REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa Monica Bighetti, giudice unico, all'udienza di discussione del
16/04/2025, ha pronunciato mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA
nella causa n. 1416/2024 R.G. promossa
DA
• (C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
VALENTINI AMALIA del Foro di Ferrara;
RICORRENTE
CONTRO
• C.F. ) rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'Avv. GUGLIELMINI STEFANO del Foro di Ferrara
RESISTENTE

OGGETTO: locazione ad uso non abitativo
*****
CONCLUSIONI DELLE PARTI: si richiamano le conclusioni di cui agli atti introduttivi.

MOTIVAZIONE
§1. Con ricorso ex art.447 bis c.p.c. depositato l'8 luglio 2024 e preceduto da infruttuosa mediazione, , proprietario di un complesso immobiliare sito in Bondeno, Parte_1 frazione Pilastri, via Virgiliana 67 e via Guido Reni 6, concesso in locazione commerciale con contratto 15 gennaio 2005 regolarmente registrato a per ivi installare un CP_1 negozio di contratto successivamente trasferito, a seguito di conferimento di CP_1 azienda, alla società “ , e successivamente risolto, per Controparte_1 recesso del conduttore, a decorrere dal 31 dicembre 2021, ha adìto il tribunale per l'accertamento in funzione di condanna del diritto all'indennità di occupazione dal
1°gennaio 2022 all'effettiva liberazione del bene avvenuta il 19 settembre 2022 nonché per il risarcimento dei danni ai locali identificati e quantificati tramite consulenza di parte, anche nella componente del lucro cessante. Si è costituita in giudizio la società conduttrice resistendo all'avversa azione di cui ha chiesto il rigetto, domandando in via riconvenzionale la restituzione della cauzione in €2000 oltre interessi legali dal 15 gennaio 2005 al soddisfo.
1 §2. Oggetto della locazione è un ampio immobile commerciale utilizzato come negozio di ferramenta. Il negozio è circondato da un cortile e da due proservizi di cui uno compreso nel contratto di locazione di cui è causa e l'altro locato verbalmente.
A seguito della disdetta comunicata con raccomandata del 18 maggio 2021 si è concordato tra le parti di proseguire la locazione di un proservizio (ricompreso nel contratto di affitto) sino al 31 dicembre 2022 e dell'altro – non ricompreso nel contratto di affitto e precedentemente locato verbalmente- sino al mese di aprile 2023. Questi dati sono pacifici.
§3. Sull'indennità di occupazione. Il locatore domanda l'indennità di occupazione ex art.1591 c.c. commisurata a nove mensilità ossia da gennaio 2022 al 19 settembre 2022, data di riconsegna dell'immobile. Il locatore deduce che nonostante la disdetta contrattuale avesse efficacia dal 31 dicembre 2021 l'immobile è rimasto ingombro fino al 19 settembre
2022.
La conduttrice invece reputa di avere chiaramente manifestato la volontà di restituire l'immobile fin dalla lettera di disdetta – formulando in tale sede una seria e completa offerta non formale di restituzione ai sensi dell'art.1220 c.c.- e di avere trasferito l'attività altrove fin dal 31 dicembre 2021, liberando l'immobile eccetto i proservizi per i quali sussisteva un accordo separato. Il locatore aveva chiesto di trattenere le chiavi per far vedere l'immobile ad altri interessati. Successivamente il locatore aveva rifiutato la restituzione dell'immobile adducendo che le fughe dei pavimenti non erano ben pulite e che vi erano fori nei muri. La scelta di non ritirare le chiavi era quindi una decisione unilaterale del proprietario, il quale non aveva nessuna fretta di ritirarle atteso che non aveva trovato alcun nuovo affittuario.
Sul punto dell'indennità di occupazione si osserva quanto segue.
Dalla lettera di disdetta (doc.4 di entrambi i fascicoli) si evince che la società recede CP_1 anticipatamente dal contratto per il giorno 31 dicembre 2021.
È evidente che alla data del 31 dicembre 2021 l'immobile doveva essere liberato integralmente. Di ciò è cosciente la conduttrice la quale scrive nella lettera in questione:
“detto immobile le sarà riconsegnato libero da persone e cose nel termine del 31 dicembre 2021”.
Il punto della causa non è quindi la riconsegna delle chiavi in sé, bensì l'avvenuta liberazione integrale dell'immobile alla data del 31 dicembre 2021. Ed invero “
l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art.
1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una "incondizionata" restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (cfr. Cass. 6467/2017; Corte Cass. Sez. 3 n. 5841 del 24 marzo 2004; id. Sez. 3 n. 5270 del 5 giugno 1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 8616 del
12/04/2006).
L'edificio adibito a ferramenta è stato liberato, ma non dal 31 dicembre. Sul punto depone il Carabiniere il quale afferma che nel gennaio 2022 era andato a ritirare all'interno Tes_1 dell'immobile “parecchi scaffali” (tre metri per dieci metri) tanto che ha avuto bisogno di un
2 camionicino. Al di fuori di tali scaffali l'immobile appariva libero (Verbale di udienza del 6 marzo 2025).
E' pacifico, inoltre, che il cortile circostante l'immobile fosse ingombro di cose di pertinenza del conduttore fino al settembre 2022. Il fatto è provato in quanto a) è stato riconosciuto da , la quale ha dichiarato a verbale dell'udienza del 12 dicembre CP_1
2024 “preciso che i rottami nel cortile erano davanti ai due garages che con contratto verbale avevamo preso in affitto, il piccolo garage magazzino fino al 31 dicembre 2022 ed il grande fino a fine aprile 2023. Dietro al negozio non c'erano rottami di nostra competenza.
A settembre 2022 i rottami sono stati portati via previa apposizione di nastro segnaletico, come consigliato dai Carabinieri”. b) se ne parla nel messaggio WhatsApp prodotto dalla sub doc.10 risalente al 12 settembre 2022. c) il teste consorte del locatore CP_1 conferma la presenza di vasta area occupata da rottami ingombrante da smaltire (verbale 6 marzo 2025, teste;
d) il teste conferma la circostanza (verbale 6 Tes_2 Testimone_3 marzo 2025) e) il teste marito di dichiara che “a giugno 2022 Testimone_4 CP_1 davanti ai due garages in affitto c'era del materiale in ferro (scaffali che abbiamo tirato via dalla ). Questo materiale doveva essere ritirato da una ditta che a causa del CP_1
ID ha tardato molto nel venire a ritirare. Tubi in plastica non ne ho visti, né c'era merce nel cortile dalla parte opposta del garage…in settembre 2022 è venuto due volte. Parte_1
Nella prima volta c'erano ancora i rottami nel cortile. Allora ho chiamato la ditta arrabbiandomi molto e dopo una settimana i rottami davanti ai pro-servizi non c'erano più”.
Il problema giuridico consiste quindi nello stabilire se tale ingombro del cortile facente parte dell'immobile impedisca il realizzarsi della fattispecie “restituzione” dell'immobile, ossia l'adempimento dell'obbligazione del conduttore (art.1590 c.c.) fermo restando che a gennaio 2022, anche l'edificio ferramenta non era sgombro. In altre parole il conduttore deve provare che l'ingombro del cortile non ha determinato una impossibilità di godimento del bene da parte del locatore.
Eseguita l'istruttoria deve dirsi che sono rimasti davanti ai garages dei materiali ingombranti. Questi materiali sono stati assicurati da “paletti con il nastro rosso” onde evitare che qualcuno si facesse male (testimone Carabinieri . Il materiale era Tes_1 Tes_5 costituito da “rottami” in ferro tanto che è stata incaricata una ditta per prelevarli (teste e verosimilmente per smaltirli. Il geom. aveva rappresentato alla Testimone_4 CP_2 proprietà che smaltire quel materiale era molto costoso (€4000; teste e l'estensione Tes_2 era “rilevante” (teste . Tes_2
Ritiene il tribunale che l'immobile non potesse considerarsi consegnato nella disponibilità dei locatori fino al 19 settembre 2022. Il cortile prospiciente i garages era ingombro di rottami ferrosi la cui asportazione richiede ditte specializzate (dovrebbero essere iscritte all'Albo dei gestori rifiuti ambientali) ed il cui smaltimento costituisce un costo per il locatore. Non si tratta quindi di un bene facilmente smaltibile e da gettare normalmente nella spazzatura, ma di veri e propri rifiuti, ingombranti, da asportarsi pagando un prezzo;
il loro smaltimento avrebbe richiesto al proprietario di attivarsi contattando appunto ditte
3 specializzate al fine di liberare il bene da “cose” che il conduttore aveva promesso di asportare al momento della formale disdetta (“detto immobile le sarà riconsegnato libero da persone e cose nel termine del 31 dicembre 2021”).
Non vi è stato consenso per lasciare in loco detti beni, che sono stati visti anche a dicembre
2021-gennaio 2022 (Carabiniere Unizzi) ed è stato chiesto di smaltirli financo ai primi di settembre 2022. Poiché è indubbio che anche lo spazio occupato dai rottami fa parte del bene locato, e siccome lo stato del bene non consentiva al locatore di disporne liberamente, il bene locato – indipendentemente dalla consegna delle chiavi -non può considerarsi libero fino al 19 settembre 2022.
Non può dirsi che la locazione dei due garages costituisse titolo per depositare nel cortile i rottami, come sostenuto dalla società conduttrice. La locazione riguarda esclusivamente i due proservizi mentre le parti a corredo debbono rimanere sgombre, in quanto adibite a passaggio/corte. Risulta peraltro che parte dell'immobile – l'appartamento ubicato sopra la fosse affittato a terzi (teste udienza 6 marzo 2025) conseguendone CP_1 Tes_6 concretamente un uso distorto attuale di parte comune (art.1102 c.c.). E' evidente, pertanto, che la prestazione di riconsegna dell'immobile locato, da parte del conduttore, non possa dirsi assolta se l'immobile venga riconsegnato attraverso la consegna delle chiavi, ma ancora ingombro dei beni di proprietà del conduttore, non potendosi con ciò postulare quella incondizionata restituzione del bene, in cui consiste il proprium della prestazione di rilascio. Ancor meno l'offerta di riconsegna, anche seria, non può costituire in mora il creditore locatore, se il bene non è libero.
Ciò posto, ai sensi dell'art. 1591 c.c. "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna .. ecc."; tale compenso, parametrato ai canoni, fino al 19 settembre 2022 è pari ad € 6.937,47 somma al pagamento della quale deve essere condannata la parte conduttrice a favore del locatore.
§4. Sui danni all'immobile e sulla cauzione. Il ricorrente allega di avere subito dei danni all'immobile descritti in una consulenza di parte e qui riassunti brevemente 1) tinteggiatura pareti e fori non otturati a regola d'arte, 2)ex ambulatorio tapparella bloccata 3) molle delle saracinesche su Guido Reni 4) molle delle saracinesche su Virgiliana, 5) frigorifero e tavolo da smaltire 7)scaffalature fissate ai muri, 7) tapparella su via Virgiliana rotta 8) congegni di apertura chiusura tapparelle da lubrificare. Il consulente della proprietà quantifica i costi in
€9170,00 (vedi relazione geom doc.6 allegato al ricorso). CP_2
In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è
4 verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile. (Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 6387 del 15/03/2018, Rv. 648463 - 01).
Il contratto non descrive lo stato dell'immobile e recita sul punto:” la parte locataria dichiara di avere esaminato i locali e di averli trovati adatti all'uso, nello stato di manutenzione a lei noto ed esenti da difetti che possano influire sulla sua utilizzazione obbligandosi a riconsegnarli, una volta intervenuta la scadenza del contratto, nello stesso stato di conservazione, salvo il normale deperimento d'uso”. Sono a carico della parte locataria le spese relative alla manutenzione ordinaria dell'immobile ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, gas, luce, serrature ed infissi, alle superfici dei muri, dei soffitti, degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e rivestimento, come pure le spese relative ai contratti di luce telefono gas nonché le spese relative alla tassa dei rifiuti solidi, occupazione aree, spazi pubblici e pubblicità, pulizia”. I locali erano stati affittati nel 2005 ma la famiglia era in possesso dell'immobile da dodici anni prima, CP_1 in forza di altra locazione.
Orbene le clausole in oggetto non obbligano il conduttore a ritinteggiare l'immobile, ma a riparare danni che vengano a crearsi, durante la locazione, agli impianti ed alle superfici dei muri oppure alle serrature ed agli infissi, o alle piastrelle. Ovviamente nell'ambito della piccola manutenzione, conformemente al disposto di cui all'art.1576 del codice civile.
Le tapparelle e saracinesche sono state consegnate funzionanti, come si deve presumere ex art.1590 c.c., debbono anche restituirsi funzionanti: sono dovuti pertanto la riparazione tapparella bloccata (punto 2 €50) la riparazione saracinesche punto 3 e 4 (€700). E' dovuta la riparazione della tapparella ossia la maniglia elettrificata di cui al punto 7 (€450) e al punto 8 (€100) per un totale quantificato dal geometra € 1300. Risultano Persona_1 inoltre dalle fotografie n.11 scaffalature in legno rispetto alle quali è richiesta la somma di
200 euro per provvedere a distaccarle dai muri. Detti beni evidentemente sono di competenza della proprietà la quale, per ragioni di sicurezza, avrebbe essa stessa dovuto fissare al muro gli scaffali. Il fissaggio risulta comunque conseguente all'uso prudente ed idoneo della cosa. Nulla è dovuto, quindi, a questo titolo, così come per lo smaltimento del frigorifero e di un tavolo, che appartengono ai locatori, come sostenuto dai conduttori nella memoria difensiva non più contestata sul punto. La somma di €1300 si arrotonda ad € 1500 per comprendere il tempo necessario alle riparazioni.
Quanto alla tinteggiatura, è pacifico che l'immobile non è stato ritinteggiato (fotografie sub
8 e sub 11). Quella della ritinteggiatura è la spesa maggiore indicata dal consulente della proprietà ed anche dal consulente della conduttrice, la quale, a ragione, deduce che nessuna somma è dovuta a tale titolo. Il deterioramento della tinteggiatura delle pareti è infatti un tipico deterioramento d'uso. Anche dalle foto prodotte dal ricorrente sub doc.8, si evince che la tinteggiatura è sporca per effetto dell'uso a ferramenta che è stato fatto dei locali. Non
è percepibile un danneggiamento delle pareti determinato da un uso distorto del bene. Per cui una cosa è un danno alla parete o all'impianto che deve essere riparato, senza che il locatore debba sostenerne spese, una cosa è la ritinteggiatura a fine locazione che dovrebbe
5 essere equiparabile, a questo punto, con il rifacimento e messa a nuovo dell'impianto elettrico, dell'impianto idraulico, dei pavimenti, degli infissi ossia un obbligo di ristrutturazione dell'immobile che non è evincibile dal contratto inter partes né dalla legge.
Da sottolinearsi, ad abundantiam che “In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”. (Sez. 3 - , Sentenza n. 29329 del 13/11/2019, Rv. 655795 - 01Cass. Sez. 3,
05/08/2002, n. 11703, Rv. 556648 - 01)”.
Si ritiene di quantificare in €1500, quindi il risarcimento del danno dovuto dal conduttore al locatore, essendo assolutamente antieconomica una perizia sul punto.
§5. La cauzione deve essere restituita, essendo i locali liberati il 19 settembre 2022.
L'importo della cauzione, comprensiva degli interessi legali, è pari ad € 2664,22 alla data della decisione (16 aprile 2025). Da tale cauzione deve essere sottratto il risarcimento accordato ai proprietari per i danni all'immobile, ossia la somma liquidata alla data della decisione in €1500.
§6. Le spese di lite sono compensate per un quarto, in considerazione della parziale soccombenza del locatore in tema di danni all'immobile. Il conduttore soccombente deve sopportare tre quarti delle spese di lite che si quantificano per l'intero (4/4) quanto ai compensi avvocato in €919 studio, €777 introduttiva, €1680 istruttoria, €1701 uguale €5077 per compensi difensore oltre €761,55 spese forfettarie totale €5838,55; a tale somme debbono aggiungersi € 512,40 per costi del consulente di parte per un totale di € 6350,95 oltre contributo unificato.


p.q.m.

definitivamente decidendo all'udienza del 16/04/2025 sulla causa N.R.G. 1416/2024, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta: Accerta e dichiara che l'immobile di cui è causa è stato consegnato al locatore il 19 settembre 2022 e per l'effetto condanna a corrispondere a Controparte_1
la somma di € 6937,47 a titolo di indennità di occupazione oltre interessi Parte_1 legali dalla scadenza di ogni singolo rateo mensile al saldo.
Accerta e dichiara che il conduttore ha diritto alla restituzione della differenza tra la cauzione quantificata ad oggi in €2664,22 e la somma di €1500 dovuta dal conduttore stesso al locatore per le piccole riparazioni nell'immobile, liquidata ad oggi. Condanna Parte_1
a corrispondere a la somma di €1164,22 oltre
[...] Controparte_1 interessi legali dalla presente sentenza al saldo.
6 Compensa le spese di lite per un quarto. Liquida le spese di lite per l'intero (4/4) in
€6614,95 di cui €5077 per compensi, €761,55 per spese forfettarie, €512,40 spese consulenza, ed €264 per contributo unificato oltre IVA e CPA sui compensi
Condanna a pagare alla controparte tre quarti delle spese Controparte_1 sopra liquidate.
Indica in giorni 60 il termine per il deposito della motivazione
Così deciso in Ferrara in data 16/04/2025.
IL GIUDICE
Monica Bighetti
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