N. R.G. 3927/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di NOLA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA CARTOLARE DEL 03/04/2025
Il Giudice,
preso atto delle note scritte depositate ai fini della partecipazione all'odierna udienza cartolare;

letti gli atti e i documenti di causa;

viste le richieste di parte;



P.Q.M.


Si ritira in camera di consiglio.
È verbale.
Nola, 03/04/2025
Il Giudice
(dott.ssa Valeria Napolitano)
Il Giudice,
all'esito della Camera di Consiglio, decide la causa ai sensi dell'art. 281- sexies
c.p.c., dando atto che la discussione orale è sostituita dal deposito di note difensive, mediante redazione del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, sul presente verbale nella parte che segue, da comunicare alle parti.
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOLA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Valeria Napolitano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3927/2021 promossa da:
e con il patrocinio Parte_1 Parte_2
dell'avv.to Gennaro Chianese
RICORRENTI
contro in persona del legale rapp.te p.t., con il patrocinio degli Controparte_1
avv.ti Francesco Montemurro, Andrea Pelella e Mario Anzisi
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate ai fini della presente udienza cartolare.
FATTO E DIRITTO
In via preliminare, si dà atto che la presente sentenza sarà redatta in base alle disposizioni contenute negli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. come
2 modificati dalla l. 69/2009 e, pertanto, in relazione al dettagliato svolgimento del processo ed alle deduzioni difensive delle parti si rinvia al contenuto degli atti di causa e dei verbali d'udienza che qui si hanno per noti.
e , quali locatori di alcuni terreni Parte_1 Parte_2
ubicati in LL (specificati in citazione) di proprietà della madre , CP_2
concedevano gli stessi in sublocazione alla con contratto del Controparte_1
31/05/2018, registrato in data 05/06/2018, per un canone mensile di € 2.450,00.
Esponevano i ricorrenti che la si era resa morosa nel Controparte_1
pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo dicembre 2020 - marzo
2021, risultando così debitrice del complessivo importo di € 9.800,00. Pt_1
e intimavano, dunque, alla società resistente
[...] Parte_2
sfratto per morosità, convenendola in giudizio per la relativa convalida e per l'emissione, ex art. 658 cpc, del decreto ingiuntivo per l'importo dei canoni scaduti ed impagati e per i canoni a scadere sino alla data dell'esecuzione dello sfratto.
Alla prima udienza comparivano, oltre agli attori, la convenuta parte intimata che dichiarava di costituirsi in giudizio e di opporsi alla convalida, eccependo che, a causa di un provvedimento del Comune di LL, i terreni sublocati non potevano più essere utilizzati per come pattuito nel contratto.
A scioglimento della riserva assunta all'esito della prima udienza, il Tribunale
emetteva ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine per esperire la procedura di mediazione e per il deposito delle memorie integrative. Successivamente, dopo alcuni rinvii dovuti al carico del ruolo, la causa giungeva all'odierna udienza di discussione.
3 La domanda avanzata dagli attori è in parte fondata e va accolta nei limiti e per le ragioni che seguono.
Preliminarmente, appare opportuno rammentare che, in materia di responsabilità contrattuale, ai sensi dell'art. 1218 c.c., al creditore spetta unicamente la prova dell'esistenza di un'obbligazione inadempiuta mentre è il debitore a dover provare il fatto impeditivo o estintivo della pretesa creditoria.
Sul punto la Corte di Cassazione ha avuto modo di rilevare che “In tema di
prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la
risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento
deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine
di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento
della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto
estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale
criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata
eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal
caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà
ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio
adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore
istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando
ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto
estintivo della propria obbligazione” (Cass. civ. 826/2015). Inoltre, come già
evidenziato nell'ordinanza provvisoria di rilascio del 09/06/2021, il conduttore non può astenersi dal pagamento del canone in caso di riduzione o diminuzione nel godimento del bene, in quanto la sospensione totale o parziale
4 dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (cfr.
Cass. civ. 18987/2016). Difatti, come correttamente evidenziato anche dalla giurisprudenza di merito, “Il pagamento del canone di locazione costituisce la
principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è
consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare
unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una
diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento
sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o
parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è
legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della
controparte. La principale e fondamentale obbligazione del conduttore di
immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di
astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o
una diminuzione del godimento del bene, nemmeno del caso in cui egli assuma
che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore. La sospensione
dell'adempimento di detta obbligazione, infatti, ai sensi dell'art. 1460 del c.c., è
legittima solo quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente
a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto
arbitrario e illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e
determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una
unilaterale ragion fattasi del conduttore che perciò configura inadempimento
colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto
stipulato e all'obbligazione principale per il conduttore” (Tribunale Pisa,
02/11/2016, n. 1340).
5 Venendo al merito del caso in esame, gli attori dimostravano la sussistenza del rapporto di locazione mediante deposito di copia del relativo contratto regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate e vigente al momento della presentazione della domanda giudiziale, provando di fatto il loro diritto di credito. Oltre a ciò, dalla lettura del contratto emerge che le caratteristiche dei beni concessi in sublocazione erano conosciuti dalle parti al momento della stipula, analogamente all'utilizzo previsto degli stessi che si indicava nel
“deposito temporaneo di materiale e/o attrezzature e, eventualmente, quale
area occasionale di parcheggio/sosta per autoveicoli”. Tali circostanze consentono di escludere la sussistenza di fatti modificativi, impeditivi o estintivi della pretesa attorea, con la conseguenza che non possono trovare accoglimento le richieste di declaratoria di nullità del contratto e la subordinata domanda di riduzione del corrispettivo pattuito avanzate dalla con CP_1
la memoria integrativa.
Pertanto, può dirsi accertato che nel caso in esame la convenuta non abbia corrisposto i canoni di locazione per un periodo di tempo sicuramente rilevante,
come indicato in citazione, pur restando nella detenzione degli immobili oggetto di lite e, pertanto, non vi è dubbio alcuno che la resistente si sia resa responsabile di un inadempimento grave e tale da imporre la declaratoria di risoluzione del contratto e l'accoglimento della domanda attorea di corresponsione dei canoni di locazione scaduti sino alla data dell'effettivo rilascio, avvenuto in data 25/02/2022 (come da verbale depositato in data
02/04/2024).
Diversamente, per quanto attiene invece, alle domande di restituzione di €
1.200,00 ed al risarcimento del danno da perdita di chance avanzate ai ricorrenti
6 con la memoria integrativa, le stesse non possono trovare accoglimento per le ragioni che seguono.
La domanda di restituzione di € 1.200,00, importo riconducibile al 50% del corrispettivo che il gestore telefonico AD si è obbligato a pagare per aver installato sui terreni de quo un impianto di trasmissione, è infondata. Tale
rapporto intercorrente tra il terzo gestore telefonico, da un lato, e gli odierni attori con la dall'altro lato, trovava già disciplina negli articoli CP_1
4, 5 e 6 dell'atto di transazione del giugno 2020, dove le parti raggiungevano l'accordo di permettere al gestore l'installazione dell'impianto a fronte del pagamento del canone annuo di € 2.400,00. Vi era poi previsto che tale canone dovesse essere versato, in due rate semestrali, alla a titolo di Controparte_1
ristoro per la riduzione dei metri quadrati disponibili sui terreni. Orbene, tale pattuizione pur essendo afferente al contratto di sublocazione non dà diritto agli odierni attori alla ripetizione dell'importo versato nel periodo di riferimento della domanda giudiziale, non ravvisandosi i presupposti per affermare la sussistenza di un inadempimento da parte della CP_1
Relativamente alla domanda di risarcimento per responsabilità da perdita di chance, gli attori, a fondamento della stessa, allegavano documentazione da sola inidonea a consentire l'accoglimento della relativa domanda. Difatti, si rammenta che il risarcimento del danno da perdita di chance ricorre quando il danno non è certo nella sua sussistenza, bensì probabile o meramente possibile,
e si riflette nella perdita dell'occasione favorevole di conseguire un bene della vita. Sul punto la Corte di Cassazione ha affermato che “In tema di
risarcimento del danno, il creditore che voglia ottenere, oltre il rimborso delle
spese sostenute, anche i danni derivanti dalla perdita di chance - che, come
7 concreta ed effettiva occasione favorevole di conseguire un determinato bene,
non è una mera aspettativa di fatto ma un'entità patrimoniale a sé stante,
giuridicamente ed economicamente suscettibile di autonoma valutazione - ha
l'onere di provare, pur se solo in modo presuntivo o secondo un calcolo di
probabilità, la realizzazione in concreto di alcuni dei presupposti per il
raggiungimento del risultato sperato e impedito dalla condotta illecita della
quale il danno risarcibile dev'essere conseguenza immediata e diretta” (Cass.
civ. 16877/2008). Ciò detto, non può non considerarsi il fatto che l'originario contratto di sublocazione in essere tra le parti avesse una durata di sei anni e che la scadenza prevista fosse il 31/05/2024, dunque data successiva alle proposte ricevute di febbraio e di giugno 2021. Pertanto, l'onere probatorio incombente in capo agli attori non può reputarsi assolto, non risultando provato che la condotta della abbia impedito la stipula di un nuovo CP_1
contratto e che per questo sia da qualificarsi come illecita e ciò anche in ragione del fatto che gli stessi terreni erano comunque già oggetto di locazione,
venendo quindi inficiata di fatto l'attualità e l'immediatezza del danno.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo a norma del DM 147/22, in considerazione del valore e della natura della controversia (alla luce del c.d. criterio del decisum – v. Cass. civ. 197/2020) e con esclusione della fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda in esame, così dispone:
- Accoglie in parte la domanda proposta da e Parte_1 Parte_2
e, per l'effetto, condanna la al pagamento dei canoni di
[...] CP_1
8 locazione non corrisposti fino alla data di rilascio, per l'importo di € 36.750,00
oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

- Rigetta tutte le altre domande;

- Condanna altresì la a rimborsare alla parte ricorrente le spese CP_1
di lite, che si liquidano in complessivi € 5.810,00 oltre rimborso spese forfettarie in ragione del 15%, IVA e CPA come per legge.
Nola, 03/04/2025
Il Giudice
(Dott.ssa Valeria Napolitano)
9