venditori e rifiutavano la suddetta proposta, in P_ P_
quanto non veniva da costoro accettata proprio la condizione che subordinava l'efficacia della stessa all'ottenimento di un mutuo”;
- di avere sottoscritto “una seconda proposta di acquisto in data 01/02/2023…tale seconda proposta veniva sorprendentemente subito accettata dai signori e , sebbene P_ P_
fosse ancora contenuta - nei medesimi termini - la clausola relativa all'efficacia del contratto in funzione dell'ottenimento del mutuo”; - di avere “avanzato richiesta al Banco BPM S.p.A. per la concessione di un mutuo ipotecario di importo pari ad € 130.000,00…In data 28/02/2023 il tecnico incaricato dal
Banco BPM S.p.A., arch. per la redazione della perizia tecnica di cui Persona_4 all'istruttoria concernente la concessione del mutuo, effettuava un sopralluogo presso l'immobile e richiedeva all'agenzia immobiliare l'invio alla banca della documentazione inerente il compendio…in data 14/04/2023 il Banco BPM S.p.A. rilevava la presenza di una difformità catastale in relazione al porticato adiacente il box - benché nella proposta di acquisto l'agenzia avesse indicato la conformità catastale dell'immobile - e comunicava che: la difformità, se non sistemata, non ci permette di acquisire correttamente la garanzia ipotecaria con conseguente impossibilità di stipulare il contratto di mutuo”.
- di avere comunicato “immediatamente a tale situazione e di avere chiesto CP_4
che si procedesse con la regolarizzazione catastale della costruzione da parte dei venditori”;
- che l'agente immobiliare, sig. “riferiva che il portico avrebbe potuto CP_6
essere smontato e poi ricostruito e comunicava la presenza di una difformità relativa al locale bagno”;
- di avere insistito “per la restituzione dell'assegno, dato anche il rifiuto della banca alla concessione del mutuo”;
- che in data 28.04.2023 il sig. legale rappresentante di Persona_5 Controparte_4
“riferiva alla sig.ra he i venditori si rifiutavano di procedere con la sanatoria e Pt_1
che i proprietari avrebbero proceduto con la rimozione del manufatto salvo poi ripristinarlo in un momento successivo”;
- che “senza tenere in alcuna considerazione la volontà degli attori, il sig. Per_5 tratteneva l'assegno. Inoltre, sostenendo un'inesistente “parere favorevole per la concessione del mutuo”, il sig. dapprima riferiva alla banca il 02/05 che la Per_5 struttura non era oggetto di vendita, “in quanto nemmeno citata nel preliminare di compravendita” e che il porticato era già stato, a tale data, rimosso, allegando a conferma della circostanza due fotografie. Poi, il 03/05, sempre il sig. riferiva agli odierni Per_5 attori che avrebbe consegnato ai venditori e l'assegno di cui alla caparra P_ P_ perché lo ponessero all'incasso”; - che “in data 04/05/2023 i signori e ponevano all'incasso l'assegno P_ P_ consegnato loro da riscuotendo impropriamente la somma di € Controparte_4
20.000,00”;
- di avere conferito “all'arch. , al fine di effettuare una valutazione Persona_6 della documentazione inerente all'immobile di Crema (CR), via Capergnanica, 16/c, oggetto della proposta di acquisto e comprendere quale fosse a quel punto l'effettiva condizione dell'immobile oggetto di vendita. Dall'analisi di detti documenti emergevano una serie di irregolarità. In particolare: a) le dimensioni del box riportate nella scheda catastale erano maggiori di quelle indicate nella pratica edilizia n. 604/94; b) sussisteva una diversa distribuzione dei tavolati dei servizi igienici;
c) riguardo al piano seminterrato, venivano riportate due altezza diverse: h. 2,40 mt nella pratica edilizia e h.
2,10 mt sulla scheda catastale. Tutte tali circostanze venivano sottaciute dall'agenzia e neppure erano state segnalate nella proposta di acquisto dalla Controparte_4 medesima predisposta…Veniva altresì segnalata una ulteriore difformità, relativa al locale cucina, che gli attori apprendevano dalle valutazioni preliminari effettuate dal Notaio incaricato, dott.ssa . Persona_7
Si costituivano in giudizio i sig.ri e , i quali Controparte_2 P_
chiedevano il rigetto delle domande formulate dagli attori.
I convenuti deducevano:
- di essersi “rivolti all'agenzia sita in Crema, via Cavour, n. 10/12, al Controparte_4
fine di trovare acquirenti per la propria abitazione sita in Crema, via Capergnanica, n.
16/C. Si precisa che veniva immediatamente informata l'agenzia che l'immobile era dotato di una tettoia non accatastata e posizionata senza la richiesta di autorizzazioni amministrative, in quanto, essendo la stessa semplicemente avvitata a terra ed al muro, era da considerarsi amovibile pertanto installabile senza autorizzazioni amministrative”;
- che “l'agente immobiliare disse che la citata tettoia nell'annuncio pubblicitario pubblicato nel sito Internet dell'agenzia, non sarebbe stata inserita nella descrizione dell'immobile”;
- di avere consegnato alla società “tutta la documentazione relativa CP_4 all'immobile posto in vendita. Precisamente, fornivano all'agenzia il rogito con il quale avevano acquistato l'abitazione, nonché tutti i progetti e le autorizzazioni amministrative dei lavori eseguiti dopo l'acquisto nonché la relativa documentazione catastale”; - di avere chiesto che il prezzo di vendita dell'immobile “fosse fissato in non meno di euro
159.000,00”;
- di avere rifiutato la prima proposta d'acquisto formulata dai sig.ri e Parte_1
“in quanto il prezzo offerto era inferiore a quanto richiesto, non Controparte_1
certo per la condizione sospensiva costituita dalla concessione del mutuo. Gli attori formulavano, sempre su modulo predisposto dall'agenzia immobiliare, una seconda proposta d'acquisto datata 1° febbraio 2023, nella quale è chiaramente indicata la composizione dell'immobile, che non comprende la tettoia amovibile, offrendo ancora
9.000,00 euro in meno rispetto al prezzo richiesto dai sigg. e . Questi ultimi P_ P_ su insistenza dell'agente immobiliare, che paventò che lo sconto richiesto fosse imputabile al problema della tettoia, in data 1° febbraio 2023, accettarono tale proposta d'acquisto”;
- che “nell'aprile 2023, l'agenzia contattava i sigg. e , dicendo loro che gli P_ P_ aspiranti acquirenti avevano riferito che, in sede di perizia finalizzata all'ottenimento del mutuo da parte degli attori, era emerso che la tettoia risultava irregolare e che la banca per concedere il mutuo pretendeva l'eliminazione del manufatto. Senza approfondire se la presenza della tettoia fosse legittima o meno, l'agenzia immobiliare chiedeva ai sigg. P_
e di smontare la tettoia, affermando che la stessa sarebbe stata rimontata, una P_ volta stipulato il rogito, dai compratori”;
- che “all'inizio del mese di maggio 2023, l'agenzia immobiliare consegnava ai sigg.
e l'assegno di euro 20.000,00 depositato dagli attori, informando gli stessi P_ P_ che potevano procedere all'incasso in quanto la stipula del rogito sarebbe stata imminente”;
- che “la casa adiacente a quella dei convenuti, con la quale condivide un'area comune, veniva ereditata dal comune di Crema e veniva ipotizzata la trasformazione della stessa in un centro di accoglienza per migranti…da quando era stata paventata la possibilità che l'abitazione adiacente potesse divenire un centro di accoglienza, pareva che gli aspiranti acquirenti cercassero appiglio in ogni piccolezza per potersi sottrarre all'obbligo di concludere la compravendita sancito dal preliminare”.
Si costituiva in giudizio la quale, argomentato circa la fondatezza Controparte_4 delle proprie pretese e l'infondatezza di quelle altrui, chiedeva il rigetto di ogni richiesta ex adverso formulata La domanda formulata dagli attori è fondata nei termini e per le ragioni che seguono.
Preliminarmente si evidenzia che la costituzione in giudizio dei convenuti è tardiva, sicché quest'ultimi sono decaduti dalla possibilità di sollevare eccezioni non rilevabili d'ufficio. Infatti, e i sig.ri e sono stati Controparte_4 Controparte_2 P_ citati a comparire all'udienza del 14.11.2024, le comparse di costituzione sono state depositate in giudizio in data 3.10.2024 e 25.10.2024 e, ai sensi dell'art. 166 c.p.c., la costituzione deve avvenire almeno 70 giorni prima dell'udienza individuata nell'atto di citazione.
Ciò detto, si rileva che in data 1.2.2023 i sig.ri e Controparte_2 P_ hanno accettato la proposta di acquisto formulata dagli attori avente ad oggetto l'immobile di proprietà dei convenuti sito in Crema, via Capergnanica n. 16/C. Nell'atto sottoscritto dai contraenti si legge che “le parti dichiarano di sapere ed accettare che la presente proposta
è subordinata all'ottenimento di mutuo ipotecario (importo richiesto non superiore ad euro
130.000,00). Tale mutuo si intenderà concesso nel momento in cui l'istituto mutuante comunicherà la propria disponibilità, anche non definitiva, che dovrà pervenire entro e non oltre 75 giorni dall'avvenuta conoscenza della proposta accettata da parte del proponente. Il proponente, allegato alla proposta d'acquisto, lascia l'assegno di caparra
(n. d.r. nel caso di specie pari a euro 20.000,00) precisando che in caso di mancato verificarsi della condizione di cui sopra verrà restituita la suddetta somma senza penalità o rivalsa alcuna. Per concorde e comune determinazione delle parti, ai fini della prova dell'avveramento della condizione risolutiva costituita dal diniego alla concessione del mutuo ipotecario, sarà onere del proponente esibire, entro 5 giorni dalla ricezione, originale della comunicazione rilasciata dall'istituto mutuante, debitamente firmata, contenente indisponibilità all'erogazione del finanziamento, con esplicita indicazione degli importi richiesti e di ogni altro dato identificativo del mutuo per il quale era stata avanzata istanza. In assenza di tempestiva esibizione di quanto sopra secondo le modalità e nei termini ivi indicati, l'operazione dovrà intendersi comunque conclusa, con il diritto dell'Agenzia al riconoscimento delle provvigioni e con diritto del venditore all'incasso della caparra confirmatoria”.
Il testo negoziale è chiaro: i contraenti hanno subordinato l'efficacia del negozio alla condizione che gli attori stipulassero un contratto di mutuo con un istituto bancario finalizzato all'ottenimento della massa monetaria necessaria al pagamento del prezzo di acquisto dell'immobile. In data 14.4.2023, l'istituto bancario contattato dagli attori ha manifestato la volontà di non perfezionare il contratto di mutuo, giacché l'immobile oggetto del contratto di vendita ed oggetto del diritto reale di garanzia presentava una irregolarità catastale connessa alla presenza di un portico di legno (cfr. doc. n. 10 parte attrice).
Considerato che la condizione prevista dalle parti non si è avverata, il contratto stipulato in data 1.2.2023 ha cessato di produrre effetti giuridici.
In data 3.5.2023 ha consegnato ai sig.ri e Controparte_4 Controparte_2 [...]
l'assegno dell'importo di euro 20.000,00 emesso dagli attori in ragione P_ dell'intervenuta stipulazione del contratto dell'1.2.2023 e in data 4.5.2023 l'assegno è stato incassato.
Considerato che il contratto di vendita aveva cessato di produrre effetti giuridici, il trasferimento patrimoniale è privo di causa. Di talché i sig.ri e Controparte_2 [...]
devono essere condannati a restituire ai sig.ri e P_ Parte_1 [...]
la somma di euro 20.000,00, oltre interessi, nella misura del tasso legale, CP_1 dalla data del 5.5.2023, giorno successivo all'incasso della somma, sino alla data del
28.5.2024, giorno precedente alla data di costituzione in giudizio degli attori, e, nella misura prevista dal comma 4 dell'art. 1284 c.c., dalla data del 29.5.2024 sino al saldo.
La somma di euro 20.000,00 non deve essere rivalutata, poiché l'omessa restituzione di una somma trasferita in assenza di una causa negoziale costituisce un debito di valuta e non vi è alcuna allegazione in tema di pregiudizio da svalutazione monetaria.
Tenuto conto delle deduzioni e delle richieste avanzate dalle parti negli atti introduttivi del giudizio, si osserva che:
1) è irrilevante il fatto che l'istituto di credito contattato dagli attori abbia lasciato intendere che la regolarizzazione dell'anomalia catastale rilevata avrebbe consentito la stipulazione del contratto di mutuo, poiché la mutuante non ha manifestato alcuna positiva volontà negoziale ma ha adombrato la possibilità di una manifestazione positiva;

2) nel contratto dell'1.2.2023 si legge: “tale mutuo si intenderà concesso nel momento in cui l'istituto mutuante comunicherà la propria disponibilità, anche non definitiva, che dovrà pervenire entro e non oltre 75 giorni dall'avvenuta conoscenza della proposta accettata da parte del proponente”. Rilevato che in data 4.2.2023 gli attori hanno conosciuto l'accettazione della proposta formulata, la comunicazione della banca del 14.4.2024 è pervenuta a ridosso del termine di
75 giorni individuato dai contraenti. Pertanto, tenuto conto del tempo necessario alla regolarizzazione catastale e al nuovo espletamento della procedura bancaria finalizzata alla verificazione della sussistenza dei presupposti per la stipulazione del contratto di mutuo, nell'ipotesi in cui l'istituto di credito avesse manifestato una nuova volontà negoziale legata all'intervenuta regolarizzazione, tale manifestazione di volontà sarebbe pervenuta nella sfera di conoscenza degli attori dopo la scadenza del termine individuato dai contraenti, e cioè sarebbe pervenuta nella sfera di conoscenza degli attori dopo la scadenza del termine di efficacia del contratto;

3) i sig.ri e hanno manifestato la volontà di Parte_1 Controparte_1 acquistare l'immobile di proprietà dei convenuti nello stato di fatto rappresentato nell'annuncio pubblicato sul sito internet Immobiliare.it, stato di fatto corrispondente a quello osservato alla data del sopralluogo. Le parti, nell'ipotesi in cui avessero pattuito di trasferire la proprietà del bene senza il grande porticato di legno, avrebbero certamente esplicitato la circostanza nel negozio. Correttamente i sig.ri e Parte_1 [...] hanno chiesto all'istituto bancario di valutare la stipulazione del contratto di CP_1 mutuo con garanzia ipotecaria sulla base delle caratteristiche dell'immobile alla data di formulazione della proposta di acquisto. Le deduzioni dei convenuti circa la possibilità di smembramento del porticato e di ricostruzione dello stesso dopo il trasferimento della proprietà del bene non sono condivisibili, poiché sono estranee al perimetro negoziale e sembrano suggerire il compimento di operazioni illegittime o comunque integranti un'ipotesi di abuso del diritto;

4) stante la tardiva costituzione in giudizio dei convenuti, sono inammissibili le eccezioni di inadempimento sollevate in riferimento all'obbligazione attorea avente ad oggetto l'avveramento della condizione potestativa mista della stipulazione del contratto di mutuo. Inoltre, anche nel caso della finzione prevista dall'art. 1359 c.c., l'onere della dimostrazione dell'avveramento della condizione grava su colui che afferma la verificazione dell'evento futuro ed incerto previsto nel negozio. Nel caso di specie la prova dell'avveramento non è stata raggiunta e nessuna richiesta istruttoria è stata avanzata sul punto;
5) deve essere rigettata la domanda attorea diretta a ottenere una sentenza di condanna dei convenuti al pagamento dell'importo di euro 40.000,00 “pari al doppio della caparra versata in data 23/01/2023 all'atto della sottoscrizione della prima proposta di acquisto”.
In primo luogo, la “prima proposta di acquisto è stata rifiutata” dai sig.ri Controparte_2
e . P_
In secondo luogo, il contratto perfezionato dopo la formulazione della seconda proposta d'acquisto è divenuto improduttivo di effetti giuridici a causa del mancato avveramento della condizione prevista dai contraenti e non a causa di un comportamento inadempiente dei convenuti, i quali non possono neppure essere considerati soggetti aventi un interesse contrario all'avveramento dell'evento futuro ed incerto previsto nel negozio.
In terzo luogo, l'assegno attoreo dell'importo di euro 20.000,00 è stato consegnato da ai sig.ri e in data 3.5.2023. Alla data di Controparte_4 Controparte_2 P_ consegna dell'assegno, il contratto di vendita era divenuto inefficace. Di talché, la consegna dell'assegno non può avere prodotto gli effetti previsti dall'art. 1385 c.c., in quanto la caparra confirmatoria, che è un elemento accessorio del contratto che si perfeziona con la dazione di denaro (o con la consegna di un assegno), presuppone logicamente l'esistenza di un contratto produttivo di effetti giuridici;

6) la domanda risarcitoria formulata dai sig.ri e Parte_1 Controparte_1 in relazione al pregiudizio connesso agli “esborsi” effettuati “in favore dell'Arch. OR
e del Notaio deve essere rigettata, poiché, come già sottolineato, durante il Persona_1
periodo di efficacia del contratto, i convenuti non hanno posto in essere alcun comportamento inadempiente e dopo che il negozio è divenuto improduttivo di effetti giuridici gli attori avevano già diritto ad ottenere la restituzione dell'assegno di euro
20.000,00, non dovendo sostenere alcun ulteriore costo in relazione a un contratto inefficace.
Anche deve essere condannata, in solido con i sig.ri Controparte_4 P_
e , a restituire ai sig.ri e
[...] P_ Parte_1 Controparte_1
la somma di euro 20.000,00, oltre interessi, nella misura del tasso legale, dalla data del
5.5.2023, giorno successivo all'incasso della somma, sino alla data del 28.5.2024, giorno precedente alla data di costituzione in giudizio degli attori, e, nella misura prevista dal comma 4 dell'art. 1284 c.c., dalla data del 29.5.2024 sino al saldo. Innanzitutto, si ricorda che l'individuazione della norma che regola il criterio di imputazione della responsabilità applicabile alla fattispecie concreta non implica una qualificazione della domanda e che, in ogni caso, il giudice ha il potere – dovere di qualificare correttamente le domande formulate dalle parti nell'ipotesi in cui i fatti costitutivi della diversa fattispecie giuridica siano stati allegati nel giudizio.
Nel caso di specie, è pacifico tra le parti il fatto che i sig.ri e Parte_1 [...] abbiano consegnato un assegno d'importo pari a euro 20.000,00 a CP_1
e che in data 3.5.2023 la società abbia trasferito il titolo di credito ai sig.ri Controparte_4
e , affinché quest'ultimi lo ponessero all'incasso. Orbene Controparte_2 P_ la consegna dell'assegno ha perfezionato un contratto di deposito. Dopo che la convenuta ha conosciuto l'inefficacia del contratto di vendita derivante dall'omessa stipulazione del negozio di mutuo, il corretto adempimento delle prestazioni negoziali imponeva la restituzione dell'assegno agli attori e non il trasferimento del titolo di credito ai sig.ri e . La condotta posta in essere da è Controparte_2 P_ Controparte_4
contraria a quella esigibile da un professionista del settore immobiliare ed è un antecedente logico necessario alla verificazione del pregiudizio economico subito dai sig.ri Parte_1
e
[...] Controparte_1
La somma di euro 20.000,00 non deve essere rivalutata, poiché l'omessa restituzione della somma depositata costituisce un debito di valuta e non vi è alcuna allegazione in tema di pregiudizio da svalutazione monetaria.
La domanda risarcitoria formulata dai sig.ri e Parte_1 CP_1 in relazione al pregiudizio connesso agli “esborsi” effettuati “in favore dell'Arch.
[...]
OR e del Notaio deve essere rigettata, in quanto, durante il periodo di Persona_1
efficacia del contratto, non ha posto in essere alcun comportamento Controparte_4
inadempiente e, dopo che il negozio è divenuto improduttivo di effetti giuridici, gli attori avevano già diritto ad ottenere la restituzione dell'assegno di euro 20.000,00, non dovendo sostenere alcun ulteriore costo.
Deve essere rigettata la richiesta avanzata dagli attori avente ad oggetto la condanna dei convenuti al rimborso dei “costi inerenti al procedimento di negoziazione assistita”, da qualificarsi come richiesta risarcitoria del danno emergente causalmente riconducibile all'attività svolta dal proprio legale nella fase precontenziosa. Sul punto è sufficiente osservare che nella fase precontenziosa i sig.ri e Parte_1 Controparte_1 hanno richiesto ai convenuti la somma di euro 40.000,00, che la somma richiesta era assai maggiore rispetto a quella dovuta e che non vi è alcuna allegazione circa l'eventuale formulazione di proposte conciliative irrazionalmente rifiutate.
In applicazione dei principi generali di economia e logica processuale, le ulteriori questioni prospettate dalle parti sono assorbite, poiché inidonee a procurare alle stesse una qualsivoglia aggiuntiva concreta utilità.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni istanza ed eccezione, così dispone:
- condanna e i sig.ri e , in solido tra loro, Controparte_4 Controparte_2 P_
a restituire ai sig.ri e la somma di euro Parte_1 Controparte_1
20.000,00, oltre interessi, nella misura del tasso legale, dalla data del 5.5.2023 sino alla data del 28.5.2024 e, nella misura prevista dal comma 4 dell'art. 1284 c.c., dalla data del
29.5.2024 sino al saldo;

- condanna e i sig.ri e alla rifusione Controparte_4 Controparte_2 P_
delle spese di lite in favore dei sig.ri e che si Parte_1 Controparte_1
liquidano in euro 545,00 per spese esenti, in euro 5.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Cremona, 29/05/2025 Il giudice
Daniele Moro