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Proc. 24088 / 2022 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 7/4/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 24088/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. da occupazione senza titolo , e vertente
TRA
con partita IVA , elett.te dom.ta in Napoli alla via Miguel Parte_1 P.IVA_1
Cervantes de Saavedra n. 64 presso l'avv. Claudio Manfredonia, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE
E
con codice fiscale n. elett.te Controparte_1 P.IVA_2
dom.ta in Napoli alla via Francesco Crispi n. 62 presso gli avv.ti Paoloandrea Monticelli
e Fortunato Annunziata, dai quali è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta
CONVENUTA
CONCLUSIONI :

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le parti concludono come da verbale di udienza del 9/4/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio la ha premesso di Parte_1
aver concesso in locazione, ad uso commerciale, con atti registrati sin dal 6/11/2012, alla società AR di LU GI e C s.a.s. ( oggi Parte_2
) gli immobili - di cui era proprietaria da oltre un trentennio cat. A/10, identificati
[...]
all'UTE NA sez. VIC, foglio 10, p.lla 292, sub 129, sub 131 e sub 132 e sub 135
(docc.3,3bis,3ter,3quater) di mq. 1000 circa, ubicati in Napoli alla via S. Alfonso Maria
dei Liguori, 3/a, 3/b, 3/c, siti a piano terra e confinanti con via NI CC da una parte e via S. Alfonso dei Liguori, con restante proprietà e con due uscite sul Parte_1
cortile interno di proprietà della medesima società.
L'attrice ha aggiunto che con atto dell'1/4/2015 (doc.4) la AR di LU GI e
C s.a.s. aveva sub-locato ad uso commerciale «per il canone di € 66.000,00 suddiviso
in dodici rate mensili di € 5.500,00» (art. 4) alla Controparte_1
ben 627,04 mq., come da planimetria allegata (doc. 5), dei locali di cui aveva il
[...]
godimento (circa mq 1.000) .
Con successiva sentenza n. 9142/2021 del 10/11/2021 (doc.6) - e pubblicata il 9/12/2021
– all'esito del giudizio recante numero 18716/2020 R.G., al quale era stato precedentemente riunito quello recante numero 2300/2021 R.G. , era stata dichiarata la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione stipulato tra la e la AR , con contestuale condanna di quest'ultima a rilasciare alla Pt_1
locatrice l'immobile e fissazione della data dell'esecuzione forzata per il 31/1/2022 ai sensi dell'art. 56 comma 1 L. 392/1978 e ordine di pagamento della somma di euro
636.396 a titolo di canoni locativi.
Ora, l'attrice ha lamentato che nonostante la cessazione del rapporto di locazione principale avesse determinato l'estinzione di quello derivato di sub locazione, con 3
conseguente obbligo del sub conduttore di restituire il bene ricevuto al proprietario, la aveva continuato ad occupare l'immobile senza un titolo giustificativo ed a CP_1
svolgere al suo interno l'attività di impresa, rilasciandolo solo in data 2/5/2022.
Di qui la richiesta di condanna della al risarcimento del danno per il periodo di CP_1
cinque mesi di occupazione illegittima nella misura di euro 34.000 , corrispondente al valore delle proposte contrattuali di locazione ricevute nello stesso periodo, o in subordine di euro 33.546,64 , ottenuto applicando i parametri OMI della Agenzia delle Entrate, o in estremo subordine ancora di euro 27.500, pari all'importo dei canoni di sub locazione,
il tutto con l'aggiunta di interessi e rivalutazione. Trattasi di azione di risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. sul presupposto della illecita occupazione del bene immobile causativa di un danno ingiusto ad opera di un soggetto che non era parte del contratto di locazione principale, e quindi non ai sensi dell'art. 1591 c.c. per inadempimento contrattuale.
Una volta instaurato il contraddittorio nei suoi confronti, si è costituita in giudizio con comparsa la convenuta, la quale ha eccepito che il contratto di sublocazione dell'1/4/2015
ad un canone annuo di euro 66.000 da pagarsi in n. 12 rate mensili da euro 5.500 era stato risolto e che la AR e la vevano stipulato altri contratti di sublocazione il CP_1
15/5/2020 ed il 3/9/2021 ( registrato il 14/3/2022 presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli
3 al n. 002376 serie 3T ), con un canone mensile di euro 850 oltre spese di servizi e manutenzione , ed ha aggiunto che la le aveva comunicato la propria intenzione di Pt_1
ottenere il rilascio soltanto il 12/4/2022.
La resistente ha fatto menzione della circostanza che la con scrittura del Pt_1
10/11/2021 (cfr. all. E), aveva anche stipulato un accordo transattivo con la AR
per la determinazione del termine di rilascio dei locali locati ( fissato per il 28 febbraio
2022 ) e per indicare le modalità di pagamento dei canoni scaduti dall'ottobre 2017 al novembre 2021 ( per gli euro 636.396 oggetto della condanna giudiziale ) nonché della 4
indennità di occupazione dell'intero compendio dal dicembre 2021 al febbraio 2022
compreso quantificata in ulteriori euro 45.000, che la AR si era obbligata a pagare anche mediante cessione dei crediti verso gli altri sublocatari CP_2
e (cfr. all. F) e che, nelle more, la a suo dire aveva già
[...] Per_1 Pt_1
ricevuto.
La convenuta ha altresì contestato la affermazione di parte attrice secondo cui essa sub conduttrice aveva ricevuto il godimento esclusivo di complessivi 627,04 mq., laddove invece, a suo dire, gli spazi occupati erano di soli 99,35 mq.
Alla prima udienza del 13/2/2023 il Giudice, rilevato che la controversia aveva per oggetto il risarcimento del danno derivato dalla occupazione di un immobile in base ad un titolo locativo, ha assegnato all'attrice termine di giorni 15 per l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e nel contempo ha disposto il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c. fissando la nuova udienza del 13/12/2023 e assegnando alle parti i termini sfalsati a ritroso di giorni trenta e dieci rispettivamente per la e la per Pt_1 CP_1
l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi e il deposito di documenti. L'esperimento della mediazione ha avuto luogo, ma senza esito favorevole. Quindi la controversia, una volta rigettate le richieste di prova costituenda delle parti, è stata decisa all'udienza del
9/4/2025 mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.
Nel merito, la domanda attorea è parzialmente fondata. Invero la insieme con la Pt_1
sua memoria integrativa ha depositato come doc. 17 la “Comunicazione della sentenza
9142 21 e diffida rilascio” contenente il messaggio pec dell' 11/11/2021 con il quale aveva trasmesso alla opia del dispositivo della sentenza del Tribunale di Napoli CP_1
n. 18716/21 del 10/11/2021, con contestuale diffida al rilascio dell'unità immobiliare sub-
locata alla data del 31/1/2022 libero e vuoto da persone e cose. Ciò significa che fin dalla emissione della sentenza la sub conduttrice era a conoscenza della volontà della locatrice originaria di riottenere la disponibilità del bene, almeno per tale giorno. In proposito il 5
termine era stato fissato ex art. 56 comma 1 L. 392/1978 fino al 31/1/2022 e aveva un rilievo unicamente processuale, riguardando la data a partire dalla quale poteva essere instaurata in danno della conduttrice l'esecuzione forzata per rilascio nelle forme degli artt. 605 ss. c.p.c., mentre il venir meno del titolo costitutivo del suo diritto di godimento era già stato dichiarato, posto che la sentenza n. 9142/2021 non risulta essere stata impugnata e dunque è passata in giudicato.
In altri termini, il provvedimento con il quale il Giudice, nel disporre il rilascio dell'immobile locato, fissa la data dell'esecuzione ai sensi dell'art. 56 della legge sull'equo canone non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nella sentenza che ordina il rilascio nè esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questa, essendo conseguente non solo all'accertamento delle difficoltà di reperimento di altro immobile, ma anche alle condizioni del locatore ed alle ragioni del rilascio ( v. Cass. civ. sez. III, 11/6/1998, n. 5798 ). Inoltre la sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di locazione e la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità,
risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore, quindi, esplica nei confronti del sub conduttore -
ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo – sia gli effetti della cosa giudicata sostanziale che l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio
( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2007, n. 23302; Cass. civ. sez. III, 15/3/2018, n. 6390 ).
Parimenti l'accordo transattivo del 10/11/2021 aveva solo stabilito un ulteriore termine in favore della AR per il rilascio dei beni locati ( fissato nell'occasione per il 28
febbraio 2022 ), senza incidere in alcun modo sull'effetto estintivo del rapporto locativo originario, e quindi anche sulla sublocazione parziale, dichiarato con la sentenza n.
9142/2021. Ciò significa che per effetto e a far data da quest'ultima pronuncia giudiziale era comunque dovuto il rilascio dell'immobile da parte della subconduttrice in quanto 6
priva ormai di un titolo giustificativo del suo diritto di godimento, il che è lo stesso che dire che l'occupazione di parte del bene ad opera della ontinuava a costituire un CP_1
illecito causativo di un danno ingiusto, a prescindere dalla transazione raggiunta tra le parti del rapporto principale di locazione.
In proposito, il danno ingiusto deve presumersi. Infatti, in materia di occupazione senza titolo di bene immobile, anche a non voler ritenere che si sia in presenza di un danno in
re ipsa , tale locuzione va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”,
privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato ( v. Cass. civ. sez. un., 15/11/2022, n. 33645 ).
Ricorre, in altri termini, una presunzione iuris tantum circa l'esistenza di un danno connesso alla perdita di disponibilità del bene ed all'impossibilità di conseguirne la relativa utilità ( cfr., tra le altre, Cass. civ. sez. I, 20/11/2018, n. 29990 ), e la liquidazione del danno da occupazione illegittima ben può essere operata dal Giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene, o meglio ancora, con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato ( cfr. Cass. civ. 33645/2022 cit. ).
Accertato dunque l'an del diritto al risarcimento, l'accordo transattivo di cui sopra non ha rilevanza alcuna neppure per quanto riguarda il quantum , dato che configurava una cessione pro solvendo e non pro soluto dei crediti della conduttrice e che, per quanto dimostrato documentalmente dalla attraverso la produzione dell'ordinanza di Pt_1
assegnazione emessa il 7/10/2022 ex art. 553 c.p.c. dal G.E. all'esito del procedimento c contrassegnato dal numero di ruolo 4369/2022 R.G.E. alla fine la locatrice era riuscita ad incassare effettivamente in danno della conduttrice solo la somma di euro 12.673,87, a fronte di un credito per canoni insoluti di gran lunga superiore.
Sempre in relazione al quantum, non rilevano né la reale misura della superficie sublocata alla né i valori OMI né le proposte contrattuali indirizzate alla perché CP_1 Pt_1 7
esiste un documento da cui si evince il valore locativo in concreto della stessa : il contratto di sublocazione stipulato l'1/4/2015 tra la AR e la che stabiliva un canone CP_1
mensile di euro 5.500. In proposito si deve presumere che i successivi contratti di sublocazione del 15/5/2020 e del 3/9/2021 ( registrato il 14/3/2022 presso l'Agenzia delle
Entrate di Napoli 3 al n. 002376 serie 3T ), con la previsione di un canone mensile di soli euro 850, estremamente ridotto, senza fra l'altro fosse stato precisato il motivo della riduzione e senza valore novativo nel momento in cui riguardavano solo l'entità del corrispettivo e la durata del rapporto, fossero stati simulati al fine di ridurre la possibile entità del risarcimento per l'occupazione , anche alla luce della loro conclusione in un periodo in cui la morosità della conduttrice principale maturata nei confronti della Pt_1
era già manifesta e di notevole portata . Trattasi infatti di praesumptio hominis ,
ammissibile per provare la simulazione ( art. 2729 c.c. ).
Tuttavia la diffida al rilascio della aveva assegnato esplicitamente tempo fino al Pt_1
31/1/2022 alla subconduttrice per rilasciare l'immobile, il che significa che in tal la locatrice principale aveva acconsentito alla concessione di un termine alla er la CP_1
restituzione del bene, e che l'occupazione divenne illecita solo dalla sua scadenza.
Di qui l'accoglimento della domanda attorea nella misura ridotta di euro 16.500, pari all'importo dei canoni di sub locazione maturati dall'inizio di febbraio fino all'inizio di maggio 2022, il tutto con l'aggiunta della sola rivalutazione e non degli interessi,
trattandosi di un debito di valore, rivalutazione calcolata secondo gli indici Istat dei prezzi al consumo delle famiglie di operai ed impiegati dal 31/1/2022, data di scadenza del termine concesso dalla locatrice alla subconduttrice per il rilascio, fino al momento della restituzione dell'immobile, avvenuto il 2/5/2022.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 , 8
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con la somma in concreto attribuita alla parte vincitrice ( v. sul punto Cass. civ.
sez. III, 22/3/2022, n. 9237 ; Cass. civ. sez. III, 27/2/2014, n. 4696 ), dovendo il Giudice
considerare il contenuto effettivo della sua decisione ( cd. criterio del decisum ), e non il
"petitum", come stabilito dall'art. 5, comma 1, terzo periodo, del D.M. n. 55 del 10 marzo
2014 . Quest'ultima norma, infatti, stabilisce che nei giudizi per pagamento di somme o liquidazione di danni, ai fini della liquidazione dei compensi a carico del soccombente si ha riguardo di regola alla somma attribuita alla parte vincitrice .
In proposito non rileva quanto precisato in sede di conclusioni dalla parte, dato che il momento determinante ai fini dell'individuazione della competenza e quindi anche ai fini della liquidazione del compenso del difensore è quello della proposizione della domanda
( v. Cass. civ. sez. III, 6/4/2006, n. 8075 ) .
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n.
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola 9
della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Anche le spese della procedura di mediazione di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25 bis allegata al D.M.
10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi,
in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è
svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie parzialmente la domanda risarcitoria attorea e per l'effetto condanna la al pagamento in favore della Controparte_1 Parte_1
della somma di euro 16.500 oltre rivalutazione come indicata in motivazione ;
b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna la Controparte_1
al rimborso in favore della delle spese di giudizio nonché di quelle di Parte_1
mediazione , che si liquidano in complessivi euro 5.697, di cui euro 5.077 per compensi ed euro 620 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi . Napoli, 9/4/2025
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Il G.U.
Felice Angelo Pizzi