RG 3918 2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 3918 2024 r.g. tra
rappresentato e difeso dall'avv. CORTESE RUDY Parte_1
E
rappresentato e difeso dall'avv. MORETTO MATTEO VITTORIO CP_1
Oggi 17/04/2025 ad ore 10:57 innanzi al giudice dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi:
Per l'avv. CORTESE RUDY Parte_1
Per l'avv. MORETTO MATTEO VITTORIO CP_1
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
L'avv. Moretto fa presente che la domanda riconvenzionale era presente fin dalla fase di sfratto e quindi contesta la tardività.
L'avv. Cortese contesta che vi sia la prova del fatto che la muffa sia riconducibile alla responsabilità del locatore.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio
Riaperto il verbale alle ore 17:18, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 24/09/2024 al n. 3918 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2024 promossa da
) con l'avv. CORTESE RUDY Parte_1 C.F._1
) elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore;
C.F._2
- RICORRENTE- contro
) con l'avv. MORETTO MATTEO VITTORIO CP_1 C.F._3
), domiciliato presso il difensore C.F._4
- RESISTENTE–
avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna e che si ritrascrivono
Per parte ricorrente: Voglia il Tribunale adito, convalidare l'intimato sfratto per morosità e fissare la data dell'esecuzione, ai sensi dell'art. 56 della L. n. 392 del 1978, nel più breve termine possibile.
Emettere decreto ingiuntivo di pagamento, immediatamente esecutivo, della somma di €.
1.900,00 per canoni scaduti ed oneri accessori maturati, oltre agli interessi e alle spese, e oltre ai canoni di locazione nel frattempo maturati e non pagati.
In caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c. e, all'esito della trasformazione del rito, in applicazione dell'art. 667 c.p.c., dichiarare risolto il contratto di locazione oggetto di causa, per grave inadempimento della parte conduttrice, con conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio, condanna al rilascio ed al pagamento della somma di €. 1.900,00 per canoni scaduti e oneri accessori maturati, oltre ai canoni di locazione nel frattempo maturati non pagati. In ogni caso spese di lite rifuse.
Per parte resistente: in via pregiudiziale e preliminare rigettarsi qualsivoglia eccezione di improcedibilità, di infondatezza della domanda e di inammissibilità dell'opposizione; nel merito ed in via riconvenzionale: dichiararsi la nullità del contratto di locazione dalla stipula del medesimo per la presenza di vizi occulti e/o sopraggiunti successivamente;
ordinare la restituzione del deposito cauzionale e dei canoni pagati sino al rilascio del bene;
stabilire l'ammontare del danno subito, in via equitativa comprensivo del disagio subito, delle spese vive sostenute per la manutenzione ordinaria e per i danni arrecati ad effetti personali
(vestiario, scarpe, ecc. ..) oltre ai beni mobili di proprietà del locatario;
liquidare tutte le spese di trasloco nell'immobile sito in Marostica, vista l'impossibilità a restare a Solagna, come da documentazione già depositata. Liquidazione a favore del CP_1
del deposito cauzionale, delle spese di registrazione, del primo canone mensile sempre dell'immobile di Marostica ove è stato fatto un nuovo contratto di locazione;
con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, CPA e IVA come per legge.
In sede di sfratto il conduttore aveva così concluso: nel merito rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 13/5/24 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 cpc;
accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti, in via riconvenzionale accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione;
con vittoria di spese e compensi. Salvis iuribus.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

Con atto di intimazione di sfratto, – sul presupposto per cui con contratto del Parte_1
1/2/19, aveva concesso in locazione a l'immobile di proprietà sito a Solagna, Piazza CP_1 IV Novembre 13/a; che il canone era fissato in €380 mensili;
che da dicembre 2023 ad aprile 2024 il conduttore non aveva versato quanto dovuto;
che il conduttore aveva opposto problemi di muffa e umidità; che tali problematiche erano imputabili alla impropria conduzione e custodia dei locali;
di essersi offerto di intervenire con una ditta specializzata per eliminare le muffe;
che l'intervento non era stato svolto per opposizione del conduttore – ha citato in giudizio al fine di CP_1
sentir convalidare lo sfratto per morosità ed emettere il d.i. per €1.900,00.
Si è costituito , chiedendo il rigetto dell'intimazione di sfratto e conversione del rito;
CP_1
in via riconvenzionale, ha chiesto accertarsi e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso alla esecuzione degli stessi, oltre al risarcimento del danno subito.
Con provvedimento del 17/9/24, il giudice ha ordinato a di rilasciare l'immobile CP_1
entro il 31/10/24, convertendo il rito e fissando udienza al 3/12/24, con termine per note integrative rispettivamente di 30 e 10 gg prima per il ricorrente e per il resistente.
Parte ricorrente ha provveduto a svolgere la mediazione disposta dal giudice, oltre i termini allo stesso assegnati.
Parte resistente ha depositato memoria integrativa in data 28/11/24.
La causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza del 17/4/25 le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione.
***
Preliminarmente va osservato che la memoria integrativa depositata da il 28/11/24 è CP_1
tardiva rispetto alla udienza del 3/12/24, fissata nell'ordinanza di rilascio dell'immobile e conversione del rito.
D'altra parte, il rito locatizio – che mutua sul punto il rito lavoro – prevede che il resistente si costituisca almeno 10 gg prima dell'udienza fissata, svolgendo entro tale termine le proprie domande riconvenzionali e indicando a pena di decadenza i mezzi di prova, con il deposito dei documenti da allegare agli atti.
Ne discende che le domande svolte in via riconvenzionale nella memoria integrativa non possono essere divisate, mentre possono esserlo quelle indicate nella memoria di costituzione nella fase dello sfratto e relative all'inadempimento del locatore rispetto agli obblighi di manutenzione straordinaria e al pagamento del risarcimento del danno.
Ancora in via preliminare va osservato che il ricorrente ha svolto la mediazione oltre il termine assegnato dal giudice con la stessa ordinanza di rilascio di cui sopra (15gg dalla comunicazione dell'ordinanza). “Ai fini della sussistenza della condizione di procedibilità di cui al D.Lgs. n. 28 del 2010, art. 5, ciò che rileva nei casi di mediazione obbligatoria è l'utile esperimento, entro l'udienza di rinvio fissata dal giudice, della procedura di mediazione, da intendersi quale primo incontro delle parti innanzi al mediatore e conclusosi senza l'accordo, e non già l'avvio di essa nel termine di quindici giorni indicato dal medesimo giudice delegante con l'ordinanza che dispone la mediazione;
per cui, ove
l'udienza di verifica sia stata fissata subito dopo la scadenza del termine di durata della mediazione, ai sensi del D.Lgs. n. 28 del 2010, art. 6, senza che il procedimento sia stato iniziato o comunque si sia concluso per una colpevole inerzia iniziale della parte, che ha ritardato la presentazione della istanza, quest'ultima si espone al rischio che la sua domanda giudiziale sia dichiarata improcedibile.
e, tuttavia, la domanda svolta dal ricorrente non può dichiararsi improcedibile, posto che seppur tardivamente, l'esperimento della condizione di procedibilità è stato svolto”. (Tribunale Roma sez.
VIII, 09/02/2023, n.2202).
Nel caso di specie, parte resistente all'udienza del 3/12/24 non si è opposta sulla rimessione in termini per l'esperimento della mediazione e, pertanto, si può ritenere superata l'eventuale improcedibilità della domanda.
Nel merito, il ricorso di è fondato e va accolto. Parte_1
Viene in discorso la risoluzione del contratto di locazione (in tal senso si deve intendere la domanda di convalida di sfratto svolta dall'intimante nella fase sommaria e non modificata nel presente procedimento).
Parte conduttrice non ha contestato la morosità, adducendo la legittimità del proprio operato, in quanto l'immobile sarebbe stato inutilizzabile per la presenza di muffe e a tal fine ha allegato documento dell contenente parere su richiesta del conduttore, in ordine alla presenza di Pt_2
tale “inconveniente igienico sanitario”.
Premesso che il documento dimesso reca testualmente la dicitura “la presente comunicazione non costituisce perizia ai fini dell'eventuale controversia o contenzioso di natura civilistica”, basta qui osservare che la autosospensione del canone ovvero la riduzione dello stesso in assenza di una pronuncia giurisdizionale non è legittima.
In particolare, In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art.
1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare
l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (Tribunale Roma, sez. VI,
02/09/2020, n. 12046).
D'altra parte, “In tema di contratto di locazione e obbligazioni delle parti, il locatore ha l'obbligo di rimuovere soltanto i vizi di costruzione della cosa locata, originari o sopravvenuti, quando ciò si renda necessario al fine di mantenere il bene locato nello stato da servire all'uso convenuto: soltanto ove il locatore ometta di provvedere alla sollecitata rimozione dei vizi intrinseci della cosa concessa in locazione può dunque discorrersi di inadempimento (o secondo altri potrà attivarsi la garanzia di cui agli artt. 1578 e 1581 c.c. ) e potrà dunque domandarsi la risoluzione del contratto, la riduzione proporzionale del canone pattuito, il risarcimento dei danni occorsi e anche sospendersi in autotutela il pagamento degli oneri accessori e dello stesso canone nonostante la conservazione della detenzione della cosa locata sempre che, si intende, le condizioni di degrado dell'immobile siano tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività , senza alcun margine di dubbio.” (Tribunale Palermo, sez. II, 14/07/2021, n. 3046).
Nel caso di specie, risulta che il locatore abbia inviato raccomandata al conduttore, da quest'ultimo ricevuta il 20/12/23, con cui notiziava il OT che aveva incaricato una ditta per la disinfestazione dell'appartamento dalle muffe.
Parte ricorrente ha dichiarato che tale adempimento non è stato portato a termine per ostacolo del conduttore e sul punto quest'ultimo nulla ha dimostrato in senso contrario.
Non resta che concludere che il conduttore è stato inadempiente rispetto agli obblighi contrattuali intrapresi e, pertanto, il contratto va risolto per colpa dello stesso.
Stante il rilascio dell'immobile, va dichiarata la cessata materia del contendere sul punto.
La domanda di condanna al pagamento dei canoni non corrisposti va accolta e, pertanto, il a CP_1
condannato al pagamento di € 1.900,00 oltre ai canoni scaduti fino all'effettivo rilascio. Su tale somma decorrono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo.
La domanda riconvenzionale in merito al risarcimento del danno va rigettata, in quanto i pregiudizi lamentati sono connessi alla condotta inadempiente dello stesso . CP_1
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico della parte resistente, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato, tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa (1.101,00 – 5.200,00), parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva e decisionale stante l'assenza di attività istruttoria.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
DICHIARA cessata la materia del contendere in punto di rilascio del bene immobile oggetto di causa;

ACCOGLIE il ricorso di e per l'effetto DICHIARA il contratto di locazione in Parte_1
essere tra le parti RISOLTO per inadempimento di;
CP_1
CONDANNA a corrispondere a € 1.900,00 oltre ai canoni scaduti CP_1 Parte_1
fino all'effettivo rilascio nonché agli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

CONDANNA parte resistente a rifondere a parte ricorrente le spese di lite che liquida in € 852 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA nonché spese esenti per € 76.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Così deciso in Vicenza il 17/04/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello