REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
III SEZIONE CIVILE composta dai seguenti magistrati
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott.ssa Patrizia Mannacio Consigliere
Dott. Pasquale Cabato Giudice Aus. Relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2263 del Ruolo Generale contenzioso dell'anno 2020 trattenuta in decisione con ordinanza del 23/09/2024, tra
( , rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Mauro Bernardini e Diego D'Ayala Valva ed elettivamente domiciliata in Roma alla Via Del Corso n. 300, giusta procura posta in calce all'atto di appello;

Appellante
e
( ), elettivamente domiciliato in Roma CP_1 C.F._2 alla Via Giovanni Vitelleschi n. 26 presso lo studio dell'Avv. Alessandro Luzon, che lo rappresenta e difende giusta procura posta in calce alla comparsa di costituzione in appello;

Appellato avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 6596/2020 del 17/04/2020 e pubblicata il 27/04/2020 (vendita di cose immobili).
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni nelle rispettive note di trattazione scritta depositate telematicamente prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A) Con atto di citazione notificato in data 01/12/2016, conveniva in CP_1 giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, per sentire accogliere le Parte_1 seguenti conclusioni: “ 1) accertare e dichiarare il legittimo recesso dal contratto preliminare stipulato in data 8.11.2013 del signor a causa dell'ingiustificato CP_1 inadempimento della signora e, per l'effetto: 2) condannare la Parte_1 signora al pagamento del doppio della caparra, pari ad euro Parte_1
50.000,00, oltre agli interessi legali, ovvero la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, anche in via equitativa;
3) in linea gradata ed alternativa, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione per inadempimento e comunque la responsabilità della signora per le casuali di cui in premessa e, per l'effetto, Parte_1 condannare la medesima al pagamento del doppio della caparra, pari ad euro
50.000,00, oltre agli interessi legali, ovvero la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, anche in via equitativa;
4) in ogni caso, condannare la signora Parte_1
per le causali di cui sopra, alla refusione dei danni cagionati al signor
[...]
nella misura pari ad euro 15.762,56 per le spese ed euro 30.000,00 per il CP_1 mancato conseguimento dell'aspettativa economica ovvero nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia, anche in via equitativa;
5) In via istruttoria, si chiede sin
d'ora ammettersi interrogatorio della convenuta e, all'esito, prova per testi … sulle circostanze di cui alla narrativa, precedute dalla formula “Vero è che”. Con vittoria di spese …”;
B) Con comparsa di risposta depositata il 03/05/2017 si costituiva Parte_1 che si opponeva all'accoglimento delle domande dell'attore e formulava le
[...] seguenti richieste: “ …. ritenuto che il sig. ha ingiustificatamente CP_1 rifiutato la stipulazione del contratto definitivo esercitando illegittimamente il recesso dal contratto preliminare stipulato con la sig.ra in Parte_1
Roma il 28 ottobre 2013, mentre quest'ultima ha da esso receduto legittimamente;
che, comunque, l'azione di vizi del , in denegata ipotesi legittimante il suo CP_1 recesso, è prescritta, come qui si eccepisce;
che in ogni caso tale azione, alla luce dell'art. 1385 c.c., è confusa e contraddittoria, fondandosi su richieste incompatibili tali da generare nullità: 1) respingere tutte le domande dello stesso , come CP_1 proposte in calce all'atto di citazione;
2) con vittoria di compensi e spese ….. ”;
C) La causa era trattenuta in decisione senza attività istruttoria su concorde richiesta delle parti;

D) Con sentenza n. 6596/2020 del 17/04/2020 e pubblicata il 27/04/2020, il Tribunale di Roma, decima sezione civile, accoglieva parzialmente le domande dell'attore, così statuendo: “1. In accoglimento della domanda attorea, accerta e dichiara legittimo il recesso esercitato da dal contratto preliminare di compravendita CP_1 stipulato tra le parti, per il grave inadempimento di e, per Parte_1
l'effetto, condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attore della somma di €
50.000,00 oltre interessi dal 28/2/2014 al saldo;

2. Rigetta la domanda risarcitoria avanzata dall'attore;

3. Condanna , alla refusione delle spese di Parte_1 lite sostenute da , liquidate in complessivi € 8.816,00 di cui € CP_1
8.030,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge.”;
E) Con atto di appello tempestivamente notificato a mezzo pec in data 11/05/2020, ha impugnato la sentenza del Tribunale di Roma n. 6596/2020 Parte_1 del 27/04/2020 con quattro motivi d'appello e ha chiesto accogliersi le seguenti conclusioni: “

1. Ritenere illegittimo e ingiustificato il recesso del Sig. CP_1
dal contratto preliminare di vendita, stipulato in Roma il 28 ottobre 2013,
[...] rep. n. 59141 del Notaio , di cui è causa;

2. Respingere la domanda dello Per_1 stesso sig. , contro la sig.ra di pagamento del doppio CP_1 Parte_1 della caparra;

3. Confermare la sentenza nel resto;

4. Condannare il sig. CP_1
al pagamento di spese e compensi del presente grado di giudizio e del
[...] precedente;

5. Condannare il sig. alla restituzione alla sig.ra CP_1 [...] delle somme da lui pretese …. di € 12.502,73 per spese e compensi del Parte_1 giudizio …… e di € 51.377,74 per sorte capitale e interessi ….; 6. In via strettamente subordinata, e salvo gravame, per il caso, pur non creduto, di reiezione del presente appello nel merito, disporre comunque la compensazione delle spese del giudizio di I grado nonché di quelle del presente grado, per le ragioni di cui al III motivo.”;
F) Con comparsa di risposta depositata in data 16/09/2020, ha CP_1 chiesto: “

1. Rigettare, perché inammissibile ed infondato, l'appello proposto dalla sig.ra nei confronti della sent. 6596/2020 pronunciata dal Parte_1
Tribunale di Roma in data 17/04/2020, pubblicata in data 27/04/2020 nel giudizio
R.G. n. 82079/2016 e – per l'effetto – confermare integralmente le statuizioni. 2.
Condannare la signora al pagamento delle spese e dei Parte_1 compensi del doppio grado di giudizio.”;
G) Con provvedimento del 19/09/2024, depositato il 23/09/2024, la causa, trattata con la modalità della trattazione scritta, è stata trattenuta in decisione senza l'assegnazione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La vicenda trae origine da un contratto preliminare del 28/10/2013 con il quale l'attuale appellante prometteva di vendere un immobile di sua Parte_1 proprietà in Roma all'attuale appellato . Con l'atto di citazione CP_1 introduttivo del giudizio di primo grado il promissario acquirente deduceva che, prima di procedere alla stipula del definitivo, fissato per il 28/02/2014, era venuto a conoscenza della difformità dell'immobile promesso in vendita e precisamente della destinazione del bene a cantina anziché ad uso abitativo.
L'attore deduceva, ancora, che con raccomandata a/r in data 19/02/2014 aveva sollecitato la convenuta a fornirgli la documentazione urbanistica e, in seguito al mancato riscontro, aveva inviato una ulteriore raccomandata in data 28/02/2014 con la quale aveva comunicato la volontà di recedere dal contratto per i vizi riscontrati dal suo tecnico e aveva chiesto il pagamento della somma di € 50.000,00, pari al doppio della caparra. Infine, evidenziava di aver proposto un procedimento ex art. 696 c.p.c. nel quale veniva accertata la difformità tra il bene promesso in vendita
(appartamento) ed il bene che risultava nella licenza edilizia rilasciata dal Comune
(cantina) e la insussistenza dei requisiti per potersi operare un mutamento della destinazione d'uso.
Su queste premesse, il chiedeva: a) dichiararsi la legittimità del suo recesso CP_1 dal contratto e la condanna della promittente venditrice al pagamento del doppio della caparra;
b) in via gradata, accertarsi la risoluzione del contratto per inadempimento con condanna della promittente venditrice al pagamento del doppio della caparra o della diversa somma che il Tribunale avesse ritenuto di liquidare in via equitativa;
c) la condanna della promittente venditrice, in ogni caso, al risarcimento dei danni che quantificava in un importo complessivo di € 45.762,56.
costituendosi in giudizio, deduceva la pretestuosità dei rilievi Parte_1 dell'attore sostenendo che la destinazione dell'immobile a “cantina” era dovuta alla mera denominazione presente sul progetto allegato alla licenza del 1935, ma era smentita dalla sua raffigurazione grafica corrispondente ad una abitazione e dall'utilizzo come abitazione sin dalla sua costruzione. Rilevava, ancora, che l'immobile nel 1939 era stato denunciato come abitazione, nel 1945 era stato accatastato come abitazione e nel 1986 era stata presentata una istanza di condono edilizio nella quale (sebbene, come rilevato dal CTU in sede di ATP, non concernesse il cambio di destinazione ma la variazione di una finestra a portafinestra e della planimetria) vi era la piantina dell'immobile da cui si evinceva in modo inequivocabile la destinazione ad uso abitazione. La convenuta eccepiva, infine, la prescrizione delle domande attrici.
Con sentenza n. 6596/2020 del 17/04/2020, pubblicata il 27/04/2020, il Tribunale di
Roma accertava la legittimità del recesso esercitato dall'attore e condannava, conseguentemente, la convenuta alla restituzione del doppio della caparra;
rigettava, invece, le domande di risarcimento dei danni.
Con atto di appello tempestivamente notificato a mezzo PEC in data 11/05/2020, ha impugnato la sentenza del Tribunale di Roma n. 6596/2020 Parte_1 del 27/04/2020 formulando quattro motivi: 1) “Ignoranza della realtà e della prospettiva storica. Errore di fatto e di diritto”; 2) “Fraintendimento e falsa applicazione di norma di legge, artt. 40 e 41 l. n.47/1985 – Errore di diritto.”; 3)
“Questione della licenza di abitabilità – Fraintendimento e ultrapetizione.”; 4)
“Sull'ingiusto ed errato governo delle spese di lite.”.
Con il primo motivo di appello ha impugnato la sentenza nel Parte_1 punto in cui il Tribunale ha considerato rilevante che l'immobile oggetto di causa, malgrado fosse individuato in catasto come “A4 abitazione di uso popolare”, aveva in realtà, come da licenza originaria del 1934, “un uso autorizzativo di cantina (come da progetto originario) e non di abitazione.”
L'appellante ha dedotto che da fatti ed elementi, indicati dallo stesso CTU nel procedimento di ATP, risulta provato che l'immobile è stato sempre utilizzato come abitazione e che nei vari contatti con la P.A. è sempre stato individuato come abitazione. In particolare: a) nell'atto di vendita del 1937, l'immobile era indicato come abitazione;
b) l'accatastamento del 13/06/1945 menzionava l'immobile come
“A4 ovvero abitazione di tipo popolare”; c) la domanda di condono edilizio del 1986 che aveva ad oggetto la variazione di una finestra a portafinestra e della planimetria, raffigurava l'immobile come una abitazione ed era evidente che la richiesta di variazione assentita dal Comune non potesse che riguardare una abitazione. Ad avviso dell'appellante, il Tribunale avrebbe dovuto accertare e dichiarare che la situazione di difformità inerente la destinazione ad abitazione rispetto a quella di cantina doveva intendersi sanata per due motivi: a) vi era stato un uso dell'immobile come abitazione per oltre ottant'anni nei quali vari enti avevano avuto la possibilità di accertare il suo utilizzo e la destinazione di fatto ad abitazione ma non avevano adottato alcun provvedimento sanzionatorio;
b) l'art. 40 della Legge n.47/1985 aveva
“ritenuto di non esigere requisiti di conformità al titolo edilizio negli edifici più vecchi, anteriori all'1 settembre 1967.”
Il motivo è infondato.
La Corte osserva che la Legge n. 47/1985 e succ. mod. ha regolamentato il regime di commerciabilità degli immobili statuendo l'obbligo di citare negli atti di trasferimento immobiliare gli estremi dei titoli abilitativi primari, mentre per gli edifici e le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 ha previsto la possibilità di produrre una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà attestante tale circostanza.
Per Giurisprudenza costanze della S.C. il rispetto di questi adempimenti, compresa la dichiarazione “ante 1967”, deve sussistere, deve essere veritiero ed attenere all'immobile oggetto di trasferimento immobiliare, pena la nullità dell'atto stesso.
Sul punto, la Suprema Corte (Cass. S.U. n. 8230/19) ha confermato che la possibilità di effettuare l'attestazione “ante '67” nei rogiti notarili di compravendita rappresenta una semplificazione offerta dal legislatore ai venditori, ma non elimina gli eventuali abusi edilizi effettivamente preesistenti al 1° settembre 1967. In particolare, con la predetta sentenza, la S.C. ha chiarito che la sanzione della nullità nel caso di omessa indicazione delle menzioni urbanistiche costituisce uno dei mezzi predisposti dal legislatore per impedire il trasferimento degli immobili abusivi, in quanto per effetto della prescritta informazione, l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene e valutare la convenienza dell'operazione, anche in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato.
La S.C., inoltre, ha precisato che gli acquirenti dovranno, comunque, a prescindere dalla regolarità formale dell'atto di vendita, verificare la corrispondenza tra quanto dichiarato ed il titolo in quanto l'abuso costituisce un illecito permanente e l'eventuale inerzia dell'Amministrazione non è idonea né a sanarlo né a privare la P.A. del potere di adottare l'ordine di demolizione: “Pare infatti che la ricostruzione nei termini di cui si è detto della nullità concorra a perseguirlo, costituendo uno dei mezzi predisposti dal legislatore per osteggiare il traffico degli immobili abusivi: per effetto della prescritta informazione, l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato. In tale valutazione, potrà, ben a ragione, incidere la sanzione della demolizione che l'art. 31, co 2 e 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 prevede nei confronti sia del costruttore che del proprietario in caso d'interventi edilizi eseguiti non solo in assenza di permesso, ma anche in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32. Tale sanzione, come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa (Ad Plenaria Cons. Stato n. 9 del
2017), ha, infatti, carattere reale e non incontra limiti per il decorso del tempo e ciò in quanto l'abuso costituisce un illecito permanente, e l'eventuale inerzia dell'Amministrazione non è idonea né a sanarlo o ad ingenerare aspettative giuridicamente qualificate, nè a privarla del potere di adottare l'ordine di demolizione, configurandosi, anzi, la responsabilità (art. 31 cit., co 4 bis) in capo al dirigente o al funzionario responsabili dell'omissione o del ritardo nell'adozione di siffatto atto, che resta, appunto, doveroso, nonostante il decorso del tempo.” (Cass.
S.U. n. 8230/2019).
Da quanto dedotto consegue che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la difformità dell'immobile non può intendersi sanata per l'inerzia della P.A. e, comunque, l'eventuale inserimento nel rogito definitivo della dichiarazione attestante che l'immobile era stato edificato prima del 01/09/1967 avrebbe reso formalmente valida la vendita, ma non avrebbe avuto un effetto sanante sulle accertate irregolarità, ragion per cui è senza dubbio ravvisabile la gravità dell'inadempimento.
Con il secondo motivo di appello ha impugnato la sentenza nel Parte_1 punto in cui il Tribunale, nel valutare il suo inadempimento, consistente nell'aver promesso in vendita un immobile ad uso abitativo anziché ad uso cantina, ha ritenuto che il richiamo all'art. 40 della Legge 47/1985 per provarne la commerciabilità non fosse conferente e che il bene poteva essere validamente trasferito solo come cantina.
In particolare, l'appellante ha dedotto che, per la commerciabilità degli immobili edificati anteriormente al 01/09/1967, è sufficiente dichiarare nell'atto di vendita che l'immobile venduto era stato iniziato prima del 1° settembre 1967 e che sono irrilevanti eventuali irregolarità urbanistiche: “La Sig.ra in altre parole, non Pt_1 era tenuta a porre in vendita il monolocale di cui è causa come “cantina”, anziché come abitazione;
ma solo a dichiarare che esso era di vecchia costruzione – risale infatti, come si è visto e come ha documentato lo stesso Arch. agli anni 1935- Per_2
1937 - ; e ciò avrebbe certamente dichiarato sol che le fosse stato consentito di giungere al contratto definitivo.”
La Corte rileva che le censure proposte dall'appellante avverso la motivazione del
Tribunale sono fondate in quanto la nullità degli atti di trasferimento degli immobili comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”. Tale tipologia di nullità colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono ed è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, o, nel caso degli immobili iniziati anteriormente al
01/09/1967, della dichiarazione che siano stati iniziati anteriormente a quella data.
Pertanto, secondo consolidato orientamento della S.C., affermato anche nella richiamata sentenza delle Sezioni Unite n. 8230/2019, in presenza, nell'atto di trasferimento, della dichiarazione dell'alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, o dell'inizio della sua edificazione anteriormente al
01/09/1967, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o dalla difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato: “7.5. A soluzione del contrasto, vanno, pertanto, affermati i seguenti principi di diritto: "La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile." "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato". (Cass. S.U. n. 8230/2019). Tuttavia, la Corte ritiene che il motivo debba essere comunque rigettato poiché, anche se, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, sarebbe bastato dichiarare che l'immobile era stato iniziato prima del 01/09/10967 per la validità del trasferimento, la predetta dichiarazione non avrebbe comunque sanato l'accertata irregolarità urbanistica del bene.
In definitiva, l'inadempimento lamentato dall'appellato era idoneo a giustificare la comunicazione di recesso in quanto l'applicazione della normativa di cui all'art. 40
L. n.47/1985 avrebbe consentito il trasferimento dell'immobile, ma non avrebbe inciso sull'irregolarità urbanistica dell'immobile che sarebbe rimasto “ad uso cantina”. Con il terzo motivo l'appellante ha contestato il punto della sentenza in cui il Tribunale ha considerato rilevante ai fini della valutazione dell'inadempimento della promittente venditrice che l'immobile non avesse la licenza di abitabilità e non vi fossero le condizioni per averla in dipendenza delle violazioni urbanistiche accertate.
In particolare, la ha osservato che la questione della assenza della licenza di Pt_1 abitabilità non era mai stata sollevata dal promittente acquirente.
Il motivo è infondato.
In via preliminare, va rilevato che il rigetto dei primi due motivi di appello comporta il rigetto anche del terzo motivo in quanto la questione inerente l'abitabilità è stata esaminata dal Tribunale in relazione al fatto che l'immobile oggetto di causa risultava assentito come cantina e, quindi, vista la detta destinazione d'uso, non avrebbe potuto mai essere ritenuto abitabile.
In ogni caso, la Corte ritiene che le argomentazioni dell'appellante in merito al rilascio dell'abitabilità sono infondate in quanto basate sullo stato di fatto del bene
(dotazione di finestre, angolo cottura, bagno e giardino fuori terra) o su un preteso effetto sanante derivante dall'accatastamento come abitazione o dall'applicazione dell'art. 4° L. n.47/1985.
Con il quarto motivo l'appellante ha contestato l'ingiusto ed errato governo delle spese di lite sotto due aspetti: 1) ha rilevato che l'appellato aveva proposto in primo grado quattro domande tra cui le prime due (accertamento della legittimità della comunicazione di recesso e conseguente richiesta di condanna alla restituzione del doppio della caparra) strettamente collegate ed accolte integralmente, una terza formulata in via gradata e dichiarata assorbita, ed una quarta autonoma rispetto alle precedenti, avente ad oggetto la richiesta di risarcimento danni, integralmente rigettata;
2) ha contestato l'ammontare della liquidazione in riferimento allo scaglione di riferimento utilizzato dal Tribunale.
Il motivo è infondato. Ad avviso della Corte, tenuto conto delle conclusioni rassegnate dall'attore nell'atto introduttivo del giudizio, non è configurabile la “reciproca soccombenza”, prospettata dall'appellante, in ragione dell'orientamento delle Sezioni Unite della S.C., da cui non vi è motivo di discostarsi, secondo cui “In tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza.” (Cass. S.U. n. 32061 del
31/10/2022).
In ordine alla doglianza relativa al parametro utilizzato dal Tribunale nella liquidazione delle spese, si rileva che, tenuto conto delle domande accolte e del relativo scaglione di riferimento, non sussiste alcun errore del primo giudice.
Le spese di lite del secondo grado di giudizio seguono la soccombenza dell'appellante ( , e vengono Parte_1 C.F._1 liquidate, secondo lo scaglione di riferimento e per l'attività svolta, come da dispositivo, in favore di ( ). CP_1 C.F._2


P.Q.M

la Corte di Appello di Roma, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , Parte_1 C.F._1 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 6596/2020 pronunciata il 17/04/2020 e pubblicata il 27/04/2020, così provvede:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna l'appellante ( Parte_1 C.F._3
) al pagamento in favore di
[...] CP_1
( ) delle spese del giudizio di secondo grado che C.F._2 liquida in complessivi € 6.946,00 per compensi di avvocato (studio, atto introduttivo e fase decisionale, scaglione € 26.001,00 / € 52.000,00). 3) Sussistono i presupposti di legge per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione
Così deciso nella camera di consiglio del 08/01/2025.
Il Giudice Ausiliario Estensore
Dott. Pasquale Cabato
Il Presidente
Dott.ssa Silvia Di Matteo