REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Siracusa, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.
Gianfranco Todaro, all'esito dell'udienza a trattazione scritta del 17.03.2025 e contestualmente al verbale ex art. 127 ter cpc redatto in data odierna ha pronunciato la seguente
SENTENZA a verbale ex art. 429 comma 1 c.p.c.
nella causa civile iscritta al n° 5218/2018 R.G.
, C.F. , , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, C.F. tutti nella qualità di eredi C.F._2 Parte_3 C.F._3 di nato a [...] il [...] ed ivi deceduto il 14/08/16, elettivamente Persona_1 domiciliati in Siracusa al V.le Scala Greca n. 301, presso lo studio dell'avv. Paolo Tuttoilmondo, il quale li rappresenta e difende giusta procura in atti -attori-

CONTRO
, C.F. elettivamente domiciliato in Siracusa al V.le Controparte_1 C.F._4
Scala Greca n. 199/c, presso lo studio degli avv.ti Alessandro Greco e Giuseppe Canonico i quali lo rappresentano e difendono giusta procura in atti
-convenuto/attore in via riconvenzionale-
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione per inadempimento
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Gli odierni attori, n.q. di eredi del sig. , deducevano essere proprietari Persona_1 dell'immobile sito in Siracusa alla P.zza delle Provincie n.7/8, distinto in catasto al foglio 30,
p.lla 147 sub 1, partita 16641, cat. C/1, classe 3 e che lo stesso, a decorrere dal 1/01/2010, era stato condotto in locazione per uso commerciale dal convenuto sig. per un canone CP_1 mensile di € 350,00. Lamentavano gli che il conduttore si era reso gravemente inadempiente rispetto alle seguenti obbligazioni: pagamento dei canoni di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno e luglio 2018 per la somma di € 1.750,00; pagamento delle fatture trimestrali relative all'utenza idrica dell'anno 2017 per la somma di € 971,00 ed al primo trimestre 2018 per € 143,50; pagamento oneri condominiali per gli anni 2014-2018 per € 325,05; pagamento della metà della quota dell'imposta di registro per € 306,00; con ciò rendendosi complessivamente debitore nei loro confronti per l'importo di € 3.495,57. A supporto dei crediti vantati allegavano copia del contratto di locazione;
fatture Siam;
estratto conto oneri condominiali;
ricevute de pagamento dell'imposta di registro. Tanto premesso, intimavano sfratto per morosità al conduttore, chiedendo che venisse contestualmente dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento e ingiunto il pagamento dei crediti residui.
Si costituiva il conduttore opponendosi alla convalida di sfratto. A fondamento della propria opposizione deduceva di avere sempre corrisposto agli attori ed al loro dante causa, un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato ed effettivamente ascendente ad
€ 750,00 mensili, per un totale di 96 mensilità (da gennaio 2010 a novembre 2018). Allegava a supporto copie di n. 4 assegni di importo pari ad € 750,00. Sulla scorta della prospettata maggiorazione in nero del canone locativo, vantava a titolo di indebito un controcredito di €
38.400,00 (maggiorazione di € 400,00 corrisposta per 96 mensilità) di cui chiedeva la restituzione.
All'udienza del 6.09.2018 le parti comparivano innanzi al giudice e insistevano nelle rispettive difese. Parte intimante specificava che permaneva la morosità, la quale si era anzi estesa alle mensilità di agosto e settembre, per ulteriori € 700,00, nonché alla seconda trimestralità 2018 del servizio idrico di cui esibiva bolletta di € 79,50. La causa veniva rinviata affinché fosse trattata dal giudice tabellarmente competente.
Con note autorizzate, parte intimante contestava che il pagamento degli ulteriori € 400,00 mensili fosse stato pattuito in nero, riconducendo invece tale prestazione ad una scrittura privata, stipulata fra le parti in data 18.01.2016, da cui sarebbe risultato che il sig. Per_1
si fosse impegnato ad effettuare dei lavori di ristrutturazione dell'immobile
[...] sostenendo costi per € 24.800,00, mentre il sig. si sarebbe impegnato a rimborsare la CP_1 spesa sostenuta dal locatore versando, in aggiunta al canone, l'ulteriore importo di € 400,00 da corrispondersi fino alla scadenza del contratto del 24.11.2021. A sua volta, parte intimata replicava e disconosceva formalmente la scrittura privata prodotta dalla controparte, rappresentando che i menzionati lavori di ristrutturazione erano invece stati eseguiti a cura e spese del sig. Evidenziava, inoltre di avere direttamente provveduto CP_1
a definire i rapporti con Siam relativi alle utenze idriche, esibendo ricevuta di un versamento di ammontare pari a € 200,00.
All'udienza del 11.10.2018 il Giudice, rilevato che l'opposizione non si fondava su prova scritta e che non sussistevano gravi motivi ostativi, disponeva il rilascio dell'immobile ed il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., assegnando alle parti un termine perentorio per l'integrazione degli atti introduttivi.
Ad integrazione di quanto esposto nell'atto introduttivo, parte intimante rappresentava l'avvenuto rilascio dell'immobile, lamentava che il conduttore, nelle more della fase monitoria, aveva continuato ad occupare l'immobile senza pagare alcun canone di locazione, rendendosi così debitore per l'importo di € 3.850,00 (11 mensilità comprese tra gennaio 2018 e novembre
2018). Lamentava inoltre il mancato pagamento di tutte le somme dovute in base alla scrittura privata disconosciuta, escluso il pagamento di n. 2 rate effettuato con gli assegni del 5 e del 15 maggio 2015, comprensivi anche del canone di affitto. Inoltre, intendendo avvalersi della scrittura disconosciuta, avanzava istanza di verificazione, indicando come termine di comparazione gli assegni bancari prodotti da controparte. Ribadiva, comunque, che gli assegni prodotti da controparte erano in parte imputabili ai canoni ed in parte, appunto, al rimborso delle spese di ristrutturazione, il cui complessivo importo trovava conferma nella perizia giurata di parte, elaborata dall'arch. . Concludeva instando per la dichiarazione di Per_2 risoluzione del contratto per inadempimento, per la condanna al pagamento della somma di €
5.440,00 (di cui € 3.850,00 per canoni maturati e non versati da gennaio 2018 a novembre 2018
- € 1.265,00 per fatture utenza idrica scadute e non pagate - € 325,07 oneri condominiali relativi agli anni 2014 – 2018) nonché la condanna al pagamento della somma di € 24.000,00 relativa al rimborso delle spese per i lavori di ristrutturazione. Chiedeva l'ammissione di mezzi istruttori.
La parte intimata integrava i propri scritti difensivi confermando a sua volta l'avvenuto rilascio dell'immobile locato. Ribadiva che la corresponsione degli importi ulteriori rispetto al canone di locazione era avvenuta in contrasto rispetto all'esplicita pattuizione contrattuale e non in base ad una separata scrittura privata. Produceva ulteriori n. 6 assegni a riprova degli importi effettivamente corrisposti alla parte intimante e insisteva per l'accoglimento della spiegata opposizione e della domanda di restituzione degli importi indebitamente percepiti da parte locatrice, eccependo inoltre la prescrizione delle somme dovuta a titolo di oneri condominiali.
Rappresentava infine che, in seguito al rilascio dell'immobile, avvenuto in data 19.11.2018 anziché alla naturale scadenza del 25.11.2021, al fine di proseguire l'esercizio della propria attività, si era trovato costretto a condurre in locazione altro immobile, per un canone mensile di € 750,00. Pertanto, chiedeva il ristoro dei danni patiti per effetto della perdita di avviamento, quantificati in € 6.300,00 e dei maggiori costi locativi sostenuti per il periodo di 36 mensilità, quantificati in € 14.400,00.
Le parti, su invito del giudice, dimostravano il soddisfacimento della condizione di procedibilità documentando che il tentativo di mediazione obbligatoria si era concluso con esito negativo. Il giudice, ritenendo che il pagamento dei canoni in eccedenza non potesse essere provato per testi, né con assegni, ritenuto che i lavori di ristrutturazione non potessero essere provati con la scrittura privata, rigettava le richieste di prova testi, di ordine di esibizione e di verifica della scrittura privata. Tuttavia, a scioglimento della riserva assunta a seguito del deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 18.12.2023, il nuovo istruttore ritenuta ammissibile e rilevante la prova per testi, disponeva l'audizione di n. 2 testi indicati nella memoria di parte opponente (limitatamente ai capitoli da 1 a 4).
All'udienza del 17.02.2025 il Giudice, sentite le parti, formulava la seguente proposta conciliativa ex art 185-bis c.p.c.: “dichiara cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di risoluzione per inadempimento e rilascio dell'immobile, essendo l'immobile stato già rilasciato, compensa tra le parti i relativi debiti e crediti, spese di giudizio compensate”. Con note, parte intimante comunicava l'accettazione della proposta, mentre parte intimata dichiarava di non aderire alla stessa. All'udienza del 17.03.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa viene trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte locatrice ha intimato sfratto in base alla lamentata morosità del conduttore rispetto a diverse obbligazioni contrattuali, tra cui, oltre al mancato versamento dei canoni, anche il mancato pagamento delle fatture relative all'utenza idrica, degli oneri condominiali e della metà dell'imposta di registro. Il conduttore ha opposto alla richiesta di sfratto per morosità
l'esistenza di un controcredito nascente da un accordo dissimulato in base al quale le parti avrebbero convenuto la corresponsione in nero di un canone superiore rispetto a quello formalmente pattuito nel contratto registrato, instando per la ripetizione di quanto indebitamente corrisposto ai sensi dell'art 2033 c.c.
Preliminarmente, si rende opportuno delimitare il thema decidendum alla luce delle difese svolte dalle parti. È infatti il caso di rilevare che le obbligazioni accessorie di cui parte locatrice deduce l'inadempimento, trovano astratto fondamento nel contratto di locazione, i cui artt. 10
e 11 pongono interamente a carico del conduttore gli oneri accessori. Rientrando le superiori obbligazioni accessorie in un accordo contrattuale tra le parti, queste soggiacciono alla generale previsione di cui all'art. 1218 c.c., spettando dunque al debitore, a fronte del dedotto inadempimento, dimostrare di avere adempiuto esattamente alla prestazione. Si precisa altresì che la domanda di condanna del conduttore al pagamento delle spese di registrazione nella misura del 50%, siccome non specificamente e tempestivamente reiterata a seguito del disposto mutamento de rito è da intendersi tacitamente rinunciata. A fronte dei dedotti inadempimenti, parte conduttrice non ha tuttavia contestato integralmente la morosità, avendo piuttosto opposto il controcredito nascente dall'indebito versamento di canoni eccedenti quanto contrattualmente pattuito. Rispetto ai superiori crediti, la cui sussistenza può a questo punto ritenersi non contestata, dovrà esclusivamente valutarsi se questi possano essere compensati con il controcredito scaturente dall'indebito di cui si chiede la restituzione, in quanto, detto controcredito si presta astrattamente a neutralizzare il solo inadempimento dell'obbligo di versamento dei canoni nella misura risultante dal contratto.
Tanto premesso, nessun dubbio circonda la nullità del patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato (ex multis Tribunale Roma sez. VI, 01/07/2021, n.12034). Tuttavia, nel caso di specie, si controverte sul fatto che l'accordo raggiunto dalle parti per il pagamento di € 400 in più rispetto al canone fosse riconducibile al paradigma della nullità appena delineato, oppure, come argomentato da parte locatrice, ad un accordo di diversa natura, stipulato a mezzo di scrittura privata.
La prova dell'esistenza dell'accordo illecito dissimulato è stata affidata alla prova testi. Infatti, la Cassazione, con Sent. n. 9672/20 resa in tema di locazione immobiliare, si è espressa in favore dell'ammissibilità della prova per testimoni quando la domanda è diretta a far valere l'illiceità dell'accordo dissimulato che preveda un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato (ex art. 1417 c.c.) e quando vi è un principio di prova per iscritto (ex art. 2724, comma 1, n. 1, c.c.) che conferisca alla testimonianza riscontro probatorio documentale presuntivo.
I testi, sentiti sui fatti di cui è causa hanno riferito di essere stati incaricati dal sig. di CP_1 consegnare l'importo di € 750,00 che veniva corrisposto in contanti o a mezzo assegni dapprima al sig. (periodo dal 2011 al marzo 2016) e successivamente alla Persona_1 figlia (periodo tra il 2015 e il 2017). Per quanto le testimonianze rese, dato il Parte_3 lungo lasso di tempo trascorso, manchino di riferimenti temporali ben precisi che consentano di imputare specifici pagamenti a specifiche mensilità, è univoco il fatto che gli importi corrisposti ammontassero ad una cifra superiore a quella contrattualmente stabilita, ossia ad
€350 maggiorati di €400. La prova trova conforto altresì negli assegni del 5 e del 15 maggio
2015, (entrambi da € 750,00) i quali risultano incassati anche per pacifica ammissione del conduttore nonché negli assegni del 29.9.2017 e del 1.1.2018, entrambi risultanti come pagati all'ordine (rispettivamente per € 750,00 ed € 2.250,00 multiplo del già menzionato ammontare). Ad assumere notevole rilevanza nella prova della simulazione è anche il fatto che i predetti importi, venissero versati già nel periodo che va dal 2011 al 2016, ossia annualità antecedenti la scrittura privata disconosciuta e datata solo 18.01.2016. Deve dunque concludersi che gli accordi raggiunti dalle parti a latere del contratto di locazione non potessero dirsi trasfusi nella scrittura privata disconosciuta. Pertanto, le dichiarazioni rilasciate dai testi escussi, il supporto fornito dal principio di prova scritta costituito dagli assegni già menzionati, la mancanza di elementi che consenta di ricondurre la dinamica negoziale emersa dalla fase istruttoria ad una diversa e lecita pattuizione, permette ragionevolmente di inferire l'esistenza di un accordo, tra locatore e conduttore, articolato in modo da prevedere una simulazione relativa del canone del contratto di locazione e la dissimulazione del reale accordo avente ad oggetto la corresponsione di un canone locatizio di ammontare superiore, determinato in €
750,00 al mese. Alla prova della simulazione segue la condanna del locatore alla restituzione di quanto indebitamente percepito. La giurisprudenza afferma infatti che nei casi di ripetizione di indebito corrisposto dal conduttore, il giudice può trarre la prova del pagamento di canoni di locazione in misura eccedente a quella concordata, senza violare il divieto di praesumptio de praesumpto, ove essendo stato provato con documenti e testimoni il versamento di somme maggiori del canone contrattuale, per periodi di tempo non corrispondenti all'intera durata del rapporto, ritenga presuntivamente provato il versamento anche per i periodi intermedi (Cass.
Sentenza n. 12866/15). Tale “periodo intermedio”, deve prudentemente individuarsi nel tempo intercorso tra il 15.05.2015 ed il 1.1.2018. Infatti, tale periodo è specificamente circoscritto dall'incasso degli assegni sopra menzionati, mentre, i periodi immediatamente antecedenti e susseguenti tale intervallo e sui quali i testi hanno pur univocamente deposto, non trovano un riscontro documentale sufficientemente preciso ai fini della pronuncia di condanna alla restituzione dell'indebito. Pertanto, considerato che tra maggio 2015 e gennaio 2018 sono comprese 33 mensilità, l'ammontare dell'indebito che può ritenersi provato in relazione al periodo di riferimento ammonta a 400,00 versati in corrispondenza di 28 mensilità per complessivi € 11.200,00, già al netto delle 5 mensilità di cui gli assegni considerati dimostrano l'avvenuto pagamento (assegno 15.05.2015 da € 750,00; assegno del 29.9.2017 da € 750,00 e del 1.1.2018 da € 2.250,00 da computarsi in € 2.000,00 a titolo di indebita maggiorazione e €
1.750,00 a titolo di canone locatizio).I restanti assegni prodotti da parte intimata, odierna convenuta, non costituiscono invece valida prova, ma mera riproduzione fotografica degli assegni, senza alcun riscontro della loro riscossione da parte del giratario.
***
Nonostante quanto sopra, trova comunque conferma la situazione di grave inadempimento che ha giustificato la convalida dello sfratto per morosità. Infatti, come già precisato, il thema decidendum risulta circoscritto alla opponibilità del controcredito in compensazione rispetto alla morosità. La morosità contestata a parte conduttrice si estende dalle obbligazioni accessorie, la cui debenza non è contestata, ai canoni di locazione non versati per l'annualità
2018, di cui il conduttore è riuscito a provare il regolare adempimento con l'assegno del
1.1.2018, di ammontare pari a € 2.250,00, il quale pare ragionevolmente emesso per la copertura del canone corrispondente alla mensilità corrente ed alle due precedenti.
Tanto comporta la condanna al pagamento di € 3.500,00 per canoni maturati e non versati da febbraio 2018 a novembre 2018. Parte conduttrice va inoltre condannata al pagamento delle fatture di utenza idrica scadute e non pagate il cui ammontare va così determinato € 225,00 (I trimestre 2017); € 88,50 (I trimestre 2017); € 88,00 (III trimestre 2017) € 569,50 (IV trimestre
2017) € 143,50 (I trimestre 2018) € 79,50 (II trimestre 2018) al netto del pagamento di €
200,00 (imputati a I trimestre 2018 e II trimestre 2018) per complessivi € 994,00. La condanna si estende infine al pagamento di € 325,07 per oneri condominiali relativi agli anni 2014/2018
e risultanti interamente pagati per compensazione da . Infatti, il conduttore Parte_3 deve ritenersi decaduto dal diritto di sollevare eccezione di prescrizione rispetto agli oneri condominiali, dovendosi rilevare che tal eccezione non fu formulata nella prima difesa utile, sede nella quale si limitò ad opporre in compensazione il controcredito vantato, quanto piuttosto nella successiva memoria integrativa, depositata successivamente al mutamento di rito. Su tali somme, complessivamente quantificate in € 4.819,07, vanno corrisposti gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze di pagamento sino al soddisfo, mentre nulla va corrisposto a titolo di rivalutazione monetaria sulle somme. Sul punto la Corte di Cassazione,
Sezione 6-3, Civile, con ordinanza 8 luglio 2020 n. 14158 ha chiarito che “L'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta e, come tale, non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta;
pertanto, spetta al creditore di allegare e dimostrare il maggior danno derivato dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora e non compensato dalla corresponsione degli interessi legali ex art. 1224, comma 2, c.c.”. In mancanza di prova del maggior danno da parte del creditore non va riconosciuta la rivalutazione monetaria sulle somme. Va disposta la parziale compensazione tra il maggior credito ventato da parte convenuta ed il minor credito dovuto agli attori, restando parte attrice tenuta al pagamento della differenza. Conseguentemente, i maggiori costi locativi sostenuti dal conduttore in conseguenza dello sfratto, costi il cui effettivo sostenimento è rimasto comunque indimostrato, non rappresentano danno risarcibile. Per quanto attiene all'indennità per la perdita dell'avviamento, lo stesso art. 34 della L. 392/1978 esclude espressamente che tale indennità sia dovuta nei casi di risoluzione per inadempimento del conduttore. Sicché la relativa domanda andrà rigettata.
***
Sulla scorta delle superiori considerazioni, andrà incontro a rigetto l'avversa domanda avanzata in via riconvenzionale dagli odierni ricorrenti, volta ad ottenere l'esatto adempimento dell'obbligazione dedotta nella scrittura privata del 18.01.2016. Tale domanda, trova fondamento in una scrittura privata disconosciuta e la cui verificazione si è resa superflua all'esito dell'istruttoria svolta, da cui è emerso, che la dinamica negoziale in corso di svolgimento tra le parti non trovava la sua fonte nella scrittura privata. Inoltre, a fronte delle contestazioni formulate dal conduttore, tra cui anche quella secondo cui fu il conduttore stesso ad eseguire i lavori a propria cura e spese, parte locatrice, attualmente nella disponibilità dell'immobile, non ha fornito prova del fatto che i lavori controversi erano stati da lei eseguiti e per quale importo, sì da condurre a qualificare la scrittura privata come una ricognizione di debito da parte del Né tale prova può dirsi raggiunta sulla base della sola perizia di CP_1 parte prodotto. In altre parole, l'attore in via riconvenzionale, a fronte delle eccezioni di parte avversa, non ha provato né che le opere di ristrutturazione siano state eseguite né di avere anticipato tali spese per conto del conduttore. In applicazione del principio di carattere generale secondo cui l'onere di provare un fatto ricade su colui che invoca proprio quel fatto a sostegno della propria tesi di cui all'art 2697 c.c., la domanda riconvenzionale non può essere accolta. Ad ogni modo, non è superfluo rilevare che la Cassazione civile, sez. III, con ordinanza
03/01/2014 n° 37 che ha affermato il seguente principio: “E' nulla la "scrittura privata a latere", considerata quale accordo avente ad oggetto l'integrazione del canone risultante dal contratto tra le medesime parti già stipulato e registrato, in quanto tale patto risulta funzionalmente volto a realizzare proprio il risultato vietato dalla norma, cioè a garantire al locatore di ritrarre dal concesso godimento dell'immobile un reddito superiore rispetto
a quello assoggettato ad imposta (nel caso, di registro). Esso costituisce allora lo strumento dal locatore in particolare piegato al conseguimento dello specifico risultato vietato dalla norma, e cioè il risparmio d'imposta. La causa concreta di tale patto consente quindi di disvelare tale finalità di elusione fiscale, deponendo per la conseguente relativa nullità. Anche la eventuale successiva registrazione del patto, pertanto, non può sanare la nullità di un atto contra legem, volto, appunto, a realizzare un'evasione fiscale a vantaggio del locatore. Si aggiunga che nell'ambito della locazione per finalità commerciali l'individuazione del divieto, inerente all'aumento in itinere del canone, è agevolmente individuabile dal dettame legale e non vi sarà bisogno di ricorrere ad alcuna attività ermeneutica per la sua specifica estrapolazione e presunzione. Difatti, è il primo comma dell'art. 79 della legge sull'equo canone (Legge n.
392/1978) a stabilire espressamente che: «È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge». È agevole notare dal tenore della disposizione come il legislatore, nell'ambito della locazione ad uso commerciale, voglia radicalmente escludere, a scanso di equivoci interpretativi, la possibilità di aumento del canone di locazione durante la decorrenza contrattuale. Sulla tematica è intervenuta recentemente la Suprema Corte, con sentenza n.
34148/2019, dando continuità al prefato e dominante indirizzo giurisprudenziale, ribadendo autorevolmente che: «In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. n. 392 del
1978, art. 32, ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa Legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti;
il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto
(corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi». Da tale passaggio giurisprudenziale si evince che il divieto di aumento del canone per le locazioni ad uso commerciale, sancito ex art. 79 della legge sull'equo canone, vige durante l'intero decorso contrattuale e non solo al mero momento di formazione e venuta in essere dello stesso, garantendo in siffatto modo una preclusione alla maggiorazione in itinere degli importi concordati ab origine. Parimenti nullo è l'accordo integrativo, intercorso ex post, volto alla maggiorazione del canone di locazione rispetto al quantum rinvenibile e prefissato dall'originaria pattuizione tra le parti. Tale assunto è ricavabile dalla lettura della statuizione delle Sezioni Unite della Suprema Corte, intervenuta con sentenza n. 23601/2017, con la quale si chiarifica inequivocabilmente che
è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale nullità "vitiatur sed non vitiat", con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.
Non si ravvisano presupposti per la chiesta condanna per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 cpc.
Le spese processuali vanno integralmente compensate tra le parti in ragione della reciproca soccombenza.


P.Q.M

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Il Giudice onorario del Tribunale di Siracusa, dott. Gianfranco Todaro, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 5218/2018 R.G., così provvede:
1) Dichiara risolto il contratto di locazione relativo all'immobile ad uso commerciale sito in
Siracusa alla P.zza delle Provincie n.7/8, distinto in catasto al foglio 30, p.lla 147 sub 1, partita
16641, cat. C/1, classe 3 per grave inadempimento del conduttore;
Controparte_1
2) Dichiara cessata la materia del contendere in merito al rilascio dell'immobile, essendo lo stato già stato rilasciato spontaneamente dal conduttore in corso di causa;

3) Condanna al pagamento nei confronti di , Controparte_1 Parte_1 Parte_2
e della somma complessiva di € 4.819,07 dovuti a titolo di canoni di
[...] Parte_3 locazione, fattura servizio idrico ed oneri condominiali oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze di pagamento sino al soddisfo;

4) Rigetta le domande di risarcimento del danno avanzate da;
Controparte_1
5) Rigetta la domanda riconvenzionale formulata da , Parte_1 Parte_2
e e condanna questi ultimi al pagamento nei confronti di Parte_3 Controparte_1 della somma di € 11.200,00, da questi indebitamente percepita per maggiorazioni sul canone di locazione originariamente pattuito, con gli interessi al tasso legale dalla domanda;

6) Dispone la parziale compensazione tra il maggior credito ventato da parte convenuta ed il minor credito dovuto agli attori, restando parte attrice tenuta al pagamento della differenza;

7) Spese di lite compensate integralmente tra le parti;

Così deciso in Siracusa il 18.03.2025
Il Giudice onorario
Dott. Gianfranco Todaro