N. 5324/2020 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il giudice, richiamate le note di udienza depositate dai procuratori delle parti, a seguito della comunicazione del provvedimento con il quale è stata disposta la trattazione dell'udienza del 13.3.2025 con modalità cartolare;

considerato che

l'udienza del 13.3.2025 è stata fissata con modalità cartolare per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.; richiamato l'art. 127 ter c.p.c.;


P.Q.M.

pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 281 sexies c.p.c. e dall'art. 127 ter c.p.c., che deposita telematicamente.
Si comunichi a cura della cancelleria.
Il Giudice dott.ssa Maria Del Prete

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere - I Sezione Civile – in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Maria Del Prete ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente:
SENTENZA
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nella causa civile iscritta al n. 5324/2020 del ruolo generale, avente ad oggetto: re- sponsabilità per inadempimento contrattuale – contratto preliminare, vertente
TRA
, (C.F. ) elett.te domiciliato presso lo Parte_1 C.F._1 studio dell'avv. Giovanni Ianniello (C.F ), che lo rappre- C.F._2
senta e difende in virtù di procura in atti;

- Attore -
E
, (C.F. ), rapp.ta e difesa dall'avv. Anto- Controparte_1 C.F._3
nio Magliocca (C.F. ), presso lo studio del quale elett.te C.F._4
domicilia in Caserta alla Via Ricciardi n. 8, in virtù di procura in atti;

-Convenuta-
CONCLUSIONI
Per l'attore: come da atto introduttivo e note relative all'udienza odierna trattata con modalità cartolare.
Per il convenuto: come da comparsa di costituzione e note relative all'udienza odierna trattata con modalità cartolare.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Premessa
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
In virtù delle deduzioni delle parti ed in base agli atti prodotti, è emerso che la vi- cenda in esame trae origine dalla sottoscrizione, da parte , di una Parte_1
proposta di acquisto, da parte della proprietaria , di uno stabile Controparte_1
sito in Caserta alla via Amendola numero 77.
All' accordo si perveniva mediante la mediazione dell'agenzia immobiliare.
In data 13 marzo 2018 ,il IG. sottoscriveva una proposta d'acquisto per Pt_1 un importo complessivo pari ad € 80.000,00, aumentata poi ad € 83.000,00, impor- to che veniva accettato dalla resistente con apposita integrazione del 24 marzo
2018.
Al momento della sottoscrizione, il IG. consegnava presso l'agenzia me- Pt_1 diatrice l'assegno postale n. 7139205554 della somma di € 10.000,00 a titolo di caparra.
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Il ricorrente ha dedotto che, nei giorni successivi alla stipula, e precisamente il giorno 26 marzo 2018, si recava in agenzia per chiedere una copia dell'accettazione sottoscritta dalla promittente, ma rilevava che non era presente il certificato di agibilità dell'immobile; pertanto, veniva chiesta una sospensione del- la trattativa previo consulto di un tecnico di fiducia.
A seguito del consulto con il tecnico di fiducia, quest'ultimo provvedeva ad indi- viduare i documenti necessari per l'acquisto dell'immobile, ed infatti l'attore, IG.
, il 29 marzo 2018, inviava al mediatore una mail con l'elenco di tutti i Pt_1
documenti necessari per poter procedere alla preparazione del rogito.
Il 31 maggio 2018 veniva concordata una proroga, per consentire la liberazione dell'immobile dal locatario e dai suoi familiari ed, al contempo, permettere alla re- sistente di fornire tutta la documentazione mancante per sottoscrivere il rogito.
Pertanto, le parti stabilivano come nuovo termine il 09 giugno 2018, specificando che in caso di mancato accordo o rispetto di una delle condizioni pattuite entro tale termine, il venditore inadempiente avrebbe dovuto restituire un importo pari ad €
20.000,00, a titolo di doppia caparra.
Dunque, trascorso infruttuosamente anche l'ultima scadenza, e decorsi sessanta giorni per ritenere ancora valida la proposta, l'attore IG. , alla data del 12 Pt_1 giugno 2018, formalizzava una richiesta all'agenzia Porta a Porta per ottenere la restituzione dell'assegno postale di € 10.000 rilasciato il 13 marzo ed intestato alla IG.ra , in quanto non era stata prodotta la documentazione necessaria, e ri- CP_1 spettata la condizione per il rilascio dell'immobile occupato dall'inquilino.
L'attore, con pec del 06 luglio 2018, stante l'inadempimento degli obblighi assunti a seguito dell'accettazione della proposta da parte venditrice, chiedeva la risolu- zione del contatto di compravendita ai sensi dell'art. 1385 e contestualmente la re- stituzione in doppio della caparra di € 10.000.
Tuttavia, a parere dell'attore, invano è risultato il tentativo di addivenire ad una bonaria risoluzione della controversia.
Infine, l'attore dava atto che il procedimento di mediazione esperito in data 17 di- cembre 2018 si concludeva con esito negativo per mancata partecipazione della IG.ra . CP_1
In base a tali deduzioni, l'attore rassegnava le seguenti conclusioni:
“in via preliminare, dichiarare la risoluzione del contratto datato 13.03.2018, per
l'inadempimento della IG.ra per effetto, condannare la stessa alla restitu- CP_1
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zione del doppio della caparra nella somma di € 20.000, oltre interessi e rivaluta- zione”
Si è costituita la IG.ra , la quale ha dedotto che “parte ricorrente Controparte_1
addebita la mancata conclusione della compravendita immobiliare alla odierna resistente, dissertando su uno scambio di corrispondenza, sospensioni di trattati- ve, proroghe termini di “comune accordo”, sostenendo in realtà che per sua stes- sa ammissione ed allegazione avvenivano solo ed esclusivamente con l'agenzia immobiliare, senza interessare la parte venditrice e con documenti non sottoscritti dalle parti.”
La convenuta, , ha sostenuto di non aver mai ricevuto alcuna Controparte_1
convocazione a partecipare al procedimento di mediazione.
Inoltre, sull'eccezione sollevata da parte attrice circa il certificato di agibilità parte convenuta, ricorda che per immobili costruiti in epoca anteriore al 01 settembre
1967, non vi è alcun obbligo di rilascio del certificato di agibilità, né la mancanza dello stesso incide sulla commerciabilità del bene.
Parte convenuta, in base a tali eccezioni, chiedeva il rigetto della domanda.
Il merito
In primo luogo, va richiamato il principio espresso dalle Sezioni Unite della Su- prema Corte con sentenza 30.10.01 n. 13533, in base al quale “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltan- to provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). An- che nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per
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difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debi- tore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento” (principio ribadito da ultimo in Cass. n. 826 del 20/01/2015).
Nel caso di specie, va evidenziato che l'attrice ha depositato il titolo posto a fon- damento della domanda proposta di acquisto immobiliare (cfr. allegato in atti).
E' stata altresì dedotto quale sia lo specifico inadempimento imputato alla conve- nuta, la quale, dopo la sottoscrizione della proposta ed il versamento della caparra, non avrebbe consegnato i documenti necessari per la sottoscrizione del rogito nota- rile. (in particolare certificato di agibilità).
Parte convenuta, a fronte di tale specifica deduzione, non ha offerto in giudizio prova di senso contrario.
Orbene, per l'applicabilità dell'art. 1385 c.c., l'inadempimento deve essere valuta- to in relazione all'interesse dell'altro contraente e la somma di danaro che all'atto della conclusione del contratto viene versata dall' acquirente al venditore a titolo di caparra confirmatoria, assume una funzione di preventiva liquidazione del dan- no, in caso di una successiva risoluzione contrattuale per inadempimento.
Infatti, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di danaro a titolo di caparra confirmatoria, il contraente non inadempiente può scegliere di agire per la risoluzione giudiziale e il risarcimento del danno o per la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio se tradens), secondo quanto dispone l'articolo 1385 c.c.
“Il diritto al risarcimento del danno è regolato dalle norme generali, sicché il pregiudizio subito dovrà essere provato nell'an e nel quantum, conservando la ca- parra non già la funzione di anticipata e convenzionale liquidazione del danno, ma solo la funzione di garanzia dell'adempimento dell'obbligazione risarcitoria
[Cass. n. 9040/06]; tra l'altro, il diritto di trattenere la caparra sino alla liquida- zione dei danni comporta pur sempre l'onere di provare i danni medesimi con la conseguenza che in difetto di tale prova la funzione di garanzia della caparra si esaurisce e, ancorché sia stata pronunciata la risoluzione del contratto per colpa dell'altro contraente, la caparra deve essere restituita [Cass. n. 6217/81] previa domanda [Cass. n. 8310/03].
Oppure in un secondo caso, la parte non inadempiente rinuncia all'eventuale danno ulteriore rispetto a quello convenzionalmente determinato, accontentandosi di quest'ultimo [così Cass. n. 11356/06].
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In caso di pattuizione di caparra confirmatoria, dunque, ai sensi dell'articolo
1385 c.c. la parte adempiente, per conseguire il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra i due rimedi indicati i quali sono alternativi e non cumulabili tra loro: nel recedere dal contratto e trat- tenere la caparra ricevuta (o eIGere il doppio di essa), la parte si avvale della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giu- ridici del contratto e dell' inadempimento.
Il secondo caso termina con una pronuncia costitutiva (la risoluzione giudiziale) ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. e il risarcimento dei danni va provato a norma dell'articolo 1223 c.c. [così Cass. n. 18850/04], con tutte le relative impli- cazioni”.
Nel caso di specie, l'attore ha esplicitamente richiesto che venisse dichiarata la ri- soluzione del contratto e il risarcimento del doppio della caparra versata
(10.000,00 euro).
Pertanto, alla luce di quanto sin qui precisato, la domanda deve essere riqualificata come domanda di recesso.
Ciò detto, la domanda risulta fondata e va accolta.
Ciò si dice per le ragioni di seguito esposte.
L'attore ha dedotto che per procedere alla stipula del rogito è richiesta la documen- tazione necessaria individuata dal tecnico di fiducia , documentazione che attesta la regolarità urbanistica dell'immobile, come espressamente richiesto.
L'attrice ha altresì precisato che parte convenuta, si è opposta al rilascio della do- cumentazione necessaria, ed in particolar modo al rilasciato del certificato di agibi- lità dell'immobile, deducendo che per immobili costruiti in epoca anteriore al
01.09.1967, non vi è alcun obbligo di rilascio del certificato di agibilità, né la mancanza dello stesso incide sulla commerciabilità del bene.
Ciò posto, è opportuno analizzare la circostanza secondo la quale sia o meno pos- sibile porre come bene di una compravendita un immobile che difetti del certifica- to di agibilità/abitabilità o, quantomeno, presenti difformità urbanistiche.
Sul punto, va chiarito che l'art. 1477 c.c. stabilisce che, salvo patto contrario, il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso del- la cosa venduta.
Tale “patto” deve risultare in modo espresso e non implicito, in quanto, nell'ipotesi in cui venga a stipularsi un contratto preliminare, potrebbe anche, po-
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tenzialmente, accadere che il certificato di abitabilità sia fornito in un momento successivo alla firma del preliminare, e cioè all'atto della stipula del contratto de- finitivo di compravendita.
Risulta, dunque, necessario che, durante la fase negoziale, il promissario acquiren- te abbia, in maniera espressa, accettato di comprare un immobile “non agibile”.
La consegna del certificato di agibilità dell'immobile non costituisce una condi- zione essenziale della vendita, ma un obbligo del venditore;
obbligo che, in base all'art. 1477 comma 3 c.c., grava sul venditore.
In tal senso, la Suprema Corte di cassazione, ha, difatti, stabilito che l'omessa pro- duzione della documentazione relativa all'agibilità costituisce inadempimento di non scarsa importanza del venditore, tale da legittimare il recesso della controparte e/o la risoluzione contrattuale (cfr. Cass. civ. n. 409/2012; Cass. civ. n.
21209/2019).
Orbene, alla luce dei richiamati orientamenti giurisprudenziali, va detto che, in tali ipotesi, il rifiuto a stipulare il contratto definitivo da parte dell'acquirente viene considerato pienamente legittimo.
Infatti, secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte di cassazione che questo Giudice ritiene di poter condividere pienamente, “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certi- ficato di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia deve ri- tenersi giustificato”.
Ciò si dice in quanto l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immo- bile idoneo ad assolvere la cd. funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che hanno indotto a quel determinato acquisto, e cioè: la fruibilità e la commercia- bilità del bene. In merito al certificato di agibilità, va precisato che, prima del
2013, oltre alla certificazione di agibilità, esisteva anche quella di abitabilità; fatti- specie che, dunque, venivano distintamente considerate.
Con il D.L. 69/2013 (art. 30, c. 1, lett. h), è stato poi introdotto nel corpo del T.U.
Edilizia (DPR 380/2001), l'art. 25, comma 5 bis, il quale prevede una forma alter- nativa al certificato di agibilità, e cioè la dichiarazione di conformità e agibilità.
Quest'ultima è una dichiarazione che viene rilasciata dal direttore lavori o da un professionista abilitato;
con essa viene attestata la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, mediante la produzione della seguente documentazio- ne: richiesta di accatastamento dell'edificio; dichiarazione dell'impresa installatrice che attesti la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di si-
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curezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, valutate secondo la normativa vi- gente.
Premesso quanto detto, l'attore, altresì, ha precisato che più volte si sarebbe rivolto all'odierna convenuta al fine di invitarla a fornire la documentazione richiesta.
Tali inviti sarebbero stati disattesi dalla convenuta, come anche disattesa sarebbe stata la stipula del contratto definitivo entro il termine del 09.06.2018; termine modificato successivamente e pattuito come termine ultimo stabilendo altresì “in caso di mancato accordo o rispetto di una delle condizioni pattuite entro tale ter- mine, il venditore inadempiente avrebbe dovuto restituire un importo pari ad €
20.000,00 invece che € 10.000, a titolo di doppia caparra” (cfr allegato in atti. 6)
Orbene, va opportunamente precisato che, nel contratto preliminare, non è suffi- ciente informare l'acquirente circa la mancanza della certificazione di agibilità, ma tale mancanza, come detto in precedenza, deve essere oggetto di specifica “accet- tazione”.
Ciò posto, non si rinviene, nel corso del giudizio, alcuna documentazione richiesta da parte attrice.
Va affermato infatti che è onere del promittente alienante attivarsi prima della sti- pula del contratto definitivo al fine di ottenere tempestivamente tutta la documen- tazione necessaria alla stipula del contratto di compravendita.
Orbene, la mancanza del cd. certificato di agibilità, rappresenta, dunque, un'ipotesi di inadempimento, qualificato come grave, il che comporta la possibilità di avva- lersi degli strumenti predisposti dal legislatore per tutelarsi contro l'altrui inadem- pimento.
In tal senso, va rilevato che, nel corso del presente giudizio, è stata prodotta in atti dall'odierno attore la proposta di acquisto, la modifica della proposta accettata dal- le parti, l'integrazione del contratto, l'assegno firmato per ricevuta il 13.03.2018,
l'e-mail con i documenti richiesti dal tecnico di fiducia, la proroga alla proposta di acquisto, la risoluzione del contratto per scadenza del termine.
Deve pertanto ritenersi raggiunta in giudizio la prova del grave inadempimento della convenuta rispetto agli obblighi assunti con la stipula del contratto.
Ciò posto, va detto che l'art. 1385 c.c. prevede che “Se al momento della conclu- sione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di dana- ro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
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Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal con- tratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta,
l'altra può recedere dal contratto ed eIGere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali” .
In virtù della costante ed uniforme interpretazione della giurisprudenza di legitti- mità la caparra confirmatoria ha natura composita consistendo in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili e funzione eclettica in quanto è volta a garantire l'esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte (sotto tale profilo avvicinandosi alla cauzione); consente, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice;
indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte
è stata costretta a causa dell'inadempimento della controparte.
Va invece escluso che abbia anche funzione probatoria e sanzionatoria, così di- stinguendosi sia rispetto alla caparra penitenziale, che costituisce il corrispettivo del diritto di recesso, sia dalla clausola penale, diversamente dalla quale non pone un limite al danno risarcibile, sicché la parte non inadempiente ben può recedere senza dover proporre domanda giudiziale o intimare la diffida ad adempiere, e trat- tenere la caparra ricevuta o eIGere il doppio di quella prestata senza dover dimo- strare di aver subito un danno effettivo.
La parte non inadempiente può anche non esercitare il recesso, e chiedere la riso- luzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno sofferto in base alle rego- le generali (art. 1385, 3 comma, cod. civ.), e cioè sul presupposto di un inadempi- mento imputabile e di non scarsa importanza, nel qual caso non può incamerare la caparra, essendole invece consentito trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettatele a titolo di anticipo dei danni che saranno in segui- to accertati e liquidati.
Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della riso- luzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della correspon- sione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfet- taria e prederminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabi- lito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restitu- zione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche
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al risarcimento dell'integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. cod. civ.
Anche dopo aver proposto la domanda di risarcimento, e fino al passaggio in giu- dicato della relativa sentenza, la parte non inadempiente può decidere di esercitare il recesso, in tal caso peraltro implicitamente rinunziando al risarcimento integrale e tornando ad accontentarsi della somma convenzionalmente predeterminata al ri- guardo.
In definitiva, deve affermarsi che la previsione di un importo versato a titolo di ca- parra confirmatoria al momento del contratto comporti che la parte adempiente, in caso di inadempimento dell'altra parte, può recedere dal rapporto, trattenendo la caparra (se è inadempiente chi ha versato la caparra) o ricevendo il doppio della caparra (se è inadempiente chi ha ricevuto la caparra). Ciò non esclude che la parte che abbia subito l'inadempimento altrui possa agire per ottenere l'intero ristoro dei danni subiti.
In tale ultima ipotesi, occorrerà offrire in giudizio la prova del danno subito, se- condo i normali criteri previsti in tema di onere probatorio.
Nel caso di specie, essendo stata accertata la responsabilità per inadempimento della convenuta, va affermata la legittimità del recesso esercitato dall'attore, con conseguente accoglimento della domanda di condanna della convenuta alla restitu- zione del doppio della caparra confirmatoria versata dall'odierno attore.
Infatti, nella proposta allegata da parte attrice è espressamente indicato che €
10.000,00 “sono corrisposti quale caparra confirmatoria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c.” Nello specifico, risulta che il IG. abbia versato € Pt_1
10.000,00 quale caparra confirmatoria, mediante assegno postale n.7139205554-00
13.03.2018. Parte_2
Altresì, secondo quanto precisato dall'attore, le parti avrebbero stabilito che il re- siduo, sarebbe stato poi successivamente corrisposto al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, che, secondo quanto asserito dall'attrice, sa- rebbe dovuta avvenire entro e non oltre il 09.06.2018.
Dunque, i fatti riportati nell'atto introduttivo in merito al versamento della caparra, devono ritenersi provati.
In definitiva, per tutti quanti i motivi suesposti, la domanda principale proposta dal ricorrente deve essere accolta e la convenuta va condannata a versare, in favore dell'attore, il doppio della caparra (€ 20.000,00), oltre interessi dalla domanda.
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Le spese
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenen- do conto della natura della controversia, delle questioni trattate e dell'attività effet- tivamente espletata.


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria ed istanza disattesa, così provvede:
• accertato l'inadempimento della convenuta, accoglie la domanda principale di recesso e, per l'effetto, condanna l'odierna convenuta a versare in favore del ricor- rente l'importo di € 20.000,00, oltre interessi dalla domanda;

• condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite, in favore del ricorrente, che si liquidano in € 2.540,00 per compensi ed € 150,00 per spese, oltre spese ge- nerali I.V.A. e C.P.A. come per legge, con distrazione in favore del procuratore.
Santa Maria Capua Vetere, 14.03.2025
Il Giudice dott.ssa Maria Del Prete

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