N. 12689/2023 R.Gen.Aff.Cont.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Pierangela Congiu, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 12689/2023 R.Gen.Aff.Cont., trattenuta in decisione all'udienza di rimessione della causa in decisone del 14 gennaio 2025
TRA
, c.f.: , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elett.te dom.ti in VIA EMILIA 3 SAN LAZZARO DI SAVENA presso C.F._2 lo studio dell'Avv. CANTARINI FRANCESCA, c.f.: dalla quale sono C.F._3 rappresentati e difesi in virtù di procura allegata all'atto di citazione
- ATTORI OPPONENTI
E
, c.f.: , elett.te dom.to in VIA RISMONDO N. 2 OP P.IVA_1
40100 , presso lo studio dell'Avv. ARGUELLO SANTIAGO, c.f.: CP_1
dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura allegata alla C.F._4
comparsa di costituzione e risposta
- CONVENUTA OPPOSTA
Oggetto: Mediazione.
Conclusioni:
PARTE ATTRICE OPPONENTE
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per tutte le causali dedotte in atti e per ogni ulteriore negoziale e/o di legge: nel merito, accertare e dichiarare che con il concorso della condotta OP
illecita posta in essere dal Signor si è resa gravemente inadempiente alle Persona_1
obbligazioni assunte mediante la conclusione del contratto di agenzia del 06/09/2022, ai sensi dell'art. 1453 c.c., per aver violato il disposto degli artt. 1759 e 1375 c.c., e per l'effetto, in applicazione della norma dell'art. 1460 c.c., accertare e dichiarare che nulla è dovuto alla società in forza del contratto anzidetto;
di conseguenza, revocare ad ogni effetto OP

e comunque dichiarare nullo, inefficace, invalido il decreto ingiuntivo n. 3234/2023 del Tribunale di Bologna, e per l'effetto disporre la liberazione della cauzione costituita mediante garanzia fideiussoria “a prima richiesta” n. 18243839 rilasciata da in data 14/12/2023, in CP_2 favore di sino alla concorrenza dell'importo di € 34.000,00. OP
In via riconvenzionale, accertato il grave inadempimento posto in essere dalla società
[...]
dichiarare la risoluzione del contratto di agenzia concluso in data 06/09/2022, OP
e per l'effetto condannare la società al risarcimento, in solido con OP
ex art. 2055 c.c., di tutti i danni subiti dai Signori e in Persona_1 Parte_1 Parte_2
ragione delle denunciate reticenze e inadempienze, in assenza delle quali i medesimi non avrebbero mai concluso il contratto di compravendita dell'unità immobiliare sita in , Via S. Stefano n. CP_1
154, da quantificarsi in misura quantomeno corrispondente agli oneri connessi alla sanatoria dei vizi/difetti/abusi per come rilevati in sede di ATP.
Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario 15%, c.p.a. ed iva come per legge, e con condanna di controparte ex art. 96 c.p.c. per aver essa sottaciuto, in sede monitoria, le contestazioni mosse all'operato dell'agenzia immobiliare ricorrente da parte degli ingiunti, a decorrere dagli inizi del mese di marzo 2023, e, in sede giudiziale, per aver prodotto una copia stampata dell'annuncio di vendita pubblicato sul sito dell'agenzia OP difforme dall'originale prodotto sub doc. n. 1 nel fascicolo monitorio e dal doc. n. 5 depositato dagli opponenti, costituente il reale annuncio presente sul sito e visionato dai signori e T_
nonché delle evidenze desumibili dal doc. n. 19 prodotto da questa difesa (dichiarazione Pt_2
Notaio ex art. 391 ter c.p.p.). Per_2
In via istruttoria, si insiste per l'ammissione delle prove dedotte e non ammesse:
- interrogatorio formale del sig. sui capitoli formulati nella memoria ex art. 171 ter Persona_1
n. 2 (capp. 3, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16);
- prova diretta per testi di e sui capitoli Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
formulati nella memoria ex art. 171 ter n. 2 (capp. da 21 a 34);
- prova contraria con il teste Geom. , sui capitoli formulati nella memoria ex art. 171 Tes_4
ter n. 3 (capp. da 1 a 4);
- prova contraria con i testi , e sui Testimone_5 Tes_6 Testimone_7 Tes_8
capitoli formulati nella memoria ex art. 171 ter n. 3 (capp. da 5 a 11).
PARTE CONVENUTA OPPOSTA
- 2 - Voglia l'Ill.mo Tribunale di Bologna, contrariis reiectis, per tutti i motivi in fatto ed indiritto sino ad ora esposti
In via preliminare istruttoria
• Si insiste perché vengano ammesse tutte le istanze istruttorie dedotte da parte opposta nelle memorie ex art. 171 ter c.p.c. nn. 1 2 e 3.
In particolare, si chiede che venga ammessa prova per testi delle sig.re e Testimone_7 Tes_8
presso in , Via San Felice n. 75 sui seguenti capitoli di
[...] OP CP_1
prova:
1) Vero che nel mese di luglio 2022 la sig.ra contattava telefonicamente per Parte_2 CP_1 visionare l'immobile sito in , via Santo Stefano n. 154 e veniva quindi fissata la visita CP_1
presso detto immobile per il giorno 6/07/2022
2) Vero che nel corso della telefonata di cui al capitolo che precede la sig.ra chiedeva Pt_2 informazioni circa lo stato manutentivo e di conservazione dell'immobile e lei le riferiva che detto immobile aveva finiture, bagni ed impiantistica risalente agli anni '90 e che pertanto necessitavano di essere rivisti essendo datati
3) Vero che in data 06/07/2022 la signora prima di essere accompagnata presso l'immobile Pt_2
sito in , via Santo Stefano n. 154 dal dott. gli chiedeva nuovamente informazioni CP_1 R_ circa lo stato manutentivo e di conservazione dell'immobile ed il dott. riferiva che detto R_ immobile aveva finiture, bagni ed impiantistica risalente agli anni '90 e che pertanto necessitavano di essere rivisti essendo datati
4) Vero che in data 06/07/2022, terminata la visita presso l'immobile sito in , via Santo CP_1
Stefano n. 154, la sig.ra chiese di fissare un nuovo appuntamento per il giorno Parte_2
07/07/2022 al fine di mostrare l'immobile al marito Parte_1
5) Vero che in data 07/07/2022 i coniugi visitarono l'immobile sito in , via CP_3 CP_1
Santo Stefano n. 154 accompagnati dal dott. e in tale occasione, prima di essere R_
accompagnati presso l'immobile, gli chiesero nuovamente informazioni circa lo stato manutentivo e di conservazione dell'immobile ed il dott. rispose loro che detto immobile aveva finiture, R_ bagni ed impiantistica risalente agli anni '90 e che pertanto necessitavano di essere rivisti essendo datati
6) Vero che in data 25/08/2022 i coniugi visitarono l'immobile sito in , via CP_3 CP_1
Santo Stefano n. 154 e in tale occasione vennero accompagnati presso l'immobile dal dott. R_
- 3 - 7) Vero che in data 02/09/2022 i coniugi visitarono l'immobile sito in , via CP_3 CP_1
Santo Stefano n. 154 e in tale occasione vennero accompagnati presso l'immobile dalla sig.ra

Testimone_5
8) Vero che in occasione della visita del 02/09/2022 i coniugi – le riferivano che T_ Pt_2 apprezzavano le caratteristiche dell'immobile e gli arredi presenti e le chiedevano informazioni circa lo stato manutentivo dell'appartamento
9) Vero che in occasione della visita del 02/09/2022 lei riferiva ai coniugi che detto CP_3 immobile aveva finiture, bagni ed impiantistica risalente agli anni '90 e che pertanto necessitavano di essere rivisti essendo datati
10) Vero che in data 06/09/2022 i coniugi – si recavano presso l'agenzia per T_ Pt_2 CP_1
sottoscrivere una prima proposta di acquisto come da documento 20) che si rammostra
11) Vero che la proposta di acquisto di cui al capitolo che precede venne rifiutata dalla proprietà in quanto recava la seguente condizione: “impianto elettrico e di riscaldamento conformi alle norme di legge”
12) Vero che in data 15/09/2022 i coniugi – si recavano presso l'agenzia per T_ Pt_2 CP_1
sottoscrivere la seconda proposta di acquisto, come da documento 19) che si rammostra, e in tale occasione il dott. illustrava ai coniugi le caratteristiche dell'immobile precisando che lo R_
stesso aveva finiture, bagni ed impiantistica risalente agli anni '90 che necessitavano di essere rivisti essendo datati
13) Vero che i coniugi ricevute le informazioni di cui al capitolo che precede dal dott. CP_3
sottoscrivevano la proposta di acquisto offrendo il prezzo di euro 670.000,00 a fronte della R_
richiesta di euro 698.000,00 come da documento 19) che si rammostra
14) Vero che nella proposta sottoscritta in data 15/09/2022 con riguardo agli impianti di riscaldamento ed elettrico è indicata la dicitura “conforme alle norme vigenti all'epoca di realizzazione” come da documento 19 che si rammostra
15) Vero che in data 19/10/2022 il visitava, accompagnato dal dott. l'immobile sito T_ R_
in , via Santo Stefano n. 154 e in tale occasione era presente anche il perito di CP_1 CP_2 per la valutazione dell'immobile ai fini dell'erogazione del mutuo
16) Vero che in occasione della visita di cui al capitolo che precede il perito di riferiva CP_2
di conoscere personalmente il tecnico della proprietà, Geom. e che si sarebbe quindi messo Tes_4
in contatto con la stessa per ricevere la documentazione per la redazione della perizia
- 4 - 17) Vero che in data 22/12/2022 il visitava unitamente alla Geom. tecnico della T_ Tes_4 parte venditrice, l'immobile sito in , via Santo Stefano n. 154 e in tale occasione veniva CP_1 accompagnato presso l'immobile dalla sig.ra Testimone_5
18) Vero che in data 13/01/2023 il unitamente a due tecnici di sua fiducia e alla Geom. T_ tecnico della proprietà visitava l'immobile sito in , via Santo Stefano n. 154 e in tale Tes_4 CP_1
occasione veniva accompagnato dalla sig.ra Testimone_5
19) Vero che in data 18/01/2023 il visitava l'immobile sito in , via Santo Stefano n. T_ CP_1
154 in autonomia, quindi senza la presenza di addetti di , avendo il ritirato le chiavi CP_1 T_ dell'immobile presso l'Agenzia
20) Vero che in data 31/01/2023 il visitava, unitamente a due tecnici di sua fiducia (un T_ elettricista e un tecnico per l'impianto di condizionamento) l'immobile sito in , via Santo CP_1
Stefano n. 154 e in tale occasione veniva accompagnato presso detto immobile dal dott. e R_
dalla sig.ra Testimone_5
21) Vero che in occasione della visita di cui al capitolo 20) il tecnico dell'impianto di condizionamento accertava la necessità di sostituire totalmente l'impianto
22) Vero che in data 07/02/2023 il visitava l'immobile sito in , via Santo Stefano n. T_ CP_1
154 accompagnato da un suo tecnico di fiducia, senza la presenza di addetti di , avendo il CP_1 ritirato le chiavi dell'immobile presso l'Agenzia, come da documento 14) che si rammostra T_
23) Vero che in data 08/02/2023 il si recava presso l'Agenzia Abitare e riconsegnava le T_ chiavi dell'immobile sito in , via Santo Stefano n. 154 CP_1
24) Vero che in occasione della riconsegna delle chiavi di cui al capitolo che precede, il T_ affermava che avrebbe dovuto spendere circa euro 20.000,00 per il rifacimento dell'impianto dell'aria condizionata posto che detto impianto non era funzionante
25) Vero che in data 16/02/2023 il coniugi si recavano presso l'Agenzia Abitare per CP_3 visitare l'immobile sito in , via Santo Stefano n. 154 e in tale occasione venivano CP_1
accompagnati presso detto immobile dalla sig.ra Testimone_5
26) Vero che in occasione della visita del 16/02/2023 di cui al capitolo che precede i coniugi sceglievano gli arredi presenti all'interno dell'immobile che desideravano CP_3
conservare e che la proprietà avrebbe ceduto loro a titolo gratuito, come da documento 16 che si rammostra
27) Vero che in occasione della visita del 16/02/2023 Lei ribadì ai coniugi che CP_3
l'immobile aveva finiture, bagni ed impiantistica risalente agli anni '90
- 5 - 28) Vero che in occasione della visita del 16/02/2023 i coniugi le riferirono che CP_3 avrebbero provveduto ad eseguire interventi di manutenzione all'interno dell'immobile per i quali erano già in possesso dei preventivi redatti dai tecnici che avevano visionato l'immobile
Si insiste inoltre affinché venga ammessa la prova per testi e per interrogatorio formale sui capitoli di prova non ammessi n. 8,14,15,16,19,23,25,26 e 28
Nel merito e in via principale
Nel merito, rigettare l'opposizione ex adverso proposta, ivi compresa ogni e qualsivoglia domanda svolta anche in via riconvenzionale nei confronti di perché infondata in OP fatto ed in diritto e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo n. 3234/2023 - rep. 2188/2023,
R.G. 5591/2023 emesso in data 17/07/2023 dal Tribunale di Bologna e condannare parte opponente al pagamento della somma di € 23.607,00, o al pagamento della somma maggiore o minore quale risulterà dall'espletando processo e/o quale comunque risulterà di giustizia e/o quale risulterà dovuta anche secondo equità, il tutto oltre interessi legali ex art. 1284 , IV comma, c.c. dal dovuto sino all'effettivo saldo, con condanna della parte opponente al pagamento di tutte le spese legali, sia per la fase monitoria sia per la fase di opposizione.
In ogni caso con vittoria di spese legali, secondo i parametri del D.M. n. 55/14, anche della procedura di accertamento tecnico preventivo.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.
I signori e opponevano il decreto ingiuntivo n. 3234 /2023, emesso da Parte_1 Parte_2
questo Tribunale in data 17 luglio 2023 ad istanza della società con il OP
quale veniva loro ingiunto di pagare in favore dell' opposta a somma di € 23.607,00, oltre interessi e spese processuali, in quanto dovuta a titolo di provvigione per l'attività prestata nella intermediazione della vendita dell'immobile sito in Via Santo Stefano n. 154, acquistato CP_1
dagli attori dai signori , e , conclusasi con la stipula del contratto di Parte_3 Pt_4 Pt_5
compravendita definitivo in data 3 marzo 2023 davanti al Notaio Dott.ssa . (doc. Persona_3
4 fasc. monitorio)
La parte opponente, in via preliminare, chiedeva l'autorizzazione a chiamare in causa Persona_1
in qualità di amministratore e di soggetto agente delegato dalla società la OP sospensione del processo ex art. 295 c.p.c. e l'esperimento della mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 comma 1 bis D.lgs 28/2010.
- 6 - Nel merito, pur non contestando l'esistenza del rapporto contrattuale e l'esecuzione dello stesso da parte della società opposta, negava il credito azionato in via monitoria dalla controparte, eccependone l'inadempimento, consistito nell'aver violato gli obblighi informativi prescritti dagli art. 1759 e 1375 c.c. in capo al mediatore.
In particolare, l'opponente a sostegno dell'eccezione di inadempimento, faceva riferimento al fatto che l'opposta, in concorso con il proprio rappresentante legale pro tempore , di cui Persona_1 chiedeva preliminarmente l'autorizzazione alla chiamata in causa, nel corso delle trattative, avesse dolosamente sottaciuto alcune circostanze che avrebbero indotto controparte a non concludere il contratto, in particolare: assenza della certificazione degli impianti;
nullità dell'ape allegato al rogito di compravendita;
malfunzionamento dell'impianto sanitrit;
sussistenza di abuso edilizio all'interno del vano sottotetto;
inutilizzabilità /malfunzionamento dell'impianto di aria condizionata.
Inoltre, l'opponente, accertato il grave inadempimento, proponeva in via riconvenzionale domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento dei danni patiti in ragione dell'inadempimento contestato.
Veniva altresì eccepita la nullità della clausola sulla provvigione ritenuta vessatoria ai sensi dell'art. 33 lettera d) d.lgs. 206/2005, in quanto volta ad escludere la possibilità per gli opponenti di far valere l'inadempimento di controparte.
Pertanto, in via principale, chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo opposto e, in via riconvenzionale, formulava domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta e condanna della convenuta al risarcimento del danno patito a seguito dell'inadempimento.
2.
Si costituiva la società opposta che chiedeva il rigetto delle eccezioni e delle domande attoree e la conferma del decreto ingiuntivo opposto, ritenendo di aver correttamente assolto a tutti gli obblighi informativi gravanti in capo al mediatore.
3.
Con decreto emesso in data 13 febbraio 2024, il Giudice rigettava la richiesta di autorizzazione alla chiamata del terzo, l'istanza di mediazione e la richiesta di sospensione del processo ex art. 295
c.p.c., non ravvisandone i presupposti per l'accoglimento.
Con ordinanza dell'11 aprile 2024 venivano ammesse le prove orali ritenute ammissibili e rilevanti ai fini del decidere.
La causa veniva istruita con produzione documentale e prova orale.
- 7 - ***
4.
Preliminarmente si dichiara inammissibile la domanda svolta dalla parte attrice nei confronti di in proprio per aver concorso nell'inadempimento di stante Persona_1 OP
la sua mancata partecipazione al presente giudizio.
5.
Altresì si conferma il rigetto delle istanze istruttorie formulate dalle parti e ribadite in sede di precisazione delle conclusioni, per i motivi già esposti nell'ordinanza dell'11 aprile 2024 il cui contenuto integralmente si richiama.
La causa è stata adeguatamente istruita e si reputa matura per la decisione.
6.
Quanto al merito della causa, si osserva che è pacifico in giurisprudenza che il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si configura come giudizio ordinario di cognizione e si svolge seconde le norme del procedimento ordinario nel quale incombe, secondo i principi generali in tema di onere della prova, a chi fa valere un diritto in giudizio il compito di fornire gli elementi probatori a sostegno della propria pretesa. Pertanto, nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento di forniture, spetta a chi fa valere tale diritto fornire la prova del fatto costitutivo, non potendo la fattura e l'estratto delle scritture contabili, già costituenti titolo idoneo per l'emissione del decreto, costituire fonte di prova in favore della parte che li ha emessi.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per
- 8 - mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento ( cfr.
Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001).
Nel caso la domanda abbia ad oggetto l'adempimento, l'orientamento pressoché unanime in dottrina e giurisprudenza ritiene che all'attore spetti esclusivamente l'onere di provare il titolo dal quale deriva l'obbligazione. Identificato il fatto costitutivo della pretesa attorea con la fonte negoziale o legale dell'obbligazione, è onere del convenuto eccepire l'inefficacia di tali fatti, portando la prova dell'adempimento.
6.1.
Alla luce dei principi sopra indicati, nel caso di specie gravava sulla parte opposta l'onere di provare la fonte del diritto di credito dalla stessa azionato con il ricorso per decreto ingiuntivo e l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dall'opponente.
In primo luogo, si evidenzia che parte opponente non ha contestato il rapporto contrattuale istaurato con la società e l'attività prestata da quest'ultima nella intermediazione CP_1 OP immobiliare per la vendita dell'abitazione sita in Via Santo Stefano n. 154, di proprietà dei CP_1
sig.ri , e , conclusasi con la stipula del contratto di compravendita Parte_3 Pt_4 Pt_5 dell'immobile in data 3 marzo 2023 davanti al Notaio Dott.ssa . Persona_3
Parte attrice, invece, si è opposta alla corresponsione di quanto dovuto a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione, eccependo l'inadempimento degli obblighi informativi gravanti in capo al mediatore ai sensi degli artt. 1759 e 1375 c.c. e per l'effetto ha chiesto in via riconvenzionale la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno asseritamente subito.
6.2.
L'eccezione di inadempimento proposta e la conseguenziale domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e di risarcimento danni devono rigettarsi per i motivi che si vanno ad esporre.
6.2.1.
Il mediatore, a norma dell'art. 1759 c.c., ha l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note " relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare che possano influire sulla conclusione di esso".
Tale dovere di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, comprende in positivo l'obbligo di comunicare le circostanze note o comunque conoscibili con la
- 9 - comune diligenza che si richiede al mediatore, ed in negativo il divieto di fornire informazioni non veritiere ed anche informazioni su circostanze delle quali il mediatore non abbia consapevolezza.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti: “ L'art. 1759, comma primo, codice civile
- che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 - che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6)
- Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.”
(tra le altre, vedi Cass. 16009/2003).
Ancora, la Suprema Corte ha precisato che: “ In tema di mediazione, il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo (mediazione c.d. tipica), sia su incarico di una delle parti (mediazione
c.d. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e a riferire, perciò, alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 c.c. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo, in caso di mediazione immobiliare, tutte quelle
- 10 - afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore.” (tra le altre, vedi Cass.,
Sez. 2 -, Ordinanza n. 15577 del 16/05/2022).
Il mancato adempimento da parte del mediatore agli obblighi informativi, quindi, configura un inadempimento contrattuale che può giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto per grave inadempimento e la sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente, qualora il difetto di informazione abbia inciso sulla conclusione del contratto.
6.2.2.
Nel caso di specie, tuttavia, non risulta essersi verificato alcun inadempimento contrattuale da parte di né vi è prova del fatto che la parte attrice non avrebbe concluso il OP
contratto di vendita di cui si tratta se avesse conosciuto le circostanze di cui contesta la mancata comunicazione da parte dell'agenzia immobiliare.
Dalle risultanze istruttorie, infatti, non è possibile desumere che l'agenzia immobiliare, mediante il proprio legale rappresentante abbia garantito agli acquirenti dell'immobile oggetto di Persona_1
compravendita la regolarità degli impianti alla normativa attuale e il buon funzionamento dell'impianto di condizionamento, di quello del gas e dell'impianto idrico, come sostenuto da parte attrice. Anzi, dalla documentazione acquisita e dalle prove orali assunte, si possono ricavare indici in senso opposto.
In primo luogo, già nell'annuncio di vendita allegato da parte opponente (doc.5 fasc. attrice) è chiarito che le finiture dell'immobile oggetto di compravendita sono degli anni '90 e che quindi la conformità degli impianti non può che essere individuata in relazione alla normativa vigente al momento in cui l'immobile ha subito l'ultima ristrutturazione.
Anche le fotografie allegate all'annuncio immobiliare, poi, consentono di percepire lo stato dell'immobile in questione.
6.2.3.
Quanto alla conformità degli impianti al momento della loro realizzazione, si segnala che alcun obbligo informativo può dirsi violato da parte opposta, in quanto risulta sia dalla proposta di acquisto del 15 settembre 2022 (doc. 19 convenuta), sia dal contratto preliminare di vendita del 13 dicembre 2022 ( doc. 3 parte attrice), che da quello definitivo del 14 marzo 2023 ( doc. 4 fasc.
- 11 - monitorio) che la parte acquirente ha accettato la conformità degli impianti alla normativa vigente al momento della loro realizzazione e non all'epoca dell'acquisto.
Invero, l'aver accettato espressamente sia in fase di preliminare, sia in fase di stipula del contratto definitivo la conformità degli impianti alla normativa vigente all'epoca della loro realizzazione e la conoscenza fin dall'esame dell'annuncio di vendita o, quantomeno, all'epoca della sottoscrizione della proposta di acquisto del 15 settembre 2022, del fatto che le finiture e gli impianti dell'immobile risalivano agli anni '90 impone di ritenere che nessuna reticenza o violazione informativa possa essere addebitata all'agenzia immobiliare sul punto.
6.2.4.
Inoltre, per quanto riguarda il mancato regolare funzionamento degli impianti, contestato da parte opponente, si evidenzia come dall'istruttoria non è emerso che abbia mai OP
garantito nulla in tal senso. Al contrario, dalla comunicazione e-mail intercorsa tra le parti in data
28 febbraio 2023 (doc. 18 parte convenuta) risulta che lo stesso legale rappresentante della R_
convenuta, rispondendo alla domanda postagli a riguardo dalla parte acquirente, ha espressamente escluso una garanzia sul punto.
Peraltro, si reputa inconferente il rilievo operato da parte opponente secondo cui in quella fase l'opposta avrebbe dovuto espressamente dichiarare il mal funzionamento degli impianti o comunque rappresentare in maniera analitica le criticità presenti nell'immobile. Ciò in quanto il mediatore, per giurisprudenza costante, non è tenuto ad effettuare indagini tecniche che esulano dalla propria competenza professionale (Sez. 2 - , Ordinanza n. 11371 del 02/05/2023); inoltre l'obbligo informativo del mediatore è comunque correttamente assolto tutte le volte in cui il mediatore stesso non fornisca informazioni di cui non è pienamente a conoscenza o che comunque non può conoscere senza approfondimenti che esulano dalla normale diligenza professionale richiesta nell'esecuzione del contratto.
Nel caso di specie, nella persona del legale rappresentante OP R_
, si è limitata a non garantire il funzionamento degli impianti, senza fornire informazioni
[...]
ulteriori e senza espletare specifiche indagini tecniche, non essendo tale adempimento incluso nella diligenza professionale del mediatore.
Né è stata raggiunta la prova del fatto, allegato da parte attrice, che fosse a conoscenza dei R_
malfunzionamenti degli impianti, in particolar modo di quello idrico, e che si fosse adoperato per effettuare dei “rattoppi” a quest'ultimo.
- 12 - Inoltre, come si può evincere dal copioso scambio di corrispondenza intercorso tra e R_ T_
(docc. 8-9-10-11-12-13 parte convenuta), l'opposta ha consentito agli acquirenti di accedere più volte ai locali dell'immobile mettendoli nelle condizioni di poter effettuare diversi sopralluoghi, anche in presenza dei propri tecnici di fiducia. In particolare, dalla mail inviata in data 8 febbraio
2023 dal Sig. ad risulta chiaramente come gli acquirenti fossero T_ OP
perfettamente a conoscenza di alcune criticità emerse nel bagno cieco legate al malfunzionamento del Sanitrint e del fatto che la caldaia risultava non operativa dal 2019 (Doc. 4 fasc. parte attrice).
Per quel che riguarda l'impianto di condizionamento, poi, si rileva la carenza probatoria sul fatto, allegato da parte attrice, che l'opposta avrebbe effettivamente garantito il buon funzionamento dell'impianto stesso. Tale circostanza, peraltro, appare smentita dalle dichiarazioni rese dalla sig.ra sentita come testimone all'udienza del 25 giugno 2024. La teste, infatti, ha riferito: Tes_5
“Posso solo dire che in occasione delle visite presso l'immobile quando io accompagnavo possibili acquirenti specificavo che l'impianto di condizionamento non funzionava perché i fili erano completamente staccati”.
Si può sostenere, pertanto, che gli attori ben potevano accorgersi che l'impianto era fermo da diverso tempo in quanto i fili erano tutti scollegati e che avrebbe potuto necessitare di manutenzione prima di essere riattivato.
Inoltre, dalla c.t.u. effettuata nel corso del procedimento per accertamento tecnico preventivo n. RG
7037/2023 è emerso che dei cinque split in dotazione all'appartamento, tre risultano funzionanti e che comunque nel complesso l'impianto, pur vetusto, non è danneggiato in maniera irreversibile e richiede solo attività di collaudo.
In relazione al malfunzionamento degli impianti lamentato da parte opponente, quindi, si deve in primo luogo ritenere che non vi sia stata alcuna violazione degli obblighi informativi previsti dall'art. 1759 c.c. in capo al mediatore in quanto non appartiene alla competenza tecnica di quest'ultimo effettuare indagini di questo tipo, potendosi eventualmente ascrivere al mediatore un obbligo di informazione solo in relazione a quei vizi o malfunzionamenti palesi ed evidenti per i quali non si richiedono particolari indagini tecniche.
Per giurisprudenza costante infatti “ il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di
- 13 - comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta,
è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.”
(Sez. 3 -, Ordinanza n. 34503 del 11/12/2023)
Nel caso di specie non risulta che il mediatore abbia fornito alcuna informazione mendace o reticente idonea a sviare gli acquirenti, bensì si sia correttamente astenuto dal fornire informazioni sul funzionamento degli impianti non avendo la competenza tecnica per effettuare una verifica sul punto.
Ancora, non risulta che gli attori, sebbene messi nella condizione di visionare diverse volte l'immobile, anche alla presenza di tecnici di propria fiducia, abbiano mai segnalato le criticità riscontrate ai venditori per provare ad ottenere una riduzione del prezzo di vendita o comunque per inserire nel testo del contratto definitivo delle clausole di garanzia per tali problematiche.
Risulta, invece, che gli attori, a cui, come sopra detto, le condizioni dell'immobile erano ben note o, quantomeno, conoscibili con l'uso dell'ordinaria diligenza, si sono comunque determinati alla conclusione del contratto definitivo, accettando il bene nello stato di fatto in cui si trovava e dichiarando di trovarlo di loro pieno gradimento.
6.2.5.
Ancora, alcun obbligo informativo può dirsi violato dalla convenuta OP
neppure rispetto alla mancata comunicazione di un abuso edilizio all'interno del vano sottotetto e all'asserita nullità dell'Ape.
Infatti, quanto alla mancata informazione in merito alla presenza di un abuso edilizio nel vano sottotetto, si osserva che dalle risultanze della c.t.u. espletata in sede di A.t.p. è emerso che le difformità edilizie nel vano sottotetto non erano macroscopiche e quindi individuabili anche da un occhio non esperto attraverso il mero raffronto della piantina dell'immobile con lo stato dei luoghi ed, in ogni caso, per poter essere individuate avrebbero richiesto una competenza tecnica specifica, certamente non esigibile in capo alla figura del mediatore.
Inoltre, è del tutto conferente il rilievo operato da parte opposta in base al quale indubbiamente non poteva esigersi dal mediatore un'indagine tecnica sul punto, in assenza peraltro di specifico incarico da parte delle parti, avendo lo stesso legittimamente fatto affidamento sulla relazione tecnica
- 14 - integrata redatta dai tecnici incaricati da parte venditrice ed allegata al contratto di vendita, unici responsabili delle dichiarazioni ivi riportate. In tali documenti, infatti, non vi è alcuna menzione di questa difformità edilizia ed è del tutto normale che il mediatore abbia fatto affidamento sulle dichiarazioni contenute nella relazione, vista la specifica competenza e professionalità richiesta ai soggetti autori di tale atto.
Si segnala altresì che neppure i tecnici di parte acquirente, che pure hanno avuto modo di ispezionare l'immobile, hanno preso contezza di tale difformità edilizia.
La condotta di si reputa, pertanto, conforme agli obblighi imposti dagli artt. OP
1759 e 1337 c.c. in capo al mediatore, non avendo l'opposta una competenza specifica in materia e non risultando tali difformità così macroscopiche da poter essere individuate senza particolari indagini di natura tecnica.
6.2.6.
Discorso analogo, poi, può effettuarsi in ordine alle certificazioni prodotte da parte venditrice e in particolare all'Ape; l'individuazione di eventuali difformità rispetto al modello legale, infatti, non rientra tra le competenze richieste al mediatore in considerazione della diligenza professionale media prevista.
6.2.6.
Stante la condotta tenuta dall'opposta quindi non è possibile ravvisare alcuna violazione degli obblighi informativi previsti. Ne consegue il rigetto delle eccezioni e domande riconvenzionali formulate da parte attrice e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
7.
In ogni caso, per completezza, si osserva che anche qualora il mediatore avesse colpevolmente omesso di fornire alcune informazioni agli acquirenti sullo stato complessivo degli impianti o comunque su eventuali abusi presenti nell'immobile (inadempimento, lo si ripete, rimasto indimostrato), occorre ricordare che l'inadempimento idoneo a paralizzare la pretesa contrattuale in un contratto a prestazioni corrispettive e a consentire una pronuncia risolutoria deve essere grave e proporzionato all'inadempimento di controparte (Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17020 del 26/05/2022).
Nel caso di specie, tuttavia, non sono presenti gli elementi indicanti tale gravità. Ed invero, i vizi dell'immobile lamentati da parte opponente sono stati notevolmente ridimensionati dalla c.t.u. espletata in sede di A.t.p., tanto da indurre l'esperto a specificare che la maggior parte dei malfunzionamenti dipendevano dalla vetustà dell'immobile ed erano tali da non consentire neppure la configurabilità della responsabilità per vizi della parte alienante.
- 15 - Pertanto, si ritiene che, a fronte di vizi non particolarmente gravi e comunque ricollegabili prevalentemente alla vetustà dell'immobile, non sarebbe possibile qualificare un eventuale inadempimento del mediatore come inadempimento grave idoneo a paralizzare l'adempimento di controparte e a consentire la risoluzione del contratto.
8.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri stabiliti nel D.M.
55/2014, aggiornati al D.M. 147/2022, con applicazione delle tariffe medie previste per i procedimenti di valore indeterminabile di complessità bassa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa:
- dichiara inammissibili le domande formulate da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
in proprio;
Persona_1
- rigetta l'opposizione proposta da e contro il decreto ingiuntivo n. Parte_1 Parte_2
3234/2023 (r. g. n. 5591/2023) emesso dal Tribunale di Bologna in data 17 luglio 2023, che, per l'effetto, conferma e dichiara esecutivo ai sensi dell'art. 653 c.p.c;
- rigetta le domande riconvenzionali formulate da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
OP
- condanna e a pagare in favore di in persona Parte_1 Parte_2 OP del legale rappresentante pro tempore, le spese processuali, che liquida in € 7.616,00 per compenso, oltre il 15% del compenso per spese forfettarie, C.P.A. e I.V.A..
Bologna, 10 febbraio 2025
Il Giudice dott.ssa Pierangela Congiu
- 16 -