R.G. N. 5459/2011
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
II Sezione Civile in persona del Giudice Unico, dott. Giuseppe Barbato ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in I grado iscritta al ruolo al n. 5459/2011 R.G., avente ad oggetto: inadempimento contrattuale, vertente
TRA
in persona del legale rappresentante p.t., rappresenta e difesa, giusta procura Controparte_1 generale alle liti per Notaio del 14.6.2010, rep. n. 11.239, dall'avv. Alessandro Persona_1
Ciotola, presso il cui studio elettivamente domicilia in Salerno, alla via Gen. F.M. Gonzaga n.21;
ATTRICE
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta procura Controparte_2
alle liti rilasciata a margine della comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Marcello Fortunato, presso il cui studio elettivamente domicilia in Salerno, alla via SS. Martiri Salernitani n. 31.
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Disposta la sostituzione ex art. 127-ter c.p.c. dell'udienza di precisazione delle conclusioni, entrambe le parti rassegnavano le proprie conclusioni come da note scritte (cfr., per l'attrice, la nota del
6.12.2024; per la convenuta, la nota del 29.11.2024) qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
RAGIONI di FATTO E di DIRITTO della DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 13.5.2011, la conveniva in giudizio Controparte_1 dinanzi al Tribunale di Salerno la al fine di conseguire il risarcimento dei danni Controparte_2
derivanti da un inadempimento contrattuale della convenuta.
Ed invero, la , società esercente l'attività di produzione di mobili e Controparte_1
scaffalature metalliche con sede nella zona industriale di Salerno, esponeva di aver sottoscritto con la un contratto preliminare per l'acquisto di un lotto di terreno industriale sito Controparte_2 alla località S. Vito del Comune di Montecorvino Pugliano (SA), dalla superficie di circa mq. 16.500; in tale contratto la società venditrice dichiarava che sul terreno promesso in vendita era possibile realizzare manufatti industriali fino alla concorrenza di mq. 7392, alla luce di un indice di costruzione pari a 0,50 mq. di superficie coperta per 1 mq. di terreno.
Evidenziava parte attrice che, in data 22.12.2009, il Comune di Montecorvino Pugliano (SA) adottava un nuovo P.U.C., con previsioni meno vantaggiose per l'acquirente relativamente alla capacità edificatoria del terreno compravenduto, circostanza che veniva taciuta dalla società venditrice al momento della stipula del definitivo contratto di compravendita, avvenuta in data 30.12.2009 con atto per Notaio nel quale la confermava espressamente la Persona_2 Controparte_2
complessiva capacità edificatoria di circa mq. 7500 del terreno compravenduto.
Esponeva che, alla luce delle richiamate modifiche dello strumento urbanistico, la superficie compravenduta, pari a complessivi mq. 16.664, da cui detrarre mq. 1662 destinati obbligatoriamente ad opere di urbanizzazione con conseguente superficie fondiaria di mq. 14.982 utile per calcolare la capacità edificatoria del lotto trasferito, non consentiva di realizzare una superficie coperta pari a mq
7500, per la quale sarebbe stato invece necessario trasferire mq. 16.873, al netto delle opere di urbanizzazione.
Essendo così emersa la necessità, per la società attrice, di acquistare ulteriori mq. 1891 per l'ottenimento dei pattuiti 7500 mq di capacità edificatoria, la società attrice evidenziava di essere stata costretta, a causa dell'evidente responsabilità contrattuale della società venditrice, ad un esborso non previsto di ulteriori € 189.000,00, visto il prezzo di € 100.000,00 per metro quadrato dei terreni della medesima zona di quello oggetto di causa.
Tanto premesso, concludeva perché fosse dichiarato ed accertato il grave inadempimento contrattuale della convenuta e, per l'effetto, perché questa fosse condannata al risarcimento dei danni arrecati alla società attrice, quantificati nella somma di € 189.100,00, oltre interessi e rivalutazione, salvo la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
chiedeva inoltre la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti per la ridotta capacità produttiva rispetto a quella preventivata, in conseguenza della minore capacità edificatoria del terreno compravenduto, vinte le spese e le competenze del giudizio.
Così instaurato il contraddittorio, con comparsa di costituzione e risposta dell'11.10.2011, si costituiva in giudizio la evidenziando che il P.U.C. adottato dal Comune di Controparte_2
Montecorvino Pugliano (SA) in data 22.12.2009 non conteneva previsioni meno vantaggiose per la società attrice che, in ogni caso, non poteva asserire che la convenuta le avesse nascosto tale circostanza dal momento che all'atto pubblico di compravendita era stata allegata, come previsto dalla legge, la certificazione di destinazione urbanistica recante la disciplina di zona. Rilevava, inoltre, che nel richiamato atto di compravendita si era limitata a dichiarare, correttamente, che il suolo compravenduto esprimeva complessivamente una potenzialità edificatoria di circa mq.
7.500, con superficie edificabile pari a mq. 14.982 al netto dei mq.

1.662 da destinare a standard, mentre la convenuta lamentava l'impossibilità di realizzare una superficie coperta di mq.

7.500 in ragione di una variante progettuale presentata successivamente alla stipula della compravendita.
Rappresentando che, a tutto voler concedere, il definitivo contratto di compravendita configurava la mera attuazione di un preliminare sottoscritto antecedentemente all'approvazione del nuovo P.U.C. con conseguente irrilevanza di ogni circostanza sopravvenuta, concludeva per il rigetto della domanda attorea con vittoria di spese di lite da attribuire al procuratore antistatario.
All'udienza del 12.10.2011 venivano concessi alle parti i termini ex art. 183, VI comma c.p.c. e, con successiva ordinanza del 22.8.2012, veniva disposta C.T.U. tecnica al fine di accertare l'effettiva superficie edificatoria del suolo compravenduto con il contratto oggetto di causa, con indicazione dei mq. di terreno eventualmente occorrenti per raggiungere la potenzialità edificatoria pattuita.
Con ricorso depositato in corso di causa in data 12.12.2012, l'odierna attrice instava per il sequestro conservativo sull'immobile di proprietà della convenuta, riportato al N.C.T. del Comune di
Montecorvino Pugliano al Fg. n. 12, p.lla n. 1591.Si costituiva anche in quel procedimento la
[...]
, la quale, contestando la sussistenza dei presupposti per la concessione dell'invocata CP_2
tutela cautelare, concludeva per il rigetto del ricorso, vinte le spese di lite.
Con ordinanza depositata in data 5.4.2018 venia dichiarata l'inammissibilità del ricorso, riservandosi la regolazione delle spese di lite in fase di definizione della causa di merito.
All'udienza del 28.10.2021 la causa veniva trattenuta una prima volta in decisione per poi essere rimessa sul ruolo, con ordinanza del 28.10.2021, per consentire al CTU di depositare le produzioni di parte e l'elaborato peritale ritirato all'udienza del 24.11.2016.
All'esito, all'udienza del 29.6.2022 la causa veniva assegnata a sentenza con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Di poi, con ordinanza del 23.1.2023 la causa veniva nuovamente rimessa sul ruolo, disponendosi la rinnovazione delle operazioni peritali.
Sicché, depositato il secondo elaborato peritale, e conseguiti i chiarimenti richiesti, veniva formulata una proposta ex art. 185-bis c.p.c. con ordinanza del 4.10.2024; constatato il rifiuto di parte convenuta all'accettazione della predetta proposta, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni, da ultimo, all'udienza dell'11.12.2024.
Disposta la sostituzione ex art. 127-ter c.p.c. dell'udienza, il procedimento veniva introitato in decisione con ordinanza del 23.12.2024. Le domande formulate per conto di parte attrice sono infondate e vanno rigettate per quanto di ragione.
Risulta in atti il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 13.7.2009 tra le parti in causa, in cui si dava atto che la aveva la disponibilità di un terreno industriale sito alla Controparte_2
località s. Vito del Comune di Montecorvino Pugliano (SA), dalla superficie di 16.564 mq (superficie totale lotto: mq 16564 – superficie strada mq 1780= superficie fondiaria 14784= superficie coperta massima possibile mq 7392), catastalmente identificato al Fg. n. 12, p.lle nn. 1554 e porzione della
1551, meglio identificata con il colore verde in sede di planimetria allegata.
Si precisava, inoltre, che la società convenuta aveva la disponibilità di altro lotto di terreno industriale sito alla medesima località, dalla superficie di mq 16.513 (superficie totale lotto mq 16513 – superficie strada mq 1750 = superficie fondiaria 14763 = superficie coperta massima possibile mq
7381), distinta in catasto al Fg. n. 12, porzione della p.lla n. 1551, meglio identificata con il colore giallo nella planimetria allegata.
Inoltre, si precisava che in entrambi i lotti di terreno era possibile realizzare manufatti industriali fino a concorrenza di mq 7392, visto che l'indice di costruzione vigente era pari a mq 0,50 di superficie coperta per 1 mq di terreno.
Si precisava inoltre che la era interessata all'acquisto di uno dei predetti lotti Controparte_1
e che per le proprie esigenze aziendali aveva la necessità di realizzare “nel contesto del terreno compromesso, un opificio industriale, completo di tutte le opere idonee a renderlo utilizzabile, per cui essa promissaria acquirente, con contratto immediatamente successivo alla presente scrittura privata, conferirà in appalto i lavori di costruzione”.
Pertanto, oggetto del contratto preliminare di compravendita risultava il compendio immobiliare costituito dal lotto di 16.564 mq, meglio identificato con il colore verde nella planimetria allegata;
la società attrice si riservava di indicare, entro il 30.9.2009, quale lotto oggetto di trasferimento ed in alternativa a quello indicato, il diverso lotto, meglio identificato con il colore giallo nella medesima planimetria. Ancora, si precisava che il contratto definitivo sarebbe stato perfezionato soltanto all'esito del conseguimento del permesso e di tutte e le necessarie autorizzazioni per costruire il capannone e previa regolarizzazione dei frazionamenti e degli accorpamenti catastali.
Era convenuto il prezzo di € 1.350.000,00 oltre I.V.A., corrispondente al valore del terreno;
era contestualmente versato l'assegno di € 250.000,00 da parte della promissaria acquirente (doc. n. 3 della produzione di parte attrice).
Con atto per notar del 30.12.2009 (rep. n. 16.187, racc. n. 3.041), le parti convenivano la Per_2 cessione, in favore della società attrice, del “suolo industriale sito in Montecorvino Pugliano (SA), alla località Pagliarone – s. Vito, dalla superficie complessiva di circa mq 16.655, catastalmente identificato al locale C.T. al Fg. n. 12, p.lle nn. 1583, 1584, 1585, 1587, 1588, 1589”.
Era altresì convenuto in quella sede il prezzo di € 1.350.000,00, regolato nelle modalità ivi previste.
All'art. 4 del medesimo contratto parte alienante dichiarava “di garantire la parte acquirente dall'evizione (anche per causa successiva al trasferimento) e dai vizi di quanto trasferito;
in particolare, di garantire alla parte acquirente che il Comune di Montecorvino Pugliano, Ufficio tecnico attività produttive, in relazione al suolo oggi venduto, ha rilasciato a favore di essa alienante valido e a tutt'oggi non revocato provvedimento di assenso alla realizzazione di un opificio industriale di circa mq 5.055 coperti sulla base di “atto autorizzativo connesso al provvedimento unico conclusivo SUAP prot. n. 23669 del 2.12.2009” prot. 24106 del 7.12.2009, sulla base di istanza del 30.7.2009 e successive integrazioni, provvedimento che parte acquirente, come rappresentata, dichiara di conoscere, anche negli atti tecnici (progetti, pareri, relazioni, etc. richiamati nel provvedimento); ove possa occorrere, parte venditrice, come rappresentata, presta il più ampio consenso alla voltura di detto provvedimento in capo all'acquirente, o al rilascio di equivalente a suo nome;
precisa parte venditrice che il suolo oggi venduto con questo atto esprime complessivamente una potenzialità edificatoria di circa 7.500 mq coperti”.
Era altresì precisato che, come si rilevava dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data
28.12.2009 dal Comune di Montecorvino Pugliano (SA) in data 28.12.2009, prot. n. 25406/2009, allegato al contratto, non erano intervenute modifiche agli strumenti urbanistici attinenti al terreno in esame.
Ebbene, deduceva la società attrice che, nonostante tali specifiche pattuizioni, a seguito dell'introduzione del nuovo piano urbanistico comunale in data 22.12.2009, venivano previste condizioni meno vantaggiose in relazione alla capacità edificatoria del terreno compravenduto.
Infatti, la superficie edificabile sarebbe estata di estensione notevolmente inferiore rispetto a quella indicata dalla società convenuta.
Sicché, tenuto conto delle più stringenti previsioni urbanistiche in esame, per poter realizzare un manufatto industriale di 7500 mq, sarebbe stato necessario acquisire un lotto di terreno dalla superficie di 16.873,00 mq, così imponendosi l'acquisto di un ulteriore lotto pari a 1891 mq.
Ne derivava, pertanto, a dire della società attrice, la necessità di sborsare l'ulteriore somma di €
189.000,00 oltre I.V.A. per l'acquisto di un'estensione di terreno tale da consentire l'effettiva realizzazione di tale opera.
Sotto tale specifico profilo, pertanto, la domanda attorea, ad una sua interpretazione sistematica, risulta senz'altro riconducibile nella tutela di cui all'art. 1497 c.c., venendo in rilievo una specifica ipotesi mancanza di qualità promesse dalla parte (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. II, 6.7.2022,
n. 21441; Sez. II, 23.11.2017, n. 27916; Sez. II, 30.5.2013, n. 13612; Sez. II, 13.1.1984, n. 276).
In tal senso, si è avuto modo di evidenziare che in caso di vendita di un bene mancante di qualità promesse od essenziali, la tutela giurisdizionale consente al compratore l'esercizio della domanda di riduzione del prezzo, oltre che di risarcimento del danno (Cass. Civ., Sez. II, 16.2.2024, n. 4245).
In tal senso, deve rilevarsi che le domande così formulate da parte dell'odierna attrice hanno ad oggetto sia la riduzione del prezzo convenuto, in proporzione della minore qualità astrattamente riscontrata con riguardo all'immobile venduto, che il relativo risarcimento del danno.
Sotto tale specifico profilo, occorre anzitutto ribadire il consolidato orientamento della giurisprudenza sul punto.
Ed invero, mentre la garanzia per vizi ha la finalità di assicurare l'equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale indipendentemente dalla colpa del venditore, l'azione di cui all'art. 1497
c.c., rientrando in quella disciplinata in via generale dall'art. 1453 c.c., postula che l'inadempimento messo a base della domanda di risoluzione e/o di risarcimento del danno sia imputabile a colpa dell'alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse della parte non inadempiente.
Inoltre, poiché nell'ipotesi di mancanza delle qualità pattuite o promesse assume rilievo decisivo il ruolo della volontà negoziale, l'indagine che il giudice deve compiere al riguardo ha necessariamente ad oggetto un elemento fattuale diverso ed estraneo rispetto alla fattispecie relativa alla presenza di un vizio o difetto che rendono la cosa venduta inidonea all'uso al quale la stessa è "normalmente" destinata. Il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.) e la mancanza di qualità promesse o essenziali (art. 1497
c.c.) pur presupponendo entrambi l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano, quindi, in quanto il primo riguarda le imperfezioni ed i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima, mentre la seconda è inerente alla natura dell'oggetto compravenduto e concerne tutti quegli elementi essenziali e sostanziali che, nell'ambito del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie, piuttosto che in un'altra (Cass. Civ., Sez. II, 16.12.2019, n. 33149; Sez. II, 24.5.2005, n. 10922).
Nel caso di specie, deve evidenziarsi che, come si è avuto modo di rilevare in precedenza, non solo la parte venditrice aveva puntualmente precisato che il suolo venduto esprimeva una potenzialità edificatoria di circa 7.500 mq;
infatti, la stessa garantiva che il Comune di Montecorvino Pugliano aveva rilasciato il relativo provvedimento di assenso alla realizzazione di un opificio industriale sulla base dell'atto autorizzativo connesso al provvedimento “unico conclusivo SUAP prot. 23669 del
2.12.2009, prot. 24106 del 7.12.2009, sulla base di istanza del 2.12.2009”. Ne deriva, pertanto, che era specificamente convenuto che il cespite compravenduto avrebbe avuto le specifiche caratteristiche idonee alla realizzazione dell'opificio industriale sulla scorta del predetto provvedimento autorizzatorio e della relativa progettazione allegata.
Trattasi, più in particolare, del progetto a firma dell'ing. di cui al doc. n. 4 della Persona_3 produzione di parte attrice, oggetto dell'istanza del 30.7.2009 protocollata presso il Comune di
Montecorvino Pugliano (SA) in data 30.7.2009, ed allegato all'atto autorizzativo prot. n. 24106 del

7.12.2009 annesso al S.U.A.P. n. 23669 del 2.12.2009, con annessa pianta allegata.
Tra l'altro, il contratto definitivo di compravendita si inseriva nell'ambito di una più ampia programmazione negoziale, come si è avuto modo di evidenziare: nel contratto preliminare di compravendita, infatti, era specificamente indicato che la avrebbe acquistato Controparte_1
i cespiti per cui è causa in funzione della necessità di realizzarvi un opificio industriale, e che comunque il trasferimento del terreno sarebbe stato stipulato solo all'esito del conseguimento delle autorizzazioni necessarie per la realizzazione del capannone.
Ne deriva, pertanto l'evidente obiettivazione dello scopo perseguito da parte della società attrice, che assurgeva a specifico interesse oggetto di regolazione nel più ampio regolamento negoziale intercorso tra le parti.
Risulta pertanto infondata la deduzione di parte convenuta secondo cui, per contro, al predetto atto di compravendita era allegato il certificato di destinazione urbanistica e, pertanto, la medesima attrice avrebbe dovuto avere contezza delle modifiche disposte dal nuovo Piano urbanistico.
Sotto tale profilo, se è vero che nel predetto certificato di destinazione urbanistica si faceva riferimento anche alle modifiche urbanistiche adottate con delibera di Giunta comunale n. 34 del
22.12.2009, per altro verso deve rilevarsi che parte venditrice aveva specificamente garantito, in sede contrattuale, che il Comune di Montecorvino Pugliano (SA) aveva autorizzato la realizzazione di un opificio industriale, sulla base del progetto allegato alla relativa pratica edilizia attinente all'“atto autorizzativo connesso al provvedimento unico conclusivo Suap prot. n. 23669 del 2.12.2009, prot.
n. 24106 del 7.12.2009, sulla base dell'istanza del 30.7.2009”, così assicurando la potenzialità edificatoria di circa 7.500 mq.
In tal senso, alla luce di un'interpretazione letterale e sistematica di tale pattuizione, contestualizzata nella più ampia formazione progressiva del consenso negoziale, e cioè alla luce sia del contenuto del contratto preliminare che di quello definitivo, tali elementi depongono per il fatto che la parte venditrice aveva garantito che l'immobile in esame avesse i presupposti per il conseguimento della predetta superficie edificabile, tenuto conto dei dati progettuali allegati all'atto amministrativo indicato. A fronte di tale specifica garanzia, a nulla rileva il riferimento, in sede di certificato di destinazione urbanistica, ad un diverso piano urbanistico adottato nelle more dal Comune di Montecorvino
Pugliano (SA). Da un lato, infatti, non era nel predetto certificato indicato alcun significativo elemento da cui poter desumere l'astratta inattuabilità del progetto di realizzazione dell'opificio, come indicato in precedenza: né, a fronte di tale specifica pattuizione, poteva in alcun modo ritenersi che tale mancata conoscenza delle diverse previsioni urbanistiche fosse imputabile all'odierno attore. tra l'altro adottata appena otto giorni prima della stipula del contratto definitivo.
Inoltre, proprio la circostanza che era stato modificato il piano urbanistico appena otto giorni prima del contratto, avrebbe senz'altro imposto in capo alla società promittente venditrice uno specifico onere di informazione nei confronti della controparte, in attuazione del più generale paradigma solidaristico di cui all'art. 2 Cost. che innerva di contenuto l'obbligazione di buona fede, in esecuzione del contratto preliminare di compravendita, ai sensi dell'art. 1375 c.c. (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. III, 26.6.2018, n. 16795;Sez. I, 23.3.2016, n. 5762)
Ne deriva, in astratto, l'astratta rimproverabilità della condotta posta in essere da parte dell'odierna convenuta nel caso di specie, così senz'altro integrandosi il requisito subiettivo della colpa in parte qua; né, a fronte di tale specifica pattuizione così convenuta, risulta in alcun modo allegato, prima ancora che provato, che, per contro, non fosse esigibile da parte dell'odierna convenuta alcuna condotta alternativa.
È infine infondata la doglianza sollevata da parte convenuta secondo cui, per contro, trattandosi nel caso di specie di contratto definitivo attuativo di una pattuizione preliminare, la sopravvenuta variante del P.U.C. non avrebbe potuto rilevare. Infatti, aldilà della specifica funzionalizzazione dell'acquisto alla realizzazione dell'opificio descritto in precedenza, come si è avuto modo di evidenziare, deve pure rilevarsi che la garanzia così convenuta era stata adottata proprio in sede di contratto definitivo, peraltro in epoca successiva all'adozione della variante.
Se pertanto risulta configurabile l'astratta integrazione dei presupposti di cui all'art. 1497 c.c. all'epoca della stipula del contratto definitivo, come si avrà modo di rilevare successivamente, deve cionondimeno evidenziarsi che, a fronte della sopravvenute modifiche della pianificazione urbanistica, come emergerà successivamente, la potenzialità edificatoria garantita risultava senz'altro concretamente attuabile già sulla base dell'estensione di terreno così concretamente ceduta.
Tanto premesso, occorre soffermarsi sulle risultanze dell'elaborato peritale.
Deve in via preliminare richiamarsi in questa sede il contenuto dell'ordinanza del 23.1.2023, con cui era disposta la rinnovazione delle prime operazioni peritali.
Sicché, dovrà aversi riguardo alle risultanze del secondo elaborato peritale disposto in corso di causa. Va anzitutto rilevato che l'ausiliario del giudice evidenziava che, all'epoca della stipula del contratto preliminare (13.7.2009), era vigente il Piano regolatore generale approvato con decreto del Presidente della Provincia di Salerno n. 5598 dell'11.2.1985. Inoltre, era rilasciato l'atto autorizzativo del

7.12.2009 adottato con n. prot. 24106 del 7.12.2009 connesso al provvedimento Unico Conclusivo
SUAP prot. n. 23669 del 2.12.2009, avente ad oggetto la realizzazione di un opificio industriale in zona omogenea “D” alla località s. Vito Pagliarone del Comune di Montecorvino Pugliano (SA) catastalmente identificato al C.F. al Fg. n. 12, p.lle nn. 1554 e parte delle p.lle nn. 1551 e 1555.
Nella relazione allegata all'atto autorizzativo era riportato che il terreno aveva una superficie complessiva di 16.370,73 mq, di cui 14.987,28 mq erano di superficie fondiaria e i restanti 1.373,45 erano interessati da strade e non utilizzati nel calcolo dell'indice fondiario. Le norme del P.R.G. vigente prevedevano un valore del rapporto di copertura pari a 0,50 ed una superficie per parcheggi di 1 mq per ogni 10 mc di volumetria. Il progetto allegato prevedeva una superficie coperta massima di 5.049,56mq. pari al 34% circa del lotto;
una volumetria di 36.221,05mc; una superficie per parcheggio di 5.906,58mq, maggiore 1mq per ogni 10mc di volumetria.
Inoltre, nei grafici allegati era riportata un'altezza utile interna al di sotto delle travi di copertura variabile da un valore minimo di 7,00m per la maggior parte della superficie ad un valore massimo di 9,00 per la zona verniciatura.
In data 22.12.2009 era adottato il P.U.C. con delibera di Giunta comunale n. 34.
Dal certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto di compravendita era certificato che le particelle riportate in catasto al foglio n.12, individuate con nn.1585 e 1589 ricadono in “Strada di
PRG”; che le particelle riportate in catasto al foglio n.12, individuate con nn.1583 e 1586 ricadono in zona “F Verde Attrezzato e Sport”; che la particella riportata in catasto al foglio n.12, individuata con n.1582 ricade in zona “D Industriale Nuova” con fascia di rispetto stradale;
che le particelle riportate in catasto al foglio n.12, individuate con nn.1584, 1587 e 1588 ricadono in parte in zona
Contr
“D Industriale Nuova” e in parte in zona “F Verde Attrezzato e Sport” certifica come da adottato che le particelle riportate in catasto al foglio n.12, individuate con nn.1582, 1583, 1584,
1585, 1586, 1587, 1588 e 1589 ricadono in parte in “zona omogenea D1” ed in parte in “Strada di
Comparto” ed parte in “Strada di Progetto”.
Inoltre, a pag. 6 del contratto del 30.12.2009 era precisata l'estensione delle singole particelle: le p.lle
1584 (mq 10.602) e 1587 (mq 4380) ricadevano in <>; - le p.lle 1585 (mq 335)
e 1589 (mq 143) erano ricomprese nella zona <>;- le p.lle 1583 (mq 24) e 1588
(mq 1160), nonché 1582 e 1586 ricadevano invece nella zona <>”.
Veniva quindi precisata la destinazione delle singole particelle: la n. 1583 era destinata a “strada”; la n. 1584 ricadeva in zona “D-1 esistente”, con una piccola porzione sottoposta a vincolo paesaggistico;
la n. 1585 era destinata a “comparto edificatorio a destinazione produttiva CP-3” e ricadeva in zona paesaggistica;
la n. 1587 ricadeva pure in zona “D-1 esistente”, con una piccola porzione sottoposta a vincolo paesaggistico.; la n. 1588 era destinata a “strada”; la n. 1589 era invece destinata a
“comparto edificatorio a destinazione produttiva CP-3”, ricadente per gran parte in zona vincolata.
Di poi, con provvedimento n. 1845 dell'1.2.2010, il Comune di Montecorvino Pugliano (SA) volturava l'atto autorizzativo descritto in precedenza in favore della società attrice;
in data 25.2.2010 veniva rilasciato il p.d.c. n. 001-SUAP/10 in variante all'atto autorizzativo prot. n. 1845 dell'1.2.2010; con provvedimento n 2/SUAP/10 veniva rilasciato nuovo permesso di costruire in variante.
Infine, in data 15.12.2010 veniva approvato con decreto del Presidente della Provincia di Salerno n.
220 il P.U.C. adottato con delibera di Giunta comunale di Montecorvino Pugliano n. 34 del
22.12.2009, con la seguente modifica: la superficie da destinare a verde, infatti, passava dal dato di 5 mq per ogni 100 mc di volume del fabbricato -disposto con delibera di Giunta del Comune di
Montecorvino Pugliano (SA) del 22.12.2009-, al 10% dell'intera superficie da destinare all'insediamento.
Il C.T.U. precisava inoltre che il terreno venduto con il contratto del 30.12.2009 aveva una superficie di 16.644,00 mq, superiore di 273, 27 mq alla superficie di 16.370,73 mq indicata nella relazione del progetto di capannone industriale oggetto dell'atto autorizzativo del 7.12.2009 descritto in precedenza. Nella predetta relazione allegata all'atto autorizzativo si precisava pure che la superficie fondiaria era pari a 14.987,28 mq, mentre i restanti 1.373,45 erano interessati da strade e non erano utilizzati nel calcolo dell'indice fondiario.
Tenuto conto delle disposizioni vigenti con riguardo al P.R.G. approvato in data 11.2.1985, e cioè del rapporto di copertura pari allo 0,5 della superficie fondiaria, la superficie edificabile ammontava a
7.493,64 mq (14.987,28 x 0,5), pur dovendosi rispettare gli standard previsti per la zona “D
Industriale Nuova” nel P.R.G. approvato nel 1985 e cioè, una superficie da destinare a parcheggio pertinenziale pari ad 1 mq per ogni 10 mc di volume del fabbricato da realizzare.
Il calcolo della superficie da destinare a parcheggio, dipendendo dalla volumetria, era correlato anche all'altezza del fabbricato da realizzare.
Sicché, sulla scorta dei computi meglio descritti alla pag. 34 dell'elaborato depositato in data
18.1.2024, si otteneva che la superficie massima destinata a parcheggio poteva essere pari a 7.493,64 mq: quindi il fabbricato da realizzare poteva avere al massimo un'altezza pari a 10,00 mt.
Cionondimeno, sulla base del P.R.G. vigente all'epoca della pattuizione preliminare, era previsto un indice di fabbricabilità fondiaria di che comportava un'altezza massima del fabbricato pari CP_4
a 9,00 mt. Alla data della stipula del contratto definitivo, invece, doveva aversi riguardo anche alle nuove prescrizioni imposte dal nuovo P.U.C. adottato con delibera n. 34 del 22.12.2009.
Pertanto, avuto riguardo ai dati attinenti al progetto di cui al provvedimento S.U.A.P. prot. n. 23669 del 2.12.2009, prot. n. 24106 del 7.12.2019 (altezze, volumetria e destinazione urbanistica), il C.T.U. evidenziava quanto segue (cfr. pagg. 20 e ss. della relazione integrativa depositata in data 1.8.2024).
Più in particolare, il capannone era suddiviso con riguardo all'altezza utile interna al di sotto delle travi di copertura in tre zone: la prima zona, “carroponte, con un'altezza utile interna pari a 6,60 mt ed una superficie di 473,10 mq (57,00 mt x 8,30 mt); la zona verniciatura “con un'altezza utile interna pari a 9,00 mt ed una superficie di 762,50 mq (15,25 m x 50,00 mt); una restante parte del capannone con “un'altezza utile interna pari a 7,00 mt ed una superficie di 3.820,68 mq). Il valore totale della superficie del capannone ammontava quindi a 5.056,28 mq.
Dividendo la volumetria di 36.729,69 mc ricavata dai grafici allegati per la superficie di 7.500,00 mq, indicata come potenzialità edificatoria che il terreno avrebbe dovuto garantire, si conseguiva il dato dell'altezza interna pari a 4,90 mt, che non rispondeva alla massima altezza utile interna realizzabile sul terreno all'epoca delle prescrizioni urbanistiche vigenti al momento della stipula del contratto definitivo.
Ebbene, tenendo conto dei dati delle altezze previste con riferimento alle singole zone così indicate,
l'ausiliario del giudice elaborava la “VI ipotesi” che deve senz'altro richiamarsi in questa sede (pagg.
30 e ss. dell'elaborato).
Nel caso di specie, infatti, per conseguire la potenzialità edificatoria di 7.500 mq, tenuto conto dei dati progettuali esaminati, avrebbe dovuto essere ceduta l'ulteriore estensione pari a 594,35 mq, avuto riguardo ai computi specificamente indicati alle pagg. 36 e 37 dell'elaborato peritale, cui integralmente si rinvia.
Sicché, tenuto conto del prezzo indicato per l'acquisto del terreno di € 16.644,00 mq pari ad €
1.350.000,00, oltre I.V.A., si otteneva un prezzo unitario del terreno compravenduto pari ad € 81,11 al mq che era ritenuto senz'altro congruo, anche tenuto conto dei valori di mercato. Seguiva, pertanto,
l'importo di € 48.127,43, pari al valore del terreno di 593,36mq che avrebbe dovuto essere ulteriormente ceduto per il conseguimento della capacità edificatoria convenuta.
Cionondimeno, sulla scorta delle nuove prescrizioni disposte a seguito dell'introduzione del P.U.C. approvato con decreto del Presidente della Provincia in data 15.12.2010, emergeva che la superficie per il rispetto degli standard a parcheggio e a verde ammontava a 6.881,78 mq.
Sicché, affinché il terreno ceduto potesse garantire la potenzialità edificatoria pari a 7.500 mq, la superficie di terreno necessaria per rispettare tale dato risultava pari a 14.381,78 mq, che è un valore inferiore di 600,22 mq rispetto ai 14.982,00 mq che pure erano stati ceduti in relazione al terreno ricadente nella zona “D-1 produttiva esistente”.
Ne conseguiva, pertanto, che, tenuto conto delle sopravvenute modifiche alle prescrizioni urbanistiche, “parte attrice non avrebbe dovuto acquistare una superficie di terreno in più rispetto a quella comprata da parte convenuta con l'atto di compravendita rogato dal notaio del Per_2
30.12.2009, rep. n. 16187, per avere nel periodo dal 15.12.2010 alla data di accettazione dell'incarico una superficie coperta del fabbricato da realizzare su tale terreno pari a 7.500 mq, nel rispetto dei suddetti standard urbanistici” (cfr. pagg. 56 e ss. dell'elaborato).
Le conclusioni del C.T.U., logiche e condivisibili, in quanto fondate su una valutazione metodologicamente corretta, vanno senz'altro recepite in questa sede;
né le osservazioni formulate dalle parti appaiono idonee a neutralizzarne l'attendibilità complessiva, dovendosi in questa sede integralmente richiamare quanto replicato da parte del medesimo ausiliario del giudice (cfr. pagg. 57
e ss. dell'elaborato).
Sotto tale profilo, a fronte di tali risultanze, risulta del tutto generica la ricostruzione offerta per conto di parte attrice, secondo cui la “superficie occorrente aggiuntiva e necessaria per la realizzazione di un immobile di superficie coperta di effettivi 7.500 mq risulta essere di mq 2.154, tenendo conto anche degli spazi di viabilità e manovra interni al perimetro del lotto” (cfr. pag. 63 dell'elaborato peritale). Alcuno specifico riscontro veniva invero offerto in merito alla correttezza di tale computo, né è in alcun modo dato rilevare come e per quali termini, per contro, la valutazione dell'ausiliario avrebbe dovuto ritenersi erronea.
Non risultano in alcun modo meglio precisati i valori da applicare con riguardo alla “necessità di dotare il lotto di adeguati spazi di manovra interna degli autotreni per il carico /scarico di materie prime/prodotti finiti”: trattasi di allegazione del tutto generica e priva di riscontro.
Tra l'altro, evidenziava l'ausiliario del giudice che, tenuto conto degli standard imposti dal P.U.C. adottato con delibera n. 34 del 22.12.2009, era necessario assicurare “una superficie da destinare a parcheggio pertinenziale pari ad 1mq per ogni mc di volume del fabbricato da realizzare”. A dire dell'ausiliario, quindi, si trattava di aree che senz'altro erano in grado di ricomprendere gli spazi di manovra per il parcheggio e per il transito degli autotreni per il carico e scarico di materie prime.
Per altro verso, e a tutto voler concedere, alcun dubbio poteva porsi in merito al fatto che, tenuto conto delle potenzialità edificatorie riconosciute al terreno, nella concreta configurazione degli spazi interni poteva senz'altro riservarsi uno spazio adeguato per la destinazione in questione (pagg. 66 e ss. dell'elaborato).
Né venivano in alcun modo dedotti gli specifici calcoli effettuati da parte del c.t.p. di parte attrice per addivenire alle sue conclusioni. Ne deriva, pertanto che, se in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita, effettivamente, la capacità edificatoria del terreno, alla stregua del progetto allegato all'atto autorizzatorio descritto in precedenza, non poteva ammontare a 7.500 mq, a diverse conclusioni deve invece addivenirsi con riguardo all'epoca in cui entrava in vigore il nuovo P.U.C. (15.12.2010).
Sicché, non v'è dubbio circa il fatto che, in ragione di tale sopravvenienza, la qualità promessa del bene compravenduto risultava senz'altro integrata, sia pure in epoca successiva rispetto alla stipula del contratto definitivo, così dovendosi escludere la configurabilità dell'inadempimento in epoca successiva all'approvazione del nuovo P.U.C.
Per quanto di interesse in questa sede, in cui non era stata richiesta la tutela risolutoria, la domanda di riduzione del prezzo risulta pertanto infondata.
Né è stato allegato, prima ancora che provato, che la società attrice, nel periodo di tempo intercorrente tra la stipula del contratto e l'approvazione del P.U.C., in cui era riscontrato l'inadempimento da parte della società convenuta, avesse patito specifiche conseguenze pregiudizievoli in ragione dell'originario inadempimento così riscontrato.
Sotto tale profilo, infatti, risulta del tutto generica l'allegazione secondo cui la stessa società attrice avrebbe patito danni “conseguenti alla materiale impossibilità di poter procedere alla preventivata espansione produttiva”. Sicché, in assenza di significativi e puntuali riscontri sul punto, va rigettata anche tale domanda risarcitoria.
Non resta che disciplinare le spese di lite.
Deve anzitutto aversi riguardo all'obiettiva complessità delle questioni giuridiche dedotte tra le parti, implicanti la soluzione di questioni di peculiare difficoltà attinenti all'ingegneria ed al diritto amministrativo: trattasi di circostanze che depongono senz'altro per la non agevole ravvisabilità a priori della fondatezza delle ragioni dell'una o dell'altra parte. Tra l'altro, occorre pure evidenziare che, all'epoca della stipula del contratto definitivo di compravendita risultava effettivamente riscontrato l'inadempimento di parte convenuta, neutralizzato soltanto in ragione della sopravvenuta modifica delle prescrizioni urbanistiche.
Tali circostanze depongono senz'altro per la compensazione per la quota della metà delle spese di lite;
per la restante quota della metà, le spese seguono la soccombenza di parte attrice e sono liquidate per intero come in dispositivo, secondo i valori inferiori ai medi dei procedimenti di valore indeterminabile a complessità media, tenuto conto delle questioni giuridiche dedotte dalle parti, con attribuzione in favore dell'avv. Marcello Fortunato.
Le spese di lite relative al procedimento cautelare introdotto in corso di causa seguono la soccombenza della società attrice e sono pure liquidate come in dispositivo, secondo i valori inferiori ai medi dei procedimenti cautelari di valore indeterminabile a complessità bassa, avuto riguardo alla natura delle questioni giuridiche dedotte dalle parti, e con esclusione dei valori attinenti alla fase di trattazione ed istruttoria, avuto riguardo alla natura documentale della lite, con attribuzione in favore dell'avv. Marcello Fortunato.
Le spese di C.T.U., per le medesime ragioni, devono porsi a carico della società convenuta, per la quota di un terzo, e a carico della società attrice, per la quota dei due terzi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, Seconda sezione civile, in persona del giudice dott. Giuseppe Barbato, definitivamente pronunziando sulle domande proposte dalla nei confronti Controparte_1 della , con atto di citazione ritualmente notificato, ogni diversa istanza, eccezione Controparte_2
e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande formulate da parte attrice;

2) compensa per la quota della metà le spese di lite e condanna la alla Controparte_1 refusione della restante quota della metà delle spese in favore della , che Controparte_2
si liquidano per intero in € 4.000,00, per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione in favore dell'avv.
Marcello Fortunato;

3) condanna alla refusione delle spese di lite attinenti al procedimento Controparte_1 cautelare introdotto in corso di causa, che si liquidano in € 2.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Marcello Fortunato;

4) spese di C.T.U. a definitivo carico della per la quota di due terzi, e Controparte_1 della , per la restante quota di un terzo. Controparte_2
Così deciso in Salerno, il 12.4.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Barbato