Proc. N. 2137/2024 r.g.
Tribunale Ordinario di Avellino
Verbale dell'udienza a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. del
Il Giudice,
- letto il proprio decreto che ha disposto la trattazione scritta della udienza;

- lette le note di trattazione;

-considerato che la partecipazione alla presente udienza vi è stata a mezzo del deposito delle suddette note scritte, contenenti la richiesta di accoglimento delle istanze, deduzioni, eccezioni e conclusioni ivi riportate;

pronuncia l'allegata sentenza alla luce delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione orale, dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
dott. ssa Maria Iandiorio

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI AVELLINO – PRIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica in persona del giudice dott.ssa Maria Iandiorio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2137 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto: "pagamento corrispettivo, indennità di avviamento, ripetizione di indebito", vertente

TRA
, (C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Carmen Parte_1 C.F._1
Rossi, elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Avellino, via S. Esposito n. 4
E
(P.I.: , in persona del legale rappresentante p.t., CP_1 Parte_2 P.IVA_1
Amministratore Giudiziario, dott. , rapp.ta e difesa dall'avv. Sergio della Volpe, CP_2
elett.te dom.ta in Aversa alla Via Cicerone n. 48
BREVI MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Giudice, letti gli atti, osserva quanto segue.
1Fatto.Con contratto del 1 luglio 2016, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Avellino al n.
3638 serie 3T in data 10 agosto 2016, , concedeva in locazione all'Arca di Noè s.r.l. Parte_1
l'immobile sito in Mercogliano (AV), in via Partenio n. 33, distinto in due unità abitative, una al piano terra (ingresso in sala, zona pranzo, tre camere, due bagni, ripostiglio), una al primo piano
(ingresso, sala, cucina, tre camere, due bagni), con terrazzo e giardino;
in Catasto Fabbricati al foglio
5, p.lla 59, sub. 4, cat. A/2, classe 4, vani 6,5, r.c. Euro 654,61; completavano l'unità immobiliare due locali autorimesse e un locale deposito al piano seminterrato, riportati in Catasto al foglio 5, p.lla 59, sub. 5-6-7, categorie (rispettivamente) C/6-C/2-C/6, rispettive consistenze 32 mq, 21 mq, 38 mq, r.c.
Euro 74,37 – Euro 51,23 – Euro 88,31.
L'immobile è stato destinato all'accoglienza e assistenza di rifugiati, servizi oggetto di affidamento da parte della , l'articolo 4 prevedeva la specifica facoltà della conduttrice di Controparte_3
recedere dal contratto anticipatamente, prima della naturale scadenza, aveva una durata iniziale di 4 anni, previa comunicazione scritta da inviare al locatore con lettera raccomandata a/r almeno sei mesi prima del rilascio dei locali, salvo il pagamento dei canoni e delle spese accessorie fino al rilascio stesso. Solo per “fatti e/o circostanze indipendenti dalla volontà delle parti o se la Prefettura di
Avellino e/o gli Enti locali dovessero disporre la chiusura e/o il trasferimento dei rifugiati o la fine dell'assistenza ed accoglienza degli stessi”, lo stesso articolo 4 prevedeva la risoluzione del contratto senza penale per il mancato preavviso. Il canone di locazione era stabilito in € 27.600,00 annui soggetto ad aggiornamento, secondo l'indice ISTAT, a partire dall'anno successivo - da versare in 12 rate mensili di € 2.300,00 ciascuna - con pagamenti da eseguirsi entro il giorno 10 di ogni mese.
Successivamente, ad istanza della conduttrice, con scrittura privata dell'1 luglio 2018, le parti concordavano una rideterminazione del canone, ridotto da € 27.600 a € 24.000,00 annui, per n. 12 rate mensili di € 2.000,00. Nel corso del rapporto, con provvedimento del 26 ottobre 2020, depositato il 28 ottobre 2020, il Tribunale di AP (n. 409/2020, N.21885/17+15733/18 R.G.N.R. N. R.I.T. 17206/2018 R.G.- G.I.P.) disponeva il sequestro preventivo della società e delle quote sociali, nominando Amministratore Giudiziario il dott. . Con nota del 19 febbraio 2021, l'avv. CP_2
Sergio della Volpe comunicava al locatore che i pagamenti successivi al 9 novembre 2020, data di notifica al dott. del provvedimento di nomina, sarebbero stati eseguiti direttamente CP_2 dall'amministrazione giudiziaria e, allo stesso tempo, che i debiti anteriori al sequestro sarebbero stati congelati per il tempo necessario alla verifica delle singole posizioni debitorie e alla predisposizione del piano di rientro. Con PEC del 4.6.2021, l'Amministratore Giudiziario riscontrava le richieste di pagamento del locatore riconoscendo il debito ante procedura, pari ad € 10.000,00 (relativo ai canoni scaduti da giugno a ottobre 2020), oltre a quello successivamente maturato, impegnandosi a procedere al pagamento non appena lo avrebbero consentito le disponibilità finanziarie.
Con nota datata 28 marzo 2022, recapitata il 4 aprile 2022, l'Amministratore Giudiziario, per il tramite dell'avv. della Volpe, comunicava la “necessità della società di rilasciare l'immobile condotto in locazione atteso che la Prefettura di Avellino aveva disposto il trasferimento delle persone che l'occupavano”, invitando il locatore di ricevere in consegna le chiavi il giorno 5 aprile
2022. A causa del ritardo della consegna di tale missiva, l'attore si rendeva subito disponibile a ricevere in consegna le chiavi e rientrare in possesso del bene il primo giorno utile, individuato,
d'intesa tra le parti, nel giorno 7 aprile 2022 e stabilivano la riconsegna dell'immobile del tutto libero da persone e cose, in modo da evitare ritardi o differimenti.
A tale data l'immobile che si intendeva riconsegnare presentava: i) ingombri, sia all'interno che nello spazio antistante, di più varia natura, a partire da arredi rotti ed effetti personali fino a cumuli di sacchi per pattumiera chiusi e di contenuto ignoto;
infissi divelti;
danni alle pareti e alla pavimentazione;
soffitti e pareti interessati da importanti fenomeni infiltrativi, con presenza di muffa. Uno dei vani da cui è costituito l'immobile risultava chiuso, senza chiavi per accedervi.
Per tali motivi non si poteva provvedere alla riconsegna, come provato dalla documentazione fotografica allegata.
La riconsegna dell'immobile avveniva definitamente in data 18.05.2022 ed entrambi gli appartamenti presentavano evidenti infiltrazioni, gli infissi interni ed esterni danneggiati, con vetri rotti, il locale tavernetta riportava chiari segni di incendio, le porte basculanti dei garage, divelte, la pavimentazione interna ed esterna danneggiata.
Il ricorrente lamenta che, all'atto della consegna, l'immobile presentava evidenze di degrado (come documentate dalle foto scattate sul posto, allegate al verbale del 7 aprile 2022, di cui agli atti di causa).
Il locatore trovava l'immobile in uno stato di deperimento e abbandono, risalente nel tempo, in aperto dispregio di ogni obbligo di diligenza imposto dal contratto e dalla legge, ed alla luce del fatto che l'immobile era destinato a centro di accoglienza ed assistenza, con l'utilizzo di fondi pubblici, trasmetteva nota, per conoscenza alla Prefettura di Avellino nonché alla Segreteria della Presidenza
G.I.P. competente;
soprattutto ai doveri di diligenza di cui l'Amministratore era investito.
Pertanto con pec del 21.06.22 l'attore chiedeva alla Società Arca di Noè di fare una ricognizione congiunta dei danni procurati all'immobile e ad una quantificazione degli stessi, con l'ausilio di tecnici di fiducia delle parti, in funzione di una bonaria soluzione della vicenda.
L'inerzia dell'Amministratore Giudiziario, che tra l'altro, attribuiva alla gestione precedente le doglianze in dispregio alle sue responsabilità di Amministratore rendeva necessario all'attore il ricorso a Codesto Tribunale competente ed ha, pertanto, richiesto il risarcimento dei danni.
Si è costituita in data 30.01.2025 la Società Arca di Noè adducendo di non aver mai posto ostacoli a che la vicenda potesse essere risolta in via stragiudiziale tanto è che con pec del 15.01.25 dichiarava di essere disponibile a riconoscere al ricorrente la somma di euro 80.000,00, somma che sarebbe stata annotata, quale credito, nelle scritture contabili in misura di euro 4.000,00 in prededuzione ed euro
76.000,00 quale debito sorto prima della dell'ottobre 2020. Chiedeva distinguersi le somme dovute al ricorrente secondo il seguente prospetto: la somma di euro 10.000,00 è a titolo di canoni pregressi va contabilizzata nei debiti sorti prima del decreto con il quale si poneva la società a sequestro preventivo finalizzato alla confisca;
la somma di euro 66.000,00 è a titolo di danni ed anche essa va contabilizzata tra i debiti antecedenti al decreto avendo l'amministrazione giudiziaria ricevuto
l'immobile dalla precedente amministrazione nelle condizioni in cui è stato rilasciato;
la somma di euro 4.000,00 è riferita ai canoni di marzo ed aprile 2022 dal momento che quello di maggio non è dovuto considerato che la società si era resa disponibile a rilasciare l'immobile il 4/4/22 (i ritardi nella consegna della raccomandata non sono imputabili alla resistente) mentre parte ricorrente ha rinviato detta consegna.


2-Sull'accertamento tecnico preventivo sui danni.
Con ricorso depositato in data 27 settembre 2022, ai sensi degli artt. 696 e 696 bis c.p.c., Pt_1
chiedeva al Tribunale di Avellino la nomina di un Consulente Tecnico d'Ufficio, iscritto al
[...]
n. 3584/2022.
Riguardo ai danni, la verifica dei fatti svolta dal consulente in sede di ATP induce il Tribunale a riportarsi agli esiti peritali. In quella sede processuale l'attuale Società resistente opponeva contestazioni generiche e prive di fondamento probatorio.
Il Consulente nominato dal Tribunale, ing. , riscontrava la sussistenza dei danni Persona_1
lamentati dal ricorrente, così sintetizzati :
- infissi interni deteriorati ed infissi esterni deteriorati e divelti;

- danni alle pareti ed agli accessori dei diversi ambienti. - soffitti e pareti interessati da diffusi fenomeni di deterioramento dovuto anche a propagazione di calore/fumi riconducibili ad incendio.
Il CTU accertava come i danni agli ambienti interni delle unità immobiliari fossero senz'altro imputabili alla parte conduttrice e riconducibili al cattivo uso/custodia degli stessi, ancorché additabili a fenomeni di inconfutabile “vandalismo” degli occupanti/utilizzatori del bene, assommabili alla mancata manutenzione ordinaria, quantificando i costi degli interventi di ripristino necessari a riportare l'immobile nelle condizioni originarie, o comunque in buono stato locativo come segue:
UNITA' ABITATIVA al Piano Primo: € 21.083,99
UNITA' ABITATIVA al Piano Terra: € 21.290,21
UNITA' ABITATIVA al Piano Interrato: € 23.175,62 per un totale di soli lavori interni (senza calcolare, lo si sottolinea, i costi di ripristino dei connettivi esterni, che il Consulente riteneva di non poter imputare alla parte conduttrice, quantificati in ulteriori
€ 6.726,01, perché rientranti nella manutenzione straordinaria e nella vetustà dell'impianto edilizio) pari a € 65.549,82, costo complessivo per riportare l'immobile nelle condizioni originarie, o comunque in buono stato locativo.
All'importo sopra indicato andranno sommati gli oneri tecnici ed amministrativi per la presentazione della al Comune di Mercogliano e lo svolgimento della Direzione dei Lavori, quantificati in € Pt_3
5.000,00.
Con provvedimento dell'11 luglio 2023, quindi, il Giudice Unico al quale il fascicolo era stato frattanto riassegnato, dott.ssa dichiarava concluso il procedimento per A.T.P. e liquidava le Per_2 spese di consulenza in misura pari a €1.600,00 oltre accessori di legge, ponendole a carico di parte richiedente, salva la loro regolazione in fase di merito in base alla soccombenza.
Attivato, dall'attore lo strumento della mediazione, per ottenere il risarcimento dei danni accertati e quantificati in sede di A.T.P, oltre al recupero del credito vantato a titolo di canoni di locazione, di cui € 10.000,00 ante sequestro e € 6.000,00 per gli ultimi tre canoni (marzo, aprile e maggio 2022) non pagati, fino al rilascio, la mancata adesione della società e, per essa, dell'Amministratore
Giudiziario, ha impedito anche di procedere al tentativo di conciliazione.
Pertanto l'attore nel presente ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ha rassegnato le seguenti
Conclusioni:
- accertare e dichiarare che il sig. ha diritto al risarcimento dei danni descritti in Parte_1 atto, imputabili all'Arca di Noè s.r.l., parte conduttrice del contratto di locazione del 1 luglio 2016, registrato al n. 3638 serie 3T, con condanna di quest'ultima al pagamento di € 65.549,82 – a titolo di oneri di ripristino - oltre € 5.000,00 – a titolo di gli oneri tecnici ed amministrativi – per complessivi € 70.549,82 - ovvero alla diversa somma, maggiore o minore, che dovesse risultare di giustizia;

- accertare e dichiarare che l'Arca di Noè s.r.l. è tenuta a rivalere il ricorrente delle spese anticipate nel procedimento per ATP iscritto al R.G. con il n. 3584/2022, con condanna della stessa al pagamento, in favore del sig. , della somma complessiva di € 2.029,52; Parte_1
- accertare e dichiarare che l'Arca di Noè s.r.l. è tenuta a corrispondere la somma complessiva di €
16.000,00 a titolo di canoni di locazione non versati fino al rilascio, con condanna della stessa al pagamento, oltre interessi fino al soddisfo;

- condannare l'Arca di Noè alle spese del presente giudizio, che si chiede di liquidare anche in considerazione del comportamento processuale ed extraprocessuale della resistente, ivi inclusa la mancata partecipazione al procedimento di mediazione, senza giustificato motivo.


3.qualificazione giuridica della domanda
Tale giudizio di responsabilità trova il suo ancoraggio normativo nei seguenti articoli.
Art. 1587 c.c: Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Art.1588 c.c: Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.
Art. 1590 cc: Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta: se pretende di non essere tenuto per tale obbligazione, deve pur provare la causa a lui non imputabile della perdita e del deterioramento. Salvo il consumo o il deterioramento causato dall'uso conforme alla destinazione pattuita.
Il principio si applica anche quando il pregiudizio alla cosa locata sia avvenuto per causa di incendio
(Cass., Sez. VI, ord. 11 gennaio 2022, n. 564).
L'incendio non è, per sua natura, necessariamente un fortuito, ma spesso anzi quasi sempre è causato dall'imprudenza o dalla mancanza di vigilanza da parte del conduttore o delle persone di cui egli risponde. Il conduttore che a norma dell'art. 1587, n. 1 deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato, deve provare che ha custodito la cosa con la comune diligenza, per cui l'evento dannoso o fu dovuto a caso fortuito o ebbe origine dal fatto di un terzo di cui il conduttore non risponde.
Secondo le regole della responsabilità da custodia, il conduttore, pertanto, si libera dal suddetto titolo di responsabilità ex art. 2051, Codice civile solo dando prova del caso fortuito che può consistere anche nella dimostrazione che il fattore determinante il danno ha riguardato strutture o apparati dell'immobile sottratti alla disponibilità del conduttore e, pertanto, estranei alla sua sfera di vigilanza
(Cass., sez. II, 10 dicembre 2020, n. 28197); ne consegue che la Società convenuta è tenuto a risarcire il danno visto che non ha fornito nessuna prova su detta impossibilità.
Obblighi che scaturiscono anche dalla violazione degli art. 8 e 9 del contratto di locazione oggetto di causa.
Le circostanze addotte a fondamento della richiesta di risarcimento non sono state contestate o disconosciute in atti da parte convenuta, con le conseguenze di cui all'art. 115 c.p.c., che sancisce il principio di “non contestazione. " È, infatti, onere del convenuto, quello di prendere posizione sui fatti posti a fondamento della domanda, dal mancato assolvimento di tale onere discende che "... devono ritenersi non controversi e non richiedenti specifiche dimostrazioni ..." (cfr. Tribunale di Bergamo, Sentenza n.
1076/2024 del 08-05-2024).
La mancata contestazione, a fronte di un onere esplicitamente imposto dal dettato legislativo, costituisce di per sé adozione di una condotta incompatibile con la negazione del fatto costitutivo della domanda, la cui prova diviene perciò inutile (Cass. n. 1540/2007).
Il convenuto, ai sensi dell'art. 167 c.p.c., è tenuto, per il principio di 'non contestazione', ai sensi dell'art. 115 c.p.c., a prendere posizione, in modo chiaro ed analitico, sui fatti posti dall'attore a fondamento della propria domanda, i quali debbono ritenersi ammessi, senza necessità di prova, ove la parte, nella comparsa di costituzione e risposta, si sia limitata a negare genericamente la
'sussistenza dei presupposti di legge' per l'accoglimento della domanda attorea, senza elevare alcuna contestazione chiara e specifica" (Cass. n. 19896/2015; cfr. anche Cass. n. 27596/2008; Cass. n.
26624/2018).
Tale ricostruzione è pacifica alla luce della volontà espressa dalla stessa Società, dallo stesso
Amministratore Giudiziario, con dichiarazione palese di riconoscimento di debito, documentalmente provato, con la pec del 25.01.202 e pertanto esplicitamente ammessi;
come previsto dall'art 1988 cc.
In tal caso esse sono, secondo la tesi dominante, dichiarazioni confessorie, cioè negozi processuali e non sostanziali perché non fanno sorgere un obbligo ma comportano la presunzione del rapporto fondamentale e l'inversione dell'onere della prova (2697 c.c.). La ricognizione di debito, come qualsiasi altra manifestazione di volontà negoziale, può risultare anche da un comportamento tacito, purché inequivoco, tale essendo il contegno che nessuno terrebbe se non al fine di riconoscersi debitore, e senza altro scopo se non quest'ultimo (Cass. Civ.,sez III, 21 luglio 2016 n.14993).
Questo Giudicante ritiene tale produzione idonea al convincimento a suffragare la veridicità della pretesa risarcitoria azionata e non contestata dal resistente, Cassazione 5549 del 2021: costituendo un atto giuridico in senso stretto, non solo deve provenire da un soggetto che abbia poteri dispositivi del diritto richiede altresì in chi lo compie una specifica intenzione ricognitiva, occorrendo a tal fine la consapevolezza del riconoscimento desunta da una dichiarazione univoca.
Ulteriore conferma è rappresentata dal prospetto indicato di liquidazione offerto dalla Società resistente (Cass. Civ 26334 del 2016).
In definitiva, considerata la giuridica ammissibilità, il Tribunale ritiene che il ricorso merita accoglimento in quanto provato documentalmente dati gli atti del giudizio l'accertamento tecnico preventivo svolto con la partecipazione della Società 'Arca di Noè, nel quale è stata compiuta una precisa ricostruzione degli avvenimenti, debitamente corredata da produzione fotografica e dalle missive intercorse tra le parti.

4. spese di lite
Il procedimento di accertamento tecnico preventivo si conclude con il deposito della relazione di consulenza tecnica, senza che possa essere adottato alcun altro provvedimento relativo al regolamento delle spese tra le parti, stante la mancanza dei presupposti sui quali il Giudice deve necessariamente basare la propria statuizione in ordine alle spese ai sensi degli artt. 91 e 92 c.p.c. (Cass. 2020 n.
18918/20), che restano a carico del richiedente, salva la loro regolazione in fase di merito in base alla soccombenza (Cass. 2022 n. 32098); pertanto in questa sede sono poste a carico della resistente.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in base al decisum e facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/14, così come modificato dal D.M. n. 147 del
13/08/2022, pubblicato in G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, tenuto conto anche dell'attività espletata e della forma semplificata della decisione. Anche alla luce della mancata partecipazione alla mediazione, costringendo così l'attore a proseguire il giudizio con conseguente aggravio di costi (sentenza del Tribunale di Locri n. 592 del 2023).



PQM


1)Condanna la società Arca di Noè srl al risarcimento in favore del sig. della somma Parte_1 di € 65.549,82, oltre € 5.000 per oneri di ripristino, e la complessiva somma di € 16.000, per canoni di locazione fino al rilascio, oltre interessi;
2)condanna la in persona dell'Amministratore Giudiziario, al pagamento Parte_4 delle spese di lite, che si liquidano in € 759,00 per esborsi ed € 3.500,00 per compenso professionale oltre IVA, e CPA nonché spese generali al 15%, oltre oneri CTU per A.T.P. già liquidati come da separato decreto, per € 2.029,52.
Così deciso
Avellino 28.03.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Iandiorio