N. R.G. 2556/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
II sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Stefania Deiana, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2556/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. NICOLINA ULERI Parte_1 C.F._1
ATTRICE contro
Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]

CP_4 Controparte_5 Controparte_6 CP_7 in persona del Tutore pro tempore avv. Davide Spiga, Controparte_8 CP_9 tutti col patrocinio dell'avv. LAURA CASSANO
CONVENUTI
e CP_10 Controparte_11
CONVENUTI- contumaci
Oggetto: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE: “Accertare e dichiarare la totale responsabilità della (per mancata CP_10 gestione nella vendita ed acquisto) e degli eredi come sopra menzionati per il danno subito dalla CP_1 OR per l'inadempimento contrattuale • per l'effetto condannare per la Parte_1 CP_10 restituzione degli oneri imputabili alla gestione della pratica per mala gestio pari ad €. 2.440,00 e gli eredi come sopra menzionati alla restituzione del doppio della caparra pari ad €. 26.000,00 per CP_1 inadempimento visto il prolungarsi della mancanza del certificato di autorizzazione per la definizione del rogito dell'erede • emettere sentenza che faccia luogo (per pronuncia costitutiva). Controparte_8
Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Cpa e spese generali come per legge”.
PER PARTE CONVENUTA: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, I. I N
V I A P R E G I U D I Z I A L E, I N R I T O, dichiarare l'inammissibilità della domanda attorea per tutti i motivi meglio esposti nel corpo del presente atto;
II. IN VIA PRINCIPALE E
RICONVENZIONALE, NEL MERITO, accertare e dichiarare l'inadempimento di parte acquirente promissaria/attrice, IG.ra , in relazione al preliminare di vendita del 23.12.2019, così Parte_1 come successivamente integrato, con scrittura del 23.07.2021 e 26.07.2021; accertare e dichiarare il diritto della parte venditrice a recedere dal suddetto preliminare e, per l'effetto, autorizzare la parte venditrice a trattenere € 13.000,00 versate alla stessa (dalla parte promissaria acquirente) a titolo di caparra confirmatoria, autorizzandola definitivamente ad incassare l'assegno n. 0371201444-04,
pagina 1 di 5 emesso da , di importo pari ad € 10.984,00 e condannando, altresì, la IG.ra CP_12 Parte_1
al pagamento di € 2.000,00 a titolo di ristoro delle spese di intermediazione corrisposte -come in
[...] atti- alla altresì, accertare e dichiarare che la IG.ra ha realizzato CP_10 Parte_1 illegittimamente, sul terreno oggetto del preliminare per cui è causa, muro di recinzione (con relativa fondazione di parte del lato est e del lato nord), due tratti di muratura con fondazione (per delimitare un'area, all'interno della quale è stato realizzato un massetto in c.l.s. di mq. 18,00 circa), ampio pergolato munito di pilastri in legno appoggiati su fondazioni in c.l.s., che copre un'area pavimentata con massetto in c.l.s. di mq. 29,00 circa e, per l'effetto, condannare la stessa alla rimozione delle suddette opere a sue spese. III. IN VIA MERAMENTE SUBORDINATA, NEL MERITO dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento della parte promissaria acquirente,
IG.ra e per l'effetto, altresì, condannare ex art. 278 c.p.c. la stessa al pagamento di Parte_1 una provvisionale nei limiti della quantità per cui ritiene già raggiunta la prova, disponendo con ordinanza che il processo prosegua per la liquidazione IV. IN VIA ISTRUTTORIA: Si insiste affinché tutti i capi testimoniali di cui alle comparse di costituzione e risposta del 19.12.2023 e del 05.06.2024 formulate dalla scrivente difesa -da ritenersi, in questa sede, integralmente trascritte vengano ammessi, in quanto mai specificatamente contestati, unitamente all'interrogatorio formale della IG.ra
[...]
”. Parte_1
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 6 ottobre 2023 conveniva davanti a questo tribunale gli Parte_1 eredi nominati in epigrafe, e chiedendone la condanna alla restituzione del CP_1 CP_10 doppio della caparra versata, al risarcimento dei danni che assumeva di aver subito a seguito dell'inadempimento contrattuale dei convenuti e alla pronuncia di sentenza costitutiva “che faccia luogo” (del contratto non concluso).
Esponeva di aver stipulato il 23 dicembre 2019 un contratto preliminare con l'agenzia CP_10 impegnandosi all'acquisto di un'abitazione con giardino sita in Sassari e individuata in catasto al
NCEU foglio 62, mappale 1064, cat. A4. Nell'atto era menzionata la necessità di frazionare il terreno
“come da accordi a carico dei venditori” che si impegnavano anche a realizzare un nuovo ingresso lungo il confine autorizzando la promissaria acquirente ad usare nel frattempo quello già esistente.
Aggiungeva che solo nella seconda copia del contratto erano stati riportati i nominativi degli eredi promittenti venditori;
che fra il dicembre 2019 e il febbraio 2020 ella aveva versato un acconto CP_1 di 13000,00 euro agli eredi e ulteriori 2440,00 euro all'agenzia; che, essendole stata consegnata CP_1 la disponibilità dell'immobile, ella vi aveva intrapreso lavori di manutenzione;
che la data del rogito era stata ripetutamente rinviata in attesa dell'autorizzazione del giudice tutelare, necessaria nell'interesse del sottoposto a tutela;
che inoltre, nel luglio 2021, ella aveva chiesto formalmente Controparte_8 una dilazione per la conclusione del contratto definitivo dato che, a causa della pandemia, si era trovata priva delle risorse economiche necessarie per versare il saldo di 20.000 euro occorrente alla stipulazione del rogito;
che nell'agosto del 2022 era stata arbitrariamente privata della detenzione del bene promessole, ad opera del che aveva cambiato il lucchetto del relativo cancello CP_7
d'ingresso; che nonostante i tentativi di pervenire ad un accordo e l'instaurazione della mediazione, non era stato possibile definire bonariamente la lite con gli eredi CP_1
pagina 2 di 5 Assumeva quindi che la mancata stipulazione del rogito fosse dipesa dalla mancanza dell'autorizzazione a vendere necessaria al coerede inadempimento ascrivibile ai Controparte_8 convenuti, e formulava le conclusioni riportate in epigrafe.
Si costituivano tempestivamente tutti gli eredi tranne il rimasto contumace, e CP_1 Controparte_11 contestavano la domanda, eccependone preliminarmente l'inammissibilità, in ragione dell'incongruenza e della mancanza di chiarezza dell'esposizione dei fatti posti a sostegno degli assunti di parte attrice, nonché dell'estrema genericità della richiesta risarcitoria. Esponevano che la proposta d'acquisto formulata dalla SI.ra il 23 dicembre 2019 era stata Pt_1 accettata dai fratelli il successivo 9 gennaio 2020, presso l'agenzia immobiliare “ . CP_1 CP_10
Confermavano come detta scrittura prevedesse i rispettivi impegni delle parti ad acquistare e a vendere la descritta porzione immobiliare, per un corrispettivo di 33.000,00 euro. A titolo di caparra confirmatoria la promissaria acquirente aveva versato la somma di 13000,00 euro ed era stato concordato come il rogito sarebbe stato stipulato “a saldo prezzo o a stipulazione dell'eventuale mutuo, comunque entro trenta giorni dalla consegna della parte promittente di tutti i documenti utili per la stipula del rogito compreso il frazionamento del terreno il quale sarà a carico dei venditori. Si precisa inoltre che l'immobile sarà consegnato libero da cose e sgombero”. Aggiungevano che la SI.ra Pt_1 era stata immessa nel possesso dell'immobile sin dal mese di giugno del 2020 ed aveva realizzato sul terreno un muro di recinzione, un altro muro di delimitazione di un'area e un pergolato, tutte opere prive di alcuna autorizzazione da parte dei titolari del bene. Precisavano che, nonostante la proroga accordata alla promissaria acquirente per il pagamento del residuo prezzo, sino al 30 luglio 2022, termine espressamente concordato come perentorio, e l'espressa autorizzazione alla SI.ra di Pt_1 utilizzare l'immobile adibendolo a propria abitazione, ella non aveva adempiuto. Inoltre, l'autorizzazione del tribunale alla vendita del bene, necessaria per il coerede sottoposto a tutela, era stata tempestivamente richiesta ma era intervenuta solo il 9 novembre 2022, a seguito della sostituzione del tutore originariamente nominato e del necessario avvio della procedura di accettazione beneficiata dell'eredità.
Assumevano dunque che il contratto dovesse sciogliersi in ragione del riconosciuto e definitivo inadempimento della promissaria acquirente e concludevano perché, accertato il loro recesso giustificato dal contratto, venisse autorizzata la ritenzione della caparra e condannata la SI.ra al Pt_1 pagamento della somma di 2000,00 euro per le spese di agenzia, nonché alla rimozione delle opere abusivamente realizzate sul terreno promessole. restava contumace. CP_10
Disattese le istanze istruttorie delle parti, la causa, istruita solo con produzioni documentali, era assunta in decisione all'udienza cartolare del 3 aprile 2025, ex art. 281 sexies, c.p.c. sulle riferite conclusioni.
***
La domanda attrice non può essere accolta. Va premesso che, interpretando la non limpida né lineare esposizione dei fatti e degli elementi di diritto desumibile dalla citazione, invero contraddittoria nelle sue conclusioni (l'attrice chiede la restituzione del doppio della caparra, domanda che presuppone l'esercizio del recesso, e contestualmente la pronuncia di sentenza costitutiva), deve ritenersi, anche alla luce degli atti difensivi successivi, che l'interesse della SI.ra resti quello di addivenire alla Pt_1 stipulazione del contratto definitivo, come deve desumersi dalla parte finale delle sue conclusioni.
pagina 3 di 5 Dal corredo documentale depositato dalle parti si evince quanto segue. Il 23 dicembre 2019 la OR
aveva sottoscritto presso l'agenzia immobiliare la promessa di acquisto della porzione Pt_1 CP_10 immobiliare costituita da una da casa circondata da un piccolo giardino, ancora da individuarsi mediante frazionamento, scrittura che era stata sottoscritta per accettazione dagli eredi odierni CP_1 convenuti, il successivo 9 gennaio 2020, pattuendosi la redazione dell'atto notarile entro trenta giorni dalla consegna di tutti i documenti a tal fine necessari, fra cui l'autorizzazione alla vendita dell'erede sottoposto a tutela, tempestivamente chiesta ma intervenuta in realtà molto tempo Controparte_8 dopo, nel novembre 2022. Nel frattempo, peraltro, le stesse parti avevano concordato, come da allegata scrittura del 26 luglio 2021, di prorogare il termine precedentemente stabilito per il rogito, accogliendo la richiesta in tal senso della SI.ra , che aveva rappresentato una temporanea mancanza di Pt_1 liquidità, che ella contava di procurarsi vendendo un'altra sua proprietà, preclusiva del versamento del prezzo residuo.
Risulta documentato e del tutto pacifico che detta proroga era stata accordata dagli eredi sino al CP_1
30 luglio 2022, termine espressamente concordato come perentorio, autorizzandosi contestualmente la SI.ra ad utilizzare l'immobile adibendolo a propria abitazione. Tuttavia, nemmeno a tale ultima Pt_1 data era ancora pervenuta l'autorizzazione a stipulare la vendita per il coerede tutelato, intervenuta con provvedimento in data 9 novembre 2022, per consentire all'incapace sottoposto a tutela di accettare l'eredità con beneficio d'inventario e procedere alla sua redazione.
Tanto premesso, deve valorizzarsi da un lato che parte attrice afferma l'altrui inadempimento chiedendo, contraddittoriamente, la restituzione del doppio della caparra versata, domanda che presuppone una dichiarazione di recesso non sollecitata dalla SI.ra , ma conclude per ottenere la Pt_1 pronuncia costituiva ex art. 2932, c.c., manifestando così un persistente interesse a contrarre che esclude qualsivoglia domanda di recesso o risoluzione del contratto. D'altra parte, ella non contesta il suo persistente inadempimento nel pagamento del residuo prezzo, mai versato né offerto, limitandosi a ribadire che il ritardo nella stipulazione del rogito è dipeso da quello nell'ottenimento dell'autorizzazione a vendere necessaria nell'interesse dell'incapace. Invero, parte attrice non offre affatto di adempiere a sua volta al pagamento del prezzo residuo e, dal momento che domanda l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ritiene evidentemente tuttora non decorso il termine per l'altrui adempimento. Restano pertanto privi di alcuna rilevanza i profili di ritardo ascritti ai convenuti, prospettando l'attrice un persistente interesse al trasferimento del bene e non rappresentando ella alcun profilo specifico di pregiudizio al riguardo. Nessun termine essenziale per la stipula può dunque reputarsi inutilmente e definitivamente decorso. Ne consegue che, ormai da tempo ottenuta l'autorizzazione a vendere anche nell'interesse dell'incapace da parte dei promittenti venditori, non avendo l'attrice valorizzato altri profili d'inadempimento degli eredi la stipulazione del CP_1 rogito appare preclusa solamente dal rifiuto della promissaria acquirente di corrispondere il residuo prezzo, lo si ribadisce, mai offerto dalla SI.ra che insiste col prospettare una situazione di attesa Pt_1 della necessaria liquidità attraverso la sperata vendita di altro immobile di sua proprietà (v. al riguardo anche la prima memoria ex art. 171 ter, c.p.c.).
pagina 4 di 5 Nella necessaria valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti lamentati da entrambe le parti deve pertanto ritenersi prevalente quello, oggettivamente ricorrente, ascrivibile all'odierna attrice che non ha provveduto ad eseguire l'obbligazione fondamentale a suo carico.
Il recesso esercitato dai promittenti alienanti appare quindi giustificato ed è legittima la ritenzione della caparra, ex art. 1385, c.c., nulla potendo disporsi circa l'effettiva riscossione dell'assegno emesso da
(che i convenuti potranno presentare per la riscossione, ma il cui pagamento dipenderà CP_12 dall'esistenza della relativa provvista).
Tutte le altre domande attrici sono rigettate per quanto osservato, compresa quella formulata verso essendone peraltro incomprensibile il fondamento sia fattuale che giuridico. CP_10
Sono infine accolte anche le domande riconvenzionali di condanna della SI.ra al ristoro di quanto Pt_1 inutilmente versato a dai convenuti per spese di intermediazione (all. H), pari a € 2.000,00, CP_10 nonché alla rimozione, a sua cura e spese, delle opere realizzate sul terreno oggetto del preliminare, meglio descritte nelle conclusioni e nella perizia di parte allegata (v. allegato a pag. 3), osservandosi che la puntuale allegazione al riguardo è rimasta del tutto esente da contestazioni, avendo l'attrice sostenuto di essere stata autorizzata dai Galleri all'edificazione dei manufatti senza tuttavia offrire alcuna dimostrazione sul punto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in favore dei convenuti.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, così dispone:

1. Rigetta le domande attrici.

2. Dato atto del recesso dei convenuti Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
e CP_4 Controparte_5 Controparte_6 CP_7 Controparte_8 CP_9 dal contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti con le scritture Controparte_11 private di cui in epigrafe, dispone che trattengano la caparra di 13.000,00 euro versata loro dall'attrice
. Parte_1

3. Condanna l'attrice al pagamento in favore dei convenuti della somma di € 2000,00, oltre CP_1 interessi legali dalla domanda al saldo.

4. Condanna l'attrice a rimuovere a sua cura e spese le opere edificate sul terreno oggetto del preliminare, costituente pertinenza del fabbricato distinto nel NCEU foglio 62, mappale 1064;

5. Condanna l'attrice alla rifusione in favore dei convenuti costituitisi delle spese processuali, liquidate in complessivi € 3800,00, oltre rimborso forfetario spese generali ed accessori di legge.
Sassari, 26 maggio 2025
Il giudice
Stefania Deiana
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