REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 2239/2024 promossa da:
, C.F. ; Parte_1 C.F._1
, C.F. ; Parte_2 C.F._2 assistito dall'avv. DA COL MARCO e dall'avv. PICCININI NICOLA, elettivamente domiciliato in VIA DON MINZONI 11 62100 MACERATA, presso i difensori nei confronti di
SAN GIUSTO, C.F. ; Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore p.t., non assistito né difeso --- CONTUMACE
OGGETTO: delibera condominiale - annullamento
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note ex art. 281 quinquies riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria ex art. 171 c.p.c.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
* * * * *

1 - Fondata, e quindi da accogliersi, la domanda proposta da e Parte_1 [...]
, comproprietari dell'unità immobile sita al primo piano del Parte_2 Controparte_2
pagina 1 di 4 di Monte San Giusto censita al catasto dei fabbricati del medesimo Comune al fg. CP_1
1, p.lla 192, sub. 2, cat. A/3 e p.lla 273 (corte), di annullamento della delibera assembleare del
“ ” del 24.05.2024 -in seconda convocazione- (ordine Controparte_3 del giorno: lavori di Riqualificazione Energetica (ECOBONUS) e/o Interventi antisismici
(SISMABONUS), finalizzato all'ottenimento del SUPERBONUS del 110%, relazione finale;
dimissioni Amministratore e nomina da parte dei condomini di nuovo Controparte_4
Amministratore; rimborso Amministratore spese anticipate per raccomandate e pagamento fatture anno 2022 e 2023 pari ad €. 98,76; pagamento da effettuare per fattura anno 2024 pari ad
€. 80,00; saldo compenso Amministratore pari al 2% per lavori 110% come da verbale del
03.12.2020; varie ed eventuali) comunicata ai ricorrenti, assenti dalla assemblea, tramite raccomandata a/r ricevuta il 23.05.2024 in violazione del termine minimo di convocazione di cui all'art. 66 disp. att. c.c.
2 – Va anzitutto rilevata -pur nella contumacia del convenuto Condominio- la tempestività della domanda. Infatti, il termine decadenziale di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. decorre dalla comunicazione della delibera ai condomini assenti (caso di specie) cioè il 28.05.2024 (cfr. all. 10 ricorso); la domanda di attivazione della mediazione -la quale ai sensi dell'art.8, co. 2, del
D.lgs n. 28/2010 “produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta”- è stata notificata all'amministratore p.t. del ai sensi CP_1 dell'art. 140 c.p.c. in data 12.06.2024, come da all. 3 del ricorso (corrispondente a quella della consegna del suddetto atto all'ufficiale giudiziario, momento in cui si è perfezionata la notifica per il notificate, trattandosi di termine decadenziale); mentre il ricorso ai sensi dell'art 281 diecies è stato depositato in data 05.10.2024 cioè entro i 30 giorni decorrenti dal deposito del verbale negativo di mediazione del 22.10.2024 presso la segreteria dell'Organismo.

3 - Preliminarmente, ai condomìni c.d. minimi (costituiti da due soli partecipanti come nel caso di specie) si applica la disciplina giuridica del condominio –comprese quelle sul funzionamento dell'assemblea (Cass. Sez. Un. Sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006).

4 - Nel merito, fondati gli eccepiti motivi di annullabilità della delibera afferenti al vizio di comunicazione dell'assemblea e al vizio di costituzione della predetta:
4.1- Ai sensi dell'art. 66, co. 3, disp. att. c.c. l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale “…deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per
pagina 2 di 4 l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata…”. Il termine ovviamente si riferisce alla data di ricezione della comunicazione e non invece quella di invio.
4.2 - Sul punto la Corte di Cassazione ha specificato che, avendo ciascun condòmino il diritto di intervenire all'assemblea e di essere messo in condizione di poterlo fare, l'avviso di convocazione, in quanto avente natura giuridica di atto unilaterale recettizio, deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto entro il termine previsto dalla legge (in tal senso possono citarsi
Cass. n. 5769 del 1985, che ribadisce un indirizzo già espresso da Cass. n. 2050 del 1975 e da
Cass. n. 2368 del 1970; Cass. 26 settembre 2013 n. 22047).
4.3 - Nel caso di specie, la prima adunanza è stata fissata per il 23.05.2024, e la raccomandata a/r contenente la convocazione è stata ritirata dai ricorrenti solamente in data
23.05.2024, in palese violazione del termine minimo di convocazione previsto dalla richiamata norma anche a ritenere idonea la sola comunicazione di avvenuto deposito della raccomanda presso l'ufficio postale, che nella specie porta la data del 21.05.2024)
4.4 - Segue l'annullamento della delibera.
4.2- Per completezza motivazionale, va osservato che la delibera andrebbe comunque annullata anche per vizio di costituzione dell'assemblea.
Come già esposto il convenuto segue per l'assemblea le regole previste per il CP_1 condominio, le quali, in presenza di due soli condomini, vanno integrate con quelle previste dalla comunione.
4.2.1 - Pertanto, nel condominio minimo di due condomini l'assemblea si costituisce validamente con la presenza di entrambi. Inoltre, il criterio maggioritario previsto dall'art 1136 c.c. in combinato disposto dell'art. 1139 e 1100 s.s. c.c., impone che la decisione sia assunta all'unanimità dei condomini per due ragioni: ogni proprietario deve prendere parte nel processo decisionale che riguarda la cosa comune (Cass. Civ. Sez. II Sent., n. 16071 del 02.08.2016); la volontà di uno solo due condomini non può rappresentare la maggioranza.
4.2.2 - Come risulta dal verbale della seconda convocazione del 24.05.2024 (dopo che la prima del 23.05.2024 è andata deserta), manca la partecipazione dei ricorrenti all'assemblea; infatti, gli unici condomini personalmente presenti sono e Parte_3 Parte_4
(comproprietari dell'altro appartamento sito al PT del Condominio); in mancanza di regolamento e di individuazione delle quote millesimali, queste vanno ritenute paritarie.
pagina 3 di 4 4.1 - Le spese del giudizio seguono la soccombenza del convenuto condominio
(l'amministratore non è stato convenuto in proprio e quindi non può essere destinatario di condanne, come invece chiesto dai ricorrenti) e la liquidazione segue in dispositivo.

PQM

il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nella contumacia del
[...]
” -in persona del leale rapp.te p.t. , in Controparte_3 Controparte_4 accoglimento della impugnazione della delibera in data 24.05.24 proposta da e Parte_1
, la;
RESPINGE tutte le altre domande;
CONDANNA il Parte_2 Pt_5 CP_3 convenuto a sostenere le spese del giudizio e liquida quelle in favore di e Parte_1 [...]
in solido, in euro 2.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario Parte_2
15%, cap, iva e spese vive documentate.
Macerata, 8 aprile 2025.
Il Giudice dr. Luigi Reale

pagina 4 di 4