REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, in persona del dott. IL Lo PR, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.10671 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili del 2022 , vertente tra
(C.F.: , rappresentato e difeso dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
TO IA e GE IN del Foro di Palermo, nel cui studio in Partinico ha eletto domicilio in virtù di procura allegata telematicamente con l'atto di citazione contro
(C.F.: ), elettivamente domiciliato a Palermo CP_1 C.F._2 in Via Enzo ed Elvira Sellerio n. 34 presso l'Avv. Luigi Marcello Vizzini in virtù di procura allegata telematicamente con la comparsa di costituzione e risposta;
nei confronti di
(GIÀ Controparte_2 Controparte_3
) (P.IVA : ), in persona del legale rappresentante pro tempore
[...] P.IVA_1
LITISCONSORTE EX ART. 1113 C.C.-CONTUMACE
OGGETTO: azione di divisione ereditaria, connessa azione di rendiconto, azione riconvenzionale di risarcimento.
CONCLUSIONI: come da memorie e verbale di udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato al fratello , l'attore Parte_2 [...]
ha riferito che in seguito all'apertura della successione della madre Parte_1 Per_1
nata a [...], il [...], quivi deceduta il 07.09.2000- si costituiva ex lege
[...]
1 la comunione ereditaria tra loro unitamente agli altri coeredi (genitore nel Persona_2 frattempo deceduto), e . Parte_3 Persona_3
L'attore ha aggiunto di aver acquistato le quote degli altri coeredi in virtù di successivi atti negoziali stipulati con gli altri coeredi e che, pertanto, la comunione oggi persiste soltanto con il fratello TO.
L'attuale ripartizione delle quote degli immobili è la seguente , in base all'allegazione dell'attore:
1) immobile urbano sito in Partinico (PA), via NC BE n. 175, piano terra, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 6339, subalterno 1, categoria C/1, classe 5, metri quadri 58, comproprietario per la Parte_1 quota pari a 11/ 12 (undici dodicesimi) e comproprietario per la restante quota CP_1 pari a 1/12 (uno dodicesimo), 2) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 3, piano primo, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella
6339, subalterno 3, categoria A/3, classe 1, vani 4,5, comproprietario per la Parte_1 quota pari a 11/ 12 ( undici dodicesimi) e comproprietario per la restante CP_1 quota pari a 1/ 12 (uno dodicesimo), 3) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà
n. 3, piano secondo, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 6339, subalterno 4, categoria A/3, classe 1, vani 4,5, Parte_1 comproprietario per la quota pari a 11/ 12 ( undici dodicesimi) e CP_1 comproprietario per la restante quota pari a 1/12 ( uno dodicesimo), 4) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 3, piano terzo, identificato al catasto fabbricati al foglio
MU, particella 6339, subalterno 5, categoria A/3, classe 1, vani 4,5, Parte_1 comproprietario per la quota pari a 11/12 (undici dodicesimi) e CP_1 comproprietario per la restante quota pari a 1/ 12 (uno dodicesimo), 5) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 10 e 12, piano terra e piano primo, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 3905, subalterno 1, categoria A/4, classe 3, vani 2,5, comproprietario per la complessiva quota pari a 10/ 12 Parte_1
(dieci dodicesimi) e comproprietario per la restante quota pari a 2/ 12 ( due CP_1 dodicesimi),
6) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 10 e 12, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 3905, subalterno 4, categoria F/5, lastrico solare, comproprietario per la quota pari a 10/12 (dieci dodicesimi) e Parte_1
comproprietario per la restante quota pari a 2/12 (uno dodicesimo) e 7) CP_1
2 immobile urbano sito in Partinico (PA), contrada Podere Reale, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio 59, particella 596,categoria C/3, classe 3, metri quadrati 610, comproprietario per la quota pari a 11/12 (undicidodicesimi) e Parte_1
comproprietario per la restante quota pari a 1/12 (uno dodicesimo). CP_1
Inoltre, il concludente rappresentava anche che i sopra descritti immobili oggetto della comunione, dal punto di vista strutturale, non risultavano divisibili o, comunque, di comoda e facile divisibilità, per cui chiedeva l'attribuzione per l'intero dei beni, come sopra descritti, dietro conguaglio corrispondente al valore della quota assegnata ed altresì rappresentava che la quota del compendio immobiliare oggetto della comunione, del convenuto , CP_1 risultava gravata da ipoteca legale iscritta a favore dell'Agenzia delle Entrate di Palermo –
Riscossione Sicilia.
Infine, il concludente rappresentava che nel tempo e nell'inerzia della parte convenuta,
l'attore si era occupato della manutenzione del patrimonio immobiliare oggetto della comunione predisponendo opere non solo per la conservazione degli immobili, ma anche per evitare danni a terzi, facendo eseguire: 1) la potatura e la messa in sicurezza di alberi di alto fusto mediante l'uso di un cestello aereo nell'immobile sito in Partinico, contrada Podere
Reale, 2) il ripristino dell'illuminazione esterna con adeguamento del cablaggio nell'immobile sito in Partinico, contrada Podere Reale, 3) lavori di manutenzione del vano scala dal piano terra al terzo piano, sostituzione delle parti arrugginite della ringhiera parapetto nonché il ripristino di ancoraggi, verniciatura a smalto e tinteggiatura pareti dell'immobile sito in
Partinico, Via Mandalà n. 3 ed infine 4) lavori di ripristino dei balconi del primo e del secondo piano dell'immobile sito in Partinico, Via Mandalà n. 3 (angolo Via NC
BE), per un costo complessivo pari ad € 7.640,00.
L'attore ha concluso chiedendo di accertare e dichiarare, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1116 e 720, c.c. che: “i beni immobili, come sopra descritti, non sono divisibili e/o facilmente e/o comodamente divisibili;
assegnare la quota dei sopra descritti immobili con pagamento dell'eccedenza in favore del convenuto;
disporre l'accantonamento del prezzo a favore dell'Agenzia delle Entrate di Palermo – Riscossione Sicilia, quale creditore ipotecario del convenuto, ordinando al Conservatore la cancellazione dell'ipoteca che grava sulla quota di comproprietà di;
ritenere e dichiarare che l'attore ha eseguito opere di CP_1 manutenzione dei beni immobili facenti parte della comunione per un importo complessivo pari ad € 7.640,00 o a quell'altra maggiore e/o minore somma che verrà accertata e
3 quantificata nel corso del pendente giudizio e per l'effetto, condannare il convenuto
[...]
al pagamento pro-quota, della somma di € 636,66. Vinte le spese del giudizio”. CP_1
Si costituiva ritualmente senza contestare la ricostruzione dell'asse CP_1 patrimoniale comune indicata dall'attore e per aderire alla domanda di scioglimento della comunione mediante assegnazione al maggiore quotista. Il convenuto ha nondimeno contestato il quantum indicato dall'attore. Secondo la sua prospettazione il valore della comunione è di euro 1.306.319,00, a dispetto della stima indicata dall'attore in euro
497.692,00. Il convenuto ha inoltre contestato i miglioramenti e le manutenzioni straordinarie allegate dal fratello e cha obiettato la fondatezza dell'indicazione da lui rivolta al tribunale di necessario accantonamento del conguaglio a lui spettante in favore dell'Agenzia CP_4
, contestando la sussistenza del debito erariale.
[...]
Il convenuto ha inoltre proposto domanda riconvenzionale per il pagamento dell'indennità di occupazione dovuta dall'attore a causa del godimento esclusivo dei seguenti cespiti: 1) immobile sito in Partinico, Via NC BE I° n. 175, piano terra, 2) immobile sito in Partinico (PA), Via Mandalà n. 3, piano secondo ed infine 3) immobile sito in Partinico (PA), Via Mandalà n. 10/12, a decorrere dall'anno 2000 per l'immobile sub 2) e dal 2004 per gli immobili sub 1) e 3); in subordine chiedeva la condanna al pagamento dalla data della domanda -14.11.2022.
Con la memoria assertiva l'attore non ha contestato di aver occupato in via esclusiva gli immobili oggetto della domanda riconvenzionale ma si è difeso spiegando che si tratta di beni che, per conformazione e funzione, non sono atti all'utilizzo simultaneo da parte di più condomini e che il convenuto non aveva mai richiesto prima l'utilizzo turnario.
Mediante le memorie istruttorie le Parti hanno depositato documenti inerenti alla prova della titolarità dei cespiti e altri documenti circa la condizione urbanistica degli stessi;
nonché elementi atti a dimostrare lo stato di occupazione di specifici immobili e le precedenti interlocuzioni tese alla consegna delle chiavi.
Nella contumacia della creditrice ipotecaria, l'istruttoria si articolava inoltre mediante assunzione delle fonti orali ammesse con ordinanza del 22 settembre 2023; si disponeva inoltre CTU per stimare il compendio immobiliare, verificarne la regolarità urbanistica e la coerenza catastale, nonché la comoda frazionabilità funzionale.
4 Nel corso dell'udienza del 18 giugno 2025 le parti concludevano chiedendo la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. applicabile in ragione della litispendenza.
***
Come noto, la comunione consiste nella situazione di coincidenza sullo stesso bene del medesimo diritto (è comunione impropria quella che sussiste con l'usufruttuario senza compromettere la possibilità di scioglimento della comunione propria. Nel caso di specie l'iniziale situazione di usufrutto gravante sui beni in favore di non rilevante Persona_2 ai fini del giudizio, si è comunque estinta con la morte dell'usufruttuario).
L'attuazione del diritto potestativo (a esercizio giudiziale) di ciascun comunista di conseguire l'attribuzione dei beni corrispondenti al suo diritto (art. 1111 c.c.) previa determinazione delle porzioni può realizzarsi: mediante attribuzione diretta e in natura di beni proporzionati all'entità di ciascuna quota qualitativamente omogenea (artt. 718, 727 c.c.), con eventuale pagamento di somma di denaro a titolo di conguaglio in caso di “ineguaglianza in natura” delle porzioni (art. 728 c.c.); mediante l'assegnazione del bene indivisibile, in conformità ai criteri preferenziali stabiliti dalla legge e con addebito dell'eccedenza (art. 720
c.c.); attraverso la vendita all'incanto (con possibilità di acquisto anche da parte del coerede) e ripartizione proporzionale del prezzo tra gli aventi diritto (artt. 720 cpv., 757 c.c.).
La domanda giudiziale di divisione deve contenere: 1) l'affermazione del diritto allo scioglimento della comunione (an dividendum sit); 2) la richiesta di attribuzione del diritto reale su una parte definita del compendio comune (quomodo dividendum sit); tale richiesta comprende quella di rilascio del bene assegnato al condividente , una conclusione che si ricava indirettamente dal fatto che l'ordinanza che approva il progetto di divisione costituisce titolo esecutivo ex art. 195, comma secondo, disp. att. c.p.c.
Il tema dell'an dividendum riguarda innanzitutto la qualità di comproprietario che l'attore deve senz'altro allegare e provare, oltre che l'individuazione degli altri comunisti, aspetto, quest'ultimo, connesso al dovere del giudice di compiere, già alla prima udienza (art. 183
c.p.c.), gli accertamenti sulla integrità del contraddittorio (artt. 102, 784 c.p.c.). L'attore, perciò, deve allegare, sin da subito, e cioè già nel momento della costituzione in giudizio, la documentazione che sostenga l'affermazione del suo diritto e che consenta di individuare gli altri comunisti, fermo restando che “Nei giudizi di scioglimento della comunione, la
produzione dei certificati relativi alle trascrizioni e iscrizioni sull'immobile da dividere,
imposta dall'art. 567 c.p.c. per la vendita del bene pignorato, non costituisce un adempimento
previsto a pena di inammissibilità o improcedibilità della domanda, tenuto conto che, in tali
5 giudizi, l'intervento dei creditori e degli aventi causa dei condividenti è consentito ai soli fini dell'opponibilità delle statuizioni adottate” (Cass. civ., ord., 28/05/2020, n. 10067).
Nel caso di specie, l'attore ha allegato che i beni sopra elencati appartenevano al de cuius per la quota di ½ in comunione con il marito- e che perciò, Persona_1 Persona_2 per effetto della successione ex lege la quota di ½ si è trasferita in misura di 2/6 in capo a lui e ai germani TO, e -in quote uguali di 1/12 (2/6:4)- e per la restante Per_3 Pt_3 quota di 1/6 in capo al padre, già titolare di ½ e così complessivamente di 4/6.
Ha inoltre allegato di aver acquistato la quota di comproprietà del padre e quella dei germani, rispettivamente con atti pubblici del 24 luglio 2017, del 19 maggio 2021, del 4 aprile 2022.
(cfr. allegati nn. 1-5- dell'atto di citazione).
Risulta perciò positivamente verificata la legittimazione attiva e l'integrità del contraddittorio, dal momento che il compendio oggetto della domanda di divisione appartiene attualmente al convenuto per la quota di 1/12 e all'attore per la restante quota di 11/12.
***
Tanto premesso, occorre rammentare che il procedimento di divisione è dominato dal diritto potestativo del singolo comunista di conseguire la propria quota mediante attribuzione di beni in natura (art. 718 c.c.), in base ai criteri dettati dall'art. 727 c.c.
In considerazione del fatto che i condividenti sono tutti proprietari dei beni che compongono l'asse relitto, l'art. 718 c.c. stabilisce il loro diritto di conseguire l'assegnazione di una porzione in natura del bene comune in proporzione alla quota. L'art. 1114 c.c. e l'art. 720 c.c. derogano a tale sistema quando nell'asse esiste un bene non comodamente divisibile, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene. In tale caso, il bene deve essere preferibilmente compreso per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più comunisti, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione.
Soltanto se nessuno tra gli interessati è disposto a ciò, si fa luogo alla vendita all'incanto.
Seguendo le indicazioni dell'art. 720 c.c., la nozione di incomoda divisibilità va riferita sia all'aspetto strutturale e cioè alla possibilità che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote suscettibili di autonomo e libero godimento, sia all'aspetto economico-funzionale, e cioè al fatto che la divisione consenta il mantenimento, sia pure in misura proporzionalmente ridotta, della funzionalità che aveva il tutto e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.
6 Orbene, gli immobili che compongono l'asse comune sono raggruppati in tre edifici:
- il primo edificio è quello sito in Partinico via P.pe BE n. 175 angolo via Mandalà realizzato con concessione edilizia n. 5359 del 31.08.1968, che consentiva la realizzazione del piano terra, del primo e secondo piano e successivo titolo abilitativo in sanatoria titolo abilitativo n. 48/2017, composto da piano terra, identificato al catasto fabbricati al foglio MU, particella 6339. subalterno 1, categoria C/1; dall'immobile sito in via Mandalà n. 3, piano identificato al catasto fabbricati al foglio MU, particella 6339, subalterno 3, categoria A3; dall'immobile sito in via Mandalà n. 3, piano secondo, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 6339, subalterno 4, categoria A3; dall'immobile sito in via Mandalà n. 3, piano terzo, identificato al catasto fabbricati al foglio MU, particella
6339, subalterno 5, categoria A/3.
-il secondo edificio sito in Partinico via Mandalà 10/12, realizzato nell'impianto originario prima del 10 settembre 1967 e poi regolarizzato con riguardo alle successive modifiche dal titolo abilitativo n. 47/2017; costituito dall'immobile sito al piano terra (ancora allo stato grezzo) e piano primo, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 3905, subalterno 1, categoria A4 e dal lastrico solare identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 3905, subalterno 4, categoria F/5;
-il terzo edificio sito in Partinico contrada Podere Reale, composto dall'immobile identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio 59, particella 596, categoria C/3 costituito da due capannoni in aderenza, sostenuti concessione in sanatoria n. 118/2002 r.
La verifica tecnica rassegnata al CTU- Architetto non ha evidenziato Persona_4 incoerenze catastali oggettive rilevanti ai seni della L. n. 52/1985 il comma 1-bis dell'art. 29 o irregolarità urbanistiche con le seguenti eccezioni:
-nell'edifico sito in Partinico contrada Podere Reale è stata riscontrata una apparente lieve divergenza nella collocazione delle finestre, dipendente però, ha spiegato il CTU, da un mero errore di rappresentazione;

-nell'appartamento di primo piano di via P.pe BE angolo via Mandalà in Partinico, è stata rinvenuta una piccola veranda esterna, di facile rimozione;

-nelle modifiche eseguite sul terzo edificio non risultano attuate le prescrizioni stabilite dalla
Soprintendenza Beni Culturali e Ambientali rilasciato in data 15/03/1996 prot. n 4348/T –
7 30361, la cui attuazione impone una spesa di euro 239.013,01 per l'esecuzione di CP_5 opere in regime di edilizia libera- aspetto distinto dalla regolarità urbanistica;
si tratta di prescrizioni il cui adempimento non compromette la regolarità edilizia del bene;

- nel secondo edificio in Partinico (PA), via Mandalà n. 10 e 12, è risultato che nel lastrico solare sono state realizzate delle modifiche non autorizzate con installazione di una copertura in fibrocemento e amianto ed è stato edificato un muro di tompagno che separa la copertura stessa da prospetto prospiciente la via pubblica. Si tratta di opere che devono essere eliminare con ripristino dei luoghi in conformità alla concessione edilizia, secondo il costo stimato dal
CTU in euro 17.222,97 -computato anche ai fini della stima dell'intero asse.
Riguardo a tale ultimo aspetto, con ordinanza dell'11 settembre 2024 è stato chiesto al Ctu di scorporare il valore del piano terra e primo del secondo edificio, isolando il valore del lastrico solare. Ciò in base all'iniziale prospettazione di esclusione del cespite dal programma distributivo, proprio a causa della irregolarità riscontrata. Con la relazione integrativa del 3 novembre 2024, il CTU ha stimato isolatamente i singoli cespiti dell'edificio.
Senonchè, occorre adesso considerare che l'impostazione distribuiva indicata pacificamente dalle parti -e del resto necessitata a causa dell'incolmabile sproporzione tra le quote e dell'impossibilità di costituire una frazione omogena parti a 1/12-, è indiscutibilmente proiettata all'applicazione dell'art. 720 c.p.c. Non è possibile, infatti, comporre una quota di beni omogeni pari al valore di 1/12 dell'intero.
La divisione deve avvenire quindi mediante assegnazione dell'intero al quotista di maggioranza. In tale prospettiva non è giuridicamente possibile una separata circolazione del lastrico solare di via Mandalà che, infatti, costituisce copertura dell'edificio e deve in via ambulatoria necessariamente seguire la titolarità degli appartamenti sottostanti come bene accessorio non separabile.
La divisione di tale cespite -indicato nell'elenco superiore con il n. 6, va però condizionata alla esecuzione delle opere di ripristino secondo il piano di intervento indicato dal CTU nella relazione tecnica e ribadito in seguito alle osservazioni del convenuto.
Il costo della condizione va posto a carico dell'assegnatario. Il valore dell'intervento, infatti, è stato considerato nella determinazione del valore della comunione e influenzerà negativamente la composizione della quota del convenuto che, in tal modo, finisce sostanzialmente con subire il costo dell'intervento in corrispondenza al valore della sua quota.
In definitiva, coerentemente con l'impostazione distributiva stabilita, la stima del compendio immobiliare di cui tenere conto è quella indicata a pag. 57 della prima relazione
8 tecnica del 29 aprile 2025: euro 476.639,02. L'assegnazione al quotista di maggioranza determina l'addebito dell'eccedenza a suo carico in misura di euro 40.666,27.
***
Nell'ambito dei rapporti tra i coeredi deve trovare regolamentazione, in base ad apposita domanda, anche la rendicontazione relativa ai costi sostenuti per la gestione e conservazione della cosa comune. La realizzazione da parte di un comunista di una miglioria la cui esecuzione non è stata opposta, di cui non si è chiesta la rimozione o che non può essere rimossa, accede al bene e ne integra il valore, ripercuotendosi sul diritto di ciascun condomino ex art. 1101, secondo comma c.c. Perciò il coerede che l'ha apportata ha diritto al rimborso delle spese affrontate per l'apporto esclusa però la rivalutazione, trattandosi di debito di valuta e non di valore (Cass. civ. 21/02/2019, n. 5135) e non trattandosi di un'indennità pari all'aumento di valore della cosa, non trovando applicazione, nello statuto della comunione ereditaria l'art. 1150, comma quinto, c.c. Il diritto al rimborso sorge per effetto del risultato accrescitivo, senza alcun rilievo di elementi volontaristici, che non producono né mediano l'effetto, e che non è necessario indagare.
Tutto ciò che non si ripercuote nell'aumento di valore del bene non è miglioramento e, quindi, non sono miglioramenti le opere di conservazione delle porzioni del bene e della sua naturale destinazione e funzionalità. Nondimeno, anche in tali casi il diritto al rimborso va riconosciuto allorquando la richiesta avvenga nel contesto divisionale, prescindendosi in tal caso dalle condizioni previste dall'art. 1110 c.c. Infatti, allorché la pretesa di rimborso del coerede si correli in qualche modo alla realizzazione dell'obiettivo della ripartizione del patrimonio relitto e della definizione dei rapporti nati dalla comunione, si consolida l'esigenza di organizzare la distribuzione equamente, riconoscendo il valore degli interventi eseguiti sul bene dal singolo condomino e utili a preservare il valore del bene, la cui stima ridonda in proporzione sulla quota che compete a tutti i comunisti.
Chiarito ciò, va precisato ancora che il diritto al rimborso deve essere perimetrato ai casi di spese dirette alla conservazione del bene, documentate e congrue, con esclusione degli esborsi collegati al godimento e delle spese superflue o sproporzionate rispetto alla natura, alla destinazione e all'utilizzo concreto del bene.
In base a tali premesse va riconosciuto, ex art. 724, secondo comma c.c. il diritto dell'attore al rimborso da parte del convenuto e pro quota dei costi sostenuti per il ripristino dei balconi di via Mandalà n. 3 (all. n. 9 e 6, spesa complessiva euro 2.800 + 610), per la manutenzione del vano scala dal piano terra al terzo piano (euro 2.300,00, all. n.10), per i
9 lavori di manutenzione in via Podere Reale (spesa documentata complessivamente per euro
1.300,00, +630,00: allegati nn. 7 e 8). Si tratta di interventi che, come emerge dalla descrizione delle opere contenuta nei documenti di spesa, hanno garantito la preservazione del valore e della funzionalità dei beni e non sono connesse al mero godimento. Il costo è documentato per un totale di euro 7.640,00 che va imputato al convenuto in misura di euro
636,00.
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Ponendo mente alla domanda riconvenzionale proposta dal convenuto a causa dell'occupazione esclusiva da parte dell'attore maggiore quotista dei cespiti: 1) immobile sito in Partinico, Via NC BE I° n. 175, piano terra, 2) immobile sito in Partinico (PA),
Via Mandalà n. 3, piano secondo ed infine 3) immobile sito in Partinico (PA), Via Mandalà n.
10/12, si deve considerare quanto segue.
Nello statuto giuridico della comunione del diritto di proprietà su beni immobili, seppure il godimento promiscuo costituisce la regola ai sensi dell'art. 1102 c.c., non sussiste però un principio generale di par condicio tra i proprietari perché le posizioni dei singoli compartecipi, che di regola sono tra loro differenziate, possono rimanere tali senza che ciò implichi, per ciò solo, una disparità. In questo senso è logico che la nozione di pari uso della cosa comune non può essere intesa per forza nel senso di uso identico e contestuale, perché ciò neutralizzerebbe la possibilità stessa dell'uso da parte di ciascuno con il rischio dell'abbandono del bene e del suo avvilimento economico. È ben possibile, perciò, che nel regime di comproprietà si determini di fatto l'uso differenziato e più intenso da parte di un condomino rispetto a quello degli altri. Ciò che conta è che tale situazione non divenga irrevocabile fino ad alterare la funzione del bene nella prospettiva di un utilizzo equilibrato fra i partecipanti, consistente nella possibilità anche per loro di godere ed utilizzare il bene in modo differenziato.
Ne consegue che l'utilizzo in via esclusiva del bene comune da parte del comproprietario non equivale all'occupazione sine titulo che, invece, designa l'ingiustificata e ingiusta intromissione del terzo -quisque de populo- nella sfera di dominio del proprietario;
né integra ex se un fatto ingiusto contro il comproprietario. Del resto da tempo si è affermato che “l'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco essendo
l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal
10 godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso” (cfr. Cass. Sez. II, sent. n.
2423/15).
Tale ragionamento vale anche nel caso in cui il singolo comproprietario abbia impiegato il bene comune per l'uso diretto. In tal caso egli non sarà tenuto a rendicontare circa i frutti civili (che, infatti, presuppongono la concessione del bene in godimento a terzi -art. 820, secondo comma c.c.; Cass. Civ. Sent. 30451/2018 in parte motiva) ma se la sua condotta usurpa il diritto dell'altro comproprietario, imponendo l'uso esclusivo e impedendogli di trarre dal bene utilità, sarà tenuto al risarcimento del danno per il mancato godimento dell'immobile. Tale perdita della facoltà di godimento corrisponde a un pregiudizio risarcibile ex artt. 2043 e 1223 c.c., come conseguenza immediata e diretta dell'abusiva occupazione, potendosi invero presumere la normale utilizzabilità del bene da parte dell'usurpato, di modo che grava sull'usurpante l'onere di dimostrare l'inutilizzabilità del bene da parte del proprietario (comproprietario) leso (Cass. SS..UU. sez. U -, Sentenza n. 33645 del
15/11/2022).
Orbene nel caso di specie, l'istruttoria documentale offre la prova del fatto che il 9 maggio 2019 l'attore ricevette la richiesta del fratello TO di conseguire le chiavi dei tre immobili da lui occupati e goduti in via esclusiva (all. n. 2 ella memoria di cui all'art. 183, sesto comma n. 2 di parte convenuta); con la nota in questione, , infatti, faceva CP_1 propria la diffida inviata all'attore il precedente 15 aprile 2019 da e riferita Persona_3 proprio agli immobili sopra denotati;
la diffida in quesitone era certamente nota all'attore, visto che con replica dell'8 luglio 2019 trasmessa al fratello e per conoscenza Per_3 anche al fratello TO, egli confermava di detenere gli immobili di via Mandalà e via
NC BE (cfr. all. . 4 della memoria di replica di parte attrice) e riferiva circa i costi sostenuti per la manutenzione degli immobili.
È dimostrato perciò che sin dall'inizio del mese di maggio 2019 l'attore è in mora riguardo all'obbligo di restituire l'utilizzo degli immobili comuni alla massa e comunque al pari godimento dell'attore. Diversamente da quanto affermato dal convenuto una tale prova non esiste per il periodo precedente. Le ulteriori note depositate in atti e le testimonianze acquisite non offrono invero alcuna rappresentazione circa l'effettiva e concreta ricezione da parte dell'attore di diffide precedenti.
11 Il CTU, in seguito a ispezione, considerato quanto ricostruito dal CTP di parte convenuta
(all. n. 5 della comparsa di costituzione) e tenuto conto dell'epoca di costruzione e delle condizioni degli immobili, ha stimato in euro 171,25 mensili (euro 2.181,00 annui) il valore di godimento del secondo piano di via Mandalà n. 3; in euro 131,00 mensili (euro 1.572,00 annui) il valore di godimento del primo piano di via Mandalà; in euro 5.242 per l'anno 2019
(436,83 mensili), euro 5.199,00 per gli anni 2020 e 2021 (433,25 mensili), euro 5.342 annui dal 2022 in poi (445,16 mensili), con riguardo all'immobile commerciale di via NC
BE. In tal modo il CTU ha coerentemente spiegato in quali proporzioni e per quali ragioni la stima da lui proposta si discosta parzialmente da quella indicata dal convenuto con la CTP. Analizzata la relazione, questo giudice la fa propria anche sotto l'aspetto da ultimo tracciato, risultando l'esito di un'indagine radicata sui documentati esiti dell'ispezione immobiliare e frutto dell'applicazione di criteri e indici condivisibili e logicamente considerati.
Di conseguenza il valore complessivo del godimento da maggio 2019 a oggi -novembre
2025- è di euro 13.357,5 (n. 78 mensilità) per il primo piano di via Mandalà, di euro
10.218,00 per l'immobile del secondo piano;
di euro 3.057,81 per il 2019, di euro 10.398,00 per il biennio 2021-2021, di euro 10.683,84 per il biennio 2023-2024, di euro 4.896,76 da gennaio 2025 sino all'attualità per l'immobile commerciale di via NC BE.
Il valore complessivo del godimento dei tre immobili è, nel periodo considerato, pari a euro
39.337,10 e perciò il danno subito dal convenuto può essere stimato equitativamente all'attualità in misura di euro 3.278,00.
Tenuto conto della compensazione impropria tra tutte le poste sin qui considerate, il diritto del convenuto a conseguire il pagamento dell'addebito dell'eccedenza va definitivamente stimato euro 43.308,27, oltre interessi nella misura stabilita dal quarto comma dell'art. 1284 c.c. sino al soddisfo.
***
Risulta in atti che la quota di coeredità riferibile al convenuto è gravata a ipoteca iscritta il 17 novembre 2014 (n.reg. gen. 46194 e reg. part. n 4308), ex art. 77 del D.P.R. n. 602 del
1973 da , oggi Agenzia delle Entrate e della Riscossione, in virtù di Controparte_3 titolo esattoriale del 12 novembre 2014.
Deve allora trovare applicazione l'art. 2825, terzo comma c.c., in base al quale “I creditori ipotecari e i cessionari di un partecipante, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli
12 ipotecati o ceduti, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione o di trascrizione dei titoli rispettivi, nel limite però del valore dei beni precedentemente ipotecati o ceduti“. Di conseguenza va dichiarata la prelazione del creditore ipotecario con la conseguenza che il pagamento da parte dell'attore al convenuto è subordinato alla mancata opposizione di cui all'art. 2825, ultimo comma c.c.: “I debitori delle somme sono tuttavia liberati quando le abbiano pagate al condividente dopo trenta giorni da che la divisione è stata notificata ai creditori ipotecari o ai cessionari senza che da costoro sia stata fatta opposizione”.
Le spese di lite vanno compensate tra le Parti del giudizio tenuto conto della natura della controversia divisoria, dell'esito della CTU che ha dimostrato come il valore di beni indicati dal convenuto non fosse strumentale, corrispondendo sostanzialmente a quello determinabile al loro del costo degli interventi per le prescrizioni connesse al bene sub 7 e dei minori interventi di ripristino legati al bene n.

6. Nel senso della compensazione depone anche l'esito delle connesse azioni di rendiconto e di risarcimento e della sostanziale soccombenza reciproca riguardo a esse: alla fondatezza della domanda riconvenzionale sull'indennità di occupazione fa da contraltare la fondatezza della domanda di rimborso dei costi anticipati dall'attore.
Le spese della CTU si liquidano definitivamente a carico delle parti in solido e perciò con riguardo alla posizione del convenuto a carico dell'Erario limitando il relativo CP_1 vincolo di solidarietà alla metà.


PQM


Il Tribunale di Palermo, in composizione monocratica, respinta ogni diversa domanda ed eccezione, nella contumacia della Agenzia delle Entrate e Riscossione:
A) accerta che (C.F.: e (C.F.: Parte_1 C.F._1 CP_1
) sono comproprietari, rispettivamente per la quota di 11/12 e di C.F._2
1/12, del diritto dei seguenti immobili:
1) immobile urbano sito in Partinico (PA), via NC BE n. 175, piano terra, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 6339, subalterno 1, categoria C/1, classe 5, metri quadri 58;
13 2) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 3, piano primo, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 6339, subalterno 3, categoria
A/3, classe 1, vani 4,5;
3) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 3, piano secondo, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 6339, subalterno 4, categoria
A/3, classe 1, vani 4,5;
4) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 3, piano terzo, identificato al catasto fabbricati al foglio MU, particella 6339, subalterno 5, categoria A/3, classe 1, vani 4,5;
5) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 10 e 12, piano terra e piano primo, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 3905, subalterno 1, categoria A/4, classe 3, vani 2,5;
6) immobile urbano sito in Partinico (PA), via Mandalà n. 10 e 12, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio MU, particella 3905, subalterno 4, categoria F/5, lastrico solare;

7) immobile urbano sito in Partinico (PA), contrada Podere Reale, identificato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio 59, particella 596, categoria C/3, classe 3, metri quadrati 610.
B) visto l'art. 720 c.c., dispone lo scioglimento della comunione mediante attribuzione dell'intero di tutti i cespiti al quotista di maggioranza con addebito Parte_1 dell'eccedenza di euro 40.666,27; condiziona lo scioglimento della comunione del cespite indicato con il n.6) alla realizzazione da parte del quotista di maggioranza delle opere di ripristino indicate nel computo metrico allegato alla relazione del CTU depositata telematicamente il 24 aprile 2024.
C) accerta il diritto di al rimborso di euro 636,00 da parte di;
Parte_1 CP_1
D) accerta il diritto di a ricevere in pagamento da la somma CP_1 Parte_1 di euro 3.278,00 a titolo di ristoro per il mancato godimento dei beni della comunione denotati in parte motiva;

E) effettuate le compensazioni improprie, condanna a pagare a Parte_1 [...]
la somma di euro 43.308,27 oltre interessi in misura di euro 1284, quarto comma CP_1
c.c. decorrenti dalla scadenza del termine indicato ex art. 2825 c.c.;
-visto l'art. 2825 c.c. sospende l'obbligo di pagamento sino al decorso del termine di giorni trenta dalla notifica della presente sentenza all'Agenzia delle Entrate e Riscossione in assenza di opposizione.
14 F) Compensa tra le parti le spese di lite e dispone l'obbligo di pagamento del CTU in solido tra le parti anche nei rapporti interni, fermo restando nei rapporti esterni con il CTU quanto già disposto con separato decreto.
Manda la Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso a Palermo il 7 novembre 2025
Il giudice
IL Lo PR
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/dottor IL Lo PR, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24,
e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia
21/2/2011, n. 44.
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