N. R.G. 437/2024

TRIBUNALE DI CASSINO
Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Cassino, nella persona del Giudice dott. Federico ERAMO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel proc. n. 437/2024 promosso da:
c.f. , rappresentato e difeso dagli avv. Anna Esposito e Marta Parte_1 C.F._1
Pagliuca presso il cui studio in Napoli Via Toledo n. 116, elegge domicilio. ………………….Attore
contro c.f. , rappresentata e difesa dall' Avv. Adelindo Maragoni, Controparte_1 C.F._2
con studio in Terracina Via G. Antonelli 2, presso il cui studio domicilia………………....Convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 9 luglio 2025 che qui s'intendono integralmente richiamati e trascritti
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato l'attore ha esposto che con atto stipulato in data 2 maggio
2003, dinanzi al Notaio Dott. in Gaeta, repertorio n. 19333, raccolta n. 4887, unitamente alla Per_1
convenuta ha acquistato in regime di comunione la proprietà indivisa di un immobile sito nel Comune
di Gaeta, in Piazza Traniello, ricompreso tra i beni risultanti nell'elenco catastale delle proprietà
distrutte dagli eventi bellici. L'acquisto ha riguardato vari locali così identificati: a) locali al piano terra di circa 50 mq con accesso dal CO ES (SU9 mappali n. 295/3 - 301/4), confinanti con pagina 1 di 8 proprietà comunale e CO ES;
b) locali al piano terra di circa 33 mq, con accesso da vano scala da Piazza Traniello (SU9 mappali n. 296/9 - 303/2), confinanti con vano scala e proprietà comunale;
c)
appartamento ai piani terzo e quarto, con soffitta al piano quinto, di vani catastali undici (SU9 mappali n. 303/4, 305/10, 712/7, 713/12), confinante con Piazzetta della ES, Piazza Traniello e proprietà
comunale; d) locale al piano terra con accesso da piazza Traniello di circa 9 mq (SU9 mappali n.
712/5), confinante con vano scala da due lati e Piazza Traniello. Il tutto riportato in catasto di Gaeta,
elenco beni distrutti dalla guerra: - SU9 n. 295/9 e 303/2 P. IR IS p. 1; - SU9 n. 303/3 - 712/6
- 713/1 P. IR IS p. 3; - SU9 n. 303/4 - 305/10 – 712/7 – 713/2 P. IR IS p. 4-5; -
SU9 n. 712/5 P. IR IS p.t. [all. 1 – atto di compravendita]. L'attore ha riferito che l'intero fabbricato, nel suo complesso, risulta identificabile come una costruzione di modeste dimensioni,
distribuita su cinque livelli fuori terra e che l'immobile è stato in parte danneggiato durante il secondo conflitto mondiale ed è pertanto compreso tra quelli inseriti nei registri catastali relativi ai beni danneggiati dalla guerra. Inoltre, ha esposto che le porzioni corrispondenti al primo e Parte_1
al secondo piano sono risultate di proprietà del Comune di Gaeta, che ne ha conservato l'accesso indipendente mentre la restante parte del fabbricato, quella acquistata dai coniugi e Pt_1 CP_1
risulta invece servita da un vano scala costruito sulla base di un progetto redatto dall'ing. , CP_2
regolarmente autorizzato con idonea licenza edilizia. L'attore ha dichiarato che, a seguito dell'acquisto,
le parti hanno proceduto ad avviare lavori di manutenzione straordinaria alle facciate dell'edificio,
dopo aver ottenuto le necessarie autorizzazioni dagli enti amministrativi competenti e che i relativi costi sono stati sostenuti in pari misura da entrambi i comproprietari. L'attore ha anche esposto che l'edificio presenta attualmente, anche al suo interno, una distribuzione già orientata alla suddivisione in due distinte unità abitative, e che internamente è stato già realizzato un vano ascensore con relativo vano scala, pur non essendo state ancora completate le strutture scalee. L'attore ha però lamentato che,
nel corso del tempo, ha avanzato nei confronti della varie proposte volte a pervenire a una CP_1
divisione consensuale della comunione immobiliare, senza tuttavia ottenere alcuna adesione da parte pagina 2 di 8 della comproprietaria, che non ha mai accolto tali iniziative. Sul fondamento di tali presupposti parte attrice ha rassegnato le seguenti conclusioni: “… Si chiede che l'Ecc.mo Tribunale adito, provveda
come segue: 1) preliminarmente, Voglia dichiarare lo scioglimento della comunione sugli immobili
descritti in premessa, acquistati in comproprietà con atto per Notaio Dott. in Gaeta (LT) del Per_1
02/05/2003 Rep 19333 Raccolta n. 4887, e, per l'effetto, procedere alla divisione degli stessi;
2)
all'uopo, con l'ausilio di un Consulente Tecnico d'Ufficio a nominarsi, Voglia procedere alla stima del
valore del compendio immobiliare in base alla consistenza attuale e, previa redazione di un progetto di
divisione per la formazione delle quote da assegnare, attribuire ad ognuna delle parti la proprietà
esclusiva della quota spettante secondo il progetto predisposto e con le modalità di assegnazione che
saranno ritenute opportune;
3) qualora, in base al progetto di divisione, dovessero essere determinate
quote di valore differente, in assenza di accordo tra le parti, Voglia procedere con le modalità ritenute
opportune all'assegnazione delle stesse, anche con la previsione di un eventuale conguaglio da porre a
carico dell'assegnatario della quota di maggior valore;
4) Voglia assumere ogni provvedimento
ritenuto opportuno e necessario, connesso e/o consequenziale allo scioglimento della comunione ed
alla divisione dei beni;
5) Voglia condannare la convenuta alle spese e compensi dell'odierno giudizio,
oltre spese generali forfettarie ed oneri fiscali di legge, oltreché, in caso di opposizione alla divisione
anche in tale sede, al pagamento, in favore dell'attore, di una somma equitativamente determinata a
titolo di responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c”.
Si è costituita che ha impugnato e contestato le avverse domande, spiegando anche Controparte_1
domanda riconvenzionale e ha così concluso: “… la concludente chiede anch'essa disporsi lo
scioglimento della comunione ordinaria costituita tra le parti sui beni meglio visti e ritenuti in forza di
quanto in narrativa dalla stessa sub I° indicato, attribuendo : in caso di divisibilità , alla sig.ra
[...]
la quota alla medesima spettante su di essi, ordinando l'immediato rilascio di questa in CP_1
favore della stessa, determinando i relativi eventuali conguagli da corrispondersi in favore della
stessa, con condanna la pagamento degli stessi oltre rivalutazione ed interessi dal di del dovuto a pagina 3 di 8 quello dell'effettivo soddisfo ed ordinando al competente Conservatore dei Registri Immobiliari presso
l'Agenzia delle Entrate, di procedere alle conseguenti trascrizioni e volture, senza ingerenze al
riguardo; in caso di indivisibilità, riservandosi espressamente sin da ora di formulare richiesta di
assegnazione, chiede, previa determinazione del valore delle rispettive quote ed in caso di sola
richiesta di assegnazione da parte del sig. , attribuire alla sig.ra gli Parte_1 Controparte_1
importi alla stessa spettanti, con condanna del sig. alla corresponsione in favore della Parte_1
medesima delle somme ad essa per tal e titolo dovute, oltre interessi e rivalutazione, dal di del dovuto,
sino a quello dell'effettivo soddisfo;
nel caso di mancata richiesta di assegnazione formulata d alle
parti, o in quello di richiesta proposta da entrambe, procedersi alla vendita del compendio
immobiliare ed alla ripartizione tra le stesse delle somme ricavate, in proporzione delle rispettive
quote; in entrambi i casi e cioè sia in caso di divisibilità, che di indivisibilità dell'immobile, la
concludente chiede inoltre che vengano accertati e quantificati i lavori da eseguirsi per le parti comuni
, dovendosi attendere alla loro realizzazione al fine di poter procedere all'utilizzo della, o delle unità
abitative da assegnarsi ai condividenti, in forza di quanto sub. III° in narrativa indicato;
spiega la
concludente altresì domanda riconvenzionale condizionata perché, nel caso di divisibilità
dell'abitazione oggetto della domanda di divisione, accertati e quantificati i lavori da eseguirsi per le
parti comuni occorrenti per poter procedere all'utilizzo delle due unità abitative da assegnarsi ai
condividenti, venga accertato e dichiarato qual'è l'ammontare di essi gravante a carico del
proprietario di ciascuno di essi, autorizzandone l'esecuzione degli stessi in danno del sig.
[...]
, o degli aventi causa dal medesimo per qualsiasi titolo e ciò, in caso di omesso spontaneo Pt_1
adempimento alla realizzazione di essi, con condanna di questi al pagamento dell'importo in tal modo
determinato per la quota di spettanza dello stesso, oltre rivalutazione ed interessi dal di del dovuto
sino alla data di effettivo pagamento. Vittoria di spese e compensi di lite”.
Instauratosi il giudizio, le parti hanno depositato le memorie istruttorie e con ordinanza del 7 gennaio
2025 il Giudice ha ritenuto la causa matura per la decisione sollevando una questione rilevabile di pagina 4 di 8 ufficio ex art. 101 comma 2 cpc, ossia il mancato deposito della relazione notarile e ha concesso i termini ai sensi dell'art. 189 cpc e ha rinviato all'udienza virtuale del 9 luglio 2025.
Per questo Giudice le domande proposte sono improcedibili.
La natura immobiliare del bene da dividere impone, in via pregiudiziale, di verificare sia l'attuale esistenza del diritto di proprietà del medesimo bene in capo ai condividenti, sia l'assenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. Ed invero deve rilevarsi, in punto di diritto, che ogni giudizio concernente la proprietà o altro diritto reale sulla cosa ha natura di “giudizio petitorio”; cosicché in tale nozione devono ricomprendersi altresì i giudizi di divisione, i quali hanno, per fondamento, il diritto di comproprietà o la titolarità di diritto reale su cosa comune e che importa, come necessario antecedente logico del provvedimento giudiziale conclusivo, l'accertamento del diritto medesimo e di quelli degli altri partecipanti alla comunione (Cass., n. 6202/1982). Lo scioglimento della comunione, infatti,
laddove vengano in gioco beni immobili, si fonda su una situazione di comproprietà, per cui,
l'accertamento di tale diritto, rappresenta un antecedente logico giuridico rispetto al provvedimento giudiziale conclusivo del giudizio. Inoltre, deve essere rilevato che nelle controversie di divisione giudiziale è necessaria la produzione in giudizio, sia del titolo di provenienza dei beni, che di precisa attestazione da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari delle iscrizioni e trascrizioni (ovvero certificazione notarile sostitutiva;
cfr., sul punto, l'art. 567, co. 2, c.p.c.). Detta documentazione risulta,
peraltro, necessaria anche ai fini dell'accertamento dell'esistenza di altri eventuali litisconsorti necessari ex art. 1113 c.c. e 784 c.p.c., quali non già i creditori ipotecari ex art. 1113, comma 3, c.c.
quanto, piuttosto, i creditori opponenti di cui all'art. 784 In tal senso si pone la consolidata giurisprudenza di merito, secondo la quale la documentazione che deve necessariamente depositarsi al fine di consentire la verifica della qualità di comunista in capo a chi formula la domanda nonché
dell'integrità del contraddittorio con riguardo a tutti i possibili litisconsorti necessari è la medesima documentazione che occorre al creditore procedente (oltre al titolo esecutivo) per sottoporre ad esecuzione forzata immobiliare i beni del debitore alla stregua di quanto previsto dall'art. 567 c.p.c., pagina 5 di 8 ossia l'estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile o,
alternativamente, un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari;
documentazione, quella indicata, per l'appunto necessaria a verificare che le parti stiano dividendo beni effettivamente ed oggettivamente propri (e non semplicemente beni tra le parti incontestatamente propri) e che non vi siano altri soggetti titolari della qualità di litisconsorti necessari
(cfr. App. Roma, 1.6.2011, n. 2480 nonché Trib. Roma 14121/2008). Ciò posto, deve, altresì, rilevarsi che la produzione in giudizio dei titoli di provenienza dei beni, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni eseguite presso i registri immobiliari (ovvero, in alternativa, la cd. relazione notarile ventennale), deve avvenire necessariamente entro i termini perentori di cui all'art. 183, comma 6,
c.p.c., ora 171 cpc. con la conseguenza che una volta spirati e, dunque, una volta venutasi a determinare la preclusione processuale di cui alla citata norma - che non a caso qualifica tali termini come perentori - non è più ammessa alcuna produzione documentale. Deve essere, infatti, osservato come, per orientamento pacifico della giurisprudenza di legittimità, le norme che prevedono preclusioni assertive ed istruttorie nel processo civile sono preordinate a tutelare interessi generali e la loro violazione è sempre rilevabile d'ufficio (Cass., n. 16800/2018).
Nella fattispecie, le parti non hanno provveduto ad assolvere, in modo completo e tempestivo,
all'onere di produzione della predetta documentazione;
onere che grava sulla parte interessata alla decisione della causa nel merito e quindi, considerata la natura del giudizio, sulla parte più diligente
(invero, anche la convenuta ha manifestato sin dalla sua costituzione la volontà di addivenire allo scioglimento della comunione): a conventa ha depositato una relazione ipocatastale dopo che erano spirati i termini dell'art. 171 cpc nelle note di trattazione per l'udienza del giorno 11 dicembre 2024. La
produzione di questo documento è da ritenersi inutilizzabile poiché il regime delle preclusioni istruttorie non è derogabile neanche da parte del giudice, se non attraverso il solo meccanismo della rimessione in termini (ex art. 153 c.p.c.), da attivarsi su istanza della parte incorsa in una decadenza per causa a sé non imputabile (Cass. n. 251582020) ipotesi non ravvisabile nel caso di specie, difettandone pagina 6 di 8 i presupposti). Per quanto chiarito, quindi, sarebbe stato indispensabile produrre, tempestivamente ed entro le preclusioni istruttorie, , un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari ( Appello Napoli, sez. VIII, 08.06.2011; Appello Roma 2480/2011). La mancanza della documentazione sopra indicata importa, nel caso in esame, che alcuna divisione dell'immobile in questione può essere disposta, non avendo il Tribunale alcuna contezza della sorte giuridica del bene indicato in citazione in epoca successiva all'acquisto. A tali carenze probatorie neppure si può
sopperire mediante la documentazione raccolta dal Consulente Tecnico d'Ufficio. È noto, infatti, che la
Ctu può essere disposta esclusivamente per la conoscenza di fatti che, richiedendo una particolare e specifica preparazione specialistica, richiedono l'intervento di un tecnico a condizione, però, che si tratti di fatti debitamente allegati, poiché questo mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dall'allegazione e dalla prova delle circostanze che assume (così Cass., n. 9522/2012;
Cass., n. 3191/2006). In conclusione, deve applicarsi il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, nei procedimenti di scioglimento di comunioni, ordinarie o ereditarie, sulle parti ricade l'onere di produrre, fra l'altro, nel rispetto delle preclusioni processuali, la a cd. relazione notarile ventennale che a differenza delle visure ipotecarie, è da preferire perché offre un quadro dinamico delle vicende di beni in contenzioso. Nella fattispecie non appare persuasivo quanto recentemente osservato dalla Corte di cassazione, Sez. II, sentenza n. 21938 del 2021, secondo cui la produzione della predetta documentazione sarebbe soltanto opportuna, ma non necessaria ai fini della procedibilità della domanda. In realtà, con riguardo al corredo motivazionale posto a fondamento della predetta decisione,
deve osservarsi che l'opposizione di terzo, ossia lo strumento dato ai litisconsorti pretermessi,
costituisce una reazione a una patologia della sentenza;
il giudice è invero tenuto a evitare, nei limiti delle previsioni del codice di rito, che si formi una sentenza nulla. Del resto, milita in tal senso un ulteriore argomento di carattere sistematico: rimettere alla fase esecutiva o a quella dell'opposizione di terzo la scoperta di una parte che avrebbe dovuto necessariamente partecipare al giudizio di divisione -
inevitabilmente dopo numerosi anni - comporta un pregiudizio per le preziose risorse della giustizia: pagina 7 di 8 ciò a fronte di un onere che per le parti è di agevole adempimento. La questione innanzi esposta non può essere risolta neanche con il richiamo al principio di non contestazione perché si tratta, a ben vedere, di due aspetti distinti: un conto è la possibile “relevatio ab onere probandi” relativamente ai fatti - ossia agli accadimenti empirici enunciati in domanda - di cui possa beneficiare una parte per la non (specifica) contestazione dell'altra, e purché quei fatti ricadano nella sfera di conoscenza di quest'ultima, mentre diversa è la necessità di verificare d'ufficio se, al di là dell'attenuazione dell'onere probatorio relativamente ai fatti sussumibili nella fattispecie, sia vero che il processo si stia svolgendo tra le giuste parti, che è ciò che coinvolge necessariamente valutazioni su elementi giuridici non coperti dal principio di non contestazione, che opera sul piano degli enunciati di fatto. Altrettanto non condivisibile è la più recente decisione della Corte di cassazione che ripete i principi appena appena criticati ( Cass. sez. 6 - 2, ordinanza n. 6228 del 02/03/2023).
Le altre questioni devono essere assorbite.
Le spese devono essere compensate per la reciproca soccombenza.

P.Q.M.

IL GIUDICE
- definitivamente pronunciando
DICHIARA
le domande proposte da e da Parte_1 Controparte_1
Dichiara la compensazione delle spese.
Cassino, 11 luglio 2025
Il Giudice Unico
dott. Federico Eramo
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