N. R.G. 3079/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI
SEZIONE CIVILE

nella persona del G.O.P. dottor Salvatore Barmina, in funzione di giudice unico, ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 3079 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2023, discussa e decisa all'udienza del 10/04/2025 e vertente
TRA
, e , elettivamente Parte_1 Parte_2 Parte_3 domiciliate in Sassari, Piazza Ruju n. 6, presso e nello studio dell'avv. Carlo Lanza, che le rappresenta e difende giusta procura in atti.
RICORRENTE
CONTRO

C
in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in CP_2
Sassari, via Cavour n. 71/B, presso e nello studio dell'avv. Gerolamo Pala, che la rappresenta e difende giusta procura in atti. RESISTENTE
OGGETTO: inadempimento contrattuale.
CONCLUSIONI: all'udienza del 10/04/2025 la causa è stata discussa e decisa, con lettura del dispositivo, sulle conclusioni precisate a verbale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto ritualmente notificato, in data 18/09/2023, , Parte_1 Parte_4
, premesso di essere proprietarie dell'immobile sito in Sassari, via Tempio 7/B, condotto in
[...] locazione, per uso commerciale, dalla società Il Gasato s.r.l., che si era resa morosa nel pagamento del canone, intimavano sfratto per morosità alla conduttrice, contestualmente citandola per la convalida.
La parte intimante chiedeva, inoltre, l'ingiunzione di pagamento relativa alle somme di cui si affermava creditrice.
pagina 1 di 7 La parte convenuta, ritualmente costituita in giudizio, si opponeva alla convalida, eccependo l'inadempimento della parte locatrice, per non aver quest'ultima mantenuto la cosa locata in stato di servire all'uso pattuito.
L'intimata, in particolare, allegava che:
1. “dal mese di aprile 2023 il locale è stato interessato da infiltrazioni di acque nere i cui miasmi rendevano impossibile lo stazionamento all'interno dello stesso oltre che da infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal solaio superiore”;
2. “in considerazione del pericolo di un pregiudizio, sotto il profilo igienico sanitario, per la salute dei dipendenti e della clientela è stato costretto a sospendere l'attività”;
3. “con la comunicazione in data 22.05.2023, ha tempestivamente portato a conoscenza il locatore della necessità di riparazioni alla cosa locata”;
4. “le locatrici, in violazione delle disposizioni codicistiche, non hanno realizzato le riparazioni necessarie per rendere l'immobile locato (adibito a ) idoneo all'uso convenuto Parte_5 producendo, conseguentemente, la perdita del godimento del bene stesso”.
Chiusa la fase speciale, senza l'adozione di provvedimenti interinali, è stata disposta la trasformazione del rito ordinario in rito locativo, ex artt. 667 e 426 c.p.c., con assegnazione di termine sia per l'esperimento del tentativo di mediazione, ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010, sia per l'integrazione degli atti introduttivi, mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti, nel caso di insuccesso della mediazione.
Nella fase a cognizione piena la parte ricorrente insisteva nella domanda e concludeva:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione
1) previo accertamento del grave inadempimento del conduttore Il Gasato Srl dichiarare la risoluzione del contratto per morosità e per l'effetto, condannare il convenuto al rilascio dell'immobile oggetto di contratto (dell'immobile ad uso commerciale in Sassari, via Tempio 7/B, piano terra distinto in catasto al foglio 109, particella 3418, sub. 31, categoria C/1 locato alla società intimata con contratto registrato a Sassari il 1.07.2021 codice identificativo ); CodiceFiscale_1
2) condannare la società convenuta al pagamento di € 5.000,00 per canoni non pagati fino a settembre 2023 come da intimazione di sfratto in atti e di ulteriori € 1.200,00 mensili per i mesi da ottobre 2023 al giorno dell'effettivo rilascio dell'immobile. Il tutto con maggiorazione degli interessi ex art. 1284,
4° co. CC dalla data della domanda (18.09.2023). 3) con vittoria di spese e compensi di lite”.
La parte resistente nelle memorie integrative, invece, così concludeva:
“Reietta ogni contraria istanza eccezione e deduzione. Rigettare la domanda formulata nei confronti della società “Il gasato “srl in quanto infondata in fatto e diritto;

In via riconvenzionale:
Previo accertamento dell'inadempimento delle signore e Parte_2 Parte_3 [...]
dichiarare risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti, registrato a Sassari il Parte_6
01.07.2021 cod. identificativo , e per l'effetto condannare le signore C.F._2 [...]
, e al pagamento a titolo di risarcimento danni per le Parte_2 Parte_3 Parte_6 Co causali in espositiva in favore della società “Il Gasato” in persona del legale rappresentante
[...]
della somma di € 118.617,92 o di quell'altra veriore accertanda in corso di causa, oltre Pt_7 interessi ex 1284 co.4 c.c. dal dovuto al saldo. Con vittoria di spese e compensi di lite”.
pagina 2 di 7 All'udienza di discussione (ex art. 420 c.p.c.) fissata per la data del 09/05/2024, il procuratore della parte ricorrente eccepiva l'inammissibilità della domanda riconvenzionale, in quanto non proposta nel rispetto delle forme previste dall'art. 418 c.p.c., richiamato dall'art. 447 bis c.p.c.
Su istanza della parte ricorrente, veniva acquisito il fascicolo relativo all'accertamento tecnico preventivo (N.R.G. 2282/2023) promosso dalla conduttrice avverso il Parte_8 Controparte_3
Tempio n. 7, nell'ambito del quale le odierne ricorrenti erano intervenute volontariamente.
La causa, istruita con produzione di documenti, stante l'esperimento infruttuoso della mediazione, è stata discussa e decisa, con lettura del dispositivo, all'udienza del 10 aprile 2025, sulle conclusioni precisate a verbale
MOTIVI DELLA DECISIONE

In primo luogo, deve rilevarsi l'inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dalla parte resistente nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. Come noto, nel rito locatizio, le domande riconvenzionali possono essere presentate in sede di mutamento del rito solo se accompagnate dall'istanza di spostamento della prima udienza ex art. 418
c.p.c., pena la loro inammissibilità.
Il primo comma dell'art. 418 c.p.c. stabilisce espressamente, infatti, che “Il convenuto che abbia proposta una domanda in via riconvenzionale a norma del secondo comma dell'articolo 416 deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice che, a modifica del decreto di cui al secondo comma dell'articolo 415, pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza”. Ne discende, con riguardo al rito locatizio, che è inammissibile la domanda riconvenzionale la cui formulazione non è accompagnata dalla richiesta di spostamento dell'udienza, ai sensi degli artt. 416 e 418 c.p.c. (v. Cass., n. 23815/2007 che ha stabilito “Nelle controversie soggette al rito di cui agli artt. 409 e segg. c.p.c. l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 c.p.c. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e
l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo”; cfr. ex multis Cass., n. 10335/2005; Cass., n. 2777/2003; Cass., n. 9965/2001; Cass., n. 8652/1993; Cass., Sez. Un., n.
13025/1991). La decadenza — merita altresì sottolineare — è senz'altro “rilevabile, attenendo alla regolarità della instaurazione del contraddittorio, anche d'ufficio e in sede di legittimità” (Cass., n. 9965/2001). Nel caso che ci occupa la parte resistente, in data 24/04/2024 ha depositato la propria memoria integrativa, chiedendo al Giudice in via riconvenzionale di:
“Previo accertamento dell'inadempimento delle signore e Parte_2 Parte_3 [...]
dichiarare risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti, registrato a Sassari il Parte_6
01.07.2021 cod. identificativo , e per l'effetto condannare le signore C.F._2 [...]
, e al pagamento a titolo di risarcimento danni per le Parte_2 Parte_3 Parte_6 Co causali in espositiva in favore della società “Il Gasato” in persona del legale rappresentante
[...]
della somma di € 118.617,92 o di quell'altra veriore accertanda in corso di causa, oltre Pt_7 interessi ex 1284 co.4 c.c. dal dovuto al saldo”, senza tuttavia chiedere al Giudice la fissazione di una nuova udienza”.
pagina 3 di 7 Discende da quanto sopra l'inammissibilità della domanda riconvenzionale.
Statuito ciò, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della parte conduttrice, in cui si è trasformata l'intimazione di sfratto per morosità in seguito all'opposizione, è fondata e meritevole di accoglimento.
Al riguardo si deve osservare che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez.
Un., n. 13533/2001).
Tanto premesso in iure, si osserva in facto che con la produzione del contratto di locazione, posto a fondamento della pretesa, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone, nella misura indicata, la parte ricorrente ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697, 1° co., c.c.
La parte conduttrice, invece, si è opposta allo sfratto, muovendo l'eccezione di inadempimento delle locatrici, per non aver queste ultime provveduto “alle riparazioni di cui necessitava il bene locato”.
Orbene, in relazione all'eccezione di inadempimento delle locatrici, svolta dalla parte resistente, va considerato che:

1. al punto 3) del contratto di locazione in essere tra le parti si dà atto che “Le parti dichiarano che i locali oggetto della locazione sono in cattivo stato di manutenzione, non adatti all'uso che il conduttore intende farne.
Per l'effetto i locatori autorizzano la ristrutturazione degli stessi a cura e spese del conduttore il quale si impegna a ristrutturarli come di seguito descritto al punto 8”;

2. al punto 8) del predetto contratto, invece, è previsto che la “Parte conduttrice si obbliga alla ristrutturazione dell'immobile dando priorità agli eventuali lavori che consentano la messa in sicurezza quali, a titolo esemplificativo e non limitativo solai, tetto, murature, facciate, infissi esterni, impianti elettrici, idrici. igienici e fognari, così da renderli compatibili con l'uso di pubblico esercizio ( ). Parte_5
Le parti concordano il seguente elenco di lavori, previa progettazione, oneri autorizzativi e demolizioni: 1) tracce idrico fognario elettrico gas;
2) impianti (elettrico- rilevamento fumi e
iincendio – illuminazione emergenza;
3) impianto condizionamento;
4) impianto idrico fogniario;
5) rifacimento bagni con i suoi sanitari;
6) risanamento infiltrazioni;

3. al punto 9) del contratto, inoltre, la “Parte conduttrice esonera espressamente la parte locatrice da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatto od omissione di terzi e si impegna a stipulare per tutta la durata della locazione, congrue coperture assicurative di Incendio, Atti dolosi e vandalici, eventi atmosferici”;

4. al punto 10) del contratto è stato pattuito che “Sono interamente a carico della parte conduttrice tutte le spese, anche di progettazione e di richiesta autorizzazioni edilizie ivi comprese eventuali imposte o tasse relative alla ristrutturazione come pure rimarranno a carico le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per l'intera durata del contratto”.
pagina 4 di 7 Ora, va considerato, quanto alle infiltrazioni di acque meteoriche, che:
✓ in sede di accertamento tecnico preventivo il consulente ha concluso che “Le cause accertate più probabili risultano immediatamente riferibili alla vetustà e sgretolamento del manto di impermeabilizzazione, ormai privo di alcun potere ermetico ed isolante, sia in corrispondenza dell'intersezione e giuntura fra parete verticale (muratura) e piano inclinato (copertura a capanna in legno) della sala;
sia nei pressi della canna fumaria, ovvero nella cerniera fra sagoma condominiale e superfetazione in cui è presente una conversa orizzontale. In quest'ultimo caso, tale pregiudizio, subisce un netto peggioramento dovuto al ristagno dei reflui meteorici o domestici, a causa dell'otturazione dei canali di scolo per via dei materiali provenienti dai balconi del . Tale ipotesi è certamente confermata ante operam CP_3
(con l'aggiunta anche di calcinacci ed inerti cementizi provenienti dai distaccamenti) e post operam (con rifiuti, carta, tendaggi ed indumenti)”;
✓ non vi è prova in atti che la parte conduttrice, pur obbligandosi in contratto “alla ristrutturazione dell'immobile dando priorità agli eventuali lavori che consentano la messa in sicurezza quali, a titolo esemplificativo e non limitativo solai, tetto…6) risanamento infiltrazioni” (si veda il punto 8), abbia mai eseguito alcun intervento di ripristino e/o sostituzione del manto impermeabile.
Ciò posto, si ritiene che le obbligazioni poste a carico del locatore dalle norme codicistiche (1575, n. 2,
e 1576 c.c.) in materia siano derogabili dalle parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, in quanto non integrano norme di ordine pubblico.
Anche se è stata ritenuta, in tal caso, una certa incompatibilità con lo schema tipico, con la conseguenza che ci si troverebbe, piuttosto, di fronte ad un rapporto atipico (con riferimento all'affitto cfr. Cass., n. 106/1963), la derogabilità è stata pienamente riconosciuta dalla Suprema Corte (Cass., n.
192/1991; Cass., n. 6158/1998).
Si ritiene, dunque, che le parti sono libere di determinare non solo l'ammontare del canone, ma anche la ripartizione fra loro degli oneri di manutenzione. Anche perché, se la legge impedisse di pattuire un aggravamento degli oneri accessori, ben potrebbe il locatore richiedere un canone maggiore, per rivalersi dei vantaggi che non può ottenere tramite l'aumento di detti oneri.
In sintesi, spetta all'autonomia dei privati determinare il contenuto economico del contratto in modo che ognuno possa trarne l'utile desiderato, sia tramite la fissazione dell'importo del canone, sia con altri mezzi, fra cui l'assunzione da parte del conduttore degli oneri di manutenzione, ordinaria e straordinaria, in misura diversa e più grave rispetto a quella prevista dalle norme (meramente dispositive) del codice civile.
Si osserva in ogni caso e a prescindere dalla ricorrenza nella specie delle specifiche clausole negoziali sopra richiamate, che allorquando il conduttore all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (Cass., n. 25278/2009; Cass., n.
3341/2001; Cass., n. 5786/1985).
pagina 5 di 7 Quanto, poi, alle infiltrazioni di acque nere va considerato che:
✓ sempre in sede di accertamento tecnico preventivo il consulente del Tribunale, con argomentazioni del tutto condivisibili ed immuni da vizi logici, ha concluso dando atto che non era stata accertata alcuna infiltrazione di origine fognaria nei punti indicati dal ricorrente. L'ausiliario ha, inoltre, dato atto che “…è naturale approdo considerare che tali infiltrazioni o siano del tutto scomparse in seguito alla cessazione dell'attività bar/ristorante oppure che non ci siano mai state. Tuttavia si ritiene di dover segnalare una possibile concatenazione di eventi a sostegno dell'ipotesi denunciata dal ricorrente, e brevemente anticipata nel precedente capitolo. E' possibile, ma non pienamente dimostrato o dimostrabile, che in seguito all'accumulo di materiali all'interno del pozzetto principale, siano essi inerti fognari domestici o altro (indumenti, stracci, tendaggi), e specificatamente negli angoli e spigoli interni ignorati dal più probabile deflusso delle acque, si possano ricreare delle estreme condizioni di otturazione al deflusso che, superata la quota di altezza del pozzetto, possano esser penetrate nel margine fra lo stesso e la soprastante pavimentazione.
Tale ipotesi, anche se non escludibile a priori, considerato il carico e le portate rilevate gravanti sul pozzetto risulta alquanto remota, se non irreale, per quanto concerne le infiltrazioni ma non i miasmi. Di fatti è pienamente accertato che alcune tubazioni con allaccio diretto alla condotta principale siano prive o abbiano un sifone insufficiente a contrastare gli odori provenienti dall'accumulo, anche limitato, entro il pozzetto principale”;
✓ la parte resistente si è limitata a contestare le risultanze della CTU, senza provare in alcun modo né le cause delle infiltrazioni e dei miasmi, accertati nel maggio del 2023 dai tecnici della ASL, né eventuali responsabilità della parte locatrice.
Rilevano, quindi, nella specie le previsioni contrattuali, sopra richiamate, in ordine alle obbligazioni assunte dalla parte conduttrice, in particolare quelle di cui al punto 10) ed in ipotesi anche il disposto dell'art. 1585 comma 2 c.c., in base al quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti sulla cosa locata, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.
In conclusione, l'eccezione di inadempimento sollevata dalla parte conduttrice non appare fondata e, pertanto, non giustifica l'omesso pagamento del canone pattuito.
Statuito ciò, occorre a questo punto valutare se, in conformità del disposto degli artt. 1453 e 1455 c.c.
(applicabili al caso di specie, non versandosi in ipotesi di locazione ad uso abitativo e, dunque, non trovando applicazione il disposto dell'art. 5, l. 392/1978), sussistano gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento. Sul punto è necessario tener conto del fatto che la giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 30730/2019) ha sostenuto che nel valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore di un immobile ad uso non abitativo il Giudice può, comunque, utilizzare, come parametro di orientamento, l'art. 5 della legge n. 392/1978, che stabilisce presuntivamente la gravità dell'inadempimento in corrispondenza del mancato pagamento – decorsi 20 giorni dalla scadenza – del canone. È necessario, finanche, considerare che la principale obbligazione che discende dal contratto di locazione a carico del conduttore consiste proprio nel pagamento del canone e pare coerente ritenere che anche il mancato pagamento di un'unica mensilità possa rappresentare per il locatore un inadempimento essenziale. Ora, nella specie, la parte conduttrice risulta essere ancora debitrice della locatrice della somma dovuta per canoni intimati. La morosità della parte conduttrice, peraltro, si è ulteriormente aggravata per le mensilità successive, nonostante il ricorso alle vie giudiziali, tanto che pagina 6 di 7 ad oggi (10 aprile 2025), i canoni inevasi ammontano ad € 27.800,00. Il debito accumulato dalla parte resistente, pertanto, è di gran lunga superiore alla somma dovuta per ciascuna mensilità di canone, pari ad € 1.200,00. Alla luce della giurisprudenza sopra richiamata e delle osservazioni fin qui svolte sembra, quindi, potersi dichiarare che l'inadempimento della resistente sia grave ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Il contratto di locazione in corso tra le parti, perciò, deve essere dichiarato risolto per grave inadempimento della parte conduttrice e la parte resistente va condannata al rilascio dell'immobile locato nella disponibilità della parte ricorrente, mentre la data dell'esecuzione ex art. 56 l. 392/78 - avuto riguardo ai contrapposti interessi delle parti ed alla circostanza che il contratto viene risolto per morosità - può essere fissata per il giorno 15 maggio 2025. La parte resistente va condannata, inoltre, a pagare alla parte ricorrente la somma di € 27.800,00, per canoni scaduti fino al mese di aprile 2025, oltre ai canoni da scadere fino al rilascio, con gli interessi legali dalla domanda al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, in aderenza ai valori medi, ai sensi del
D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022, tenuto conto del valore del procedimento, dell'attività difensiva in concreto espletata dalle parti, come da dispositivo


P.Q.M.



Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. dichiara la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della parte conduttrice;

2. condanna la parte resistente al rilascio, nella disponibilità della parte ricorrente, dell'immobile locato, fissando per l'esecuzione la data del 15 maggio 2025;

3. condanna la parte resistente al pagamento, in favore della parte ricorrente, della somma di € 27.800,00, per i canoni scaduti fino al mese di aprile 2025, oltre ai canoni da scadere fino al rilascio, con gli interessi legali dalla domanda al saldo;

4. dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale;

5. condanna la parte resistente alla rifusione, in favore della parte ricorrente, delle spese di lite, che, in assenza di notula, liquida d'ufficio in € 3.397,00 per compensi di avvocato, oltre ad € 75,00 per spese vive, agli accessori come per legge ed alle spese generali al 15%.
Fissa il termine di giorni 60 per il deposito della sentenza.
Così deciso in Sassari il 10 aprile 2025
Depositata in Cancelleria 4 giugno 2025
Il G.O.P. Salvatore Barmina
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