n. 3017/2017 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nola
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Nola – Prima Sezione Civile – in composizione monocratica ed in persona del
Giudice dott.ssa Donatella Cennamo – all'udienza cartolare del 10 giugno 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3017/2017, avente ad oggetto: azione risarcimento danni a seguito di rilascio dell'immobile, promossa da:
(codice fiscale: ), rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso, in virtù di mandato in calce all'atto introduttivo, dagli avv.ti Maddalena Borzacchiello e
Emilio De Stefano, unitamente ai quali elettivamente domicilia presso lo studio legale del secondo difensore in Casalnuovo di Napoli (Na), al Corso Umberto I n. 564.

- RICORRENTE -

contro
(partita iva: , in persona del Sindaco Controparte_1 P.IVA_1
p.t. rappresentato e difeso, giusta procura a margine della memoria di costituzione, dagli avv.ti.
Maria Luisa Errichiello e Luigi Schiavone, unitamente ai quali elettivamente domicilia in
Casalnuovo di napoli alla Piazza Municipio n. 1 presso la Casa Comunale
- CONVENUTO -
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate ai fini della partecipazione alla udienza cartolare del 10 giugno 2025.
Svolgimento del processo.
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 1

1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., il presente giudizio è stato instaurato da Parte_1
, proprietario degli immobili siti in Casalnuovo di Napoli (Na), al Corso Umberto I, meglio
[...]
identificati in atti, e comproprietario delle relative parti comuni unitamente a ed a P_
(e per quest'ultimo i suoi eredi) nei riguardi del Casalnuovo di Napoli, Controparte_3 CP_1
conduttore dei predetti cespiti in forza del contratto di locazione stipulato oralmente in data
28.3.1981, poi disdettato dall'Ente con nota prot. N. 34055 del 22.07.2010, con conseguente rilascio dei beni alla data del 1.02.2011.
In particolare, il ricorrente ha esposto in punto di fatto che: - all'esito della riconsegna delle chiavi da parte del aveva specificamente contestato i danni riscontrati negli immobili, CP_1
riservandosi di agire per ottenerne il risarcimento;
- vanamente aveva richiesto all'ente con la lettera raccomandata A.R. del 23.7.2015 recapitata il 27.7.2015 il pagamento del dovuto;
- lo stesso comune precedentemente era rimasto inadempiente anche rispetto ai provvedimenti del 22.04.2014
e 11.08.2014 resi da questo stesso Tribunale all'esito di due procedimenti di istruzione sommaria;
- esso istante aveva, quindi, provveduto a far redigere dall'Ing. perizia Parte_1
estimativa dei danni, quantificati in euro 27.739,05; - inoltre, a far data dalla riconsegna dei locali
(1.02.2011), il proprietario non aveva potuto godere degli immobili subendo così un evidente pregiudizio da mancato guadagno;
- con ordinanza del 2 marzo 2016 questo Tribunale aveva dichiarato inammissibile il ricorso da lui stesso proposto ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c. al fine di ottenere il risarcimento degli stessi danni oggetto della presente domanda, siccome incompatibile con le controversie soggette al rito del lavoro ed al rito locatizio.
Su tali premesse, ha, quindi, chiesto la condanna del convenuto al risarcimento di tutti i CP_1 danni causati all'immobile pari ad euro 27.739,05 ovvero alla diversa somma risultante dall'istruttoria, con il carico di interessi e rivalutazione, oltre a quelli connessi alla mancata ricollocazione sul mercato del bene, quantificati in euro 975,05 mensili (ovvero nella diversa somma determinata a mezzo CTU o in subordine secondo l'equo apprezzamento del giudice) dal 1 febbraio 2011, fino all'effettivo ristoro, il tutto con il favore delle spese di lite da distrarsi in favore del difensore antistatario.

2. Costituendosi in giudizio a mezzo di memoria depositata in cancelleria in data 2.02.2018, il ha eccepito in via preliminare l'inammissibilità e/o Controparte_1 improcedibilità della domanda per violazione del principio del ne bis in idem e dell'unitarietà del diritto al risarcimento del danno, siccome la presente azione avrebbe essere dovuta proposta nel giudizio rubricato al n.r.g. 2740/2013 instaurato dagli eredi , comproprietari degli immobili P_
oggetto di causa, definito con ordinanza del 22.04.2014, passata in giudicato, ed in via gradata, la
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 2 nullità del ricorso introduttivo per indeterminatezza ed assoluta incertezza del petitum.
Nel merito, ha resistito alla domanda sostenendone la totale infondatezza e rappresentando in punto di fatto che il contratto di locazione de quo era stato stipulato oralmente nel lontano 1981 tra il
Comune e la società Ciser S.r.l. di cui l'odierno ricorrente era socio, al fine di trasferirvi alcuni uffici comunali e che, al momento della riconsegna delle chiavi non era presente alcuno dei tre soci della originaria società locatrice, ma i di loro figli, che certamente non potevano essere a conoscenza dello stato dei cespiti all'atto della consegna all'ente conduttore avvenuta trent'anni prima, ciò che svuoterebbe di consistenza le contestazioni sollevate dagli stessi nel verbale di riconsegna, riguardando peraltro le mosse doglianze la realizzazione di opere autorizzate dalla società locatrice.
Ha, inoltre, paventato l'intento meramente speculativo della intentata azione risarcitoria, soprattutto in considerazione della circostanza che solo quattro anni dopo il rilascio il aveva Parte_1
inoltrato al una richiesta di risarcimento per i presunti danneggiamenti, accertati con la CP_1 perizia a firma dell'Ing. solo in data 6.08.2015, inidonea a costituire valida Parte_1
prova delle pretese avanzate da controparte in quanto mera allegazione difensiva e comunque integralmente contestata nel suo contenuto. Contrastata, infine, la domanda di risarcimento da lucro cessante per mancato utilizzo dell'immobile sia sotto il profilo dell'an che del quantum, ha concluso per il rigetto o, in subordine, per il riconoscimento di una corresponsabilità del locatore con conseguente riduzione del risarcimento del danno in suo favore, vinte le spese di lite.

3. Concesso alle parti termine per il deposito di note illustrative, la causa con ordinanza del 9 aprile
2018 è stata ritenuta dall'allora giudice istruttore immediatamente matura per la decisione ed è stata spedita per la discussione alla udienza del 17 gennaio 2019. A tale ultima udienza, cambiato il giudice assegnatario del procedimento è stata disposta la revoca del predetto provvedimento e si è dato corso ad una consulenza tecnica d'ufficio al fine di verificare la sussistenza dei danni lamentati dal ricorrente. All'esito del deposito dell'elaborato peritale, la causa è stata nuovamente rinviata per la decisione all'udienza del 17.11.2022. Indi, nel subentro dello scrivente magistrato (insediatosi solo a far data dal 14 giugno 2022), ne è stato disposto dapprima il differimento d'ufficio al
20.06.2023 e poi al 26 novembre 2024, allorquando è stata ulteriormente rimandata per l'esigenza di definire prioritariamente le cause di iscrizione anteriore all'anno 2016 entro il 30 dicembre 2023 in vista del raggiungimento del primo degli obbiettivi del PNRR, alla odierna udienza e, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori costituiti, a mezzo dell'autorizzato scambio di note scritte, viene decisa come da presente sentenza.
Motivi della decisione.
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 3 1. La domanda è fondata e deve essere accolta nei limiti e per i motivi di seguito esposti.

2. Prima di scrutinare le eccezioni preliminari sollevate dal resistente, appare utile CP_1
puntualizzare che la domanda formulata da si snoda in tre specifiche Parte_1
poste risarcitorie aventi ad oggetto rispettivamente: - i danni all'immobile di sua proprietà in conseguenza del rilascio del al termine del rapporto di locazione trentennale intercorso tra CP_1
le parti;
- i danni alle parti comuni in comproprietà con e gli eredi di P_ P_
; - il danno da lucro cessante per l'impossibilità di concedere il bene in locazione a terzi.
[...]

2.1. Ora, ricordato che il giudicato sostanziale fa stato a ogni effetto tra le parti, per i loro eredi o aventi causa (art. 2909 c.c.: cosa giudicata sostanziale), vi è che nella specie si infrange contro il divieto di ne bis in idem unicamente la richiesta di danni relativi alle aree comuni dell'immobile.
Ed infatti, come messo in evidenza pure nell'ordinanza resa da questo stesso Tribunale in data 10 agosto 2016 prodotta dal ricorrente, i danni alle parti comuni sono stati già, nella loro integralità, liquidati con l'ordinanza conclusiva del procedimento ex art. 702 bis c.p.c., instaurato dai comproprietari eredi , non per la quota parte di loro spettanza, ma in qualità di delegati da P_
tutti i comunisti, sicché alcun ulteriore importo può essere richiesto, a tale titolo nella presente sede, giacché il mancato riconoscimento di specifiche voci di danno avrebbe dovuto essere oggetto di impugnativa avverso l'ordinanza resa a definizione di detto giudizio.
Diversamente, alcuna preclusione sussiste il merito alla richiesta delle altre due voci di danno in quanto relative all'immobile di proprietà esclusiva del a seguito dell'assegnazione di Parte_1
quote societarie per notar rep. N. 31568 del 20.12.1985 e relativa nota di trascrizione con Per_1
piantine catastali conseguente alla cessazione della società Immobiliare Ciser S.r.l., originaria proprietaria e locatrice del complesso immobiliare consegnato in locazione al Comune di
Casalnuovo (cfr. allegati 1-3- del ricorso introduttivo) e, dunque, non coincidente con la richiesta di risarcimento dei danni formulate dagli altri due ex soci relative agli immobili di proprietà esclusiva di ciascuno. Il documento appena sopra richiamato da un lato dimostra la piena legittimazione attiva in capo all'odierno ricorrente e dall'altro consente, unitamente alle visure catastali degli immobili (affogliate ai nn. 4 e 5 del ricorso), la certa identificazione del cespite oggetto della richiesta risarcitoria, a specifica smentita dell'eccezione pure sollevata dall'ente convenuto (in via subordinata) di nullità del ricorso per indeterminatezza del petitum (siccome mancante della specifica individuazione del bene immobile di proprietà del ricorrente).
Del resto, lo stesso consulente tecnico nominato in corso di giudizio, in risposta alle osservazioni critiche mosse dal al riguardo, ha espressamente escluso che l'unità immobiliare oggetto CP_1
del presente giudizio sia la stessa oggetto del giudizio R.G. n. 2740/2013 per la quale il CP_1
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 4 era già stato condannato al risarcimento del danno.

2.2. Neppure è possibile ipotizzare nella specie un'ipotesi di abusivo frazionamento del credito.
E ciò poiché, pur venendo in rilievo richieste risarcitorie afferenti un unico rapporto di durata, ovvero il rapporto di locazione intercorso originariamente tra Immobiliare Ciser S.r.l. ed il
Comune di Casalnuovo di Napoli, a seguito dello scioglimento della società i beni immobili costituenti il complesso oggetto della locazione sono stati assegnati alla proprietà esclusiva dei tre ex soci, circostanza che ha reso ciascuno degli ex soci legittimato a chiedere separatamente il risarcimento dei danni relativi alla unità abitativa di cui è divenuto proprietario in via esclusiva, senza che, per quanto sopra detto, possa rilevare il giudicato formatosi relativamente alle unità abitative già oggetto di richiesta di risarcimento.
Ad ogni buon conto, vanno richiamati al riguardo i principi espressi dal recentissimo arresto a
Sezioni Unite della Cassazione (n. 7299 del 19 marzo 2025), secondo i quali “In tema di abusivo frazionamento del credito, i diritti di credito che, oltre a fare capo ad un medesimo rapporto di durata tra le stesse parti, sono anche in proiezione iscrivibili nel medesimo ambito oggettivo di un possibile giudicato oppure fondati sul medesimo o su analoghi fatti costitutivi il cui accertamento separato si traduca in un inutile e ingiustificato dispendio dell'attività processuale, non possono essere azionati in separati giudizi, a meno che non si accerti la titolarità, in capo al creditore, di un apprezzabile interesse alla tutela processuale frazionata, in mancanza del quale la domanda abusivamente frazionata deve essere dichiarata improponibile, impregiudicato il diritto alla sua riproposizione unitaria;
tuttavia, qualora non sia possibile l'introduzione di un giudizio unitario sulla pretesa arbitrariamente frazionata, per l'intervenuta formazione del giudicato sulla frazione di domanda separatamente proposta, il giudice è tenuto a decidere nel merito sulla domanda, anche se arbitrariamente frazionata, tenendo conto del comportamento del creditore in sede di liquidazione delle spese di lite e potendo, a tal fine, escludere la condanna in suo favore o anche stabilire in tutto o in parte a suo carico le spese di lite, ex artt. 88 e 92, comma 1 c.p.c., in quanto
l'abusivo frazionamento della domanda giudiziale integra un comportamento contrario ai doveri di lealtà e probità processuale”.
Donde, poiché nella specie sarebbe comunque preclusa la riproposizione unitaria della domanda, per essersi (incontestatamente) formato il giudicato sulla richiesta risarcitoria formulata dagli altri due ex soci e (e per esso i suoi eredi), questo giudice non può che P_ Controparte_3
decidere nel merito la domanda formulata dal Parte_1

3. Sgomberato il campo da tali eccezioni preliminari, deve essere innanzitutto correttamente
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 5 qualificata la domanda proposta.

3.1. Ritiene questo Giudice doveroso richiamare l'orientamento giurisprudenziale più recente (vedi
Cass. n. 19186/2020) al quale si presta consapevole adesione, che pure mantenendo fermo il principio per cui la domanda - o meglio il diritto fatto valere - si caratterizza in base ai fatti costitutivi della fattispecie normativa astratta, pone però l'accento sulla unitarietà della sequenza
"domanda - oggetto del giudizio - effetto giuridico della pronuncia" (dovendo essere definito il contenuto della domanda anche in funzione del risultato finale - in senso conservativo od acquisitivo del bene della vita - che la parte si propone di ottenere), ritenendo pertanto di dover individuare il "nucleo essenziale" della situazione giuridica su cui si fonda la domanda, nella concreta relazione di interesse tra il soggetto ed il bene della vita (declinata negli aspetti fattuali materiali che connotano quella situazione giuridica, e dunque in relazione al rapporto tra la situazione giuridica descritta "ante judicium" e la diversa situazione giuridica che si intende conseguire dalla pronuncia del Giudice). Mediante, quindi, la riconduzione a categorie dommatiche maggiormente comprensive, si perviene a sussumere nello stesso oggetto del giudizio situazioni giuridiche sostanziali che, se considerate secondo i rigorosi criteri classificatori delle fattispecie legali, risulterebbe difformi per uno o più fatti costitutivi.
Se, infatti, l'azione di condanna al risarcimento del danno viene riguardata sotto il suo aspetto funzionale, e cioè come "interesse della parte ad essere ripristinata nel bene/utilità perduti", appare evidente che sotto tale categoria ricadono entrambe le azioni di risarcimento ex art. 2043 c.c., ed ex art. 1218 c.c., non venendo in rilievo, quindi, un mutamento essenziale della domanda laddove la parte indichi nel corso del processo (anche per la prima volta in grado di appello) la diversa "fonte" contrattuale od extracontrattuale del diritto di credito. L'oggetto del giudizio, avrà sempre egualmente a base lo stesso bene della vita (perduto) e lo stesso interesse al suo ripristino, indipendentemente dal fatto che ciò derivi da un inadempimento contrattuale od invece da un comportamento "contra jus" in assenza di un preesistente rapporto obbligatorio "inter partes".
Tale sviluppo giurisprudenziale (anticipato anche da autorevoli contributi della dottrina) ha avuto notevoli riflessi nella ricostruzione delle azioni di impugnazione negoziale e, proprio in considerazione della unitarietà della funzione attribuita alla categoria di invalidità-nullità, si è pervenuto ad escludere una "mutatio libelli" (e reciprocamente ad affermare la piena rilevabilità ex officio di tutti i vizi di nullità del negozio da parte del Giudice) nella modifica, compiuta dalla parte nel corso del giudizio, della causa del vizio di invalidità rispetto a quella originariamente dedotta con la domanda introduttiva (cfr. Corte Cass. Sez. U, Sentenza n. 26242 del 12/12/2014).
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 6 A ben vedere, considerare la domanda preminentemente in relazione all'oggetto, con riferimento cioè alla situazione giuridica intesa nel suo svolgimento dinamico, riguardata esclusivamente in funzione dell'interesse al risultato finale cui tende la parte che agisce in giudizio, evoca (e tale è il percorso logico seguito anche delle Sezioni Unite n. 26242/2015) la categoria dogmatica dei "diritti cd. autodeterminati" in relazione ai quali, appunto, la domanda viene individuata esclusivamente in base al "petitum sostanziale", rimanendo priva di rilevanza, ai fini della "mutatio libelli", qualsiasi eventuale successiva modifica della "causa petendi".
Non è dubbio che quanto più si generalizza la situazione giuridica finale-bene della vita sottesa alla domanda, tanto più vasta è la fenomenologia delle fattispecie riconducibili alla "stessa" domanda: individuare il bene della vita nel pagamento di un "corrispettivo" (che implica la esistenza, se non di un contratto, quanto meno della esecuzione di una prestazione) definisce l'oggetto della domanda in misura certamente "più specifica" rispetto ad individuare il medesimo - bene della vita con riferimento alla nozione, indubbiamente più ampia e comprensiva, del pagamento di una "somma di denaro" (che non fornisce alcuna altra indicazione circa la vicenda materiale sottesa al vanto del diritto). Ed attraverso tale strada è facile comprendere come, anche in relazione ai diritti cd. eterodeterminati (o non autoindividuanti), possa pervenirsi ad annichilire sostanzialmente l'elemento identificativo della "causa petendi" - rendendo ammissibile il mutamento del titolo in corso di giudizio relegandolo sempre più nell'ambito officioso del potere di qualificazione giuridica della fattispecie concreta, e sottraendolo al potere dispositivo delle parti: non è dubbio che, se il bene della vita che identifica la domanda va individuato nel "ristoro del danno" - ossia nella eliminazione delle conseguenze negative determinate dalla variazione di una situazione giuridica definita da un prima ed un dopo -, risulta del tutto indifferente (non producendo, quindi, modifica della domanda di condanna al risarcimento del danno) se la variazione negativa della situazione giuridica sia stata determinata da una condotta di inadempimento contrattuale od invece da una condotta illecita extracontrattuale.
Ciò da cui non si può prescindere è la descrizione della fattispecie e cioè dai "fatti materiali" (o fatti storici) allegati dalle parti. Il materiale per così dire grezzo che vien introdotto alla conoscenza del
Giudice è la precondizione indispensabile alla attività identificativa delle norme applicabili e qualificatoria della domanda svolta.
La domanda nel suo nucleo immodificabile verrebbe quindi ad identificarsi, non in relazione al diritto sostanziale eventualmente indicato dalla parte e considerato alla stregua dei fatti costitutivi della fattispecie normativa (che costituisce oggetto dell'attività qualificatoria rimessa al Giudice), ma esclusivamente in base al bene della vita (sia esso la "res" o l'utilità ritraibile come effetto della
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 7 pronuncia giudiziale) ed ai fatti storici-materiali che delineano la genesi e lo svolgimento della fattispecie concreta, così come descritta dalle parti e portata a conoscenza del Giudice. Con la conseguenza che se i "fatti materiali", come ritualmente allegati "hinc et inde", rimangono immutati, è compito del Giudice individuare, quali tra essi assumano rilevanza giuridica, in relazione alla individuazione della fattispecie normativa astratta in cui tali fatti debbono essere sussunti, indipendentemente dal tipo di diritto indicato dalla parte.
Seguendo tale impostazione ci si allontana dal momento qualificativo astratto "ex ante" degli elementi giuridici identificativi della domanda, come riferibili ad una determinata fattispecie legale, dovendo invece procedersi progressivamente - secondo la evoluzione della attività allegatoria e deduttiva delle parti - alla esatta configurazione giuridica della pretesa, una volta che risultino compiutamente definiti ed immutati i fatti storici allegati dalla parte a sostegno della richiesta di tutela del bene della vita, elementi che vengono quindi a costituire il nucleo essenziale della domanda (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 7540 del 27/03/2009 secondo cui nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni causati da un sinistro stradale, costituisce inammissibile mutamento della domanda la prospettazione, in grado di appello, di una dinamica del fatto diversa da quella allegata in primo grado).
Corrispondentemente, viene a definirsi anche l'ambito di operatività del potere di qualificazione giuridica dei fatti assegnato al Giudice.
In materia di procedimento civile, l'applicazione del principio "iura novit curia", di cui all'art. 113
c.p.c., comma 1, fa salva la possibilità per il Giudice di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti e ai rapporti dedotti in lite, nonché all'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, e ponendo a fondamento della sua decisione principi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti. Tale regola deve essere, peraltro, coordinata con il divieto di ultra o extra-petizione, di cui all'art. 112 c.p.c., che viene violato quando il Giudice pronunzia oltre i limiti della domanda e delle eccezioni proposte dalle parti, ovvero su questioni non formanti oggetto del giudizio e non rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato: resta, in particolare, preclusa al giudice la decisione basata non già sulla diversa qualificazione giuridica del rapporto, ma su diversi elementi materiali che inverano il fatto costitutivo della pretesa (cfr. Corte Cass. Sez.
L, Sentenza n. 12943 del 24/07/2012; id. Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 8645 del 09/04/2018).
Venendo ad applicare tali principi al caso in esame, osserva il Tribunale che i "fatti storici" allegati a sostegno dell'azione svolta da , ovvero i danni arrecati all'immobile Parte_1
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 8 di sua proprietà dal Comune che li ha condotti in locazione per un trentennio sulla scorta di un contratto di locazione pacificamente nullo siccome dichiaratamente stipulato in forma orale (sulla necessità della forma scritta per i contratti stipulati con una pubblica amministrazione vedi tra le tantissime fr. Cass. n. 26286/2006; n. 22501/2006 e n. 15488/2001, ed ancora Cass. 8244/2019;
Cass. 27910/2018; Cass. 19410/2016; Cass. 17646/2002; Cass. 13039/1999; Cass. 21477/2013;
Cass. 1606/2007; Cass. 22537/2007; inoltre, sulla impossibilità di ritenere ammissibile il perfezionamento dell'accordo sulla base di una manifestazione di volontà implicita cfr. Cass. n.
5192/2012; n. 12942/2000 o di comportamenti concludenti o meramente attuativi cfr. Cass.
22994/2015; Cass., 12323/2005), consentono di qualificare giuridicamente la fattispecie concreta sub specie di illecito extracontrattuale, a dispetto del "nomen juris" indicato dalla parte ricorrente nell'atto introduttivo, che invoca la responsabilità da inadempimento contrattuale.
Ed infatti, la valutazione dei fatti dimostrati in giudizio a sostegno della domanda risarcitoria formulata per violazione del dovere contrattuale di restituire l'immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato ravvisata nella condotta del è identica anche in caso di occupazione CP_1 sine titulo, posto che in entrambe le ipotesi l'interesse concreto del proprietario dell'immobile è quello di ottenere il risarcimento dei danni eccedenti l'ordinario degrado.
Invero, la regola secondo la quale in tema di inadempimento del conduttore all'obbligo di consegna della cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, il locatore deve fornire la prova del fatto costitutivo del diritto, cioè il deterioramento intervenuto, mentre il conduttore deve dimostrare la sussistenza di un fatto impeditivo della sua responsabilità, valevole in materia di locazione ai sensi dell'art. 1590 cod. civ., è a maggior ragione applicabile anche nel caso di occupazione sine titulo per mancanza di contratto o per contratto nullo, rappresentando la stessa una fattispecie di illecito aquiliano ai sensi dell'art. 2043 cod. civ. (cfr. da ultimo Cass. n. 21071 del 27.07.2024, che richiama
Cass. n. 6387/2018).

3.2. Ciò posto, è pacifico oltre che documentato in atti che l'immobile de quo fu rilasciato dal
Comune il 1.02.2011 e che in tale occasione fu redatto il verbale di riconsegna delle chiavi in contradditorio con i figli degli ex soci locatori e del geometra Controparte_4
Comunale a mezzo del quale furono sollevate contestazioni relativamente ai danni
[...] presenti sia all'interno che all'esterno degli immobili dati in fitto e segnatamente: - l'apertura di vani con l'apposizione di porte interne;
- la demolizione di pareti divisorie;
- il ricavo di vani di comunicazione con l'utenza; - la modifica dei WC e antibagni;
-l'inutilizzabilità dei bagni in quanto in più parti divelti e rimossi;
- le bussole interne in legno danneggiate, di diversi colori, rappezzate di diversa natura;
- le lesioni e fori nelle pareti interne ed esterne totalmente da ristrutturale;
- le
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 9 pedate delle scale di accesso danneggiate, alcune rotte;
- i vani di accesso principali risultano danneggiati.
Ora, in assenza di pattuizioni scritte e in una situazione di conflitto tra le parti circa la ricostruzione dei fatti, non è possibile stabilire con certezza i lavori eventualmente autorizzati dai proprietari e quali, invece, quelli eseguiti in modo arbitrario dal conduttore.
Ne consegue che la regola di giudizio da applicarsi al caso concreto non può che essere quella poc'anzi richiamata stabilita dall'articolo 1590 c.c. secondo il quale “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto” (articolo 1590, 1° comma).
Nella giurisprudenza di legittimità è poi pacifico che “qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che,
a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Sentenza n. 6596 del 7/03/2019, n.
13222 del 31/05/2010; nello stesso senso, Sentenza n. 19202 del 21/09/201,; , Sentenza n. 6417 del
01/07/1998).
La stessa corte di Cassazione ha chiarito, inoltre, che il conduttore, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto (in termini, Cassazione civile, sez. III, 05/02/2014, n. 2619).
Il conduttore di un immobile risponde, quindi, di tutti i danni cagionati allo stesso quando questo era nella sua custodia e la prova liberatoria in merito all'assenza di responsabilità incombe sullo stesso conduttore dato che l'immobile si presume locato in buono stato (Tribunale Torino sez. VIII,
21/03/2018, n.1399).
Ebbene, il nominato ausiliario dell'ufficio, architetto ha accertato che al momento Persona_2 del compimento delle operazioni peritali l'immobile oggetto di controversia era stato integralmente ristrutturato, tuttavia, la stessa ha potuto appurare, in assenza del contratto, quale fosse lo stato
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 10 dell'immobile al momento della consegna al Comune sulla scorta della documentazione dettagliatamente indicata a pag. 27 della relazione (id est autorizzazioni edilizie con allegati grafici,
r visure catastali).
Lo stesso consulente ha riscontrato poi effettivamente le lesioni e le modifiche allo stato dei luoghi
“fotografato” dalla planimetria allegata, così come lamentati già in sede di verbale di rilascio dell'immobile (circostanza questa che svuota di consistenza l'argomento difensivo usato dal comune secondo il quale il verbale di riconsegna sarebbe privo di rilevanza poiché redatto alla presenza non degli originari locatori ma dei loro figli). Ha, quindi, quantificato i costi necessari per l'esecuzione dei lavori di eliminazione delle lesioni accertate e per il ripristino dello stato dei luoghi, tenendo correttamente conto del degrado dovuto all'uso in considerazione della durata trentennale della locazione, in euro 18.827,44.
Va infine considerato che poiché non è contestato tra le parti che dal 1981 sino al 2011 il Comune di Casalnuovo abbia condotto in locazione l'immobile né che tra il momento del rilascio e quello della prima richiesta di risarcimento da parte dell'odierno ricorrente in data 27.07.2015 lo stato dei luoghi fosse rimasto immutato (il CTU ha accertato che i lavori di ristrutturazione sono stati eseguiti solo nel 2019 né è emerso che fosse stato condotto in locazione da terzi), non può revocarsi in dubbio che le modifiche apportate al bene e i danni cagionati allo stesso, riscontrati al momento della cessazione del rapporto locativo, siano da imputarsi al resistenteche in detto periodo CP_1
aveva la piena ed esclusiva disponibilità di fatto della cosa.
Donde, il , in persona del Sindaco p.t., deve essere condannato a pagare in Controparte_1
favore di la somma di euro 18.827,44. Parte_1
Tale somma, calcolata alla data di deposito della relazione peritale, costituente debito di valore, deve essere devalutata alla data del rilascio (1.02.2011) e sulla stessa rivalutata, anno per anno, secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, sono dovuti interessi al tasso legale a partire dal 1.02.2011 fino alla data di pronuncia della presente sentenza.
Sulla somma così determinata vanno, quindi, calcolati interessi al tasso legale fino al soddisfo.

3.3. Non può, invece, essere accolta la domanda di risarcimento danni consistente nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione.
Tale seconda serie di danni va determinata, infatti, in relazione all'epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l'ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento (vedi la già richiamata Cass. n. 6596/2019).
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 11 Va aggiunto, che il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno in re ipsa.
Ed infatti, il periodo di indisponibilità dell'immobile reso necessario dall'urgenza del restauro, è dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell'immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell'art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore.
Ebbene, nella specie, pur essendo rientrato nella disponibilità Parte_1 dell'immobile a far data dal 1.02.2011 - a differenza degli altri due ex soci locatori che si sono sollecitamente attivati per far accertare i danni subiti dalle porzioni immobiliari di loro proprietà mediante un ricorso per accertamento tecnico preventivo - ha posto il comune in mora solo con lettera raccomandata del 27 luglio 2015 e ha dato incarico al proprio consulente di parte di redigere perizia giurata per l'accertamento dei danni in data 4 agosto 2015, senza allegare alcuna ragione per la quale i lavori di ripristino dell'immobile, a fronte del considerevole ritardo con il quale è stata avanzata la richiesta di risarcimento dei danni, non siano stati immediatamente eseguiti, come l'ordinaria diligenza avrebbe imposto a fronte della dichiarata volontà di ricollocare il bene sul mercato.
Ne consegue che la domanda in parte qua va rigettata.

4. L'accoglimento di una sola delle tre poste risarcitorie oggetto della domanda, integrando una ipotesi di reciproca soccombenza ai sensi dell'art. 92 c.p.c., giustifica la compensazione delle spese di lite nella misura di 2/3. Il residuo 1/3 va posto a carico del convenuto per il resto CP_1
soccombente e viene liquidata, in assenza del deposito di specifica notula da parte del patrono del ricorrente nella misura di cui in dispositivo, in applicazione dei parametri medi – dai quali non vi è motivo di discostarsi – previsti dal D.M. 55/2014 e succ. mod., per le cause di valore compreso tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00 (così determinato in base al criterio del cd decisum).

4.1. Le stesse vanno poi distratte in favore dei procuratori costituiti, i quali dichiarandosi antistatari ai sensi dell'art. 93 c.p.c., hanno implicitamente ammesso di aver anticipato le spese e di non aver riscosso gli onorari.

4.2. Infine, per il principio di causalità vanno poste a definitivo carico del Controparte_1
le spese della espletata CTU, come liquidate in corso di istruttoria con decreto del
[...]
28.01.2021.


P.Q.M.


Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 12 Il Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza e deduzione disattesa, così provvede:
a) accoglie, per quanto di ragione la domanda risarcitoria proposta da Parte_1
e, per l'effetto, condanna il in persona del Sindaco p.t.,
[...] Controparte_1
al pagamento in suo favore della somma di euro 18.827,44, con il carico degli interessi al tasso legale sul suddetto importo, devalutato alla data del 1.02.2011 e rivalutato, anno per anno, secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, a partire dal

1.02.2011 fino alla pubblicazione della presente sentenza, oltre quelli successivi sulla somma così ottenuta al tasso legale dalla pubblicazione della presente sentenza fino all'effettivo soddisfo;

b) compensa le spese di lite nella misura di 2/3 e condanna il in Controparte_1
persona del p.t., alla rifusione in favore dei difensori antistatari del ricorrente del residuo CP_5
1/3 liquidato in euro per esborsi 186,00 ed euro 1.692,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge;

c) pone a definitivo carico del in persona del Sindaco p.t., le Controparte_1
spese di CTU come liquidate con decreto del 28.01.2021.
Nola, 10/06/2025
Il Giudice
dott. ssa Donatella Cennamo
Procedimento N. 3017/2017 R.G. – Sentenza. - Pag. 13