R.G. n. 371/2017

Tribunale Ordinario di Nola
Prima Sezione Civile

Provvedimento reso fuori udienza secondo le modalità previste dagli artt. 127 ter e 281 sexies
c.p.c.
Il Giudice
Considerato che la causa è stata chiamata per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del
20.3.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.;
Esaminate le note scritte depositate dalle parti;

Letto l'art. 127 ter, co. 3, c.p.c., secondo cui “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”;
Letto, altresì, l'art. 281 sexies, co. 3, c.p.c., secondo cui “Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni”;
Pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., come di seguito.
16.4.2025 Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita

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n. 371/2017 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Giovanna Astarita, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 371/2017, decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
TRA in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1
Francesco Piscopo, presso il cui studio elettivamente domicilia, alla Via Colombo n. 8, in Acerra (NA), come da procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE
E
, e , rappresentati e difesi dall'avv. CP_1 CP_2 CP_3
Angelo Riccitelli, presso il cui studio elettivamente domiciliano, alla Via Manzoni n. 86, Parco delle
Magnolie, in San Nicola La Strada (CE), come da procura in calce alla comparsa di costituzione depositata il 14.3.2025
CONVENUTI
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Oggetto: esecuzione in forma specifica di contratto preliminare.
Conclusioni per le parti: come da atti di causa, nonché come da note di trattazione scritta depositate per la partecipazione all'udienza del 20.3.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Omesso lo svolgimento del processo, ai sensi dell'art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c., e dell'art. 118 disp. att.
c.p.c., osserva il Tribunale che la conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 CP_2
e , deducendo di aver stipulato – in qualità di promittente venditrice – con questi ultimi il CP_3
contratto preliminare del 18.10.2011, per la compravendita di un “immobile a realizzarsi e precisamente piccolo appartamento di circa 62 mq netti interni al piano rialzato con terrazzino esterno oltre posto auto scoperto all'esterno (…) in Acerra alla via Gorizia n. 14” (cfr. terza pagina dell'atto di citazione), il cui prezzo veniva pattuito in € 90.000,00, di cui € 40.000,00 da versare in acconto ed € 50.000,00 da versare, da parte dei promissari acquirenti, all'atto della stipula del contratto definitivo di compravendita.
Ciò premesso, la sul presupposto dell'inadempimento dei convenuti in ordine alla Parte_1
stipula del contratto definitivo, chiedeva dichiararsi, ai sensi dell'art. 2932 c.c., “previo pagamento da parte dei convenuti della differenza di € 50.000,00, avvenuto il trasferimento di proprietà del fabbricato in Acerra alla via
Gorizia, 14, piano terra (…), oltre posto auto scoperto”, nonché chiedeva la condanna dei medesimi convenuti al risarcimento del danno.
Si costituivano in giudizio e , che contestavano la CP_1 CP_2 CP_3
domanda attorea, chiedendone il rigetto, per tutte le ragioni esplicate nella comparsa di costituzione e risposta, cui si rinvia, nonché proponevano domanda riconvenzionale con cui chiedevano: “Di rigettare domanda attorea e così facendo stabilire, secondo equità che
• La domanda è infondata in fatto e in diritto come rassegnato nelle conclusioni
• la proprietà del fondo a chi spetta
• Stabilire la provenienza dei 72.000,00e
3
• stabilire con quali soldi e con quali beni è realizzata l'opera
• rilevare la nullità dei contratti
• rilevare l'usucapione del fondo prima della costruzione” (così, secondo trascrizione testuale, a pag. 6-7 – così numerate dal giudice – della comparsa di costituzione e risposta depositata in data
28.3.2017).
Successivamente, in sede di prima memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., depositata in data 26.10.2017, i convenuti precisavano -o meglio, modificavano- le domande chiedendo – invero, confusamente – al
Tribunale: “1) IN VIA PRINCIPALE, (…) annullare il contratto e restituire ai legittimi proprietari la proprietà integra, in quanto il contratto non è stato concluso per le condizioni inique e di abuso, per lo spoglio violento della proprietà da parte della contro la sign.ra . 2) IN VIA SUBORDINATA, (…) Parte_1 CP_1
annullare ogni atto preposto alla truffa contro gli [n.d.r.: EREDI] TUFANO, quali l'abuso di trattenere le Pt_2
chiavi di una proprietà ancora e forse mai consegnata nelle mai [n.d.r.: mani] della predetta avversaria, infatti , la sign.ra ha pagato ICI prima e IMU poi, bollette per l'erogazione di acqua, corrente elettrica, gas, CP_1
spazzatura, che dimostrano ampiamente e per tabulas , che al [n.d.r.: la] stessa non avrebbe mai accettato delle condizioni tanto vergognose di compravendita (…)” (testualmente a pag. 4 della richiamata memoria).
Tuttavia, in sede di conclusioni rassegnate nelle note depositate per la partecipazione all'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. del 20.3.2025, la domanda riconvenzionale di parte convenuta veniva (inammissibilmente) modificata come di seguito: “1)
Rigettarsi la domanda attorea in quanto inammissibile improcedibile in fatto ed in diritto e comunque non provata;
2)
Restituirsi l'intero condominio di via Gorizia ai germani e alla madre che attualmente sono CP_2 CP_1
ancora proprietari del terreno di via gorizia, oggetto di causa, con la restituzione degli affitti con gli interessi al soddisfo;
3)
Trasmettersi l'intero fascicolo alla competente Procura della Repubblica di Nola per la difformità degli atti originali come depositati davanti al Giudice Tutelare, e stranamente differenti da quelli qui depositati da questa difesa”.
Celebrata l'udienza di comparizione del 04.5.2017 ed espletata l'istruttoria mediante l'assegnazione - da parte del Giudice all'epoca assegnatario del procedimento - alle parti, dei termini di cui all'art. 183,
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comma 6, c.p.c. (senza ammissione della prova per testi articolata da parte convenuta, in quanto non dedotta in capi separati e specifici, cfr. ordinanza del G.I. precedente, depositata in data 01.3.2018, che qui si conferma), in data 30.10.2019 si costituiva in giudizio l'avv. Giovanna Sepe, quale nuovo difensore di parte convenuta, in sostituzione dei già costituiti avv. Massimiliano Di Fuccia e p. avv.
Francesca Scudiero, i quali rinunciavano al mandato in data 23.10.2019 (cfr. comparsa di costituzione di nuovo difensore, con procura in calce e rinuncia al mandato, depositati in data 30.10.2019); nonché in data 14.3.2025, si costituiva in giudizio l'avv. Angelo Riccitelli, quale ulteriore nuovo difensore dei convenuti, in sostituzione dell'avv. Giovanna Sepe, il cui mandato veniva revocato in data 14.12.2024
(cfr. comparsa di costituzione e risposta, con procura alle liti in calce e revoca del mandato, depositati in data 14.3.2025).
Da ultimo, quindi, la causa, all'udienza del 20.3.2025 - fissata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., con rito cartolare ex art. 127 ter c.p.c. -, sulle conclusioni precisate dalle parti, giunge alla decisione, dinanzi alla scrivente magistrato, frattanto subentrata nella gestione del ruolo a decorrere dal 10.5.2018 (quale data di presa di funzioni presso l'intestato
Tribunale).
Passando al merito della res controversa, occorre, innanzitutto, procedere all'esatta qualificazione giuridica della scrittura privata del 18.10.2011, denominata “Preliminare di vendita”, con la quale CP_1
e si sono impegnati ad acquistare dalla la proprietà della CP_2 CP_3 Parte_1
“unità immobiliare di circa 62 mq netti (circa 70,00 lordi) interni al piano rialzato con terrazzino esterno più un posto auto scoperto all'esterno (…)”, ubicati “nel comune di Acerra (Na) alla via Gorizia”, al costo complessivo di
€ 90.000,00, di cui € 40.000,00 a titolo di acconto ed € 50.000,00 da versarsi, da parte dei promissari acquirenti, “al momento della consegna dell'appartamento e naturalmente al momento dell'atto notarile” (cfr. contratto del 18.10.2011, allegato al fascicolo attoreo).
Ebbene, dalla disamina delle clausole contenute nella suddetta scrittura privata, appare chiaro che i contraenti hanno stipulato un contratto preliminare finalizzato alla stipula di un successivo contratto definitivo di compravendita. 5
Non si tratta, tuttavia, di preliminare di compravendita di beni futuri, come dedotto da parte attrice, giacché dalla scrittura de qua nulla emerge, invero, in relazione al fatto che i beni oggetto della pattuizione non fossero venuti ad esistenza al momento della stipula dell'accordo preliminare.
Per tener fede ai propri impegni contrattuali, dunque, le parti avrebbero dovuto prestare il consenso alla stipula del contratto definitivo.
Ciò posto, occorre rammentare che, qualora una delle parti del preliminare si rifiuti di pervenire alla stipula del contratto definitivo, la parte non inadempiente, ferma la possibilità di agire per la risoluzione contrattuale ove non abbia più interesse all'esecuzione del preliminare, può avvalersi del rimedio dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ai sensi dell'art. 2932 c.c.
In forza di tale disposizione, infatti, «Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione,
l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso».
L'art. 2932 c.c. non disciplina un'azione meramente esecutiva volta ad uniformare, in modo coattivo, lo stato di fatto allo stato di diritto, bensì contempla un'azione di esatto adempimento, volta a conseguire una pronuncia giudiziale di carattere costitutivo che incide sulla situazione giuridica sostanziale preesistente, determinando la produzione degli stessi effetti che sarebbero derivati dal contratto definitivo (cfr., sugli effetti della sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., Cassazione civile sez. II,
09.5.2024, n. 12680).
Infatti, la sentenza ex art. 2932 c.c. si surroga al contratto definitivo non concluso, realizzando, per via giudiziale, gli effetti programmati dalle parti in via negoziale. Tale pronuncia, pertanto, lungi dal costituire una mera ratifica certificativa degli effetti nascenti dal preliminare, è da ricondursi al genus delle sentenze costitutive (Cassazione civile sez. II, 28.5.2024, n. 14885), di cui all'art. 2908 c.c., con cui il giudice può costituire, modificare o estinguere rapporti giuridici.
Atteso, dunque, che l'efficacia costitutiva della sentenza che tiene luogo del contratto non concluso è preordinata a dare definitività all'assetto degli interessi già convenzionalmente predisposto dalle parti, il limite generale all'applicabilità del rimedio ex art. 2932 c.c. è rappresentato dalla completezza del 6
programma negoziale delineato nel contratto preliminare. Infatti, «L'esecuzione specifica di un contratto preliminare presuppone la corrispondenza tra il bene oggetto del preliminare e quello effettivamente esistente. La sentenza prevista dall'art. 2932 c.c. deve riprodurre esattamente il contenuto del contratto preliminare senza apportare modifiche, ammettendo solo difformità di poco rilievo o incidenti solo in via quantitativa sull'entità del bene» (Cassazione civile sez. II, 06.11.2024, n. 28613).
Tanto chiarito, va evidenziato che, nel caso di specie, il regolamento negoziale posto in essere con la scrittura privata de qua non può dirsi completo, atteso che le parti hanno individuato in modo del tutto generico i cespiti oggetto della futura compravendita, limitandosi a descriverli, come innanzi detto, nel modo seguente: “unità immobiliare di circa 62 mq netti (circa 70,00 lordi) interni al piano rialzato con terrazzino esterno più un posto auto scoperto all'esterno (…)”, ubicati “nel comune di Acerra (Na) alla via Gorizia” (cfr. contratto del 18.10.2011, cit.), senza alcuna ulteriore specificazione in merito ai criteri concreti di individuazione dei beni da trasferire.
Inoltre, sebbene nel preliminare si faccia riferimento ad una “piantina allegata”, quest'ultima non risulta prodotta in giudizio (cfr. fascicolo attoreo), né vi è prova che l'ulteriore documentazione depositata da parte attrice (permesso di costruire n. 43/A/12 del 12.10.2012; certificato di agibilità parziale del
16.4.2015; planimetrie e visura catastale del 19.9.2013, allegati al fascicolo attoreo), afferisca agli immobili oggetti del contratto preliminare de quo.
Ciò posto, la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che la sentenza costitutiva, che a norma dell'art. 2932 c.c., tiene luogo del contratto definitivo non concluso, deve recepire integralmente e fedelmente le previsioni negoziali delle parti, quali risultano dalla interpretazione del contratto preliminare, alla quale il giudice deve procedere, accertando, come per ogni altro contratto, l'effettiva volontà delle parti, anche in ordine alla esatta identificazione dell'oggetto del contratto stesso (cfr.
Cassazione civile sez. II, 05.8.1987, n. 6724), che, se non individuato esattamente, deve, tuttavia, essere individuabile (cfr., in termini, Cassazione civile sez. II, 26.4.1990, n. 3486).
L'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può, invero, essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, ma ciò nella sola ipotesi in cui 7
l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal contratto preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (cfr. Cassazione civile sez. II, 07.8.2002, n. 11874; da ultimo, Cassazione civile sez. II, 09.7.2024, n. 18681; cfr. anche Cassazione civile sez. II, 16.01.2013, n. 952, con la quale la Corte ha confermato la sentenza di merito, che aveva rigettato una domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto un lotto di terreno, del quale era ricavabile la sola superficie complessiva, genericamente descritta come parte di un mappale, ma non la sagoma e l'esatta collocazione dell'area, assumendosi perciò la carenza dei parametri di determinabilità del bene promesso in vendita).
In altre parole, nell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., qual è quella in esame, avente ad oggetto un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è indispensabile che le parti abbiano provveduto, già in sede di contrattazione preliminare, all'esatta individuazione del bene o, quanto meno, all'indicazione dei parametri di determinabilità del bene promesso in vendita, dovendo la sentenza, emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., corrispondere esattamente al contenuto del contratto.
Deve, dunque, ritenersi ostativa alla pronuncia ex art. 2932 c.c., invocata dalla l'estrema Parte_1
genericità della prestazione da eseguirsi da parte di quest'ultima, atteso che l'individuazione degli immobili da trasferire ai promissari acquirenti non può che essere effettuata con riferimento ad elementi contenuti in un atto scritto (cfr. Cassazione civile sez. II, 03.8.1992, n. 9232: «Nel contratto preliminare di vendita immobiliare l'individuazione dell'oggetto o la definizione dei criteri per la sua determinazione deve avvenire a pena di nullità con atto scritto, consistendo nella concretizzazione di un elemento essenziale del negozio, non potendo avere rilievo i dati di interpretazione che non abbiano riferimento al testo scritto dell'accordo, quali quelli desumibili dal comportamento successivo dei contraenti in fase di esecuzione dello stesso»). 8
Ne consegue che non può essere posta a fondamento di una domanda di esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., la scrittura -come quella di specie- nella quale le parti non abbiano indicato specificamente il bene che esse si sono obbligate, rispettivamente, a vendere e a comprare, essendosi le parti limitate ad indicare, nella fattispecie in esame, le caratteristiche ed il prezzo dei beni medesimi.
Il trasferimento dei cespiti, come richiesto dall'attrice, non può, dunque, essere disposto con sentenza costitutiva, proprio per l'evidenziata incompletezza del regolamento negoziale contenuto nel contratto preliminare, dovendosi pertanto escludere la possibilità di pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., che tenga luogo del contratto definitivo non concluso, posto che la scrittura del 18.10.2011 non contiene una determinazione sufficientemente precisa degli immobili che avrebbero dovuto essere oggetto di trasferimento.
Del tutto indimostrata, inoltre, è la domanda di risarcimento del danno, non avendo l'attrice fornito alcun elemento di prova a sostegno del pregiudizio economico asseritamente patito.
Alla luce di tutto quanto esposto, dunque, la domanda proposta dalla non può che essere Parte_1
rigettata.
Passando alle domande riconvenzionali proposte dalla parte convenuta, quest'ultima, dopo aver rinunciato alle altre domande formulate, da ultimo, nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. ed innanzi trascritte, per non averle reiterate in sede di precisazione delle conclusioni (cfr. note di trattazione scritta depositate in data 18.3.2025), ha inammissibilmente introdotto una domanda nuova solo in sede di precisazione delle conclusioni quindi del tutto tardivamente, laddove ha chiesto
“Restituirsi l'intero condominio di via Gorizia ai germani e alla madre che attualmente sono CP_2 CP_1
ancora proprietari del terreno di via gorizia, oggetto di causa, con la restituzione degli affitti con gli interessi al soddisfo”.
Ed invero, non vi è coincidenza tra l'omnicomprensivo riferimento al “condominio” di Via Gorizia ed il riferimento, invero oscuro per la sua vaghezza e genericità, alla “proprietà integra”, di cui veniva originariamente richiesta la restituzione nelle conclusioni rassegnate nella memoria depositata in data
26.10.2017.
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Del tutto nuova, poi, è la richiesta di “restituzione degli affitti con gli interessi al soddisfo”, peraltro non meglio specificata nel suo contenuto, oltre che in alcun modo provata.
Pertanto, dichiarata la rinuncia alle domande non richiamate in sede di precisazione delle conclusioni
(invero, nemmeno compiutamente allegate in corso di causa ed in alcun modo provate), le altre domande proposte vanno senz'altro rigettate.
Ogni altra questione, pur prospettata dalle parti, deve ritenersi assorbita.
Quanto alle spese del giudizio, vista la soccombenza reciproca, le stesse vanno interamente compensate, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. Rigetta la domanda proposta dalla in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, nei confronti di e;
CP_1 CP_2 CP_3

2. Rigetta le domande riconvenzionali proposte dai convenuti;

3. Compensa interamente le spese di lite tra le parti.
Così deciso il 16.4.2025 Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita
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