N. R.G. 14/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VASTO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Ciabattoni, all'esito dell'udienza del 13.2.2025, svolta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; letti gli atti e i documenti di causa;
lette le note scritte depositate dalle parti;
ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 14/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FABRETTI Parte_1 C.F._1
GIUSEPPINA, come da procura in atti;

ATTORE contro
(P.I. , in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore, con il patrocinio dell'avv. DI PENTA LUIGI, come da procura in atti;

CONVENUTA
Oggetto: Altri contratti atipici.
Conclusioni: come da note scritte di udienza, da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 14.12.2019, notificato il 2.1.2020 e depositato il 9.1.2020, Parte_1 ha convenuto in giudizio deducendo, in sintesi e per
[...] Controparte_1 quanto di interesse:
Pag. 1 a 12 - di aver concluso, nell'ottobre del 2017, con la società convenuta, un contratto preliminare di compravendita di un immobile in corso di costruzione, sito in Montenero di Bisaccia (CB), alla via
Cristoforo Colombo s.n.c. e individuato catastalmente al fg. n. 2, particelle n. 1703 e 1705;
- di aver subordinato le parti, al punto 1 dell'accordo, l'efficacia della vendita alla concessione di mutuo bancario;

- di aver consegnato alla convenuta, al momento della sottoscrizione del contratto, € 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- di aver versato alla convenuta, a titolo di acconto, per il tramite di n. 6 versamenti bancari da €
500,00 ciascuno, ulteriori € 3.000,00;
- di aver proceduto, subito dopo la stipula del preliminare e l'acquisizione dell'anticipato possesso del bene, all'acquisto di mobilio e al compimento di riparazioni e migliorie dell'immobile;
- che, nonostante l'impegno profuso presso gli istituti bancari interpellati, gli è stato negato l'accesso al mutuo per scarsa redditualità mensile;

- di aver, conseguentemente, comunicato al rappresentante legale della società di non poter dar seguito all'impegno assunto col preliminare, pur rappresentando la volontà di voler detenere l'immobile utilizzando forme contrattuali alternative (affitto con patto di riscatto o affitto limitato nel tempo a copertura delle somme già versate) e di aver chiesto la restituzione delle somme versate a titolo di caparra e di ulteriori acconti, nonché una liquidazione forfettaria delle opere murarie e migliorie da lui apportate;

- nonostante tale comunicazione, la società convenuta lo ha diffidato ad adempiere invitandolo alla stipula del definitivo e dichiarando, altresì, di non voler procedere ad alcuna restituzione delle somme versate in ragione dell'inadempimento del promittente acquirente;

- di aver riconsegnato le chiavi dell'immobile e che, nonostante, l'attivazione della procedura di mediazione, che ha avuto esito negativo in ragione della mancata partecipazione della convenuta,
e le reiterate sollecitazioni ad addivenire ad una soluzione bonaria della controversia, quest'ultima ha rifiutato ogni accordo.
Sulla base di tali premesse ha così concluso: “Voglia all'On.le Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in accoglimento della presente domanda:

1. accertare e dichiarare che la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto nel mese di ottobre 2017 e
Pag. 2 a 12 ripassato tra il sig. e la e ciò per i motivi tutti Parte_1 Controparte_1 indicati in premessa, in particolar modo per la mancata realizzazione della concessione del mutuo ipotecario indispensabile a dar seguito all'impegno di acquistare: villetta identificata con il n°9, indipendente da cielo a terra, su due livelli, composta da soggiorno-cucina, 1 bagno a confine con interno e corpo scala a pianpo terra e n°2 letti e 1 bagno a confine interno e corpo scala a piano primo;

2. per gli effetti, accertare e dichiarare il diritto di ad ottenere la Parte_1 restituzione della somma totale di € 33.000,00 consegnata a titolo di caparra confirmatoria, ed ulteriori acconti sul maggior prezzo di acquisto (€ 215.000,00), nonché valutazione delle opere e migliorie apportate all'immobile oggetto di preliminare, onde liquidare una somma maggiore o minore di quella indicata e che si riterrà di giustizia a seguito dell'instaurando giudizio;

3. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
In data 29.9.2020 si è tardivamente costituita in giudizio Controparte_1 impugnando e contestando tutto quando ex adverso dedotto e prodotto ed evidenziando, in particolare:
- la non debenza della restituzione delle somme versate dall'attore essendo stato previsto nell'accordo preliminare l'acquisizione delle stesse da parte della promittente venditrice in caso di inadempimento della controparte;

- che la concessione del mutuo bancario non può ritenersi condizione sospensiva del contratto, avendo le parti espressamente previsto che le somme versate sarebbero comunque rimaste a favore della società;
- il difetto di prova del diniego del mutuo e, comunque, l'imputabilità del fatto allo stesso attore;

- la violazione, da parte del , dei più generali canoni di correttezza e buona fede nelle Pt_1 trattative precontrattuali, avendo rappresentato al promittente venditore una situazione economico-patrimoniale poi rivelatasi inadeguata, che legittima la ritenzione della caparra confirmatoria;

- la temerarietà dell'azione intrapresa ex art. 96, comma 1 e 3, c.p.c.;
Ha, quindi, formulato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: 1) accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. Parte_1 rispetto alle obbligazioni assunte con contratto preliminare finalizzato alla
[...] compravendita di un immobile costituito da “villetta identificata con il n° 9, indipendente da cielo a
Pag. 3 a 12 terra, su due livelli, composta da soggiorno – cucina, 1 bagno a confine con interno e corpo scale” ubicata in Marina di Montenero di Bisaccia alla Via Cristoforo Colombo, conseguentemente accertando e dichiarando la risoluzione del ridetto contratto preliminare per fatto e causa imputabili al promissario acquirente;
2) per l'effetto, e per tutte le altri causali dedotte nella narrativa del presente atto, accertare e dichiarare legittimo il diritto della
[...]
a ritenere la somma di € 30.000,00 versata dal Sig. a titolo di Controparte_2 Parte_1 caparra confirmatoria in occasione della stipula del contratto preliminare per cui è causa, conseguentemente rigettando la domanda attorea;
3) condannare, parte attrice, ad una somma, anche equitativamente determinata, ex art. 96, I e III comma c.p.c.; 4) condannare l'attrice alla refusione delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio.”
Effettuata la trattazione, concessi i richiesti termini istruttori di cui all'art. 183, co. VI, c.p.c. ed espletate le prove orali, la causa, all'esito dell'udienza cartolare del 13.2.2025, è giunta all'odierna decisione.
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1. Sul tipo contrattuale e sulla condizione apposta.
Ai fini di una corretta definizione della vicenda in esame, occorre preliminarmente procedere alla qualificazione giuridica della fattispecie negoziale stipulata dalle parti.
La natura preliminare dell'accordo non è contestata tra le parti e comunque emerge dal titolo
“COMPROMESSO DI VENDITA”, oltre che dall'art. 1 della pattuizione, che prevede “- Art. 1 – Il venditore, nella qualità di rappresentante promette di Controparte_2 cedere e vendere al Sig.r che promette di acquistare, salvo la concessione di un Parte_1 mutuo bancario fermo restando l'acquisizione delle somme già versate, per se o per persona da nominarsi al momento della stipula dell'Atto Notarile, persona anche di gradimento delle parte venditrice, la porzione del fabbricato e precisamente: -VILLETTA identificata con il n° 9, indipendente da cielo a terra, su due livelli composta da Soggiorno-Cucina, 1 Bagno a confine con interno e corpo scala a piano terra e n° 2 letti e 1 Bagno a confine con interno e corpo scala a piano primo” (cfr. all. 1 – atto di citazione).
Si precisa, inoltre, che la mancata indicazione nel contratto de quo del termine entro il quale procedere alla stipula del definitivo, come nel caso di specie, non osta ai fini dell'inquadramento della fattispecie negoziale nella cornice normativa del contratto preliminare, non essendo tale elemento requisito essenziale di tale tipo contrattuale.
Pag. 4 a 12 Dal richiamato primo articolo si evince che l'efficacia del contratto - e quindi l'obbligo della stipula del contratto definitivo di vendita - è condizionata all'ottenimento di un mutuo bancario da parte del promissario acquirente.
Sul punto è pacifico, che non vi sia alcuna incompatibilità tra la struttura del contratto preliminare e l'apposizione di elementi accidentali, qual è la condizione che è, anzi, evento diffuso nella prassi negoziale al fine di garantire, prima dell'effettivo trasferimento del diritto di proprietà del bene, una certa vincolatività degli accordi intercorsi tra le parti nelle more degli adempimenti preliminari alla stipula definitiva, quali il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative o, appunto, la concessione di un mutuo per il pagamento del prezzo.
Come noto, la condizione, ai sensi dell'art. 1353 c.c., può intendersi sospensiva o risolutiva a seconda che sia subordinata, rispettivamente l'efficacia o la risoluzione del contratto, a un avvenimento futuro e incerto.
Guardando al caso di specie, avendo le parti condizionato la stipula della futura vendita immobiliare alla concessione di un mutuo bancario, il contratto in esame può qualificarsi come contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoposto a condizione sospensiva.
Appurato tale aspetto, al fine di contrastare la pretesa attorea volta alla restituzione degli importi versati a titolo di caparra confirmatoria, anticipo, riparazioni e migliorie, la convenuta ha sostenuto l'imputabilità di detto mancato avveramento alla condotta inadempiente dell'odierno attore.
Sul punto va premesso che la giurisprudenza di legittimità ha, da tempo, chiarito che: “Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all'avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l'omissione di un'attività intanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione
Pag. 5 a 12 dell'elemento potestativo in una condizione mista" (Cass. Sez. 2 Sentenza n. 22046 del
11/09/2018).
In ogni caso, va affermato che il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista
(Cass. Sez. U, Sentenza n.18450 del 19/09/2005, Rv.583707).
Più specificamente, “in tema di contratto condizionato, l'omissione di un'attività intanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico. La sussistenza di un siffatto obbligo deve affermarsi anche per il segmento non casuale della condizione mista. Ciò in quanto, gli obblighi di correttezza e buona fede, che hanno la funzione di salvaguardare l'interesse della controparte alla prestazione dovuta e all'utilità che la stessa assicura, impongono una serie di comportamenti di contenuto atipico, che assumono la consistenza di standard integrativi di tali principi generali, e sono individuabili mediante un giudizio applicativo di norme elastiche e soggetto al controllo di legittimità al pari di ogni altro giudizio fondato su norme di legge" (Cass.Sez.1, Sentenza n.14198 del 28/07/2004, Rv.575005; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n.23014 del 14/12/2012, Rv.624391).
Quindi, (cfr. Cass. Civ. n. 18450/2005) “anche il contratto sottoposto a una condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina dell'art. 1385 c.c., dovendo la sussistenza dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione essere riconosciuto anche per
l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista… il principio di buona fede, inteso come requisito della condotta dei contraenti, costituisce criterio di valutazione e limite anche del comportamento discrezionale del contraente dalla cui volontà dipende (in parte) l'avveramento della condizione. E il suo comportamento non può essere considerato privo di ogni carattere doveroso, sia perché altrimenti la condizione finirebbe per risolversi nell'attribuzione a una parte di un potere meramente arbitrario in ordine alla determinazione dell'efficacia del contratto, contrario al dettato dell'art. 1355 c.c., sia perché aderendo a tale indirizzo si verrebbe ad introdurre nel precetto dell'art. 1358 una restrizione che questo non prevede e che, anzi, condurrebbe ad un sostanziale svuotamento del contenuto della norma, limitandolo all'elemento casuale della condizione mista, cioè ad un elemento sul quale la condotta della parte (la cui obbligazione è condizionata) ha ridotte possibilità d'incidenza, mentre la posizione giuridica dell'altra parte
Pag. 6 a 12 resterebbe in concreto priva di ogni tutela. Invece è proprio l'elemento potestativo quello in relazione al quale il dovere di comportarsi secondo buona fede ha più ragion d'essere, perché è con riguardo a quell'elemento che la discrezionalità contrattualmente attribuita alla parte deve essere esercitata nel quadro del principio cardine di correttezza. E se è vero che l'omissione di un'attività in tanto può costituire fonte di responsabilità in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, deve ritenersi che tale obbligo, in casi come quello in esame, discenda direttamente dall'art. 1358 c.c., che lo impone come requisito della condotta da tenere durante lo stato di pendenza della condizione: cosicché la sussistenza di un obbligo siffatto va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo di una condizione mista, quale effetto
"ex lege" del contratto”(cfr. Cass. 13469/2010).
Ciò posto, spetta comunque alla parte interessata eccipiente la dimostrazione del fatto che l'altro contraente abbia tenuto un comportamento idoneo ad impedire l'avveramento della condizione e si sia in tal modo reso inadempiente agli obblighi generali di buona fede e correttezza. Quindi,
"incombe sul creditore, che lamenti tale mancato avveramento, l'onere di provarne l'imputabilità al debitore a titolo di dolo o di colpa" (Cass. Sez. 1, Sentenza n.5492 del 8.3.2010).
Richiamati tali principi, dagli esiti dell'istruttoria è emerso che il , dopo la stipula del Pt_1 preliminare, si è effettivamente attivato presso diversi istituti bancari per ottenere il mutuo, che però gli è stato negato.
Si osserva, infatti, che l'amministratore della società, in sede di interrogatorio formale, ha dichiarato che era stato lo stesso , uno dei soci della odierna convenuta, a far Parte_2 incontrate il con il direttore del proprio istituto di credito di riferimento, UBI Banca, e Pt_1 che in tale occasione il richiedente gli consegnava tutta la documentazione necessaria per l'istanza di mutuo, che però non veniva accolta in ragione dell'insufficiente capacità reddituale dello stesso (cfr. verbale udienza del 2.12.2021).
In sede testimoniale, è stato altresì chiarito, per mezzo dei testi e IG e , Tes_1 Tes_2 dipendenti della società finanziaria “Kiron” all'epoca dei fatti, che l'attore si era rivolto anche al citato istituto per ottenere l'accesso al credito per l'acquisto della villetta ma che poi la pratica non era stata istruita perché, in base alla documentazione reddituale in esame, il cliente non era finanziabile. Hanno, poi, altresì, entrambi specificato che il si rivolgeva all'indicata Pt_1 finanziaria dopo che la sua banca gli aveva negato il finanziamento (cfr. verbale udienza del
15.9.2022 e del 4.5.2023). Lo stesso amministratore della società convenuta ha, poi, confermato
Pag. 7 a 12 in sede di interpello di avere lui stesso accompagnato il alla “Kiron” di San Salvo ove, Pt_1 egualmente, gli veniva negato il finanziamento per mancanza di adeguato reddito proprio (cfr. verbale udienza del 2.12.2021).
Ulteriori indici della buona fede del nella pendenza della condizione si rinvengono, Pt_1 inoltre, nel fatto che egli, dopo il versamento di una cospicua somma a titolo di caparra confirmatoria, circostanza quest'ultima incontestata, abbia corrisposto ulteriori importi a titolo di anticipo sul prezzo (cfr. all. 1/B citazione e interrogatorio formale - verbale CP_3 udienza del 2.12.2021, cap. i) e abbia chiesto di far eseguire migliorie all'immobile, esternando, così, la concreta volontà di procedere all'acquisto dello stesso.
Infine, la buona fede del si rinviene nella circostanza, confermata anche dal Pt_1 rappresentante legale della società in sede di interrogatorio formale (cfr. cap. g), che quest'ultimo, dopo la constatazione dell'impossibilità di ottenere il mutuo, abbia proposto soluzioni alternative alla promittente venditrice, quale la locazione con patto di riscatto, al fine di assicurare la conclusione dell'affare.
Nessun inadempimento né comportamento contrario a correttezza e buona fede è, dunque, ravvisabile in capo al promissario acquirente, proprio perché, attraverso l'apposizione della clausola sospensiva, ha sin da subito manifestato la volontà e necessità, accettata dalla controparte, di poter procedere all'acquisto dell'immobile solo in caso di erogazione del mutuo da parte della banca e si è in tal senso attivato al fine di veder avverata la detta condizione.
Conseguentemente, dev'essere dichiarata l'inefficacia del contratto preliminare di compravendita immobiliare, per mancato avveramento della condizione sospensiva non addebitabile al promissario acquirente, con effetto ex tunc e conseguente non insorgenza dell'obbligo delle parti di addivenire alla stipula del contratto definitivo di vendita.


2. Sulla restituzione delle somme versate, sull'interpretazione delle clausole contrattuali
e sull'apposizione di clausole vessatorie.
L'inefficacia ex tunc del preliminare di vendita determina, poi, l'ulteriore conseguenza che la somma pacificamente versata a titolo di caparra confirmatoria dal promissario acquirente dovrà essere restituita allo stesso, proprio perché la mancata erogazione del mutuo, privando definitivamente di efficacia il contratto preliminare, che costituisce il solo titolo giustificativo del pagamento della caparra, lo rende indebito e quindi obbliga alla restituzione della somma ricevuta a tal titolo.
Pag. 8 a 12 Appurato tale aspetto, si rileva che il diritto dell'attore alla restituzione della caparra confirmatoria e dell'ulteriore anticipo versato, debba essere vagliato anche alla luce dell'inciso presente all'articolo 1 del contratto preliminare, che recita “fermo restando l'acquisizione delle somme già versate” e del successivo art. 6, nella parte in cui dispone che la caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente “…in caso di inadempienza, resterà acquisita dalla Venditrice a titolo di penale e senza pregiudizio del risarcimento dei maggiori danni”.
Dal combinato disposto dalle richiamate disposizioni si evince, dunque, che la generica locuzione dell'art. 1, che concede al promittente venditore di trattenere le somme già versate, debba essere interpretata alla luce di quanto previsto al successivo art. 6 del contratto, che risulta essere una specificazione del punto precedente, con la conseguenza che l'acquisizione delle somme già versate risulta condizionata ad una condotta inadempiente della controparte che, come visto al paragrafo precedente, non sussiste.
Tale conclusione è, d'altronde, avallata dalla stessa parte convenuta, che nei propri scritti difensivi, al fine di dichiarare il diritto della società a trattenere le somme versate, in ordine alle disposizioni richiamate, ha specificato: “Invero, alcuna altra interpretazione, ad avviso del deducente difensore, può essere data ai due incisi richiamati nell'atto e sottoscritti” (cfr. pag. 6, comparsa di risposta). A prescindere da tale locuzione, si osserva, poi, che le difese articolate dalla convenuta sono tutte nel senso di ritenere subordinata l'acquisizione delle somme già versate all'inadempimento della controparte. Pertanto, è da escludersi la sussistenza di una clausola che abbia previsto un incondizionato diritto della promittente venditrice al trattenimento delle somme nelle more versate dall'attore.
Si rileva, inoltre che, in disparte l'inefficacia ex tunc del preliminare, per i motivi anzidetti, e pur volendo attribuire autonoma rilevanza alla formula presente all'art. 1 dell'accordo, la clausola, come correttamente evidenziato da parte attrice, dovrebbe in ogni caso essere considerata come non apposta in ragione della sua natura vessatoria.
Sul punto si osserva, in primo luogo, che risulta applicabile alle odierne parti la disciplina prevista dal Codice del Consumo essendo e ai Parte_1 Controparte_1 sensi dell'art. 3, comma 1, del Codice, rispettivamente qualificabili come “consumatore” e
“professionista”.
Le disposizioni che rilevano ai fini della definizione della presente controversia sono le seguenti:
Pag. 9 a 12 - art. 33, il quale prevede che nel contratto concluso tra il consumatore e il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto;

- art. 34, comma 2, che esclude che la valutazione del carattere vessatorio attenga alla determinazione dell'oggetto del contratto o all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile;

- art. 35, che, dispone che le clausole proposte al consumatore per iscritto debbano sempre essere redatte in modo chiaro e comprensibile e che in caso di dubbio sul senso di una clausola debba prevalere l'interpretazione più favorevole al consumatore;

- art. 36, che applica la sanzione di nullità alle clausole considerate vessatorie ai sensi degli artt. 33 e 34, salva la validità per il contratto per il resto.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il combinato disposto dalle richiamate norme, va interpretato nel senso di ritenere le clausole contrattuali redatte in modo non chiaro e comprensibile come vessatorie qualora determinino a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto e ciò anche ove esse concernano la stessa determinazione dell'oggetto del contratto o l'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi (Cass. civ. 23655/2021).
Applicando i richiamati principi al caso di specie, è possibile affermare che la clausola in esame crea sicuramente un notevole squilibrio contrattuale, in quanto consentirebbe al promittente venditore di detenere le somme versate dal promissario acquirente a titolo di caparra o anticipo, pur in mancanza della controprestazione o di un comportamento inadempiente della controparte. A tale aspetto si aggiunge la poca chiarezza della clausola, in quanto estremamente generica e di difficile interpretazione, anche alla luce di quanto poi statuito all'art. 6, con la conseguenza che essa deve considerarsi nulla, fermo il contratto nel resto, in mancanza di prova che i contraenti non lo avrebbero concluso senza la parte del suo contenuto colpita dalla nullità.
Conseguentemente, sulla scorta di tutto quanto fin ora esposto, risulta fondata la domanda restitutoria dell'attore, sia in ordine alla caparra confirmatoria che agli ulteriori anticipi versati.
La corresponsione di tali ultimi importi, perlomeno nella misura di € 2.500,00, ha trovato conforto oltre che nell'annotazione del versamento su apposito foglio sottoscritto, anche in sede di interrogatorio formale, avendo l'attuale rappresentante legale della convenuta confermato di
Pag. 10 a 12 aver siglato personalmente il foglio indicante i singoli importi versati dal a titolo di Pt_1 anticipo (cfr. all. 1/B citazione e interrogatorio formale - verbale udienza del CP_3
2.12.2021, cap. i).
3. Sulla valutazione delle opere e migliorie apportate all'immobile.
Va subito rilevato che parte attrice non ha formulato una specifica domanda di rimborso e/o restitutoria e/o risarcitoria in ordine alle opere eseguite e alle migliorie apportate alla villetta oggetto di preliminare, nel corso dell'anticipato possesso. Egli si è, invece, limitato genericamente a chiederne la valutazione “onde liquidare una somma maggiore o minore”, senza neppure specificare la domanda nella prima memoria ex art.183 co. VI c.p.c. Al contrario, nei propri scritti di causa, l'attore ha allegato e articolato capitoli di prova sul punto solo per suffragare la propria buona fede in pendenza della condizione e dimostrare la volontà di addivenire alla stipula della definitiva vendita.
In ogni caso l'attore non ha fornito prova dell'esborso di danaro proprio per l'effettuazione di dette lavorazioni e migliorie nella villetta. Al contrario i testi , e Testimone_3 Tes_4 Tes_5 hanno dichiarato che le stesse, pur se su richiesta del , furono commissionate e pagate Pt_1 dalla Controparte_1
Conseguentemente, nessuna somma ulteriore può essere liquidata in favore dell'attore.


4. Sulla domanda ex art. 96 c.p.c. e sulla disciplina delle spese.
La parziale fondatezza della pretesa attorea non consente di ritenere fondati i presupposti per l'accoglimento della domanda ex art. 96 c.p.c. articolata dalla società convenuta.
Le spese processuali seguono la complessiva soccombenza della parte convenuta e sono liquidate come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, aggiornato dal D.M. 147/2022, in considerazione del valore della controversia, dei parametri medi e dell'attività processuale espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- accoglie parzialmente, per le causali di cui in narrativa, la domanda e, per l'effetto,
- accerta e dichiara l'inefficacia ex tunc del contratto preliminare di compravendita immobiliare oggetto di causa per mancato avveramento della condizione sospensiva;

Pag. 11 a 12 - accerta e dichiara il diritto dell'attore alla restituzione degli importi versati alla società convenuta a titolo di caparra confirmatoria e acconti sul maggior prezzo di acquisto, pari alla somma complessiva di € 32.500,00;
- condanna a rifondere a le spese del Controparte_1 Parte_1 presente giudizio, che liquida in € 545,00 per esborsi ed € 7.616,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15% sull'importo dei compensi, c.p.a. e i.v.a., come per legge.
Alla Cancelleria per quanto di competenza.
Vasto, 8 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Elisa Ciabattoni
Pag. 12 a 12