N. 211/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERBANIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Michelone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 211/2022 r.g. promossa da:
(C.F./P.I. ), in persona del Curatore fallimentare Parte_1 P.IVA_1 dott.ssa , rappresentato e difeso dall'avv. UBERTINI GIANLUCA ed elettivamente Parte_2 domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE ATTRICE contro
( ), Controparte_1 CodiceFiscale_1
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. ZOPPETTI CP_2 C.F._2
GIOVANNI ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Divisione
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte attrice:
“In via principale, accertato che l'insieme degli immobili rappresenta un corpus funzionale unitario il cui valore patirebbe sensibile detrimento nel caso di lotti separati e, quindi, che gli stessi non siano comodamente divisibili;
nel merito, con ordinanza in caso di non controversia sulla necessità della vendita o, diversamente, con sentenza:
- ordinare lo scioglimento della comunione degli immobili sopra descritti;

- stante la non comoda divisibilità degli stessi, in assenza di richieste di attribuzione, disporre la vendita all'incanto degli immobili e, previa formazione delle opportune porzioni in denaro, procedere all'assegnazione del ricavato ai condividenti in ragione delle rispettive quote di proprietà;
pagina 1 di 8 - porre le spese a carico dei condividenti stessi e in caso di opposizione condannare l'opponente alle spese, diritti ed onorari del giudizio”.
Per i convenuti:
“In via preliminare
- rimettere la causa in istruttoria convocando il C.T.U., dott. , eventualmente anche Persona_1 in contradditorio con i C.T. di parte dott. e dott.ssa al fine di avere Persona_2 CP_3 chiarimenti in merito alla divisibilità in natura del bene con attribuzione in proprietà esclusiva di un lotto a ciascuno dei condividenti in ragione delle quote rispettivamente spettanti, alla società attrice (1/2) e ai convenuti (1/2) e alla possibilità di procedere ad un frazionamento “orizzontale” dell'area anziché “verticale”; Nel merito
- in principalità disporre la divisione in natura, con attribuzione in proprietà esclusiva di un lotto a ciascuno dei condividenti in ragione delle quote rispettivamente spettanti, alla società attrice (1/2) e ai convenuti (1/2) o, in subordine, disporne la vendita all'incanto, con attribuzione del prezzo ricavato in ragione delle quote rispettivamente spettanti alla società attrice (1/2) e ai convenuti (1/2);
- spese di giudizio compensate”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato il ha convenuto in giudizio Parte_1
e chiedendo lo scioglimento della comunione relativa agli immobili siti CP_2 Controparte_1
nei comuni di Crodo e Crevoladossola, meglio indicati in citazione, stante la non comoda divisibilità degli stessi e, in assenza di richieste di attribuzione, che fosse disposta la vendita all'incanto degli stessi. In particolare ha esposto:
- che con sentenza n. 18/2017 del 19.10.2017 il Tribunale di Verbania aveva dichiarato il fallimento della società con sede in Domodossola via Cadorna 36, nominando curatore Parte_1
fallimentare la dott.ssa Parte_2
- che era proprietaria per atto del Notaio 20.12.2006 rep. 9262/3553 per la Parte_1 Per_3
quota del 50% degli immobili siti nel Comune di Crevoladossola censiti catastalmente al foglio n. 1 mappali 1-2-3-7-8 e nel Comune di Crodo censiti catastalmente al foglio n. 93 mappali 60-68-70-74-
80-81-87-90-91-92;
- che il restante 50% della proprietà indivisa apparteneva ai e , Controparte_1 CP_2 rispettivamente titolari del diritto d'usufrutto e della nuda proprietà;
- che su tali terreni insisteva il giacimento della cava di serizzo denominata “Case Gianzana” sita nel territorio del Comune di Crodo e Crevoladossola;
pagina 2 di 8 - che con contratto di affitto di terreni produttivi del 21.12.2006 e Controparte_1 CP_2
avevano affittato alla i terreni sede della cava;
Parte_3
- che tale contratto veniva risolto in data 6.4.2017 con ordinanza del Tribunale di Verbania nel proc.
93/2017 R.G.;
- che secondo la perizia redatta per conto della Curatela dal geologo il valore Persona_2 dell'intera area in cui era situata la predetta cava poteva attestarsi intorno a euro 220.000,00;
- che, avendo il fallimento la necessità di realizzare l'attivo esistente, aveva in primo luogo tentato di vendere i terreni ai comproprietari e, in seguito, sulla base di procedure competitive, senza alcun esito positivo;

- che le aste erano andate tutte deserte per mancanza di offerenti, sebbene il prezzo base fosse particolarmente basso, in quanto difficilmente un acquirente avrebbe portato a termine un simile investimento senza un accordo con i comproprietari dei beni, necessario per poter gestire quantomeno la fase di nuova autorizzazione dell'attività estrattiva;

- che, stante l'esito negativo dei tentativi di vendita della quota indivisa del 50% dei terreni, era verosimile che analoghi tentativi avrebbero determinato una svalutazione ulteriore della stessa;

- che, sebbene i terreni de quo fossero per loro natura divisibili, l'insieme degli stessi rappresentava un corpus funzionale unitario il cui valore sarebbe stato sensibilmente compromesso nel caso di lotti separati;

- che, salvo il caso in cui taluno dei comproprietari avesse chiesto l'attribuzione delle quote degli altri condividenti, appariva preferibile procedere alla vendita all'incanto di tutti i beni.
Con comparsa di costituzione e risposta si sono costituiti e chiedendo Controparte_1 CP_2 che fosse accertato e dichiarato, con ausilio di consulenza tecnica d'ufficio, se gli immobili fossero o meno comodamente divisibili e che, in caso negativo, fosse determinato il prezzo base per la vendita all'incanto. In particolare hanno dedotto:
- di nulla opporre alla richiesta dell'attrice di ottenere la divisione dei beni, condividendo l'opportunità
d'evitare la divisione in natura degli stessi foriera di un notevole deprezzamento dell'immobile nel suo complesso;

pagina 3 di 8 - che, difatti, attraverso il frazionamento in natura, nessuna delle due porzioni avrebbe potuto continuare ad assolvere la stessa funzione economica senza subire apprezzabili perdite dell'originario valore;

- che appariva opportuno che il CTU procedesse, altresì, a una rivalutazione del bene, alla luce degli attuali valori di giacimenti similari a quello in oggetto per tipologia di materiale, ubicazione e potenzialità commerciale;

- che, pertanto, i convenuti si riservavano di chiedere l'eventuale attribuzione della quota di proprietà soltanto all'esito di tale ulteriore valutazione.
Alla prima udienza di comparizione delle parti, celebratasi in data 14.9.2022, è stata disposta CTU volta a verificare il valore dei terreni all'attualità e a chiarire la necessità di mantenimento dell'unità del compendio. All'udienza di disamini della CTU del 20.9.2023 è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni in data 17.5.2024, in seguito differita al 16.10.2024, a seguito dell'assegnazione della causa alla scrivente. Con ordinanza del 13.11.2024 la causa è stata trattenuta in decisione, assegnando i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
⁎
Il presente giudizio ha ad oggetto la domanda di divisione degli immobili siti nel Comune di
Crevoladossola censiti catastalmente al foglio n. 1 mappali 1-2-3-7-8 e nel Comune di Crodo censiti catastalmente al foglio n. 93 mappali 60-68-70-74-80-81-87-90-91-92. La titolarità dei medesimi in capo alle odierne parti in causa è attestata dalle certificazioni ipocatastali ventennali (doc. 2-3-15) ed è, inoltre, indiscussa la misura di ½ di ciascuna delle due quote.
L'art. 1111 c.c. sancisce che ciascuno dei partecipanti alla comunione può sempre domandarne lo scioglimento. Ciascuno dei partecipanti alla comunione è, infatti, titolare di un apposito diritto potestativo di ottenere la divisione e l'esercizio di tale diritto è indipendente dal consenso degli altri compartecipi, giacché in communione nemo compellitur invitus detineri. Nella specie, a fronte della domanda di scioglimento della comunione ordinaria, i convenuti hanno aderito alla richiesta.
L'art. 1114 c.c. prevede che la divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
A tal fine è stata disposta CTU, incaricando il geologo , volta a determinare il valore Persona_1
del compendio immobiliare, chiarendo, in particolare, se esso dipenda, anche e in che misura, dall'unità
pagina 4 di 8 dello stesso, indicando i termini dell'incidenza, sul relativo valore, di un'eventuale divisione in natura mediante la formazione di lotti distinti.
Come è stato chiarito in giurisprudenza, il concetto di comoda divisibilità di un immobile postula
“sotto l'aspetto strutturale che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (Cass. n. 12498/2007).
Pertanto, in tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, è stato affermato che il diritto del singolo condividente di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite dagli artt. 726 e 727 c.c. trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c. “non solo nel caso di mera
“non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano “comodamente” divisibili, situazione, questa, che ricorre nei casi in cui, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libera godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive,
e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico- funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero” (Cass.VI,
11/11/2021, n.33480).
Nella specie, il CTU ha escluso la comoda divisibilità del compendio immobiliare, in ragione della necessità di preservare la destinazione economica dello stesso. Se, infatti, si frazionassero le aree oggetto di perizia attraverso la formazione di due lotti (uno nord ed uno sud) non si otterrebbero spazi sufficienti per attivare in sicurezza due attività estrattive distinte e, inoltre, sarebbe necessario transitare sul lotto a nord per raggiungere quello a sud, il quale sarebbe, peraltro, l'unico a poter sfruttare l'area di discarica di cava.
La creazione di due distinte attività estrattive risulterebbe, inoltre, economicamente sconveniente, in quanto, considerate le ridotte superfici a disposizione in relazione al basso valore economico del materiale estratto, verrebbero a mancare i livelli minimi di economia di scala. È stato, quindi, concluso pagina 5 di 8 che “le condizioni morfologiche del sito, nonché la modesta estensione dell'area sulla quale si sviluppa il giacimento, non consentono di suddividere in lotti distinti la proprietà in comune”.
Un adeguato sfruttamento del giacimento potrebbe, pertanto, essere realizzato soltanto mantenendo l'unità del compendio immobiliare, non essendo strutturalmente possibile né economicamente conveniente attivare due attività estrattive distinte. L'acquirente di un singolo lotto avrebbe, quindi, la necessità di acquisire in via preliminare anche la disponibilità all'utilizzo dell'altro lotto per poter attivare il giacimento e, così, sfruttare la potenzialità economica dei terreni.
Come illustrato anche dal CTU, la necessità di mantenere l'unità dell'area è da annoverare tra le principali motivazioni che hanno determinato l'esito infruttuoso delle aste per la vendita della quota di proprietà dei terreni della unitamente alle caratteristiche giacimentologiche non Parte_1 particolarmente favorevoli dell'ammasso roccioso. L'opportunità di procedere alla vendita all'incanto del bene non può, quindi, essere esclusa neanche sulla scorta dell'argomentazione dei convenuti circa i risultati negativi dei precedenti incanti, avendo tali tentativi riguardato la solo quota e non il compendio nella sua interezza. Al riguardo, non è risultata meritevole d'accoglimento la richiesta dei convenuti di riporre la causa in istruttoria e convocare il CTU a chiarimenti per valutare la possibilità d'addivenire ad una divisione in orizzontale anziché in verticale dell'area, in quanto tardivamente proposta soltanto in sede di scritti conclusivi e non al momento dell'udienza di disamina della CTU. Parimenti, le deduzioni, genericamente formulate, in ordine alla presenza di sversamenti d'idrocarburi non risultano tali da giustificate un'ulteriore valutazione del CTU sul valore del compendio immobiliare, anche considerato che il valore d'asta, indicato in euro 1.341.207,00, potrà essere diminuito per effetto dei ribassi previsti dalla procedura.
Alla luce delle considerazioni esposte deve, quindi, essere accolta la domanda di scioglimento della comunione coltivata da entrambe le parti e, all'esito dell'istruttoria espletata, deve essere esclusa la comoda divisibilità degli immobili. Difatti, stante la natura dei beni, non pare siano realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento e tali da non incidere sull'originaria destinazione del bene e sulla potenziale attività estrattiva esercitabile nella cava.
Ne discende che, in assenza di richieste di attribuzione, occorre procedere alla vendita degli immobili oggetto di divisione secondo il disposto di cui all'art. 720 c.p.c..
In definitiva, va, quindi, ordinato lo scioglimento della comunione esistente tra:
pagina 6 di 8 da un lato, e e , dall'altro, per la quota di ½ Parte_1 Controparte_1 CP_2
di proprietà in capo a e per la quota di ½ di proprietà in capo a Parte_1 CP_1
e ( nuda proprietà e usufrutto) sugli immobili
[...] CP_2 CP_2 Controparte_1
siti in Crevoladossola, così catastalmente identificati:
- foglio n. 1 mappali 1-2-3-7-8
e sugli immobili nel Comune di Crodo, catastalmente identificati:
- foglio n. 93 mappali 60-68-70-74-80-81-87-90-91-92
e, accertatane la non comoda divisibilità, ne va ordinata, ai sensi dell'art. 720 c.c., la vendita con conseguente assegnazione del ricavato ai condividenti in ragione delle rispettive quote di proprietà.
A tal fine va disposta la trasmissione del fascicolo al Presidente del Tribunale affinché, sulla scorta dei criteri organizzativi dell'ufficio, provveda alla designazione del GE tabellarmente competente.
In ordine, infine, alla regolamentazione delle spese di lite, occorre tenere conto del carattere definitivo della presente decisione in ordine alla non comoda divisibilità del bene e alla misura delle quote, con la rimessione ad una fase successiva delle sole operazioni di vendita, e che i convenuti hanno condiviso la domanda di scioglimento della comunione, ma hanno contestato la sussistenza dei presupposti per la comoda divisibilità chiedendo che la causa fosse rimessa in istruttoria per valutare la formazione di due lotti distinti. Si reputa, pertanto, equo compensare le spese di lite per la quota della metà e porre la restante metà a carico dei convenuti, i quali devono, quindi, essere condannati a rifondere a favore del le spese di lite sostenute liquidate (al netto della compensazione), facendo Parte_1
applicazione dei parametri ministeriali per la causa di valore indeterminabile di complessità bassa
(medi per le prime due fasi e minimi per la fase istruttoria e decisionale), in euro 2.630,50 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A
Le spese vive sostenute nell'interesse della massa da dividere (CU e marca da bollo) vanno, invece, poste a carico dei condividente in proporzione alle rispettive quote. Allo stesso modo vanno, inoltre, poste a definitivo carico delle parti nella misura del 50% le spese di CTU come liquidate in via provvisoria in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
pagina 7 di 8 - ordina lo scioglimento della comunione esistente sugli immobili siti in Crevoladossola, così catastalmente identificati:
- foglio n. 1 mappali 1-2-3-7-8
e sugli immobili nel Comune di Crodo, così catastalmente identificati:
- foglio n. 93 mappali 60-68-70-74-80-81-87-90-91-92 tra
C.F. – P.I. Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_1
(C.F. ) e (C.F. CP_2 C.F._2 Controparte_1
) C.F._3
secondo la quota di ½ in capo a e la quota di ½ in capo a Parte_1 Controparte_1
e nuda proprietà e usufrutto), CP_2 CP_2 Controparte_1
- accerta la non comoda divisibilità degli immobili indicati, ordina, ai sensi dell'art. 720 c.c., procedersi alla vendita;

- dispone la trasmissione del fascicolo al Presidente del Tribunale per la designazione del G.E. tabellarmente competente in ordine alle operazioni di vendita, il quale, sulla scorta dei criteri organizzativi dell'ufficio, darà corso alle stesse;

- condanna e a rifondere a favore di parte attrice le spese di lite CP_2 Controparte_1
liquidate in euro 2.630,50 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A;
- liquida le spese vive in euro 125,00 che pone a carico dei condividenti nella misura delle rispettive quote;

- pone definitivamente carico delle parti nella misura del 50% le spese di CTU come liquidate in via provvisoria in corso di causa.
Verbania, 4.3.2025
Il Giudice
Chiara Michelone
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