TRIBUNALE DI AVELLINO
Proc. N. 1110/2023 RG.
Il Giudice,
- verificata con esito positivo l'avvenuta rituale comunicazione ai difensori costituiti dell'ordinanza organizzativa con cui, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., è stato disposto il deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 29.1.2025;
- dato atto che vi è stata partecipazione mediante il deposito di note scritte a cura delle parti;



P.Q.M.


alla luce delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione, questo giudice, nel termine prescritto dall'art. 127 ter comma 3 c.p.c., decide la controversia mediante pronuncia della seguente sentenza rispetto alla quale il deposito della stessa a mezzo p.c.t. da parte dello scrivente tiene luogo della lettura della sentenza di cui all'art. 429 c.p.c.
Il Giudice
dr.ssa Valentina Pierri REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in funzione di Giudice Unico, nella persona della dott.ssa Valentina Pierri, all'esito dell'udienza del 29.1.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile ordinaria iscritta al n. 1110/2023 R.G. affari contenziosi civili, avente ad oggetto:
“Locazione e pagamento canoni”, vertente
TRA
, C.F. , rappresentata e difesa dall' Avv. Romeo Barile;
Parte_1 C.F._1
Attore
E
, CF: , rappresentato e difeso dall'avv. Teresa Peluso;
Controparte_1 CodiceFiscale_2
Convenuto riconveniente
Conclusioni: come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 29.1.2025, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
Motivazione in fatto e in diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e ingiunzione di pagamento, notificato in data 27.1.2023, conveniva in giudizio Parte_1 innanzi al Tribunale di Avellino all'uopo assumendo: Controparte_1
- di essere proprietaria di una unità immobiliare sita in BO CO (AV) alla Via San Rocco n. 17 individuato al Catasto Fabbricati al Foglio 3, Particella 232, Sub. 3, Cat. A/2, Cl. 2, Cons. 9 vani, e
Foglio 3, Particella 232, Sub. 4, Cat. C/2, Cl. 5, Cons. 110 mq;
- che detta unità immobiliare veniva locata a in virtù di contratto stipulato in data 05.10.2019, regolarmente registrato in Controparte_1 data 07.10.2019 ed avente validità dal 10.10.2019 al 09.10.2023 per un canone mensile di € 450,00;
- che, nel corso del rapporto, il conduttore si rendeva moroso nel pagamento della somma di €
4.665,00 a titoli di canoni scaduti e quota di imposta di registro non versata .
Tanto premesso, l' intimante chiedeva all'adito Tribunale, in via principale, di convalidare lo sfratto per morosità, con conseguente condanna di al rilascio dell'unità immobiliare, nonchè Controparte_1 di emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a suo carico, per la somma di Euro
4.500,00, per i canoni già scaduti e non pagati, nonché per la somma relativa ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, oltre al 50 % di imposta di registro annuale pari ad € 165,00 e interessi, condannando l'intimato al pagamento delle spese di giudizio e compensi professionali come per legge;
- di pronunciare in subordine, in caso di opposizione dell'intimato, ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio dell'immobile dichiarando risolto il contratto di locazione.
Istauratosi il contraddittorio, con comparsa di risposta depositata in data 7.3.2023, si costituiva in giudizio impugnando estensivamente tutto quanto ex adverso dedotto, e assumendo, Controparte_1
a propria volta, di aver interrotto i pagamenti a causa dei gravi vizi della cosa locata nonché contestando episodi violativi della privacy e della riservatezza posti in essere dal locatore, oltre alla misura dell'importo preteso a titolo di morosità. Spiegava altresì domanda riconvenzionale volta ad accertare il danno subito alla salute ed alla qualità della vita, alla privacy ed alla riservatezza nonchè per le spese e maggiori costi sopportati a causa dei consumi di energia elettrica per i lavori in corso nel fabbricato. Concludeva per il rigetto delle avverse domande, chiedendo di accertare e dichiarare la responsabilità dell'opposta per inadempimento contrattuale, con conseguente diritto al risarcimento del danno subito e, conseguentemente, compensare l'importo con l'eventuale credito dell'opposto, detratto in ogni caso l'ammontare del deposito cauzionale, fino alla reciproca concorrenza dei rispettivi diritti, con ogni conseguenziale statuizione circa l'eventuale esubero, con vittorie di spese e attribuzione.
Con provvedimento del 10.3.2023, veniva emessa, in favore della parte intimante, ordinanza provvisoria di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto e veniva disposto il mutamento del rito. Espletata la procedura di mediazione obbligatoria con esito negativo, depositate le memorie integrative nei termini all'uopo concessi, ammesse ed assunte le prove testimoniali, all'esito dell' udienza del 29.1.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., sulle note scritte depositate dalle parti, la causa viene decisa mediante deposito telematico della presente sentenza nel termine indicato dall'ultimo comma del novellato art. 127 ter c.p.c..
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1.- La domanda di risoluzione dell'attrice è fondata e va accolta per quanto di ragione.
Preliminarmente, è opportuno ricordare che, in tema di onere della prova in materia di obbligazioni contrattuali, l'attore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve fornire la prova del solo titolo (legale o negoziale) posto a fondamento della propria pretesa e del relativo termine di scadenza, potendo limitarsi alla mera allegazione dell'inadempimento o inesatto adempimento della controparte, gravando su quest'ultima l'onere di provare di aver esattamente adempiuto o che l'inadempimento è stato determinato da causa ad essa non imputabile (Cass. S.U. n. 13533/01, Cass. n. 982/02).
Nel caso di specie, l'attrice ha prodotto in giudizio il contratto di locazione stipulato con il convenuto in data 5.10.2019, registrato in data 7.10.2019, con cui le parti concordarono che il conduttore avrebbe versato alla parte locatrice un canone mensile di euro 450,00 (art. 5 del contratto).
Ebbene, avendo la parte attrice provato il titolo negoziale da cui scaturisce la sua pretesa creditoria ed avendo allegato l'altrui inadempimento, sarebbe stato onere della parte convenuta dimostrare di aver regolarmente pagato i canoni di locazione.
Tale prova non è stata minimamente fornita dal convenuto, il quale si è limitato a dedurre l'inidoneità del bene a causa della presenza vizi che hanno reso il bene parzialmente inidoneo all'uso per cui il quale era destinato. In proposito, giova rimarcare che, per pacifica giurisprudenza, l'eventuale inidoneità dell'immobile non legittima l'integrale sospensione della principale obbligazione a carico del conduttore, non ammesso all'esercizio di una siffatta forma di autotutela neppure in ipotesi di versamento di un corrispettivo superiore a quello legalmente dovuto (ex multis, Cass. S.U. 23.10.1984 nr. 5384) ovvero in presenza – come nella specie-di vizi della cosa locata che ne possono diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito (Cass. 23.5.1962 nr. 1172; Cass. 10271 del 2002).
Al conduttore, infatti, non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene,
e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 cod. civ., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse (cfr. Cass.n. 14739/2005, n. 13133/2006, n.
261/2008).
Nella specie, l'iniziativa dell'intimato di non corrispondere il canone locativo, nonostante la perdurante e costante utilizzazione del bene, al di fuori di qualsivoglia preventivo accertamento giudiziale, si inserisce nell'ambito di tali manifestazioni di autotutela non consentite.
Per quanto attiene, poi, alla gravità dell'inadempimento, della stessa non può dubitarsi, atteso che l'inquilino non ha provveduto al pagamento di 25 mensilità, da aprile 2022 a maggio 2024, ossia sino alla data di rilascio avvenuto in data 22.05.24, maturando una morosità complessiva di euro
11.250,00.
Non merita, invero, accoglimento l'eccezione di parziale pagamento avanzata da parte convenuta in merito ai canoni di aprile 2022 e maggio 2022, in quanto la documentazione prodotta a sostegno dell'eccezione si riferisce all'esecuzione in favore di di 2 bonifici per 450,00 Parte_2 ciascuno, datati 14/4/2022 e 19/5/2022, aventi come causale “affitto aprile” e “affitto maggio”. La locatrice sostiene, tuttavia, di non aver mai ricevuto tali somme. Giacchè era Parte_1 onere del convenuto comprovare di aver esattamente adempiuto l'obbligazione di pagamento, tale prova non è stata offerta neppure per le suddette mensilità, avendo il conduttore comprovato il pagamento in favore di soggetto diverso dalla locatrice.
Né l'importo preteso a titolo di morosità non può essere ridotto in ragione del pagamento, da parte del convenuto, della fattura di euro 30,00 per “verifica caldaia”.
Invero, rammentato che spetta al locatore provvedere agli interventi di straordinaria manutenzione e al conduttore provvedere alla “ordinaria manutenzione” degli impianti, va precisato che ai sensi dell'art. 11 del contratto di locazione le parti hanno espressamente previsto che “restano a carico del conduttore le spese relative alla manutenzione della caldaia già presente, che verrà consegnata revisionata e funzionante”. In assenza della prova del carattere straordinario dell'intervento effettuato, non vi è dubbio che la spesa documentata per la caldaia, pari ad euro 30,00, anche per la sua entità, va intesa come spesa di manutenzione ordinaria spettante al conduttore.
Quanto alla gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., va rammentato che il giudice può tenere conto anche del comportamento dell'inadempiente posteriore alla domanda di risoluzione del contratto, effettuando una valutazione globale ed unitaria dell'integrale condotta tenuta da quest'ultimo (Cass. n. 9358/91, n. 4014/83), con la conseguenza che – come accaduto nel caso di specie - anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie (Cass. n.
2346/88).
Va quindi pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, non legittimato, in ragione del perpetrato utilizzo e godimento dell'immobile, a sollevare l'eccezione d'inadempimento.
Il convenuto va altresì dichiarato debitore della somma complessiva di € 11.250,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti, da cui va detratta la somma versata dal a titolo di CP_1 deposito cauzionale.
Ed invero, omessa da parte dell'attrice qualsiasi contestazione sulla debenza e sull'entità delle somme versata a titolo di deposito cauzionale (euro 900,00), una volta dichiarata la risoluzione del contratto e la cessazione del rapporto, può essere operata la compensazione tra i reciproci debiti per le quantità corrispondenti, con la conseguenza che il convenuto va condannato al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € 10.350,00 ottenuta sottraendo dalla morosità di € 11.250,00 l'importo di € 900,00 spettante al conduttore a titolo di deposito cauzionale.
Sulla predetta somma vanno calcolati gli interessi dalla data della domanda per le mensilità indicate in citazione e dalle singole scadenze per quelle maturate successivamente.
Non può essere invece accolta la richiesta della somma di euro 165,00 pretesa da parte attrice a titolo di rimborso per il 50% della imposta di registrazione annuale, non avendo la locatrice fornito la prova del relativo esborso.
2.- Va, infine, disattesa la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta.
È stato accertato che la denunciata insalubrità dell'immobile locato non è stata comunque tale da impedire l'utilizzazione dell'immobile, protrattasi anche oltre il periodo di preavviso del rilascio e sino all'esecuzione dell'ordinanza emessa ai sensi dell'art. 665 c.p.c. in data 22.05.2024. Appare evidente, dunque, che l'inadempimento del locatore non è stato di gravità tale da incidere sul sinallagma contrattuale e da impedire il godimento.
Né risulta formulata, sia in data antecedente all'introduzione del presente giudizio, né in corso di causa, domanda per la riduzione del canone di locazione (unica pretesa che il convenuto avrebbe potuto astrattamente avanzare a fronte del perdurante utilizzo dell'immobile in presenza dei vizi).
Va peraltro sottolineato che anche l'istruttoria espletata non ha dato conferma delle doglianze formulate in via riconvenzionale dal convenuto, non essendo a tal fine sufficienti le generiche e lacunose dichiarazioni rese in merito dall'unica teste addotta dal convenuto, Testimone_1 qualificatasi sua “fidanzata”. 3.- Le spese processuali seguono la soccombenza di parte convenuta.
Va altresì applicato l'art. 12 bis, comma 2, del D. Lgs. 28/2010, il quale prevede “…

2. Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello
Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.”.
La presente controversia rientra certamente tra quelle assoggettate all'obbligo di esperimento del procedimento di mediazione, riguardando la materia locatizia. Dalla lettura del verbale di mediazione emerge che l'intimato non ha partecipato al procedimento di mediazione e nessun giustificato motivo
è stato fornito da tale parte della sua mancata partecipazione.
Pertanto, l'intimato va condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa Valentina Pierri, all'esito dell'udienza del 29.01.2025, nel giudizio n. 1110/2023 R.G., così provvede:
1) accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara la risoluzione per grave inadempimento di del contratto di locazione stipulato tra le parti il 05.10.2019, Controparte_1 avente ad oggetto l'immobile per cui è causa;

2) condanna al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di € 10.350,00 Controparte_1 oltre interessi legali come in motivazione;

3) rigetta la domanda riconvenzionale spiegata da Controparte_1
4) condanna al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese del presente Controparte_1 giudizio, che liquida in € 64,94 per spese vive ed € 2.552,00 per compenso, oltre rimborso spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

5) condanna ai sensi dell'art. 12 bis del D. Lgs. 28/2010 parte intimata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Avellino, il 30 gennaio 2025 Il Giudice
dr.ssa Valentina Pierri