REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, Terza Sezione Civile, in persona del giudice unico dott. Salvatore Nasti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5114/2022 R.G., vertente
tra
l condominio , sito in Sorrento al Corso Italia 321, C.F. , in Parte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore p.t. , rapp.to difeso dall'Avvocato Parte_2
Caterina Orditura;
, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in atti;

-ricorrente
e
nata a [...] il [...], titolare della ditta Butterflies di RM Controparte_1
ZO (C.F. ) corrente in Sorrento al Corso Italia 319, rapp.ta e C.F._1
difesa dall'Avv. Emiliostefano Marzuillo in virtù di procura in atti
-resisteni

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello svolgimento del processo e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per l'effetto dell'entrata in vigore dell'art.45, comma 17 della legge 18 giugno 2009, n° 69, trattandosi, ai sensi di quanto previsto dall'art. 58, comma 2, di quest'ultima legge, di disposizione normativa suscitabile di trovare applicazione con riguardo ai giudizi che, alla data della suddetta entrata in vigore (04/07/2009), risultano ancora pendenti in primo grado, così come quello in esame. Pertanto, devono all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, sia i verbali di causa.
La documentazione prodotta evidenzia come le parti hanno stipulato un contratto di locazione per la durata di anni uno dal 01.05.2016 a scadenza al 30.04.2017. Ebbene
nello stesso contratto vi è la indicazione e la precisa volontà di adibire lo spazio indicato ad uso dell'attività commerciale dell'usuario ( cfr art 6 del contratto in atti) .
Si deve , pertanto, dedurre che il contratto deve necessariamente essere regolato dall'art. 27 della legge 392/78 stabilendo una durata di sei anni e alla scadenza rinnovati almeno per altri sei. Relativamente alla durata del contratto, le norme in materia si rivelano inderogabili, stabilendo una durata minima che non è possibile variare. E'
possibile invece modificare la durata massima rispetto a quella minima stabilita dal legislatore – qualora vi siano interessi economici al riguardo, con un limite massimo stabilito a trent'anni, come da art.1573 c.c. (Cassazione, 26 aprile 2004, n.7927; 31
gennaio 2006, n.2137). E' nulla pertanto la clausola che prevede una durata inferiore.
La normativa ha disposto che, in caso di mancata comunicazione di disdetta, il contratto si intende rinnovato tacitamente per uguale periodo alle medesime condizioni.
Il locatore, qualora intende impedire il rinnovo automatico del contratto ed il protrarsi per ulteriori sei anni deve comunicare la disdetta al conduttore 12 mesi prima della scadenza contrattuale, termine doppio rispetto alle locazioni ad uso abitativo. Ai sensi dell'art 28 della legge 392/78 la rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza. Tale termine è perentorio e non derogabile. Il contratto pertanto, deve ritenersi prorogato di sei anni in sei dalla data di decorrenza indicata con scadenza al
01.05.2028
Non vi è dubbio che il contratto si è rinnovato di sei anni in sei ed, a partire dalla data di decorrenza e deve considerarsi la scadenza naturale in seguito alla disdetta ricevuta in data 17.09.2022 considerando la notifica dello sfratto quale espressione univoca della volontà di risolvere il contratto. L'inquadramento della disdetta è questione da tempo chiarita dalla dottrina e dalla giurisprudenza, infatti, si è concordi nel delinearla come dichiarazione negoziale,
unilaterale e recettizia ( Cass. Civ. 3 luglio 1979, n. 3763; Cass. Civ., 9 maggio 1991, n.
5164; Cass. Civ. 23 novembre 1994, n. 9916; Cass. Civ. 19 febbraio 2002, n. 2388; Cass.
Civ. 14 gennaio 2005, n. 689; Cass. Civ. 19 dicembre 2005, n. 27931; Cass. Civ. 12 gennaio
2006, n. 409; Cass. Civ., 2 aprile 2009, n. 8006). La natura negoziale deriva dal fatto che gli effetti che scaturiscono dal predetto atto trovano la loro fonte nella volontà negoziale dell'autore e non direttamente nella legge (come avviene, invece, per gli atti giuridici in senso stretto). La normatività degli effetti di un diniego di rinnovazione non è prevista in ragione di una specifica e determinata norma o come diretta conseguenza della voluntas legis, ma si verifica quale effetto della dichiarazione di volontà di chi l'ha realizzata, meritevole di protezione per l'ordinamento in virtù del principio di autonomia contrattuale. Quindi, ben si applicano le norme codicistiche sul contratto e le obbligazioni. Deve, però dichiararsi la volontà della parte istante a disdettare il contratto e può essere fatta valere quale valida disdetta, sia pure per il sessennio successivo a quello indicato, la notifica ricevuta dalla convenuta.
Spese come da dispositivo per la parziale accoglimento


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
così provvede:
- Accerta e dichiara la nullità della clausola che prevede la durata di un anno ed accerta la durata di anni sei ex art 27 l 392/78
Dichiara la risoluzione del contratto alla scadenza del 01.05.2028
Ordina il rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose
Visto l'art 56 l 392/78 fissa l'esecuzione alla data del 01.07.2028 ore 09.00 col prosieguo
Condanna l'attore al pagamento in favore del procuratore del convenuto dichiaratosi antistatario della somma die euro 150,00 per spese ed euro 1900,00 per competenze oltre iva c-p.a a e spese generali 15% Il Giudice
Dott. Salvatore Nasti