R.G. n. 1203/2022
TRIBUNALE ORDINARIO DI L'AQUILA
SEZIONE UNICA
Ordinanza emessa all'esito dell'udienza del 3.11.2025
(tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.)
Il Giudice, dott.ssa FL IE, letti gli atti;
osservato che l'udienza del 3.11.25 è stata fissata per discutere la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.; viste le note scritte depositate dalle parti;
dichiara esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, pronuncia la sentenza.
L'Aquila, 13/11/2025
Il giudice
FL IE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di L'Aquila
SEZIONE UNICA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa FL IE ha pronunciato la seguente
SENTENZA emessa ai sensi degli artt. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 1203 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022 discussa oralmente all'udienza del 3 novembre 2025, promossa da:
(c.f. ), residente in [...], CP_1 CodiceFiscale_1
(c.f. ) residente in [...] CodiceFiscale_2
161, , (c.f. ) residente Pescara, Via Controparte_3 CodiceFiscale_3
LA FA n. 161, tutti elettivamente domiciliati in L'Aquila, Via Leonardo da Vinci n. 25, presso lo studio degli Avv.ti FAo Marinelli e Maria Cristina Cervale, che li rappresentano e difendono, giusta procura in atti;
-Attori-
Contro
P.I. in persona del legale rappresentante p.t. , CP_4 P.IVA_1 Controparte_5
(c.f. ), con sede in 67100 L'Aquila S.S. 17 c/o Tecnopolo D'Abruzzo, CodiceFiscale_4 elettivamente domiciliata in L'Aquila, V.le Corrado IV 2, presso lo studio dell'avv. Luciano Bontempo, dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura in atti;

- Convenuta –
OGGETTO DEL GIUDIZIO: Risoluzione del contratto di locazione commerciale.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parte attrice concludeva all'udienza del 3.11.2025 richiamando i propri scritti difensivi e la parte convenuta concludeva nel seguente modo: “Voglia l'On.le Tribunale adito, in via principale accertata e dichiarata la insussistenza dei presupposti di legge per la invocata declaratoria di risoluzione contrattuale per i motivi, tutti, espressi in narrativa, rigettare la stessa con ogni ovvia conseguenza e pronunzia in ordine alle spese di soccombenza, da liquidarsi in favore del sottoscritto avvocato siccome antistatario;
in subordine accertato il parziale inadempimento a carico dei ricorrenti, per i motivi, tutti, espressi in narrativa ridurre il canone di locazione, previa stima dello stesso, fino ad € 1850,00 mensili o della diversa, misura di giustizia. In ogni caso condannare i ricorrenti al pagamento delle spese di lite da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato siccome antistatario”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza è redatta secondo lo schema contenutistico delineato dagli artt. 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., come modificato dalla legge 69/2009, e quindi con omissione dello svolgimento del processo ed espressione succinta delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, non essendo tenuto il giudice ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni "rilevanti ai fini della decisione".
Pertanto, le questioni non trattate non andranno ritenute come "omesse", ma semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto rilevante e/o provato dal giudicante.
Ciò posto, occorre premettere brevemente su cosa verte il processo nonché riportare, sinteticamente, le rispettive domande, deduzioni ed eccezioni nella misura in cui le stesse siano rilevanti ai fini del decidere.
Dalla disamina degli atti e della documentazione allegata emerge che:
- i Sigg.ri e sono proprietari CP_1 Controparte_2 Controparte_3 dell'immobile sito in L'Aquila, Piazza Duomo n. 24-25, censito al NCEU del Comune dell'Aquila al foglio
101, particella 1479, sub 25 e 26, cat. C/1, della consistenza complessiva di mq 220 ca, locato alla società
CP_4
- in data 17 gennaio 2019 hanno sottoscritto con la un contratto di locazione ad uso Parte_1 commerciale (ristorazione con somministrazione) avente ad oggetto l'immobile suindicato;

- il contratto prevedeva, per quanto di rilevanza in questa sede:
i) la durata di otto anni a decorrere dalla data di sottoscrizione del contratto, rinnovabili per ulteriori quattro (art. 2);
ii) il canone di locazione pari ad euro 61.200,00 annui, da versarsi in rate mensili anticipate di euro 5.100,00, con la precisazione che, in ragione della necessità di eseguire lavori sul bene e della situazione del centro storico dell'Aquila in conseguenza del sisma del 2009, per i primi sette anni il locatore avrebbe rinunciato ad una parte del canone di locazione così che per il primo anno il conduttore avrebbe pagato la somma di euro 22.200,00, da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate di euro 1.850,00; per il secondo e terzo anno euro 24.600,00, da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate di euro 2.050,00; per il quarto anno euro 30.600,00, da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate di euro 2.550,00; per il quinto anno euro 36.600,00, da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate di euro 3.050,00; per il sesto anno euro
42.600,00, da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate di euro 3.550,00; per il settimo anno euro 49.200,00, da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate di euro 4.100,00; per l'ottavo anno euro 61.200,00, da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate di euro 5.100,00 (art. 3);
iii) la rivalutazione annuale del canone, in misura pari al 75% della variazione accertata dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (art. 3 ult. Co.); iv) l'obbligo del conduttore di fornire entro trenta giorni dalla data di efficacia del contratto una garanzia fideiussoria bancaria o assicurativa di durata annuale, dell'importo corrispondente a sei mensilità determinate sulla base del canone vigente (art. 9).
*
Con atto di citazione, ritualmente notificato, gli attori convenivano in giudizio la società
[...]
al fine di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, assumendo CP_4 che la garanzia fideiussoria non era mai stata stipulata né rinnovata annualmente con grave inadempimento da parte del conduttore. Inoltre, la società convenuta non aveva mai corrisposto il canone con gli aumenti previsti contrattualmente, versando unicamente il canone pattuito per il primo anno di locazione.
Sulla base di tali premesse, gli attori formulavano le seguenti conclusioni: “Dichiarare risolto per inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 17 gennaio 2019 e, per l'effetto, condannare la società conduttrice al rilascio, in favore dei ricorrenti, dell'immobile situato in L'Aquila, Piazza Duomo n.
24 – 25, fissando nel più breve termine possibile la data dell'esecuzione. Con condanna della società conduttrice al pagamento delle differenze tra la misura dei canoni quantificati nel contratto e la misura dei canoni effettivamente pagati nella misura minima, oltre rivalutazione ed interessi di legge.”
Si costituiva in giudizio la società conduttrice, impugnando e contestando le avverse domande, deducendo che: i) i proprietari dell'immobile locato, con scrittura privata a loro firma del 22.12.2019, prodotta in giudizio, avevano dichiarato di rinunciare al canone a scaglioni pattuito in contratto, optando per il canone fisso nella misura di quello quantificato per il primo anno di locazione, sul presupposto che, successivamente alla stipula del contratto, veniva dagli stessi consegnato un bene immobile parzialmente difforme dalle planimetrie allegate, con parziale inutilizzabilità del bagno al piano terra e di altri ambienti, ed avendo manifestato, altresì, l'intenzione di aderire al regime fiscale della c.d. “cedolare secca”; ii) la mancata sottoscrizione della polizza fideiussoria, richiesta a garanzia dell'obbligazione del pagamento dei canoni, era dipesa da responsabilità del creditore che non aveva dato riscontro alle proposte di polizza inviate dalla società conduttrice. Ciò, tuttavia, non poteva ritenersi un inadempimento grave, tale da comportare la risoluzione del contratto di locazione, dal momento che i locatori, pur in mancanza di esso, avevano dato esecuzione al rapporto.
La causa veniva istruita tramite l'interrogatorio formale degli attori mentre veniva respinta la prova per testi chiesta dalla società convenuta;
ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata all'udienza del 22.01.2025 per la discussione, poi differita all'udienza del 3.11.2025, dove veniva trattenuta dal
Giudicante a decisione.
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Il ricorso è fondato e va accolto.
Occorre in primo luogo evidenziare che, sulla base di quanto a più riprese chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (ex multis, Cass. civ., sez. I, 15 luglio 2011, n. 15659; Cass. civ., sez. III, 10 maggio 2010,
n. 3373.; Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2007, n. 9351; Cass. civ., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Ebbene, nella fattispecie per cui è causa, parte ricorrente risulta aver assolto all'onere di prova che le spettava: ha prodotto in giudizio il contratto concluso con la società convenuta, in forza del quale quest'ultima si impegnava al pagamento del corrispettivo mensile come determinato dall'art. 3 del citato contratto, ed ha allegato l'inadempimento.
La società conduttrice non ha contestato il pagamento dei canoni nella misura parziale rispetto a quella prevista nel contratto di locazione, il che deve ritenersi fatto accertato ai sensi dell'art. 115 c.p.c..
La resistente ha solo invocato a titolo di eccezione, atta a paralizzare la pretesa, tre argomentazioni che vanno ritenute infondate per le ragioni che seguono.
In primo luogo, è priva di fondamento l'eccezione relativa alla mancata conformità all'uso pattuito dei locali oggetto del contratto di affitto.
L'affermazione della si è rivelata completamente sfornita di prova e contraddetta CP_4 dai documenti prodotti agli atti di causa;
in particolare, emerge dal contratto di locazione stipulato tra le parti che al momento della sottoscrizione: “Il conduttore dichiara di aver visionato l'immobile e gli elaborati progettuali relativi alla ristrutturazione e di averlo trovato di suo gradimento e adatto agli usi che ne deve fare” (art.1). La società convenuta, inoltre, nel corso del giudizio, ha più volte dichiarato di aver “esaminato il progetto con un tecnico di sua fiducia”; risulta, peraltro, che ella abbia regolarmente esercitato la propria attività commerciale all'interno dell'immobile.
Parimenti non meritevole di accoglimento è l'eccezione di parte convenuta secondo cui i locatori avrebbero rinunciato all'applicazione dell'aumento del canone previsto in contratto, accontentandosi per tutta la durata del rapporto di un canone più basso, ossia quello pattuito per il primo anno pari ad €
1.850,00, effettivamente regolarmente pagato dalla conduttrice.
Secondo la prospettazione di parte resistente, la modifica alla pattuizione avente ad oggetto il canone di locazione sarebbe avvenuta con una raccomandata speditale dai locatori in data 22.12.2019, con la quale dichiaravano l'intenzione di adottare il regime fiscale della c.d. “cedolare secca” e, pertanto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 3, comma 11 D. Lgs. 23/2011, di rinunciare all'aggiornamento del canone di locazione.
Ora, è noto che, perché il locatore possa essere ammesso al beneficio fiscale della cedolare secca, il legislatore pone una serie di condizioni, tra queste rientra la previsione di cui al comma 11 dell'articolo
3 del D.Lgs. 23/2011 secondo cui: “Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili”.
In altri termini, perché possa applicarsi la tassazione favorevole è necessario che il locatore rinunci a chiedere al conduttore l'adeguamento del canone agli indici Istat ed occorre che di ciò il conduttore venga edotto mediante lettera raccomandata.
Non vi è dubbio quindi che con la missiva in discorso i ricorrenti, al fine di usufruire del beneficio fiscale della c.d. “cedolare secca”, abbiano rinunciato all'aggiornamento periodico del canone secondo i parametri Istat, senza però rinunciare all'aumento del canone secondo il meccanismo di crescita annuale pattuito in contratto e rispondente a specifiche esigenze delle parti.
Difatti, la previsione di un canone diverso e crescente per ciascuna annualità del rapporto è espressione della liberà negoziale delle parti ed è una pattuizione diversa rispetto a quella con cui le parti convengono l'aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere d'acquisto della moneta di cui all'articolo 32 della Legge 392/1978. La differenza è sostanziale in quanto l'"aumento" implica un accrescimento non solo dell'importo nominale ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore ed è espressione della libertà negoziale delle parti, che possono negoziare la misura del canone in maniera variabile in aumento nei vari anni, anche in considerazione del fatto che il locatore potrebbe altrimenti chiedere sin dall'inizio del rapporto il canone nella misura massima invece che frazionarlo;
lo stesso conduttore, proprio in un'ottica di economicità aziendale, potrebbe ritenere per sè più conveniente una graduazione progressiva dell'entità del canone. L'"adeguamento", invece, importa soltanto una variazione della quantità monetaria del canone in funzione della conservazione nel tempo del suo valore effettivo (sul punto, si veda Sez. 3, Sentenza n. 910 del 03/02/1999, Rv. 522888; Sez. 3, Cass. civ., Sez.
III, Sent., (data ud. 19/01/2017) 21/06/2017, n. 15348).
Ebbene, nel caso di specie, dalla disamina della documentazione in atti, dall'analisi dei fatti di causa, ed in particolare dal richiamo esplicito all'art. 3 comma 11 dell'articolo 3 del D.Lgs. 23/2011 operato dai locatori nella dichiarazione spedita alla ricorrente, emerge con certezza la volontà dei ricorrenti di non modificare la clausola contrattuale che ha fissato un canone crescente negli anni.
Pertanto, deve ritenersi che tutto il rapporto contrattuale è rimasto regolato dall'art. 3 del contratto nella formulazione pattuita in origine. Viene da sé che la conduttrice avrebbe dovuto pagare per ogni anno del rapporto il canone pattuito e non il minor importo previsto solo per il primo anno della locazione.
Infine, anche la terza eccezione circa la non gravità, e comunque l'imputabilità ai locatori, dell'inadempimento all'obbligo di sottoscrivere la polizza fideiussoria non merita accoglimento.
Come detto, il contratto di locazione prevedeva l'obbligo del conduttore di stipulare una polizza fideiussoria bancaria o assicurativa di durata annuale, a garanzia della corretta esecuzione delle obbligazioni contrattuali;
il contenuto dell'obbligazione, perciò, è chiaro e definito.
Non costituisce un valido fatto estintivo dell'obbligazione il fatto che il beneficiario non abbia dato riscontro alle proposte di polizza inviate dal conduttore, atteso che l'accettazione da parte di quest'ultimo della polizza non è prevista nel modulo contrattuale come condizione per la stipula della garanzia.
Con riguardo al profilo della non gravità di tale inadempimento, basti evidenziare che la garanzia avrebbe assicurato il resistente proprio contro l'inadempimento alla obbligazione di pagamento dei canoni di cui si discorre.
Alla luce di quanto detto, è provato che non ha adempiuto alle obbligazioni CP_4 primarie e secondarie nascenti dal contratto di locazione commerciale: è pacifico che ella abbia corrisposto a partire dal secondo anno del rapporto contrattuale (2020) un canone mensile di importo inferiore a quello pattuito, ossia in misura pari al canone stabilito per il primo anno, senza considerare gli aumenti convenuti;
è pacifico che ella non ha prestato la garanzia prevista in contratto.
Con specifico riferimento alla gravità dell'inadempimento in caso di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, alle quali non trova applicazione la disciplina di cui all'art. 55, l. n.
392/1978, da cui la conseguente applicazione della normativa codicistica in materia di risoluzione, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo altresì di evidenziare che “il mancato pagamento del canone di locazione costituisce grave inadempimento per la inosservanza di un'obbligazione primaria che comporta la risoluzione contrattuale, non rilevando, per le locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitativo, né la richiesta di versamento banco iudicis dei canoni non corrisposti, formulata in sede sommaria senza la riproposizione della questione nel nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena, né l'istanza di concessione di un termine per la purgazione della mora perché tali possibilità sono previste soltanto per le locazioni di immobili ad uso abitativo” (Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2006, n.
21242; Cass. civ., sez. III, 19 maggio 2006 n. 11777; Cass. civ., Sez. Un., 28 aprile 1999, n. 272). Pertanto, in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata, come detto, secondo il criterio generale di cui all'art.1455 c.c. e non secondo il diverso criterio, stabilito per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dell'art. 5 della legge n. 392/78, salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua della particolarità del caso concreto.
Passando al caso di specie, occorre evidenziare che, alla luce dei richiamati principi richiamati,
l'inadempimento dell'intimata deve ritenersi “grave” e di per sé idoneo a comportare la risoluzione del contratto stipulato tra le parti.
D'altronde, è pacifico che la conduttrice abbia omesso di versare integralmente ai locatori i canoni a partire dal febbraio 2020.
Dal mancato adempimento della conduttrice alle obbligazioni primarie, derivate in capo alla stessa dalla stipula del contratto, consegue il diritto della locatrice ad ottenere, previa risoluzione del contratto, la condanna della alla restituzione dell'immobile e al pagamento dei canoni non pagati. Parte_1
La domanda di condanna della società conduttrice al pagamento delle differenze tra la misura dei canoni quantificati nel contratto e la misura dei canoni effettivamente pagati nella misura minima, oltre rivalutazione ed interessi di legge, tuttavia, deve essere accolta nei termini che seguono.
E' pacifico che la società conduttrice non abbia pagato il canone mensile per intero a partire dal
2020 e sino alla data di introduzione del giudizio (30.6.2022). In particolare, risulta dagli atti di causa, essendo un fatto allegato e non contestato, che ha pagato per ogni mensilità a partire da Parte_1 febbraio 2020 la somma di euro 1850,00 in luogo della somma di euro 2.050,00 prevista per il secondo e terzo anno del contratto e di euro 2.550,00 prevista per il quarto anno del contratto. La ricorrente, tuttavia, non ha allegato un conteggio aggiornato della morosità della resistente né dagli scritti difensivi è possibile conoscere cosa sia accaduto dopo la data di deposito del ricorso.
Alla luce di quanto detto, il Tribunale ritiene di riconoscere come dovuta la somma di euro 200,00 per ogni mese di canone pagato negli anni da febbraio 2020 a gennaio 2022 (quindi 24 mesi) e la somma di euro 700,00 euro per i mesi da febbraio a giugno 2022 (quindi 5 mesi), per un totale di euro 8.300,00. Quanto alle spese di lite, esse vanno poste a carico della parte resistente in quanto soccombente e si liquidano come da dispositivo ex D.M. n°55/2014, applicando i valori medi di compenso per la fase studio, introduttiva, e minimi per la fase istruttoria e decisoria vista la natura documentale della causa.


Per Questi Motivi


il Tribunale di L'Aquila, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie per quanto di ragione le domande svolte e per l'effetto:
- dichiara risolto, per inadempimento grave della resistente, il contratto di locazione ad uso commerciale avente ad oggetto l'immobile sito in L'Aquila, Piazza Duomo n. 24-25, censito al NCEU del Comune dell'Aquila al foglio 101, particella 1479, sub 25 e 26, cat. C/1;
- condanna a rilasciare immediatamente l'immobile ai ricorrenti;
Parte_1
- condanna al pagamento, in favore di Parte_1 CP_1 Controparte_2
della somma di € 8.300,00, pari alla differenza tra i canoni pagati e Controparte_3 quelli dovuti per i mesi da febbraio 2020 a giugno 2022, oltre interessi legali sulla sorte delle singole mensilità dalle rispettive scadenze al saldo;

- condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, a rifondere ai CP_4 ricorrenti le spese di lite che si liquidano in € 3.994,00 per compensi legali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Così deciso in L'Aquila, il 13.11.2025
Il Giudice
FL IE
(firmato digitalmente)