Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio SGROI - Primo Presidente -
Dott. Michele CANTILLO - Presidente di Sezione -
Dott. Francesco AMIRANTE - Presidente di Sezione -
Dott. Vincenzo CARBONE - Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - Consigliere -
Dott. Giovanni OLLA - Consigliere -
Dott. Alfio FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. Giovanni PRESTIPINO - Consigliere -
Dott. Paolo VITTORIA - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
MICHELETTI S.R.L., in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PRINCIPE UMBERTO 35, presso lo studio dell'avvocato CARLO LOMBARDI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato LORENZO PALERMO, giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro
SOILTECNICA S.R.L., in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PRESSO LA CANCELLERIA DELLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati GIUSEPPE SAMMARTINO, MARIO BRUNI, GABRIELE MANCA, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 113/95 del Tribunale di NUORO, depositata il 08/03/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/98 dal Consigliere Dott. Paolo VITTORIA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni LO CASCIO che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo.
1. - La società LT s.r.l., con atto notificato l'1.10.1991, intimava alla società ET s.p.a. lo sfratto per morosità e la citava a comparire davanti al pretore di Nuoro per la convalida. Esponeva le seguenti circostanze.
Alla ET era stata data in locazione, con contratto del 29.3.1984, un'area nuda con facoltà di installarvi un capannone prefabbricato per il commercio di materiali da costruzione. Dall'1.4.1990 la conduttrice non aveva pagato il canone bimestrale anticipato di L. 500 mila.
2. - La società ET s.r.l. compariva e si opponeva alla convalida.
Dichiarava d'aver sempre tentato di pagare il canone, inviando degli assegni bancari, per l'intero periodo 1.4.1990-31.11.1991, ma con diverse ragioni gli assegni erano stati sempre respinti. La convenuta, con un assegno circolare intestato alla LT, offriva il pagamento della somma di L.

6.040.000 e si dichiarava disponibile a pagare l'eventuale altro importo dovuto. Chiedeva che il pretore desse atto dell'intervenuta sanatoria della morosità e dichiarasse estinto il procedimento o respingesse la domanda. In considerazione del fatto che l'attrice non aveva indicato l'ammontare della morosità, chiedeva che il pretore determinasse le ulteriori somme dovute per interessi e spese assegnando un termine per il saldo.
3. - Il pretore, con sentenza del 31.7.1992, dichiarava risolto il contratto per inadempimento della ET.
4. - La ET, impugnando la sentenza, svolgeva questi argomenti.
Poteva esserle imputata un'imprecisione nelle modalità di pagamento del canone, ma non l'inadempimento della relativa obbligazione.
Oltre alla somma offerta in pagamento dei canoni alla prima udienza, aveva anche e nelle stesse forme offerto all'attrice, nel termine stabilito dal pretore, il complessivo importo di L.

1.377.000 liquidato dal giudice per interessi e spese e però la sentenza non aveva affrontato la questione se così la morosità fosse stata sanata.
Aveva eseguito sul terreno miglioramenti e addizioni per cui le spettavano le indennità previste dagli artt. 1592 e 1593 cod. civ. 5. - Il tribunale di Nuoro, con sentenza dell'8.3.1995, rigettava l'appello e dichiarava inammissibile la domanda per il pagamento dell'indennità per miglioramenti e addizioni.
6. - Il tribunale ha così ragionato.
Il contratto di locazione, ad uso diverso da quello di abitazione, era stato concluso dopo l'entrata in vigore della L. 27 luglio 1978, n. 392: nell'ambito della disciplina dettata dalla legge per i nuovi contratti, la sanatoria della morosità, consentita dall'art. 55 della legge, è prevista per i soli contratti di locazione di immobili urbani ad uso di abitazione.
L'inadempimento sussisteva ed era imputabile a colpa, perché la ET, pur avendo ricevuto la raccomandata 19.11.1990 con cui la LT aveva comunicato d'essere subentrata all'originario locatore nella titolarità del rapporto, aveva preteso di continuare a pagare il canone al precedente locatore e non aveva offerto il pagamento alla LT se non nell'udienza fissata per la convalida dello sfratto.
7. - La società ET s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione e lo ha illustrato con memoria.
La società LT s.r.l. ha resistito con controricorso. 8. - La terza sezione di questa Corte, con ordinanza del 24.4.1997, ha rilevato che il ricorso presenta una questione già decisa in senso difforme da sentenze della stessa sezione, in particolare la questione, riproposta con il ricorso, se la sanatoria della morosità consentita dall'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392 sia applicabile alle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, concluse nel vigore della legge.
Il primo presidente ha disposto che su tale questione si pronuncino le sezioni unite.
Motivi della decisione.
1.1. - Il ricorso contiene tre motivi.
I primi due riguardano il merito della decisione, il terzo le spese del processo.
1.2. - Il primo è un motivo di violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod. pro. civ., in relazione all'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392). La ricorrente sostiene che la sanatoria della morosità è stata prevista dall'art. 55 per tutti i contratti conclusi dopo l'entrata in vigore della legge e si applica non solo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, ma anche alle locazioni non abitative.
1.3. - La sentenza, con il secondo motivo, è impugnata per omessa motivazione sul punto decisivo costituito dalla "intervenuta acquiescenza sull'attività di sanatoria" (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.). La ricorrente sostiene che i giudici di merito non hanno considerato che la LT, accettando l'invito del pretore ad indicare le somme dovutele per le spese processuali, aveva prestato acquiescenza sulla questione dell'applicabilità della norma relativa alla sanatoria.
1.4. - Il terzo è un motivo di violazione di norme sul procedimento (art. 360 n. 4 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 91 e 92 dello stesso codice).
La ricorrente considera che il giudice, mentre ha osservato che nel corso del processo l'orientamento della giurisprudenza sulla sanatoria era cambiato, non ha poi valutato questo dato per pronunciare una compensazione delle spese del processo. 2.1. - Il secondo motivo deve essere trattato per primo, perché da un punto di vista logico pone una questione pregiudiziale. La tesi che vi si svolge è infatti che il tribunale, prima di decidere sul punto se la norma sulla sanatoria era o no applicabile, avrebbe dovuto risolvere una diversa questione, se cioè tale punto costituiva ancora possibile oggetto di controversia tra le parti o se su di esso non si era determinata una preclusione.
Preclusione a sua volta derivata dal fatto che la LT aveva aderito all'invito del giudice di "quantificare la somma dovuta per interessi e spese legali".
Tale questione - osserva la ricorrente - non è stata affatto esaminata dal tribunale e perciò la sentenza deve essere cassata per omessa motivazione.
Il motivo non è fondato.

2.2. L'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392 configura la sanatoria della morosità come un effetto estintivo del diritto del locatore alla risoluzione del contratto per inadempimento (il quinto comma dispone che il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto).
La fattispecie cui la norma ricollega questo effetto è integrata dal comportamento del conduttore che, alla prima udienza, "versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese liquidate in tale sede dal giudice". Se ricorrono i presupposti indicati dal primo comma dell'art . 55 perché la sanatoria possa operare, determinarla costituisce il risultato dell'esercizio di un diritto potestativo del conduttore, che non può essere impedito dal locatore.
Il quale è dunque onerato di comportamenti che, mentre consentono al conduttore di esercitare, sotto il controllo e con l'intervento del giudice, il suo diritto alla sanatoria, rendono poi possibile al locatore di ottenere la risoluzione domandata, se il conduttore non tenga dal canto suo il comportamento richiesto. Perciò, il locatore è tenuto a precisare, già nell'atto con cui propone la domanda di risoluzione, l'ammontare dei canoni ed oneri accessori dovutigli e la data in cui il conduttore avrebbe dovuto eseguirne il pagamento;
il locatore, se non vuole che sia il giudice a liquidare di ufficio le spese processuali, le deve indicare (art. 75 disp. att. c.p.c.). Se qualcuna di queste indicazioni manca, il locatore, che non può impedire l'esercizio del diritto del conduttore, è tenuto ad un comportamento di buona fede nell'esecuzione del contratto (art. 1375 cod. civ.), deve rispettare nel processo il dovere di lealtà e probità (art. 88, primo comma, cod. proc. civ.), ha il dovere verso la controparte ed il giudice e l'onere nel proprio interesse, di dare i chiarimenti chiesti dal giudice circa la morosità e di indicare le spese processuali anticipate.
Allora, il comportamento mantenuto dal locatore, attraverso il suo difensore, estrinsecatosi nella collaborazione alla realizzazione della fattispecie estintiva da parte del conduttore che sostiene di avere diritto a realizzare la sanatoria, per sè è un comportamento neutro, non significativo, non espressivo della volontà di rinunciare al proprio diritto, non incompatibile con la volontà di esercitare il proprio diritto alla risoluzione sul presupposto che la norma sulla sanatoria non possa essere applicata al caso. La conclusione è che il vizio di omessa motivazione lamentato dalla ricorrente non sussiste perché non cade su di un fatto decisivo.
3.1. - Il primo motivo sottopone all'esame della Corte una questione che, come ha rilevato la terza sezione, è stata decisa nel tempo in modo difforme.
Consiste nello stabilire se, nell'ambito della disciplina c.d. a regime, ovverosia della disciplina valida per i nuovi contratti, la norma dettata dall'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392 si applichi alle sole locazioni di immobili adibiti ad uso di abitazione od anche a quelle di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione. La prima soluzione, accolta dalla sentenza impugnata, è stata posta a base della decisione del ricorso nella sentenza di questa Corte 28 febbraio 1992 n. 2496. La seconda soluzione era stata in precedenza posta a base della decisione del ricorso, per la prima volta, dalla sentenza 26 luglio 1986 n. 4799; lo è stata successivamente da altre sentenze e, da ultimo, con la sentenza 21 aprile 1998 n. 4031. Le sezioni unite ritengono debba essere preferita l'interpretazione dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978 che porta a confermare la prima soluzione e che perciò il motivo di ricorso non è fondato.
Sicché è da enunciare il principio di diritto per cui la L. 27 luglio 1978, n. 392, quanto ai nuovi contratti, ha previsto la sanatoria della morosità per le sole locazioni ad uso di abitazione, cui si applica l'art. 5 della stessa legge, e tale sanatoria non è estensibile alle locazioni non abitative.
Prima di dare conto delle ragioni che sono alla base di questa interpretazione della norma è necessario ripercorrere l'itinerario della giurisprudenza della Corte.
Ma per comprenderlo si debbono innanzitutto richiamare i dati normativi di riferimento.
3.2.1. - La L. 27 luglio 1978, n. 392 presenta due blocchi di disposizioni.
Gli artt. 1 a 57 ne formano il primo titolo e configurano la disciplina destinata a regolare i contratti di locazione di immobili urbani conclusi dopo l'entrata in vigore della legge;
gli artt. 58 a 74 ne costituiscono il secondo e dettano la disciplina transitoria destinata a regolare i contratti che alla data di entrata in vigore della legge erano ancora in corso.
Sia il primo sia il secondo blocco di disposizioni sono a loro volta ripartiti in tre capi, il terzo intitolato alle disposizioni processuali, i primi due agli immobili adibiti ad uso di abitazione e rispettivamente ad uso diverso dall'abitazione.
La legge ha costruito vari tipi contrattuali e nell'ambito di questi dei sottotipi;
per la disciplina di ciascuno ha utilizzato una fitta rete di richiami, mediante i quali talune delle norme dettate per un tipo sono state dichiarate applicabili ad altro tipo o ad uno dei suoi sottotipi.
La stessa tecnica di rimandi è stata impiegata per estendere l'applicazione di norme dalla disciplina di regime alla disciplina transitoria.
3.2.2. - Delle norme dettate per il tipo contrattuale "Locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione" viene in rilievo l'art. 5 (Inadempimento del conduttore).
Il quale dispone: - "Salvo quanto previsto dall'art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile": detta cioè una norma che vale a qualificare tale inadempimento come non di scarsa importanza e perciò tale da costituire causa di risoluzione del contratto. Questa disposizione (l'art. 5) non è ricompresa tra quelle dettate per questo tipo contrattuale, che l'art. 41, primo comma, della legge, richiama per dirle applicabili all'altro tipo contrattuale "Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione" ed al sottotipo delineato dall'art. 27 (degli immobili destinati ad usi industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, professionali, alberghieri): fra queste disposizioni è invece l'art. 9 che indica quali oneri accessori, in quale misura ed in quale termine debbono essere pagati dal conduttore.
L'art. 5 neppur è ripreso per l'ulteriore sottotipo contrattuale degli immobili adibiti a particolari attività, perché l'art. 42, primo comma, dice ad esso applicabile l'art. 41 e quindi solo le norme in questo indicate.
L'art. 55, richiamato dall'art. 5 per farne salva l'applicazione in presenza del tipo d'inadempimento il descritto, è compreso tra le disposizioni processuali.
Complesso di norme, queste, per le quali la legge non detta disposizione che valga a selezionarne l'ambito di applicazione in relazione all'uno od all'altro dei tipi contrattuali prima descritti, sebbene rispetto a taluni tipi contrattuali, avuto riguardo alla loro disciplina sostanziale, controversie di un certo contenuto siano destinate a non profilarsi.
L'art. 55 (Termine per il pagamento dei canoni scaduti) detta al primo comma la seguente disposizione: -"La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice".
Non va qui tralasciato di richiamare che il quadriennio è la misura minima legale (art. 1) della durata del tipo contrattuale "Locazione di immobili ad uso di abitazione".
La rilevazione dei dati normativi può chiudersi con due norme, che non richiamano l'art. 55, ma le disposizioni processuali tra cui la legge l'ha collocato.
Esse sono l'art. 42, secondo comma, che dichiara applicabili al sottotipo contrattuale previsto del contratto relativo agli immobili adibiti a particolari attività "le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il preavviso di cui all'articolo 28"; e l'art. 74, in cui si risolve nella disciplina transitoria il capo III, pure intitolato alle disposizioni processuali, in base al quale "Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 - cioè l'intero complesso di norme che costituiscono le disposizioni processuali nel primo titolo - sono applicabili alle locazioni previste nei capi I e II del presente titolo".
3.3.1. - La storia dell'applicazione dell'art. 55 della legge inizia nella giurisprudenza della Corte dall'art. 74.
La sentenza 24 aprile 1981 n. 2469 decide in senso affermativo la questione se l'art. 55 sia applicabile, nel regime transitorio, anche alle locazioni previste nel secondo capo, ovverosia al tipo "Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione".
La sentenza si trova a dovere affrontare il problema della compatibilità tra la fattura lessicale dell'art. 55, che appare riferirsi, attraverso il richiamo all'art. 5, ai soli contratti per uso abitativo, e "la perentorietà del richiamo fatto dall'art. 74" agli articoli da 43 a 57 della legge, per dire applicabili quegli articoli sia ai contratti di locazione ad uso abitativo sia a quelli ad uso diverso dall'abitazione.
Alla sentenza sarà rimproverato - in dottrina - di avere trascurato il canone metodologico per cui, tutte le volte che una norma è ricompresa tra altre per dirla applicabile a casi diversi, è prima necessario interpretare la norma che si postula richiamata e poi si deve valutare la compatibilità tra norma richiamata e le situazioni cui si discute se sia applicabile: nella sostanza il canone metodologico per cui ogni richiamo si intende fatto nei limiti della compatibilità.
La sentenza 24 aprile 1981 n. 2469 osservò (e conviene qui riprodurre la parte saliente della motivazione, perché è da questo ceppo che germina la vicenda interpretativa dell'art. 55) : - " ... nessuna incompatibilità di ordine logico-concettuale esiste tra la sanatoria della morosità come regolata dalla norma processuale dell'art. 55 e le locazioni non abitative richiamate dalla norma, anch'essa di natura processuale, dell'art. 74. Che poi l'art. 55 regoli la morosità di cui all'art. 5 (relativo alla locazione ad uso abitativo) è circostanza assolutamente irrilevante ai fini per i quali viene richiamata posto che quel riferimento non si pone in condizioni di incompatibilità logica con la sua estensione alle locazioni qui in discussione. Nè vale opporre che nell'art. 55 si fa anche riferimento al quadriennio che è la durata minima prevista per le locazioni ad uso abitativo, dato che codesto riferimento è relativo ad una durata temporale che comunque è inferiore a quella dell'altro tipo di locazione (sei anni) e che pertanto non si profilano in sede applicativa difficoltà d'ordine pratico che possano comunque far pensare che l'istituto della sanatoria valga soltanto per le locazioni ad uso abitativo. E nemmeno il disposto dell'art. 41, che estende ai contratti previsti nell'art. 27 le disposizioni degli articoli da 7 a 11, può giovare alla tesi dell'interpretazione riduttiva dell'art. 74, posto che il mancato richiamo da parte dell'art. 41 dell'art. 5 non significa che la sanatoria dell'art. 55 non si estenda ai contratti in discussione:
infatti il mancato richiamo dell'art. 5 si giustifica alla stregua del contenuto di esso (inadempimento come motivo di risoluzione contrattuale) che ovviamente vale - esso si - soltanto per i contratti ad uso abitativo. In altri termini se è l'art. 55 che regola la sanatoria della morosità per il mancato pagamento del canone, ed esso proprio nella sua interezza e compiutezza è richiamato dall'art. 74 come applicabile ad entrambi i tipi di locazione, non si vede come possa, modificandosi il contenuto e la portata della norma suddetta, pervenirsi ad un risultato interpretativo diverso da quello qui propugnato".
Il filo logico seguito dalla Corte in questa occasione è consistito, dunque, nell'assumere a punto di partenza il dato letterale offerto dall'art. 74; nell'attribuirgli il valore per cui, in regime transitorio, le disposizioni degli artt. 43 a 57, e perciò dell'art. 55, fossero da applicare senza distinzioni ai due tipi contrattuali;
nel mostrare che l'applicazione in regime transitorio dell'art. 55 anche alle locazioni non abitative non incontrava ostacoli d'ordine logico nella fattura di quella disposizione. La Corte, quindi, ha fondato allora il suo ragionamento sull'esistenza di una norma richiamante e sulla considerazione che mentre questa consentiva di estendere, l'applicazione della sanatoria alle locazioni non abitative, i riferimenti a dati del rapporto di base contenuti nella disposizione sulla sanatoria non erano tali da impedirne l'applicazione anche alle locazioni non abitative. 3.3.2. - Le sentenze 25 giugno 1983 n. 4371 e 20 aprile 1984 n. 2594 - anch'esse relative a contratti anteriori alla legge n. 392 del 1978 - condividono e sintetizzano gli argomenti esposti nella precedente decisione.
3.4.1. - La prima applicazione della sanatoria a locazioni non abitative concluse dopo l'entrata in vigore della legge è compiuta dalla sentenza 26 luglio 1986 n. 4799. Gli argomenti su cui la Corte poggia la propria decisione in quest'occasione sono sostanzialmente gli stessi contenuti nella sentenza del 1981.
Converrà riprodurli.
"Questa Corte - si osserva - ha già affermato in materia il seguente principio: in tema di concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti, previsto dall'art. 55 l. 27 luglio 1978 n. 392, la perentorietà del richiamo operato a detta norma dal successivo art. 74, la mancanza di qualsivoglia incompatibilità di ordine logico-concettuale tra la sanatoria della morosità come regolata dal citato art. 55 e le locazioni non abitative come richiamate dalla norma, anch'essa di natura processuale, di cui all'art. 74, la corrispondenza tra la lettera e la ratio della norma, escludono una interpretazione riduttiva dell'istituto che, di conseguenza, è applicabile anche con riferimento alla locazione di immobile adibito. ad uso diverso da quello di abitazione". "Alla stregua del riportato principio, che questa corte intende riaffermare, non può essere condiviso l'assunto della corte d'appello circa la non applicabilità del citato art. 55 alla locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione. Ciò premesso, e tenuto conto che le citate disposizioni non stabiliscono espresse limitazioni, il predetto art. 55 deve ritenersi applicabile anche ai contratti in questione stipulati il 20 gennaio 1979, specie in base alla riaffermata esclusione di una interpretazione riduttiva dell'istituto della sanatoria della morosità. Tale criterio è fondato su di una interpretazione letterale, logica e sistematica delle norme sopra richiamate". 3.4.2. - Il raffronto tra la decisione del 1981 e quest'ultima sentenza consente alcune considerazioni.
Ambedue le decisioni non affrontano espressamente l'interpretazione degli artt. 5 e 55 della legge 392 del 1978 e del complesso delle norme dettate nella prima parte della legge. La decisione del 1981, però, in tanto aveva scartato l'approccio di dimostrare che la sanatoria era stata prevista dalla legge senza distinzione per tutti i nuovi contratti, in quanto aveva considerato comunque sicuro, sulla base dell'art. 74, che questa norma, per i vecchi contratti, non avesse voluto distinguere: ma è tuttavia significativo che si fosse posta il problema della compatibilità tra il modo in cui era formulata la disposizione sulla sanatoria e le locazioni non abitative, ed in sostanza il problema della possibilità di estendere a queste locazioni una disposizione che, quantomeno sotto l'aspetto letterale, appariva scritta con riferimento alle locazioni abitative e non alle altre. La decisione del 1986, per contro, si sottrae alla necessità di interpretare il complesso delle norme dettate nella parte a regime della legge e, per individuare l'ambito di applicazione della sanatoria secondo l'art. 55, si limita ad utilizzare l'argomento logico della compatibilità tra estensione voluta dall'art. 74 alle locazioni non abitative e formulazione dello stesso art. 55. 3.4.3. - Sino alla sentenza 28 dicembre 1990 n. 12210 di queste sezioni unite non si registrano novità nel panorama giurisprudenziale.
Le decisioni 27 novembre 1986 n. 6995, 17 aprile 1987 n. 3791, 21 settembre 1988 n. 5182 e 30 marzo 1990 n. 2624 seguono l'indirizzo che si è venuto formando.
La motivazione della prima di queste decisioni non consente di stabilire se la sentenza abbia riguardato contratto anteriore o successivo;
la seconda e la quarta sono relative al periodo transitorio;
la terza a contratto successivo.

3.5.1. La sentenza 28 dicembre 1990 n. 12210 trae occasione da un contrasto manifestatosi a proposito dell'art. 5 della legge ed è stata pronunciata per comporlo.
3.5.2. - Ad innescare questo contrasto (ancorché preceduta dalla sentenza 27 novembre 1986 n. 6995, dove la soluzione scelta non veniva però sorretta da una specifica argomentazione) era stata la sentenza 23 novembre 1987 n. 8605. La questione interpretativa in essa affrontata è se l'art. 5 della legge, perché compreso tra le disposizioni sulle locazioni abitative, riguardi solo questo tipo contrattuale o se la predeterminazione della gravità dell'inadempimento da esso operata non debba analogicamente applicarsi anche nel campo delle locazioni non abitative.
La decisione dava conto dell'esistenza di precedenti pervenuti alla prima conclusione (sentenza 5 luglio 1985 n. 4057 e 16 luglio 1986 n. 4600), ma dichiarava di preferire la seconda. A rincalzo di tale soluzione nella decisione del 1987 si osservò: - "questa Corte è d'avviso che a favore della ritenuta applicabilità dell'art. 5 alle locazioni non abitative possa esercitare forza persuasiva una ragione ulteriore, di ordine giuridico-sistematico: quella emergente dalla considerazione che il ridetto art. 55 del la legge, ritenuto applicabile, come accennato, ad ambedue le categorie di locazione, lungi dal rivestire soltanto il carattere processuale annunziato dalla epigrafe del capo che la contiene, innegabilmente comporta invece che l'effetto di sanatoria ch'esso conferisce (con limiti e modalità ch'esso determina) al pagamento tardivo, operi non con la . sola conseguenza di paralizzare l'efficacia esecutiva del provvedimento di rilascio dell'immobile, ma anche, e precipuamente, quale fatto, successivo all'inadempimento, che addirittura " ... esclude la risoluzione del contratto" (art. 55, comma ult., della legge); con il corollario, rilevante ai fini che qui interessano, che tal pagamento, da effettuarsi "alla prima udienza", può giuridicamente operare quale "sanatoria" solo postulandosi - come giustamente osservato in dottrina - che la "gravità" o "l'importanza" dell'inadempimento siano da considerare scontate già nella predetta fase preliminare del processo;
il che può veramente accadere solo se esse, sottratte alla valutazione discrezionale del giudice, siano già definite secondo un modello legale di inequivoca percezione, qual è quello previsto dall'art. 5 in discorso, norma attratta dunque anche a tal titolo nell'orbita di applicazione dell'art. 55, a valere per ambedue le categorie di locazione".
Fatto allo scopo di rafforzare la soluzione consistente nell'estendere l'ambito di applicazione dell'art. 5 alle locazioni non abitative, il rilievo contenuto. nella sentenza richiama l'attenzione su un dato della fattispecie della sanatoria sin allora trascurato, sebbene implicato dalla prima parte della disposizione dettata dall'art. 55: la sanatoria presuppone un inadempimento che per valutazione legale è tale da determinare la risoluzione del contratto;
le due disposizioni, di rilevanza sostanziale, sono tra loro connesse e perciò va a ciascuna attribuito un comune ambito di operatività.
3.5.3. - La sentenza 28 dicembre 1990 n. 12210 - sulla questione oggetto del contrasto - approda alla soluzione di considerare impraticabile l'estensione alle locazioni non abitative della regola di predeterminazione della gravità dell'inadempimento. Le sezioni unite, dopo aver notato che "lettera della legge, collocazione della norma e suddivisione delle materie sono talmente chiare da condannare come assurda la ipotesi di un mero difetto di coordinamento, imputabile a disattenzione dei conditores", osservano che "altro itinerario non resta, per saggiare la possibilità di espansione del principio di cui all'art. 5 dall'ambito del regime previsto per le locazioni ad uso abitativo all'ambito del regime previsto per le locazioni ad uso non abitativo, se non quello della ricerca di una trascendente ed unificante ratio legis". È il tentativo che era stato praticato dalla sentenza del 1987, ma che non viene condiviso: si considera che la legge ha tracciato una bipartizione sistematica tra locazioni. abitative e non abitative;
che i due tipi contrattuali corrispondono al diverso rilievo economico e sociale proprio delle due categorie di rapporti;

che "la non vigenza, per le locazioni ad uso diverso di quello di abitazione, del regime di "equo canone" già di per sè esclude la configurabilità di una parità di situazioni, tra le due categorie di rapporti, da mettere a raffronto per verificare se vi corrisponda una parità di trattamento".
Appare per contro ragionevole alle sezioni unite che "alla diversa incisività del sistema normativo sull'autonomia negoziale privata, in punto di misura del canone (predeterminato in misura fissa per la prima categoria di locazioni, pattuito contrattualmente per la seconda) si sia fatto corrispondere un diverso metro di valutazione della gravità dell'inadempimento dell'obbligazione correlativa: metro da rinvenire, ai fini della risoluzione del rapporto, nell'art. 5 della legge, per quanto attiene alla morosità del conduttore di immobile destinato ad uso abitativo, e da rinvenire nell'art. 1455 del Cod. Civ., per quanto riguarda la morosità del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo". 3.5.4. - Le sezioni unite - nella sentenza che si viene considerando - ritengono però di dover affrontare il problema anche da un diverso punto di vista, pur trattato dalla sentenza del 1987: se la regola di predeterminazione della gravità dell'inadempimento non assolva anche ad una funzione di contenimento del contenzioso e se questo non ne giustifichi l'applicazione alle locazioni non abitative. Ed osservano: - " ... resta da esaminare se il richiamo all'art. 5 contenuto in quest'ultima norma - l'art. 55 della legge - abbia una forza attrattiva tale da assegnare al principio della valutazione automatica dell'importanza dell'inadempimento, ex art. 5, un campo di applicazione, rispetto alle categorie dei rapporti locatizi in crisi, corrispondente al campo di applicazione del principio della sanabilità della mora ex art. 55".
La prospettiva scelta per affrontare l'argomento consiste dunque nel valutare se l'art. 55 non possa applicarsi che in presenza di un inadempimento legalmente valutato come grave e dunque se, per questa via, postulata un'applicazione della sanatoria alle locazioni non abitative, non se ne debba trarre come conseguenza che l'art. 5 si applichi anche alle seconde.
L'attenzione delle sezioni unite si appunta così sull'argomento d'ordine giuridico-sistematico che la sentenza del 1987 aveva considerato d'una qualche efficacia persuasiva.
Ma l'argomento è confutato.
E le sezioni unite svolgono la loro dimostrazione nel senso di indicare che il meccanismo della sanatoria può sempre essere utilizzato dal conduttore sia o no l'inadempimento grave: con la conclusione di negare l'esistenza di un nesso di interdipendenza delle due norme.
Interessa qui richiamare un passo della sentenza, il seguente: - "D'altro canto, in ipotesi di locazione per uso diverso da quello di abitazione, pur essendo rimesso al giudice procedere, in ogni caso, alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento secondo i principi generali posti dagli artt. 1453 e 1455 cod. civ., tale vaglio, il conduttore in mora potrà comunque e sempre stornare avvalendosi, sia nella prima udienza sia nell'assegnato termine di grazia, della facoltà di "purgazione", posto che il pagamento dell'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino alla data di prima udienza, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice, esclude la risoluzione del contratto ed impedisce l'accoglimento della correlativa domanda. Ora è evidente che un tale effetto impeditivo prescinde totalmente da un previo accertamento della gravità dell'inadempimento, e postula soltanto che ad opera del giudice adito sia quantificato l'importo complessivo della somma da pagare (somma alla cui formazione concorrono addendi eterogenei, la maggior parte dei quali, inerendo alla maturazione di oneri accessori e di interessi, sino ad una certa data od alla liquidazione di spese processuali, solo in sede processuale possono essere calcolati".
3.5.5. - Quest'ultimo passo della sentenza introduce al secondo capitolo della storia dell'applicazione dell'art. 55 da parte della Corte.
E qui conviene prestare attenzione alla lettura che della sentenza delle sezioni unite è proposta dalla massima ufficiale. Che suona così: - "In tema di locazione di immobili urbani, l'art. 5 della L. 27 luglio 1978 n. 392, sulla "predeterminazione" della gravità dell'inadempimento, al fine della risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo., non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative, ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo. Ne consegue che, per le locazioni non abitative, ferma restando l'operatività dell'art. 55 della citata legge con riguardo alla possibilità di sanare la mora, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. (salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto)".
3.6.1. - Mentre la successiva sentenza 15 marzo 1991 n. 2772 - in cui è un richiamo alla relazione ministeriale sull'applicazione della legge - si poggia sulla precedente giurisprudenza (e peraltro dalla sua motivazione traspare che si trattasse di contratto anteriore alla legge), le sentenze 19 dicembre 1991 n. 13575 e 28 febbraio 1992 n. 2496, pur rifacendosi entrambe all'autorità della decisione delle sezioni unite, pervengono a conclusioni diametralmente opposte. La sentenza del 1992 è in particolare quella che si pone in contrasto con la precedente giurisprudenza.
3.6.2. - La sentenza 19 dicembre 1991 n. 13575 non indica se il contratto sia stato concluso prima o dopo l'entrata in vigore della legge 392 del 1978. La soluzione per cui la sanatoria si applica anche alle locazioni non abitative non è però fondata sull'art. 74 della legge, lo è direttamente sull'art. 55 e nella motivazione si osserva che, dopo la sentenza 12210 del 1990 delle sezioni unite, di cui è ripreso e riesposto il passo riprodotto nella parte finale del punto sub 3.5.4., la disposizione contenuta nell'art. 55 non presenta più alcun dubbio interpretativo.
3.6.3. - La sentenza 28 febbraio 1992 n. 2946 trae spunto non dall'ultima, ma dalla prima parte della motivazione della decisione delle sezioni unite.
Questa volta, ad orientare l'interpretazione dell'art. 55, nell'ambito della disciplina a regime, in senso contrario alla soluzione sin lì accolta, sono le considerazioni che le sezioni unite hanno svolto a proposito della simmetria dell'impianto della legge del 1978, della ripartizione della materia in settori distinti e della stringente significatività del meccanismo dei richiami e mancati richiami da un settore all'altro.
"Sotto tale profilo" - si osserva - "assume particolare rilevanza proprio il richiamo contenuto nell'art. 55 ai "canoni ed agli oneri di cui all'art. 5", ad una disposizione cioè collocata nell'ambito della disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo, e di cui non esiste corrispondente nella disciplina delle locazioni non abitative. Del pari significativa appare la mancata inclusione dell'art. 5 nella norma specifica di richiamo costituita dall'art. 41, laddove si indicano specificamente gli artt. da 7 ad 11 come disposizioni concernenti le locazioni ad uso abitativo ed applicabili per rinvio anche a quelle previste dall'art. 27, e cioè riferentisi ad immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione. Infine, e sempre avendo riguardo al surrichiamato impianto strutturale dell'intera legge, la cui simmetria, come rilevato dalla menzionata sentenza delle Sezioni unite di questa Corte, ha conferito "stringente significatività" ai richiami o alla mancanza di richiami, nella legge stessa, devesi rilevare come assuma valore di comprova dell'inapplicabilità dell'art. 55 alle locazioni di cui all'art. 27, il fatto che l'art. 74, contenuto nel titolo secondo concernente la disciplina transitoria, specificamente includa l'art. 55 fra le disposizioni applicabili (artt. da 43 a 57) ad entrambi i tipi di locazioni (capi I e II dello stesso titolo, e cioè uso abitativo e non) . La chiara volontà del legislatore di accomunare nella applicabilità dell'art. 55 i due tipi di locazione nell'ambito della disciplina transitoria, e l'assenza della previsione di un analogo meccanismo per i contratti stipulati sotto l'imperio della legge, non può che costituire argomento in favore della non applicabilità del predetto articolo al di fuori del caso dei contratti stipulati antecedentemente".
3.7. - L'interpretazione accolta dalla sentenza 25 febbraio 1992 n. 2496, condivisa da un giudice di merito, il pretore di Verona, viene però dallo stesso giudice sospettata di illegittimità costituzionale per contrasto con l'art. 3 Cost., perché, nel caso delle locazioni non abitative, discriminerebbe il trattamento dei conduttori, dettando una disciplina ad essi più favorevole nel regime transitorio rispetto a quella riservata con riferimento ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge n. 392 del 1978. Ma la Corte costituzionale, dopo avere peraltro richiamato la propria precedente ordinanza n. 6 del 1985 e quanto lì osservato circa l'applicabilità dell'art. 55 a tutti i contratti di locazione stipulati in regime di equo canone, con l'ordinanza 23 dicembre 1993 n. 461 dichiara la manifesta infondatezza della questione. Considera che l'art. 55, pur nella interpretazione accolta dal giudice remittente, "non è in contrasto con l'art. 3 Cost., in quanto le due categorie, previste dal legislatore del 1978, dei rapporti locativi iniziati dopo l'entrata in vigore della legge n. 392 e di quelli in corso al momento dell'entrata in vigore della legge stessa non sono omogenee (ordd. nn. 222 del 1987 e 251 del 1983). Difatti nella disciplina transitoria il mutamento legislativo incide sulla posizione delle parti contrattualmente stabilita, modificando anche l'ammontare del canone, e può giustificare la scelta del legislatore di consentire, solo in questa fase, la possibilità per il conduttore di sanare la morosità in sede giudiziale".
3.8.1. - La successiva giurisprudenza della Corte non registra la diversa impostazione espressa dalla sentenza 28 febbraio 1992 n. 2496. 3.8.2. - Le decisioni che si susseguono riproducono la massima ufficiale tratta dalla sentenza 28 dicembre 1990 n. 12210. Ma non sempre su di essa è fondata la decisione di una questione di applicabilità della sanatoria;
più spesso a venire in discussione è solo il problema dell'applicabilità del principio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento. In particolare, la sentenza 20 gennaio 1993 n. 659 considera la sanatoria applicabile, ma non realizzatasi;
le sentenze 24 giugno 1993 n. 7002 e 18 febbraio 1994 n. 1610 riguardano solo una questione di gravità dell'inadempimento in locazione non abitativa;
la sentenza 18 febbraio 1994 n. 1610 risponde al ricorrente osservando che non può lamentarsi della mancata applicazione della sanatoria, che anzi il giudice di merito ha messo la parte in condizioni di avvalersene, anche se l'ha considerata decaduta ed identica è la questione decisa dalla sentenza 27 febbraio 1995 n. 2232; la sentenza 29 novembre 1994 n. 10202 si occupa del diverso problema dell'applicabilità della sanatoria anche nel giudizio ordinario. Una questione di applicabilità della sanatoria alle locazioni non abitative è invece decisa dalle sentenze 29 maggio 1995 n. 6023 e 21 aprile 1998 n. 4031. La seconda si affida all'autorità dei precedenti, la prima aggiunge la considerazione che l'art. 55, con riguardo alla possibilità di sanare la mora, "pur inserito nel complesso di norme dettate per le locazioni ad uso abitativo, prevede una disciplina limitativa della risoluzione del contratto che, per la ratio che la ispira, non può non essere di carattere generale, e rientra per di più tra le disposizioni processuali richiamate, in tema di locazioni non abitative, dagli artt. 42 e 74 della legge in esame". 3.9. - Rivisitato il complesso della giurisprudenza della Corte, si possono trarre queste conclusioni.
Non si registrano voci discordanti sul punto che, nel regime transitorio, la sanatoria si applica anche alle locazioni non abitative.
Quanto ai nuovi contratti, invece, la questione è stata risolta in modi diversi.
La soluzione per cui la sanatoria è stata prevista solo per le locazioni abitative è stata affermata unicamente dalla sentenza 28 febbraio 1992 n. 2496. Tuttavia, questa è anche l'unica sentenza in cui il problema della portata normativa della disposizione dettata dall'art. 55 è stato affrontato sottoponendo ad analisi logico-sistematica la lettera di tale disposizioni e di quelle connesse.
La soluzione per cui la sanatoria si applica anche alle locazioni non abitative è stata affermata da due gruppi di decisioni.
Il primo è rappresentato dalle sentenze 26 luglio 1986 n. 4799 e 21 settembre 1988 n. 5182. Come si è veduto, l'argomento su cui si sono basate queste sentenze è quello elaborato nell'ambito della disciplina transitoria, dove a sorreggerlo stava però la presenza dell'art. 74. Il secondo è rappresentato dalle sentenze 19 dicembre 1991 n. 13575, 29 maggio 1995 n. 6023 e 21 aprile 1998 n. 4031. Queste si fondano su un passo della sentenza 28 dicembre 1990 n. 12210 delle sezioni unite: dove però l'argomento è stato svolto al fine di dimostrare che da un punto di vista logico può esservi sanatoria senza predeterminazione legale dell'inadempimento. È così possibile dire che la prima soluzione è stata affidata alla ricerca della volontà del legislatore espressa attraverso la norma;
la seconda all'inesistenza di una incompatibilità logica tra sanatoria e disciplina delle locazioni non abitative. 3.10.1. - Ed ora le ragioni che, secondo queste sezioni unite, militano a favore della soluzione prescelta.
3.10.2. - L'art. 55 detta una disposizione il cui oggetto è rappresentato dal diritto del conduttore di elidere gli effetti di un inadempimento da morosità, una volta che sia stato convenuto in giudizio con una domanda di risoluzione del contratto. Ma il primo comma dell'art. 55 dice che "può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio" non una morosità non altrimenti definita., bensì "La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 ... ".
Il conduttore ottiene di sanare il suo inadempimento se, alla prima udienza o nel termine successivo che il giudice può assegnargli, versa " ... l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data ... " oltre agli interessi legali ed alle spese processuali.
Considerato che il comportamento sanante consiste nell'estinguere tutto il debito accumulato sino alla data ultima di cui si è appena detto, deve necessariamente assegnarsi alla parte iniziale della disposizione - "La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 ... " - una funzione definitoria del tipo di morosità che può essere sanata. Si vuol dire che, se intenzione del legislatore fosse stata quella di configurare un meccanismo di sanatoria applicabile in presenza di un qualsiasi inadempimento da morosità, sarebbe stato sufficiente dire "Il conduttore può sanare la morosità in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio versando alla prima udienza l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati ... ".
Un risultato può dunque considerarsi acquisito.
Secondo la lettera della legge, a poter essere sanata è la morosità descritta dalla prima parte dell'art. 55 e non un qualsiasi inadempimento da morosità.
Ci si deve allora interrogare sulla portata della norma richiamante.
La si potrebbe intendere nel senso che essa abbia voluto riferirsi non alla morosità che l'art. 5 dice costituire motivo di risoluzione nell'ambito delle locazioni abitative, ma ad una morosità che presenti, nell'ambito di un qualsiasi tipo contrattuale, gli stessi connotati temporali e quantitativi che si trovano descritti nell'art. 5.
Ma così fosse stato, la disposizione avrebbe dovuto consentire solo la sanatoria d'una morosità che non avesse superato tali limiti temporali e quantitativi.
Scartato questo significato, ne resta possibile solo l'altro. Cioè che, attraverso la disposizione contenuta nella prima parte dell'art. 55, sia stata ammessa la sanabilità
dell'inadempimento da morosità prodottosi nell'ambito delle locazioni cui si applica l'art. 5, pur definito dallo stesso articolo come motivo di risoluzione.
Porsi l'art. 55 come completamento e parziale deroga della disciplina sostanziale dell'inadempimento, nel tipo contrattuale delle locazioni soggette alle norme del primo capo del primo titolo della legge, trova del resto una duplice conferma nella fattura letterale delle due norme.
L'art. 5 inizia col far salvo quanto previsto dall'articolo 55. Questo, oltre al riferimento all'art. 5 contenuto nella parte iniziale, presenta un altro riferimento al campo di quelle locazioni:
il quadriennio, nel cui ambito, per non più di tre volte, il conduttore può accedere alla sanatoria, rappresenta la durata minima legale di quel tipo contrattuale.
Ciò detto, resta solo da aggiungere, senza necessità di specifica dimostrazione, che la disposizione dettata dall'art. 5, inserita tra quelle riguardanti le locazioni abitative (non eccettuate dall'art. 26 della legge), non è ricompresa tra quelle estese attraverso richiamo, dalle locazioni abitative, ad altri tipi e sottotipi contrattuali.
In definitiva, l'interpretazione letterale dell'art. 55, condotta in base alla sua connessione con l'art. 5, consente solo un risultato: l'art. 5 prevede la possibilità di escludere la risoluzione per inadempimento che dovrebbe essere pronunciata in base all'art. 5 e, non applicandosi l'art. 5 fuori delle locazioni abitative, è dentro questo campo che si colloca anche l'art. 55. 3.10.3. - È stato già osservato che l'art. 55, sebbene inserito tra le disposizioni processuali, detta una norma sostanziale (così la sentenza 23 novembre 1987 n. 8605). Questo perché dà modo al conduttore di estinguere il diritto alla risoluzione del contratto già sorto in favore del locatore. Tuttavia, è il processo iniziato con la domanda di risoluzione a costituire l'ambiente in cui ancora possono essere tenuti dal conduttore i comportamenti in cui la sanatoria si sostanzia. E ciò dà ragione del perché il legislatore abbia ritenuto di inserire la norma tra quelle processuali.
Questa collocazione della norma ha consentito si aprisse la discussione circa l'applicabilità della sanatoria ad ogni tipo di locazione.
Si è considerato che non v'è una disposizione che limiti a questo od a quel tipo contrattuale l'ambito di applicazione delle disposizioni processuali dettate nello stesso capo. Si è ricercato se un comune regime processuale della sanatoria sia compatibile con diverse discipline sostanziali della gravità dell'inadempimento: su questo piano si sono collocate sia la sentenza 24 aprile 1981 n. 2469 della terza sezione a proposito della disciplina transitoria sia la sentenza 28 dicembre 1990 n. 12210 di queste sezioni unite a proposito della disciplina a regime. Orbene, sul piano logico, che è quello delle scelte che il legislatore può compiere nei limiti segnati dall'art. 3 Cost., si deve ammettere la compatibilità tra un'unica disciplina processuale dei comportamenti sananti ed unà diversa disciplina sostanziale della gravità dell'inadempimento.
Iniziato dal locatore il processo di risoluzione in base all'allegazione che si è determinato un inadempimento grave in relazione al tipo di contratto, può ben ammettersi che il conduttore possa sottrarsi al giudizio sulla gravità dell'inadempimento ed al rischio della pronuncia di risoluzione, pagando quanto deve e che la legge disponga che in questo caso la risoluzione non può essere pronunciata: che è quanto le sezioni unite hanno inteso dire, con la sentenza 28 dicembre 1990 n. 12210. Si tratta però di vedere se è questa la scelta che il legislatore ha compiuto.
Come è stato sopra dimostrato, la scelta del legislatore è stata un'altra.
Perché, nel dettare attraverso l'art. 55 la disposizione della sanatoria, il legislatore non si è limitato a dire che il conduttore, convenuto per la risoluzione del contratto, poteva escluderla pagando nell'ultimo termine consentitogli tutto quanto era da lui dovuto per canoni ed oneri accessori, ma ha detto che, in questo modo, si poteva sanare l'inadempimento da morosità descritto dall'art. 5.
Sicché è la stessa disposizione inclusa tra quelle processuali a contenere la limitazione del suo ambito di applicazione ad un particolare tipo di locazione.
Del resto, in termini generali, si deve negare che disposizioni processuali possano dilatare l'ambito di applicazione di una norma sostanziale.
Una cosa è che il locatore per ottenere la risoluzione del contratto debba promuovere un processo, il che vale per qualsiasi tipo contrattuale, e che è il processo iniziato con una domanda di risoluzione a costituire l'ambiente in cui ancora possono essere tenuti i comportamenti in cui la sanatoria si sostanzia;
altro è che la sanatoria sia possibile in relazione a tutti i tipi di locazione. Se la norma, sostanziale, dice che a poter essere sanato è il tipo di morosità che presenta i caratteri e la rilevanza che le sono propri nell'ambito delle locazioni abitative, il fatto che, secondo la stessa norma, i comportamenti di sanatoria possano essere tenuti anche a processo iniziato e nell'ambito di questo, non vale a rendere possibile che la sanatoria possa esperirsi anche quando il processo è iniziato per la risoluzione di un contratto di locazione non abitativo.
L'argomento che si confuta ha lo stesso valore che avrebbe l'affermazione per cui, prevedendo la legge che le controversie di adeguamento del canone sono regolate dagli artt. 43 e ss. senza distinguere tra i diversi tipi di locazione, anche alle locazioni non abitative dovrebbe applicarsi la norma dettata dall'art. 25 della legge, sebbene questa faccia corpo con la disciplina del canone equo. Nè, per fare un altro esempio, si potrebbe negare alle parti di un contratto di locazione non abitativa il potere di deferire ad arbitri la decisione di una controversia sull'interpretazione dei patti relativi alla misura originaria e costante del canone, e non al suo aggiornamento, quindi materia rimessa alla loro disponibilità, argomentando dalla presenza dell'art. 54, a termini del quale "È nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri".
3.10.4. - Un'applicazione della sanatoria alle locazioni non abitative non potrebbe neppure essere fondata sull'interpretazione analogica.
Gli art. 5 e 55 della legge, intesi nel senso di riguardare le locazioni abitative, danno luogo ad una disciplina degli effetti dell'inadempimento di cui sono state chiarite le ragioni e la interna razionalità.
Il legislatore, nell'intento di favorire l'accesso del conduttore al godimento dell'abitazione, ha regolato l'ammontare del canone;
come contrappeso, ha imposto al conduttore rigide regole di comportamento nell'adempiere all'obbligazione di pagare il canone;

per controbilanciarle gli ha dato la possibilità di sanare entro certi limiti e termini il proprio inadempimento: è quanto hanno osservato le sentenze 23 novembre 1987 n. 8605 e 28 dicembre 1990 n. 12210 già più volte richiamate. Quanto alle locazioni non abitative (ed alle locazioni abitative cui non si applicano le disposizioni della legge 392 del 1978), manca l'elemento di base di questa costruzione, ovverosia la determinazione legale del canone equo e quindi il presupposto del conseguente meccanismo di pesi e contrappesi nella disciplina dell'interesse delle parti al programmato svolgimento del rapporto. Nè può essere trascurata la considerazione che, mentre le prevedibili dimensioni del canone equo hanno potuto costituire oggetto di valutazione da parte del legislatore nel ponderare i diversi interessi, ciò non ha potuto essere possibile nel campo delle locazioni non abitative.
D'altro canto, consentire al conduttore, nelle locazioni non abitative, comportamenti consistenti nel rinviare a suo piacimento il pagamento del canone, sia pure tre volte nell'ambito di un quadriennio, costringendo il locatore a reagire attraverso il processo per ottenere l'adempimento, non vale ad eliminare il contenzioso, ma a favorirlo e può determinare conseguenze economiche di non indifferente rilievo, potendo il canone assumere notevole consistenza.
3.10.5. - Resta da considerare ancora un argomento.
Nella sentenza 29 maggio 1995 n. 6023 è stato posto l'accento sul fatto che nell'art. 42, secondo comma, della legge si dicono applicabili ai contratti li considerati, che costituiscono uno dei sottotipi delle locazioni non abitative, le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III.
Sicché, è stato osservato, come, sulla base dell'art. 74, nel regime transitorio, il legislatore ha esteso la sanatoria alle locazioni non abitative, lo stesso deve ritenersi avvenuto, per i contratti successivi, sulla base dell'art. 42.
Ora, non è qui il caso di riaprire il dibattito sulla portata del richiamo contenuto nell'art. 74 della legge.
Si deve comunque osservare che il richiamo compiuto con l'art.74 era stato fatto alle "disposizioni degli articoli da 43 a 57 ... ", sicché non poteva escludersi vi fosse ricompresa la norma dettata dall'art. 55, salvo a stabilire se fosse stata richiamata per estenderne l'ambito di applicazione.
Al contrario, il richiamo contenuto nell'art. 42 è alle " ... disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III ... ", sicché dovrebbe in primo luogo discutersi se il richiamo si estenda all'art. 55, di cui è stata posta in rilievo la natura sostanziale. Ma, al di là di questo, è più congruo, sul piano sistematico, attribuire al richiamo il valore per cui, a superare incertezze, si dichiara di assoggettare il sottotipo contrattuale alle stesse norme del terzo capo applicabili al tipo locazioni non abitative. Sicché vanno escluse le altre possibili valenze: sia quella di assoggettare il sottotipo ad una disciplina diversa e più favorevole al conduttore (in contrasto con la complessiva logica della norma) sia quella per cui il legislatore avrebbe individuato nell'art. 42 e nella disciplina di un sottotipo contrattuale la sede idonea per affermare la comune applicabilità di tutte le disposizioni del terzo capo a tutte le categorie di locazioni.
4. - Il terzo motivo è anch'esso infondato.
La decisione del giudice di merito sul diritto al rimborso alle spese del processo non può essere sindacata dalla Corte per non avere lo stesso giudice preso in considerazione motivi che avrebbero potuto consentire di compensare le spese in tutto o in parte. 5. - Le spese di questo giudizio possono essere compensate.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle sezioni unite civili della Corte suprema di cassazione, il 16 ottobre 1998. Depositato in Cancelleria il 28 aprile 1999