REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda sezione civile
Il Tribunale di Siracusa, in composizione monocratica, in persona del Giudice
Onorario dott. Gianfranco Todaro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 comma 1 c.p.c.
nella causa civile iscritta al n° 2422/2021 R.G.
(C.F. ), ammessa al patrocinio a Parte_1 C.F._1 spese dello Stato giusta delibera del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di
Siracusa N. 474/2021, rappresentata e difesa dall'avv. Michelangelo Carbone, giusta procura in atti
-ricorrente/resistente in via riconvenzionale -
CONTRO
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dagli avv.ti Maurizio Vilona e Daniele Salvatore Di Gloria, giusta procura in atti
-resistente/ricorrente in via riconvenzionale-
OGGETTO: occupazione senza titolo di immobile
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La sig.ra esponeva di avere stipulato in data 21.07.2017 un Parte_1 contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria in forza del quale aveva concesso in locazione alla sig.ra l'immobile sito in Controparte_1
Lentini alla Via Riccardo da Lentini n. 27, 1°piano, identificato al foglio 68, p.lla 576, sub 3, affinché quest'ultima lo abitasse per la durata complessiva di 15 mesi, dal 01.06.2017 al 30.09.2018, ossia fino al termine dei lavori di ristrutturazione dell'abitazione principale della conduttrice. Avendo manifestato, con raccomandata del 16.04.2018, la propria volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza e invitato la conduttrice a lasciare l'immobile libero da cose e persone alla scadenza pattuita, aveva invece riscontrato che quest'ultima seguitava ad occupare abusivamente l'appartamento. Esperito il tentativo di mediazione con esito negativo, adiva l'intestato Tribunale e deduceva, oltre alle superiori circostanze, anche la nullità del contratto di locazione stante la mancata registrazione dello stesso. Pertanto, chiedeva accertarsi l'occupazione sine titulo dell'appartamento con condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile in favore della locatrice ricorrente, con vittoria di spese e compensi. Articolava i mezzi istruttori di cui al ricorso introduttivo.
Si costituiva tempestivamente resistendo alla domanda. La Controparte_1 conduttrice eccepiva che nonostante lo spirare della scadenza e la dedotta nullità del contratto di locazione, la parte locatrice aveva percepito il canone mensile di €
200,00 dal 2017 sino all'instaurazione del giudizio. Deduceva, inoltre, la simulazione relativa della locazione sotto il profilo della “transitorietà”, non sussistendo alcuna sua esigenza abitativa temporanea legata alla ristrutturazione di altro immobile di sua proprietà. Pertanto, instava per il rigetto delle domande avverse e, in via riconvenzionale, chiedeva la restituzione dei canoni indebitamente corrisposti in forza del contratto asseritamente nullo, nonché la riconduzione della locazione alle condizioni “legali” ai sensi dell'art. 13 comma 6, L.
9 dicembre 1998, n. 431 con conferma del canone di locazione originariamente pattuito, con vittoria di spese e compensi. Articolava i mezzi istruttori di cui alla comparsa di costituzione.
Il Giudice, vista la domanda riconvenzionale formulata dalla parte resistente, provvedeva a fissare una nuova udienza di comparizione, assegnando termine alla parte ricorrente per il deposito di memorie contenenti le domande ed eccezioni pag. 2/9 legate alla domanda riconvenzionale. Dunque, con comparsa di costituzione, il nuovo procuratore di parte ricorrente eccepiva la tardività delle domande avanzate della parte resistente sia per la ripetizione dei canoni indebitamente corrisposti sia per la riconduzione della locazione alle condizioni legali, siccome proposte oltre il termine di cui all'art. 13 comma 6 della L. n. 431/ del 1998.
Evidenziava in ogni caso il carattere alternativo dei suddetti rimedi e chiedeva la corresponsione di una indennità di occupazione, parametrata al canone mensile pattuito, avendo la resistente fruito de facto dell'immobile in esecuzione di un contratto nullo. All'udienza di comparizione così fissata, parte ricorrente reiterava le proprie difese, mentre, la parte resistente, in forza del non ancora avvenuto rilascio, contestava le avverse eccezioni di tardività e decadenza, rilevando infine la mancata contestazione delle circostanze di fatto dedotte in memoria.
Con ordinanza del 14.02.2023, rilevata la non ammissibilità della prova testimoniale articolata da parte ricorrente, vertendo la stessa su circostanze non contestate, ritenuta invece ammissibile e rilevante la prova testimoniale articolata da parte resistente, veniva disposta l'assunzione dei testi sui capitoli articolati nella memoria di costituzione.
Sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa all'udienza del 29.05.2025 viene trattenuta in decisione con deposito di sentenza contestuale
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda formulata dalla parte ricorrente verte ad ottenere il rilascio dell'immobile occupato sine titulo dalla resistente. La prova della natura abusiva dell'occupazione e l'accoglimento del ricorso vengono affidati alla maturata scadenza del contratto di locazione transitoria ad uso abitativo ed alla nullità del contratto stesso. La questione di nullità del contratto per mancata registrazione merita di essere esaminata in via prioritaria atteso il carattere assorbente della medesima.
pag. 3/9 Ai sensi dell'art. 1, co. 346, L. n. 311/2004, i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Come chiarito dalla Corte costituzionale, “tale norma … eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.” (cfr. Corte cost. n. 420/2007).
Va, tuttavia, precisato che la recente giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la mancata registrazione del contratto di locazione è da ritenersi causa di nullità
(solo) relativa del contratto, avendo la stessa carattere protettivo, con la conseguenza che essa è azionabile solo dal conduttore e non anche dal locatore né rilevabile d'ufficio dal giudice, residuando come unico caso di nullità assoluta, rilevabile ex officio, quello del contratto non scritto ma registrato (cfr. Sez. Un., n.
9475/2021).
Nel caso di specie, la mancata registrazione del contratto è circostanza assolutamente pacifica e non contestata, con la conseguenza che la nullità può essere invocata solo dalla parte conduttrice e non anche dalla locatrice, la quale risulta semmai onerata a provvedere alla registrazione entro il termine perentorio di cui all'art. 13 comma 1 della L. 431/1998, palesandosi contraddittorio concedere al locatore la possibilità di invocare una nullità determinata dalla di lui inerzia. Non può dunque trovare accoglimento la domanda avanzata da parte locatrice e volta ad accertare che l'occupazione dell'appartamento da parte della conduttrice si sia svolta in difetto di titolo alcuno.
Tanto, premesso, non può che trovare applicazione il comma 6 dell'art. 13 della L.
431/1998, il quale recita “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal
pag. 4/9 comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo …”
La lettera della norma consente di rigettare agevolmente le eccezioni di tardività e decadenza formulate dalla parte ricorrente nei confronti delle domande riconvenzionali spiegate dalla resistente. Sul punto, il dato normativo è ben chiaro nel riconoscere al conduttore il diritto alla ripetizione ed alla riconduzione entro il termine di sei mesi dal rilascio. Deve osservarsi che il rilascio dell'immobile locato non risulta ad oggi avvenuto, essendo il rilascio stesso oggetto del petitum. Inoltre, pur prescindendo da una interpretazione letterale del dispositivo, l'assunto secondo cui il termine in discussione andrebbe computato con decorrenza dalla data di rilascio pattuita dalle parti entra in contrasto con la ratio della norma.
Infatti, l'intento perseguito è quello di concedere al conduttore un rimedio particolarmente forte nei confronti degli abusi perpetrati dal locatore nei casi di maggiorazione del canone o, come nel caso a mani, di contratto di locazione in nero, rectius nullo per mancata registrazione, favorendo l'emersione e la regolarizzazione dei rapporti.
In stretta adesione al dettato normativo ed ai principi generali dell'ordinamento deve risolversi anche la questione relativa alla alternatività o cumulabilità dei rimedi della ripetizione dell'indebito e della riconduzione. Infatti, il rimedio della ripetizione delle somme indebitamente versate è previsto rispetto all'ipotesi di cui al comma 4, ossia della nullità della pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, mentre il rimedio della
“riconduzione” all'ipotesi della omessa registrazione del contratto. L'art. 13 prosegue, con chiaro riferimento all'ipotesi della mancata registrazione, enunciando che “… Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio pag. 5/9 per i motivi ivi regolati. L'autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”.
Da ciò è dato evincersi che la norma configura la riconduzione come un rimedio di carattere conservativo del rapporto negoziale, valorizzando il fatto che il contratto di locazione, pur sorto in manca del requisito della registrazione, sia stato eseguito dalle parti, al punto da disporre la restituzione delle sole somme eventualmente eccedenti. Un rimedio di natura conservativa come quello in esame non può che porsi come alternativo alla ripetizione dei canoni ex art. 2033 c.c., che presupporrebbe la radicale inesistenza, fattuale oltre che giuridica, del rapporto e giustificherebbe, come ormai indiscusso secondo la giurisprudenza di merito, il riconoscimento di una indennità di occupazione in favore della parte locatrice, pena un ingiustificato arricchimento del conduttore sotto il profilo del fruito godimento. Pertanto, i rimedi in oggetto, non possono che porsi in condizione di alternatività tra di loro (cfr. Tribunale di Torino 21 aprile 2016).
Posto che l'esistenza del rapporto ed il suo regolare svolgimento (di fatto), dalla sottoscrizione alla scadenza pattuita, non sono mai venuti in discussione, deve previlegiarsi il rimedio della riconduzione, dovendosi invece rigettare la domanda di ripetizione dei canoni versati, stante l'incompatibilità fra le due domande, restando così da definire solo se il tipo di contratto stipulato tra le sig.re CP_1 sia effettivamente riconducibile al modello “transitorio” di cui all'art. 5 o al modello
“standard” di cui all'art. 2.
Sul punto, per quanto il contratto risulti formalmente di natura transitoria, deve rilevarsi che, nel vigore della L. 431/1998, l'ammissibilità della stipula di un contratto di locazione ad uso transitorio, cioè di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria, non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4, comma 2, della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria. In particolare, tale normazione secondaria si identifica nel D.M.
pag. 6/9 30 dicembre 2002, il quale, all'art. 2 comma 4, rubricato “Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi”, prevede che tali tipologie di contratti debbano prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
Nel caso di specie, il contratto stipulato dalle parti menziona all'art. 1 che “Il conduttore ha l'esigenza di abitare l'unità immobiliare per un periodo non eccedente il 30/09/2018, data in cui i lavori di ristrutturazione dell'intera unità immobiliare di proprietà della conduttrice, sita al terzo piano del medesimo stabile, saranno completati, consentendo alla stessa conduttrice di trasferire la propria residenza nell'immobile di sua proprietà”. L'esigenza di ristrutturare l'immobile non è tuttavia documentata da alcun tipo di documentazione allegata al contratto. Sul punto, la Suprema Corte ha infatti chiarito l'assoluta necessità che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (Cass. N. 4075/2014).
Ad ogni modo, anche la documentazione allegata dalla odierna resistente e l'attività istruttoria svolta hanno comprovato che il contratto di locazione stipulato dalle parti non fosse sorretto da esigenze transitorie ma da stabili necessità abitative. Ciò risulta dal certificato storico di residenza, dal contratto di fornitura di energia elettrica, dalla ricevuta di presentazione al della Parte_2 denuncia di nuova iscrizione ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani. Tali documenti, allegati alla memoria di costituzione e mai puntualmente contestati, indiziano in maniera precisa e concordante che la sig.ra
[...]
abbia risieduto nell'appartamento oggetto del contratto di locazione CP_1 ben prima della sottoscrizione di quest'ultimo, almeno sin dal 26.09.2012 (come pag. 7/9 peraltro risulta dal contratto stesso stipulato fra le parti). Circostanza che ha trovato univoco riscontro anche nelle deposizioni testimoniali.
Per quanto sopra, deve ritenersi che il contratto non registrato debba essere ricondotto alla disciplina ordinaria di cui alla L. 431/1998. Pertanto, la locazione in oggetto, stipulata tra e e pacificamente Parte_1 Controparte_1 decorrente dal 1.06.2017, andrà, dunque, a scadere il 1.06.2025. Per quanto attiene alla determinazione del canone, può trovare accoglimento la domanda avanzata dalle parti, rispettivamente in via principale e subordinata all'ipotesi di accoglimento della domanda riconvenzionale, con conseguente conferma del canone originariamente pattuito dalle parti in € 200,00 mensili.
La reciproca soccombenza delle parti giustifica la compensazione delle spese.


P.Q.M

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Il Giudice onorario del Tribunale di Siracusa, dott. Gianfranco Todaro, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 2422/2021, così provvede:
1) Rigetta la domanda volta ad accertare l'occupazione senza titolo dell'immobile locato con la conseguente condanna al rilascio dello stesso da parte di
[...]
; CP_1
2) In accoglimento parziale della domanda riconvenzionale formulata da
[...]
, riconduce il contratto di locazione stipulato fra CP_1 Parte_1
e ed avente ad oggetto l'immobile sito in Lentini alla Via Controparte_1
Riccardo da Lentini n. 27, 1 piano, identificato al foglio 68, p.lla 576, sub 3 alla disciplina di cui alla L. 431/1998, dichiarando che lo stesso andrà a scadere alla data del 1/06/2025 e determinando il canone nella misura di € 200,00 mensili.
pag. 8/9 3) Rigetta la domanda riconvenzionale formulata da per la Controparte_1 ripetizione dei canoni indebitamente corrisposta;

4) Spese compensate.
Così deciso in Siracusa il 29.05.2025
Il Giudice onorario
Dott. Gianfranco Todaro
pag. 9/9