N. R.G. 3653/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA
CON DISCUSSIONE ORALE
Oggi 18 giugno 2025, alle ore 12.40, innanzi al Tribunale in composizione monocratica nella persona del dott. Giacomo Rocchetti, sono comparsi:
Per l'avv. LANG TOMMASO. Parte_1
Per , nessuno fino alle ore 12.41. Controparte_1
Il Giudice
Invita parte ricorrente a precisare le conclusioni e discutere oralmente.
L'Avv. Lang si riporta al foglio di p.c. depositato telematicamente e alle difese contenute in atti e alla nota conclusionale autorizzata, dando atto che l'importo oggetto di causa è stato pagato in via di esecuzione dell'ordinanza ex art. 648 c.p.c.
Si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando il difensore ad allontanarsi dall'aula. Il verbale verrà riaperto in coda di udienza, alle ore 18:00, in cui verrà data lettura del dispositivo e della sentenza alle parti presenti.
L'Avv. Lang dichiara sin da ora di rinunciare ad essere presente per la lettura della sentenza.
Verbalizzazione sospesa alle ore 12:44.
Riaperto il verbale alle ore 18:11, dato atto che nessuno è presente per la lettura, pronuncia sentenza scritta in calce al presente verbale dandone lettura e provvedendo al contestuale deposito in Cancelleria per la pubblicazione.
Pavia, 18.06.2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti
pagina 1 di 12 N.R.G. 3653/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3653/2024, promossa da:
(C.F/P.I: ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. ALESSANDRO FABBRI del Foro di Novara;

OPPONENTE contro
(C.F/P.I: ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_1 P.IVA_2
difesa dall'Avv. TOMMASO LANG del Foro di Milano;

OPPOSTA
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni.
Conclusioni:
- parte opponente: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza e deduzione:
IN VIA PREGIUDIZIALE Accertato e dichiarato che la controversia non è stata fatta oggetto di esperimento delle procedure di ADR previste per legge, dichiarar e non integrata la condizione di procedibilità, e per l'effetto accogliere l'opposizione e revocare il decreto ingiuntivo opposto
n. 1335/2024, R.G. 3086/2024, emesso in data 07.08.2024 dal Giudice del Tribunale di Pavia dott.ssa ad istanza di , nei confronti di Controparte_2 Parte_1 [...]
con vittoria di spese e compensi in favore di quest'ultima. IN VIA Controparte_3
PRELIMINARE non concedere e comunque rigettare qualsivoglia istanza di concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto n. 1335/2024, R.G. 3086/2024, emesso in data 07.08.2024 dal Giudice del Tribunale di Pavia dott.ssa ad Controparte_2
istanza di , nei confronti di in persona del Parte_1 Controparte_3
pagina 2 di 12 legale rappresentante pro tempore , non ricorrendone i presupposti di legge, per tutti i motivi di cui in atti;
IN VIA PRINCIPALE Per tutti i motivi di cui in atti, accogliere l'opposizione e respinger e le domande tutte formulate e per l'effetto, revocar e il Decreto Ingiuntivo Parte_1
n. 133 5/ 2 0 2 4 , R.G. 308 6/ 2 0 2 4 , eme s s o in data 07.0 8. 2 0 2 4 dal Giudice del Tribunale di Pavia dott.ssa ad istanza di nei confronti di Controparte_2 Parte_1 [...]
in perso n a del legale rappresentante pro tempore in quanto Controparte_4
illegittimo, infondato in fatto e diritto, e/o con qualsivoglia ulteriore statuizione, per il motivo di cui al presente atto di citazione in opposizione. In ogni caso con vittoria di spese e onorari di causa, oltre ad accessori di legge. IN VIA ISTRUTTORIA (…)”;
- parte opposta: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, anche in via istruttoria, nel merito, rigettare il ricorso della società sportiva dilettantistica a responsabilità limitata in quanto Controparte_3
improponibile e/o inammissibile e/o improcedibile e comunque del tutto infondato in fatto ed in diritto nonché sprovvisto di supporto probatorio, confermando il Decreto Ingiuntivo Opposto e comunque accertando il diritto della a percepire, senza decurtazione, i canoni di locazione Pt_1 maturati sino alla data della liberazione dell'impianto sportivo locato in data 2 dicembre 2024 .
Con vittoria di spese, competenze ed onorari ex DM 55/2014 della fase monitoria, di opposizione
e di mediazione (queste ultime documentate ed ammontanti in Euro 585,60). In via istruttoria
(…).”.
Concisa esposizione del fatto e svolgimento del processo
Con decreto n. 1335/2024 emesso in data 08.08.2024, il Tribunale di Pavia ingiungeva alla
[...]
in persona del legale rappresentante pro- Parte_2
tempore, con sede in VA (PV), Via Chitola n. 49, di pagare in favore di la somma di Parte_1
€ 49.073,91 a titolo di canoni di locazione e oneri accessori dovuti dalla conduttrice dell'impianto sportivo per l'annualità 01.04.2024 - 31.03.2025, oltre interessi di mora ex D.lgs. n. 231/2002 dalla domanda al saldo e spese del procedimento monitorio.
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. depositato il 10.10.2024, la Controparte_4
proponeva tempestiva opposizione avverso il decreto ingiuntivo, eccependo:
- l'improcedibilità della domanda per il mancato previo svolgimento del procedimento di mediazione obbligatoria in materia di contratti di locazione;

- l'illegittimità dell'ingiunzione emessa per l'intero ammontare del canone di locazione originariamente pattuito, quando in data 10.01.2023 le parti avevano concordato una riduzione dell'onere economico gravante sulla conduttrice, nella misura di € 12.000,00 annui (oltre IVA di pagina 3 di 12 legge), in ragione della restrizione dei beni oggetto del contratto, in particolare dei locali adibiti ad uso ristorante e sovrastante foresteria;

- l'inadempimento della locatrice, tenuta a rimborsare le spese che la stessa conduttrice aveva sostenuto per consumi ed utenze serventi i locali ristorante, bar e club house, concessi in godimento a terzi, per l'ammontare di almeno € 46.000,00, che eccepiva in compensazione ex art. 1241 c.c. su quanto eventualmente dovuto a titolo di canone.
L'opponente rassegnava le conclusioni come trascritte in epigrafe.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, si costituiva tempestivamente in giudizio la Parte_1
contestando le avverse eccezioni e difese, deducendo che:
- il contratto di locazione stipulato in data 31.03.2021, avente ad oggetto la concessione in godimento alla dell'impianto sportivo sito in VA Controparte_3
(PV), Via Chitola n. 49, non comprendeva sin dall'inizio né il ristorante né la “club house”, in quanto oggetto di un separato contratto di comodato d'uso gratuito;

- con l'accordo scritto del 24.01.2023 era stata soltanto pattuita la restituzione del ristorante, del bar e della club house alla proprietaria senza alcuna modifica delle previsioni Parte_1
contrattuali; nessun accordo (scritto od orale) relativo alla riduzione del canone era stato raggiunto posto che i locali restituiti non facevano parte del contratto, né un asserito accordo in forma verbale poteva ritenersi valido ed efficace, dovendo ogni modifica contrattuale necessariamente essere pattuita in forma scritta, a pena di nullità (ex art. 1352 c.c.);
- nessun obbligo sussisteva in capo alla locatrice in relazione al preteso rimborso delle spese delle utenze (acqua, luca e gas) relative alle porzioni immobiliari “stralciate” dal contratto;
in ogni caso a far data dal 01.01.2023 nessuna spesa poteva essere pretesa a rimborso, in quanto la proprietaria dell'impianto aveva provveduto spontaneamente all'installazione di un contatore dedicato a detti locali;

- la conduttrice non avrebbe potuto ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori sollevando eccezioni, anche in ragione della clausola “solve et repete” prevista all'art. 18 del contratto di locazione ed espressamente invocata.
Evidenziava, inoltre, che in pendenza della lite:
- con p.e.c. in data 11.10.2024 comunicava all'opponente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 16 del contratto di locazione (per violazione degli obblighi di cui agli artt. 3, 4 e 6), nonché in forza della clausola di cui all'art. 15, per grave inadempimento imputabile alla società conduttrice-opposta, invocando la risoluzione di diritto del contratto ed intimandole la riconsegna dell'impianto sportivo;

pagina 4 di 12 - in data 02.12.2024 l'impianto veniva effettivamente riconsegnato da procuratori della società conduttrice alla proprietaria.
Precisava che, a fronte delle circostanze sopraggiunte in pendenza della lite, il credito per i canoni di locazione scaduti ed accessori fino alla data del rilascio anticipato doveva, quindi, rideterminarsi nella minor somma di € 28.740,57, oltre interessi di mora come richiesti.
Sciolta la riserva assunta in prima udienza e concessa la provvisoria esecuzione parziale ex art. 648 c.p.c. al decreto ingiuntivo opposto, veniva assegnato a parte opposta termine per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria (ord. 19.12.2024), il quale si chiudeva con verbale negativo in data
06.02.2025.
Procedibile la domanda, la causa veniva istruita attraverso l'acquisizione dei documenti prodotti.
La causa, matura per la decisione, veniva quindi rinviata per discussione orale ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 18.06.2025, assegnando alle parti termine fino a dieci giorni prima per il deposito di un foglio di p.c. e brevi note conclusive autorizzate.
Solo parte opposta depositava la nota conclusiva e presenziava all'udienza, discutendo la causa e rassegnando le conclusioni come in epigrafe trascritte.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. Rappresentano, come noto, “iura recepta”, il principio secondo cui il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ha ad oggetto l'intera situazione giuridica controversa, sicché è al momento della decisione che occorre avere riguardo per la verifica della sussistenza delle condizioni dell'azione e dei presupposti di fatto e di diritto per l'accoglimento della domanda di condanna del debitore.
1.1 Infatti, “l'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, sicché a lui spetta provare i fatti costitutivi del diritto azionato” (cfr. ex multis Cass.
6091/2020, nonché Cass. n. 14640/2018).
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, l'onere della prova viene ripartito secondo la disciplina sostanziale del rapporto obbligatorio, con la conseguenza che l'opposto, pur assumendo formalmente la veste di convenuto, è tenuto a fornire la prova del diritto azionato nel procedimento monitorio (cfr. Cass.
n. 17371/2003; Cass. n. 807/1999; Cass. n. 7476/1997).
1.2 In tema di prova dell'inadempimento delle obbligazioni, in particolare, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento,
pagina 5 di 12 ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c. (cfr. Cass., Sez. Un., n. 13533/2001; Cass. n. 25584/2018;
Cass. n. 3587/2021; Cass. n. 23479/2024).
§2. Nel caso di specie, il credito azionato in via monitoria dalla nei confronti della Parte_1 [...]
per l'importo di complessivi € 49.073,91 (Iva e imp. incl.) a titolo di Controparte_3
“saldo canone di locazione dal 01.04.2024 al 31.03.2025” - come da fattura n. 7 del 18.07.2024 -, trova prova scritta nel contratto di locazione ad uso diverso stipulato in data 30.03.2021 e regolarmente registrato (cfr. doc. 1 fasc. opp.), in forza del quale l'allora proprietaria Golf Immobiliare S.p.A. concedeva in locazione alla società sportiva dilettantistica a r.l. , per la Controparte_3
durata di sei anni – rinnovabili, salvo disdetta - l'impianto sportivo sito in VA (PV), Strada Chitola
n. 49, costituito da un appezzamento di terreno adibito a percorso da golf a 18 buche, con i relativi accessori e pertinenze [testualmente, all'art. 1: “campo di esercitazione pratica, deposito sacche, piscina, fabbricati accessori, spogliatoi ospiti, fabbricato adibito a club house, ristorante, cucina, servizi, locali accessori, spogliatoi uomini e donne, segreteria, infermeria e direzione, deposito attrezzi e macchine agricole, fabbricato già denominato "fontanino", identificati con i seguenti mappali: Immobili distinti nel Catasto Fabbricati del Comune di VA (PV): - Foglio 76, mappale 201, Strada Chitola n. 49,
Piano T-1-S1, categoria D/6, rendita catastale Euro 25.586,31 (venticinquemilacinquecentoottantasei virgola trentuno) graffato ai mappali 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 215, subalterno
3, del foglio 76 e ai mappali 78, 81, 186, 190, del foglio 77; - Foglio 76, mappale 90, Strada Chitola n.
49, Piano T, categoria D/8, rendita catastale Euro 2.817,96 (duemilaottocentodiciassette virgola novantasei). Immobili distinti nel Catasto Terreni del Comune di VA (PV): - Foglio 76, mappale
202, STAGNO, ha. 00.14.95 (are quattordici centiare novantacinque); - Foglio 76, mappale 203,
STAGNO, ha, 00.10.66 (are dieci centiare sessantasei); - Foglio 76, mappale 214, STAGNO, ha,
00.14.81 (are quattordici centiare ottantuno); - Foglio 77, mappale 63, SEMIN IRRIG cl. 4, ha. 00.05.41
(are cinque centiare quarantuno), reddito dominicale Euro 8,10 (otto virgola uno), reddito agrario Euro
4,47(quattro virgola quarantasette); - Foglio 77, mappale 64, SEMIN IRRIG cl. 4, ha. 00.04.19 (are quattro centiare diciannove), reddito dominicale Euro 6,28 (sei virgola ventotto), reddito agrario Euro
3,46 (tre virgola quarantasei); - Foglio 77, mappale 192, SEMIN cl. 4, ha. 00.19.04 (are CP_5
diciannove centiare quattro), reddito dominicale Euro 28,52 (ventotto virgola cinquantadue), reddito agrario - Foglio 77, mappale 194, cl. 4, ha. 00.15.28 (are quindici centiare ventotto), CP_6
reddito dominicale Euro 21,46 (ventuno virgola quarantasei), reddito agrario Euro 12,63 (dodici virgola sessantatré) - Foglio 77, mappale 196, cl. 3, ha. 00.12.00 (are dodici), reddito dominicale CP_6
pagina 6 di 12 Euro 17,17 (diciassette virgola diciassette), reddito agrario Euro 10,54(dieci virgola cinquantaquattro);
- Foglio 77, mappale 198, cl. 4, ha. 00.19.00 (are diciannove), reddito dominicale Euro CP_7
15,90 (quindici virgola nove), reddito agrario Euro 13,7Atredici virgola settantaquattro); - Foglio 77, mappale 200, SEMIN cl. 4, ha. 00.00.36 (centiare trentasei), reddito dominicale Furo 0,54 (zero CP_5
virgola cinquantaquattro), reddito agrario Euro 0,30 (zero virgola tre); - Foglio 77, mappale 187,
STAGNO, ha. 00.11.40 (are undici centiare quaranta); - Foglio 77, mappale 188, STAGNO, ha. 00.19.24
(are diciannove centiare ventiquattro); - Foglio 77, mappale 189, STAGNO, ha. 00.08.82 (are otto centiare ottantadue); - Foglio 77, mappale 191, STAGNO, ha. 00.02.27 (are due centiare ventisette)”], oltre ai beni mobili, inventariati e descritti nell'allegato “A” unito al contratto.
2.1 Il canone annuale di locazione (art. 3) veniva determinato tra le parti in complessivi € 60.000,00
(oltre Iva), con l'intesa che fosse dovuto per l'intero ammontare a decorrere dal quinto anno di locazione, giacché per i primi quattro anni era stato riconosciuto alla conduttrice uno sconto “progressivo” sul canone annuale - da pagarsi in tre rate di uguale importo con scadenza 10 aprile, 30 maggio e 10 luglio di ogni anno - al fine di “…agevolare la società conduttrice nell'inizio dell'attività sportiva e gestionale
e nell'esecuzione delle seguenti urgenti opere di manutenzione sul campo: a) piano di concimazione green;
b) bucatura e sabbiatura green;
c) trasemina green in agrostide;
d) piano concimazione piste e tee;
e) sabbiature piste;
f) trasemina piste;
g) starter dopo semina;
h) sistemazioni drenaggi bunker e sabbia”.
2.2 Veniva altresì precisato che la determinazione dell'importo del canone di locazione e degli “sconti” per i primi quattro anni venivano accordate “…in quanto rimangono a carico della conduttrice tutti i costi, necessari ed occorrenti, per la realizzazione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria di cui necessita e necessiterà in futuro il Compendio, opere da eseguirsi a regola d'arte e a norma di legge, con il preventivo benestare scritto della locatrice (per quelle straordinarie) a favore della quale rimangono acquisite senza riconoscere alcunché alla conduttrice” (art. 3, penultimo cpv.); obbligo di manutenzione ribadito all'art. 6, specificando che: “Ogni spesa e costo comprese le spese di riscaldamento e di manutenzione dell'impianto di riscaldamento sono a carico della conduttrice”.
2.3 È poi fatto pacifico, oltre che documentato (cfr. doc. 2 fasc. opp.), che la società sia Parte_1
subentrata a far data dal 28.12.2022, in qualità di acquirente dell'impianto sportivo in oggetto, nelle prerogative contrattuali già spettanti al venditore Golf Immobiliare S.p.A., tra cui - per quanto qui interessa - la riscossione del canone di locazione pattuito alle singole scadenze.
2.4 A tal riguardo, l'opposta ha specificamente allegato l'inadempimento della società conduttrice nel pagamento del canone pattuito per il quarto anno contrattuale in € 50.000,00 (canone “scontato” di €
10.000,00), deducendo che l'opponente avrebbe effettuato, peraltro in ritardo rispetto alle scadenze pagina 7 di 12 previste, solo parziali versamenti [uno di € 8.378,09 in data 22.04.2024 e l'altro di € 4.000,00 in data
20.06.2024] per complessivi € 12.378,09 (Iva inclusa), ai quali seguiva l'emissione di regolari fatture
(cfr. doc. 4 e 5 fasc. opp.); e che, in assenza di ulteriori versamenti, scaduti i termini per il regolare adempimento, procedeva ad emettere la fattura n. 7/2024 (cfr. doc. 6 fasc. opp.) relativa al saldo del canone di locazione dovuto per l'intera annualità 1° aprile 2024 – 31 marzo 2025, pari ad € 39.854,02, oltre IVA, fattura inviata a mezzo PEC nonché trasmessa allo SDI dell'Agenzia delle Entrate. Nella medesima fattura venivano inoltre addebitate, come da contratto, il 50% dell'imposta di registro per le annualità 2023 (€ 200,00) e 2024 (€ 250,00) ed il bollo (€ 2,00), così per complessivi € 49.073,91.
2.5 Orbene, dinanzi al circostanziato inesatto adempimento dell'obbligo di pagamento del canone così allegato da parte opposta, per contro, la società opponente (senza contestare l'insussistenza di tali presupposti contrattuali e i doveri giuridici che ne conseguono) non ha invece fornito la prova di aver correttamente adempiuto all'obbligazione assunta.
2.5.1 Non ha pregio l'argomentazione difensiva dedotta nel ricorso in opposizione, laddove sostiene che le modifiche apportate al contratto di locazione, precisamente con l'accordata restituzione del locale
“ristorante” e della c.d. “club house” all'attuale proprietaria del compendio con la scrittura privata del
24.01.2023, avrebbero determinato - vuoi per intese verbali, vuoi implicitamente, per la restrizione dell'oggetto del contratto di locazione - una riduzione del canone pattuito.
Non può, in effetti, seriamente dubitarsi che tali locali non erano parte ab origine del compendio immobiliare concesso in locazione, atteso che nello stesso contratto del 30.03.2021 veniva esplicitato - all'art. 1, penultimo cpv. - che “Il ristorante e la club house sono attualmente concessi in comodato gratuito a terzi per la gestione del bar-ristorante, con scrittura privata del 14.07.2020 in autentica
Notaio (…), contratto di cui la conduttrice dichiara di aver ricevuto una copia e di Persona_1 esserne conseguentemente edotta.”. Non lascia adito a seri dubbi interpretativi anche la successiva scrittura privata (trilaterale) del 24.01.2023 (cfr. doc. 7 fasc. opp.), con cui le parti - previa ricognizione dei beni dell'impianto sportivo oggetto di locazione e quelli (“ristorante” e “club house”) oggetto di separato contratto di comodato d'uso gratuito - risolvevano consensualmente il contratto di comodato del 07.05.2021 intercorso tra la (in qualità di comodante) e la Golf Controparte_3
Gestioni S.r.l. (in qualità di comodataria) e conseguentemente alla restituzione dei “beni oggetto del contratto alla comodante con decorrenza 30.01.2023”; nonché a prevedere l'impegno per quest'ultima di riconsegnare i beni e le relative pertinenze del - disciolto - comodato (“ristorante, piano seminterrato, piano rialzato, cantina e camera sopra la presidenza e relativa distesa prospiciente i fabbricati, bar della piscina esterna relativa distesa prospicente bar e piscine”) alla nuova proprietaria Parte_1
pagina 8 di 12 Dunque, al di là della intestazione della scrittura privata del 24.01.2023 (“modifica a contratto di locazione di impianto sportivo”) e dell'improprio riferimento allo “stralcio” di detti beni (oggetto del disciolto comodato) anche dal “contratto di locazione”, il suddetto accordo non poteva avere e non ha avuto effetti modificativi sul rapporto di locazione, né ha inciso, quindi, sull'importo del canone pattuito, che, anzi, era previsto rimanesse fermo insieme a tutte le altre clausole contrattuali.
2.5.2 Se tali rilievi appaiono già di per sé sufficienti a smentire la deduzione difensiva, si osserva altresì che, come correttamente rilevato dalla difesa di parte opposta, l'eventuale modifica dell'importo del canone di locazione esigeva la forma convenzionale scritta prevista, a pena di inefficacia, per qualunque modifica da apportare al contratto di locazione dall'art. 19 del contratto stesso.
Per converso, nessuna circostanza positiva da cui poter desumere la volontà dei contraenti di modificare in parte qua il canone dovuto per il quarto anno contrattuale, rinunciando - tacitamente e in modo non equivoco, mediante comportamenti incompatibili con il suo mantenimento (cfr. Cass. n. 20052/2024) – al patto sulla forma previsto per “qualunque modifica” della locazione, è stata puntualmente allegata e provata dalla parte opponente.
2.5.3 Ne consegue che l'argomento delle sopravvenute modifiche al contratto di locazione dell'impianto sportivo di VA (PV), con particolare riferimento alla retrocessione dei locali adibiti ad uso
“ristorante”, “club house” e “bar piscina”, non appare affatto influire, men che meno in modo proporzionale ed automatico, in riduzione dell'importo del canone dovuto, originariamente pattuito dalla società conduttrice nella consapevole esistenza della concessione in comodato gratuito a terzi dei locali anzidetti.
2.6 Anche l'eccezione di inadempimento della locatrice-opposta al rimborso delle spese sostenute dalla conduttrice nel corso del rapporto per le utenze ed i consumi dell'intero compendio è priva di fondamento.
2.6.1 Occorre muovere dalla premessa che la clausola contenuta all'art. 18 del contratto di locazione
(rubricato “morosità del conduttore”), con cui le parti stabilivano che la conduttrice morosa non può opporre eccezioni al fine di evitare o ritardare la prestazione dovuta fino all'integrale pagamento dei canoni - anche definita clausola “solve et repete” ex art. 1462 c.c. - ha un'efficacia tale da paralizzare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c., in quanto diretta ad assicurare al locatore- creditore il rapido soddisfacimento della sua pretesa, senza il ritardo imposto dall'esame delle eccezioni del debitore moroso (v. in tema Cass. n. 2227/1995; Cass. n. 2826/1968; Cass. n. 1767/1967).
2.6.2 Ad ogni modo, l'eccezione è anche infondata nel merito, in quanto non vi è prova né del titolo in forza del quale la locatrice-proprietaria sarebbe obbligata a rimborsare alla conduttrice (già comodante)
i costi delle utenze serventi i locali estranei al contratto di locazione;
né può dirsi adeguatamente pagina 9 di 12 dimostrato, alla luce della mera documentazione allegata all'opposizione, che la società abbia effettivamente sostenuto il pagamento di tutte le fatture prodotte e per l'intero importo opposto in compensazione.

2.6.3 Ad abundantiam, si rileva come, per le “quote” di consumi asseritamente non riconducibili alla conduttrice dell'impianto sportivo, non ricorrano all'evidenza neppure i requisiti sostanziali stabiliti dall'art. 1243 c.c. ai fini dell'invocata compensazione giudiziale con il

contro

-credito vantato, ossia l'esigibilità e la liquidità che, inclusiva del requisito della certezza, va a ricadere sull'oggetto della prestazione, sostanziandosi nella determinazione del credito in base al titolo (cfr. Cass., Sez. Un., n.
23225/2016).
2.7 Ne consegue, in definitiva, l'infondatezza dell'opposizione.
§3. Da ultimo mette conto evidenziare che, alla luce delle circostanze sopravvenute in pendenza della lite (art. 5 c.p.c.), ossia dopo la notifica del decreto ingiuntivo, ma prima della notifica del ricorso in opposizione, non sussistono i presupposti per confermare la condanna dall'opponente al pagamento dell'importo indicato nel decreto ingiuntivo.
3.1 Risulta dagli atti che, nelle more del presente giudizio (cfr. doc. 14 fasc. opp.) la locatrice Parte_1
contestando ulteriormente alla il mancato pagamento del Controparte_4
credito portato dal decreto ingiuntivo e il grave inadempimento agli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria siccome previsti dal contratto, avvalendosi della clausola risolutiva espressa ex art. 1456
c.c., abbia provocato la risoluzione “ipso iure” del contratto di locazione di cui è causa, intimando all'opponente il rilascio dell'impianto sportivo (cfr. doc. 15 e 16 fasc. opp.).
Rilascio che l'opposta ha dichiarato essere effettivamente avvenuto - in via anticipata, rispetto alla scadenza naturale del contratto - in data 02.12.2024.
3.2 Al momento del deposito del ricorso monitorio e del provvedimento ingiuntivo, l'importo del credito dedotto corrispondeva ai canoni dovuti dalla conduttrice, in via anticipata, per il periodo dal 01.04.2024 al 31.03.2025.
3.3 Fermo restando che l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione è meramente incidentale nel presente giudizio (non essendo oggetto di alcuna domanda di parte opposta, sicché nessuna “mutatio libelli” può ritenersi avvenuta a livello di “causa petendi”), non può comunque pretendersi la conferma del decreto ingiuntivo opposto, come invece richiesto nelle conclusioni dell'opposta, a fronte della pacifica riduzione del canone di locazione dovuto per il periodo di durata effettiva del rapporto.
3.4 É da aggiungere, sotto altro connesso profilo, che la riduzione del credito azionato in via monitoria deve essere considerata proprio nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo introdotto dalla pagina 10 di 12 ricorrente, non in un futuro ed ipotetico giudizio di opposizione all'esecuzione. La riscontrata insussistenza, anche parziale, dei suddetti presupposti, pur non escludendo il debito dell'originario ingiunto, comporta l'impossibilità di confermarne la condanna nell'importo indicato nel decreto ingiuntivo, che dunque va sempre integralmente revocato (v. Cass. n. 7360/2025; conf. Cass. n.
21840/2013; sul punto cfr. pure, ad es.: Cass. n. 21432/2011; Cass. n. 13085/2008).
3.5 Ciò posto, alla luce dei conteggi eseguiti dall'opposta e non specificamente contestati dall'opponente, detratti dal credito ingiunto gli importi relativi alle mensilità non godute [02 dicembre 2024 – 31 marzo
2025] per complessivi € 16.666,67 oltre Iva [i.e. € 20.333,30 Iva inclusa], residua in favore di Pt_1
un credito pari ad € 28.740,57 (Iva e imp. incl.) a saldo dei di canoni di locazione scaduti dal
[...]
01.04.2024 fino alla data di rilascio, oltre interessi moratori ai sensi degli artt. 4 e 5 del d.lgs.
n. 231 del 2002, con decorrenza automatica dal giorno successivo alla scadenza del termine per il pagamento fino al saldo, al cui pagamento va condannata Controparte_4
§4. Le spese del giudizio, incluso l'esborso documentato (v. nota di deposito del 07.06.2025: bonifico
ADR Intesa del 14.02.2025 di € 585,60) relativo al procedimento incidentale di mediazione obbligatoria, seguono la soccombenza di parte opponente.
4.1 Con la precisazione che la fase monitoria e quella di opposizione del procedimento di ingiunzione fanno parte di un unico processo, il cui complessivo svolgimento ed esito finale determinano la regolamentazione delle spese processuali;
pertanto, “la revoca del decreto ingiuntivo in esito al giudizio di opposizione non rende di per sé irripetibili dal creditore le spese della fase monitoria, occorrendo aver riguardo, invece, all'esito complessivo del giudizio, sicché la valutazione della soccombenza dovrà tener conto del risultato finale della lite anche in relazione a tali spese” (cfr. Cass. n. 22482/2022).
4.2 Le spese di lite si liquidano come nel dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147/2022 (fase monitoria: valori medi sullo scaglione come da domanda;
fase di opposizione: scaglione di valore al “decisum” da € 26.001,00 a € 52.000,00; fasi di studio e introduttiva, valori medi;
fase istruttoria e decisionale, valori minimi in ragione dalla natura documentale ed in proporzione all'attività difensiva prestata in dette ultime fasi, tenuto conto della reiterazioni di tutte le argomentazioni già spese nella memoria di costituzione e senza l'esame di ulteriori atti o difese della controparte, non comparsa alle udienze successive alla prima).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• accertata l'avvenuta restituzione anticipata del complesso immobiliare “impianto sportivo” oggetto del contratto di locazione ad uso diverso stipulato tra Controparte_3
pagina 11 di 12 e Golf Immobiliare S.p.A. in data 30.03.2021 e registrato presso l'Agenzia delle CP_4
Entrate - Ufficio territoriale di DPPV UT VA al n. 562, serie 3T in data 31.03.2021, in cui
è subentrata la a far data dal 28.12.2022, condanna la Parte_1 Controparte_4
al pagamento in favore di della somma di € 28.740,57 (Iva e imp. incl.) a
[...] Parte_1
saldo dei canoni di locazione dovuti per il periodo dal 01.04.2024 al 02.12.2024, oltre interessi moratori ai sensi degli artt. 4 e 5 del d.lgs. n. 231 del 2002, con decorrenza automatica dal giorno successivo alla scadenza del termine per il pagamento fino al saldo effettivo;

• per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 1335/2024 emesso dal Tribunale di Pavia in data
08.08.2024 (R.G. n. 3086/2024);
• condanna la parte opponente soccombente al rimborso delle spese di lite e di mediazione obbligatoria in favore della parte opposta vittoriosa, che si liquidano in € 286,00 per spese esenti e € 1.370,00 per compensi della fase monitoria oltre 15% rimb.forf. per spese generali, IVA e
CPA come per legge, € 585,60 per esborsi di mediazione, € 5.261,00 per compensi del presente giudizio di opposizione (così determinati: € 1.701,00 fase studio, € 1.204,00 fase intr;
€ 903,00 fase istr.; € 1.453,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura a verbale in coda di udienza e contestualmente depositata in Cancelleria.

Così è deciso in Pavia, lì 18.06.2025 Il Giudice dott. Giacomo Rocchetti
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