TRIBUNALE DI CASTROVILLARI
Proc. n. 2021/2023 R.G.
IL GIUDICE letti gli atti del procedimento in epigrafe richiamato;
esaminata la documentazione prodotta;
preso atto del contenuto delle deduzioni, eccezioni e conclusioni rassegnate dall'avv. Giuseppe
Tramontana per parte ricorrente, nelle note scritte in sostituzione dell'udienza di cui all'art. 127-ter c.p.c., depositate per via telematica entro il termine all'uopo precedentemente accordato e qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte;


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decide la causa come da sentenza che segue.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI - SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Matteo Prato, a seguito di discussione ex art. 281-sexies c.p.c. come da note sostitutive dell'udienza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 2021 del R.G. 2023, promossa da:
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Parte_1 C.F._1
Tramontana;

- ricorrente -

contro
c.f. ); Controparte_1 C.F._2
- resistente contumace -
Conclusioni: come in atti, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
FATTI DI CAUSA
Con l'atto introduttivo del presente procedimento ha evocato in giudizio il Parte_1 convenuto in epigrafe, deducendo la mancata manifestazione di volontà da parte di quest'ultimo a voler addivenire alla stipula del contratto definitivo in relazione al preliminare di compravendita immobiliare intercorso tra gli odierni contendenti in data 23.5.2022, in cui l'odierna ricorrente ebbe ad assumere le vesti di promissaria acquirente, mentre il resistente quelle di promittente alienante.
Ha così concluso invocando l'accoglimento delle conclusioni che di seguito si trascrivono: “1) In via preliminare, accertare e dichiarare la validità del contratto preliminare di compravendita stipulato il 23/05/'22 innanzi al Notaio Dott. Rep. n°19696, Racc. n°10396, Registrato Persona_1 all'Agenzia delle Entrate di Cosenza il 09/06/'22, al n°10366, Serie 1 T ed in pari data trascritto ai nn°17192 RG, 14059 RP, tra la IG.ra ed il IG. 2) Nel Parte_1 Controparte_1 merito, accertare e dichiarare il completo adempimento dell'obbligo assunto dalla IG.ra Pt_1
avente ad oggetto i versamenti effettuati in favore del IG. in forza del
[...] Controparte_1
contratto preliminare di compravendita. 3) Nel merito, accertare e dichiarare l'avvenuto inadempimento del IG. dell'obbligo assunto con il contratto preliminare del Controparte_1
23/05/'22 ovvero la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita. 4) Nel merito ed in luogo dell'atto pubblico, emettere apposita Sentenza di natura costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che
ordini il trasferimento in via definitiva ed in favore della IG.ra , nata a [...]_1
(Cs) il 15/11/'54 e residente in [...](Cs), C/da Brunetta, n°25, cod. fisc.:
, e contro il IG. nato a [...] il 06/03/'75 ed C.F._1 Controparte_1
ivi residente a[...], cod. fisc.: , la quota indivisa pari C.F._2
ad ½ del diritto di piena proprietà delle porzioni immobiliari, facenti parte di un fabbricato per civile abitazione sito in OV (Cs), C.so Calabria all'interno del “Complesso Arcobaleno”,
e così individuate: 1) locale deposito / magazzino, posto al piano terzo sottotetto, identificato in
Catasto Fabbricati al Fg. 24, p.lla 639, sub. 21, categ. C/2, cl.7, consistenza mq. 120, sup. catast. mq. 143, rendita €309,87; 2) locale autorimessa, posto al piano primo seminterrato, identificato in
Catasto Fabbricati al Fg. 24, p.lla 639, sub. 34, categ. C/6, cl. 6, consistenza mq. 20, sup. catast. mq. 23, rendita €38,22; per come risultanti dall'atto di provenienza Atto di compravendita per
Notaio del 18/03/'04, Rep. n°29.335, registrato in Acri (Cs) il 19/03/'04 al n°1587, Persona_2
Serie 1T, trascritto a Cosenza il 20/03/'04 ai nn°8284 RG, 6285 RP. 5) Per l'effetto, ordinare al
Conservatore dei Registri Immobiliari di Cosenza di effettuare la relativa trascrizione di rito dell'emananda Sentenza agli effetti della sua opponibilità nei confronti di tutti i terzi incluso il IG.
nato a [...] il 06/03/'75, cod. fisc.: , con Controparte_1 C.F._2
esonero del Conservatore da ogni responsabilità al riguardo;
il tutto con integrale vittoria di spese, competenze ed onorari del presente Giudizio”.
Instaurato il contraddittorio, il resistente non ha inteso costituirsi costituito e all'udienza del
16.2.2024 ne è stata dichiarata la contumacia. RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Detto che sulla scorta del chiaro tenore letterale non sussistono dubbi in ordine alla sussumibilità del negozio giuridico intercorso tra gli odierni contendenti in data 23.5.2022 (ovvero dell'atto per notar rep. n.19696, racc. n. 10396, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Cosenza Persona_1
il 9.6.2022, al n. 10366, Serie 1 T ed in pari data trascritto ai nn.17192 r.g., 14059 r.p.) nella categoria del contratto preliminare di compravendita immobiliare, giova da subito evidenziare come
- secondo i più recenti approdi dottrinali e giurisprudenziali - tale tipologia negoziale non sia più inquadrabile come un mero pactum de contrahendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo, sicché il suo oggetto è non solo e non tanto un facere (consistente nel manifestare successivamente una volontà rigidamente predeterminata quanto alle parti e al contenuto), quanto piuttosto un dare, che si sostanzia nel garantire il trasferimento del diritto sul bene, che costituisce il risultato pratico avuto di mira dai contraenti (vedasi, in tal senso, Cass., Sez. Unite, sentenza n. 11624 del 18.5.2006). Con il contratto preliminare, infatti, non si assume solo l'obbligo di prestare il consenso, ma anche e soprattutto l'obbligo di approntare e rendere possibile l'esecuzione delle prestazioni finali all'esito del definitivo.
D'altra parte, “il promissario acquirente che, a norma dell'art. 2932 c.c., chieda l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso (o della parte residua) risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo, sicché, in tale evenienza, solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sorge
l'obbligazione, e l'eventuale successivo mancato saldo del prezzo, al quale è subordinato l'effetto traslativo della proprietà, rende applicabile l'istituto della risoluzione per inadempimento ma non la condizione risolutiva ex art. 1353 c.c.” (Cass. Civ., Sez. 2, sentenza n. 10605 del 23/05/2016).

2. La pronuncia ex art. 2932 c.c. integra una “sentenza-contratto”, ovvero una sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso, che postula un “sistema di interessi” non improntato alla convergenza (come fisiologicamente avviene per i contratti) quanto, piuttosto, all'incompatibilità
(atteso che una parte vuole il contratto, mentre l'altra lo rifiuta), cui si applica la disciplina normativa di cui agli artt. 1353 c.c. e ss. in tema di condizione contrattuale.
Nel rapporto giuridico che si costituisce per effetto della sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare di compravendita, il pagamento del prezzo ancora dovuto (dal promittente compratore), pur conservando la sua originaria natura di prestazione essenziale del compratore, assume anche il valore e la funzione di una condizione sospensiva dell'effetto traslativo, destinata ad avverarsi, nel caso di adempimento, o a divenire irrealizzabile, precludendo l'effetto condizionato, nel caso di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza,
o, in mancanza, nel congruo lasso di tempo necessario perché la mora del promittente compratore assuma i caratteri dell'inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile l'adempimento tardivo contro la volontà di quest'ultimo (in tal senso, ex multis,
Cassazione civile sez. II, 31.7.2018, n. 20226).
Ed ancora, “le sentenze emesse ai sensi dell'art. 2932 c.c. producono dal momento del passaggio in giudicato gli effetti del negozio, comportando - nel caso di vendita - il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo sancito con una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento;
si origina, così, un rapporto di natura negoziale e sinallagmatica suscettibile di risoluzione nel casi di inadempimento che, ai sensi dell'art. 1455 c.c. sia di non scarsa importanza, il che può verificarsi anche nel caso di ritardo
(rispetto al termine eventualmente fissato nella sentenza o altrimenti in relazione alla data del suo passaggio in giudicato) che risulti eccessivo in rapporto al tempo trascorso, all'entità della somma da pagare (in assoluto e in riferimento all'importo in ipotesi già versato) e a ogni altra circostanza utile ai fini della valutazione dell'interesse dell'altra parte.
La sentenza resa a norma dell'art. 2932 c.c. produce gli effetti del contratto non concluso soltanto dal momento del suo passaggio in giudicato, dando luogo a un rapporto che è distinto da quello derivante dal preliminare e che è a sua volta suscettibile di risoluzione per inadempimento, ma per ragioni inerenti al nuovo sinallagma venuto in essere (Cassazione civile, sez. II, 02/12/2005, n.
26233).

3. Operato tale preliminare inquadramento e venendo allo scrutinio della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. avanzata dalla ricorrente, osserva questo
Tribunale come l'esercizio dell'azione diretta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso non sia condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell'obbligato a concludere il contratto. Infatti, l'interesse a proporre la domanda si stabilisce solo in base ad una
“situazione obiettiva di inadempimento”, non occorrendo un'offerta formale della prestazione nei termini rigorosi di cui agli artt. 1208 e 1209 c.c., rendendosi - sotto tale profilo - idonea anche la sola manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo fatta con l'atto di citazione da parte del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore in giudizio.
Detto altrimenti, per l'esercizio dell'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto è “sufficiente la sola condizione oggettiva dell'omessa stipulazione del negozio definitivo che determina di per sé l'interesse alla pronunzia costitutiva, a prescindere da un inadempimento imputabile alla controparte stessa” (profilo - quello della imputabilità dell'inadempimento - che assume, invece, rilievo decisivo in ipotesi di formulazione di domanda di risoluzione ovvero di risarcimento danni).
Ebbene, tenuto conto della stipula di un preliminare nel quale sono stati pattuiti tutti gli elementi necessari per la formazione del contratto definitivo, e stante l'assenza di riscontri probatori di segno contrario (invero neppure dedotti dalla parte convenuta, rimasta contumace), sussistono tutti i presupposti richiesti dall'art. 2932 c.c. per ottenere l'invocata tutela, avendo peraltro l'odierna istante dato prova dell'avvenuto integrale pagamento del prezzo di acquisto del bene de quo convenuto dai paciscenti nel preliminare in esame.
Pertanto, sulla scorta di tale complessivo ordine di ragioni, posta la ricorrenza di una situazione di inadempimento di tipo obiettivo ascrivibile al promittente alienante (stanti anche le diffide inoltrate dalla ricorrente al resistente con racc.te a.r. del 30.11.2022 e 18.1.2023, tutte rimaste senza seguito), in accoglimento della domanda attorea va disposto il trasferimento - in favore di Parte_1
- della quota indivisa pari ad ½ del diritto di piena proprietà delle porzioni immobiliari facenti parte di un fabbricato per civile abitazione sito in OV al Corso Calabria all'interno del
“Complesso Arcobaleno”, così individuate: a) locale deposito-magazzino posto al piano terzo sottotetto, identificato in Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio 24, p.lla 639, sub. 21, categ. C/2, cl. 7, rendita € 309,87; b) locale autorimessa posto al piano primo seminterrato, identificato in Catasto Fabbricati al foglio 24, p.lla 639, sub. 34, categ. C/6, cl. 6, rendita € 38,22.

4. Quanto, infine, alla disciplina delle spese e competenze di lite, le stesse seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo le disposizioni di cui al D.M. n. 55/2014 e ss. mm. e ii., tenuto conto del valore della causa, dell'attività effettivamente prestata e del non elevato livello di complessità delle questioni affrontate (nello specifico, € 600,00 per la fase di studio;
€ 600,00 per la fase introduttiva;
€ 900,00 per la fase trattazione/istruttoria ed € 900,00 per la fase decisionale).


P.Q.M.


Il Tribunale di OV, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel procedimento rubricato al n. 2021/23 R.G., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa ed assorbita, così provvede:
1) In accoglimento della domanda azionata dalla ricorrente ai sensi dell'art. 2932 c.c., trasferisce a la quota indivisa pari ad ½ del diritto di piena proprietà delle porzioni Parte_1
immobiliari facenti parte di un fabbricato per civile abitazione sito in OV al Corso Calabria all'interno del “Complesso Arcobaleno”, così individuate: a) locale deposito-magazzino posto al piano terzo sottotetto, identificato in Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio 24, p.lla 639, sub. 21, categ. C/2, cl. 7, rendita € 309,87; b) locale autorimessa posto al piano primo seminterrato, identificato in Catasto Fabbricati al foglio 24, p.lla 639, sub. 34, categ. C/6, cl. 6, rendita € 38,22.
2) Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente di trascrivere l'acquisto in favore di con esonero da responsabilità. Parte_1
3) Condanna il resistente a rifondere - in favore della ricorrente - gli onorari di lite del presente giudizio che liquida in complessivi € 3.000,00, oltre ad € 301,00 per esborsi documentati ed accessori come per legge.
Così deciso in OV, il 30 marzo 2025.
Il Giudice
dott. Matteo Prato