Procedimento RG 859 / 2025
Tribunale Ordinario di Salerno
Prima Sezione Civile
IL GOP Dott.ssa Loredana Palcera, nella causa civile iscritta al RG n. 859/2025,
Promossa da : (cod. fisc. ), rapp.to e difeso da se Parte_1 CodiceFiscale_1 medesimo, unitamente all'avv. Domenico Aiello, ed elett.te dom.to come in atti,
Attore/Intimante
Nei confronti di : ( C.F. ), rapp.ta e difesa dall'Avv. Controparte_1 CodiceFiscale_2
DI BR ed elett.te dom.ta come in atti,
Convenuta/Intimata
Avente ad oggetto : Sfratto per morosità,
Conclusioni: come in atti,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con contestuale citazione per la convalida, l'instante intimava sfratto per morosità a CP_1
in relazione all'immobile sito in Salerno via Irno n. 109, a questa concesso in locazione per
[...] uso abitativo in virtù di contratto del 14 agosto 2020 e successivamente registrato in data 11.09.2020, al canone mensile di € 350,00 da pagarsi anticipatamente in rate pentamestrali per euro 1.750,00 con scadenza inderogabile fissata al giorno 15 di ogni mese ex art. 6 del contratto di locazione;
riferendo che la conduttrice aveva sempre onorato, fin dall'inizio del rapporto di locazione, il pagamento dei canoni secondo la cadenza temporale prevista in contratto e che si era resa morosa per € 1.750,00 per mancato pagamento del canoni riferiti al periodo pentamestrale scadente alla data del 15 settembre
2024, corrispondendo unicamente € 700,00 a mezzo bonifico, chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc in caso di opposizione.
Con propria comparsa si costituiva l'intimata che si opponeva alla convalida deducendo in fatto di avere corrisposto regolarmente i canoni secondo le scadenze temporali di cui al contratto, fino a quando, a causa della perdita del lavoro nel mese di settembre 2024, aveva comunicato al locatore la necessità di dover procedere al pagamento mensile del canone locatizio, precisando in ogni caso, di avere regolarmente corrisposto la mensilità di settembre, ottobre e novembre 2024 ed eccependo, in punto di diritto, la nullità della clausola relativa all'obbligo di corresponsione del canone per periodo superiori a tre mesi, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2 ter della legge 12 agosto
1974 n. 351 e 32 e 79 della legge n. 392 del 1978.
Successivamente, mutato il rito, non concessa ordinanza provvisoria di rilascio, rimesse le parti in mediazione e rigettata la richiesta di prova orale, avanzata in atti dalla parte convenuta, la causa veniva decisa alla udienza del 28.10.2025 sulle conclusioni rassegnate in atti.
L'eccezione di nullità della clausola di cui all'art. 6 del contratto in essere tra le parti, afferente l'obbligo di corresponsione del canone locatizio in rate pentamestrali, deve ritenersi infondata.
Deve ritenersi principio noto che la stipula di un contratto di locazione determina, ex parte conductoris, l'obbligo del pagamento del canone, con applicazione - nel caso specifico vertendosi in materia di contratto di locazione ad uso abitativo - della disciplina di cui alla L. n. 431/1998, nel cui quadro normativo, gli unici limiti espressamente previsti sono quelli posti dall'art. 13 in tema di
“Patti contrari alla legge” ed individuati più in particolare nel divieto del locatore di prevedere un canone “in nero” e cioè in aggiunta rispetto a quello contrattualmente previsto, nell'obbligo del locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni e nel divieto di qualsiasi clausola volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge (4+4 nei contratti a canone libero, 3+2 nei contratti a canone concordato).
Il contratto di locazione ad uso abitativo nella sua formulazione classica (art. 2 L. n. 431/1998) - 4 anni di durata iniziale più 4 di rinnovo automatico - consente dunque legittimamente al proprietario di richiedere il pagamento anticipato del canone stabilito, non rinvenendosi alcun divieto in tal senso né nel Codice civile né nella legislazione vigente (Legge n. 392 /1978 e n. 431 /1998), diversamente da quanto avviene per i contratti ad uso abitazione a canone concordato, rispetto ai quali l'inserimento di clausole che modifichino gli assetti e gli equilibri già predeterminati con accordi definiti in sede locale, determinerebbe l'alterazione dei reciproci interessi con inapplicabilità del regime
“concordato” e riconduzione del contratto al modello ordinario.
Nei contratti a canone libero ad uso abitazione pertanto, deve ritenersi lecita, purchè concordata, accettata e formalizzata per iscritto, la clausola contrattuale che obblighi il conduttore al pagamento anticipato di più mensilità oppure al pagamento del canone in un'unica soluzione, risultando tale modalità di pagamento, espressione del principio di autonomia contrattuale sancito dall'art. 1322 cc ai sensi del quale “Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge” e dunque con la possibilità di stabilire liberamente le condizioni dell'accordo negoziale che intendono stipulare - anche in relazione ai modi e ai tempi di applicazione di un eventuale pagamento anticipato del canone - , purché le pattuizioni non risultino contrarie alla legge e siano chiare, precise e formalizzate in atto scritto.
Sotto tale profilo deve dunque ritenersi priva di fondamento l'eccezione sollevata a difesa dalla convenuta/conduttrice, atteso che, per espressa previsione contrattuale (ex art. 6), accettata e sottoscritta “Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto obbliga il conduttore per l'intero anche per oneri accessori calcolati forfetariamente che devono essere corrisposti anticipatamente dal conduttore in rate anticipate di mesi 5 in modo tracciabile (…) entro e non oltre il giorno quindici di ogni mese, non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone) determina la risoluzione del contratto…”
Circa l'obbligo di rinegoziazione delle clausole contrattuali nelle fase di esecuzione del contratto in ossequio al principio di buona fede, deve osservarsi che, tranne che in alcune ipotesi espressamente previste dalla legge (ex artt.1384 e 1660 cc), né i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto né il dovere di solidarietà sociale di cui al precetto costituzionale, consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale.
Co La ha affermato che i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale si realizzano nell'imporre alle parti del contratto il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto prescritto da singole disposizioni, aggiungendo che ciò deve avvenire “nei limiti dell'interesse proprio” del contraente
(Cass. 23069/2018), ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori” (Cass. 17642/2012) ovvero ancora “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico” (Cass. 10182/2009, Cass. 15669/2007, Cass. 264/2006 e Cass.
2503/1991) o sempre che “non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse” (Cass.
5240/2004); nel ritenere i principi di buona fede e correttezza fonti di integrazione degli accordi contrattuali, il Supremo Collegio ne circoscrive tuttavia la portata all'interpretazione di clausole ambigue, di testi lacunosi, ovvero ai fatti/casi non previsti e dunque non disciplinati dal contratto (cfr.
Cass. 6747/2014/Cass. 8577/2002, Cass. 1884/1983 e Cass. 3065/1972), senza dimenticare che “la conservazione del contratto non può mai comportare una interpretazione sostitutiva della volontà delle parti” (Cass. 19493/2018); del resto, anche quando, in vari settori del diritto, ha accertato la sussistenza di condotte illecite o abusive con violazione dei doveri di correttezza e buona fede contrattuale, essa ha sancito la nullità o l'inefficacia della singola clausola o di un atto o, se del caso, ha accertato un diritto al risarcimento dei danni, senza però spingersi a sostituire una clausola negoziale con una regola stabilita dal giudice (cfr. Cass. 9321/2000).
Per ciò che attiene le domande riconvenzionali nel rito locatizio, deve poi rilevarsi che le stesse possono essere spiegate in sede di mutamento del rito - sì come avvenuto nel caso in esame, risultando la domanda riconvenzionale della convenuta, avanzata solo in sede di memorie integrative - solo se accompagnate dall'istanza di spostamento della prima udienza ex art. 418 c.p.c. pena la loro inammissibilità. Solo le domande riconvenzionali già presentate in sede di cognizione sommaria con l'opposizione alla convalida, non necessitano di tale istanza in quanto già presenti nel giudizio.
In particolare, sul punto va rilevato che nel procedimento per la convalida di sfratto ex art. 657 ss. cpc, l'intimato che dichiari in udienza di opporsi allo sfratto e, costituendosi in giudizio proponga una domanda riconvenzionale, non è soggetto all'onere di richiedere lo spostamento dell'udienza stessa ai sensi dell'art 418 cpc;
l'intimato che, invece, si opponga allo sfratto all'udienza senza avanzare domande riconvenzionali, potrà ancora svolgere un'attività difensiva usufruendo delle misure integrative concesse dal giudice col mutamento del rito, ma, in tal caso, dovrà chiedere lo spostamento dell'udienza fissata dal giudice ex artt. 420,426 e 667 cpc. In aggiunta, nel rito del lavoro
, l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 cpc a carico del convenuto che formuli domanda riconvenzionale, di chiedere la fissazione di una nuova udienza, comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa;
tale decadenza non può essere sanata dalla emissione da parte del giudice - in difetto della specifica istanza- del decreto di fissazione della nuova udienza,
o dall'accettazione del contraddittorio da parte dell'attore, ed è rilevabile, attenendo alla regolarità della instaurazione del contraddittorio , anche d'ufficio e in sede di legittimità (Cass. n. 23815/2007; cfr. anche Cass. civ. sez III 21 giugno 2023 n. 17772). Nel caso di specie, non avendo la convenuta/conduttrice proceduto a chiedere la fissazione di una nuova udienza, la predetta domanda deve dichiararsi inammissibile.
Ciò posto, deve ritenersi pacifico l'inadempimento della conduttrice agli obblighi contrattuali derivanti dal contratto di locazione in essere tra le parti.
Preme osservare sul punto, che in tema di inadempimento del conduttore, nelle locazioni di immobili ad uso abitativo, la disposizione applicabile si rinviene nell'art 5 della L. n. 392/78, secondo cui “…il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 del codice civile” : la norma stabilisce dunque in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo - rimessa discrezionalmente al giudice per le locazioni ad uso diverso -, di tal che, quanto al pagamento del canone, la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, è legalmente predeterminata mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente il mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone e l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato (cfr. sul punto Cassazione del 21.6.2017 n. 15348).
Gli artt. 5 e 55 di cui alla L. n. 392/78, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 cc, offrono dunque un criterio - predisposto dal legislatore - relativo alla valutazione della gravità dell'inadempimento, atteso che, tale ultima disposizione, espressamente richiamata dall'art. 5 L. n.
392/78, è norma a carattere generale recante il principio secondo cui "il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra"; facendo applicazione di tale principio, pertanto, ciò che determina la risoluzione del contratto non è ogni tipo di inadempimento, ma solo quello che sia grave o di non scarsa importanza per la controparte, in relazione all'interesse che ella tragga dal rapporto.
Le ragioni della domanda devono pertanto ritenersi ampiamente provate, avendo parte attrice fornito prova del titolo posto a base della domanda e rappresentato dal contratto di locazione, sottoscritto ed accettato dalla conduttrice in ogni sua parte e non superato né modificato da alcun diverso o contrario accordo consacrato in un documento.
La persistenza della morosità, configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale da esso derivata (Cass. civ., Sez. III, 13/07/2005, n.14739), rappresentando il pagamento del canone di locazione la principale e fondamentale obbligazione del conduttore incidente sull'intera economia del contratto, di tal che non può non ritenersi che tale circostanza abbia dato luogo ad un rilevante squilibrio nel sinallagma contrattuale determinante la risoluzione del rapporto (cfr. Cass. SS. UU. 23 ottobre 1984
n. 5384; Cass. 16 luglio 2002 n. 10271; Cass. 3 dicembre 2002 n. 17161; Cass. 28 luglio 2004 n.
14234) ex art. 1455 cc secondo il parametro offerto dall'art. 5 L. 292/78 (cfr. Cass. civ. SS. UU. 28 dicembre 1990 n. 12210).
Consegue l'accoglimento della domanda, con declaratoria di risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti e condanna dell'intimata al pagamento dei canoni scaduti fino al rilascio, dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice.
Spese liquidate come in dispositivo.

PQM


Il GOP definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da (cod. fisc. Parte_1 [...]
), nei confronti di ( C.F. ), ogni altra C.F._1 Controparte_1 CodiceFiscale_2 deduzione o eccezione disattesa e/ assorbita, così provvede:
- Accoglie la domanda e per lo effetto dichiara risolto il contratto di locazione del 14 agosto 2020, registrato in data 11.09.2020, relativo all'immobile sito in Salerno, via Irno n. 109, catastalmente identificato come in atti per grave inadempimento della conduttrice disponendone il rilascio per data non anteriore al 30.12.2025;
- Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice CP_1
, per quanto in parte motiva;

[...]
- Condanna la conduttrice al pagamento dei canoni scaduti, oltre interessi, Controparte_1 nonché di quelli a scadere fino al rilascio;

- Condanna parte convenuta, al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano, con attribuzione ai difensori di parte attrice, in complessivi € 705,91 comprensivi di esborsi per € 43,91 oltre 15% spese generali sul compenso, IVA e CpA.
Così deciso in Salerno, lì 28.10.2025.
IL GOP
Dott.ssa Loredana Palcera