R.G.N. 1494/2020
Tribunale Ordinario di Paola Sezione Prima Civile Verbale di udienza del 11/04/2025
È presente, per l'attore, l'avv. Alessandra Paola Fruscio, in sostituzione dell'avv. MAURIZIO FINO. È altresì presente, per il convenuto, l'avv. ALESSANDRO BRUSCO. Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale della causa. L'avv. Fruscio si riporta ai propri atti di causa, in via preliminare insiste nell'eccezione già formulata di incompetenza territoriale del Tribunale. Nel merito, si riporta ai propri scritti. Insiste altresì nella condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 III co c.p.c. L'avv. Brusco preliminarmente si associa alla richiesta di dichiarazione di incompetenza territoriale. Nel merito, si riporta ai propri atti di causa. Esaurita la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, nell'ora del deposito telematico, il Giudice decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, su pagina separata, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
Matteo Torretta
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R.G.N. 1494/2020
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Paola, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Matteo Torretta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo RG 1494/2020 vertente
TRA
C.F rappresentato e difeso dall'avv. Maurizio Fino Parte_1 C.F._1
(c.f. ; C.F._2 ricorrente
E
(C.F ) rappresentata e difesa dall'avv. Alessandro CP_1 C.F._3
Brusco (c.f. ); C.F._4 resistente
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo Conclusioni delle parti: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO

1. ha intimato sfratto per morosità, con contestuale citazione per la Parte_1 convalida, alla conduttrice relativamente all'immobile sito in Acquappesa, via CP_1
Cristoforo Colombo n. 75. La conduttrice ha proposto opposizione alla convalida, deducendo di aver rilasciato l'immobile a far data da novembre 2019, previo accordo telefonico con il locatore, al quale è poi seguito l'invio di raccomandata a/r. Pertanto, da tale data non era dovuto alcun canone, per intervenuta disdetta, onde la morosità riguarderebbe le sole mensilità di agosto, settembre e ottobre 2019, che possono essere compensate, almeno in parte, con il deposito cauzionale. In rito ha poi eccepito l'incompetenza territoriale del Tribunale adito, in ragione dell'operatività della clausola di deroga alla competenza e di designazione di foro convenzionale esclusivo contenuta nell'art. 19 del contratto di locazione. All'udienza di convalida, l'intimante, comparso personalmente, dopo aver precisato che non è mai intervenuta consegna delle chiavi né le pagina 2 di 6 parti hanno predisposto un verbale di rilascio dell'immobile, ha insistito per l'emissione del decreto ingiuntivo di pagamento dei canoni scaduti e a scadere. Quindi, alla predetta udienza del 06/11/2020, si è proceduto al deposito e all'apertura della lettera di disdetta ancora contenuta in busta sigillata e il cui contenuto risultava essere il seguente: «Io sottoscritta mando la disdetta del contratto sito in Acquappesa Parte_2
v. Cristoforo Colombo 75 di cui le chiavi le ho lasciate fuori dalla porta essendo andata via da un mese. Distinti saluti». Con ordinanza del 16/12/2020 è stato disposto il rilascio dell'immobile ed il mutamento del rito.

1.1. Con memoria integrativa, in via preliminare, presta adesione Parte_1 all'eccezione di incompetenza del Tribunale di Paola e, nel merito, dopo aver ribadito che la parte resistente si è resa morosa all'obbligo di pagamento del canone a far data dal mese di agosto 2019 (circostanza, questa, riconosciuta dalla stessa conduttrice), deduce l'inesistenza di accordi verbali per il rilascio anticipato dell'immobile e per la consegna delle chiavi al vicino di casa TT ET e conclude per la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della parte resistente, con condanna al pagamento dei canoni dal mese di agosto 2019 fino alla data di emissione dell'ordinanza di rilascio, insistendo nelle conclusioni già rassegnate nella propria difesa.

1.2. La resistente insiste per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in CP_1 sede di opposizione.

1.3. Il giudizio è stato istruito mediante l'assunzione della prova testimoniale di TT ET (udienza del 10/06/2022) ed è stato poi deciso, all'esito di discussione, nell'udienza dell'11/04/2025.

2. L'eccezione di incompetenza è infondata. Il foro convenzionale può ritenersi esclusivo per tutte le controversie derivanti da un determinato contratto quando vi sia una dichiarazione espressa o univoca da cui risulti in modo chiaro e preciso la concorde volontà delle parti non solo di derogare all'ordinaria competenza territoriale, ma altresì di escludere la competenza del foro designato con quelli previsti dalla legge in via alternativa [Cass- Civ- Sez. 2, Sentenza n. 1563 del 12/02/2000 (Rv. 533760 - 01)]. Nel caso che ci occupa, la clausola contenuta nell'art. 19 è formulata in termini generici, perché dispone che “per qualunque contestazione potesse sorgere sull'interpretazione del presente contratto le parti […] riconoscono come unico Foro competente quello di Napoli”. Tale previsione, mentre lascerebbe intendere che le parti avrebbero derogato alle regole ordinarie di competenza territoriale nella parte in cui individuano come foro “unico” quello di Napoli, dall'altro circoscrive l'esclusività solo ai profili relativi all'interpretazione del contratto, lasciando rivivere i criteri ordinari per quelli che concernono, invece, l'esecuzione dello stesso. In considerazione della non univoca e chiara formulazione della norma, deve escludersi che la designazione del foro di Napoli valga a rendere non operativi i fori generali e speciali previsti dal codice di procedura, primo tra tutti quello contenuto nell'art. 21 c.p.c., che individua come competente il giudice del luogo in cui è posto l'immobile.

3. Nel merito la domanda è fondata per le ragioni che seguono.
pagina 3 di 6 3.1. Il ritardo o il non esatto adempimento della prestazione che, in punto di disciplina generale delle obbligazioni, danno luogo al risarcimento del danno, se il debitore non prova che gli stessi non siano a lui imputabili (arg. ex art. 1218 cod. civ.), autorizzano la parte non inadempiente di un contratto a prestazioni corrispettive ad agire per ottenerne la risoluzione e, con essa, la caducazione ex tunc degli effetti giuridici prodottisi. Non qualsiasi inadempimento – pur astrattamente idoneo a dare luogo al risarcimento del danno – legittima la risoluzione del contratto, dal momento che l'ordinamento esige un quid pluris, ossia che la deviazione rispetto al programma negoziale predisposto dalle parti non abbia «scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte» (cfr. art. 1455 cod. civ.). La valutazione della gravità dell'inadempimento si effettua alla stregua di un duplice criterio oggettivo e soggettivo. Il primo ha riguardo all'entità oggettiva dell'inadempimento; il secondo, invece, impone di tenere in considerazione l'interesse che la parte creditrice della prestazione intende realizzare con il contratto e attribuisce rilievo alle modalità e alle circostanze dello svolgimento concreto del rapporto, al fine di verificare se l'inadempimento abbia, in concreto, generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto. L'interesse richiesto dall'art. 1455 cod. civ. concerne, a ben vedere, l'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie [cfr. Cass. Civ. Sez, 3, Ordinanza n. 4022 del 20/02/2018 (Rv. 647949 - 01)]. Secondo condivisibile dottrina, anche l'inadempimento di una prestazione accessoria può rilevare, nei limiti in cui faccia venir meno l'utilità della prestazione principale. Nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l'indagine circa la gravità della inadempienza deve tenere conto del valore, determinabile mediante il criterio di proporzionalità, della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, e deve considerare se, per effetto dell'inadempimento, si sia verificata, ai danni della controparte, una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale [cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 15052 del 11/06/2018 (Rv. 649073 - 02)]. Il giudice è obbligato a valutare, anche d'ufficio, la gravità dell'inadempimento [Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 16084 del 20/07/2007 (Rv. 599186 - 01)]. La non scarsa importanza della prestazione non adempiuta costituisce una condizione dell'azione di risoluzione e, pertanto, secondo quanto dispone l'art. 2697 cod. civ., costituisce onere della parte attrice provarne l'esistenza, salvo che la non scarsa importanza sia in re ipsa attenendo l'inadempimento a obbligazioni primarie ed essenziali del contratto [Cfr. Cass. Civ. Sez. 1, Sentenza n. 5658 del 24/05/1995 (Rv. 492400 - 01)].

3.2. Nel caso che ci occupa, vi è prova dell'inadempimento della conduttrice, la quale si è sottratta all'obbligo del pagamento del canone di locazione dal mese di agosto 2019. Poiché il pagamento del canone da parte del conduttore costituisce obbligazione primaria, la sua violazione (ingiustificata) determina una grave alterazione del sinallagma, sicché sussistono le condizioni per dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, con conseguenziale condanna di questa al pagamento del corrispettivo per il pagina 4 di 6 godimento della cosa locata fino alla data dell'effettivo rilascio, secondo quanto dispone l'art. 1591 cod. civ. Al riguardo deve segnalarsi che non vi è alcuna evidenza dell'esistenza di un atto di disdetta, peraltro effettuato in maniera verbale, né di un accordo tra locatore e conduttore per il rilascio spontaneo del bene e la risoluzione del contratto, senza il rispetto delle modalità indicate nell'art. 2 e nell'art. 16 del contratto di locazione. La raccomandata di disdetta esibita dall'opponente (ancora in busta sigillata) all'udienza del 06/11/2020, tenutasi nella fase di sommaria (R.G. 724/2020), non è mai stata effettivamente recapitata al locatore, perché spedita a un indirizzo al quale questi è risultato sconosciuto, onde la stessa è da ritenersi priva di effetti. Peraltro, neanche le circostanze riferite dalla resistente circa la consegna delle chiavi alla persona incaricata dal locatore hanno trovato conferma. Il teste TT ET, escusso all'udienza del 10/06/2022, ha dichiarato di non aver ricevuto alcun incarico di assistere al rilascio e di ricevere in consegna le chiavi dell'immobile da parte della conduttrice. Egli ha, invece, affermato di aver «trovato le chiavi dell'abitazione del Romani attaccate alla porta della sua casa», di non ricordare se fu lui a dare avviso al viceversa, di essere poi Pt_1 entrato nell'abitazione per scattare delle foto e di aver preso in custodia le chiavi su richiesta del proprietario. Poiché la disdetta effettuata dalla conduttrice è priva di efficacia, ella è tenuta a corrispondere il canone di locazione fino alla data di esecuzione dell'ordinanza di rilascio, pervista per il 15/02/2021, che coincide con quella di effettivo rientro in possesso della cosa locata da parte del locatore. La conduttrice è, dunque, tenuta per i mesi che vanno da agosto 2019 fino a febbraio 2021 (quest'ultimo da conteggiarsi per metà) una somma pari € 4.625,00 (= € 250 x 18,5 mensilità). Poiché le somme così liquidate rappresentano un debito di valuta [Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 15146 del 20/06/2017 (Rv. 644949 - 01)], sono dovuti anche gli interessi al saggio legale, da determinarsi sui canoni scaduti e con decorrenza dalle singole scadenze, nella misura di cui al primo comma dell'art. 1284 cod. civ. fino alla data di notifica dell'atto di intimazione di sfratto e nella misura di cui al quarto comma dell'art. 1284 cod. civ. dalla data di questa e fino all'effettivo soddisfo.

3.3. L'eccezione di compensazione è infondata dal momento che, per come si desume dall'art. 5 del contratto di locazione, le somme versate a titolo di deposito cauzionale non sono “imputabili a titolo di conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine della locazione”.

4. La domanda di condanna alle spese ai sensi dell'art. 96 comma III c.p.c. è infondata perché non vi è evidenza di una grave negligenza della convenuta nella costituzione nell'odierno giudizio, né nello svolgimento di attività difensiva a scopo puramente dilatorio.

5. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, facendo applicazione dei parametri tabellari di cui al DM 55/2014 e s.m.i., ai valori medi. Poiché il procedimento di convalida di sfratto per morosità e quello che si instaura in caso di opposizione rappresentano un unico giudizio e non due distinti procedimenti [Cass. Civ.
pagina 5 di 6 Sez. 2, Sentenza n. 1134 del 19/05/1962 (Rv. 251871 - 01)], le spese saranno liquidate per il solo giudizio di merito, siccome comprensive anche di quelle relative alla fase sommaria. Le spese relative al procedimento di mediazione verranno, invece, liquidate ai valori minimi di cui al menzionato DM, e solo per la fase introduttiva, tenuto conto che il procedimento si è concluso con esito negativo al primo incontro, per mancata adesione della parte resistente.

PQM

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza o eccezione, così provvede: Dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 20/12/2017, registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Cosenza n data 18/01/2018 al n. 000343-serie 3T con codice identificativo , stipulato tra , per grave CodiceFiscale_5 Parte_1 CP_1 inadempimento del conduttore. Condanna al pagamento di € 4.125,00 per canoni maturati e non pagati fino CP_1 alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi da calcolarsi secondo le modalità indicate in parte motiva. Condanna al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 76,00 per CP_1 esborsi ed € 1591,00, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge, per compensi professionali relativamente al presente procedimento e in € 142,00 oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge, per compensi professionali relativi al procedimento di mediazione. Paola, 11/04/2025. Il Giudice Matteo Torretta
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