N. R.G. 5274/2022

Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE
VERBALE D'UDIENZA DEL 13.03.2025
Il Giudice, viste le note di trattazione scritta depositate per l'odierna udienza;
letti gli atti e i documenti di causa;
viste le richieste delle parti;



P.Q.M.


Pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente sentenza, redatta della parte che segue.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NOLA – I Sezione Civile in persona del giudice unico dr.ssa Valeria Rossi ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5274/2022 Ruolo Generale, vertente
TRA
pagina 1 di 15 in persona del l.r. p.t., rappresentata e difesa, giusta Parte_1
procura in calce all'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, dall'avv. Lucia
Nocerino, presso lo studio del quale elettivamente domicilia in Nola (NA), alla via On.le
F. Napolitano n. 9;
OPPONENTE
E
e , rappresentate e difese, in virtù di Controparte_1 CP_2
procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Gina Paola Pelliccia, presso lo studio del quale elettivamente domiciliano in Casalnuovo di Napoli (NA), al viale dei Ligustri n. 38;
OPPOSTA
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da memorie difensive, verbali di causa in atti e note di partecipazione per l'odierna udienza.
Decisa all'udienza del 13.03.2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nell'atto introduttivo del presente giudizio La proponeva Parte_1
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1516/2022 - N.R.G. 4718/2022 (emesso dal
Tribunale di Nola il 27.07.2022 e notificato il 28.07.2022), con il quale le veniva intimato il pagamento nel termine di 40 giorni, in favore di e Controparte_1
della somma di euro 34.300,00, a titolo di mensilità dovute per CP_2
l'occupazione dell'immobile in proprietà delle ricorrenti sino al 01.07.2022, oltre interessi ai sensi del D.Lgs. n. 231/2002 e spese della procedura.
Nel ricorso per ingiunzione si rappresentava che, con contratto del 26.07.2019, era stato concesso in locazione ad uso diverso a l'immobile sito in Parte_1
Pomigliano d'Arco (NA) alla Via G. Imbriani n. 1, piano terra, con canone mensile di pagina 2 di 15 euro 1.700,00 e che, in data 03.09.2020, era stato comunicato il subentro nel detto contratto di e quali nuove proprietarie locatrici. Controparte_1 CP_2
Le ricorrenti riferivano che La dal giugno del 2020, aveva interrotto Parte_1
il pagamento del canone inducendole ad intraprendere un'azione di sfratto per morosità innanzi al Tribunale di Nola, che emetteva ordinanza provvisoria di rilascio del bene.
Esponevano di aver ottenuto il rilascio in data 01.07.2022 e che da giugno a settembre del 2021 la conduttrice avrebbe versato solo la minor somma di euro 1.200,00 mensili per un importo di euro 4.800,00, mentre per i mesi di ottobre e novembre 2021 la avrebbe versato l'intero rateo mensile di euro 1.700,00 e, dunque, Parte_1
ritenevano che la conduttrice risultasse ancora debitrice della complessiva somma di euro 34.300,00, di cui per l'appunto veniva ingiunto il pagamento, oltre interessi legali ex D.Lgs. n. 231/02.
La nel proporre opposizione, contestava la ricostruzione dei fatti Parte_1
come ex adverso prospettata, evidenziando anzitutto che nel corso delle trattative iniziali le parti, in data 21.06.2019, avevano siglato un accordo in virtù del quale
[...]
(precedente proprietario/locatore) si obbligava a dare garanzie sulle Per_1
Par attrezzature del fratello, presenti nel locale, autorizzando Parte_2
[...]
- che avrebbe dovuto utilizzarle - ad imputare la somma complessiva di Parte_1
euro 20.000,00 in conto canoni di locazione, in caso di inadempienza del Pt_2
alla produzione delle fatture e dei certificati di idoneità delle attrezzature ed in
[...]
caso di non funzionamento delle stesse.
, però, non onorava gli obblighi assunti, mentre la società opponente Parte_2
aveva corrisposto l'intera somma pattuita di euro 20.000,00.
L'opponente deduceva ancora di aver versato regolarmente il canone fino al 03.09.2020, data in cui le veniva comunicato che il aveva ceduto l'immobile Persona_1
locato alle odierne opposte con decorrenza dal 03.08.2020.
La riferiva che dopo la pandemia ed i lavori riusciva ad aprire il Parte_1
punto di ristoro solo a giugno 2021 e che, dopo la notifica dello sfratto nel giugno 2021,
pagina 3 di 15 sottoscriveva con le locatrici una transazione con cui, a fronte del riconoscimento del debito di euro 22.400,00 maturato sino al maggio del 2021, la - Parte_1
avendo acquistato un altro immobile dove intendeva trasferire la propria attività - si era impegnata a rilasciare il bene locato il 30.09.2021, versando alle conduttrici un'indennità pari ad euro 1.200,00 mensili per i mesi da giugno a settembre 2021.
Veniva altresì stabilito (art. 4) che dal 01.10.2021 La LO avrebbe deciso se continuare ad occupare l'immobile, previo rinnovo del contratto per il canone mensile di euro 1.700,00 (versando alle conduttrici la somma di euro 22.400,00 in 12 rate decorrenti dal mese di ottobre) o rilasciare l'immobile. All'art. 6 si prevedeva che, invece, in caso di rilascio dell'immobile, la avrebbe versato alle Parte_1
locatrici la somma di euro 5.000,00 a saldo e stralcio della presunte morosità accumulate e trasferito alle stesse la proprietà di alcune attrezzature presenti presso l'immobile ivi specificamente elencate.
L'opponente riferiva che dopo l'apertura del locale si verificava un'infestazione di topi tale da indurre definitivamente alla chiusura solo dopo 4 mesi con ingenti danni per i suoi affari. Quindi, la LO comunicava la sua volontà di rilasciare il bene, con trasferimento della proprietà di talune sua attrezzature, e di versare la somma di euro
5.000,00.
Le parti allora si accordavano di dare incarico ad un'agenzia per la ricerca di un potenziale acquirente del punto ristoro, ma le locatrici inopinatamente il 03.05.2022, notificavano preavviso di rilascio a mezzo UNEP cui seguiva il rilascio spontaneo in data 01.07.2022.
L'opponente, pertanto, chiedeva: 1) nel merito ed in via principale, di revocare il decreto ingiuntivo opposto per insussistenza del credito;
2) di accertare e dichiarare la validità e l'efficacia e della scrittura privata del 24.06.2021 e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo opposto;
3) di accertare l'inesistenza del presunto diritto di credito azionato e accogliere l'eccezione di compensazione giudiziale con il deposito cauzionale di euro Par 20.000,00 di cui alla scrittura privata del 21.06.2019 tra il Sig. Persona_2
pagina 4 di 15 nonché con la somma di euro 100.000,00 a titolo di danni;
4) di Parte_1
accertare e dichiarare l'erronea quantificazione del presunto credito indicato nel ricorso monitorio, in virtù dell'ordinanza di rilascio e della transazione del giugno 2021, per la quale si determinerebbe un'indennità di occupazione di euro 1.200,00 mensili con notevole riduzione del credito, comunque da compensarsi con il deposito cauzionale di euro 20.000,00 di cui alla scrittura privata del 21.06.2019, dichiarando che la
[...]
nulla deve a qualsiasi titolo e/o ragione alle parti opposte;
5) in via Parte_1
riconvenzionale, di accertare e dichiarare l'impossibilità parziale della prestazione della conduttrice relativa al versamento dei canoni e/o la eccessiva onerosità sopravvenuta della stessa, e, pertanto, accertare e dichiarare il diritto alla riduzione del canone locativo nella misura di euro 850,00 mensili;
6) in riconvenzionale, di accertare e dichiarare la responsabilità delle locatrici per illegittima risoluzione anticipata del contratto e per il danno patito per la inidoneità dei locali, con condanna delle stesse al risarcimento del danno per la somma di euro 100.000,00; 7) in tutti i casi, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare la responsabilità delle opposte per aver impedito l'esercizio del diritto di prelazione ex art. 38 Legge n. 392/1978, arrecando danno a Parte_1
e condannarle in solido, al pagamento in favore della società opponente della
[...]
somma di euro 100.000,00; con vittoria di spese.
Si costituivano e le quali contestavano l'opposizione Controparte_1 CP_2
e la ricostruzione dei fatti in essa esposta, evidenziando che la scrittura privata del 2019 fosse inopponibile nei loro confronti e, quindi, avversavano la richiesta di compensazione.
Riconoscevano l'avvenuto pagamento delle mensilità di giugno, luglio ed agosto 2020, chiedendone la decurtazione dalle somme ingiunte e deducevano che l'opponente non aveva rispettato gli impegni assunti con la transazione del 2021 - non avente effetto novativo - con conseguente reviviscenza dell'originario rapporto locativo.
pagina 5 di 15 Contestavano la richiesta di riduzione del canone, nonché la presunta violazione della prelazione prevista dall'art. 38 della L. n. 392/1978, inapplicabile nella fattispecie, ed eccepivano il mancato esperimento della mediazione.
Concludevano, dunque, per il rigetto dell'opposizione con vittoria di spese.
All'udienza del 28.02.2023 veniva respinta la richiesta di provvisoria esecuzione del decreto opposto, veniva disposto il mutamento del rito e veniva assegnato termine per l'espletamento della mediazione, che si concludeva con esito negativo.
In seguito, rigettate le richieste di prova, veniva fissata l'udienza di discussione.
In via preliminare, occorre osservare che l'opposizione a decreto ingiuntivo, che si pone come fase ulteriore del procedimento già iniziato con il deposito del ricorso per ingiunzione, dà luogo ad un giudizio di cognizione, che si svolge secondo il rito ordinario in contraddittorio fra le parti, avente ad oggetto la domanda proposta dal creditore con il ricorso per ingiunzione e nel quale le parti, pur apparentemente invertite, conservano la loro posizione sostanziale, rimanendo così soggette ai rispettivi oneri probatori. In effetti, a seguito dell'opposizione, il giudizio, da sommario che era, si trasforma in giudizio a cognizione piena. In sostanza, il giudice dell'opposizione non si limita ad esaminare se l'ingiunzione sia stata emessa legittimamente, ma procede all'esame del merito della controversia con poteri di cognizione piena, sulla base sia dei documenti prodotti nella fase monitoria che dei mezzi istruttori eventualmente ammessi ed assunti nel corso del giudizio. Pertanto, il creditore (al quale compete la posizione sostanziale di attore, per aver richiesto l'emissione del decreto) ha, nella presente fase,
l'onere di provare tutti i fatti costitutivi del diritto vantato ed il debitore gli eventuali fatti estintivi del diritto, costituiti dall'avvenuto adempimento ovvero la prova del fatto modificativo o impeditivo del proprio adempimento (ex multis, Cass. 04.12.1997, n.
12311; Cass. 14.04.1999, n. 3671; Cass. 25.05.1999, n. 5055; Cass. 07.09.1977 n. 3902;
Cass. 11.07.1983 n. 4689; Cass. 09.04.1975 n. 1304; Cass. 08.05.1976 n. 1629;
Cassazione, Sez. Unite, 06.04.2001 e 30.10.2001 n.13533; Cassazione civile Sez. Unite,
07.07.1993, n. 7448).
pagina 6 di 15 Venendo al merito, l'opposizione presentata dalla debitrice ingiunta è risultata parzialmente fondata per quanto di seguito esplicitato.
È pacifico e documentato che tra le parti in causa sia intercorso un contratto di locazione relativo all'immobile, originariamente in proprietà di , poi trasferito Persona_1
alle odierne opposte, che sono subentrate quali locatrici nel detto rapporto.
Nel contratto di locazione (v. all. 3 alla produzione dell'opponente) veniva stabilito all'art. 6 che il canone ammontava ad euro 20.400,00 annuali, ovvero euro 1.700,00 mensili da corrispondersi anticipatamente entro il giorno 5 di ogni mese.
È altresì pacifico che l'immobile è stato rilasciato dall'opponente conduttrice in data
01.07.2022 e fino a tale data sussiste il diritto delle locatrici a percepire il canone pattuito.
Non milita in senso contrario il fatto che le locatrici “avrebbero agito sul presupposto della risoluzione per inadempimento de La sia del contratto che Parte_1
della successiva scrittura di definizione rapporti del 2021 (sic!) che, dunque, alcun effetto potrebbero avere circa la individuazione e prova della congruità, legittimità, certezza ed esigibilità di somme impropriamente fatte valere a titolo di canoni di locazione (quale locazione!?)” (cfr. memoria conclusiva opponente).
Invero, la transazione del 24.06.2021, dichiarata espressamente “non novativa”, disciplinava due ipotesi: se alla data del 01.10.2021 La avesse deciso Parte_1
di continuare la propria attività all'interno del locale, avrebbe continuato a versare la somma mensile di euro 1.700,00 mensile e restituito la morosità riconosciuta di euro
22.400,00 in 12 rate mensili;
se invece, alla medesima data, avesse deciso di rilasciare l'immobile, la conduttrice avrebbe versato alle locatrici euro 5.000,00 a saldo e stralcio delle morosità pregresse e avrebbe trasferito in capo alle sig.re la proprietà delle CP_1
attrezzature e degli utensili di cui si provvedeva a stilare un elenco in sede di sopralluogo.
La quindi, versava alle sorelle la somma di euro 4.800,00 Parte_1 CP_1
come concordemente stabilito per i mesi da giugno a settembre 2021 e, siccome non pagina 7 di 15 rilasciava l'immobile provvedeva a corrispondere, altresì, euro 1.700,00 per la mensilità di ottobre ed euro 1.700,00 per quella di novembre 2021.
Successivamente la conduttrice non rilasciava l'immobile alla data prevista, ma ometteva il versamento del canone - ed anche questo è incontestato, né v'è prova del contrario -.
Quindi sia che si voglia ritenere che la transazione si fosse automaticamente risolta con reviviscenza dell'originario contratto di locazione, sia che si voglia ritenere che la stessa avesse conservato la propria efficacia, in ogni caso sino al rilascio del bene, avvenuto successivamente (01.07.2022) alla data convenuta nella transazione (01.10.2021), La avrebbe dovuto corrispondere il canone mensile di euro 1.700,00, in Parte_1
forza di quanto previsto dall'art. 1591 c.c.
Tant'è che, in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente – l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore o con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile
(v. ex multis Cass. civ., Sez. VI, 07/05/2018, n. 10926).
Per quanto concerne invece l'esatto ammontare del credito preteso dalle opposte, sono necessarie alcune osservazioni.
Nel ricorso per ingiunzione le sorelle riferivano che la conduttrice CP_1 Parte_1
aveva cessato di corrispondere il canone previsto sin dal mese di giugno 2020,
[...]
che da giugno a settembre del 2021 aveva versato solo la minor somma di euro 1.200,00 mensili per un importo di euro 4.800,00, mentre per i mesi di ottobre e novembre 2021 aveva versato l'intero rateo mensile di euro 1.700,00 e, dunque, ritenevano che la conduttrice risultasse ancora debitrice della somma di euro 34.300,00.
Nella comparsa di costituzione le opposte davano atto dell'avvenuto regolare pagamento anche dei mesi giugno luglio ed agosto 2020.
pagina 8 di 15 Sicché dall'importo ingiunto di euro 34.300,00 andrebbero sottratte le anzidette 3 mensilità (euro 5.100,00), per arrivare alla somma di euro 29.200,00.
Senonché nella memoria conclusionale depositata il 30.10.2024 le opposte riducevano la propria pretesa “essendovi stato un errore materiale di computo” e chiedendo
“ingiungersi il pagamento dell'importo più volto riconosciuto e mai contestato da parte opponente, pari ad € 22.400,00”.
E tale mutamento quantitativo, peraltro in riduzione di quanto già richiesto, deve ritenersi ammissibile in considerazione dell'orientamento giurisprudenziale, secondo cui
“la diversa quantificazione o specificazione della pretesa, fermi i suoi fatti costitutivi, non comporta prospettazione di una nuova "causa petendi" in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto, non dà luogo ad una domanda nuova, come tale inammissibile in appello ai sensi degli artt. 345 e 437 c.p.c.” (v. Cass. n. 14961/2006; cfr. Cass. n. 9266/2010 e Cass. n. 4828/2006).
Nella fattispecie, del resto, le opposte nel ridurre quantitativamente la pretesa non hanno modificato la “causa petendi”, ma hanno ancorato la propria richiesta al debito di euro
22.400,00, riconosciuto da per canoni non pagati nella transazione Parte_1
del giugno 2021, dove è specificato in premessa “che fino al maggio 2021 la morosità è pari ad € 22.400,00” e al punto 2 che la conduttrice “riconosce il proprio debito di €
22.400,00 nei confronti delle locatrici” (v. all. 9 alla produzione dell'opponente).
Alla luce di quanto innanzi, quindi, può riconoscersi il credito delle opposte nell'indicato ammontare di euro 22.400,00 per l'occupazione dell'immobile da parte dell'opponente incontestatamente protrattasi sino al 01.07.2022, non essendo stato altrimenti comprovato il versamento del canone di euro 1.700,00 per mensilità ulteriori rispetto a quelle prima indicate.
A questo punto, quindi, occorre vagliare la domanda di compensazione giudiziale, avanzata dall'opponente, tra quanto richiesto dalle locatrici e le somme versate, in virtù della scrittura privata del 2019 (v. all. 2 produzione opponente), da Parte_1
a titolo di deposito cauzionale e valore delle attrezzature ivi allocate, risultate inidonee.
pagina 9 di 15 L'istanza non può trovare accoglimento, in quanto l'imprescindibile presupposto perché operi la compensazione è che vi siano due soggetti, persone fisiche o giuridiche, in posizione di reciprocità, come chiaramente si evince dall'articolo 1241 c.c., a norma del quale la compensazione opera “quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra”.
Invece nella fattispecie la reciprocità richiesta dalla norma difetta del tutto, atteso che la scrittura privata in questione non è stata sottoscritta dalle odierne opposte, bensì dal precedente proprietario locatore insieme al , quale Persona_1 Parte_2
proprietario delle attrezzature presenti nel locale.
Né la pretesa opponibilità della detta scrittura alle odierne opposte può fondarsi sul disposto di cui all'art. 1602 c.c., a norma del quale, nel caso in cui il locatore venda l'immobile oggetto di locazione, il terzo acquirente è obbligato a rispettare la locazione e tutti gli obblighi assunti con la stessa, secondo le condizioni stabilite dal contratto di affitto stipulato.
La scrittura in questione però – secondo quel che l'opponente riferisce senza avversa contestazione – ha una data anteriore ( 21.06.2019) al contratto di locazione
(26.07.2019) e le pattuizioni nella stessa contenute non sono richiamate nel contratto, sicché nessun effetto vincolante può avere nei confronti delle sorelle Controparte_1
e CP_2
“In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all'art. 1599 c.c., il subentro nella posizione del locatore dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c. ; peraltro, il principio stabilito dall'art.
1602 c.c., che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che
l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto
pagina 10 di 15 agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto” (v. Cass. n. 11895/2008).
Destituita di fondamento è altresì la domanda riconvenzionale dell'opponente, volta all'accertamento della responsabilità delle locatrici per illegittima risoluzione anticipata del contratto, per violazione dell'obbligo di buona fede, contrattuale e non, e per il pregiudizio subito in conseguenza dell'asserita inidoneità dei locali, con condanna delle opposte al ristoro del danno emergente quantificato nella somma di euro 100.000,00.
La domanda, difatti, è eccessivamente generica, in quanto l'opponente non specifica in cosa consisterebbe la lamentata “inidoneità dei locali” e tale lacuna non viene colmata dalle allegazioni documentali richiamate nella citazione, ovvero il documento n. 12 della produzione.
Non può ritenersi comprovato poi il danno asseritamente patito, che l'opponente pretenderebbe di ascrivere a non meglio precisati “Lavori di ristrutturazione,
Ammodernamento degli impianti, Realizzazione dell'impianto di aria condizionata ed impianto elettrico a norma;
Acquisto delle attrezzature;
Derattizzazioni; Liberazione dei locali” (cfr. atto di citazione), senza nemmeno esplicare la richiesta né, tantomeno, dare alcuna dimostrazione delle spese in conseguenza sostenute.
E sebbene tale carenza assertiva risulti già fatale per le aspettative della conduttrice, nella fattispecie non v'è prova della supposta “inidoneità” del bene, né del fatto che prima del giudizio abbia mai denunciato alle locatrici la presunta Parte_1
inadeguatezza dei locali all'uso stabilito, risultando invece - in termini dirimenti - dal contratto di locazione in atti che “il conduttore dichiara di aver visionato l'immobile locatogli e di averlo trovato in buono stato locativo o adatto all'uso convenuto, così di volerlo prendere in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi…” (v. art. 11
“Condizioni dell'immobile” all. 3 produzione opponente).
Elementi utili alla pretesa dell'opponente non possono desumersi neanche dall'asserita presenza di topi nel locale che non può ritenersi comprovata soltanto dai due rilievi fotografici in atti (v. all. 13) e 13°) produzione opponente), in assenza di ulteriore pagina 11 di 15 conforto documentale volto quantomeno a dimostrare la riconducibilità delle foto ai luoghi di causa, le spese eventualmente sostenute per la derattizzazione suppostamente eseguita ecc…
E ciò in disparte dalla dirimente considerazione che quand'anche i topi avessero effettivamente infestato il locale – cosa che avrebbe richiesto necessariamente l'intervento delle autorità sanitarie – tale circostanza non potrebbe automaticamente imputarsi alla parte locatrice, visto e considerato che la presenza di topi doveva necessariamente escludersi all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione, giacché la conduttrice aveva riconosciuto i locali idonei all'uso convenuto.
A ciò aggiungasi che, comunque, le spese di disinfestazione (nella loro accezione più generica) spettano al conduttore, a norma dell'art. 9 della L. n. 392/78, applicabile anche in caso di locazioni ad uso diverso (v. art. 41 della medesima legge), “Sono interamente
a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”.
Nessun rilievo, poi, in ordine alla presunta violazione dell'obbligo di garantire il pacifico godimento del bene, dell'obbligo di correttezza o di collaborazione sussistente in capo alle locatrici, può assumere il comportamento di tale , il quale Parte_2
non è parte contrattuale, né vi è alcuna allegazione e prova di come tale comportamento abbia potuto causare un danno alla conduttrice.
Del pari infondata è la domanda tesa all'accertamento dell'impossibilità parziale della prestazione di versamento dei canoni e/o dell'eccessiva onerosità sopravvenuta della stessa in conseguenza dell'emergenza pandemica da Covid-19, con conseguente riduzione del canone mensile all'importo di euro 850,00.
pagina 12 di 15 Fondamentale ragione ostativa all'accoglimento di siffatta pretesa risiede nel fatto che la morosità della conduttrice riguarda periodi successivi al lockdown (marzo-maggio
2020), ovvero a partire dal mese di settembre 2020 fino alla data di rilascio del
01.07.2022, essendosi protratta per molto tempo dopo la cessazione delle misure di contenimento, così come in effetti osservato già nell'ordinanza di rilascio del bene emessa nel procedimento N.R.G. 6817/2020 (v. all. 11 produzione opponente).
Inoltre, a fronte della morosità dedotta, l'opponente non ha eseguito neppure un pagamento parziale dei canoni tuttora dovuti (con la sola eccezione dei pagamenti ridotti, concordati per i mesi da giugno a settembre 2021 nella transazione del 2021 per motivi del tutto diversi) e si è limitata a richiamare i noti effetti della crisi economica connessa alla pandemia da Covid-19, quale ragione di esonero dal pagamento.
Ma ciò non giustifica la concessione della reclamata tutela, posto che in relazione alla specifica attività commerciale una riduzione del canone dovrebbe - nella considerazione che le difficoltà pandemiche hanno inciso su entrambe le parti del rapporto - anche tener conto dei provvedimenti normativi e regolamentari che, al fine di contenere i risvolti economici negativi della pandemia, hanno concesso cd. “agevolazioni”, “bonus”,
“esenzioni” e “benefici alle attività commerciali “colpite”, che spiegano, senza dubbio ragionevole, una rilevanza di carattere economico da bilanciare anche nell'ottica di eventuale incremento della redditività dell'attività nei mesi immediatamente successivi alle riaperture come “bilanciamento” del precedente periodo.
D'altro canto sono ben noti gli orientamenti susseguitisi nella giurisprudenza di merito in tema (sia per quanto attiene alla impossibilità sopravvenuta totale – ex art. 1463 c.c. che in uno all'art. 1460 c.c. consentirebbe la sospensione totale del pagamento del canone nel periodo di lockdown severo - che alla impossibilità sopravvenuta parziale della prestazione del locatore ex artt. 1464 e 1258 c.c., che potrebbe determinare la riduzione del canone del 50% - salvo la prova di un diverso ammontare - ex art. 216, comma 3, del DL 34/2020 per i mesi di chiusura effettiva da marzo a maggio 2020) ma anche a voler far applicazione di tale ultimo criterio (impossibilità sopravvenuta parziale pagina 13 di 15 e riduzione del canone del 50%) la riduzione del canone non potrebbe che essere limitata ai soli mesi di marzo, aprile e maggio del 2020 in cui vi è stato il cd. lockdown severo con chiusura totale delle attività su tutto il territorio nazionale.
Non merita accoglimento, infine, la domanda avanzata in riconvenzionale dall'opponente volta ad accertare e dichiarare la responsabilità delle opposte per avere impedito l'esercizio del diritto di prelazione ex art. 38 della L. n. 392/1978.
Invero, anche prescindendo dal fatto che all'art. 17 del contratto di locazione si prevedeva che il conduttore non avesse diritto di prelazione in caso di vendita del bene
(v. ancora all. 3 produzione opponente), il primo comma del citato art. 38 stabilisce che
“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario”.
La disposizione, dunque, opera nel solo caso in cui il trasferimento avvenga “a titolo oneroso” e non quando lo stesso avvenga a titolo gratuito, come nel caso che ci occupa, in cui il bene oggetto di locazione è stato trasferito alle odierne opposte in virtù di atto di donazione del 30.07.2020, registrato il 30.08.2020 (v. all. 16 produzione opponente).
Ogni altra doglianza avanzata da circa il fatto che la detta Parte_1
donazione dissimulerebbe una compravendita non trova alcun riscontro negli atti e la presunta simulazione non costituisce oggetto del presente giudizio.
Conclusivamente, per le motivazioni innanzi specificate, in parziale accoglimento della proposta opposizione, il Decreto Ingiuntivo n. 1516/2022 va revocato e l'opponente va condannata a pagare in favore delle opposte la somma di euro 22.400,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Infondata è da ritenersi la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. spiegata da parte opposta, non ricorrendo l'abuso della potestas agendi, ossia la promozione della lite, di per sé legittima, per fini diversi da quelli per i quali il potere stesso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte (cfr. Cass. n. 9912/2018).
Ogni ulteriore considerazione si ritiene assorbita nelle motivazioni che precedono.
pagina 14 di 15 Per quanto attiene alla regolamentazione delle spese processuali, si osserva che la fase monitoria e quella di opposizione sono considerate come facenti parte di un unico processo, per cui, ai fini dell'imposizione delle spese, il giudice deve tenere conto delle modalità di svolgimento di entrambe le fasi e dell'esito del giudizio di opposizione.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014, come aggiornato con D.M. n. 147/2022, in relazione al decisum ed all'attività concretamente esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, I Sezione Civile, in composizione monocratica, così provvede:

1. accoglie parzialmente l'opposizione spiegata e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto;

2. condanna La al pagamento, in favore di e Parte_1 Controparte_1
dell'importo di euro 22.400,00, oltre interessi legali dalla domanda e sino CP_2
al soddisfo;

3. condanna La al pagamento in favore di e Parte_1 Controparte_1
delle spese di lite, liquidate in complessivi euro 2.540,00, oltre rimborso CP_2
spese vive, spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Nola, 13.03.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi
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