N. 94/2021
CORTE DI APPELLO DI MESSINA Seconda Sezione Civile REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, composta da Dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente Dott. Giuseppe Minutoli Consigliere Dott.ssa Silvana Cannizzaro Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, in grado di appello, iscritta al n. 91/2021 R.G., vertente tra
(C. F. ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'Avv. Pasquita Patti (con pec indicata), Appellante contro
, nata a [...] [...] (cod. fisc. ), Controparte_1 Pt_1 CodiceFiscale_1 rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'Avv. Filippo Alessi, presso il cui studio, in Pt_1 via Santa Maria del Selciato 4, è elettivamente domiciliata, Appellata OGGETTO: appello avverso l'ordinanza, ex art. 702 ter c.p.c., emessa in data 10 gennaio 2021, dal Tribunale di Messina. CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con cui i procuratori delle parti costituite hanno insistito nelle conclusioni già formulate in atti ed hanno chiesto che la causa fosse decisa. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso, ex art. 702 bis c.p.c., depositato il 27 giugno 2016, lo
[...]
adiva il Tribunale di Messina, esponendo: di essere proprietario Parte_1 di un immobile sito in Via Garibaldi is. 495 n. 328, concesso in locazione per uso diverso Pt_1 da quello abitativo, con contratto del 31 marzo 1999 (cfr. contratto di locazione n.rep.35439), al sig.
, al quale era subentrato il Sig. ; che, stante l'inadempimento del Parte_2 Parte_3 pagamento dei canoni di locazione, lo aveva promosso procedimento di sfratto per morosità Pt_1 nei confronti del , conclusosi con l'emissione di un provvedimento di convalida;
che, nelle Pt_3 more, il personale dell'Ente, effettuando un accertamento nell'immobile, aveva riscontrato la presenza della sig.ra la quale con nota del 3 novembre 2008 (prot. n. 12493), Controparte_1 aveva formulato domanda di subentro nell'immobile, con proposta di accollo del debito pregresso;
che, in data 10 marzo 2009, era stato sottoscritto dalla un accordo di rateizzazione del CP_1 debito, poi ratificato con determina dirigenziale n. 79 del 8 settembre 2011, per la somma di €
1 29.664,84 (n. 60 rate mensili di € 518.22 ciascuna), oltre interessi e spese legali;
che la CP_1 non aveva rispettato detto accordo, continuando a detenere l'immobile sine titulo, in mancanza di formale assegnazione da parte dell'ente proprietario. Precisava che detta occupazione aveva causato danni rilevanti, consistenti, oltre che nel mancato soddisfacimento dell'interesse pubblico perseguito dall'ente, nella mancata percezione di canoni di locazione, per cui, oltre che al rilascio, la resistente doveva essere condannata al pagamento di una indennità, a decorrere dalla domanda di rilascio, da computarsi in ragione del valore locativo dell'immobile, quantificato dallo in € 331,33 mensili, in considerazione della sua ubicazione. Pt_1
Ciò premesso, chiedeva: “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare che: a) lo è proprietario del locale commerciale sito in , Via Garibaldi is. 495 n. 328; Pt_1 Pt_1
b) la sig.ra è occupante sine titulo dell'immobile di proprietà dell'odierno
Controparte_1 attore e per l'effetto condannare la medesima al rilascio e/o autorizzando l'utilizzazione dei mezzi coercitivi ed esecutivi necessari a rendere effettiva la disponibilità dell'immobile stesso;
c) Condannare la al pagamento della somma di € 21.173,66 aggiornato al mese
Controparte_1 di maggio 2016 per indennità di occupazione oltre risarcimento degli ulteriori danni patiti dall'Ente; d) e/o, in via gradata e subordinata, condannare la Sig.ra al pagamento della
Controparte_1 somma di € 21,173,66 per arricchimento senza giusta causa;
e) con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre ad IVA e CPA e come per legge”. Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio la quale eccepiva, in via
Controparte_1 preliminare, la inammissibilità della procedura di rilascio immobile avviata in modo erroneo mediante il procedimento sommario di cognizione, ex art. 702 bis c.p.c., nonché l'improcedibilità per difetto dell'esperimento preventivo del tentativo di mediazione. Nel merito, contestava la fondatezza della domanda, deducendo: che lo era consapevole e, comunque, aveva accettato, anche per facta Pt_1 concludentia, la detenzione dell'immobile da parte della sig.ra ; che l'immobile
Controparte_1 occupato in modo abusivo era una bottega terranea, con destinazione commerciale, inidonea a tale destinazione;
che lo abusando della posizione dominante e dello stato di necessità della Pt_1
, le aveva fatto sottoscrivere la dichiarazione di accollo del debito dei precedenti conduttori CP_1 morosi;
che la stessa resistente aveva provveduto al pagamento del canone corrente ma non aveva potuto pagare anche gli arretrati di competenza degli altri precedenti occupanti. Eccepiva, comunque, la prescrizione quinquennale del credito. Chiedeva, pertanto: “1) Preliminarmente dichiarare inammissibile ed improcedibile la frapposta azione ex art. 702 cpc e comunque per non essere stata esperita la prescritta prodromica mediazione obbligatoria;
2) Sempre in via preliminare accertare e dichiarare che per tacito comportamento l' di ha consentito la detenzione del locale di sua proprietà dandolo in locazione alla Pt_1 Pt_1 sig.ra , che non è una occupante abusiva ma riconosciuta espressamente nel Controparte_1 titolo detentivo dato che, alla stessa, come rilevato nel corso della esposizione del ricorso introduttivo del presente giudizio, è stata fatta firmare la dichiarazione di accollo dei debiti dei precedenti conduttori;
alla luce di quanto sopra non può darsi diversa interpretazione;
3) conseguentemente accertare e dichiarare che la sig.ra non è tenuta al pagamento dei canoni non pagati dai CP_1 precedenti conduttori ed, in caso di avvalimento della dichiarazione sottoscritta, dare atto che la stessa è stata estorta per abuso di posizione dominante e per la necessità di potere gestire una attività imprenditoriale con la speranza di poter procacciarsi un reddito;
4) in ogni caso darsi atto che detto debito è prescritto per il decorso del termine quinquennale;
5) accertare e dichiarare che la sig.ra
non deve sotto la sua diretta detenzione alcun canone arretrato allo avendo CP_1 Pt_1
2 provveduto al relativo pagamento periodico;
6) in via subordinata, accertare e dichiarare quale è il giusto corrispettivo per la detenzione di un piccolo locale e ciò a mezzo la espletanda ctu tecnica, che si invoca anche ai fini della valutazione della idoneità strutturale del locale e se lo stesso è conforme alle vigenti disposizioni normative in materia di apertura di esercizio commerciale;
7) spese di lite vinte e da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore anticipatario”. Con ordinanza emessa, ex art. 702 ter c.p.c., in data 10 gennaio 2021, il Tribunale di Messina, così provvedeva: “Rigetta il ricorso proposto dallo Parte_1
. Le spese del giudizio, liquidate in base al D.M. n. 140/2012 sul valore
[...] indeterminato, seguono la soccombenza. B) Condanna lo Parte_1
alla rifusione delle spese del giudizio sostenute da
[...] Controparte_1 nata a [...] [...] rappresentata e difesa dall'avv. Filippo Alessi suo procuratore Pt_1 anticipatario liquidate in € 270,28 per spese ed € 1.800,00 per compensi.”. Avverso tale ordinanza, ha proposto appello lo Parte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, chiedendo: “- Riformare
[...]
l'ordinanza di rigetto del 10.01.21 del Tribunale Ordinario di Messina, in persona del Giudice dott. Marcello Cipri pubblicata in data 12.01.21 e comunicata dalla cancelleria in pari data che ha definito la causa iscritta al n. 3568/16 R.G. per le motivazioni espresse in narrativa con ogni statuizione di legge, e per l'effetto, in accoglimento dei sovraesposti motivi, dichiarare la sig.ra
occupante sine titulo dell'immobile di proprietà dello e per l'effetto
Controparte_1 Pt_1 condannare la medesima al rilascio e/o autorizzando lo all'utilizzazione dei mezzi coercitivi Pt_1 ed esecutivi necessari a rendere effettiva la disponibilità dell'immobile stesso;
- in via gradata condannare la al pagamento della somma di € 39.086,96 quantificata al mese
Controparte_1 di Novembre 2020, o quella maggiore o minore somma determinata nel corso del giudizio, per indennità di occupazione oltre risarcimento degli ulteriori danni patiti dall'Ente; - In via ulteriormente gradata e subordinata, condannare la Sig.ra per arricchimento
Controparte_1 senza giusta causa. - Con vittoria di spese, competenze ed onorari, IVA e CPA di entrambi i gradi di giudizio”. Instaurato il contraddittorio, si è costituita in giudizio , contestando, nel merito,
Controparte_1 la fondatezza del gravame, di cui ha chiesto il rigetto, con vittoria di spese anche del presente grado del giudizio. Con ordinanza comunicata il 22 aprile 2025, la causa è stata assegnata in decisione, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo di gravame, l'appellante ha impugnato l'ordinanza nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto che la sig.ra fosse detentrice legittima dell'immobile, sito in
Controparte_1
Via Garibaldi n. 338 is. 495, sull'erroneo presupposto che la sottoscrizione dell'accordo di Pt_1 riconoscimento del debito del precedente occupante e del successivo accollo, peraltro non rispettato dalla stessa, avesse legittimato la detenzione dell'immobile. Ha evidenziato che, in data 10 marzo 2009, le parti avevano sottoscritto un accordo di rateizzazione del debito pregresso, per la somma di
€ 29.664,84, da corrispondersi in 60 rate mensili, poi ratificato con determina dirigenziale n. 79 del 8 settembre 2011, che prevedeva la ratifica dell'accordo di morosità, già sottoscritto dalla , CP_1
e la disponibilità dell'ente alla stipula di “nuovo contratto di locazione”, al canone di € 266,00 mensili, condizionato al rispetto del pagamento delle rate. L'adempimento integrale dell'accordo era, pertanto, condizione imprescindibile per poi procedere alla stipula del contratto di locazione in favore
3 della , essendosi quest'ultima obbligata a colmare le morosità del precedente locatario, CP_1 oltre che a pagare all'istituto una somma mensile (canone d'uso), quantificata secondo i criteri statuiti dall'ente per il canone di locazione, in attesa della stipula del contratto locativo. La doglianza è fondata nei termini che seguono. Occorre premettere, in diritto, che in tema di edilizia residenziale pubblica, l'unico titolo che abilita alla locazione è l'assegnazione (cfr. Cass. Civ., sez. I, 02/08/2025, n. 22341), anche provvisoria, del bene. In proposito, ha chiarito la Corte di Cassazione che l'assegnazione, che costituisce l'unico titolo che abiliti alla legittima detenzione, non può essere conseguita per “facta concludentia” in quanto la legge richiede la forma scritta “ad substantiam”, sia perché il rapporto intercorre tra un privato ed una pubblica amministrazione, sia perché si verte nell'ambito dell'erogazione di un servizio pubblico nel quale deve essere costante la verifica della permanenza dei requisiti dei soggetti destinatari (cfr. Cass. Civ., sez. III, 11/05/2023, n. 12957). Dal “titolo di assegnazione”, dipende la qualificazione, come legittima od abusiva, dell'occupazione dell'immobile, con la conseguenza che, in assenza di un formale provvedimento di assegnazione, - in quanto mai emesso, ovvero successivamente revocato, od annullato, o divenuto inefficace per decadenza dallo stesso - l'occupazione predetta deve qualificarsi sempre come “abusiva”, non essendo configurabile un titolo di detenzione autonomo dal titolo di assegnazione (cfr. Cass. Civ., sez. VI, 04/07/2017, n. 16466). Nel caso in esame, a seguito della domanda formulata, in data 3 novembre 2008, dalla occupante sine titulo di subentro nell'immobile, con proposta di accollo del debito pregresso, ha fatto seguito, in data 10 marzo 2009, la sottoscrizione da parte della di un accordo di rateizzazione del debito CP_1 del precedente locatario (di importo pari a € 29.664,84, da corrispondersi in n. 60 rate mensili di € 518.22 ciascuna), poi ratificato con determina dirigenziale n. 79 del 8 settembre 2011, con il quale la si obbligava anche a pagare all'istituto una somma mensile (canone d'uso), in attesa della CP_1 stipula del contratto locativo. Può ritenersi, dunque, che l'ente avesse autorizzato temporaneamente la ad utilizzare CP_1
l'immobile, per il tempo necessario al pagamento delle rate del debito oggetto di accollo (pari a cinque anni), subordinando all'estinzione del debito la stipula di un nuovo contratto di locazione. Non può, tuttavia, ritenersi che la fosse divenuta assegnataria dell'immobile di proprietà CP_1 dello non essendo mai intervenuto un formale provvedimento di assegnazione dell'immobile. Pt_1
D'altra parte, anche se si ritenesse sussistente una assegnazione temporanea, per il tempo necessario al pagamento del debito oggetto dell'accordo (pari a cinque anni), tale titolo, al momento della proposizione della domanda di rilascio (27 giugno 2016), dovrebbe considerarsi divenuto inefficace, per decadenza dallo stesso, non avendo la adempiuto al pagamento delle rate nel tempo CP_1 concesso. Diversamente da quanto affermato dal primo giudice, inoltre, tra le parti non può ritenersi sussistente un valido rapporto di locazione, non essendo stato sottoscritto alcun valido contratto di locazione, stipulato nelle forme di legge, ed essendo stata la stipula del contratto di locazione espressamente subordinata al pagamento dei ratei convenuti, essendosi l'ente dichiarato disponibile alla “stipula di un nuovo contratto di locazione al canone attuale (pari ad € 266,00 mensile) a condizione del rispetto del pagamento dei ratei, come convenuto”. Dunque, al momento della proposizione della domanda di rilascio, occupava Controparte_1
l'immobile sine titulo, non potendosi ritenere legittimata a detenerlo in forza dell'accordo raggiunto
4 tra le parti il 10 marzo 2009, in mancanza di un formale provvedimento di assegnazione e di un valido contratto di locazione. D'altra parte, la - sulla quale gravava il relativo onere probatorio (Cass. Civ., sez. III, CP_1
05/05/2025, n. 11809, che ha ribadito che “A fronte della domanda di accertamento di un'occupazione senza titolo volta ad ottenere la condanna al rilascio del bene e al risarcimento del danno, compete esclusivamente al convenuto provare il possesso di un titolo che assicura il legittimo godimento del cespite”) - non ha fornito alcuna prova della sussistenza di un valido titolo legittimante l'occupazione, oltre che dell'asserito pagamento di canoni di locazione, o di altre somme corrisposte, a qualsiasi titolo, nel corso della lunga occupazione dell'immobile appartenente all'ente pubblico. Ne segue, la condanna di all'immediato rilascio dell'immobile detenuto sine Controparte_1 titulo. Il riconoscimento del carattere abusivo dell'occupazione comporterebbe la disamina della domanda risarcitoria formulata dal ricorrente. Tuttavia, in grado di appello, il difensore ha insistito nell'accoglimento di tale domanda solo “in via gradata”, per cui, l'accoglimento della domanda di rilascio, proposta in via principale, preclude l'esame della domanda proposta in via gradata, e di quella proposta in via ulteriormente gradata, diversamente incorrendosi in un vizio di ultrapetizione, sussistendo la violazione dell'art. 112 c.p.c. (cfr. Cass. Civ., sez. III, 18/03/2005, n. 5954). Tali considerazioni, peraltro, inducono a ritenere assorbito il secondo motivo di appello, con cui il difensore ha lamentato il mancato accoglimento delle domande proposte in via subordinata.
****** Dall'accoglimento dell'appello consegue una nuova regolamentazione delle spese processuali del primo grado del giudizio, che, in ossequio al principio della soccombenza, possono essere compensate in ragione di metà tra le parti, con condanna di alla rifusione, in favore dello Controparte_1
, in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, della rimanente porzione, liquidata - seguendo i parametri tariffari di cui al D. M. n. 55/2014, avuto riguardo al valore della controversia (indeterminabile-complessità bassa) e applicando i valori tariffari minimi, in considerazione della natura delle questioni trattate e della entità delle rese prestazioni difensive - in complessivi € 1.986,00 (di cui € 405,00, per la fase di studio,
€ 287,00, per la fase introduttiva, € 602,00 per la fase di trattazione/istruttoria, ed € 692,00, per la fase decisionale), per metà compensi, ed € 129,50 per metà spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge. Le spese del presente grado del giudizio, in ossequio al principio della soccombenza e tento conto dell'esito complessivo della lite, possono essere compensate in ragione di metà tra le parti, con condanna di alla rifusione, in favore dello Controparte_1 [...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, della rimanente Parte_1 porzione, liquidata - seguendo i parametri tariffari di cui al D. M. n. 55/2014, avuto riguardo al valore della controversia e applicando i valori tariffari minimi, in considerazione della natura delle questioni trattate e della entità delle rese prestazioni difensive - in complessivi € 2.498,00 (di cui € 514,50, per la fase di studio, € 354,50, per la fase introduttiva, € 761,50 per la fase di trattazione/istruttoria, ed € 867,50, per la fase decisionale), per metà compensi, ed € 388,50 per metà spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge.

P.Q.M.


5 La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, pronunciando sull'appello proposto da
, in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, avverso l'ordinanza emessa, ex art. 702 ter c.p.c., in data 10 gennaio 2021, dal Tribunale di Messina, così provvede:
- In accoglimento dell'appello e in parziale riforma dell'ordinanza impugnata: condanna all'immediato rilascio dell'immobile, sito in Via Garibaldi is. Controparte_1 Pt_1
495 n. 328, di proprietà dello della Provincia di abusivamente occupato;
Pt_1 Pt_1 dichiara compensate, in ragione di metà tra le parti le spese del primo grado del giudizio, condannando la stessa resistente alla rifusione, in favore del ricorrente, della rimanente porzione, liquidata in complessivi € 1.986,00, per metà compensi, ed € 129,50 per metà spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge..
- Dichiara compensate, in ragione di metà, tra le parti le spese del presente grado del giudizio, condannando alla rifusione, in favore dello Controparte_1 [...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 della rimanente porzione, liquidata in complessivi € 2.498,00, per metà compensi, ed € 388,50 per metà spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge. Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza. Così deciso in Messina, nella camera di consiglio del 10 ottobre 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
(Dott.ssa Silvana Cannizzaro) (Dott.ssa Vincenza Randazzo)
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