N. R.G. 15191/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15191/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. LEOCATA GIOSUE', Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in CORSO DI PORTA VITTORIA 29 MILANO presso il difensore avv. LEOCATA GIOSUE'
RICORRENTE – opponente contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZAZZA MARCO e Controparte_1 C.F._2 dell'avv. VIGNATI LUCIA, elettivamente domiciliata in VIA PALERMO, 1 MILANO presso il difensore avv. ZAZZA MARCO
RESISTENTE – opposta
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo

Conclusioni della parte opponente:
In via preliminare:
-dichiarare nullo o comunque revocare il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo emesso dal
Tribunale di Milano n. 3799/2024 R.G. N. 8689/2024-1 per difetto dei presupposti di legge per i motivi esposti in atto;

-disporre la revoca del decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Milano n. 3799/2024 RG.N.
8689/2024-1 per intervenuta prescrizione parziale del credito azionato, ai sensi dell'art. 2948, comma 4, c.c. e, specificatamente dell'importo di Euro 800,00 per i motivi esposti in atto;

Nel merito
In via principale:
-accertare e dichiarare l'illegittimità ed inammissibilità del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 3799/2024 - R.G. N. 8689/2024-1 del Tribunale di Milano per i motivi di cui in narrativa, e conseguentemente revocarlo, o annullarlo, o dichiararlo nullo e comunque privo di giuridico effetto;
pagina 1 di 9 -accertare e dichiarare che nulla è dovuto dalla sig.ra alla sig.ra e, per Pt_1 Controparte_1 l'effetto, rigettare tutte le domande formulate da parte opposta;

In via riconvenzionale:
-accertare e dichiarare l'inadempimento di parte locatrice e per l'effetto respingere la domanda di pagamento avanzata dalla sig.ra perché infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti in CP_1 atto;

-accertare e dichiarare la sussistenza dei vizi ex art. 1578 c.c. e/o art. 1581 c.c., per l'effetto, ridurre il corrispettivo per la locazione dal mese di aprile 2019 al dicembre 2023, secondo quanto verrà accertato e/o provato in corso di causa, ovvero ritenuto equo o di giustizia e per l'effetto condannare la sig.ra alla restituzione della parte eccedente del canone di locazione rispetto a quanto già CP_1 corrisposto avendo già provveduto a corrispondere i canoni dal mese di aprile 2019 al mese di dicembre 2023;
-in ogni caso accertare e dichiarare che la sig.ra ha sostenuto l'esborso di Euro 4.650,00 oltre Pt_1 IVA, per effettuare le riparazioni urgenti e necessarie all'interno dell'immobile e per l'effetto condannare la sig.ra al rimborso di tale somma;
CP_1
In via subordinata alla domanda che precede, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda sopra formulata condannare l'opposta alla restituzione dell'importo di Euro 4.650,00 per arricchimento senza giusta causa.
In ogni caso:
-disporre la compensazione tra l'eventuale credito della sig.ra e il credito spettante alla sig.ra CP_1 per le motivazioni di cui in premessa, oltre agli interessi di cui all'art. 1284 c.c.; Parte_1
-Con rifusione delle spese e competenze di causa.
In via istruttoria…:

Conclusioni della parte opposta:

Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Milano rigettare ogni domanda, eccezione ed istanza anche istruttoria, formulate dalla SI.ra e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo n. 3799/2024 Parte_1
(R.G. 8689/2024-1) del Tribunale di Milano.
Con vittoria di spese e competenze legali.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132 co. 2° n. 4) e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
pagina 2 di 9 Con decreto ex art. 664 c.p.c. n. 3799/2024 del 13-14 marzo 2024 notificato il 15.03.2024, emesso contestualmente ad ordinanza di convalida di sfratto nella causa R.G. n. 8689/2024-1, il Tribunale di
Milano ingiungeva a di pagare a la somma di € 11.142,17 Parte_1 Controparte_1 per canoni scaduti al momento dell'intimazione di sfratto, oltre a quelli successivamente scaduti o a scadere sino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi e spese di procedura. Nell'intimazione di sfratto si dava atto che la morosità ineriva incrementi ISTAT, oneri condominiali e quote di registrazione del contratto a partire dal mese di aprile 2022 alla data dell'intimazione, nonché l'intero canone di locazione in relazione alle mensilità di gennaio e febbraio 2024.
Con ricorso del 22 aprile 2024, proponeva opposizione contro il suindicato Parte_1 decreto, eccependo che dall'aprile 2019 si erano verificati nell'immobile dei fenomeni infiltrativi che avevano provocato vistose macchie di umidità e muffa nella zona adibita a cucina e laboratorio e nel locale di accesso, che avevano danneggiato le attrezzature ivi riposte, allegando relativa documentazione fotografica;
che tale situazione era stata segnalata più volte alla locatrice, anche a mezzo whatsapp del 16 aprile 2019, con richiesta di risolvere la problematica, senza esito, tanto che richiedeva all'impresa edile di Corna Giuseppe di effettuare un sopralluogo e predisporre un preventivo per la risoluzione delle problematiche, poi inoltrato alla locatrice;
che le infiltrazioni persistevano tanto da dover sospendere l'attività commerciale, visti i gocciolamenti anche sull'impianto elettrico e sul relativo quadro;
di aver incaricato nel maggio 2019 l'impresa edile sostenendo il relativo costo, CP_2
pari ad euro 4.650,00, oltre IVA, ma che la problematica si ripresentava soprattutto nelle giornate piovose;
di aver diffidato la locatrice, con comunicazione del 31 marzo 2020, a rimborsare l'esborso, rappresentando altresì la persistenza della situazione infiltrativa;
che nel maggio 2020 i tecnici incaricati dal effettuavano lavori di rifacimento dell'impermeabilizzazione della copertura CP_3 del tetto, anch'essi non risolutivi;
di aver incaricato, nel luglio 2020, un perito al fine di redigere una perizia di parte all'esito dei sopralluoghi effettuati, che accertava la insufficiente sezione dello scarico d'acqua da smaltire in caso di eventi piovosi. Inoltre, il ctp dichiarava: “È stata rilevata inoltre l'assenza di griglia antifoglie all'imbocco del pluviale. Le condizioni sopra evidenziate fanno sì che in copertura si verifichi un “effetto vasca” che consente all'acqua di accumularsi sino a oltrepassare i risvolti verticali dell'impermeabilizzazione, così infiltrandosi al di sotto delle scossaline ed all'interno dell'unità immobiliare”. Aggiungeva di aver intrapreso la procedura di mediazione, che si concludeva con esito negativo.
L'opponente, dunque, visti i gravi vizi lamentati, richiedeva la riduzione del corrispettivo già corrisposto, ex artt. 1578 e 1581 c.c., per il periodo da aprile 2019 alla data della convalida di sfratto,
pagina 3 di 9 avvenuta il 13 marzo 2024, oltre al risarcimento del danno patrimoniale, ovvero al rimborso delle spese sostenute dalla stessa per la risoluzione urgente delle problematiche lamentate.
Contestava poi la debenza della somma di euro 2.357,67 per “oneri condominiali”, in quanto nel contratto di locazione non era prevista alcuna corresponsione di tal genere, ed anzi il condominio era stato istituito solo nel mese di giugno 2019 senza che vi fosse stata una erogazione di servizi ulteriori rispetto a quelli già previsti in contratto;
contestava comunque che non vi fosse la prova del credito, in quanto gli estratti conto aggiornati depositati dalla locatrice non indicavano gli oneri condominiali e dunque non era dato sapere quali fossero le voci di spesa già imputate alla conduttrice e se queste rientrassero tra le voci di spesa da porre in capo al conduttore.
Da ultimo, eccepiva l'intervenuta prescrizione, ex art. 2948 c.c., del credito richiesto a titolo di quota parte (50%) della tassa di registro, trattandosi di credito risalente agli anni 2017-2018, la cui quota parte del 50% doveva essere richiesta entro il 2022.
Nell'eccepire anche la carenza di prova del credito, giacché basato unicamente su di un estratto conto e su di un contratto di locazione e comunque in assenza di prova del pagamento dell'imposta di registro, chiedeva la sospensione dell'esecuzione provvisoria del decreto opposto, trattandosi di opposizione di pronta soluzione e fondata su prova scritta.
Con memoria difensiva del 18 ottobre 2024, si costituiva in giudizio , Controparte_1 rappresentando, anzitutto, che l'opponente non si era costituita nel procedimento di sfratto, nonostante la regolarità della notifica dell'atto di intimazione;
contestava poi di essere responsabile dei fenomeni infiltrativi ex adverso invocati, ed anzi dichiarava che le infiltrazioni avevano avuto inizio dopo l'installazione, da parte della opponente di un forno a legna in sostituzione di quello elettrico, Pt_1
con la necessità di posare una nuova canna fumaria attraverso il tetto del negozio e che tale intervento edilizio, che non era mai stato autorizzato dalla locatrice, aveva causato la rottura dell'impermeabilizzazione della porzione di tetto sovrastante la canna fumaria, con infiltrazioni anche nei locali adiacenti, richiamando la perizia tecnica fatta svolgere dal Condominio dei Negozi di Via
Alfonsine; eccepiva poi che il tetto dell'edificio che funge da copertura al negozio facesse parte del Condominio dei negozi di via Alfonsine a San Donato Milanese e che dunque, anche se le infiltrazioni fossero riconducibili ai motivi individuati dal tecnico della conduttrice, il dovere di risarcire questa sarebbe restato in capo al , non già alla locatrice;
eccepiva poi che non vi CP_3
fosse prova del fatto che le infiltrazioni avevano reso impossibile le fruibilità del bene locato o ne avevano ridotto l'idoneità all'uso pattuito. Contestava poi che non vi era la prova dell'esborso sostenuto pari ad euro 4.650,00 oltre iva, per procedere alle riparazioni, né che fossero state documentate le lavorazioni effettuate e che, anzi, la somma richiesta era certamente superiore a quella pagina 4 di 9 individuata nel primo preventivo, per un importo illeggibile. Evidenziava poi che in data 3 ottobre 2023 veniva eseguito lo sfratto e che l'occupante non aveva versato nulla a titolo di occupazione dalla notifica dello sfratto sino alla data della comparsa.
Rilevava che la conduttrice non avesse diritto ad ottenere alcuna riduzione del canone di locazione, non avendo provato i gravi vizi ed anzi avendoli tollerati, né il rimborso di spese di cui non veniva dimostrato il relativo pagamento, fermo il fatto che, in assenza di opposizione alla procedura di sfratto, il contratto si era risolto per proprio grave inadempimento, con conseguente impossibilità di invocare le tutele previste dal Codice civile nell'ottica della prosecuzione del rapporto. Invocava poi l'art. 9 della legge equo canone per confermare, da un lato, che gli oneri condominiali fossero interamente a carico del conduttore e, dall'altro, che tale norma non prevedesse l'obbligo per il locatore di dare dimostrazione del relativo pagamento ed anzi di aver documentato alla controparte sia l'entità degli oneri condominiali – inoltrandole il consuntivo di gestione 2019/2020 e 2021/2022 senza che la conduttrice richiedesse, nei successivi sessanta giorni, di visionare i giustificativi degli oneri o la relativa ripartizione.
Contestava, da ultimo, l'intervenuta prescrizione del credito relativo alla quota parte dell'imposta di registro.
Entrambe le parti depositavano note scritte per l'udienza del 29.10.2024.
Infine, rigettate le richieste di prove orali e di ctu, disposta la mediazione, che aveva esito negativo, la causa veniva rinviata per la discussione e precisazione delle conclusioni all'udienza del 10.6.2025.
In detta udienza sostituita da note scritte, dopo la discussione effettuata tramite il deposito di note, questa è
stata decisa mediante lettura della sentenza.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
Anzitutto, si ricorda, che, secondo il costante orientamento della Suprema Corte, “nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, solo da un punto di vista formale l'opponente assume la posizione di attore e l'opposto quella di convenuto, perché è il creditore ad avere la veste sostanziale di attore ed a soggiacere ai conseguenti oneri probatori, mentre l'opponente è il convenuto cui compete di addurre e dimostrare eventuali fatti estintivi, impeditivi o modificativi del credito, di talché le difese con le quali
l'opponente miri ad evidenziare l'inesistenza, l'invalidità o comunque la non azionabilità del credito vantato ex adverso non si collocano sul versante della domanda - che resta quella prospettata dal creditore- ma configurano altrettante eccezioni” (ex plurimis Cass.n. 6421/2003).
Pertanto, la particolare inversione processuale dei ruoli delle parti nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non comporta anche un'inversione dell'onere della prova, cioè non esonera colui che fa pagina 5 di 9 valere un proprio diritto dal dare dimostrazione dei fatti, costitutivi od estintivi, che ne costituiscono il fondamento ex art. 2697 c.c.
Inoltre, il creditore che agisca in giudizio per l'inadempimento o l'inesatto adempimento del debitore deve solo fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, posto che incombe sul debitore convenuto l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento dell'obbligazione (Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 28 gennaio 2002, n. 982;
Cassazione civile sez. lav., 16 luglio 1999, n. 7553; Cassazione civile sez. I, 15 ottobre 1999, n. 11629;
Cassazione civile sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446; Cassazione civile, sez. II, 17 agosto 1990 n. 8336;
Cassazione civile, sez. II, 31 marzo 1987 n. 3099).
Si rammenta che “Nel procedimento sommario di convalida di sfratto concluso con l'ordinanza di convalida, l'ordine di restituzione dell'immobile locato e l'ingiunzione di pagamento per i canoni e gli oneri accessori scaduti e a scadere fino al rilascio, il giudicato formatosi in relazione alla detta ordinanza - qualora unitamente sia stato emesso anche il decreto ingiuntivo per i canoni di locazione e gli oneri accessori - copre, oltre che ogni questione concernente l'esistenza, la validità e la risoluzione del contratto ed ogni questione relativa al possesso di fatto della cosa locata, anche i fatti impeditivi o estintivi degli obblighi contrattuali anteriori all'ordinanza di convalida, che, pertanto, si sarebbero dovuti far valere nel corso del relativo procedimento con l'opposizione alla convalida dello sfratto”
(cfr. Trib. Roma, 08.02.2023 n. 2050).
L'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi;
tuttavia, ciò non vale nel caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo (Cass. Civ. Ord. 23/04/2020,
n. 8116).
L'attore in senso sostanziale ha fornito, quindi, la prova dei fatti costitutivi posti a fondamento della propria domanda, assolvendo compiutamente l'onere di dimostrare la fondatezza nel merito della pretesa (Cass. n. 5192/98).
La parte opponente, dal canto suo, non ha contestato in alcun modo la sussistenza del rapporto contrattuale, né il fatto di non aver corrisposto i canoni di locazione ingiunti, invocando la sussistenza di gravi vizi all'immobile – dovuti ad infiltrazioni che si erano ripresentate nel corso degli anni,
pagina 6 di 9 nonostante gli interventi effettuati – e dunque richiedendo la riduzione del canone, contestando comunque la debenza degli importi richiesti a titolo di oneri condominiali e di quota parte dell'imposta di registro.
Nello specifico, l'opposta ha richiesto il pagamento di Euro 11.142,17 di cui: CP_1
Euro 2.357,67 per oneri condominiali;

Euro 530,21 per arretrati ISTAT;

Euro 1.050,08 a titolo di tassa di registro;

Euro 3.204,21 per adeguamento canone ISTAT;

Euro 4.000,00 a titolo di canoni di gennaio e febbraio 2024.
Ora, non sono stati contestati gli importi di Euro 530,21 per arretrati ISTAT, Euro 3.204,21 per adeguamento canone ISTAT, il mancato pagamento di Euro 4.000,00 a titolo di canoni di gennaio e febbraio 2024. Tali somme sono quindi dovute.
E' stata comunque formulata domanda volta ad ottenere la diminuzione del canone per vizi alla cosa.
Ora, fermo il fatto che non è stata data prova di tali vizi, si osserva, per come sopra esposto, che si tratta di eccezione che avrebbe dovuto essere sollevata nel corso del procedimento di sfratto per morosità, ove il conduttore non si è costituito. In ogni caso, si rammenta che i rimedi posti dalla disciplina codicistica (art. 1578 c.c.) a tutela del conduttore per i vizi della cosa locata consistono esclusivamente nella risoluzione del contratto o nella riduzione del canone. Nel caso di specie, è pacifico sia già intervenuta la risoluzione del contratto (con accertamento passato in giudicato), in quanto richiesta dal locatore per inadempimento del conduttore, ciò che esclude che il conduttore possa invocare l'alternativa azione di riduzione del canone.
In ogni caso, in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Corte di
Cassazione, sezione III, sentenza 29 gennaio 2013, n. 2099; Corte Cass., sentenza n. 18987 del 27 settembre 2016).
pagina 7 di 9 Parimenti, non merita accoglimento l'eccezione circa la non debenza degli oneri accessori per non essere previsti nel contratto, trattandosi di eccezione che avrebbe dovuto essere formulata nell'ambito del procedimento di convalida. Ciò in adesione all'orientamento giurisprudenziale sopra riportato.
Per quanto l'eccezione di prescrizione del credito richiesto a titolo di tassa di registro, secondo l'opponente non sarebbero dovuti gli importi di € 672,00 e di € 128,100 ingiunti dal Tribunale, Pt_1
rispettivamente, quale quota di tasse di registro arretrate del contratto di locazione, relative alle annualità 2017-2022 e per l'annualità 2017, in quanto importi ricadenti nell'ambito della prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 c.c..
A questo proposito, l'opposta ha dichiarato che l'Agenzia delle Entrate, interpellata sui pagamenti della tassa di registro nel periodo 2017-2022, comunicava alla SI.ra che tutte le annualità CP_1 erano state versate in misura inferiore al dovuto, che ammontava ad € 1.344,00 spalmato sulle sei annualità (doc. 5 proc. mon., pag. 2 in verde), di cui il 50% (€ 672,00) la SI.ra ritiene sia Pt_1
prescritto.
Peraltro, non avendo precisato quale frazione degli € 672,00 sia riconducibile all'annualità 2017 della tassa di registro, la eccezione di prescrizione non potrà essere accolta, per assoluta genericità dell'oggetto. Detta eccezione è fondata.
Per quanto riguarda il pagamento il pagamento dell'annualità 2017 (€ 224,00, di cui € 128,00 per ciascuna parte) intervenuto da parte della SI.ra il 17 marzo 2022 (doc. 8 SI.ra ) CP_1 CP_1
(comparsa di risposta), si rileva che dal doc. 5 del fasc. 8689 prodotto dall'opposta risulta che il
Riaddebito imposta registro 2017 di €. 128,00 in realtà è stato pagato anche in data 1.6.2022.
In ogni caso, anche per tale parte del credito valgono i principi sopra esposti.
Conseguentemente, l'opposizione deve essere rigettata.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto della attività in concreto svolta e del valore della controversia.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
-rigetta l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 3799/2024 del 13-14 marzo 2024, RGN
8689/2024-1 del Tribunale di Milano e, per l'effetto, conferma lo stesso;

pagina 8 di 9 rigetta la domanda riconvenzionale proposta;

-condanna alla rifusione delle spese di lite a favore della parte opposta Parte_1 Pt_2
che si liquidano in € 3397 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e
[...]
CPA, se dovute.
Milano, 10 giugno 2025
Il Giudice
Caterina Canu
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